Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

Online seit heute

IMRRS 2026, 0030

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

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IMRRS 2026, 0019

AG Hamburg, Urteil vom 19.12.2025 - 49 C 213/25

1. Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt.

2. Die ist für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern, noch irgendwelche Störungen verursachen, wie etwa Schriftstellerei, Malerei oder auch eine Erfinder- oder Konstrukteurstätigkeit sowie ähnliche Berufe, bei denen typisch ist, dass die Berufsausübung in der Wohnung erfolge, der Fall.

3. Eine Außenwirkung liegt nicht bereits bei einer bloßen Anbringung eines Briefkastens des betreffenden ohne Waren- oder Personalverkehr in der Wohnung betriebenen Unternehmens und einer Adressangabe im Internet (Impressum), nach der sich der Sitz des betreffenden Unternehmens in der streitgegenständlichen Wohnung befindet, vor.

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IMRRS 2026, 0029

BFH, Urteil vom 20.11.2025 - VI R 4/23

Kosten für die Anmietung eines Pkw-Stellplatzes gehören nicht zu den Unterkunftskosten, die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 des Einkommensteuergesetzes nur mit höchstens 1.000 Euro im Monat angesetzt werden können. Sie sind, soweit notwendig, als Werbungskosten wegen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung abziehbar.*)

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Online seit gestern

IMRRS 2026, 0025

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2025 - 33076 C 50/25

1. Der Entzug der Wohnberechtigung berechtigt den Vermieter einer Sozialwohnung zur Kündigung.

2. Dies gilt erst recht, wenn das Amt für Wohnungswesen den Vermieter zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen hat, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.

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Online seit 7. Januar

IMRRS 2026, 0020

OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2025 - 18 U 127/24

Hat der Vermieter/Verpächter zu Gunsten eines Grundstücksnachbarn eine Stellplatzbaulast übernommen, so steht dies einem Herausgabeanspruch des Vermieters/Verpächters nach Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses nicht notwendig entgegen, doch kann die Baulast gem. § 242 BGB dem Anspruch auf Rückbau des Parkplatzes entgegenstehen, wenn dadurch ein (realisiertes) Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück (materiell) baurechtswidrig wird und ein Anspruch des Vermieters/Verpächters auf Verzicht auf die Baulast (§ 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW) nicht besteht; die Entscheidungen des BGH vom 24.01.2024 (Az. V ZR 51/24) und vom 27.06.2025 (Az. V ZR 150/24) stehen nicht entgegen.*)

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IMRRS 2026, 0015

LG Dresden, Urteil vom 22.04.2025 - 5 O 1146/24

1. Ein Mietvertrag, der die Schriftform gem. § 550 BGB nicht wahrt, kann nach § 550 Satz 2 BGB mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden.

2. Die Schriftform des Mietvertrags erfordert, dass wesentliche Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ersichtlich sind, einschließlich klarer Angaben zur Vertretung bei Unterschriften von Gesellschaftern einer GbR.

3. Das Schriftformerfordernis erstreckt sich auch auf Nebenabreden, die den Inhalt des Mietverhältnisses wesentlich gestalten.

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Online seit 5. Januar

IMRRS 2026, 0002

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.*)

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.*)

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IMRRS 2025, 1549

OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.09.2025 - 5 W 1424/25

1. Die weitere Beschwerde ist nur statthaft, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Die Prozessbevollmächtigten haben ein eigenes Beschwerderecht.

3. Im Rahmen der weiteren Beschwerde wird nur geprüft, ob die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.

4. Der Festsetzung des Streitwerts eines Antrags auf Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung auf 10 Monate der Bruttomiete ist ermessensfehlerfrei.

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Online seit 2. Januar

IMRRS 2025, 1548

LG Regensburg, Beschluss vom 30.07.2025 - 24 T 152/25

1. Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist nicht nach § 9 ZPO zu bestimmen, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.

2. Bei einfach gelagerten Fällen kann die Dauer bis zur tatsächlichen Räumung und Herausgabe mit 10 Monaten bemessen werden.

3. Der Gesamtstreitwert bei einem Verfahren auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung setzt sich aus der Jahresnettomiete für den Räumungsantrag, der Höhe der rückständigen Miete und der 10-fachen Bruttomiete für die laufende Nutzungsentschädigung zusammen.

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Online seit 29. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1556

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2025 - 47 C 356/23

1. Mängel der Mietsache sind im Zweifel nachzuweisen.

2. Ob eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden.

3. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen.

4. Auch ein erheblicher Befall der Wohnung durch Silberfische kann nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

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IMRRS 2025, 1057

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.07.2025 - 24 U 23/24

1. Ein schuldrechtlicher Anspruch des Verpächters gegenüber dem Pächter auf Löschung der Baulast begründet kein Aussonderungsrecht gem. § 47 InsO.*)

2. § 818 Abs. 4 BGB verweist nicht auf die allgemeinen schuldrechtlichen Bestimmungen der §§ 280, 281 BGB.*)

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Online seit 23. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1612

LG Hamburg, Urteil vom 10.06.2025 - 311 S 4/25

Die Nutzung der Mietwohnung als Zweitwohnung für kulturelle Besuche und familiäre Treffen erfüllt die Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

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IMRRS 2025, 1613

OLG München, Beschluss vom 24.06.2025 - 32 U 1132/25

1. Zum Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung über die Betriebskosten in der Gewerberaummiete.*)

2. Bei der Abrechnung von Betriebskosten darf der Vermieter maximal den marktüblichen oberen Preis für vergleichbare Dienstleistungen ansetzen; eine diese Grenze übersteigende „obere Spanne“ steht dem Vermieter darüber hinaus nicht zu.*)

3. Liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach diesen Vorgaben vor, stehen dem Vermieter nicht etwa die noch zulässigen oberen marktüblichen Kosten, sondern nur die üblichen Durchschnittskosten zu.*)

4. Auch im Bereich der Gewerbemiete hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die zu den Rechnungen gehörenden Zahlungsbelege (Anschluss an BGH, IMR 2021, 57 = NZM 2021, 31).*)

5. Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Zahlungsbelege und legt nur die entsprechenden Rechnungen vor, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der geforderten Nachzahlungsbeträge zu.*)

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IMRRS 2025, 1058

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2025 - 8 U 421/25

1. Zur Auslegung der Besonderen Bedingungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser.*)

2. Einem Risikoausschluss in den Besonderen Vereinbarungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser, demzufolge sich der Versicherungsschutz nicht auf Schäden bezieht, die darauf beruhen, dass Aufträge nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden, unterfallen gegen den mit der Erstellung von Hausnebenkosten- und Heizkostenabrechnungen für die Mieter beauftragten Versicherungsnehmer erhobene Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Abrechnung.

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Online seit 22. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1500

AG Saarbrücken, Urteil vom 10.06.2025 - 120 C 378/24

Das Vorhandensein eines Balkons von 1,50 m Breite und ca. 6 bis 7 m Länge rechtfertigt nach dem Saarbrücker Mietspiel einen Zuschlag von 2%.

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IMRRS 2025, 1151

OLG Dresden, Beschluss vom 05.06.2025 - 12 U 403/25

1. Eine Änderung von vertraglichen Vereinbarungen ist nur dann gem. § 550 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht.*)

2. Betrifft eine vertragliche Abrede einen Vorgang, der sich durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt hat, kommt ihm im Sinne der Zielrichtung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB keine Bedeutung für einen Grundstückserwerber mehr zu und wird er bereits deshalb vom Schriftformerfordernis nicht (mehr) umfasst.*)

3. Ein Mietvertrag genügt auch dann der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worden ist.*)

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IMRRS 2025, 1598

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.11.2025 - 14 B 1074/25

1. Eine anderweitige Unterbringung i.S.d. § 9 Abs. 5 Satz 1 WStG erfordert nicht die tatsächliche Verbringung der Bewohnerinnen und Bewohner in den Ersatzwohnraum. Erforderlich, aber auch ausreichend ist es, dass die Verfügungsberechtigten Ersatzwohnraum in einer Weise anbieten, dass dieser durch die Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich bezogen werden kann.*)

2. Angeboten werden muss eine anderweitige Unterbringung zu zumutbaren Bedingungen. Das setzt im Hinblick auf die Ausgestaltung des Angebots im Mindestmaß und unabhängig davon, inwieweit der bisherige mit dem nunmehr angebotenen Wohnraum in tatsächlicher Hinsicht vergleichbar sein muss, voraus, dass es den Bewohnerinnen und Bewohnern möglich ist zu prüfen, ob die Bedingungen der anderweitigen Unterbringung für sie zumutbar sind.*)

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Online seit 19. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1599

AG Velbert, Urteil vom 28.02.2024 - 10 C 87/23

Im Rahmen der Vertragsfreiheit steht es den Mietparteien in den gesetzlichen Grenzen, wie beispielsweise des § 138 Abs. 2 BGB, grundsätzlich frei, einen Mietzins, der unterhalb der ortsüblichen Miete liegt, zu vereinbaren.

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IMRRS 2025, 1583

OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.10.2025 - 19 U 167/24

1. Tatsachen in juristischer Einkleidung nehmen an der Tatbestandswirkung teil, wenn dies durch einen einfachen Rechtsbegriff geschieht, der - wie etwa die ergebnisbezogene Bezeichnung als "Allgemeine Geschäftsbedingung" - jedem Teilnehmer des Rechtsverkehrs geläufig ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.04.2025 - IX ZR 203/23, IBRRS 2025, 1325 = IMRRS 2025, 1596).*)

2. Der in der - negativ formulierten - Legaldefinition des § 2 Abs. 2 PrKG umschriebene Begriff der hinreichenden Bestimmtheit entspricht inhaltlich dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine Preisklausel ist demnach hinreichend bestimmt, wenn sie die Anpassungsvoraussetzungen, den Bewertungsmaßstab und den (jeweiligen) Anpassungszeitpunkt so klar erkennen lässt, dass der Geldschuldner hierdurch in die Lage versetzt wird, selbst die Höhe der von ihm zu erbringenden Leistung zu berechnen.*)

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Online seit 18. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1580

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2025 - 316 S 24/25

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie eine Darlegung des Interesses dieser Person an der Erlangung der Wohnung.

2. Eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen.

3. Dem steht auch nicht das MoPeG entgegen - zumindest wenn es sich nicht um eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) handelt.

4. Das Tatbestandsmerkmal "benötigt" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst zu nutzen oder sie einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen.

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Online seit 17. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1558

LG Berlin II, Urteil vom 30.10.2025 - 10 O 258/24

1. § 551 BGB erfasst auch Bürgschaften.

2. Eine Bürgschaftsvereinbarung ist trotz Überschreitung der dreifachen Monatskaltmiete wirksam, wenn Dritte unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagen und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt.

3. Das gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

4. Eine Privaturkunde erbringt lediglich vollen Beweis dafür, dass die in ihr enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben worden sind, während die inhaltliche Richtigkeit des Erklärten dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung unterliegt.

5. Eine Ausnahme von dieser Beweisregel wird allerdings für den Fall angenommen, dass ein Rechtsgeschäft beurkundet wird.

6. Die Erklärung, dass die Bürgschaft freiwillig abgegeben worden sein soll, ist genauso wie beispielsweise eine Erklärung, dass die Bürgschaft ohne Androhung von körperlicher Gewalt oder im vollen Besitz der geistigen Kräfte abgegeben wurde, keine Regelung, sondern eine bloße Feststellung. Für sie würde nicht einmal die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit gelten, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde enthalten wäre und erst recht nicht in einer Privaturkunde.

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IMRRS 2025, 1561

AG Bielefeld, Urteil vom 11.09.2025 - 408 C 180/24

Das Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels durch den Vermieter und das unbefugte Betreten der Wohnung seitens des Vermieters stellt einen gravierenden Mangel dar, der eine erhebliche Mietminderung rechtfertigt (hier: 50%).

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Online seit 16. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1590

BGH, Urteil vom 19.11.2025 - XII ZR 106/23

1. Wählen die Vertragsparteien aus steuerlichen Gründen eine bestimmte zivilrechtliche Rechtsgestaltung, sind die zu diesem Zweck abgeschlossenen Rechtsgeschäfte in der Regel ernstlich gewollt und keine Scheingeschäfte i.S.v. § 117 BGB, wenn sie nur im Falle ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit die angestrebte steuerrechtliche Anerkennung finden können (im Anschluss an BGH, Urteil vom 02.03.2009 - II ZR 264/07, IBRRS 2009, 1645 = IMRRS 2009, 2289 = NZG 2009, 659).*)

2. Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt nicht gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB kraft Gesetzes in eine von dem Veräußerer gegenüber einem gemeinnützigen Mieter aus Anlass des Mietvertragsschlusses erteilte Spendenzusage ein. Das gilt auch dann, wenn der Mieter erst durch den Spendenzufluss in die Lage versetzt werden sollte, die vereinbarte Miete aufzubringen (Fortführung der Senatsurteile vom 12.10.2016 - XII ZR 9/15, IMR 2017, 17 = NZM 2017, 35, und vom 25.07.2012 - XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NZM 2012, 681).*)

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IMRRS 2025, 1579

LG Krefeld, Urteil vom 15.10.2025 - 2 S 14/25

Der wirtschaftliche Eigentümer kann selbst mit einer Ermächtigung des (noch) eingetragenen Eigentümers nicht zu seinen Gunsten privilegiert gem. § 573a Abs. 1 BGB kündigen, wenn er bereits in dem Zweiparteienhaus wohnt; er muss den Eigentumsübergang auf sich abwarten.*)

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IMRRS 2025, 1578

OLG München, Urteil vom 16.10.2025 - 32 U 941/25

1. Zum vertraglich vereinbarten Recht des Vermieters, der Ausübung des mieterseitigen Optionsrechts zu widersprechen.*)

2. Hat sich ein Vermieter vorbehalten, bei beabsichtigten Baumaßnahmen der Ausübung eines Optionsrechts des Mieters zu widersprechen, hat er diesen Widerspruch innerhalb der Frist zur Erklärung der Option, spätestens aber unverzüglich nach Zugang der Optionserklärung des Mieters zu erklären.*)

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Online seit 15. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1586

OLG München, Urteil vom 13.11.2025 - 32 U 1397/25

1. Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Mieterkündigung ohne Abmahnung.*)

2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird fällig mit Rückgabe der Mietsache und Zugang einer Abrechnung beim Mieter.*)

3. Kommt der Vermieter einem Auskunftsverlangen des Mieters hinsichtlich der Abrechnung der Kaution nicht nach, so muss er sich gem. §§ 242, 162 BGB so behandeln lassen, als hätte er über die Kaution abgerechnet.*)

4. Zur Abrechnungsfrist in einfachen Fällen.*)

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IMRRS 2025, 1360

OLG Hamburg, Urteil vom 15.10.2025 - 4 U 33/25

1. Wird der Sportwagen des Mieters bei der Ausfahrt aus einer Tiefgarage durch das elektrisch betriebene Rolltor beschädigt, kann eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auch dann vorliegen, wenn ein Drucksensor und eine zweite Sicherheitseinrichtung in Form einer Lichtschranke vorhanden sind. Das ist dann der Fall, wenn der Abstand zwischen der Schließebene des Tores und dem öffentlichen Straßenraum ungewöhnlich gering ist.

2. Die Verkehrssicherungspflicht trifft nicht nur den Eigentümer, sondern auch den Vermieter, der sich nicht auf einen pauschalen Haftungsausschluss ohne Rücksicht auf die Schadensursache oder auf technische Besonderheiten des beschädigten Fahrzeugs berufen kann.

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IMRRS 2025, 1587

OLG Dresden, Urteil vom 14.11.2025 - 13 U 581/25

1. Zahlungen eines Untermieters an den Hauptvermieter können bei einer vorherigen Kongruenzvereinbarung von der Anfechtung nach §§ 131, 132 InsO ausgeschlossen sein, wenn die Vereinbarung eine privilegierte Bargeschäftsgrundlage bietet.

2. Die Kenntnis des Schuldners von seiner eigenen Zahlungsunfähigkeit reicht für die Anfechtung nach § 133 Abs. 1 InsO nicht aus. Es müssen zusätzliche Umstände vorliegen, die einen Benachteiligungsvorsatz begründen.

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Online seit 12. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1456

KG, Beschluss vom 20.10.2025 - 12 U 52/25

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nicht mehr zumutbar und eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter nach Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erneut (wenn auch nur um einen Tag) unpünktlich zahlt.

2. Jedenfalls liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vor, wenn der Mieter verstorben ist und die Person, die mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führte, dies jahrelang unredlich verschweigt.

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