Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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IMRRS 2026, 0345

KG, Beschluss vom 10.03.2026 - 1 W 49/26

1. Ist eine Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmten Übergangsfrist nicht ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs (siehe § 3 Abs. 1 und 2 der Wohnungsgrundbuchverfügung - WGV) eingetragen worden, kann sie im Falle einer nach dem 01.01.2026 erfolgten Veräußerung die Wirkungen gegenüber Sondernachfolgern nach § 10 Abs. 3 WEG jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels nicht mehr entfalten.*)

2. Eine Richtigstellung des Grundbuchs im Wege der ausdrücklichen Eintragung einer Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs kann nach Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft nicht mehr erfolgen.*)

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IMRRS 2026, 0337

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.02.2026 - 5 U 27/25

1. Derjenige, der Schäden an seinem Gebäude wegen einer Grundwasserabsenkung im Rahmen von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück behauptet, hat die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Schadensersatzanspruchs darzulegen und zu beweisen.

2. Ein Anscheinsbeweis kann eingreifen, wenn im örtlichen und zeitlichen Zusammenhang mit umfangreichen Arbeiten auf einem benachbarten Grundstück Schäden an einem Gebäude entstehen (hier verneint).

3. Eine Beweiserleichterung kommt bei der Verletzung von Nebenpflichten in Betracht, wenn als Schadensursache nur eine solche aus dem Verantwortungsbereich des Schuldners in Betracht kommt, so dass dieser sich entlasten muss (hier verneint).

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Online seit gestern

IMRRS 2026, 0329

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.01.2026 - 5 U 87/24

1. Chronischer Alkohol-, Medikamenten- oder Drogenmissbrauch begründet keineswegs immer und per se, wohl aber dann eine krankhafte Störung der Geistestätigkeit, wenn es zu einer organischen Veränderung des Gehirns gekommen ist, die zum dauerhaften Ausschluss der freien Willensbildung geführt hat.

2. Auch auf rechtsgeschäftsähnliche Erklärungen (z.B. Quittung) findet § 105 Abs. 1 BGB ebenfalls Anwendung.

3. Für den Beweis genügt grundsätzlich nicht schon ein Für-wahrscheinlich-Halten, sondern die volle Überzeugung (Gewissheit) des Richters ist erforderlich.

4. Die erneute Vernehmung eines Zeugen darf unterbleiben, wenn sich das Berufungsgericht auf Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen, d.h. seine Glaubwürdigkeit, noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage, d.h. die Glaubhaftigkeit, betreffen.

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Online seit 17. März

IMRRS 2026, 0328

FG Hamburg, Urteil vom 03.12.2025 - 2 K 86/22

1. Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gem. § 4 Abs. 3 ImmowertV ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode zur Ermittlung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (Anschluss an BFH, Urteil vom 21.01.2024, IX R 14/23).*)

2. Zwei Eigentumswohnungen, die im selben Gebäude (Hauseingang) liegen, können unterschiedliche (wirtschaftliche) Restnutzungsdauern haben.*)

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Online seit 12. März

IMRRS 2026, 0318

LG Lübeck, Urteil vom 17.01.2025 - 9 O 112/23

1. Der Baumbestand ist in angemessenen Abständen auf Krankheitsbefall zu untersuchen, und es sind solche Pflegemaßnahmen vorzunehmen, die für das Beibehalten der Standfestigkeit notwendig sind.

2. Wie oft und in welcher Intensität Baumkontrollen durchzuführen sind, lässt sich nicht generell beantworten. Ihre Häufigkeit und ihr Umfang sind vom Alter und Zustand des Baums sowie seinem Standort abhängig.

3. Hierbei können sich die Sicherungspflichtigen im Regelfall an der vom Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. entwickelten Baumkontrollrichtlinie (FLL-Richtlinie) orientieren, die als Orientierungshilfe anerkannt wird.

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Online seit 11. März

IMRRS 2026, 0295

OLG München, Beschluss vom 18.02.2026 - 34 Wx 36/26

1. Kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht besteht für einen Kaufinteressenten, der den Namen des Grundstückseigentümers in Erfahrung bringen möchte, um mit dem Eigentümer wegen eines eventuellen Verkaufs des Grundstücks Verbindung aufzunehmen.*)

2. Weder das Bundesdatenschutzgesetz noch die Datenschutzgesetze der Länder sind auf die Grundbucheinsicht anzuwenden, da insoweit die Regelungen in der GBO vorrangig sind. Auch Art. 6 Abs. 1 DSGVO stellt keine Grundlage für die Weitergabe von Daten an Dritte dar.*)

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Online seit 3. März

IMRRS 2026, 0252

BFH, Urteil vom 12.11.2025 - II R 25/24

1. Das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 (BGBl. I 2019, 1794) - GrStRefG - ist formell verfassungsgemäß. Insbesondere stand dem Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) zu. Selbst wenn er die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eingeräumten gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeschöpft haben sollte, lässt dies seine Gesetzgebungskompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen.*)

2. Die Regelungen der §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes (BewG) i.d.F. des GrStRefG zur Bewertung von Wohnungseigentum für Zwecke der Grundsteuer ab dem 01.01.2022 sind materiell verfassungsgemäß.*)

3. Belastungsgrund der Grundsteuer im sog. Bundesmodell ist die durch den Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und eine objektive Leistungsfähigkeit vermittelt.*)

4. Der Ansatz von typisierten Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche gem. § 254 BewG i.V.m. Anlage 39 zum BewG verstößt nicht wegen einer unzureichenden Differenzierung nach der Lage der wirtschaftlichen Einheiten innerhalb eines Gemeindegebiets gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG.*)

5. Es liegt kein Verstoß gegen den Grundsatz der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast im Hinblick darauf vor, dass die genaue Höhe der zu zahlenden Grundsteuer regelmäßig erst feststeht, wenn die Grundsteuer festgesetzt wurde.*)

6. Das Finanzgericht als Tatsachengericht kann die von den Gutachterausschüssen nach § 247 Abs. 2 BewG ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zu Grunde legen, ohne dabei gegen seine Amtsaufklärungspflicht aus § 76 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung zu verstoßen.*)

7. Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung der Bodenrichtwerte besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte substanziiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen.*)

Online seit 2. März

IMRRS 2026, 0242

OLG Zweibrücken, Urteil vom 09.12.2025 - 5 U 82/24

1. Der Makler ist verpflichtet, wenn er Fotos der Mietwohnung macht, den Mietern darüber Auskunft zu erteilen, wie er mit den personenbezogenen Daten von Mietern umgegangen ist.

2. Dabei muss er zum Beispiel angeben, welche Daten erhoben wurden, woher diese stammen, wie lange sie gespeichert werden, ob damit ein Profil angelegt wurde sowie ob und wie diese automatisch mit Künstlicher Intelligenz verarbeitet wurden.

3. Auch ist der Makler verpflichtet, den Mietern gegebenenfalls eine kostenlose Kopie der gespeicherten Daten zur Verfügung zu stellen.

4. Teilt der Makler den Mietern mit, dass er die Daten gelöscht habe und keine Kopien angefertigt worden seien, haben sie keinen Anspruch mehr.

5. Die Mieter stimmen der Verwendung der Lichtbilder zum Verkauf der Immobilie stillschweigend zu, wenn sie die Mitarbeiter des Maklers die Bilder anfertigen lassen.

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Online seit 27. Februar

IMRRS 2026, 0229

OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.02.2026 - 12 U 156/24

1. Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung, den Ablauf wild abfließenden Wassers auf ein benachbartes, tiefer liegendes Grundstück durch aktives Tun zu verhindern.

2. Indes darf der natürliche Ablauf wild fließenden Wassers nicht zum Nachteil eines tiefer liegenden Grundstücks verstärkt oder auf andere Weise verändert werden.

3. Der Nachteilsbegriff ist objektiviert grundstücksbezogen auszulegen; die Nutzbarkeit des Grundstücks muss gegenüber dem bisherigen Zustand eingeschränkt und es muss eine Belästigung für den Grundstückseigentümer entstanden sein, die von einigem Gewicht und spürbar ist, wodurch das Grundstück erheblich beeinträchtigt wird.

4. Ein nur drohender Nachteil ist nicht ausreichend; der Nachteil muss tatsächlich eintreten oder doch mit Sicherheit zu erwarten sein.

5. Ein Nachteil setzt voraus, dass ein Übertritt von Wasser nicht nur in extremen Ausnahmefällen zu erwarten, sondern regelmäßig wiederkehrend bei einem heftigen Regen zu befürchten ist.

6. In einer nicht unerheblichen Überschwemmung der Terrasse des Wohngrundstücks mit schlammigem Wasser liegt eine Belästigung, die von einigem Gewicht und spürbar ist, wodurch die Nutzung des Grundstücks erheblich beeinträchtigt wird.

7. Der Anspruch aus § 1004 BGB ist auf Unterlassung der Beeinträchtigung gerichtet. Lässt sich die drohende Wiederholung der Beeinträchtigung nicht anders verhindern, kann auch ein aktives Eingreifen in Form "geeigneter Maßnahmen" geboten sein.

8. Kam es bislang selbst bei einem maximalen Aufstau von Wasser hinter der Mauer nicht zu Wasserübertritten und ist es ungewiss, ob und unter welchen Bedingungen es zukünftig zu Wasserübertritten kommen kann, fehlt es an einem spürbaren Nachteil i.S.v. § 37 WHG und einer ernsthaft drohenden Beeinträchtigung i.S.v. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.

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Online seit 26. Februar

IMRRS 2026, 0232

OLG Stuttgart, Urteil vom 22.12.2025 - 12 U 117/25

1. Die Bestimmung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB betrifft nicht den Fall, in dem zweifelhaft bleibt, ob nicht ein Ereignis die Verletzung verursacht hat, für das eine deliktische Haftungsverantwortlichkeit nicht besteht.*)

2. Der Anspruch des Grundstücksnachbarn aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog gegen den Eigentümer des benachbarten Grundstücks setzt voraus, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers zurückgeht. Dies kann für den Fall einer Brandverursachung durch den Mieter nur dann angenommen werden, wenn der Eigentümer dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten*)

3. Der Eigentümer ist nicht verantwortlich, wenn er den Mieter vor der Neujahrsnacht nicht auf einen sachgerechten Umgang mit Feuerwerkskörpern hinweist.*)

4. Die Regelung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB kann keine Zweifel der Störereigenschaft überwinden.*)

5. Der Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beinhaltet keinen Ersatz für Gesundheitsschäden.*)

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Online seit 25. Februar

IMRRS 2026, 0161

OLG Naumburg, Beschluss vom 04.08.2025 - 12 Wx 23/25

Die Rücknahme des Antrages auf Eintragung einer Zwangshypothek bedarf nach § 31 Satz 1 GBO der in § 29 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 GBO vorgeschriebenen Form, also der öffentlichen Beurkundung oder der öffentlichen Beglaubigung.*)

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Online seit 23. Februar

IMRRS 2026, 0227

OLG Hamm, Urteil vom 29.01.2026 - 18 U 53/25

1. Eine im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgende individuelle Änderung des Wortlauts einer (ursprünglich) gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB vorformulierten Klausel steht dem AGB-Charakter der schließlich vereinbarten Klausel nicht per se entgegen, sondern stellt lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB dar.*)

2. Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass der Hauptvertrag (Kaufvertrag) – aus welchen Gründen auch immer – nicht durchgeführt wird, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags und kann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein. Der Senat hält insoweit nicht mehr an seiner im Urteil vom 12.02.2001 - 18 U 72/00, IBRRS 2002, 1337 = IMRRS 2002, 0559, geäußerten Auffassung fest.*)

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