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Derzeit 43.736 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Miete und Pacht 29 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 106 Urteile neu eingestellt.

Über 16.000 Urteilsbesprechungen (IMR-Beiträge) nach dem 1-Seiten-Prinzip.

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

29 Urteile (106 in Alle Sachgebiete)

Online seit 23. Juli

IMRRS 2021, 0828
WohnraummieteWohnraummiete
Auch Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot muss fristgerecht moniert werden!

LG Berlin, Beschluss vom 15.06.2021 - 67 S 61/21

Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Andernfalls unterfällt er gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.*)

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IMRRS 2021, 0827
WohnraummieteWohnraummiete
Wohnung samt Einbauten weitervermietet: Schadensersatz gegen den scheidenden Mieter?

LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2021 - 64 S 219/20

Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des scheidenden Wohnungsmieters (hier u. a.: Badewannenglasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, so steht ihm nach §§ 280, 249 BGB gegen den scheidenden Wohnungsmieter nicht ohne weiteres Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu. Ein Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber dem scheidenden Mieter aber die Kosten ihrer erst dann beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, wäre nicht schützenswert (Fortführung von BGH, IMR 2014, 231).*)

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Online seit 22. Juli

IMRRS 2021, 0835
GewerberaummieteGewerberaummiete
Pflicht zur Betriebsunterbrechungsversicherung: Keine Vertragsanpassung wegen Corona!

LG München I, Urteil vom 20.01.2021 - 15 O 6089/20

1. Die Untersagung des Gaststättenbetriebs durch Allgemeinverfügung im Zuge der Corona-Pandemie begründet keinen Mangel der Mietsache.

2. Hat der Mieter der Gaststättenräume die vertragliche Verpflichtung übernommen, eine Betriebsunterbrechungsversicherung abzuschließen, so besteht auch kein Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB, da der Mieter damit das Verwendungsrisiko vertraglich übernommen hat.

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Online seit 21. Juli

IMRRS 2021, 0826
GewerberaummieteGewerberaummiete
Betriebsschließung ist kein Mietmangel!

LG Krefeld, Urteil vom 30.06.2021 - 2 O 546/20

1. Die durch eine landesrechtliche Corona-Schutzverordnung verfügte Betriebsschließung einer Diskothek stellt in der Regel keinen Mietmangel dar; die damit verbundene Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts fällt in das Verwendungsrisiko des Mieters.*)

2. Ein Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB muss entsprechend § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB unverzüglich nach Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB geltend gemacht werden.*)

3. Der für eine Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB notwendige kündigungsrelevante Rückstand bemisst sich im Fall einer Mietanpassung gem. § 313 BGB nach der angepassten Miete.*)

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Online seit 20. Juli

IMRRS 2021, 0814
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Vertragsanpassung bei corona-bedingter Schließung?

OLG Köln, Beschluss vom 31.05.2021 - 22 U 205/20

1. Die allgemeinen Auswirkungen der Corona-Pandemie begründen in der Regel keinen Mietmangel.

2. Es erscheint möglich, dass aufgrund behördlich verhängter Beschränkungen insbesondere etwa im Gastronomiegewerbe eine Anpassung des geschuldeten Mietzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage geboten sein kann.

3. Allerdings kommt eine Anpassung des Vertrags nur in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint.

4. Zur Beantwortung dieser Frage müssen erhaltene oder aber zwar beanspruchbare, aber zurechenbar dennoch nicht beantragte staatliche Hilfszahlungen in die Bewertung einfließen. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und gegebenenfalls inwieweit der Mieter durch weitere zumutbare Maßnahmen, insbesondere etwa Kurzarbeit für seine Mitarbeiter oder gar Freistellung, seine Betriebskosten senken kann.

5. Der Mieter muss schlüssig und substantiiert dazu vortragen, dass und gegebenenfalls inwieweit seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind.

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Online seit 19. Juli

IMRRS 2021, 0815
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Treuwidrigkeit des Nutzungswunsches muss Mieter beweisen

AG Aachen, Urteil vom 20.05.2021 - 121 C 109/19

1. Für die Treuwidrigkeit des Nutzungswunsches bzw. die Missbräuchlichkeit trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, da der an sich vom Vermieter darzulegende und zu beweisende Eigenbedarf dann wegfällt bzw. dieser sich nicht darauf berufen darf (vgl. BeckOGK/Geib, 01.04.2021, BGB § 573 Rz. 102; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl., BGB § 573 Rz. 102; LG Gießen, Urteil vom 23.02.1994 - 1 S 441/93 NJW-RR 1994, 910; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl., BGB § 573 Rz. 72).

2. Eine Depression und Lungenerkrankungen sowie die Äußerung, bei einem Umzug einen Suizid in Erwägung zu ziehen, reichen nicht aus, um einen Härtefalle nach § 574 Abs. 1 BGB zu begründen.

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Online seit 15. Juli

IMRRS 2021, 0771
GewerberaummieteGewerberaummiete
Ein per AGB vereinbarter Kündigungskorridor ist unwirksam

LG Heilbronn, Urteil vom 15.07.2020 - 2 S 30/19

1. Dass eine Kündigung nicht nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt spätestens erklärt werden muss, sondern auch frühestens ab einem weiteren bestimmten Zeitpunkt überhaupt wirksam erklärt werden kann (Kündigungskorridor), ist nicht nur für das gewerbliche Mietrecht, sondern für das gesamte bürgerliche Recht objektiv ungewöhnlich. Eine solche AGB-Klausel ist demnach überraschend und benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders unangemessen.

2. Der konkludente Verzicht geht der formularmäßig vereinbarten Schriftform der Kündigung ungeachtet der Frage, ob diese formularmäßige Vereinbarung wirksam ist, vor.

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Online seit 14. Juli

IMRRS 2021, 0386
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corna-bedingte Schließung: Muss Mieter seine finanziellen Reserven einsetzen?

KG, Beschluss vom 11.03.2021 - 8 U 1106/20

1. Ein Einsatz von Mietervermögen, um die Miete - hier: April und Mai 2020 - für eine Hotelimmobilie im Lockdown der ersten Pandemie-Welle aufzubringen, ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen und in Ansehung des Schutzzwecks des Kündigungsmoratoriums in Art. 240 § 2 EGBGB nur dann zu fordern, wenn es liquide vorhanden und sein Einsatz dem Mieter unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Unsicherheiten der Pandemiezeit und im Interesse des Unternehmensfortbestands zuzumuten ist; eine Pflicht, sogleich alle Reserven aufzubrauchen, kann nicht angenommen werden.

2. Einer weiteren Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses im laufenden Berufungsverfahren wegen Zahlungsverzugs des Mieters einer Hotelimmobilie zwischen November 2020 und Januar 2021 kann der Mieter einen Anspruch auf Anpassung der Miete an die grundlegend veränderten Verhältnisse infolge der Pandemie nach § 313 BGB einredeweise entgegenhalten, wobei nicht ausgeschlossen erscheint, dass wegen des Verbots touristischer Beherbergung und des daraus folgenden Wegfalls der wesentlichen Umsätze eine Mietreduzierung von 50% der vereinbarten Miete angemessen ist.

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IMRRS 2021, 0792
MietrechtMietrecht
Corona-bedingter Ausfall der Hochzeit: Ausweichtermin ist zu vereinbaren

AG Weinheim, Urteil vom 09.09.2020 - 2 C 145/20

1. Die Vereinbarung für die Überlassung einer "Eventlocation“ für eine Hochzeit ist ein gemischter Vertrag und nicht etwa lediglich ein Mietvertrag über das Zurverfügungstellen von Räumlichkeiten.

2. Bei einem durch Corona bedingten Ausfall der Hochzeit ist mangels Annahme eines absoluten Fixgeschäftes keine Unmöglichkeit gegeben.

3. Unter Berücksichtigung der beidseitigen Interessen ist den Parteien durchaus zuzumuten, eine Vertragsanpassung dahingehend zu wählen, dass ein Ausweichtermin stattfinden kann.

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Online seit 13. Juli

IMRRS 2021, 0775
WohnraummieteWohnraummiete
Welches Baualter hat eine modernisierte Wohnung?

LG Berlin, Urteil vom 30.07.2020 - 65 S 69/20

1. Die Beschaffenheit der Wohnung wird durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) definiert, wobei die Wohnung grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes eingeordnet.

2. Im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Wohnung an; eine vom Vermieter nicht zur Verfügung gestellte, sondern auf Kosten des Mieters auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt.

3. Behebbare Mängel bleiben im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Ansatz.

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IMRRS 2021, 0776
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Berechtigt Störung des Hausfriedens zur fristlosen Kündigung?

AG Paderborn, Urteil vom 03.03.2021 - 55 C 281/20

1. Einer nachfolgenden Kündigung kann nicht jede Abmahnung zu Grunde gelegt werden. Einerseits muss sich die Abmahnung zumindest auf eine ähnliche Vertragsverletzung beziehen, die Gegenstand der Kündigung sein soll, zudem muss die Abmahnung eines identischen kontinuierlichen Verhaltens in einem engen zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen.

2. Lautes Herumschreien um 23 Uhr im Treppenhaus stellt keine schwer wiegende Vertragsverletzung, die zur endgültigen Zerstörung der Vertrauensgrundlage des Vertrags führt, dar.

3. Mieter haben sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden. Erforderlich ist, dass ein Mieter die Pflicht zur Rücksichtnahme, sich so zu verhalten, dass andere Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, schwer wiegend verletzt.

4. Eine nachhaltige - also schwer wiegende - Störung des Hausfriedens ist bei lediglich einmaligen und vereinzelten Vorfällen sowie Störungen, die dem Bagatellbereich zuzuordnen sind, zu verneinen.

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Online seit 12. Juli

IMRRS 2021, 0767
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Besichtigung des Schimmelbefalls verweigert: Keine Mietminderung mehr!

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 - 65 S 185/19

1. Das Minderungsrecht geht verloren, wenn Mieter die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls verweigert haben.*)

2. Eine Bescheinigung einer Fachärztin für Innere Medizin mit der schlichten Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Mieterin Leide, "mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen" sei, genügt nicht als Kausalitätsnachweis.*)

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IMRRS 2021, 0769
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Unberechtigte Eigenbedarfskündigung: Umfang des Schadensersatzes

AG Steinfurt, Urteil vom 14.01.2021 - 21 C 444/20

1. Ein Vermieter, der unter Vorspiegelung eines Eigenbedarfs an der Mietsache das Dauerschuldverhältnis kündigt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

2. Wird der behauptete Wille, die Mietsache an einen Angehörigen zu überlassen, nicht in die Tat umgesetzt, trägt der Vermieter aufgrund des mangelnden Vollzugs der Überlassung die sekundäre Darlegungslast für die Behauptung, dass der Eigenbedarf in dem maßgeblichen Zeitpunkt bestanden hat. An diese Darlegung sind hohe Anforderungen zu stellen.

3. Der Kausalzusammenhang wird durch ein auf eigener Willensentscheidung beruhendes Verhalten des Mieters dann nicht unterbrochen, wenn dieses Verhalten durch die Kündigung herausgefordert ist und deshalb keine ungewöhnliche, sondern eine unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen beider Vertragsparteien naheliegende Reaktion darstellt.

4. Der Anspruch entfällt nur ausnahmsweise dann, wenn feststeht, dass der Mieter im Zeitpunkt der Aufhebungsvereinbarung oder später entschlossen war, die Wohnung in jedem Fall, unabhängig von dem geltend gemachten Eigenbedarf zu räumen.

5. Dem Mieter steht Ersatz des Differenzmietschadens zu, der durch die Anmietung einer gleichwertigen, jedoch teureren Wohnung entsteht. Ihm steht aber nur der erhöhte Quadratmeterpreis für die Größe der alten Wohnung zu.

6. Für die Dauer des zu leistenden Differenzschadens ist ein Rückgriff auf § 9 ZPO angemessen, wonach von einem Zeitraum von 3,5 Jahren auszugehen ist.

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Online seit 9. Juli

IMRRS 2021, 0693
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wiederholte Beleidigung als "fette Sau" und "fettes Schwein" rechtfertigt fristlose Kündigung

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.10.2020 - 41 C 961/19

Erhebliche Beleidigungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung und machen eine vorherige Abmahnung entbehrlich.

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Online seit 8. Juli

IMRRS 2021, 0694
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
"Verjährungsfalle" auch bei Betriebskostenabrechnungen nicht unbeachtlich!

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 02.12.2020 - 41 C 1012/19

Nachzahlungsforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung unterliegen (ebenfalls) der Regelverjährung von drei Jahren.

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Online seit 7. Juli

IMRRS 2021, 0730
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Bei Dienstwohnungen besteht keine Eile zur Abrechnung der Betriebskosten

VG München, Urteil vom 23.03.2021 - 5 K 18.994

1. Die Zuweisung einer Dienstwohnung stellt einen Sachbezug dar.

2. Bei § 7 Abs. 6 Satz 3 DWV (Dienstwohnungsverordnung) handelt es sich - im Gegensatz zu § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 - nicht um eine Ausschlussfrist, so dass die Betriebskosten auch nach über einem Jahr abgerechnet werden können.

3. Eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB kommt nicht in Betracht.

4. Sind Kaltwasserzähler zwar vorhanden, konnten diese aber nicht abgelesen werden, so können die Kosten für Wasser und Abwasser ausnahmsweise im Verhältnis der Wohnfläche abgerechnet werden.

5. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören u. a. die Kosten des Betriebsstromes. Dazu gehört der gesamte Strom, der zum Betrieb der Zentralheizung erforderlich ist, also der Strom für die Beleuchtung des Heizraums sowie für den Betrieb der Pumpen und Brenner.

6. Ist ein Zwischenzähler vorhanden, so sind die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung entsprechend des gemessenen Verbrauchs anzusetzen. Fehlt ein Zwischenzähler, so ist eine Schätzung zulässig. In der Literatur werden Schätzwerte zwischen vier und zehn Prozent vorgeschlagen.

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Online seit 6. Juli

IMRRS 2021, 0758
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Welcher Zeitpunkt ist für die Ermittlung der Vergleichsmiete maßgebend?

BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 93/20

1. Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision oder der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann. Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an Senatsurteile vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17, Rz. 7 f., IMRRS 2017, 1154 = NZM 2017, 732; vom 18.10.2017 - VIII ZR 242/16, Rz. 4, IMRRS 2017, 1778 = DAR 2018, 78; jeweils m.w.N.).*)

2. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsurteile vom 18.11.2020, IMR 2021, 56; vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, IMRRS 2021, 0668, zur Veröffentlichung bestimmt).*)

3. Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der stets erforderlichen Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Ermessen steht (im Anschluss an Senatsurteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b cc (2) (d) (aa), a.a.O., m.w.N.).*)

4. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der - hier vom Berufungsgericht zugrunde gelegte Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB a.F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung der Senatsurteile vom 29.02.2012, IMR 2021, 177; und vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b bb, a.a.O.).*)

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IMRRS 2021, 0757
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Auch große Handelsketten müssen Miete zahlen - trotz Corona!

LG Mainz, Urteil vom 25.06.2021 - 2 O 311/20

1. Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.

2. Zwar stellt die Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage dar. Das Maß der Unzumutbarkeit und damit ein Anspruch auf Vertragsanpassung ist aber nur bei substanziierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, dass ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt.

3. Da die wirtschaftliche Situation des Mieters zu berücksichtigen ist, kommt es bei einem Konzern auch auf die Konzernmutter an.

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Online seit 5. Juli

IMRRS 2021, 0755
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Formelle Anforderungen an Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

AG Münster, Urteil vom 20.05.2021 - 8 C 2208/20

Nach § 559b Abs. 1 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen zur seiner formellen Wirksamkeit eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten.

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Online seit 2. Juli

IMRRS 2021, 0744
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist eine Indexmiete wirksam vereinbart?

BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20

Zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung (§ 557b Abs. 3 BGB; im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2018, 45).*)

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IMRRS 2021, 0745
Mit Beitrag
VersicherungenVersicherungen
Greift Betriebsschließungsversicherung bei corona-bedingter Schließung?

OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2021 - 12 U 11/21

1. Enthalten Versicherungsbedingungen einer Betriebsschließungsversicherung die ausdrückliche Regelung, dass meldepflichtige Krankheiten und Krankheitserreger im Sinne dieses Vertrags "nur" die in einem nachfolgenden Katalog - ohne Erwähnung des Infektionsschutzgesetzes - aufgezählten sind, wobei weder die Krankheit COVID-19 noch der Krankheitserreger SARS-CoV-2 enthalten ist, so ist eine Betriebsschließung infolge des Auftretens dieser Krankheit bzw. dieses Erregers nicht vom Versicherungsschutz umfasst.*)

2. Die hierin liegende Risikobegrenzung ist wirksam. Sie ist weder mehrdeutig noch überraschend gemäß § 305c BGB und begründet auch keine unangemessene Benachteiligung des Versicherungsnehmers im Sinne von § 307 BGB.*)

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IMRRS 2021, 0747
Mit Beitrag
VersicherungenVersicherungen
Betriebsschließungsversicherung bei Schließung in Folge der Corona-Pandemie

OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2021 - 12 U 4/21

1. Nehmen Versicherungsbedingungen einer Betriebsschließungsversicherung mehrfach auf das Infektionsschutzgesetz (IfSG) Bezug und bestimmen diese eine Entschädigungspflicht für eine Betriebsschließung "beim Auftreten meldepflichtiger Krankheiten oder Krankheitserreger (siehe Nr. 2)", wobei der in dieser Nr. 2 enthaltene und abschließend zu verstehende Katalog mit den "folgenden, im Infektionsschutzgesetz in den §§ 6 und 7 namentlich genannten Krankheiten oder Krankheitserreger[n]", gegenüber dem Katalog in § 6 und § 7 IfSG eingeschränkt ist, so ist die den abschließenden Katalog enthaltende Klausel wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.*)

2. Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel besteht Versicherungsschutz für eine bedingungsgemäße Betriebsschließung auch aufgrund des Auftretens von Krankheiten und Krankheitserregern, die von den Generalklauseln in § 6 und § 7 IfSG erfasst werden. Diese Generalklauseln schließen die Krankheit COVID-19 bzw. den Krankheitserreger SARS-CoV-2 mit ein.*)

3. Ob eine Betriebsschließung im Sinne der Versicherungsbedingungen vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Allein der Umstand, dass weiterhin in geringem Umfang eine geschäftliche Tätigkeit möglich war, schließt die Annahme eines Versicherungsfalles nicht aus, wenn sich die behördliche Anordnung im konkreten Fall faktisch wie eine Betriebsschließung ausgewirkt hat.*)

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Online seit 1. Juli

IMRRS 2021, 0737
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Alter und tiefe Verwurzelung schützen doch vor Eigenbedarfskündigung

LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 - 67 S 345/18

1. Die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses kann den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen, wenn er sich in einem hohen Lebensalter befindet, tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für ihn keine konkrete und realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung anderen Ortes unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.*)

2. Verletzen die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde, kann eine Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn sein Erlangungsinteresse besonders drängend ist. Die Vermeidung gewöhnlicher Komfort- und wirschaftlicher Nachteile reicht dafür nicht aus.*)

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IMRRS 2021, 0736
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Vermieter muss zunächst rückständige Miete selbst einfordern

AG Stuttgart, Urteil vom 21.05.2021 - 35 C 998/21

1. Die Kosten der ersten Geltendmachung rückständiger Miete durch einen Rechtsanwalt gegenüber dem kalendarisch in Verzug geratenen Mieter stellen grundsätzlich keine erstattungsfähigen Rechtsverfolgungskosten dar (§ 249 Abs. 1 BGB).*)

2. Beauftragt der Gläubiger routinemäßig und ohne sachlichen Grund verschiedene Rechtsanwaltskanzleien mit der außergerichtlichen und der gerichtlichen Geltendmachung seiner Ansprüche, so verstößt er gegen das Schadensminderungsgebot (§ 254 BGB) und muss eine Kürzung seiner Ansprüche hinnehmen.*)

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Online seit 30. Juni

IMRRS 2021, 0729
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Bei mehreren Modernisierungsarbeiten sind die Gesamtkosten aufzuteilen

AG Münster, Urteil vom 19.04.2021 - 28 C 2287/20

1. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, 6. Auflage 2020, § 559b BGB, Rz. 11). Welchen Umfang die Erläuterung durch den Vermieter haben muss, hängt wiederum davon ab, wie umfangreich die durchgeführten Modernisierungsarbeiten waren. Sofern der Mieter darüber hinaus weitere Informationen begehrt, steht ihm ein umfassendes Belegeinsichtsrecht zu.

2. Werden mehrere Modernisierungsarbeiten zugleich durchgeführt, so sind die Gesamtkosten auf die verschiedenen Maßnahmen aufzuteilen (vgl. Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, 6. Auflage 2020, § 559b BGB, Rz. 7).

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Online seit 29. Juni

IMRRS 2021, 0720
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen?

LG Bonn, Urteil vom 27.05.2021 - 6 S 154/20

1. Es sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. BGH, IMR 2018, 500).

2. Der Mieterhöhungserklärung müssen keine Belege beigefügt werden. Der Mieter hat vielmehr nur ein Recht auf Einsichtnahme am Sitz des Vermieters (vgl. Dickersbach in Erman, BGB, 16. Auflage/2020, § 559 b, Rz. 12 m.w.N.).

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IMRRS 2021, 0716
WohnraummieteWohnraummiete
Wie wird der Räumungsanspruch gegen unbekannte Erben durchgesetzt?

OLG Brandenburg, Beschluss vom 13.04.2021 - 3 W 35/21

1. Auf Antrag des Vermieters ist, gem. § 1961 BGB, ein Nachlasspfleger zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs gegen die unbekannten Erben des verstorbenen Mieters zu bestellen, unabhängig davon, ob sogleich der Anspruch gerichtlich durchgesetzt wird oder zunächst außergerichtliche Einigungsversuche erfolgen sollen.

2. Liegen die Voraussetzungen des § 1961 BGB vor, ist zwingend ein Nachlasspfleger zu bestellen , unabhängig davon, ob sicherungsbedürftiger Nachlass existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist.

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Online seit 28. Juni

IMRRS 2021, 0603
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Verdacht auf illegale Hundehaltung begründet Besichtigungsrecht

AG Alsfeld, Urteil vom 18.12.2020 - 30 C 73/20

1. Ein Mieter ist auch ohne besondere vertragliche Absprache verpflichtet, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen.

2. Voraussetzung eines Besichtigungs- und Betretungsrechts ist dabei stets das Vorliegen eines konkreten sachlichen Grunds.

3. Ist eine Erlaubnis zur Hundehaltung erforderlich, so muss diese grundsätzlich ausdrücklich erteilt werden.

4. Ergeben sich konkrete Anhaltspunkte für eine unzulässige Tierhaltung und damit vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts, besteht ein Besichtigungsrecht, denn erst nach Besichtigung des Mietobjekts können alle abwägungsrelevanten Umstände - wie Zustand des Mietobjekts insbesondere vor dem Hintergrund der Tierhaltung, Größe, Art und Verhalten der Tiere - festgestellt werden.

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IMRRS 2021, 0715
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Auf der Suche nach Ersatzwohnraum

OLG Brandenburg, Beschluss vom 01.06.2021 - 3 W 56/21

1. Die Entscheidungen über die Bewilligung einer Räumungsfrist und über deren Länge stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts.

2. Macht der Schuldner geltend, es sei ihm nicht möglich, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Gläubiger eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, muss der Schuldner grundsätzlich substanziiert darlegen und gegebenenfalls nachweisen, dass er seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt hat.

3. Eine solche Obliegenheit besteht für den Schuldner spätestens dann, wenn er bei Anwendung objektiver Maßstäbe erkennen kann, dass seine Klageverteidigung im Räumungsverfahren nicht erfolgversprechend ist.

4. Trotz Corona-Pandemie ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zeitraumes von fünf Monaten ein Ersatzwohnraum gefunden werden kann.

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