Immobilien- und Mietrecht.
IMR 10/2019 - Vorwort
Liebe Kolleginnen,
liebe Kollegen,
das Jahresende naht und ich will mich der Reform des Bauträgerrechts zuwenden. Diese Thematik hat bereits viermal Arbeitskreise des Deutschen Baugerichtstags beschäftigt. Anfang August hat nun das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) den Abschlussbericht der Arbeitsgruppe Bauträgervertrags-recht vom 19.06.2019 veröffentlicht (www.bmjv.de/DE/Service/Fachpublikationen/Fachpublikationen_node.html).
Der Entwurf sieht erstmals vor, den Erwerber im Falle der Rückabwicklung des Bauträgervertrags, die für nach dem 01.01.2018 geschlossene Verträge nicht mehr durch außerordentliche, auf den Bauerrichtungsteil beschränkte Kündigung, sondern nur noch durch (Gesamt-)Rücktritt möglich ist, abzusichern. Die Details dieser Sicherheit, namentlich deren Höhe, deren Umfang sowie deren Dauer, sind noch unklar. Herauskristallisiert haben dürfte sich, dass jedenfalls geleistete Abschlagszahlungen gesichert werden sollen, es sei denn, der Bauträger kann Zahlung erst mit Bezugsfertigstellung und Besitzübergabe verlangen. Damit bleiben naturgemäß erhebliche Sicherungslücken für den Fall, dass der Erwerber aus vielerlei Gründen den notleidenden Vertrag nicht rückabwickeln will. Alternativ zu dieser „Sicherungslösung“ will die Arbeitsgruppe den Vertragsparteien die Möglichkeit einräumen, Zahlungen erst mit Bezugsfertigstellung und Besitzübergabe leisten zu müssen. Gegenüber dem heutigen Verbraucherschutzstandard stellen die Überlegungen der Arbeitsgruppe eine massive Verbesserung dar, wenngleich die Widerstände der Bauträger- und Bankenverbände erheblich sein werden.
Diffuser und uneinheitlicher sind die Überlegungen zur Abnahme der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bausubstanz. Sie reichen von der „Vergemeinschaftungsmöglichkeit“ durch die „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ über die Ersetzung der Abnahme durch eine Art Zustandsfeststellung nach „Fertigstellung“ bis zur Möglichkeit, für den Nachzüglererwerber die Mängelverjährungsfrist auf den Abnahmezeitpunkt der „Normalerwerber“ zu verkürzen. Der Abschlussbericht lässt insoweit die kontroversen Positionen ihrer Mitglieder durchscheinen. Immer wieder blitzt die offene Frage auf, ob die sog. Klauselrichtlinie (Richtlinie 93/13/EWG vom 05.04.1993) einer Modifikation des Beginns und der Länge der Mängelverjährungsfrist entgegenstehen könnte. Es bleibt also rechtlich spannend.
Noch spannender ist die Frage, ob die Koalition den Jahreswechsel übersteht und ob sie auch die Kraft findet, eine so wichtige Reform auf den Weg zu bringen.
Es grüßt Sie aus der Hauptstadt des Oktoberfests
Ihr Olrik Vogel