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34 Urteile

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Online seit heute

IMRRS 2021, 0062
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Weitere Mieterhöhung auf Grundlage der Modernisierungskosten?

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 367/18

1. Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt.*)

b) Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.*)

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IMRRS 2021, 0058
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Schließung ist Mietmangel!

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20

1. Die Schließung des Einzelhandels der Beklagten aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns stellt einen Mangel der Mietsache dar.

2. Weder dem Mieter noch dem Vermieter kann das Risiko, das sich in den staatlich angeordneten Lockdown-Maßnahmen verwirklicht hat, zugeschrieben werden, so dass eine Minderung in Höhe von 50% gerechtfertigt ist.

3. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er auch nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

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IMRRS 2021, 0056
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Verwalter soll Verfahrenskosten tragen: Förmliche Zustellung der Klage mit entsprechendem Hinweis erforderlich

LG Dortmund, Beschluss vom 30.11.2020 - 1 T 75/20

1. Wenn dem Verwalter die Kosten eines Rechtsstreits - an dem er grundsätzlich mangels Parteistellung als Dritter nicht beteiligt ist - auferlegt werden sollen, muss zur Begründung einer verfahrensrechtlichen Rechtsstellung die Klage ihm mit diesem ausdrücklich zu erteilenden Hinweis auch förmlich zugestellt werden.

2. Selbst wenn das Gericht in der mündlichen Verhandlung den anwesenden Verwalter dazu angehört hätte, dass das Gericht in Betracht zöge, die Kosten des Rechtsstreits dem Verwalter aufzuerlegen, und der Verwalter dazu eine Erklärung abgegeben hätte, genügt dies nicht, um die förmlichen Voraussetzungen zur Begründung einer verfahrensrechtlichen Rechtsstellung herbeizuführen.

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Online seit 14. Januar

IMRRS 2021, 0048
Beitrag in Kürze
PachtrechtPachtrecht
Pachtvertrag mit GbR: Schriftform nur mit Vertretungszusatz gewahrt

BGH, Urteil vom 06.11.2020 - LwZR 5/19

Ist im Rubrum eines für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrags als Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Angabe zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt und unterzeichnet für diese ein Gesellschafter ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz wie etwa einen Firmenstempel, ist die in § 585a BGB vorgesehene Schriftform nicht gewahrt (Anschluss an BGH, IMR 2013, 144).*)

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Online seit 13. Januar

IMRRS 2021, 0041
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Rechtfertigt Fehlverhalten des Vermieters Ersatz der Maklerkosten für Eigentumswohnung?

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 238/18

1. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er - zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens - den Mieter auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senatsurteile, IMR 2007, 1093 - nur online; IMR 2007, 311; IMR 2013, 1000 - nur online; IMR 2017, 48; IMR 2019, 312; IMR 2017, 9). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren.*)

2. Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-)Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 371/18, imr-online-Werkstatt).*)

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Online seit 12. Januar

IMRRS 2021, 0032
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung?

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 108/20

1. Für eine formel ordnungsgemäße Mieterhöhung ist es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete - etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel - begründet wird.

2. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

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IMRRS 2021, 0031
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Eigentümer haben Anspruch auf Teilnahme an Eigentümerversammlung - auch in Zeiten von Corona

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2020 - 2-13 S 108/20

1. Ein Anspruch der Eigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen besteht auch während der Corona-Pandemie. Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewirbt und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert.*)

2. Auch bei Beschlüssen, deren Vollzug nur schwer wieder rückgängig zu machen sind (hier Fassadenanstrich), kommt dem Vollzugsinteresse grundsätzlich Vorrang vor dem Aussetzungsinteresse zu. Allerdings sind mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz die Erfolgsaussichten in der Hauptsache zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2021, 0030
Beitrag in Kürze
SachverständigeSachverständige
Vorschussüberschreitung ist anzuzeigen, sonst wird die Vergütung gekürzt!

OLG Stuttgart, Beschluss vom 31.08.2020 - 8 WF 103/20

1. § 8a Abs. 4 JVEG ist nicht dahin einschränkend auszulegen, dass die Kürzung der Vergütung des Sachverständigen unterbleibt, wenn davon auszugehen ist, dass es auch bei pflichtgemäßer Anzeige gem. § 407a Abs. 4 Satz 2 Var. 2 ZPO zu einer Fortsetzung seiner Tätigkeit gekommen wäre.*)

2. Rechtsfolge der erheblichen Überschreitung des Vorschusses ist die Kürzung der Vergütung auf den Betrag des Vorschusses, ohne dass ein Aufschlag auf die Höhe dessen, was die maximal mögliche Vergütung unterhalb der Erheblichkeitsgrenze darstellen würde, vorzunehmen wäre.*)

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Online seit 11. Januar

IMRRS 2021, 0029
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Auch unter 10% Flächenabweichung kann Mietmangel vorliegen!

BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19

1. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.*)

2. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil, IMR 2012, 410).*)

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2021, 0022
BauträgerBauträger
Spätestens nach 10 Jahren ist der Bauträger "aus dem Schneider"!

OLG Köln, Urteil vom 21.08.2020 - 19 U 5/20

1. Der Bauträger ist zur Leistungsverweigerung berechtigt, wenn die Erfüllungsansprüche der Erwerber aus den Bauträgerverträgen, die der Errichtung des Objekts zu Grunde liegen, verjährt sind.

2. Ist eine Abnahme des Objekts nicht erfolgt, verjähren die Erfüllungsansprüche der Erwerber 10 Jahre nach Vertragsschluss.

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IMRRS 2021, 0023
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Untermieter zieht nicht aus: Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung!

BGH, Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 26/20

Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.*)

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IMRRS 2021, 0019
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Symptomrechtsprechung rechtfertigt keinen Vortrag ins Blaue hinein!

OLG München, Beschluss vom 28.03.2019 - 27 U 213/19 Bau

Die Symptomrechtsprechung (BGH, IBR 1992, 224) entbindet den Kläger nicht davon, konkret und substantiiert hinsichtlich der behaupteten Mängel vorzutragen. Insbesondere kann mit der Symptomrechtsprechung nicht ein Vortrag ins Blaue hinein gerechtfertigt werden.

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Online seit 7. Januar

IMRRS 2021, 0021
Mit Beitrag
ProzessualesProzessuales
Klage auf Betriebskostennachzahlung: Muss Vermieter Betriebskostenabrechnung vorlegen?

AG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2020 - 35 C 1982/20

1. Zur schlüssigen Darlegung der berechtigten Miethöhe im Rahmen einer Saldoklage.*)

2. Bei einer Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten ist die Vorlage der Betriebskostenabrechnung zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs regelmäßig erst dann erforderlich, wenn der Mieter formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung bestreitet.*)

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Online seit 5. Januar

IMRRS 2021, 0016
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Auch Fehlverhalten Dritter bedarf vor Kündigung der Abmahnung

AG Stuttgart, Urteil vom 11.12.2020 - 35 C 4053/20

Soll die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werden, das dem Mieter zuzurechnen ist, erfordert die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Mieters.*)

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IMRRS 2021, 0014
NachbarrechtNachbarrecht
Pflanzenschutz falsch ausgebracht: Landwirt haftet Nachbarn für Ernteausfälle!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.08.2020 - 5 U 343/19

Wird ein Grundstück durch auf einem Nachbargrundstück ausgebrachte chemische Mittel oberhalb zulässiger Grenz- oder Richtwerte verunreinigt, liegt keine vom Eigentümer des verunreinigten Grundstücks hinzunehmende unwesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB vor.

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IMRRS 2021, 0002
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Nicht durchsuchbares elektronisches Dokument geht wirksam zu!

OLG Koblenz, Beschluss vom 23.11.2020 - 3 U 1442/20

1. Die Vorschrift des § 130a Abs. 2 ZPO und die sie konkretisierende Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (ERVV) sollen insbesondere gewährleisten, dass eingereichte elektronische Dokumente für das Gericht lesbar und bearbeitungsfähig sind. Vor dem Hintergrund dieses Zwecks ist auch die Rechtsfolge eines Verstoßes gegen die ERVV zu bestimmen.*)

2. Nach diese Maßgabe führen Verstöße gegen die Regelungen der ERVV dann nicht zur - nach § 130a Abs. 6 ZPO heilbaren - Formunwirksamkeit eines gem. § 130a Abs. 3 ZPO eingereichten elektronischen Dokuments, wenn die verletzte Rechtsnorm lediglich einen bestimmten Bearbeitungskomfort sicherstellen soll, ihre Verletzung aber nicht der Lesbarkeit und Bearbeitbarkeit des elektronischen Dokuments als solches entgegensteht.*)

3. Soweit § 2 Abs. 1 Satz 1 ERVV bestimmt, dass elektronische Dokumente in durchsuchbarer Form zu übermitteln sind, handelt es sich um eine Ordnungsvorschrift, deren Verletzung nicht zur Unwirksamkeit des Eingangs führt (entgegen BAG, Beschluss vom 12.03.2020 - 6 AZM 1/20, NZA 2020, 607, 608 Rn. 7 und BAG, Urteil vom 03.06.2020 - 3 AZR 730/19, NJW-Spezial 2020, 660).*)

4. Das vom Vollziehungsbeamten i.S.d. § 285 Abs. 1 AO gem. § 291 AO gefertigte Protokoll über eine Vollstreckungshandlung ist eine öffentliche Urkunde i.S.d. § 415 ZPO, die den vollen Beweis des darin beurkundeten Vorgangs erbringt.*)

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Online seit 4. Januar

IMRRS 2021, 0004
BauträgerBauträger
Erwerbsvertrag mit Modernisierungsverpflichtung: Mängelhaftung (nur) nach Kaufrecht!

OLG Jena, Urteil vom 30.04.2020 - 8 U 674/19

1. Im Zusammenhang mit dem Erwerb eines sanierten Altbaus ist insgesamt Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung hinsichtlich des Gebäudes verbunden ist und die übernommenen Bauleistungen nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.

2. Die bloße Wiederinstandsetzung eines Gebäudes unter weitgehender Beibehaltung des ursprünglichen Raum- und Nutzungskonzepts und der Erhaltung der Bausubstanz ist keine der Neuerrichtung entsprechende Sanierung.

3. Kommt die geschuldete Sanierung keiner Neuherstellung gleich, ist wegen der Mängel des Objekts Kaufrecht anwendbar.

4. In einem Individualvertrag können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebenen Altbausubstanz vereinbaren.

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IMRRS 2021, 0005
ImmobilienImmobilien
Verstoß gegen Rücksichtnahmegebot: Nachbar kann Unterlassung verlangen!

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 121/19

1. Das Gebot der Rücksichtnahme zählt zu den nachbarschützenden Normen des öffentlichen Baurechts, deren Verletzung einen (quasinegatorischen) verschuldensunabhängigen Unterlassungsanspruch des Nachbarn gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB analog i.V.m. § 823 Abs. 2 BGB begründen kann.*)

2. Weist das Verwaltungsgericht die auf die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete Klage mit der tragenden Begründung ab, dass das Bauvorhaben materiell baurechtswidrig ist, weil es gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt, steht dieser Verstoß für einen nachfolgenden Zivilprozess unter denselben Beteiligten bzw. Parteien bindend fest.*)

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IMRRS 2021, 0003
Mit Beitrag
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Veräußerungszustimmung eines "falschen" Verwalters wirksam?

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2020 - 3 Wx 182/20

1. Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1, 3 WEG in Verbindung mit dem als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernis unwirksam, solange nicht die Zustimmung des Verwalters erteilt ist und ist die Verwalterbestellung verfahrensfehlerhaft erfolgt (hier: weil die Beschlussfassung über die Wahl des Verwalters bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht als Tagesordnungspunkt aufgeführt war, ohne dass eine Ergänzung der Tagesordnung um diesen Punkt während der laufenden Versammlung den Fehler zu korrigieren vermochte), so führt dies nur zur Anfechtbarkeit. Das Grundbuchamt darf bei der Prüfung der zu beachtenden Eintragungsvoraussetzungen - außer im Falle einer (hier nicht gegebenen) bewussten, böswilligen Umgehung des Mitwirkungsrechts eines Wohnungseigentümers - von einer Nichtigkeit der Verwalterbestellung nicht ausgehen.*)

2. Eine Zwischenverfügung ist inhaltlich unzulässig, wenn die Beteiligten ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben haben, dass sie nicht gewillt waren, das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis (hier: Fehlen des Nachweises einer ordnungsgemäßen Verwalterbestellung sowie der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO bzw. der Genehmigung der bereits erfolgten Zustimmung) zu beseitigen (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats, vgl. FGPrax 2020, 109f.; 2019, 102 m.N.).*)

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IMRRS 2021, 0009
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Restschuldbefreiung erteilt: Zwangshypothek bleibt!

BGH, Urteil vom 10.12.2020 - IX ZR 24/20

Die Restschuldbefreiung begründet keinen Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung hinsichtlich einer vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetragenen Zwangshypothek.*)

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Online seit 30. Dezember 2020

IMRRS 2020, 1511
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Muss ein Nachmieter immer akzeptiert werden?

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2020 - 3 U 191/19

1. In der vertragswidrigen Überlassung der Mietsache an einen Dritten liegt eine erhebliche Pflichtverletzung, die für sich allein genommen nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Ist bezüglich eines Nachmieters vereinbart, dass dieser geeignet ist, wenn "seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können", darf der Vermieter die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Mieters abhängig machen.

3. Anders als der mietvertragliche Rückgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB beinhaltet der Herausgabeanspruch des § 985 BGB nicht die Pflicht des Mieters, bei Vertragsende den Mietgegenstand zu räumen - mithin den Mietgegenstand auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben.

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IMRRS 2020, 1510
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
LG Berlin vs. BGH: Inkassounternehmen dürfen Mietpreisbremse nicht durchsetzen

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 - 67 S 167/20

1. Die zu Gunsten eines zur dauerhaften "Mietsenkung" beauftragten Inkassounternehmens erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist nichtig, auch wenn das Inkassounternehmen zusätzlich zur Einziehung von Bagatellforderungen mandatiert ist (entgegen BGH, IMR 2020, 78).*)

2. Der Vermieter wird durch die (tat-)richerliche Würdigung, ein vom Mieter zur dauerhaften "Mietsenkung" und dem Einzug von Bagatellforderungen beauftragtes Inkassounternehmen sei nicht zur Forderungsabwehr, sondern zum Einzug von Forderungen mandatiert, da die an den Vermieter gerichtete Aufforderung des Inkassounternehmens, nicht mehr als die preisrechtlich zulässige Miete zu verlangen, keine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters darstelle, sondern lediglich dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen, in seinem Verfahrensgrundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, wenn die Würdigung der tatsächlichen Grundlage im Parteivortrag entbehrt und zudem den sich durch den Internet-Auftritt des Inkassounternehmes, seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den Inhalt der vom Mieter erteilten Vollmacht bestimmten Mandatsinhalt ausblendet.*)

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IMRRS 2020, 1535
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Vorkaufsrecht zum Wohl der Allgemeinheit nur bei zeitnaher Verwirklichung!

VGH Hessen, Urteil vom 24.11.2020 - 3 A 828/20

Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrecht bei einem im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans gelegenen Grundstück ist nur dann durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte unternimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel der Wohnraumbeschaffung zu verwirklichen (wie BVerwG, IBR 2010, 236 ).*)

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IMRRS 2020, 1546
ProzessualesProzessuales
Freundschaft zwischen Prozesspartei und Ehegatten macht Richter befangen!

BGH, Beschluss vom 19.11.2020 - V ZB 59/20

Die Besorgnis der Befangenheit ist begründet, wenn zwischen dem Ehegatten des abgelehnten Richters und einer Prozesspartei eine enge bzw. langjährige Freundschaft besteht.*)

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Online seit 29. Dezember 2020

IMRRS 2020, 1544
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Einsicht in Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf Zahlungsbelege!

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zu Grunde liegenden Zahlungsbelege.*)

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IMRRS 2020, 1509
Mit Beitrag
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Wann ist Grundstückskaufvertrag mit Insolvenzverwalter sittenwidrig?

OLG Rostock, Urteil vom 29.10.2020 - 3 U 55/19

1. Wird aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel eine Räumung vollstreckt, bleibt gleichwohl die Vindikationslage bis zum rechtskräftigen Abschluss des Rechtsstreits bestehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 14.03.2014 - V ZR 115/13, IMRRS 2014, 1737).*)

2. Zur Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrags mit einer Insolvenzverwalterin.*)

3. Zum Vorliegen eines in-sich-Geschäftes bei wechselseitiger Vertretung der Vertragsparteien in einem zweiteiligen Rechtsgeschäft.*)




Online seit 28. Dezember 2020

IMRRS 2020, 1256
ProzessualesProzessuales
Einstweiliger Rechtsschutz bei Stundungsbegehren von Abwassergebühren

VG Schleswig, Urteil vom 27.05.2020 - 4 B 2/20

1. Zahlungsschwierigkeiten allein oder die Notwendigkeit einer Kreditaufnahme sind kein Stundungsgrund.

2. Nicht gehört werden kann die Antragstellerin mit dem Einwand, sie hafte für die Abwassergebühren nur im Außenverhältnis. Eine im Verfahren auf Stundung zu berücksichtigende erhebliche Härte folgt nicht aus dem Einwand nicht Gebührenschuldner zu sein.

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Online seit 23. Dezember 2020

IMRRS 2020, 1517
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Ausweichwohnung muss in Modernisierungsankündigung nicht genannt werden

LG Berlin, Urteil vom 26.05.2020 - 67 S 46/20

1. Das Benennen einer konkreten Ausweichwohnung ist nicht formelle Voraussetzung der Modernisierungsankündigung. Das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend.

2. Für die Feststellung eines hinreichend engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und Baubeginn (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Beginn der (Gesamt-)Maßnahme eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vorliegend auf die angekündigten Bauarbeiten in dem Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet).

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IMRRS 2020, 1437
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Wer muss die Nebenkosten abrechnen: Veräußerer oder Erwerber?

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2017 - 21 U 101/16

1. Da die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Abrechnung über die Betriebskosten erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig wird, muss der Erwerber und nicht der Voreigentümer über die gesamten Vorauszahlungen abrechnen, wenn der Eigentumswechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode stattfindet. Der Erwerber muss die Betriebskostenabrechnung damit für den gesamten Abrechnungszeitraum erstellen, innerhalb dessen er in den Mietvertrag nach § 566 BGB durch den Eigentumsübergang eingetreten ist.

2. Demgegenüber ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs (weiter) bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode(n) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.

3. Bei rechtsgeschäftlich begründeter Eigentumsübertragung trifft den Veräußerer gegenüber dem Erwerber, der im Hinblick auf die Abrechnungsperiode, in die der einzelne Übergang auf ihn fällt, abrechnungspflichtig ist, die neben(kauf-)vertragliche Pflicht, dem Erwerber die Unterlagen zu übergeben bzw. mit ihm zusammenzuarbeiten, um diesem eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern zu ermöglichen.

4. Vereinbarungen, die zwischen dem Eigentümer (und Vermieter) und dem Erwerber im Rahmen des Erwerbervertrags über den wirtschaftlichen Besitzübergang getroffen werden, ändern an der Abrechnungspflicht als solche und den sich aus einer erfolgten Abrechnung ergebenden Nachzahlungs- bzw. Erstattungspflichten nichts, da solche Regelungen nur das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber treffen und keinen Einfluss auf das Verhältnis zum Mieter haben.

5. Es entspricht dem beiderseitigen Interesse der Kaufvertragsparteien, dass sie, wenn sie den Nutzen-Lasten-Wechsel auf den Erwerber auf einen früheren Zeitpunkt als den des Eigentumsübergangs (nach Grundbucheintrag) vorverlegt haben, auf diesen Zeitpunkt auch die Zuständigkeit für die Betriebskostenabrechnung im Gleichlauf festschreiben wollen.

6. Heizöl ist Zubehör und somit regelmäßig mit dem Kaufpreis abgegolten. Es kann somit in der Betriebskostenabrechnung nicht noch einmal zu Gunsten des Verkäufers als Ausgaben berücksichtigt werden.

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Online seit 22. Dezember 2020

IMRRS 2020, 1533
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Rechtfertigt Fehlverhalten des Vermieters Ersatz der Maklerkosten für die Mietwohnung?

BGH, Beschluss vom 20.10.2020 - VIII ZR 371/18

1. Das Berufungsgericht hat die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken oder der Gegenstand eines Teilurteils sein könnte.

2. Voraussetzung für eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung ist eine Selbstständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann.

3. Ein Anspruch auf Ersatz der im Zuge der Anmietung entstandenen Maklerkosten kann nach § 284 BGB bestehen, da es sich hierbei um Aufwendungen handelt, die der Mieter im Hinblick auf den abgeschlossenen Mietvertrag gemacht hat und die durch dessen (frühe) Beendigung - möglicherweise - nutzlos geworden sind. Jedoch können diese nach § 284 BGB nur ersetzt werden, wenn sie "ihren Zweck nicht erreicht" haben, sie mithin "vergeblich" waren.

4. Dies ist zu verneinen, wenn die (Mindest-)Mietdauer von vier Jahren im Zeitpunkt der Kündigung wegen pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters bereits abgelaufen ist.

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IMRRS 2020, 1532
Allgemeines ZivilrechtAllgemeines Zivilrecht
Kein Muster-Widerrufsformular ausgehändigt: Widerruf trotz Vertragserfüllung möglich!

BGH, Urteil vom 26.11.2020 - I ZR 169/19

1. Der Beginn der Widerrufsfrist bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen setzt nicht nur voraus, dass der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts informiert hat, sondern erfordert darüber hinaus, dass der Unternehmer dem Verbraucher diese Informationen gemäß Art. 246a § 4 Abs. 2 Satz 1 EGBGB auf Papier oder, wenn der Verbraucher zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt hat. Zu diesen Informationen gehört auch diejenige über das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zum EGBGB.*)

2. § 356 Abs. 4 Satz 1 BGB fordert für den Verlust des Widerrufsrechts eine Erklärung des Verbrauchers, dass er Kenntnis vom Verlust seines Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer hat. Das Widerrufsrecht erlischt nicht, wenn der Unternehmer dem Verbraucher eine Widerrufsbelehrung bei Vertragsschluss zwar erteilt, die Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zum EGBGB jedoch nicht ausgehändigt hat.*)

3. Hat der Unternehmer dem Verbraucher die Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zum EGBGB nicht ausgehändigt, steht ihm kein Anspruch gemäß § 357 Abs. 8 BGB auf Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung zu.*)

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IMRRS 2020, 1326
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Aufhebung von Vollstreckungsmaßnahmen in Zeiten von Covid-19

FG Düsseldorf, Beschluss vom 29.05.2020 - 9 V 754/20

1. Das BMF-Schreiben vom 19.03.2020 (BStBl.2020 I 262) zu steuerlichen Maßnahmen zur Berücksichtigung wirtschaftlicher Schäden durch das Corona-Virus führt unter Berücksichtigung der Selbstbindung der Verwaltung und dem Gleichbehandlungsgrundsatz zu einem Anordnungsanspruch des Steuerschuldners gem. § 258 AO auf Aufhebung liquiditätsentziehender Vollstreckungsmaßnahmen bis 31.12.2020.

2. Dies gilt für den Fall, dass der Vollstreckungsschuldner aufgrund der gesetzlich zugelassenen Einbehaltung geschuldeter Mietzahlungen Liquiditätseinbußen zu tragen hat.

3. Das BMF-Schreiben erlaubt auch die Beendigung noch laufender, bereits vor dessen Erlass ausgebrachter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen.

4. Bei der Interessenabwägung im Rahmen der Beurteilung des Anordnungsgrundes überwiegt aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie das Interesse des Steuerschuldners an der Beendigung der Vollstreckungsmaßnahmen.

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Online seit 21. Dezember 2020

IMRRS 2020, 1440
BauträgerBauträger
Wer genau nach den Plänen baut, baut immer noch nicht mangelfrei!

OLG Nürnberg, Beschluss vom 28.10.2019 - 6 U 1114/18

1. Auch vor Abnahme richtet sich der Erfüllungsanspruch auf die Herstellung eines mangelfreien Bauwerks.

2. Die Übereinstimmung der tatsächlichen Ausführung mit den genehmigten Plänen entbindet den Bauträger nicht von seiner Verpflichtung, ein mangelfreies und funktionstaugliches Werk herzustellen. Ist dies mit den genehmigten Plänen nicht möglich, bedarf es einer Planänderung.

3. Der Erwerber muss sich nicht auf unbestimmte Zeit mit einem Provisorium zufrieden geben. Er hat Anspruch auf Erfüllung, das heißt auf Herstellung einer mangelfreien Bauleistung.

4. Grundsätzlich legt der Bauträger fest, wie er einen Mangel beseitigt. Etwas anderes gilt, wenn nur eine Möglichkeit der Nacherfüllung besteht.

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IMRRS 2020, 1514
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Wann ist eine Kündigung zugegangen?

OLG Rostock, Beschluss vom 24.08.2020 - 3 U 18/19

1. Erklären die Parteien eines Rechtsstreits diesen in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt, ist das erstinstanzliche Urteil durch das Berufungsgericht im Beschlusswege aufzuheben.*)

2. Zugegangen ist eine Kündigungserklärung im Sinne des § 130 BGB erst, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann.*)

3. Eine Abtretung zu Gunsten Dritter ist nicht möglich.*)

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