Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 8. April

IMRRS 2024, 0457

OLG Celle, Urteil vom 06.03.2024 - 14 U 81/23

1. Der (Bau-)Unternehmer hat ein funktionstaugliches (Bau-)Werk zu errichten. Er hat nicht nur eine möglicherweise fehlerhafte Leistungsbeschreibung umzusetzen, sondern schuldet einen funktionalen Bauerfolg.

2. Ein (Bau-)Unternehmer sichert üblicherweise bei Vertragsschluss (stillschweigend) einen Standard zu, der jedenfalls den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.

3. Widersprechen die "geschriebenen" Vertragsbestandteile den allgemein anerkannten Regeln der Technik, ist der Unternehmer gleichwohl dazu verpflichtet, ein mangelfreies (Bau-)Werk herzustellen.

4. Das Hinwegsetzen über die Ausführungen eines Sachverständigen erfordert die Darlegung eigener Sachkunde.*)

5. Eine vermeintliche Sachkunde über das Reiten von Pferden vermittelt keine Sachkunde über den Reitplatzbau.*)

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IMRRS 2024, 0473

AG Wennigsen, Urteil vom 21.07.2023 - 3 C 41/23

Kosten der Thermenwartung sind notwendig, da bei Thermen mit Heizwerttechnik jährliche Wartungen durch eine Fachfirma empfohlen werden, um die Langlebigkeit der Geräte zu gewährleisten.

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IMRRS 2024, 0463

LG Düsseldorf, Urteil vom 31.05.2023 - 25 S 60/22

Nach der Neufassung des WEG ist die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für Kosten von Erhaltungsmaßnahmen nicht mehr auf den Einzelfall beschränkt. Vielmehr können die Wohnungseigentümer nunmehr auch beschließen, dass die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen auch generell nach einem anderen Verteilungsschlüssel abgerechnet werden.

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IMRRS 2024, 0480

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.02.2024 - 9 U 35/23

1. Bei der Zerstörung eines Baumes ist in der Regel keine Naturalrestitution zu leisten, vielmehr ist der Anspruch des Geschädigten auf eine Teilwiederherstellung durch Anpflanzung eines jungen Baumes und darüber hinaus ein Ausgleich für eine etwa verbleibende Werteinbuße des Grundstücks zu leisten.*)

2. Die Werteinbuße ist nach § 287 ZPO durch den Tatrichter zu schätzen, wobei regelmäßig auf die sog. Bewertungsmethode von Koch zurückzugreifen ist. Hiernach wird der Wertverlust bestimmt, indem die für die Herstellung des geschädigten Gehölzes bis zu seiner Funktionserfüllung erforderlichen Anschaffungs-, Pflanzungs- und Pflegekosten sowie das Anwachsrisiko berechnet und kapitalisiert werden. Der danach errechnete Wert wird mit Blick auf eine Alterswertminderung, Vorschäden und sonstige wertbeeinflussende Umstände bereinigt.*)

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IMRRS 2024, 0451

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.02.2024 - 19 W 15/24

1. Ein Auftrag an den Notar gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG kann durch eine telefonische Besprechung mit dem Notar oder inhaltliche Änderungswünsche in dem Beurkundungstermin erteilt werden.*)

2. Es kann ermessensfehlerfrei sein, die gesamten Notarkosten bei dem Verfahrensbeteiligten zu erheben, der das Beurkundungsverfahren abgebrochen hat.*)

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IMRRS 2024, 0464

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.02.2024 - 1 AR 2/24

1. Die Verweisung eines Rechtsstreits ist für das Gericht, an das die Sache verwiesen wird, grundsätzlich bindend.

2. Die Bindungswirkung kann nur ausnahmsweise infolge der Verletzung höherrangigen (Verfassungs-)Rechts entfallen.

3. Einfache Rechtsfehler rechtfertigen die Annahme einer objektiv willkürlichen Verweisung grundsätzlich nicht. Hinzukommen muss vielmehr, dass die Verweisung offenbar gesetzwidrig oder grob rechtsfehlerhaft ist, also gleichsam jeder gesetzlichen Grundlage entbehrt.

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IMRRS 2024, 0479

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 06.03.2024 - 4 E 578/23

Die An­ga­be "Blatt" statt "Seite" bei der Num­me­rie­rung in einer elek­tro­nisch ge­führ­ten Akte be­deu­tet nicht, dass das Ge­richt ir­gend­wel­che In­for­ma­tio­nen auf der Rück­sei­te ver­steckt hat.

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Online seit 5. April

IMRRS 2024, 0459

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 30.06.2023 - 980a C 26/22 WEG

Dass es sich bei der Beauftragung eines Unternehmens mit einer Maßnahme um ein "altbekanntes und bewährtes" Unternehmen handelt, genügt nicht, um davon abzusehen, ausreichende Vergleichsangebote einzuholen.

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IMRRS 2024, 0406

OLG Hamburg, Beschluss vom 30.11.2023 - 13 W 56/23

1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist teilrechtsfähig und kann auch Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben; sie ist materiell grundbuchfähig.

2. Besitzt ein Eigentümer sämtliche Miteigentumsanteile und bringt alle Wohnungseinheiten in eine GbR ein, so unterfallen die Verfügungen nicht einem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis.

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IMRRS 2024, 0460

BGH, Beschluss vom 12.03.2024 - VI ZR 283/21

Zur Verletzung rechtlichen Gehörs durch Verzicht auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens bei der Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage (hier: Einschränkung der Arbeitsfähigkeit aufgrund gesundheitlicher Beeinträchtigungen).*)

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Online seit 4. April

IMRRS 2024, 0468

BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 87/23

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 18.06.2010 - V ZR 164/09, Rz. 17 ff., IMR 2010, 382 = BGHZ 186, 51).*)

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IMRRS 2024, 0448

VG Schleswig, Beschluss vom 06.03.2024 - 8 B 3/24

1. In aller Regel rechtfertigt bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist oder materiellen Bestandsschutz genießt.

2. Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht.

3. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit kommt von vorneherein nur in Betracht, wenn bereits ein entsprechender Antrag gestellt worden ist.

4. Für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten müssen in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein.

5. Für Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, muss der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führen. Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein.

6. Zwar ist bei der baurechtswidrigen Nutzung einer Wohnung der unmittelbare Nutzer grundsätzlich vorrangig in Anspruch zu nehmen, wenn die gegenwärtige Nutzung unterbunden werden soll. Die Inanspruchnahme des Eigentümers kommt in diesen Fällen allerdings in Betracht, wenn der Nutzer schwer zu fassen ist, etwa weil die Nutzer ständig wechseln, die Nutzersituation also unübersichtlich ist bzw. die künftigen Nutzer noch gar nicht bestimmt werden können.

7. Bei der Vermietung von insgesamt sieben Kellerräumen nebst Bad und Küche an 14 Personen unter im Einzelnen unklaren Mietverhältnissen ist von einer solchen Situation auszugehen.

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IMRRS 2024, 0412

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.02.2024 - 8 C 218/23

1. Das Rechtsschutzbedürfnis einer Zahlungsklage ist ausnahmsweise dann zu verneinen, wenn der Kläger durch Verwertung der geleisteten Mietkaution sein Ziel erreichen kann.

2. Das Anbohren der Fensterrahmen, um Innenrollos bzw. Plissees anzubringen, überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch und stellt somit eine Substanzverletzung dar.

3. Vereinbaren die Parteien, dass Schönheitsreparaturen bereits abgegolten sind, können als Schadensersatz nur die Kosten für das Anschleifen und verschließen der Bohrlöcher angesetzt werden. Das danach notwendige Streichen der Fensterrahmen fällt unter die bereits abgegoltenen Schönheitsreparaturen und ist nicht weiter zu vergüten.

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IMRRS 2024, 0408

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.12.2023 - 980b C 20/23 WEG

1. Wird einem Eigentümer das Anbringen von Rollläden in einem Beschluss untersagt, in einem anderen allen Eigentümern deren baulichen Veränderungen nachträglich genehmigt, liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Selbstbindung der Eigentümer und gegen den Anspruch auf Gleichbehandlung vor, der die Unwirksamkeit des ersten Beschlusses zur Folge hat.

2. Wird einem Eigentümer das Anbringen von Rollläden in einem Beschluss untersagt, in einem anderen aber allen Eigentümern deren baulichen Veränderungen nachträglich genehmigt, ist nicht klar, ob auch dem einen Eigentümer durch den zweiten Beschluss seine Rollläden genehmigt werden sollen, so dass der zweite Beschluss wegen Unbestimmtheit unwirksam ist.

3. Ein Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Gegenstand der Genehmigungserteilung nicht feststeht, sondern erst durch eine "protokollierte Begehung mit allen interessierten Eigentümern" durch die Verwaltung festgelegt werden soll.

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IMRRS 2024, 0452

KG, Beschluss vom 01.08.2023 - 1 W 380/22

Zum Nachweis der Beschlussfassung gegenüber dem Grundbuchamt, dass eine im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung aufgehoben und gelöscht werden soll, bedarf es der Niederschrift, die gem. § 24 Abs. 6 WEG über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse aufzunehmen ist und die auch als Versammlungsprotokoll bezeichnet wird; eine bloße schriftliche Wiedergabe des Beschlussinhalts genügt zum Nachweis von dessen Zustandekommen nicht.

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IMRRS 2024, 0454

BVerwG, Urteil vom 19.12.2023 - 7 C 4.22

1. § 17 Abs. 1 Satz 1 BImSchG ermächtigt nur zu nachträglichen Anordnungen zur Erfüllung von Pflichten, die sich aus dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und der aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Rechtsverordnungen ergeben. Die nachträgliche Durchsetzung anderer öffentlich-rechtlicher Pflichten richtet sich nach dem jeweils einschlägigen Fachrecht (im Anschluss an BVerwG, Urteil vom 23.10.2008 - 7 C 48.07 - BVerwGE 132, 224 Rn. 28 f.).*)

2. Eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung für die Errichtung und den Betrieb von Windenergieanlagen steht der Heranziehung von § 3 Abs. 2 BNatSchG als Rechtsgrundlage für nachträgliche Anordnungen zur Durchsetzung naturschutzrechtlicher Verbote nicht generell entgegen.*)

3. Die Befugnis der Naturschutzbehörde zum Erlass nachträglicher Anordnungen nach § 3 Abs. 2 BNatSchG findet bei immissionsschutzrechtlich genehmigten Anlagen ihre Grenzen in der Gestattungs- und Feststellungswirkung der Genehmigung und den Vorschriften über deren Aufhebung. Nachträgliche Änderungen der Sach- und Rechtslage werden von der Feststellungswirkung der Genehmigung nicht umfasst (im Anschluss an BVerwG, Urteile vom 23.10.2008 - 7 C 48.07 - BVerwGE 132, 224, und vom 30.04.2009 - 7 C 14.08 - NVwZ 2009, 1441 Rn. 22).*)

4. Bei der Bestimmung dynamischer Betreiberpflichten - hier aus § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG - sind neue Erkenntnisse über die Auswirkungen einer Anlage stets zu berücksichtigen. Neue Tatsachen können sich daraus ergeben, dass die Auswirkungen des Betriebs einer Anlage nicht mehr nur - wie bei der Erteilung der Genehmigung - prognostisch ermittelt und folglich abgeschätzt, sondern nach Errichtung und Inbetriebnahme auf der Grundlage empirischer Nachweise verlässlicher bestimmt werden können (im Anschluss an BVerwG, Urteil vom 29. April 2021 - 4 C 2.19 - BVerwGE 172, 271 Rn. 33 = IBRRS 2021, 2573).*)

5. Nutzungsmöglichkeiten, die Anlagen an anderen Standorten bieten, sind schon tatbestandlich keine Alternativen (§ 45 Abs. 7 Satz 2 BNatSchG) zur Nutzung bestehender Anlagen, die mit nachträglichen Betriebsbeschränkungen belegt werden. Zwischen solchen Anlagen besteht kein Alternativ-, sondern ein Ergänzungsverhältnis.*)

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IMRRS 2024, 0455

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.03.2024 - 6 A 378/24

1. Wegen Versäumnis der Antragsfrist unzulässiger Antrag auf Zulassung der Berufung, für den mangels hinreichender Darlegung von Wiedereinsetzungsgründen keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden konnte.*)

2. Der Rechtsmittelführer muss sich grundsätzlich die durch einen Anwaltswechsel bedingte Verzögerung zurechnen lassen, weil es ihm obliegt, dem neuen Prozessbevollmächtigten das Mandat so rechtzeitig zu erteilen, dass dieser die Frist für die Stellung des Zulassungsantrags und zu dessen Begründung einhalten kann.

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IMRRS 2024, 0458

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 27.10.2023 - 7 D 58/22

Das Gericht muss bei der Beurteilung der Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO widerstreitendes Vorbringen des jeweiligen Antragsgegners, auf dessen Grundlage sich die Tatsachenbehauptungen des jeweiligen Antragstellers als unrichtig erweisen, nicht ausblenden, sondern kann aufgrund des wechselseitigen Schriftverkehrs darüber befinden, ob es einen abwägungserheblichen Belang geben kann.

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