Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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IMRRS 2019, 0522

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.02.2019 - 3 Wx 250/18

1. Zur Zulässigkeit der Eintragung von Zwangssicherungshypotheken zugunsten des Verkäufers in den die von ihm veräußerten Teileigentumseinheiten betreffenden Grundbüchern wegen titulierter Verzugszinsen unter Bezifferung der jeweiligen Beträge im Falle des Erlöschens der zugrunde liegenden Hauptforderung durch Erfüllung.*)

2. Wird eine Zinsforderung mangels fernerhin geltend gemachten Hauptbetrages zur Hauptforderung, so kommt ihr bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ein dem entsprechender Rang zu.*)

3. Zum Vollstreckungserfordernis ausreichender Bestimmtheit und dessen Nachweis nach § 29 GBO.*)

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Online seit 15. Mai

IMRRS 2019, 0331

LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2018 - 316 O 81/16

1. Lässt sich der Interessent auf eigene Initiative und ohne Kenntnis des Lebensgefährten ein Exposé zusenden, kommt ein Maklervertrag mit dem Lebensgefährten nicht zu Stande, wenn dieser das Exposé nie erhalten und von dessen Inhalt keine Kenntnis erlangt hat. Dies gilt auch dann, wenn er von der Immobilie Kenntnis erlangt und diese später erwirbt.

2. Ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers lässt sich nicht allein aus einer Besichtigung herleiten. Der Interessent kann davon ausgehen, dass der Verkäufer die Maklerprovision zahlen wird. Auf eine eventuelle regionale Üblichkeit, wer die Provision zahlt, kommt es nicht an. Vielmehr kann der Kunde davon ausgehen, dass der Verkäufer die Maklerprovision bezahlt, insbesondere dann, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde.

 Volltext  IMR 2019, 211

Online seit 14. Mai

IMRRS 2019, 0558

LG Köln, Urteil vom 11.04.2019 - 2 O 202/18

1. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag setzt zunächst voraus, dass der Abbrechende bei den Verhandlungen über den Grundstückskaufvertrag in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt hat.

2. Bei Verhandlungen über form- oder genehmigungsbedürftige Verträge besteht zur Vermeidung eines auch nur mittelbaren Zwangs zum Vertragsschluss ein Schadensersatzanspruch nur bei einem schweren Verstoß gegen die Pflicht zum redlichen Verhalten; erforderlich ist in der Regel ein vorsätzlicher Verstoß.

3. Weiterhin setzt ein Schadensersatzanspruch wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen voraus, dass die Verhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen werden. Da noch keine vertragliche Bindung besteht, sind an das Vorliegen eines triftigen Grundes keine zu hohen Anforderungen zu stellen.

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Online seit 13. Mai

IMRRS 2019, 0555

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 250/17

Ein Eigentümer eines Hausgrundstücks, der von dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarung Heizenergie aus einer dort betriebenen, gemeinsam genutzten Heizungsanlage bezieht, ist zur Leistung eines Nachzahlungsbetrags, der sich aus der von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks erstellten Jahresabrechnung ergibt, nicht verpflichtet, solange und soweit Letzterer einem Verlangen nach Einsichtnahme in die der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Belege nicht nachgekommen ist. Eine von dem Rechnungsteller gleichwohl erhobene Klage auf Zahlung des Nachzahlungsbetrags ist als derzeit unbegründet abzuweisen (Bestätigung und Fortentwicklung des Senatsurteils vom 07.02.2018 - VIII ZR 189/17, IMR 2018, 234).

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IMRRS 2019, 0544

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 13.03.2019 - 5 T 1214/19

1. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung, welche in der Sache auf eine Befriedigung des zu sichernden Unterlassungsanspruchs hinausläuft, setzt voraus, dass der Gläubiger auf die sofortige Erfüllung dringend angewiesen ist.*)

2. Allein die Androhung des Abschleppens eines auf einem fremden Grundstück geparkten Fahrzeugs (hier: per Rundschreiben an die jeweiligen Wohnungseigentümer sowie per Zettel hinter die Windschutzscheibe) mit der Behauptung, es behindere ein Fahrt- und Wegerecht stellt kein sozialwidriges Verhalten i.S.v. § 240 Abs. 2 StGB dar. Dies gilt unabhängig davon, ob das Recht besteht oder nicht.*)

3. Das Anfassen eines PKW oder das Anbringen eines Zettels unter dem Scheibenwischer stellt keine Besitzstörung i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB dar (Abgrenzung zu OLG Stuttgart, Urteil vom 19.01.1996 - 2 U 164/95).*)

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IMRRS 2019, 0545

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.02.2019 - 3 Wx 191/17

1. Ist Verfahrensgegenstand im Antragsverfahren eine Eintragung (hier: Belastung eines Wohnungseigentums mit einer "Reallast, bestehend in der Verpflichtung einen Lagerraum in der Größe von ca. 20 qm zur Verfügung zu stellen.", zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks), so deckt sich die Beschwerdeberechtigung mit dem Antragsrecht des von der Eintragung Betroffenen oder durch diese Begünstigten, wobei unmittelbar betroffen bzw. begünstigt nur derjenige ist, dessen dingliche Rechtsstellung durch die Eintragung einen Verlust bzw. einen Gewinn erfährt, nicht so ein an der dinglichen Einigung gem. § 873 Abs. 1 BGB nicht beteiligter Dritter, zu dessen Gunsten die Parteien des Grundstückskaufvertrags das Recht (Reallast) nicht wirksam bestellen konnten.*)

2. Beziehen sich die Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien auf einen bestimmten Raum (hier: zugleich schuldrechtliche Vereinbarung der Vertragsparteien, dass die veräußernde A GmbH & Co KGaA dem Käufer den als "Lager" bezeichneten Raum im Erdgeschoss zur alleinigen Nutzung überlässt), so kommt eine Absicherung der Gebrauchsgewährung durch Reallast nicht in Betracht, da eine Gebrauchsgewährung nur dann zulässiger Inhalt einer Reallast sein kann, sofern diejenigen Räume, die zum Gebrauch zu belassen sind, nicht örtlich feststehen und damit eine Absicherung durch eine Dienstbarkeit oder ein Wohnungsrecht nicht möglich ist. Ebenfalls unzulässig ist eine Belastung des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum (hier als "Lager" bezeichneter Gemeinschaftsraum) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.*)

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IMRRS 2019, 0510

LG Hannover, Beschluss vom 13.03.2019 - 6 T 26/18

Die Versicherungsleistung einer Wohngebäudeversicherung nach einem Brandschaden ist eine einmalige Zahlung und kein wiederkehrender Ertrag aus dem zwangsverwalteten Objekt.

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Online seit 10. Mai

IMRRS 2019, 0550

BGH, Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 51/18

Wurde ein Grundstück zu Zeiten der DDR überbaut, so hat der Eigentümer dieses Grundstücks nur dann einen Anspruch auf Duldung der Beseitigung des Überbaus, wenn er auch zu Zeiten der DDR einen solchen Anspruch gehabt hätte.

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IMRRS 2019, 0543

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.02.2019 - 3 Wx 84/18

1. Eine Zwischenverfügung ist inhaltlich unzulässig, wenn der Antragsteller im Laufe des Verfahrens auf Grundbuchberichtigung gem. § 22 GBO ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben hat, dass er nicht gewillt war, die vom Grundbuchamt geforderte Löschungsbewilligung beizubringen (hier, weil die in Form eines Geh- und Fahrrechts sowie Leitungsrechts eingetragene Grunddienstbarkeit u. a. wegen Erschließung durch die örtliche Straße dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks nicht mehr zum Vorteil gereiche und deshalb erloschen sei).*)

2. Das Grundbuchamt darf im Wege der Zwischenverfügung eine von ihm für notwendig erachtete Berichtigungsbewilligung - hier in Form der Löschungsbewilligung - nicht verlangen, wenn der Berichtigungsantrag darauf gestützt ist, dass der Unrichtigkeitsnachweis geführt sei; das Grundbuchamt hat den Berichtigungsantrag vielmehr sofort zurückzuweisen.*)

3. Das Erlöschen einer in Gestalt eines Geh- und Fahrrechts sowie Leitungsrechts eingetragenen Grunddienstbarkeit kann (abgesehen von dem hier nicht in der Form des § 29 GBO erbrachten Nachweis) nicht deshalb angenommen werden, weil sie wegen nachträglicher Erschließung durch die örtliche Straße dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks nicht mehr zum Vorteil gereiche, solange das alle üblichen Leitungen erfassende Leitungsrecht die Vorteilhaftigkeit der Grunddienstbarkeit für die herrschenden Grundstücke nach wie vor nahe legt (u. a. mit Blick auf künftig für Internetverbindungen erforderlich werdende Glasfaserkabel).*)

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Online seit 8. Mai

IMRRS 2019, 0513

LG Verden, Beschluss vom 17.05.2018 - 6 T 97/17

1. Gemäß § 149 ZVG sind dem Schuldner die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu überlassen, wenn er zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnt.

2. Hierfür ist kein Entgelt an den Zwangsverwalter zu zahlen, jedoch sind die Betriebskosten selbst zu zahlen.

3. Zu den Betriebskosten eines Grundstücks gehören z. B. Kosten der Entwässerung und der Müllbeseitigung sowie die Grundsteuer.

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Online seit 6. Mai

IMRRS 2019, 0520

OLG Oldenburg, Beschluss vom 18.02.2019 - 13 UF 107/17

1. Ersteigert ein Ehegatte das bis dahin gemeinsame Grundstück der Ehegatten, so kann er dem weichenden Ehegatten wegen der Zahlung des hälftigen Betrags einer in das geringste Gebot fallenden, nicht mehr valutierten Grundschuld nach § 242 BGB nicht mehr sein Wahlrecht entgegenhalten, nach Rückübertragung und Teilung der Grundschulden als Ersteher nach seiner Wahl Zahlung auf die (Teil-)Grundschulden des Ehegatten oder Duldung der Zwangsvollstreckung (nur) in das erstandene Grundstück zu schulden, wenn er dieses bereits weiterveräußert hat (Fortführung BGH, Urteil vom 20.10.2010 - XII ZR 11/08 - IBRRS 2010, 4755).

2. Eine vom Ersteher erbetene Mitwirkung des weichenden Ehegatten an der Löschung der Grundschuld im Rahmen einer Weiterveräußerung mit der Maßgabe der Hinterlegung des dem weichenden Ehegatten zustehenden Betrages steht dessen Zahlungsverlangen nicht nach § 242 BGB entgegen.

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Online seit 3. Mai

IMRRS 2019, 0517

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.03.2019 - 5 U 56/18

1. Aus dem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann auch dann auf die verwerfliche Gesinnung des Verkäufers geschlossen werden, wenn der Käufer zwar Kaufmann ist, aber das Grundstück für einen gewerblichen Zweck kauft, der keinen unmittelbaren Bezug zur gewerblichen Tätigkeit der von ihm geführten Firmen aufweist.

2. Die Ursächlichkeit einer Täuschung für die Abgabe einer Willenserklärung kann in der Regel nicht im Wege eines Anscheinsbeweises festgestellt werden, weil der Anscheinsbeweis einen typischen Geschehensablauf voraussetzt, die einem Vertragsschluss zugrundeliegende Willensentschließung jedoch von den individuellen Umständen des Einzelfalles abhängig ist.

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IMRRS 2019, 0504

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.01.2019 - 5 W 4/19

1. Entscheidet sich der Verfahrensbevollmächtigte des Gläubigers dafür, von ihm verauslagte Gerichtskosten für die Beantragung eines Grundbuchauszuges als Teil seiner Besteuerungsgrundlage zu erfassen, obschon auch eine Behandlung als durchlaufende Posten möglich gewesen wäre, so sind die durch den Anfall von Umsatzsteuer entstehenden Mehrkosten keine dem Schuldner zur Last fallenden notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung.*)

2. Im Verfahren zur Eintragung einer Zwangshypothek muss der Gläubiger zumindest glaubhaft machen, dass notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung i.S.d. § 788 Abs. 1 ZPO angefallen sind. Fehlt es daran, liegt ein Vollstreckungsmangel vor, und der Vollzug des Antrags ist insoweit ausgeschlossen.*)

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Online seit 25. April

IMRRS 2019, 0372

LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2018 - 64 S 37/18

1. Wenn die Mietsache so verändert wird, dass etwas völlig Neues entsteht, also ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird, liegt keine Modernisierung vor.

2. Die Vergrößerung einer Dreizimmerwohnung auf eine Vierzimmerwohnung und die damit einhergehende Grundrissänderung stellen eine grundlegende Umgestaltungsmaßnahme dar, die nicht als nachhaltige Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache erfasst werden kann.

3. Die Vergrößerung einer bereits bestehenden Wohnung stellt keine Schaffung neuen Wohnraums dar.

4. Der Anbau eines Balkons stellt grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme dar, die zu einer Wohnwertverbesserung gemäß § 555b Nr. 4 BGB führt.

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IMRRS 2019, 0483

OLG München, Beschluss vom 10.04.2019 - 34 Wx 39/19

Die Äußerung einer Rechtsmeinung, die eine Vorfrage der beantragten Entscheidung betrifft und mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen ist, stellt keine mit der Beschwerde anfechtbare Sachentscheidung i.S.v. § 71 Abs. 1 GBO dar.*)

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Online seit 24. April

IMRRS 2019, 0344

LG Hamburg, Urteil vom 07.01.2019 - 322 O 153/18

1. Ein Nachweismakler hat keinen Provisionsanspruch, wenn

a) seine Tätigkeit nicht wesentlich war (Übergabe eines Prospekts),

b) zwischen der Übergabe des Prospekts und dem Vertragsschluss ein langer Zeitraum (2,35 Jahre) liegt,

c) der Interessent zwischenzeitlich von der Immobilie Abstand genommen hat.

2. Ein vereinbarter Kundenschutz über Interessenten für Wohneinheiten erstreckt sich nicht auf Interessenten für Gewerbeeinheiten.

 Volltext  IMR 2019, 212

Online seit 23. April

IMRRS 2019, 0516

BGH, Beschluss vom 06.12.2018 - V ZB 134/17

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.*)

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