Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

Online seit gestern

IMRRS 2025, 1614

LG Stuttgart, Urteil vom 26.06.2025 - 19 O 160/24

1. Eine Beweislastumkehr tritt ein, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine Handlung oder Unterlassung aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt. In einem solchen Fall muss der Schuldner darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft (sog. Sphärentheorie).

2. Der Begriff Aufwendungen umfasst alle freiwilligen Vermögensopfer des Mieters auf die Mietsache, die sich auf deren Aussehen, Wirkungsweise, Brauchbarkeit und Haltbarkeit günstig auswirken, mithin die zumindest auch der Mietsache zugutekommen.

3. Zahlt der Mieter, der vertragsgemäß die monatlichen Abschläge für die Neben- und Verbrauchskosten an den Vermieter geleistet hat, zusätzlich einen Betrag für die Versorgungsleistungen (hier: Heizwärme und Wasser) unmittelbar an den Versorger, weil dieser aufgrund eines Zahlungsrückstands des Vermieters eine Einstellung der Versorgung bzw. Versorgungssperre angedroht hat, dann handelt es sich bei dieser Zahlung um Aufwendungen des Mieters.

4. Der Mieter handelt mit Fremdgeschäftsführungswille, wenn er für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt hat und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen wurden. Es liegt bereits zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegenüber den Mietern im ureigenen Interesse eines Vermieters, dass die Versorgung gewährleistet ist.

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Online seit 15. Januar

IMRRS 2025, 0742

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025 - 33050 C 204/24

1. Für die Minderung ist eine Gesamtabwägung entscheidend.

2. Eine diffuse Mängelbehauptung reicht nicht.

3. Sachanträge müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

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Online seit 14. Januar

IMRRS 2025, 1620

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.11.2025 - 2-11 S 107/24

1. Die Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes (100 KBE/100 ml) begründet, ohne Tauglichkeitsbeeinträchtigung, keinen minderungsrelevanten Mangel.

2. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist objektiv festzustellen; subjektive/individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt.

3. Entwarnungs-Signale sind zu beachten!

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Online seit 13. Januar

IMRRS 2025, 1622

AG Stadthagen, Urteil vom 10.07.2024 - 4 C 531/23

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen müssen nicht nur substanziiert sein, sondern setzen auch eine vorherige Belegeinsicht voraus.

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Online seit 12. Januar

IMRRS 2025, 1615

LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 - 2 S 264/24

1. Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Maßgeblich ist, ob im konkreten Fall der Pflichtverletzung soviel Gewicht beizumessen ist, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien hierdurch nachhaltig gestört worden ist und welche Bemühungen Mieter zur Erfüllung/Schadensbeseitigung unternommen hat.

3. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, der vollständige Ausgleich der offenen Mietforderungen, die künftige Einrichtung des Dauerauftrags durch den Mieter und die wirtschaftlichen Konsequenzen für den Vermieter sind hierbei zu würdigen.

4. Macht der Vermieter im Räumungsprozess selbst den Vorschlag, bei Kostenübernahme durch den Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen, wird deutlich, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien noch besteht.

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IMRRS 2026, 0021

AG Neukölln, Urteil vom 11.12.2025 - 2 C 305/25

1. Bei fehlendem Erklärungsbewusstsein steht dem Erklärenden ein Anfechtungsrecht gem. § 119 Absatz 1 BGB analog zu.

2. Berücksichtigt der Vermieter bei der Bestätigung der Kündigung des Mieters versehentlich einen Kündigungsausschluss nicht und gibt somit ein früheres Datum als Mietende an, kann er diese Erklärung anfechten.

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Online seit 9. Januar

IMRRS 2026, 0030

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

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IMRRS 2026, 0019

AG Hamburg, Urteil vom 19.12.2025 - 49 C 213/25

1. Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt.

2. Die ist für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern, noch irgendwelche Störungen verursachen, wie etwa Schriftstellerei, Malerei oder auch eine Erfinder- oder Konstrukteurstätigkeit sowie ähnliche Berufe, bei denen typisch ist, dass die Berufsausübung in der Wohnung erfolge, der Fall.

3. Eine Außenwirkung liegt nicht bereits bei einer bloßen Anbringung eines Briefkastens des betreffenden ohne Waren- oder Personalverkehr in der Wohnung betriebenen Unternehmens und einer Adressangabe im Internet (Impressum), nach der sich der Sitz des betreffenden Unternehmens in der streitgegenständlichen Wohnung befindet, vor.

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IMRRS 2026, 0029

BFH, Urteil vom 20.11.2025 - VI R 4/23

Kosten für die Anmietung eines Pkw-Stellplatzes gehören nicht zu den Unterkunftskosten, die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 des Einkommensteuergesetzes nur mit höchstens 1.000 Euro im Monat angesetzt werden können. Sie sind, soweit notwendig, als Werbungskosten wegen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung abziehbar.*)

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2026, 0025

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2025 - 33076 C 50/25

1. Der Entzug der Wohnberechtigung berechtigt den Vermieter einer Sozialwohnung zur Kündigung.

2. Dies gilt erst recht, wenn das Amt für Wohnungswesen den Vermieter zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen hat, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.

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Online seit 7. Januar

IMRRS 2026, 0020

OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2025 - 18 U 127/24

Hat der Vermieter/Verpächter zu Gunsten eines Grundstücksnachbarn eine Stellplatzbaulast übernommen, so steht dies einem Herausgabeanspruch des Vermieters/Verpächters nach Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses nicht notwendig entgegen, doch kann die Baulast gem. § 242 BGB dem Anspruch auf Rückbau des Parkplatzes entgegenstehen, wenn dadurch ein (realisiertes) Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück (materiell) baurechtswidrig wird und ein Anspruch des Vermieters/Verpächters auf Verzicht auf die Baulast (§ 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW) nicht besteht; die Entscheidungen des BGH vom 24.01.2024 (Az. V ZR 51/24) und vom 27.06.2025 (Az. V ZR 150/24) stehen nicht entgegen.*)

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IMRRS 2026, 0015

LG Dresden, Urteil vom 22.04.2025 - 5 O 1146/24

1. Ein Mietvertrag, der die Schriftform gem. § 550 BGB nicht wahrt, kann nach § 550 Satz 2 BGB mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden.

2. Die Schriftform des Mietvertrags erfordert, dass wesentliche Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ersichtlich sind, einschließlich klarer Angaben zur Vertretung bei Unterschriften von Gesellschaftern einer GbR.

3. Das Schriftformerfordernis erstreckt sich auch auf Nebenabreden, die den Inhalt des Mietverhältnisses wesentlich gestalten.

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Online seit 5. Januar

IMRRS 2026, 0002

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.*)

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.*)

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IMRRS 2025, 1549

OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.09.2025 - 5 W 1424/25

1. Die weitere Beschwerde ist nur statthaft, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Die Prozessbevollmächtigten haben ein eigenes Beschwerderecht.

3. Im Rahmen der weiteren Beschwerde wird nur geprüft, ob die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.

4. Der Festsetzung des Streitwerts eines Antrags auf Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung auf 10 Monate der Bruttomiete ist ermessensfehlerfrei.

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Online seit 2. Januar

IMRRS 2025, 1548

LG Regensburg, Beschluss vom 30.07.2025 - 24 T 152/25

1. Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist nicht nach § 9 ZPO zu bestimmen, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.

2. Bei einfach gelagerten Fällen kann die Dauer bis zur tatsächlichen Räumung und Herausgabe mit 10 Monaten bemessen werden.

3. Der Gesamtstreitwert bei einem Verfahren auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung setzt sich aus der Jahresnettomiete für den Räumungsantrag, der Höhe der rückständigen Miete und der 10-fachen Bruttomiete für die laufende Nutzungsentschädigung zusammen.

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Online seit 29. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1556

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2025 - 47 C 356/23

1. Mängel der Mietsache sind im Zweifel nachzuweisen.

2. Ob eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden.

3. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen.

4. Auch ein erheblicher Befall der Wohnung durch Silberfische kann nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

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IMRRS 2025, 1057

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.07.2025 - 24 U 23/24

1. Ein schuldrechtlicher Anspruch des Verpächters gegenüber dem Pächter auf Löschung der Baulast begründet kein Aussonderungsrecht gem. § 47 InsO.*)

2. § 818 Abs. 4 BGB verweist nicht auf die allgemeinen schuldrechtlichen Bestimmungen der §§ 280, 281 BGB.*)

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Online seit 23. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1612

LG Hamburg, Urteil vom 10.06.2025 - 311 S 4/25

Die Nutzung der Mietwohnung als Zweitwohnung für kulturelle Besuche und familiäre Treffen erfüllt die Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

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IMRRS 2025, 1613

OLG München, Beschluss vom 24.06.2025 - 32 U 1132/25

1. Zum Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung über die Betriebskosten in der Gewerberaummiete.*)

2. Bei der Abrechnung von Betriebskosten darf der Vermieter maximal den marktüblichen oberen Preis für vergleichbare Dienstleistungen ansetzen; eine diese Grenze übersteigende „obere Spanne“ steht dem Vermieter darüber hinaus nicht zu.*)

3. Liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach diesen Vorgaben vor, stehen dem Vermieter nicht etwa die noch zulässigen oberen marktüblichen Kosten, sondern nur die üblichen Durchschnittskosten zu.*)

4. Auch im Bereich der Gewerbemiete hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die zu den Rechnungen gehörenden Zahlungsbelege (Anschluss an BGH, IMR 2021, 57 = NZM 2021, 31).*)

5. Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Zahlungsbelege und legt nur die entsprechenden Rechnungen vor, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der geforderten Nachzahlungsbeträge zu.*)

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IMRRS 2025, 1058

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2025 - 8 U 421/25

1. Zur Auslegung der Besonderen Bedingungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser.*)

2. Einem Risikoausschluss in den Besonderen Vereinbarungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser, demzufolge sich der Versicherungsschutz nicht auf Schäden bezieht, die darauf beruhen, dass Aufträge nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden, unterfallen gegen den mit der Erstellung von Hausnebenkosten- und Heizkostenabrechnungen für die Mieter beauftragten Versicherungsnehmer erhobene Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Abrechnung.

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Online seit 22. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1500

AG Saarbrücken, Urteil vom 10.06.2025 - 120 C 378/24

Das Vorhandensein eines Balkons von 1,50 m Breite und ca. 6 bis 7 m Länge rechtfertigt nach dem Saarbrücker Mietspiel einen Zuschlag von 2%.

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IMRRS 2025, 1151

OLG Dresden, Beschluss vom 05.06.2025 - 12 U 403/25

1. Eine Änderung von vertraglichen Vereinbarungen ist nur dann gem. § 550 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht.*)

2. Betrifft eine vertragliche Abrede einen Vorgang, der sich durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt hat, kommt ihm im Sinne der Zielrichtung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB keine Bedeutung für einen Grundstückserwerber mehr zu und wird er bereits deshalb vom Schriftformerfordernis nicht (mehr) umfasst.*)

3. Ein Mietvertrag genügt auch dann der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worden ist.*)

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IMRRS 2025, 1598

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.11.2025 - 14 B 1074/25

1. Eine anderweitige Unterbringung i.S.d. § 9 Abs. 5 Satz 1 WStG erfordert nicht die tatsächliche Verbringung der Bewohnerinnen und Bewohner in den Ersatzwohnraum. Erforderlich, aber auch ausreichend ist es, dass die Verfügungsberechtigten Ersatzwohnraum in einer Weise anbieten, dass dieser durch die Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich bezogen werden kann.*)

2. Angeboten werden muss eine anderweitige Unterbringung zu zumutbaren Bedingungen. Das setzt im Hinblick auf die Ausgestaltung des Angebots im Mindestmaß und unabhängig davon, inwieweit der bisherige mit dem nunmehr angebotenen Wohnraum in tatsächlicher Hinsicht vergleichbar sein muss, voraus, dass es den Bewohnerinnen und Bewohnern möglich ist zu prüfen, ob die Bedingungen der anderweitigen Unterbringung für sie zumutbar sind.*)

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Online seit 19. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1599

AG Velbert, Urteil vom 28.02.2024 - 10 C 87/23

Im Rahmen der Vertragsfreiheit steht es den Mietparteien in den gesetzlichen Grenzen, wie beispielsweise des § 138 Abs. 2 BGB, grundsätzlich frei, einen Mietzins, der unterhalb der ortsüblichen Miete liegt, zu vereinbaren.

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IMRRS 2025, 1583

OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.10.2025 - 19 U 167/24

1. Tatsachen in juristischer Einkleidung nehmen an der Tatbestandswirkung teil, wenn dies durch einen einfachen Rechtsbegriff geschieht, der - wie etwa die ergebnisbezogene Bezeichnung als "Allgemeine Geschäftsbedingung" - jedem Teilnehmer des Rechtsverkehrs geläufig ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.04.2025 - IX ZR 203/23, IBRRS 2025, 1325 = IMRRS 2025, 1596).*)

2. Der in der - negativ formulierten - Legaldefinition des § 2 Abs. 2 PrKG umschriebene Begriff der hinreichenden Bestimmtheit entspricht inhaltlich dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine Preisklausel ist demnach hinreichend bestimmt, wenn sie die Anpassungsvoraussetzungen, den Bewertungsmaßstab und den (jeweiligen) Anpassungszeitpunkt so klar erkennen lässt, dass der Geldschuldner hierdurch in die Lage versetzt wird, selbst die Höhe der von ihm zu erbringenden Leistung zu berechnen.*)

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