Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit gestern

IMRRS 2024, 1249

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24.04.2024 - 3 K 3022/22

Bei der Bewertung Berliner Grundstücke im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG sind nicht die vom Gutachterausschuss veröffentlichten steuerlichen Liegenschaftszinssätze, sondern die vom Gutachterausschuss veröffentlichten allgemeinen Liegenschaftszinssätze anzuwenden.*)

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Online seit 9. Oktober

IMRRS 2024, 1241

AG Hanau, Urteil vom 15.03.2024 - 32 C 243/21

1. Teilt der Veräußerer einer Eigentumswohnung den Erwerbern wenige Tage vor der vertraglich geschuldeten Fälligstellung des Kaufpreises mit, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung wegen Fehlern in der Teilungserklärung nicht möglich ist, und bietet er diesen in Kenntnis, dass ihre bisherige Mietwohnung bereits gekündigt ist und eine Schwangerschaft besteht, für die Überlassung der Eigentumswohnung bis zum Besitzübergang durch Kaufpreiszahlung den Abschluss eines Mietvertrags unter der Bedingung an, dass die Erbwerber auf sämtliche Schadensersatzansprüche wegen der Eintragungsverzögerung verzichten, sind der Mietvertrag und die Verzichtserklärung wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig.*)

2. Der Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Verzögerung der Leistung bei Grundstückskaufverträgen unterliegt bis zum Vollzug der Auflassung der Beurkundungspflicht gem. § 311b BGB (BGH, Urteil vom 08.04.1988 - V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262]).*)

3. Die Gerichte sind von Amts wegen verpflichtet, Feststellungen dahingehend zu treffen, ob der Anwendungsbereich der EU-Klausel-Richtlinie 93/13/EWG eröffnet ist. Sie haben hierzu Nachforschungen anzustellen und Informationen zur Vervollständigung der Akte einzuholen Die Beibringungsgrundsätze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit überlagert (EuGH, Urteil vom 07.12.2023 – Rs. C-140/22, SM ua/mBank S. A., NZM 2024, 157 [158]; EuGH, Urteil vom 11.03.2020 – Rs. C-511/17, L./UniCredit-Bank Hungary Zrt), IBRRS 2020, 0926 = EuZW 2020, 673 [675]; EuGH, Urteil vom 09. 11. 2010 - Rs. C-137/08, VB Pénzügyi Lízing Zrt./Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27; entgegen BGH, Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23, IBRRS 2024, 0815 = IMRRS 2024, 0359 = NZM 2024, 325).*)

4. Im Fall einer Klauselunwirksamkeit nach Art. 7 Richtlinie 93/13/EWG scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden Lücke der Vereinbarung durch Anwendung von Vorschriften, die Grundsätze von Treu und-Glauben beinhalten, also insb. §§ 157, 242 BGB, aus (EuGH, Urteile vom 08.09.2022 – Rs. C-80/21, Rs. C-81/21, Rs. C-82/21, NZM 2022, 838 [843]; EuGH, Urteil vom 03.10.2019 – C-260/18, Dziubak u.a./Raiffeisen Bank International AG, prowadzący działalność w Polsce w formie oddziału pod nazwą, EuZW 2020, 246).*)

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IMRRS 2024, 1229

LG Schwerin, Urteil vom 26.06.2023 - 2 O 335/22

1. Der Käufer von Sondereigentum hat keinen Anspruch auf Freistellung von Kosten weitergehender Sonderumlagen trotz kaufvertraglicher Vereinbarung, wenn der Beschluss über die Sonderumlage nichtig ist.

2. Ein Beschluss über mehrere bauliche Maßnahmen und dahingehende Sonderumlagen muss bestimmen und aufschlüsseln, welche Beträge auf die einzelnen Maßnahmen entfallen. Andernfalls kann der Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig sein.

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Online seit 2. Oktober

IMRRS 2024, 1227

OLG Hamm, Urteil vom 07.03.2024 - 22 U 86/23

1. Ist in einem notariellen Grundstückskaufvertrag die Lastenfreiheit des Kaufobjekts eine Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreisforderung und ist der Käufer vorleistungspflichtig, so hat der Käufer vorbehaltlich einer abweichenden besonderen Vertragsausgestaltung keinen verzugsbegründenden Anspruch gegen den Verkäufer auf Herbeiführung der Lastenfreiheit.*)

2. § 321 BGB ist entsprechend anzuwenden, wenn die Leistung des vorleistungspflichtigen Käufers (mangels Sicherstellung der Lastenfreiheit) noch nicht fällig ist und nach dem Kaufvertragsabschluss bekannt wird, dass der Verkäufer die Lastenfreiheit auf absehbare Zeit nicht gewährleisten kann. Der Käufer hat in diesem Fall unter den Voraussetzungen des § 321 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten.*)

3. Wenn § 321 BGB einschlägig ist, dürfen die hieraus resultierenden Rechtsfolgen nicht durch einen Schadensersatzanspruch aufgrund der Verletzung der sog. vertraglichen Leistungstreuepflicht (der Verpflichtung, den Vertragszweck und den Leistungserfolg weder zu gefährden noch zu beeinträchtigen) konterkariert werden.*)

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Online seit 25. September

IMRRS 2024, 1196

OLG Hamm, Beschluss vom 29.02.2024 - 7 U 72/22

1. Es besteht im Ruhrgebiet weiterhin (trotz oder gerade wegen des Klimawandels) keine dahingehende allgemeine Verkehrssicherungspflicht, Schneefanggitter auf Dächern von Gebäuden anzubringen (im Anschluss an OLG Hamm, Beschluss vom 01.02.2023 - 11 U 67/22; OLG Hamm, Beschluss vom 14.08.2012 - 9 U 119/12, IBRRS 2013, 0572 = IMRRS 2013, 0414 = NJW-RR 2013, 25; OLG Hamm Beschluss vom 07.02.2012 - 7 U 87/11).*)

2. Auch für das Aufstellen von Warnschildern vor Schneeabgängen besteht kein Anlass, wenn die Gefahrumstände für jedermann wie für den Geschädigte aufgrund der wahrnehmbaren Ausnahmesituation ohne Weiteres ersichtlich sind (im Anschluss an OLG Hamm, Beschluss vom 01.02.2023 - 11 U 67/22, BeckRS 2023, 45655; OLG Hamm, Beschluss vom 14.08.2012 - 9 U 119/12, IBRRS 2013, 0572 = IMRRS 2013, 0414 = NJW-RR 2013, 25; OLG Hamm, Beschluss vom 07.02.2012 - 7 U 87/11).*)

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Online seit 24. September

IMRRS 2024, 1085

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.02.2024 - 2 S 1338/23

Bei eigengenutzten Zweitwohnungen ist die Zweitwohnungsteuer anhand der ortsüblichen Jahresnettokaltmiete zu berechnen. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, ist dieser eine geeignete Festsetzungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer.

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Online seit 23. September

IMRRS 2024, 1184

OLG München, Beschluss vom 20.08.2024 - 34 Wx 192/24

1. Auch im Falle der "isolierten Umfirmierung" einer nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO a. F. im Grundbuch eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts bedarf es gemäß Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB der Bewilligung derjenigen Gesellschafter, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO a. F. im Grundbuch unter der gemeinsamen Bezeichnung als Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen sind, sowie der Zustimmung der im Grundbuch einzutragenden Gesellschaft nach § 22 Abs. 2 GBO.*)

2. Sofern der Notar neben den nach Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB erforderlichen Erklärungen auch die Anmeldung der GbR zum Gesellschaftsregister beglaubigt hat, in der wiederum informatorisch auf den im Eigentum der GbR stehenden Grundbesitz verwiesen wird, kann er durch eine Bescheinigung analog § 21 BNotO bestätigen, dass die aufgrund seiner Anmeldung registrierte Gesellschaft diejenige ist, die die Zustimmung erklärt hat und auf die sich die Bewilligung der derzeit eingetragenen Gesellschafter bezieht.*)

3. Einer erneuten Abgabe der zur Grundbucheintragung erforderlichen Erklärungen nach Registrierung der GbR im Gesellschaftsregister bedarf es dann nicht.*)

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Online seit 19. September

IMRRS 2024, 1178

OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2024 - 22 U 26/24

1. Es kann nach den stets zu prüfenden Umständen des Einzelfalls keinen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB darstellen, wenn asbesthaltige Dachschindeln auf dem Mansardendach eines Bestandsgebäudes verbaut sind und weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch Beschaffenheitserwartung eine Asbestfreiheit begründen (Anschluss an BGH, Urteil vom 27.03.2009 - V ZR 30/08, IBRRS 2009, 1319 = IMR 2009, 216).*)

2. Von Notaren wiederholt verwendete, nicht von einer Vertragspartei vorgegebene Vertragsklauseln in notariellen Kaufverträgen über mit Bestandsimmobilien bebaute Grundstücke stellen regelmäßig keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar, weil keine Vertragspartei diese Vertragsbedingungen gem. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt hat.*)

3. Die Versicherung des Verkäufers in einem notariellen Vertrag, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien, stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie dar. Sie verändert bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss auch nicht die Darlegungs- und Beweislast für eine Arglist des Verkäufers (§ 444 BGB), die der Käufer trägt.*)

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Online seit 18. September

IMRRS 2024, 1147

LG Stuttgart, Urteil vom 01.08.2024 - 53 O 80/24

Kann die Existenz eines Geh- und Fahrrechts nachgewiesen werden und ist dieses durch eine behördliche Nutzungsuntersagung eingeschränkt, begründet dies einen Beseitigungsanspruch.

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Online seit 17. September

IMRRS 2024, 1164

OLG München, Beschluss vom 26.08.2024 - 34 Wx 126/24

1. Eine Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB besteht nicht, wenn die Genehmigungsfreigrenzen nach Abs. 1 S. 2 und S. 6 der Vorschrift unterschritten sind und kein zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung bestehendes Wohngebäude betroffen ist.*)

2. Dem Grundbuchamt ist das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 5 in Verbindung mit § 250 Abs. 1 BauGB in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.*)

3. Die Nachweisführung ist insoweit nicht ausschließlich durch ein Negativattest der Gemeinde möglich.*)

4. Mit der Vorlage eines Aufteilungsplans wird der Nachweis des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB nicht geführt.*)

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Online seit 12. September

IMRRS 2024, 1153

OLG München, Beschluss vom 04.09.2024 - 34 Wx 224/24

1. Dem grundbuchamtlichen Vollzug einer Teilungserklärung nach dem WEG steht nicht entgegen, dass der Aufteilungsplan nicht in elektronischer, sondern in Papierform eingereicht wurde.*)

2. Wurde der Aufteilungsplan zudem in einem Format größer als DIN A3 vorgelegt, ist dies ebenfalls unschädlich.*)

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