Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5290 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2025, 0181

OLG Brandenburg, Urteil vom 28.08.2024 - 4 U 140/23

Ein Gutglaubenserwerb ist nicht gem. § 935 BGB ausgeschlossen, wenn der Besitzverlust im Wege hoheitlicher Eingriffe (hier: Zwangsvollstreckung auf Rückgabe einer landwirtschaftlichen Nutzfläche) erfolgt, weil dies kein Fall des Abhandenkommens nach § 935 BGB ist.

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IMRRS 2025, 0193

BGH, Beschluss vom 23.01.2025 - V ZB 10/24

Ein zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht) kann nicht im Wege der Rechtsänderung in ein zu Gunsten einer bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht) umgewandelt werden. Erforderlich ist vielmehr die Aufhebung des bisherigen und die Begründung eines neuen Vorkaufsrechts. Dies gilt auch dann, wenn die nunmehr begünstigte Person Eigentümerin des (bislang) herrschenden Grundstücks ist.*)

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IMRRS 2025, 0177

OLG Hamburg, Beschluss vom 08.07.2024 - 5 U 97/23

1. Es kann einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB darstellen, wenn sich auf dem verkauften Grundstück Bauwerke befinden, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sind.*)

2. Wenn im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr Genehmigungsfreiheit besteht, stellt das Fehlen einer Baugenehmigung keinen Mangel dar, jedenfalls fehlt es an einer Wertminderung, die zu einer Minderung des Kaufpreises berechtige.*)

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IMRRS 2025, 0166

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15.08.2024 - 14 W 32/24 (Wx)

1. Ein Grundstück, das angesichts seiner konkreten Lage keine (Teil-)Überschneidung mit einem hinsichtlich einer Grunddienstbarkeit ursprünglich herrschenden Grundstück aufweist, kann nicht infolge von Grundstücksveränderungen zum herrschenden Grundstück werden.*)

2. Ein "Wandern" des Ausübungsbereiches einer Grunddienstbarkeit auf Flächen, für die die Grunddienstbarkeit bei ihrer Bestellung nicht als Vorteil gedacht war, ist aus materiell-rechtlichen Gründen ausgeschlossen.*)

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IMRRS 2025, 0164

EuGH, Urteil vom 05.09.2024 - Rs. C-109/23

Art. 5n Abs. 2 b der VO (EU) Nr. 833/2014 des Rates vom 31.07.2014 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, in der durch die VO (EU) 2022/1904 des Rates vom 06.10.2022 geänderten Fassung ist dahin auszulegen, dass weder die Beurkundung eines Kaufvertrags über eine im Hoheitsgebiet eines Mitgliedstaats belegene Immobilie, die einer in Russland niedergelassenen juristischen Person gehört, durch einen Notar dieses Mitgliedstaats, noch die Handlungen dieses Notars zum Vollzug eines solchen beurkundeten Vertrags, um die auf dieser Immobilie ruhenden Belastungen zu löschen, den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen und im Grundbuch das Eigentum umzuschreiben, noch die von einem Dolmetscher bei einer solchen Beurkundung erbrachten Übersetzungsleistungen zur Unterstützung des Vertreters dieser juristischen Person, der die im Beurkundungsverfahren verwendete Sprache nicht beherrscht, unter das in dieser Bestimmung vorgesehene Verbot, einer solchen juristischen Person Dienstleistungen im Bereich der Rechtsberatung zu erbringen, fallen.*)

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IMRRS 2025, 0155

BGH, Urteil vom 06.12.2024 - V ZR 229/23

1. Der allgemeine Sprachgebrauch ist als allgemeiner Erfahrungssatz revisibel.*)

2. Es gibt keinen allgemeinen Sprachgebrauch des Inhalts, dass unter einem in einem bestimmten Jahr komplett erneuerten Dach stets nur die Erneuerung der obersten Dachschicht (hier: Bitumenbahnen) zu verstehen ist.*)

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IMRRS 2025, 0133

BGH, Urteil vom 20.12.2024 - V ZR 41/23

1. Hängt die Fälligkeit des Kaufpreises in einem Grundstückskaufvertrag davon ab, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung sichergestellt hat (sog. Direktzahlungsmodell), müssen die Löschungsunterlagen dem Notar in angemessener Frist vorgelegt werden; da es sich um eine erfolgsbezogene Pflicht handelt, genügt es nicht, wenn der Verkäufer zwar alles tut, um die Vorlage der Unterlagen herbeizuführen, diese aber gleichwohl unterbleibt.*)

2. Muss der Verkäufer eines Grundstücks die Lastenfreistellung sicherstellen, hat er es nicht zu vertreten, wenn die Löschungsunterlagen (hier: Grundschuldbrief) infolge eines Verschuldens des zur Löschung verpflichteten Grundpfandgläubigers nicht vorgelegt werden können. Der Grundpfandgläubiger ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.*)

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IMRRS 2025, 0123

LG Münster, Beschluss vom 05.09.2024 - 115 O 23/24

Werden während der urlaubsbedingten Abwesenheiten Gegenstände von erheblichem Wert, insbesondere Schmuckstücke sowie eine Geldkassette, in einem einfach abgeschlossenen Schrank gelagert und wird gleichwohl die Wohnung für einen erheblichen Zeitraum (hier: drei Monate) an eine dem Versicherungsnehmer bis dahin allenfalls oberflächlich bekannte Person untervermietet, so ist die Leistung aufgrund einer grob fahrlässigen Gefahrerhöhung zu 100% zu kürzen.

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IMRRS 2025, 0067

BGH, Beschluss vom 12.12.2024 - IX ZR 28/23

1. Bei arglistiger Täuschung ist der Käufer berechtigt, den Vertrag anzufechten oder den Rücktritt zu erklären, ohne dass es insoweit einer Nachfrist bedürfte.

2. Ein arglistig verschwiegener, die Funktion der Heizung beeinträchtigender Mangel ist, auch wenn die Mängelbeseitigungskosten nicht 5% des Kaufpreises erreichen, erheblich.

3. Erklärt der Käufer "Anfechtung und Rücktritt" vom Vertrag, kann er - unabhängig davon, ob die Erklärung als Anfechtung oder Rücktritt auszulegen ist - vom Verkäufer nicht mehr Nachbesserung und Schadensersatz, der auf Erstattung der notwendigen Kosten für eine Beseitigung der Mängel gerichtet ist, verlangen. Er kann die Kosten der Mängelbeseitigung auch nicht aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen oder aus Delikt beanspruchen.

4. Nur wenn das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage, die für das Verfahren von besonderer Bedeutung ist, nicht eingeht, lässt dies auf eine Nichtberücksichtigung des Vortrags und damit auf einen Gehörsverstoß schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstanziiert war.

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IMRRS 2025, 0071

BGH, Urteil vom 20.12.2024 - V ZR 277/23

1. Teilt ein Grundstückseigentümer, dem die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum mit Blick auf eine im Aufstellungsverfahren befindliche Erhaltungssatzung bzw. -verordnung gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt ist, sein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum und beantragt den Vollzug der Teilung, ist die in das Grundbuch eingetragene Teilung gegenüber dem Verbotsgeschützten relativ unwirksam. Der Verbotsgeschützte kann sich gem. §§ 888, 883 Abs. 2 BGB auf die relative Unwirksamkeit berufen und die Löschung der Rechte verlangen.*)

2. Der Widerruf der vorläufigen Untersagung lässt die Teilung nicht wirksam werden, wenn er zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem die Erhaltungssatzung bzw. -verordnung i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bereits in Kraft getreten ist. Dass ein aus der Erhaltungssatzung bzw. -verordnung folgendes Genehmigungserfordernis gem. § 878 BGB analog unbeachtlich ist, ändert an der relativen Unwirksamkeit der Teilung ebenfalls nichts.*)

3. Eine relativ unwirksame Teilung in Wohnungs- oder Teileigentum, die trotz Widerrufs der die relative Unwirksamkeit begründenden vorläufigen Untersagung gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB dem Verbotsgeschützten gegenüber unwirksam bleibt, weil vor dem Widerruf die Erhaltungssatzung bzw. -verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB in Kraft getreten ist, wird nicht mit dem Inkrafttreten einer gem. § 250 Abs. 7 Satz 1 BauGB grundsätzlich vorrangigen Umwandlungsverordnung i.S.v. § 250 Abs. 1 BauGB wirksam. Die Eintragung der Teilung führt auch nicht zu einer die relative Unwirksamkeit der Teilung beseitigenden Genehmigungsfiktion nach § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB.*)

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IMRRS 2025, 0060

OLG München, Beschluss vom 07.10.2024 - 21 U 454/23

1. Der Nachbar muss permanentes Krähen dreier Hähne nicht hinnehmen.

2. Es stellt auch kein Verbot des Hobbies der Federviehzucht da, wenn durch das Verlegen des Geheges oder durch schalldämmende Maßnahmen und vor allem durch die Reduzierung der Anzahl der Hähne auf einen, so dass es zu keinen permanenten "Antwortkrähen" mehr kommt, die Belästigung der Nachbarn verhindert wird.

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IMRRS 2025, 0042

BGH, Urteil vom 06.12.2024 - V ZR 159/23

Wird in einem Grundstücksüberlassungsvertrag der Anspruch des Veräußerers auf Rückübertragung des Grundstücks als "höchstpersönlich" bezeichnet, hindert dies regelmäßig nicht die Stellvertretung bei der Geltendmachung des Anspruchs.*)

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IMRRS 2025, 0039

BGH, Urteil vom 03.12.2024 - XI ZR 75/23

Zur Ordnungsgemäßheit der Angabe über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag.*)

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IMRRS 2024, 1442

FG Leipzig, Urteil vom 01.10.2024 - 2 K 737/23

1. Die Berechnung des Grundsteuerwerts für ein Mietwohngrundstücks in Sachsen ist nicht deswegen verfassungswidrig, weil nicht von der tatsächlich erzielten Miete, sondern von einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage (Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes) ausgegangen wird oder weil keine Differenzierung danach vorgenommen wird, ob das jeweilige Objekt vom Eigentümer eigengenutzt oder vermietet wird.

2. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass gemäß Anlage 39 zum BewG auch Garagenstellplätze (Einzelgarage/Tiefgarage) in die Berechnung des Rohertrags des Grundstücks unabhängig von Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche und Bundesland sowie unabhängig davon mit eingerechnet werden, ob an dem Garagenstellplatz alleiniges Eigentum, Sondereigentum oder lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht.

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IMRRS 2024, 1536

VG Berlin, Urteil vom 31.05.2024 - 6 K 251/22

1. Nach dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots neu errichteter Wohnraum ist zweckentfremdungsrechtlich geschützt.*)

2. Die Regelung, wonach ausnahmsweise keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte, ist nicht entsprechend auf vergebliche Bemühungen um Veräußerung des Wohnraums bzw. ernsthafte Verkaufsabsichten anwendbar.*)

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IMRRS 2023, 1278

OLG Naumburg, Beschluss vom 26.04.2023 - 12 Wx 43/22

Die Eintragung der nachträglichen Erhöhung des Erbbauzinses in das Grundbuch bedarf gem. §§ 877, 876 Satz 1 BGB, § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG als Inhaltsänderung der Zustimmung der Inhaber gleich- und nachrangiger Rechte.

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IMRRS 2023, 0812

AG Mainz, Urteil vom 26.04.2023 - 72 C 154/22

Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten sind zu erstatten, wenn ein Nachbar ohne Einhaltung der Formvorschriften des Nachbarrechtsgesetzes ein Gerüst auf dem Nachbargrundstück aufstellen und Baumaterialien ablagern lässt.

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IMRRS 2024, 1504

OLG Nürnberg, Beschluss vom 26.01.2024 - 15 Wx 2137/23

1. Ein Aufteilungsplan entspricht nicht den Anforderungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG, wenn die Bauzeichnung keine ausreichenden Maßangaben enthält. Dies hat zur Folge, dass dann der beantragten Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum ein Eintragungshindernis entgegensteht.*)

2. Die Angabe eines Maßstabs im Aufteilungsplan macht Maßangaben nicht entbehrlich, denn ein "Herausmessen" der einzelnen Gebäude- und Wohnungsmaße ist zwar in gewissem Umfang möglich. Es verbleiben aber Ungenauigkeiten, die mit dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz nicht vereinbar sind.*)

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IMRRS 2024, 1486

OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 02.07.2024 - 6 UF 213/23

1. Um im Zugewinnausgleich den Wertzuwachs der Zuwendung einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie rechnerisch zu erfassen, kann auf das Einstellen des Werts des Wohnrechts im Anfangs- und Endvermögen verzichtet werden, wenn der Inhaber des Wohnrechts zum Stichtag Endvermögen verstorben ist.

2. Ist der Inhaber eines Wohnrechts, mit der eine zugewendete Immobilie belastet ist, zum Stichtag Endvermögen verstorben, ist der Wert des Wohnrechts gesunken und nicht gestiegen im Sinne des Leitsatzes 3 des Beschlusses des BGH vom 6. Mai 2015 - XII ZB 306/14. Es liegt ein Fall der Wertsteigerung der Immobilie durch einen "auf null" gesunkenen Wert des Wohnrechts vor, die dadurch nicht dem Zugewinnausgleich unterstellt wird, dass das Wohnrecht bei der Immobilienbewertung unberücksichtigt bleibt.

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IMRRS 2024, 1484

LG Kleve, Urteil vom 29.08.2024 - 6 O 204/23

Gewöhnliche Trompetenbäume (Catalpa bignonioides) sind keine "stark wachsenden Bäume" i.S.v. § 41 Abs. 1 Nr. 1 a) NachbG-NW.*)

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IMRRS 2024, 1480

BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 48/23

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zu Gunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.

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IMRRS 2024, 1460

BGH, Beschluss vom 07.11.2024 - V ZB 6/24

Die Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Grundbuchberichtigungsantrags, der auf die ursprüngliche Unrichtigkeit einer unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs stehenden Eintragung gestützt wird, ist gem. § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO unzulässig.*)

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IMRRS 2024, 1449

VGH Bayern, Beschluss vom 28.10.2024 - 6 ZB 24.1040

1. Erschlossen ist ein Grundstück, wenn ihm die Anlage in erschließungsbeitragsrechtlicher Weise, d.h. in einer auf die bauliche oder vergleichbare Nutzbarkeit der Grundstücke gerichtete Funktion die Zugänglichkeit vermittelt.

2. Die Frage des Erschlossenseins eines Grundstücks hängt in erster Linie davon ab, welche Anforderungen an die Form der Erreichbarkeit zu stellen sind. Dies wird wesentlich vom Bebauungsrecht bestimmt. Fehlen besondere planerische Festsetzungen richten sich die bebauungsrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen für Grundstücke in beplanten wie unbeplanten Gebieten im Grundsatz nach dem jeweiligen (festgesetzten oder faktischen) Gebietscharakter.

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IMRRS 2024, 1440

OLG Naumburg, Urteil vom 06.11.2023 - 12 U 84/23

Durch die Angabe der tatsächlichen Mieterträge in einer dem Kaufvertrag als Anlage beigefügten Mieterliste kann eine konkludente Vereinbarung insofern liegen, als die Vermietbarkeit einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten als Beschaffenheit vereinbart ist.*)

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IMRRS 2024, 1437

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.08.2024 - 19 U 67/23

Errichtet ein Grundstückseigentümer im Traufbereich zweier auf dem Nachbargrundstück vor 90 Jahren ohne Einhaltung des Grenzabstands gepflanzter Eichen einen offenen Pool, kann er keine Kostenbeteiligung des Nachbarn (Laubrente) hinsichtlich des erhöhten Reinigungsaufwands verlangen.

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IMRRS 2024, 1572

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IMRRS 2024, 1389

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378 - 402/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IMRRS 2024, 1358

BGH, Urteil vom 25.09.2024 - VIII ZR 20/22

Zur Fortentwicklung der Dreijahreslösung bei Fernwärmelieferungsverhältnissen im Falle eines vom Kunden frühzeitig - erfolglos - erhobenen, aber langjährig nicht weiter verfolgten Widerspruchs gegen Preiserhöhungen (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 165/21, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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IMRRS 2024, 1352

OLG Köln, Urteil vom 27.08.2024 - 4 U 54/23

1. Verpflichtet sich eine Partei wirksam zur Klagerücknahme, kommt sie aber der Verpflichtung nicht nach, kann ihr dies vom Prozessgegner mit der Folge entgegengehalten werden, dass die Fortsetzung des Prozesses unzulässig wird.

2. Ein Dritter (hier: Vertragsgegner) kann sich auf die Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht dann nicht berufen, wenn der Vertreter bewusst zum Nachteil des Vertretenen gehandelt hat und dies dem Dritten schuldhafterweise nicht bekannt geworden ist.

3. Eine Quittung erbringt einen vollen Beweis dafür, dass die in ihr enthaltene Erklärung von dem Unterzeichner abgegeben worden ist, nicht aber für den Inhalt der Erklärung, also die Erfüllung der Verbindlichkeit; insoweit unterliegt sie der freien richterlichen Beweiswürdigung. Sie enthält ein außergerichtliches Geständnis hinsichtlich des Leistungsempfangs, ein Zeugnis des Gläubigers "gegen sich selbst", und dementsprechend in der Regel auch ein Indiz für die Leistung (Erfüllung) des Schuldners.

4. Dieser eingeschränkte "Beweiswert" einer Quittung kann jedoch dadurch entkräftet werden, dass die Überzeugung des Gerichts vom Empfang der Leistung erschüttert wird; ein voller "Gegenbeweis" im Sinne des Nachweises der inhaltlichen Unwahrheit der Quittung ist nicht nötig, wobei es tragfähiger Anhaltspunkte bedarf, die den Verdacht der inhaltlichen Unrichtigkeit der Quittung ernstlich nahelegen.

5. Die Nichterteilung einer den Anforderungen des § 14 Abs. 1 UStG entsprechenden Rechnung begründet ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, das lediglich ex nunc wirkt und die Verzugswirkungen nicht rückwirkend entfallen lässt. Vielmehr kann dieses einen Verzugseintritt nur verhindern, wenn es vor oder bei Fälligkeit der Forderung ausgeübt wird.

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IMRRS 2024, 1346

VGH Bayern, Beschluss vom 30.08.2024 - 12 CS 24.1190

1. Eine Zweckentfremdung liegt nach Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS) nicht vor, wenn Wohnraum nicht länger als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.*)

2. Dies gilt - in den Grenzen der Leerstandsregelung des Art. 1 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS) - nicht nur für Privateigentümer, sondern auch für gewerbliche Eigentümer und Vermieter, die - ohne die Wohnung selbst zu bewohnen - diese übergangsweise bis zum endgültigen Bezug bis zu acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung anbieten.*)

3. Zwischen beiden Personengruppen bestehen keine Unterschiede von solcher Art und Gewicht, dass eine unterschiedliche Behandlung gerechtfertigt wäre. Die Zielsetzung des Zweckentfremdungsrechts, Wohnraum zu erhalten, wird in beiden Fällen durch die zeitlich untergeordnete Vermietung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung nicht gefährdet.*)

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IMRRS 2024, 1334

BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 21/24

Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert.*)

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IMRRS 2024, 1329

LG Frankenthal, Urteil vom 04.06.2024 - 3 O 300/23

1. Will ein Makler Fotos einer Immobilie für ein Exposé verwenden, benötigt er die Einwilligung der Bewohner (Mieter) des Hauses.

2. Benutzt der Makler bei der Verkaufswerbung solche Bilder ohne Einwilligung, so kann dies Schadensersatzansprüche in Form von Schmerzensgeld zur Folge haben.

3. Lässt der Bewohner den Makler aber an einem abgesprochenen Termin herein, damit dieser Fotos machen kann, willigt der Bewohner stillschweigend in die Anfertigung und in die Verwendung der Bilder ein.

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IMRRS 2024, 1323

BGH, Urteil vom 25.09.2024 - VIII ZR 176/21

Zur Fortentwicklung der Dreijahreslösung bei Fernwärmelieferungsverhältnissen im Falle eines vom Kunden frühzeitig - erfolglos - erhobenen, aber langjährig nicht weiter verfolgten Widerspruchs gegen Preiserhöhungen (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 165/21, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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IMRRS 2024, 1296

OLG Hamm, Beschluss vom 05.07.2024 - 22 U 53/24

Vereinbaren die Parteien in einem notariellen Kaufvertrag über ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück, dass bei Nichtzahlung innerhalb einer festgelegten Frist ohne Mahnung Verzug eintritt, kann der Käufer dem Zinsanspruch des Verkäufers nach § 288 Abs. 1 BGB nicht mindernd entgegenhalten, dass dem Verkäufer nach dem Inhalt des Vertrags die Mieterträge bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises zustehen.*)

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IMRRS 2024, 1291

BGH, Beschluss vom 26.09.2024 - V ZB 8/24

Die Teilungsversteigerung findet nur statt in Bezug auf Grundstücke im Rechtssinn, die im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer besonderen Nummer eingetragen sind; die Teilungsversteigerung eines einzelnen Flurstücks als Teil eines aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundstücks (sog. zusammengesetztes Grundstück) ist ausgeschlossen.*)

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IMRRS 2024, 1286

EuGH, Urteil vom 17.10.2024 - Rs. C-76/22

1. Art. 25 Abs. 1 Richtlinie 2014/17/EU ist dahin auszulegen, dass ein nationales Gericht in Ermangelung von Informationen des Kreditgebers, anhand deren es prüfen kann, ob eine beim Abschluss eines Hypothekenkreditvertrags erhobene Provision in die Kategorie der Kosten fällt, die von der Laufzeit dieses Vertrags unabhängig sind, davon ausgehen muss, dass eine solche Provision unter das in dieser Bestimmung genannte Recht auf Ermäßigung der Gesamtkosten des Kredits fällt.*)

2. Art. 25 Abs. 1 Richtlinie 2014/17/EU ist dahin auszulegen, dass sich aus dieser Vorschrift keine spezifische Berechnungsmethode ergibt, mit der sich der Betrag der Ermäßigung der Gesamtkosten des Kredits im Sinne dieser Vorschrift bestimmen lässt.*)

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IMRRS 2024, 1273

BFH, Urteil vom 11.07.2024 - III R 41/22

Die erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes für ein Grundstücksunternehmen ist zu versagen, wenn es sich bei diesem Unternehmen um eine Organgesellschaft handelt, die sämtliche Grundstücke an eine andere Organgesellschaft derselben Organschaft verpachtet (Anschluss an Urteile des Bundesfinanzhofs vom 18.05.2011 - X R 4/10, BFHE 233, 539, BStBl II 2011, 887, und vom 30.10.2014 - IV R 9/11, BFH/NV 2015, 227). Dies gilt auch, wenn die pachtende Organgesellschaft diesen Grundbesitz an außerhalb des Organkreises stehende Dritte weitervermietet oder weiterverpachtet.*)

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IMRRS 2024, 1269

OLG Hamm, Beschluss vom 06.05.2024 - 7 U 23/24

1. Besteht für einen Grundstückseigentümer keine tatsächliche Möglichkeit, das Übergreifen eines Brandes vom Nachbargrundstück zu verhindern, kommt grundsätzlich ein Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 97/21, Rz. 23, IBRRS 2023, 1290 = IMRRS 2023, 0579 = NJW-RR 2023, 1252; BGH, IMR 2021, 163; IMR 2018, 163).*)

2. Richtiger Anspruchsgegner als Störer i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB ist dabei aber - wie hier - nicht immer der Eigentümer des Nachbargrundstücks, sondern unter Umständen auch ausschließlich der Grundstücksmieter (im Anschluss an BGH, IMR 2021, 163; IMR 2018, 163).*)

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IMRRS 2024, 1267

BFH, Urteil vom 13.08.2024 - IX R 31/23

Der Abschluss einer energetischen Maßnahme i.S.d. § 35c des Einkommensteuergesetzes liegt nicht bereits mit deren Fertigstellung, sondern erst mit der vollständigen Zahlung des Rechnungsbetrags auf das Konto des Erbringers der Leistung vor.*)

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IMRRS 2024, 1249

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24.04.2024 - 3 K 3022/22

Bei der Bewertung Berliner Grundstücke im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG sind nicht die vom Gutachterausschuss veröffentlichten steuerlichen Liegenschaftszinssätze, sondern die vom Gutachterausschuss veröffentlichten allgemeinen Liegenschaftszinssätze anzuwenden.*)

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IMRRS 2024, 0115

OLG Frankfurt, Urteil vom 12.12.2023 - 11 U 160/21

Für die Prüfung der Treuwidrigkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts ist auf den Zeitpunkt und den Kenntnisstand des Vorkaufsberechtigten bei Ausübung des Vorkaufsrechts abzustellen. Das Nichteinhalten einer nach der Ausübung des Vorkaufsrechts seitens des Vorkaufsverpflichteten gesetzten Frist zur Leistung einer Anzahlung führt nicht zur Treuwidrigkeit der Ausübung. Nach der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Verpflichtete im Fall von schuldrechtlichen Pflichtverletzungen des Vorkaufsberechtigten hinreichend über die allgemeinen schuldrechtlichen Ansprüche auf u. a. Schadensersatz oder Rücktritt geschützt.*)

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IMRRS 2024, 1241

AG Hanau, Urteil vom 15.03.2024 - 32 C 243/21

1. Teilt der Veräußerer einer Eigentumswohnung den Erwerbern wenige Tage vor der vertraglich geschuldeten Fälligstellung des Kaufpreises mit, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung wegen Fehlern in der Teilungserklärung nicht möglich ist, und bietet er diesen in Kenntnis, dass ihre bisherige Mietwohnung bereits gekündigt ist und eine Schwangerschaft besteht, für die Überlassung der Eigentumswohnung bis zum Besitzübergang durch Kaufpreiszahlung den Abschluss eines Mietvertrags unter der Bedingung an, dass die Erwerber auf sämtliche Schadensersatzansprüche wegen der Eintragungsverzögerung verzichten, sind der Mietvertrag und die Verzichtserklärung wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig.*)

2. Der Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Verzögerung der Leistung bei Grundstückskaufverträgen unterliegt bis zum Vollzug der Auflassung der Beurkundungspflicht gem. § 311b BGB (BGH, Urteil vom 08.04.1988 - V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262]).*)

3. Die Gerichte sind von Amts wegen verpflichtet, Feststellungen dahingehend zu treffen, ob der Anwendungsbereich der EU-Klausel-Richtlinie 93/13/EWG eröffnet ist. Sie haben hierzu Nachforschungen anzustellen und Informationen zur Vervollständigung der Akte einzuholen Die Beibringungsgrundsätze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit überlagert (EuGH, Urteil vom 07.12.2023 - Rs. C-140/22, SM ua/mBank S. A., NZM 2024, 157 [158]; EuGH, Urteil vom 11.03.2020 - Rs. C-511/17, L./UniCredit-Bank Hungary Zrt), IBRRS 2020, 0926 = EuZW 2020, 673 [675]; EuGH, Urteil vom 09.11.2010 - Rs. C-137/08, VB Pénzügyi Lízing Zrt./Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27; entgegen BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23, IBRRS 2024, 0815 = IMRRS 2024, 0359 = NZM 2024, 325).*)

4. Im Fall einer Klauselunwirksamkeit nach Art. 7 Richtlinie 93/13/EWG scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden Lücke der Vereinbarung durch Anwendung von Vorschriften, die Grundsätze von Treu und Glauben beinhalten, also insbesondere §§ 157, 242 BGB, aus (EuGH, Urteile vom 08.09.2022 - Rs. C-80/21, Rs. C-81/21, Rs. C-82/21, NZM 2022, 838 [843]; EuGH, Urteil vom 03.10.2019 - Rs. C-260/18, Dziubak u.a./Raiffeisen Bank International AG, prowadzący działalność w Polsce w formie oddziału pod nazwą, EuZW 2020, 246).*)

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IMRRS 2024, 1229

LG Schwerin, Urteil vom 26.06.2023 - 2 O 335/22

1. Der Käufer von Sondereigentum hat keinen Anspruch auf Freistellung von Kosten weitergehender Sonderumlagen trotz kaufvertraglicher Vereinbarung, wenn der Beschluss über die Sonderumlage nichtig ist.

2. Ein Beschluss über mehrere bauliche Maßnahmen und dahingehende Sonderumlagen muss bestimmen und aufschlüsseln, welche Beträge auf die einzelnen Maßnahmen entfallen. Andernfalls kann der Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig sein.

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IMRRS 2024, 1227

OLG Hamm, Urteil vom 07.03.2024 - 22 U 86/23

1. Ist in einem notariellen Grundstückskaufvertrag die Lastenfreiheit des Kaufobjekts eine Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreisforderung und ist der Käufer vorleistungspflichtig, so hat der Käufer vorbehaltlich einer abweichenden besonderen Vertragsausgestaltung keinen verzugsbegründenden Anspruch gegen den Verkäufer auf Herbeiführung der Lastenfreiheit.*)

2. § 321 BGB ist entsprechend anzuwenden, wenn die Leistung des vorleistungspflichtigen Käufers (mangels Sicherstellung der Lastenfreiheit) noch nicht fällig ist und nach dem Kaufvertragsabschluss bekannt wird, dass der Verkäufer die Lastenfreiheit auf absehbare Zeit nicht gewährleisten kann. Der Käufer hat in diesem Fall unter den Voraussetzungen des § 321 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten.*)

3. Wenn § 321 BGB einschlägig ist, dürfen die hieraus resultierenden Rechtsfolgen nicht durch einen Schadensersatzanspruch aufgrund der Verletzung der sog. vertraglichen Leistungstreuepflicht (der Verpflichtung, den Vertragszweck und den Leistungserfolg weder zu gefährden noch zu beeinträchtigen) konterkariert werden.*)

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IMRRS 2024, 1196

OLG Hamm, Beschluss vom 29.02.2024 - 7 U 72/22

1. Es besteht im Ruhrgebiet weiterhin (trotz oder gerade wegen des Klimawandels) keine dahingehende allgemeine Verkehrssicherungspflicht, Schneefanggitter auf Dächern von Gebäuden anzubringen (im Anschluss an OLG Hamm, Beschluss vom 01.02.2023 - 11 U 67/22; OLG Hamm, Beschluss vom 14.08.2012 - 9 U 119/12, IBRRS 2013, 0572 = IMRRS 2013, 0414 = NJW-RR 2013, 25; OLG Hamm Beschluss vom 07.02.2012 - 7 U 87/11).*)

2. Auch für das Aufstellen von Warnschildern vor Schneeabgängen besteht kein Anlass, wenn die Gefahrumstände für jedermann wie für den Geschädigte aufgrund der wahrnehmbaren Ausnahmesituation ohne Weiteres ersichtlich sind (im Anschluss an OLG Hamm, Beschluss vom 01.02.2023 - 11 U 67/22, BeckRS 2023, 45655; OLG Hamm, Beschluss vom 14.08.2012 - 9 U 119/12, IBRRS 2013, 0572 = IMRRS 2013, 0414 = NJW-RR 2013, 25; OLG Hamm, Beschluss vom 07.02.2012 - 7 U 87/11).*)

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IMRRS 2024, 1085

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.02.2024 - 2 S 1338/23

Bei eigengenutzten Zweitwohnungen ist die Zweitwohnungsteuer anhand der ortsüblichen Jahresnettokaltmiete zu berechnen. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, ist dieser eine geeignete Festsetzungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer.

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IMRRS 2024, 1178

OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2024 - 22 U 26/24

1. Es kann nach den stets zu prüfenden Umständen des Einzelfalls keinen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB darstellen, wenn asbesthaltige Dachschindeln auf dem Mansardendach eines Bestandsgebäudes verbaut sind und weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch Beschaffenheitserwartung eine Asbestfreiheit begründen (Anschluss an BGH, Urteil vom 27.03.2009 - V ZR 30/08, IBRRS 2009, 1319 = IMR 2009, 216).*)

2. Von Notaren wiederholt verwendete, nicht von einer Vertragspartei vorgegebene Vertragsklauseln in notariellen Kaufverträgen über mit Bestandsimmobilien bebaute Grundstücke stellen regelmäßig keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar, weil keine Vertragspartei diese Vertragsbedingungen gem. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt hat.*)

3. Die Versicherung des Verkäufers in einem notariellen Vertrag, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien, stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie dar. Sie verändert bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss auch nicht die Darlegungs- und Beweislast für eine Arglist des Verkäufers (§ 444 BGB), die der Käufer trägt.*)

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IMRRS 2024, 1147

LG Stuttgart, Urteil vom 01.08.2024 - 53 O 80/24

Kann die Existenz eines Geh- und Fahrrechts nachgewiesen werden und ist dieses durch eine behördliche Nutzungsuntersagung eingeschränkt, begründet dies einen Beseitigungsanspruch.

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IMRRS 2024, 1127

LG Lübeck, Urteil vom 09.08.2024 - 10 O 297/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2024, 1066

OLG Dresden, Urteil vom 16.07.2024 - 4 U 1582/23

1. Die Auseinandersetzung einer faktisch beendeten Miteigentümergemeinschaft (hier: an einem mit einem Mehrfamilienmietshaus bebauten Grundstück) nach Bruchteilen hat mittels einer Auseinandersetzungsklage zu erfolgen, bei der die einzelnen Ansprüche, die von beiden Parteien gegeneinander erhoben werden als unselbstständige Rechnungsposten einer Schlussrechnung aufgeführt werden.*)

2. Einzelne Forderungen aus dieser Schlussrechnung unterliegen hingegen einer Durchsetzungssperre; eine hierauf gerichtete Klage ist als derzeit unbegründet abzuweisen.*)

3. Die Durchsetzungssperre erfasst auch Ansprüche auf Feststellung von in die Schlussrechnung aufzunehmenden Einzelposten.*)

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