Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2017, 0948

BGH, Urteil vom 02.06.2017 - V ZR 196/16

1. Die Duldungspflicht nach § 16a Abs. 1 NachbG Bln gilt nicht für eine die Grundstücksgrenze überschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand, mit der der benachbarte Grundstückseigentümer erstmals die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung (hier: EnEV 2001) erfüllt.*)

2. Es bleibt offen, ob § 16a Abs. 1 NachbG Bln verfassungsgemäß ist.*)

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IMRRS 2017, 0936

BGH, Beschluss vom 11.05.2017 - V ZR 235/16

1. Erteilt das Gericht einen rechtlichen Hinweis in einer entscheidungserheblichen Frage, so darf es diese Frage im Urteil nicht abweichend von seiner geäußerten Rechtsauffassung entscheiden, ohne die Verfahrensbeteiligten zuvor auf die Änderung der rechtlichen Beurteilung hingewiesen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben zu haben.

2. Dies gilt unabhängig davon, ob der gerichtliche Hinweis nur eine Nebenforderung (vgl. § 139 Abs. 2 ZPO) betrifft oder die Hauptsache.

3. Weist das Gericht zunächst darauf hin, dass wohl kein Annahmeverzug vorliege, da der Käufer das Objekt nicht lastenfrei zurückgeben könne, und entscheidet es später, dass doch Annahmeverzug vorliege, da ein Unvermögen des Käufers zur lastenfreien Rückgabe lediglich im Vollstreckungsverfahren von Relevanz sei, liegt demnach ein Verstoß gegen das rechtliche Gehör vor.

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IMRRS 2017, 0915

OLG Hamm, Urteil vom 16.05.2017 - 10 U 24/16

1. Die Vereinbarung, dass der Beklagte auf seinem Grundstück eine Baulast für den Bau einer Windkraftanlage auf dem Grundstück des Klägers übernehmen soll, kann bezüglich des Begriffs Baulast unterschiedliche Bedeutung haben. Wenn die Auslegung der Willenserklärungen der Parteien ergibt, dass der Begriff der Baulast objektiv mehrdeutig ist und von den Parteien unterschiedlich verstanden worden ist, dann liegt ein Fall des versteckten Dissenses in der Form des Scheinkonsenses vor.*)

2. Der Begriff der Baulast ist für sich betrachtet nicht eindeutig, denn es gibt verschiedene Arten von Baulasten, die damit gemeint sein können, z. B. eine Stellplatzbaulast, eine Erschließungsbaulast, eine Abstandsflächenbaulst oder eine Vereinigungsbaulast.*)

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IMRRS 2017, 1785

OLG Rostock, Urteil vom 02.02.2017 - 3 U 80/14

1. Erstellt der Notar den Vertragstext und verwendet er hierbei vorformulierte Vertragsbestandteile, unterliegen die Regelungen auch, wenn die Vertragsvorbereitung nur von einer der Parteien beauftragt ist, nur dann der AGB-Kontrolle, wenn von dieser Partei ein konkretes Formular zur Verwendung benannt oder zur Verfügung gestellt worden ist (Fortführung BGH, Urt. v. 10.11.1989 - V ZR 201/88, NJW 1990, 576; BGH, Urt. v. 16.01.1986 - VII ZR 61/85, NJW 1986, 1171; BGH, Urt. v. 29.01.1982 - V ZR 82/81, BGHZ 83, 56 = NJW 1983, 1035) oder der Vertragsentwurf als „Muster“ für die wiederholte Verwendung durch den Auftraggeber erstellt worden ist.*)

2. Ein bloßes Schweigen kann nur dann eine arglistige Täuschung darstellen, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsache eine Aufklärungspflicht besteht. Eine solche Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte. Grundsätzlich ist es Sache einer jeden Partei, ihre eigenen Interessen selbst wahrzunehmen. Eine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Vertragsteils von Bedeutung sein können, besteht nicht. Für jeden Vertragspartner besteht lediglich die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsanschauung erwarten konnte (Fortführung von Senatsurteil vom 08.12.2011 - 3 U 16/11, NotBZ 2012, 184).*)

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IMRRS 2017, 0893

LG Bonn, Urteil vom 26.01.2017 - 13 O 109/16

1. Ohne wirksame Vereinbarung zwischen den Parteien über eine Verpflichtung zur Veräußerung des Grundstücks untereinander, ist die Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten kein Vertragsbruch und keine Pflichtverletzung.

2. Ein Vorvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, in dem sich die Vertragsparteien verpflichten, einen Hauptvertrag abzuschließen und an dem Aushandeln der Bedingungen des abzuschließenden Vertrages mitzuwirken. Der Vorvertrag für einen Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

3. In einer Absichtserklärung (sog. Letter of Intent), bekunden eine oder beide Vertragsparteien die Absicht, auf der Grundlage bereits erzielter Vertragsverhandlungen unter dem Vorbehalt der Einigung über noch offene Punkte einen Vertrag abzuschließen. Die Absichtserklärung kann formfrei erfolgen.

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IMRRS 2017, 0847

BGH, Urteil vom 21.02.2017 - XI ZR 272/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0441

LG Frankenthal, Urteil vom 09.03.2017 - 7 O 370/16

1. Die Bezeichnung in einem Maklerexposé bei einem Immobilienkaufvertrag, die Immobilie sei "umfassend saniert", bedeutet nicht, dass die Immobilie sich zum Zeitpunkt des Kaufvertrags in einem nach dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand befindet.

2. Ein Makler ist grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers. Hierzu sind konkrete Angaben erforderlich, die eine Verschuldenszurechnung nach § 278 BGB rechtfertigen.

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IMRRS 2017, 0799

LG Kempten, Urteil vom 01.06.2017 - 32 O 323/15

1. Ein Vertrag zu Gunsten Dritter setzt einen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien dazu voraus, dass die dritte Person nach dem Vertragsinhalt einen direkten Anspruch gegen den Schuldner ableiten können soll.

2. Für einen Vertrag zu Gunsten Dritter muss eine Vertragsnähe des Dritten zur vertraglich geschuldeten Leistung bestehen und ein eigenes oder berechtigtes Interesse des Gläubigers an der ordnungsgemäßen Leistungserbringung auch zu Gunsten des Dritten. Außerdem muss der geschützte Personenkreis für den Schuldner erkennbar sein.

3. Wird eine Hangsicherungsanlage, die drei Nachbarhäuser vor Erdrutsch bewahrt, nicht auf dem Stammgrundstück, sondern nur auf fremden Grund und Boden errichtet, handelt es sich nicht um einen Überbau.

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IMRRS 2017, 0806

OLG Schleswig, Urteil vom 06.04.2017 - 11 U 65/15

1. Fußabtreter-Gitteroste sind vor Wohnhäusern älterer Art üblich. Der Verkehrssicherungspflichtige darf deshalb darauf vertrauen, dass Bewohner und Besucher dort damit rechnen.

2. Der Verkehrssicherungspflichtige darf auch darauf vertrauen, dass Trägerinnen von Schuhen mit hohen Absätzen angemessen auf diese erkennbare Gefahr reagieren, indem sie auf Gitterroste solcher Art besonders achten und entweder seitlich daran vorbei gehen, oder aber den Schritt auf das Gitterrost nicht mit dem Absatz, sondern mit dem Ballen setzen.

3. Der Bereich vor einer Haustür mit Fußabtreter-Gitterrost muss nicht stets aus Sicherheitsgründen ausgeleuchtet sein. Auch in anderen nicht beleuchteten Bereichen etwa auf öffentlichen Gehwegen ist stets mit Gullys und ähnlichen Öffnungen zu rechnen, die mit hohen Absätzen nicht gefahrlos betreten werden können.

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IMRRS 2017, 0802

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 23.05.2017 - 11 A 748/15

Zu den Anforderungen an die Ersatz- bzw. Entschädigungspflicht gemäß § 20 Abs. 5 StrWG-NW wegen Einschränkung der Zufahrtsmöglichkeiten zu einem Grundstück.*)

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IMRRS 2017, 0772

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.02.2017 - 24 U 103/16

Wird in einem notariellen Grundstückskaufvertrag bestimmt, dass mit der Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte und Pflichten an dem Grundstück auf die neue Eigentümerin übergehen, wird dadurch der Mietanspruch des Veräußerers aus einem Mietvertrag über die Kaufsache für die Zeit nach der Kaufpreiszahlung an den Erwerber mit der Folge abgetreten, dass dieser die Miete auch schon vor Vollendung seines Eigentumserwerbs beanspruchen kann.*)

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IMRRS 2017, 0685

OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.04.2016 - 9 U 73/16

1. Der Zwangsverwalter ist im Rahmen seiner Befugnisse aus § 152 Abs. 1 ZVG berechtigt, als gesetzlicher Prozessstandschafter des Schuldners im eigenen Namen die materiellen Rechte des Schuldners geltend zu machen und im Interesse des von ihm verwalteten Teils des Schuldnervermögens Prozesse zu führen.

2. Die Aufhebung des Nießbrauchs durch den Nießbraucher als Vollstreckungsschuldner unterliegt - anders als der Verzicht auf das unpfändbare Nutznießungsrecht nach § 14 HöfeO - der Gläubigeranfechtung.

3. Die Bestimmung des § 149 Abs. 1 ZVG, wonach dem Schuldner die ihm für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen sind, wirkt allein zu Gunsten des Schuldners als Eigentümer; der Nießbraucher kann sich hierauf nicht berufen.

4. Beim Eigengebrauch vermietbarer Sachen bemisst sich die Höhe des Wertersatzes für Gebrauchsvorteile nach deren objektivem Mietwert.

5. Anfänglich vorhandene Unzulänglichkeiten, die nicht beseitigt, sondern vom Mieter hingenommen werden sollen, vermindern die objektiv angemessene Miete für das Objekt gegenüber einem vergleichbaren, durchschnittlichen und folglich diese Defizite nicht aufweisenden Objekt.

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IMRRS 2017, 0759

BGH, Urteil vom 26.04.2017 - VIII ZR 233/15

1. Haben die Vertragsparteien in einem Kaufvertrag über ein gebrauchtes Kraftfahrzeug neben einem Gewährleistungsausschluss zusätzlich ausdrücklich die Rechtsmängelfreiheit der Kaufsache zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht, gilt der Haftungsausschluss nicht für Rechtsmängel gemäß § 435 BGB, sondern ausschließlich für Sachmängel gemäß § 434 BGB (Fortführung von BGH, Urteile vom 29.11.2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 30 = IBRRS 2007, 3060 = IMRRS 2007, 1225; vom 19.12.2012 - VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733, Rn. 15 = IBRRS 2013, 0305 = IMRRS 2013, 0227; vom 13.03.2013 - VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 19 = IBRRS 2013, 1818; vom 06.11.2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 = IBRRS 2016, 0244 = IMR 2014, 120; vom 22.04.2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14 = IBRRS 2016, 2334 = IMR 2016, 478).*)

2. Die bei Gefahrübergang vorhandene und im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung fortbestehende Eintragung eines Kraftfahrzeugs in dem Schengener Informationssystem (SIS) zum Zwecke der Sicherstellung und Identitätsfeststellung ist ein erheblicher Rechtsmangel, der den Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt (Bestätigung des Senatsurteils vom 18.01.2017 - VIII ZR 234/15 Rn. 22 ff., IBRRS 2017, 0453).*)

3. Der Verkäufer eines Kraftfahrzeugs ist redlicherweise gehalten, einen potentiellen Käufer über das Bestehen einer Eintragung des Fahrzeugs in dem Schengener Informationssystem aufzuklären (Bestätigung des Senatsurteils vom 18.01.2017 - VIII ZR 234/15 Rn. 27, IBRRS 2017, 0453).*)

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IMRRS 2017, 0676

OLG München, Urteil vom 08.02.2017 - 34 Wx 29/17

Auch mit der Beschwerde kann ein Amtswiderspruch gegen die Eintragung einer Zwangshypothek nicht verlangt werden, wenn das Grundbuchamt bei der Eintragungstätigkeit gesetzliche Vorschriften nicht verletzt, sondern das Gesetz auf den ihm unterbreiteten - wenn auch unerkannt und bei gehöriger Prüfung nicht erkennbar unrichtigen oder unvollständigen - Sachverhalt richtig angewandt hat (Anschluss an OLG Frankfurt, 12.12.2002 - 20 W 352/02; OLG Hamm, 21.02.2005 - 15 W 34/05; OLG Schleswig, 18.01.2007 - 2 W 249/05; KG, 08.07.2010 - 1 W 249/10; OLG Nürnberg, 15.03.2012 - 15 W 300/12; entgegen OLG Celle, 11.10.1989 - 4 W 279/89).*)

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IMRRS 2017, 0746

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2016 - 24 U 48/16

1. Wird in einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen, haftet der Verkäufer für unrichtige Beschaffenheitsangaben in einem Maklerexpose, die im Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden haben, nur, wenn ihm eine arglistige Täuschung vorzuwerfen ist.*)

2. Wenn Gebäude im Expose als kernsaniert beschrieben wird, folgt daraus in der Regel nur, dass es durch diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt worden ist und dass dabei alle Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, ausgetauscht worden sind.*)

3. Zur arglistigen Täuschung über Hausschwammbefall.*)

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IMRRS 2017, 0745

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.07.2016 - 24 U 17/16

Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem vor Vertragsschluss herausgegebenen Exposé begründet in aller Regel keine - die Berufung auf einen Haftungsausschluss hindernde - Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag keinen Niederschlag findet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 06.11.2015 - V ZR 78/14, Rz. 9, 15 = IBRRS 2016, 0244 = IMRRS 2016, 0141). Für Mängel haftet der Verkäufer daher in einem solchen Fall nur dann, wenn er sie arglistig verschwiegen hat.*)

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IMRRS 2017, 0748

BGH, Beschluss vom 09.02.2017 - V ZB 166/15

1. Eine ausländische Gesellschaft kann nur dann unter ihrem Namen als Vormerkungsberechtigte in das Grundbuch eingetragen werden kann, wenn sie nach ihrem Personalstatut selbst Eigentum an Grundstücken erwerben kann und ihr damit nach dem deutschen Grundbuchverfahrensrecht als der lex fori die materielle Grundbuchfähigkeit zukommt.

2. Für die Grundbuchfähigkeit einer ausländischen Gesellschaft (hier: società semplice) ist nicht entscheidend, ob nach italienischem Recht eine umfassende Rechtsfähigkeit der società semplice besteht. Da das Gesetz auch eine auf bestimmte Bereiche (wie etwa den Erwerb von Grundstücken) beschränkte Teilrechtsfähigkeit vorsehen kann, kommt es vielmehr darauf an, ob die ausländische Gesellschaft selbst Trägerin von Rechten an Grundstücken sein kann.

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IMRRS 2017, 0737

BGH, Urteil vom 07.04.2017 - V ZR 52/16

Eine Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S.d. § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Sache für ihre gesamte (wirtschaftliche) Lebensdauer auf dem Grundstück verbleiben soll.*)

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IMRRS 2017, 0679

LG Düsseldorf, Beschluss vom 02.12.2016 - 3 Wx 239/16

1. Soll für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden, müssen in den Eintragungsunterlagen sämtliche Gesellschafter benannt und nach Maßgabe des § 15 Abs. 1 Buchst. c GBV bezeichnet sein.

2. Als Eintragungsunterlage kommt bei Beantragung einer Zwangssicherungshypothek allein der Titel in Betracht. Lautet dieser nur auf die Gesellschaft, ohne die Gesellschafter auszuweisen, ist eine Eintragung auf dieser Grundlage nicht möglich.

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IMRRS 2017, 0677

OLG München, Urteil vom 25.01.2017 - 34 Wx 346/16

Fehlendes Rechtsschutzbedürfnis für ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Richters über die Ablehnung des Grundbuchrechtspflegers wegen Besorgnis der Befangenheit, wenn das Rechtsmittel (auch) damit begründet wird, es sei gar kein Ablehnungsgesuch gestellt worden.*)

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IMRRS 2017, 0680

OLG München, Beschluss vom 03.02.2017 - 34 Wx 342/16

Ein vom Erblasser mit der Bestimmung des Berechtigten einer Zweckauflage beauftragter Testamentsvollstrecker handelt bei der Übertragung eines Nachlassgegenstands mit Verfügungsbefugnis, wenn der Empfangsberechtigte wirksam bestimmt wurde und das Geschäft der Zweckauflage entspricht. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Grundbuchamt beim Vollzug der Auflassung zu prüfen.*)

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IMRRS 2017, 0662

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.01.2017 - 24 U 36/16

1. Die (behauptete) Erklärung des Verkäufers, das verkaufte Gebäude befinde sich in einem sehr guten Zustand, ihm seien keinerlei Feuchtigkeitserscheinungen bekannt, enthält ebenso wenig eine Beschaffenheitsgarantie wie seine Versicherung im notariellen Kaufvertrag, er kenne und verschweige keine verdeckten Mängel.*)

2. Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.*)

3. Auf in der Vergangenheit aufgetretene Schäden hat der Verkäufer nur dann hinzuweisen, wenn er damit rechnen musste, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und nachhaltig behoben wurde. Wenn er ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels beauftragt hat, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.*)

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IMRRS 2017, 0661

BFH, Urteil vom 02.03.2016 - II R 29/15

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

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IMRRS 2017, 0634

BVerwG, Beschluss vom 21.02.2017 - 8 B 52.16

Wer ein Grundstück nach § 31 Abs. 5 VermG voll (zurück-)erhält, muss die für frühere Grundpfandrechte anfallenden Ablösebeträge auch dann in vollem Umfang hinterlegen, wenn er ursprünglich nur einen anteiligen Rückgabeanspruch in Bezug auf das Grundstück hatte (Anschluss an Urteil vom 23.02.2005 - 8 C 17.03).

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IMRRS 2017, 0627

OLG Hamm, Beschluss vom 09.12.2016 - 15 W 407/16

Eine Vollmacht zur Durchführung und zum Vollzug des Erwerbs eines Grundstücks deckt nicht eine im Rahmen der Rückabwicklung des Kaufvertrags erklärte Bewilligung der Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung.*)

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IMRRS 2017, 0623

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 04.04.2017 - 1 A 10865/16

1. Mangels einer dinglichen Belastung wird durch die Gestattung der Errichtung eines Bauwerks auf einem Grundstück nur der persönliche Eigentumsabwehranspruch des Gestattenden ausgeschlossen. Ansprüche des jeweiligen Einzelrechtsnachfolgers werden von einem Verzicht dagegen nicht erfasst (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.12.1975 - V ZR 38/74, BGHZ 66, 37).*)

2. Eine Duldungspflicht kann bei einem unmittelbaren Eingriff in das Eigentum nicht schon allein aus einer im öffentlichen Interesse liegenden Aufgabe hergeleitet werden.*)

3. Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ist für den verpflichteten Rechtsträger nur dann unzumutbar, wenn ein grobes Missverhältnis zwischen dem Leistungsinteresse des Anspruchsberechtigten und dem Aufwand des Verpflichteten vorliegt. Durch das sehr allgemein gehaltene Zumutbarkeitskriterium kann ein an sich gegebener Anspruch auf Beseitigung eines rechtswidrigen Zustandes nur ausnahmsweise ausgeschlossen werden.*)

4. Dass der Wert einer in Anspruch genommenen Grundstücksfläche weitaus geringer ist als die Kosten, die einem verpflichteten Rechtsträger entstehen, hat nicht zwangsläufig die Unzumutbarkeit einer Folgenbeseitigung zur Folge.*)

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IMRRS 2017, 1116

BGH, Beschluss vom 16.03.2017 - V ZA 11/17

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0561

OLG München, Urteil vom 18.01.2017 - 20 U 3076/16

1. Ein Recht zur ordentlichen Kündigung eines Quartiermanagementvertrags durch einen einzelnen Grundstückseigentümer ist nicht gegeben, wenn die im Vertrag enthaltenen Leistungen ein einheitliches Quartiermanagement vorsehen, um das Quartier als hochwertiges und anspruchsvolles Objekt entsprechend dem Höchststandard in Deutschland zu betreiben und zu unterhalten, und insoweit unteilbar sind.

2. Ein Quartiermanagementvertrag, in dem sich der Schuldner zur Erbringung von Managementleistungen und operativen Dienstleistungen verpflichtet hat, ist seinem Schwerpunkt nach eindeutig als Dienstvertrag (und nicht als Werkvertrag) mit Geschäftsbesorgungscharakter einzustufen.

3. Dementsprechend kommt bei einer Minderleistung bzw. Schlechterfüllung in Form einer nicht ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten eine Minderung der Vergütung oder ein diesbezügliches Leistungsverweigerungsrecht nicht in Betracht.

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IMRRS 2017, 0511

KG, Urteil vom 24.11.2016 - 8 U 70/15

Die Regelung der §§ 550, 578 BGB ist auf Immobilien-Leasingverträge nicht entsprechend anwendbar. Insbesondere ist das Kündigungsrecht wegen eines Formmangels mit der rechtlichen und wirtschaftlichen Natur des Leasingvertrags, der eine Finanzierungsfunktion für den Leasingnehmer erfüllt, nicht vereinbar.*)

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IMRRS 2017, 0523

LG Landshut, Urteil vom 11.11.2016 - 54 O 1121/16

Erfüllung tritt auch dann ein, wenn der Kaufpreis unter dem "Vorbehalt der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen" gezahlt wird.

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IMRRS 2017, 0450

LG Hamburg, Urteil vom 27.09.2016 - 307 O 347/14

1. Vereinbaren Nachbarn, dass über einen installierten Baustromkasten mit Zwischenstromzähler Energie zur Verfügung gestellt wird, wurde ein Kaufvertrag geschlossen.

2. Der bezogene Baustrom ist zu den Konditionen zu vergüten, die dem liefernden Nachbarn in Rechnung gestellt werden.

3. Kann der genaue Stromverbrauch wegen eines Defekts des Baustromzählers nicht rekonstruiert werden, kann der Stromverbrauch geschätzt werden.

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IMRRS 2017, 0448

OLG Hamm, Urteil vom 02.03.2017 - 22 U 82/16

Ein Grundstückskaufvertrag kann auf Verlangen des Käufers rückabzuwickeln sein, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher - als im notariellen Kaufvertrag angegeben - bezugsfertig fertiggestellt war.*)

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IMRRS 2017, 0442

OLG München, Urteil vom 08.03.2017 - 20 U 3806/16

1. Ein Anspruch auf Wertermittlung (hier: eines Dauerwohn- und Nutzungsrechts) steht selbständig neben einem Auskunftsanspruch und muss gesondert geltend gemacht werden.

2. Eine Stufenklage führt nicht dazu, dass die Verjährung auch solcher dem Zahlungsbegehren vorangehenden Ansprüche gehemmt wird, die nicht rechtshängig gemacht worden sind.

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IMRRS 2017, 0443

OLG München, Urteil vom 16.03.2017 - 23 U 1317/16

ohne

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IMRRS 2017, 0440

LG Darmstadt, Urteil vom 22.02.2017 - 3 O 1/17

1. Ein Haus hat nicht deshalb einen Mangel, weil es in Fachwerkbauweise errichtet worden ist. Ein solches Haus ist zum Bewohnen geeignet.

2. Der Käufer eines Hauses älteren Baujahrs kann nicht erwarten, dass das Haus komplett in Massivbauweise errichtet worden ist.

3. Ein Fachwerkhaus ist im Vergleich zu einem in Massiv-oder Fertigbauweise errichteten Haus kein Gebäude mit einem von vornherein minderen Gebrauchs- oder Verkehrswert.

5. Haben die Verkäufer eines sehr alten Hauses dieses zuvor auch nur selbst erworben und wissen dies die jetzigen Käufer, so ist die Angabe des Baujahres im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung, sondern eine reine Wissenerklärung der Verkäufer (im Anschluss an BGH, IMR 2017, 72).

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IMRRS 2017, 0377

OLG Köln, Beschluss vom 24.10.2016 - 2 Wx 403/16

1. Werden dreizehn Grundstücke aus der Mithaft entlassen, fällt die entsprechende Gebühr für das Grundbuchamt dreizehnmal an.

2. Gebühren werden für jede Eintragung in das Grundbuch (oder Löschung, Veränderung oder Entlassung aus der Mithaft) gesondert erhoben, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.

3. Die Regelung in der Vorbemerkung des Kostenverzeichnisses, nach der Gebühren in bestimmten Fällen nur einmal erhoben werden, betrifft nur Eintragungen, Löschungen und Veränderungen des Eigentümers oder desselben Rechts ins Grundbuch. Die Eintragung der Entlassung aus der Mithaft fällt nicht darunter.

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IMRRS 2017, 0385

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.12.2016 - 20 W 74/16

Besteht bezüglich eines Grundstücks zwischen zwei Personen für die zurückliegenden 30 Jahre ein gemeinschaftlicher Eigenbesitz, so kann der Antrag zur Durchführung eines Aufgebotsverfahrens zur Ausschließung des oder der im Grundbuch noch eingetragenen Eigentümer von diesen beiden Mitbesitzern nur gemeinschaftlich gestellt werden.*)

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IMRRS 2017, 0378

BGH, Urteil vom 10.11.2016 - III ZR 235/15

1. Ein geschädigter Darlehensgeber muss sich gegenüber einem ihm aus § 826 BGB haftenden Schädiger das schuldhafte Verhalten seiner Mitarbeiter bei der Kreditprüfung zurechnen lassen, wenn der Schädiger zum Zeitpunkt des Mitverschuldens die Schadensentwicklung auf den Weg gebracht hat, der Schaden mithin bereits ursächlich gesetzt war. In einem solchen Fall ist eine im Rahmen von § 254 Abs. 2 Satz 2, § 278 BGB erforderliche Sonderverbindung zwischen Schädiger und Geschädigtem gegeben (Bestätigung von BGH, Urteile vom 12.11.1991 - VI ZR 7/91, BGHZ 116, 60; vom 01.03.1988 - VI ZR 190/87, BGHZ 103, 388 und vom 28.04.1952 - III ZR 118/51, BGHZ 5, 378).*)

2. Bei sittenwidriger Schädigung und direktem Schädigungsvorsatz kommt die anspruchsmindernde Berücksichtigung eines fahrlässigen Verhaltens des Geschädigten gem. § 254 BGB nicht in Betracht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 9.10.1991 - VIII ZR 19/91, NJW 1992, 310).*)

3. Handeln die Schädiger als Mittäter oder Gehilfen, sind im Rahmen der Prüfung eines Mitverschuldens des Geschädigten gem. § 254 BGB ihre Verursachungs- und Schuldbeiträge in einer Gesamtschau dem Beitrag des Geschädigten gegenüberzustellen (Fortführung von BGH, Urteil vom 16.06.1959 - VI ZR 95/58, BGHZ 30, 203).*)

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IMRRS 2017, 0376

KG, Beschluss vom 02.02.2017 - 21 U 124/16

Sind Bruchteilseigentümer verpflichtet, einem Dritten ein Erbbaurecht an einem Grundstück einzuräumen, spricht Einiges dafür, dass sie dies nicht durch gebündelte Einzelverfügungen, sondern nur in einem einheitlichen gemeinschaftlichen Rechtsgeschäft tun können (§ 747 Satz 2 BGB). Bei der Verpflichtung der Miteigentümer, als Voraussetzung für die Eintragung des Erbbaurechts die Lastenfreiheit des Grundstücks sicherzustellen, handelt es sich hingegen im Zweifel um eine Teilschuld, die ein jeder Miteigentümer nur hinsichtlich seines Anteils erfüllen muss.*)

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IMRRS 2017, 0363

KG, Urteil vom 20.02.2017 - 8 U 31/16

1. Auf einen Vertrag über ein Darlehen, das durch eine Grundschuld an einer Eigentumswohnung und eine Mietabtretung gesichert wurde, ist das Verbraucherwiderrufsrecht anzuwenden.

2. Die Bank gerät, auch wenn sie dem Widerruf des Darlehensvertrages entgegen getreten ist, nicht in Verzug mit der Freigabe einer dinglichen Sicherheit bzw. in Annahmeverzug hinsichtlich einer Rückzahlung des Darlehensnehmers, wenn die ihr angebotene Zahlung zu niedrig und der Fehlbetrag nicht absolut wie relativ geringfügig ist.*)

3. Der Anspruch des Darlehensnehmers auf Nutzungswertersatz unterliegt der Kapitalertragsteuer und kann insoweit gegenüber Ansprüchen der Bank nicht zur Aufrechnung gestellt werden (Bestätigung des Senatsurteils vom 06.10.2016 - 8 U 228/15, IBRRS 2017, 0153 = IMRRS 2017, 0059).*)

4. Wird der Text der Musterwiderrufsbelehrung nicht unverändert übernommen, kann sich der Verwender nicht auf die Schutzwirkung berufen (§ 14 Abs. 1 BGB InfoV).

5. Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, das Widerrufsrecht aus wirtschaftlichen Gründen auszuüben.

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IMRRS 2017, 0361

OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017 - 22 U 104/16

1. Der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern stellt einen Sachmangel im Sinne des §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar, über den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder Eigentumswohnung den Kaufinteressenten aufzuklären hat.*)

2. Dagegen wird ein Sachmangel nicht (auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Mangelverdachts) allein dadurch begründet, dass in der weiter zurückliegenden Vergangenheit ein Marderbefall des Gebäudes zu verzeichnen war. Infolgedessen muss der Verkäufer den Kaufinteressenten über derartige Vorfälle nicht aufklären.*)

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IMRRS 2017, 0355

BGH, Urteil vom 23.09.2016 - V ZR 110/15

1. Ein nachträglich angebauter Wintergarten ist im Regelfall als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes anzusehen.

2. § 95 BGB stellt eine Ausnahme gegenüber den §§ 93 und 94 BGB dar. Sind die Voraussetzungen des § 95 BGB erfüllt, ist es daher unerheblich, dass auch die Tatbestandsmerkmale der §§ 93 oder 94 BGB vorliegen.

3. Scheinbestandteile bleiben, obwohl mit einem Grundstück verbunden oder in ein Gebäude eingefügt, rechtlich selbstständige bewegliche Sachen.

4. Die Verbindung erfolgt dann zu einem vorübergehenden Zweck, wenn ihre spätere Aufhebung von Anfang an beabsichtigt ist.

5. Verbindet ein Mieter oder Pächter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht.

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IMRRS 2017, 0360

BGH, Urteil vom 27.01.2017 - V ZR 130/15

1. Als Verwender einer Allgemeinen Geschäftsbedingung ist derjenige anzusehen, auf dessen Veranlassung die Einbeziehung der Formularklausel in den Vertrag zurückgeht.

2. Sind Formularklauseln von einem Dritten formuliert, ist entscheidend, ob eine der Vertragsparteien sie sich zurechnen lassen muss. Eine solche Zurechnung kann zu Lasten derjenigen Vertragspartei erfolgen, die den Dritten vorab mit der Formulierung der Vertragsklausel beauftragt hatte, auf dessen Veranlassung die Klausel später in die Verträge aufgenommen wurde.

3. Bei Bedingungen, die von einem neutralen Dritten formuliert worden sind, kann eine Zurechnung zu Lasten einer der Vertragsparteien ganz entfallen.

4. Ein Treuhänder kann Verwender sein, wenn er über eine Vermittlungstätigkeit hinaus eigene Interessen verfolgt und damit "echter" Vertragsbeteiligter ist.

5. Die Anforderungen an einen städtebaulichen Vertrag gelten auch dann, wenn eine Kommune sich eines von ihr beauftragten Zwischenerwerbers bedient hat. Die Kommune kann sich nicht dadurch der Beachtung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften entziehen, dass sie nicht selbst als Vertragspartner auftritt.

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IMRRS 2017, 0332

OLG München, Urteil vom 01.03.2017 - 7 U 1146/16

1. Eine Objektgesellschaft (hier: Immobilie, die als Hochschule genutzt wird) kann Verwaltungs-, Finanzbuchhaltungs- und Hausmeisterbetreuungsverträge aus wichtigem Grund fristlos kündigen.

2. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien zerstört ist, sodass ein Festhalten an den Verträgen bis zum vorgesehenen Ablaufdatum nicht mehr möglich ist.

3. Eine Herabwürdigung des Vertragspartners ("Er sei kein Manager, sondern ein Mitläufer, ein reiner Verwalter des Elends, die ungeeignetste Person...") betrifft den Vertrauensbereich und macht es für den Vertragspartner unzumutbar, an den Verträgen festzuhalten.

4. Ein wichtiger Grund ist auch, wenn eine Partei kategorisch ablehnt, noch Weisungen entgegenzunehmen. Das ist ein vertragswidriges Verhalten, dass die Umsetzung der Verträge fundamental in Frage stellt.

5. Der Hausmeisterbetreuungsvertrag stellt einen Werkvertrag dar, sodass eine Kündigung innerhalb angemessener Frist erfolgen kann (§ 314 BGB).

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IMRRS 2017, 0327

AG Saarbrücken, Urteil vom 25.01.2017 - 4 C 418/16

1. Gewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen obliegen dem Nießbraucher. Gewöhnlich sind Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind.

2. Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen gehören weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen. Hierzu gehören größere Instandsetzungsmaßnahmen, die den Wert des Hauses erheblich erhöhen können, zum Beispiel die Instandsetzung und Erneuerung der elektrischen Anlage eines Hauses.

3. Bezüglich außergewöhnlicher Maßnahmen besteht keine Vornahme-Kostentragungsverpflichtung des Nießbrauchers.

4. Bei einem Totalausfall der Gastherme und der Rohrverstopfung im gemeinsam genutzten Abwasserrohr handelt es sich um außergewöhnliche Maßnahmen in diesem Sinn.

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IMRRS 2017, 0326

OLG Nürnberg, Urteil vom 30.01.2017 - 14 U 2612/15

Die Vorschriften des Bauordnungsrechts entfalten ihre Schutzwirkung auch im Nachbarverhältnis, so dass bei der Verletzung der Abstandsflächen ein zivilrechtlicher Anspruch eines Nachbarn auf Beseitigung einer Luftwärmepumpe begründet sein kann.

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IMRRS 2017, 0325

OLG Nürnberg, Beschluss vom 22.02.2017 - 8 W 2496/16

Zu den Voraussetzungen eines von der Kommune betriebenen Aufgebotsverfahrens zur Ausschließung eines Eigentümers an einer Gehwegfläche entlang einer innerstädtischen Straße.*)

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IMRRS 2017, 0318

LG Düsseldorf, Urteil vom 14.09.2016 - 5 O 77/16

1. Eine Regelung über die Betriebskostenabrechnung in einem Kaufvertrag ist nicht an ihrem reinem Wortsinn festzuhalten, sondern es ist eine Auslegung vorzunehmen, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Belangen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt.

2. Heizöl ist regelmäßig Zubehör im Sinne des § 97 BGB.

3. Bei einer Grundstücksveräußerung spricht gem. § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB die Vermutung dafür, dass das im Eigentum des Veräußerers stehende Zubehör mit veräußert werden sollte.

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IMRRS 2017, 0292

BGH, Beschluss vom 14.12.2016 - V ZB 88/16

Ein lediglich drucktechnisch erzeugtes Behördensiegel genügt den im Grundbuchverfahren geltenden Formanforderungen des § 29 Abs. 3 GBO für ein Behördenersuchen nicht. Erforderlich ist vielmehr eine individuelle Siegelung mit einem Prägesiegel oder einem Farbdruckstempel.*)

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IMRRS 2017, 0297

AG Marburg, Urteil vom 16.02.2017 - 9 C 757/16

Der Stromversorger ist nicht gemäß § 19 Abs. 2 StromGVV zur Unterbrechung der Grundversorgung wegen Zahlungsverzugs berechtigt, wenn der Kunde die Forderung schlüssig beanstandet hat und die ordnungsgemäße Funktion des Messgerätes nicht festgestellt wurde.*)

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