Immobilien- und Mietrecht.
Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten
Online seit gestern
IMRRS 2024, 0445BGH, Urteil vom 06.03.2024 - VIII ZR 79/22
1. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13, IMR 2015, 268).*)
2. Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senatsurteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 280/09, Rz. 9, IBRRS 2010, 2857 = IMRRS 2010, 2086 = NJW-RR 2010, 1310).*)
VolltextIMRRS 2024, 0413
LG Berlin II, Beschluss vom 12.02.2024 - 67 S 291/23
Zur Unwirksamkeit einer im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung aufgrund eines im Fördervertrag enthaltenen Ausschlusses.*)
VolltextIMRRS 2024, 0428
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 14.07.2023 - 980a C 17/22 WEG
Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das in Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen, also nicht in einer Weise, dass ihnen ein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwächst. Diese Verpflichtung wird nicht eingehalten, wenn die Trittschallwerte zur darunterliegenden Wohnung die Mindestanforderungen gemäß DIN 4109 (1989) nicht erfüllen.
VolltextIMRRS 2024, 0434
LG Flensburg, Urteil vom 08.03.2024 - 3 O 60/23
Der Nachbar hat keinen Anspruch auf Erweiterung des Notweges, wenn die Nutzung seines Grundstücks bauplanungsrechtlich unzulässig ist.
VolltextIMRRS 2024, 0429
OLG Hamburg, Beschluss vom 21.06.2023 - 4 W 45/23
1. Der Streitwert des selbständigen Beweisverfahrens bemisst sich nach dem vollen Hauptsachewert.
2. Der vom Antragsteller bei Verfahrenseinleitung geschätzte Wert ist weder bindend noch maßgeblich. Das Gericht hat nach Einholung des Gutachtens den „richtigen“ Hauptsachewert festzusetzen.
3. Anknüpfungspunkt für die Streitwertbemessung sind grundsätzlich die vom Sachverständigen im Verfahren ermittelten Kosten der Mängelbeseitigung.
VolltextOnline seit 27. März
IMRRS 2024, 0435BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 81/23
1. Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.*)
2. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.*)
VolltextIMRRS 2024, 0414
AG Neunkirchen, Urteil vom 04.12.2023 - 4 C 307/23
Ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ist im Regelfall dahin auszulegen, dass der Vermieter nur bei Vertragsverletzungen des Mieters kündigen kann, weil anderenfalls der beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden kann.
VolltextIMRRS 2024, 0411
AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 20.03.2023 - 20 C 562/22
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat ohne Weiteres die Beschlusskompetenz, bei der Genehmigung der fachgerechten Installation von Wallboxen Auflagen für die zu verlegenden Kabel zu machen. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG umfasst nicht nur die Anbringung eines Ladepunktes oder einer Ladestation an der Wand, sondern auch die Ladeinfrastruktur, also die Summe aller elektrotechnischen Verbindungen, Mess-, Steuer- und Regelungseinrichtungen einschließlich Überstrom- und Überspannungsschutzeinrichtungen, die zu Installation, zum Betrieb und zur Steuerung von Ladepunkten für die Elektromobilität nötig sind.
VolltextIMRRS 2024, 0426
OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.11.2022 - 13 W 43/22
1. Der gerichtlich beauftragte Sachverständige handelt nicht im Rahmen eines Dienst- oder Werkvertrags. Seine Vergütung bezieht sich nicht auf ein Werk, sondern auf seine Tätigkeit als Gehilfe des Gerichts.
2. Sachliche Richtigkeit und Überzeugungskraft eines Sachverständigengutachtens sind kein Maßstab für die Vergütung der Tätigkeit des Sachverständigen. Es kommt lediglich darauf an, dass diese Leistung überhaupt erbracht worden ist, nicht aber darauf, wie das Gericht oder die Parteien das Gutachten inhaltlich beurteilen.
3. Der Vergütungsanspruch des Sachverständigen ist ausnahmsweise zu versagen, wenn das Gutachten wegen objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und das Gutachten deshalb im Prozess auch tatsächlich unberücksichtigt bleibt.
VolltextIMRRS 2024, 0425
BGH, Beschluss vom 20.02.2024 - VI ZB 19/22
Beschlüsse, die der Rechtsbeschwerde unterliegen, müssen den maßgeblichen Sachverhalt, über den entschieden wird, wiedergeben sowie den Streitgegenstand und die Anträge in beiden Instanzen erkennen lassen. Anderenfalls sind sie nicht mit den nach dem Gesetz erforderlichen Gründen versehen und bereits deshalb wegen eines von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangels aufzuheben.*)
VolltextIMRRS 2024, 0415
OLG Hamburg, Beschluss vom 15.02.2024 - 4 W 15/24
1. Auch unter Beachtung der insoweit zugunsten des Bestellers unter dem Schlagwort der "Symptomtheorie" eingreifenden Erleichterungen genügt es für die Zulässigkeit des selbständigen Beweisverfahrens nicht, wenn der Antragsteller in seiner Antragsschrift ohne jede weitere Qualifizierung lediglich von "Mängeln der Sache" spricht. Ein Ausforschungsbeweis im Sinne einer erstmaligen Bestandsaufnahme von Mängeln ist im selbständigen Beweisverfahren nicht zu erheben.
2. Bei der verfahrensleitenden Entscheidung des Landgerichts nach § 492 Abs. 1, § 411 Abs. 3 ZPO handelt es sich um eine Zwischenentscheidung, die nicht isoliert anfechtbar ist. Allerdings kann auch bei derartigen das Verfahren betreffenden Zwischenentscheidungen das Gebot effektiven Rechtsschutzes dazu zwingen, eine isolierte Anfechtung zu ermöglichen, wenn die Zwischenentscheidung für eine Partei einen bleibenden rechtlichen Nachteil zur Folge hat, der sich im weiteren Verfahren nicht mehr oder jedenfalls nicht mehr vollständig beheben lässt.
3. Hinsichtlich der Möglichkeit des Zugangs zu einer Wohnung zwecks Begutachtung durch einen Sachverständigen im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens kann das Gericht nach § 356 ZPO vorgehen, da es sich bei dem nicht möglichen Zugang um einen der Beweisaufnahme entgegenstehenden Umstand handelt, der in die Risikosphäre der Antragstellerin fällt.
Online seit 26. März
IMRRS 2024, 0401OLG Schleswig, Beschluss vom 05.02.2024 - 12 U 69/23
1. Die Unwirksamkeit einer Indexklausel wegen mangelnder Bestimmtheit kann sich sowohl aus § 1 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Ziff. 2 Preisklauselgesetz (PrKG) ("wenn die Preisklausel hinreichend bestimmt ist") als auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ("Bestimmung nicht klar und verständlich") ergeben. Der Prüfungsmaßstab ist für beide Vorschriften identisch.*)
2. Die Beurteilung des Inhalts einer Indexklausel ist aus objektivierter Sicht vorzunehmen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit ist der Verwender zwar gehalten, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dazu gehört es, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Die Transparenzanforderungen dürfen indes nicht überspannt werden. Die Verpflichtung, den Inhalt der Klausel klar und verständlich zu formulieren, will den Verwender nicht zwingen, jede Klausel gleichsam mit einem Kommentar zu versehen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 307 Rz. 21 f. m.w.N.).*)
3. Das Wort "eine" in der Formulierung "nach Ablauf eines Jahres" ist im Regelfall als unbestimmter Artikel (im Sinne einer wiederkehrenden Anpassung nach jeweils einem Jahr) zu verstehen.*)
4. Soll die die Anpassung der Miete jeweils nach Ablauf eines Jahres "entsprechend" der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolgen, ist Bezugsgröße die jeweilige prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes, wobei die Veränderung des Verbraucherpreisindexes zu einer gleichen prozentualen Veränderung (Erhöhung oder Senkung) der (Netto-)Miete führt. Ebenso macht es auch das vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellte Berechnungsprogramm (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/ Internetprogramm.html), das bei Eingabe der vorhandenen jeweiligen Anfangs- und Enddaten des Mietanpassungszeitraums die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes in diesem Zeitraum sowie die daraus resultierende, ebenfalls prozentuale Veränderung des Mietzinses auswirft.*)
5. Einer Angabe des Basisjahrs zur Berechnung der Mietänderung bedarf es jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht. Anders ist dies bei einer sogenannten Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht (ebenso BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20, IBRRS 2021, 2073 = IMRRS 2021, 0744).*)
6. Auch durch die Angabe "nach Ablauf eines Vertragsjahres" ohne festen Ausgangswert für den Beginn der Berechnung wird eine Indexklausel nicht unverständlich (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39, zu der Formulierung, wonach "der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert" bleibt). Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt die Frist für die Berechnung beginnen soll, macht diese ebenfalls nicht intransparent (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39).*)
7. Sofern vertraglich nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein. Bis dahin ist sie wirksam.*)
VolltextIMRRS 2024, 0427
AG Heidelberg, Urteil vom 20.03.2024 - 45 C 128/23
1. Ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, muss einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen, ehe er mit dem Bau beginnt.
2. Bei der Auslegung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt. Umstände außerhalb der Grundbucheintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.
3. Dürfen nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Dachgeschossräume in den Bürohäusern (nur) für alle baurechtlich zulässigen Zwecke genutzt werden, ist auch eine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig.
4. Ist ein Sondereigentümer nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dazu berechtigt, das Dachgebälk einschließlich des Kniestocks - auch durch Einbau von Dachgauben - zu verändern, umfasst dies auch das Recht zum Einbau von Dachfenstern.
VolltextIMRRS 2024, 0417
OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.03.2024 - 3 U 7/24
Hat der Geschädigte den vom Sachverständigen in Rechnung gestellten Betrag gezahlt, kann dieser Aufwand bei der Schadensschätzung nach § 287 ZPO auch dann ein Indiz für die Bestimmung des zur Herstellung "erforderlichen" Betrags i.S.v. § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB sein, wenn der Geschädigte mit dem Sachverständigen keine Preisvereinbarung getroffen hat.*)
VolltextIMRRS 2024, 0404
BFH, Urteil vom 07.12.2023 - V R 15/21
Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.
VolltextIMRRS 2024, 0424
BGH, Beschluss vom 28.02.2024 - IX ZB 30/23
Signiert ein Mitglied einer mandatierten Anwaltssozietät einen Schriftsatz, den ein anderes Mitglied der Anwaltssozietät verfasst und einfach elektronisch signiert hat, in qualifiziert elektronischer Form und reicht diesen Schriftsatz über sein besonderes elektronisches Anwaltspostfach bei Gericht ein, ist dies wirksam. Eines klarstellenden Zusatzes („für“) bei der einfachen Signatur des Schriftsatzverfassers bedarf es nicht.*)
VolltextIMRRS 2024, 0418
OLG Brandenburg, Urteil vom 21.02.2024 - 4 U 58/23
1. Klage und Widerklage, die sich auf einen Rückzahlungsanspruch bzw. Werklohnanspruch aus demselben Vertragsverhältnis beziehen, betreffen denselben Streitgegenstand.
2. Kann das streitige Urteil nur mit der Berufung und ein Teilversäumnisurteil mit dem Einspruch gem. § 338 ZPO angefochten werden, was zu einer Aufspaltung der Entscheidung über einen einheitlichen Streitgegenstand führt, ist der Erlass eines Teilversäumnis- und Teilurteils unzulässig.
VolltextIMRRS 2024, 0422
OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 06.03.2024 - 4 E 52/24
Die Angabe "Blatt" statt "Seite" bei der Nummerierung in einer elektronisch geführten Akte bedeutet nicht, dass das Gericht irgendwelche Informationen auf der Rückseite versteckt hat. Manipulationen an der elektronischen Akte sind nicht zu befürchten
VolltextOnline seit 25. März
IMRRS 2024, 0403KG, Beschluss vom 11.01.2024 - 8 U 24/22
Zur Haftung des Gewerbemieters für einen Brandschaden, der beim Laden von 18-Volt-Lithium-Ionen Akkus auf einem Holzregal des Büroraums entstanden ist.*)
VolltextIMRRS 2024, 0337
OLG Brandenburg, Urteil vom 09.01.2024 - 3 U 207/22
1. Es ist zulässig, das für Mietverträge aller Art in § 543 BGB geregelte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund im Mietvertrag zu präzisieren. Materiell kann das außerordentliche Kündigungsrecht durch eine Spezifikation der wichtigen, zur Kündigung berechtigenden Gründe präzisiert werden. Die Parteien können frei vereinbaren, welche Umstände zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen (BeckOGK BGB, § 314 Rz. 25). Auf die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kommt es dann nicht mehr an.
2. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Die fristlose Kündigung ist für das Mietrecht abschließend - vom Gesetzgeber bewusst - in §§ 543, 569 BGB ohne Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB geregelt worden, so dass eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist (BGH, IMR 2016, 402).
VolltextIMRRS 2024, 0402
AG Plön, Urteil vom 26.01.2024 - 74 C 131/20
1. Das mündliche Einverständnis eines Grundstückeigentümers mit der Errichtung eines Carports und der entsprechenden Zurverfügungstellung von Teilen seines Grundstücks an den Eigentümer des Nachbargrundstücks ist als Leihvertrag i.S.d. § 598 BGB auszulegen.
2. Wird zwischen den Parteien des Leihvertrags nichts schriftlich festgehalten oder dinglich gesichert, spricht dieser Umstand dafür, dass der Verleiher keinen Rechtsbindungswillen hatte, den Grundstücksteil "lebenslang" zu überlassen; eine Dauer der Leihe ist demnach nicht bestimmt, der Verleiher kann das Grundstück zurückfordern.
3. Hat der Entleiher Investitionen auf dem Grundstücksteil vorgenommen (hier: Errichtung eines Carports), liegt in der Kündigung des Leihvertrags nach einer Nutzungsdauer von 20 Jahren keine unzulässige Rechtsausübung.
VolltextIMRRS 2024, 0405
OLG Nürnberg, Urteil vom 05.03.2024 - 3 U 764/23
1. Für den Wegfall des Sicherungszwecks einer Prozessbürgschaft, die zur Vollstreckungsabwehr erbracht wird, ist darauf abzustellen, ob der Gläubiger der streitgegenständlichen Ansprüche durch die zeitweise Abwendung der Vollstreckung einen Schaden erlitten hat. Für einen derartigen, durch die Verzögerung bedingten Schadensersatzanspruch des Gläubigers trifft diesen eine sekundäre Darlegungslast und ist der Zeitraum zwischen der Anordnung der Abwendungsbefugnis und der Rechtskraft der Entscheidung maßgeblich.*)
2. Bei einem titulierten Auskunftsanspruch ist für das Bestehen eines Verzögerungsschadens darauf abzustellen, welchen Nachteil der Gläubiger infolge einer verspäteten Auskunft erleiden kann. Der Verzögerungsschaden bei einem Unterlassungstitel kann bei entsprechenden Darlegungen zum einen in der während des Vollstreckungsaufschubs zu zahlenden angemessenen und üblichen Lizenzgebühr und zum anderen in der - auf der (zeitweisen) Nichtvollstreckung des Unterlassungstitels beruhenden - Erhöhung eines Marktverwirrungsschadens bestehen.*)
VolltextOnline seit 22. März
IMRRS 2024, 0396LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 250/23
1. Enthält der Mietvertrag eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel ohne tatbestandliche Beschränkung, ist daran nicht nur die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen, sondern die sämtlicher vermieterseitiger Kündigungen zu messen. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen.*)
2. Zu den gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Auswirkungen einer touristischen Nutzung von Nachbarwohnungen in Berlin für ein Wohnraummietverhältnis nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 28.09.2023 (5 B 5/22).*)
VolltextIMRRS 2024, 0380
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.02.2024 - 980a C 22/23 WEG
1. Ein Beschluss, wonach die "Bearbeitung des Anschlusses Zinkabdeckung / WDVS" beschlossen wird, ist zu unbestimmt, denn es wird dafür weder auf ein Angebot eines (Fach-)Unternehmens noch ein Leistungsverzeichnis Bezug genommen, zudem ist keine technische Beschreibung der Maßnahme vorhanden, aus der der Umfang der Arbeiten entnommen werden könnte.
2. Ein Beschluss, dass die "Auftragsvergabe (...) auf Anhörungen des Verwaltungsbeirates" erfolge solle, genügt ebenfalls den Bestimmtheitsanforderungen nicht und ist mit den Grenzen, Entscheidungsbefugnisse seitens der Wohnungseigentümer auf den Beirat zu delegieren, nicht vereinbar.
VolltextIMRRS 2024, 0281
OLG München, Beschluss vom 15.02.2024 - 34 Wx 32/24
1. Das Bewertungsprivileg des § 48 Abs. 1 GNotKG kommt nicht zur Anwendung, wenn der überwiegende Teil des übergebenen Grundbesitzes verpachtet ist und keine unmittelbare Beendigung des Pachtvertrages und Fortführung des Betriebes durch den Übernehmer erfolgt.*)
2. Ein Betrieb bildet nur dann einen nicht nur unwesentlichen Teil der Existenzgrundlage des zukünftigen Inhabers im Sinne des § 48 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GNotKG, wenn es sich um einen leistungsfähigen Betrieb mit einer gewissen Mindestgröße handelt.*)
VolltextIMRRS 2024, 0358
VGH Bayern, Beschluss vom 21.08.2023 - 12 BV 23.725
1. Allein die Tatsache einer gelegentlichen, gegebenenfalls auch mehrfachen kurz- oder auch längerfristigen Vermietung oder Gebrauchsüberlassung von Wohnraum reicht angesichts der mannigfaltigen Möglichkeiten einer vollkommen legalen (genehmigten) Nutzung ohne das Hinzutreten weiterer, eindeutig auf eine Zweckentfremdung hinweisender Umstände regelmäßig nicht aus, die Annahme eines konkreten Anfangsverdachts einer entsprechenden Ordnungswidrigkeit zu rechtfertigen (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 20.05.2020 - 12 B 19.1648, IBRRS 2020, 1540 = IMRRS 2020, 0670; Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413 , NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 12).*)
2. Eine permanente "generalpräventive" (Total-)Überwachung und -kontrolle des (gesamten) Wohnungsbestands ohne konkrete tatsächliche Anhaltspunkte für eine Zweckentfremdung im Einzelfall kommt in einem freiheitlichen Rechtsstaat nicht in Betracht. Das Zweckentfremdungsrecht erlaubt kein "generalpräventives Vorgehen" zur "Abschreckung" lediglich potentieller Zweckentfremder (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 26.07.2021 - 12 B 21.913, BayVBl. 2022, 193).*)
3. Die konkrete Tauglichkeit eines bestimmten Objekts für die Verwirklichung des Tatbestandes einer Zweckentfremdung muss positiv feststehen, bevor eine Behörde als ersuchende Stelle i.S.v. § 14 Abs. 2 TMG a.F. bzw. § 22 Abs. 3 Nr. 1 TTDSG Auskunft begehrt, denn nur dann ist überhaupt eine Rechtsgutsverletzung, die den Handlungsrahmen erst eröffnet, denkbar und möglich. Eine auf bloße Mutmaßungen gestützte Auskunftserteilung ist ausgeschlossen (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 20.08.2019 - 12 ZB 19.333; Beschluss vom 20.05.2020 - 12 B 19.1648, IBRRS 2020, 1540 = IMRRS 2020, 0670; Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413, NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 14).*)
4. Aus einem im Grundsatz vollkommen legalen Verhalten - wie beispielsweise dem Vermieten von Wohnraum - kann allein noch kein Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung hergeleitet werden. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass grundsätzlich erlaubte Handlungen unter einen allgemeinen Generalverdacht gestellt werden. Nicht ein abstrakter Gefahrenverdacht, sondern nur eine hinreichend konkrete Gefahr eröffnet den zweckentfremdungsrechtlichen Handlungs- und Eingriffsrahmen (vgl. auch bereits VGH Bayern, Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413, NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 14).*)
VolltextIMRRS 2024, 0397
BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 47/23
Zu den Anforderungen an die Darlegung eines erheblichen Grunds i.S.v. § 227 Abs. 1 Satz 1 ZPO im Falle der Verhinderung des Prozessbevollmächtigten einer Partei wegen eines kollidierenden Verhandlungstermins (im Anschluss an BGH, IBR 2024, 1004 - nur online).*)
VolltextOnline seit 21. März
IMRRS 2024, 0391OLG Oldenburg, Urteil vom 28.03.2023 - 2 U 178/22
1. Mit der in § 48 Abs. 1 EStG geregelten Abzugsverpflichtung tritt neben die zivilrechtliche Verpflichtung zur Werklohnzahlung des Leistungsempfängers (= Auftraggebers) gegenüber dem Leistenden (= Auftragnehmer) seine öffentlich-rechtliche Zahlungsverpflichtung und Haftung gegenüber dem Finanzamt des Leistenden (= Auftragnehmers), die sich der Höhe nach auf den Betrag der Bauabzugsteuer erstreckt. Bezahlt der Leistungsempfänger die Bauabzugsteuer, erfüllt er in Höhe des Abzugsbetrags seine zivilrechtliche Leistungspflicht, indem er der ihm abgabenrechtlich auferlegte Abzugsverpflichtung gegenüber dem Finanzamt des Leistenden nachkommt.
2. Eine Aufspaltung des einheitlichen Werklohnanspruches in einen noch nicht entrichteten und bereits bezahlten Teil ist nicht möglich. Zutreffend ist allein, dass die Bemessungsgrundlage der durch das Finanzamt festzusetzenden Bauabzugsteuer lediglich das bereits an den Leistenden (Auftragnehmer) entrichtete Entgelt einschließlich Umsatzsteuer ist.
3. Die Klärung der steuerlichen Lage und der Ausgleich einer eventuell zu viel entrichteten Bauabzugssteuer findet im Verhältnis zwischen dem Leistenden (Auftragnehmer) und dem Fiskus statt.
4. Eine Erklärung, nach der zuvor gerügte Mängel mittlerweile "behoben" bzw. "erledigt" seien, kann eine ausdrückliche Abnahme darstellen, mit der zugleich der stillschweigende Verzicht auf ein vereinbartes, förmliches Abnahmeprozedere verbunden ist.
5. Von einem Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB ist nur dann auszugehen, wenn der AGB-Verwender ihren Inhalt ernsthaft zur Disposition stellt und sein Gegenüber die reale Möglichkeit erhält, auf den Inhalt der Vertragsbedingung Einfluss zu nehmen. Bekundet der Verwendungsgegner im Rahmen von Vertragsverhandlungen sein Einverständnis mit der Klausel, füllt dies das Tatbestandsmerkmal des Aushandelns nicht aus.
6. Eine Klausel benachteiligt den Verwendungsgegner unangemessen und ist unwirksam, wenn die gebotene Auslegung ergibt, dass der Verwender selbst nach Fertigstellung und Abnahme sämtlicher Arbeiten sowie Vorlage aller anderen in ihr geforderten Nachweise 30% des Werklohns zurückbehalten darf, bis ihr Erklärungen des Auftragnehmers und/oder von deren Subunternehmern vorgelegt werden, nach der sie in der Vergangenheit nicht gegen Bestimmungen des SchwarzArbG, das AEntG und AÜG verstoßen hat/haben.
VolltextIMRRS 2024, 0383
AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 13.12.2023 - 980a C 35/23 WEG
1. Einem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt die Kompetenz, die Durchführung einer Eigentümerversammlung, zu der Mitglieder des Verwaltungsbeirats eingeladen haben, mittels eines Unterlassungsanspruchs zu verhindern.
2. Die Einladung durch einen Nichtberechtigten führt nicht ohne Weiteres zur Anfechtbarkeit etwaig gefasster Beschlüsse, weswegen etwaige Anfechtungs- und/oder Nichtigkeitsgründe erst nachträglich geltend zu machen sind und abzuwarten ist, ob sich etwaige formelle Fehler auch auf Beschlussergebnisse auswirken.
VolltextIMRRS 2024, 0377
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.07.2023 - 980a C 10/23 WEG
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Garagenordnung beschließen.
2. Ein "Tiefgaragenstellplatz" ist dem Wortsinne und dem allgemeinen Sprachverständnis nach keine allgemeine "Abstellfläche", auch wenn sie - wie etwa im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Treppenhäuser - mitunter auch dazu genutzt werden, um den eigenen (Stau-)Raum, der in den eigentlich dazu bestimmten Räumen (Wohnung, Keller, Dachboden etc.) nicht zur Verfügung steht, zu vergrößern.
3. Ein solcher Gebrauch des (Sonder-)Eigentums ist weder sozial üblich noch Teil der Zweckbestimmung der Wohnanlage, also nach allgemeinem Verständnis kein wesentliches Element der Nutzung.
VolltextIMRRS 2024, 0392
BGH, Beschluss vom 23.01.2024 - VI ZR 213/22
Zur Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch Übergehen von Vortrag des Klägers, wie er auf einen richtigen ärztlichen Befund reagiert hätte.*)
VolltextOnline seit 20. März
IMRRS 2024, 0389OLG Oldenburg, Beschluss vom 27.04.2023 - 12 U 114/22
1. Der Erwerber einer Teileigentumseinheit kann gegenüber der (Werklohn-)Forderung des Veräußerers auch wegen eines das Gemeinschaftseigentum betreffenden Nacherfüllungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht nach §§ 320, 641 Abs. 3 BGB geltend machen. Dies gilt in jedem Falle dann, wenn die Eigentümergemeinschaft die Geltendmachung des Nacherfüllungsanspruches nicht an sich gezogen hat.
2. Macht nur ein Erwerber wegen eines Mangels Ansprüche geltend, kann er seine Leistung in Höhe der (gesamten) Mangelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung des Druckzuschlags verweigern. Machen dagegen mehrere Eigentümer wegen eines Mangels Zurückbehaltungsrechte geltend, ist das Leistungsverweigerungsrecht nach § 242 BGB insgesamt auf die angemessene Höhe begrenzt, wobei den einzelnen Eigentümern in diesem Fall das Zurückbehaltungsrecht regelmäßig nur quotal in Höhe ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile bzw. bis zur Ausschöpfung des durch § 641 Abs. 3 BGB gesteckten Rahmens zusteht.
VolltextIMRRS 2024, 0336
LG Berlin, Urteil vom 13.12.2023 - 64 S 210/21
1. Eine "umfassende" Modernisierung liegt vor, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.
2. Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.
3. Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen.
4. Die qualitativen Auswirkungen der Modernisierung führen zu einem Zustand der Wohnung, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht, wenn die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.
VolltextIMRRS 2024, 0382
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.02.2024 - 980a C 33/23 WEG
1. Allen Wohnungseigentümern muss die Teilnahme an der Versammlung möglich sein, weswegen Versammlungsort und Versammlungsstätte frei zugänglich sein müssen; gemeint ist der freie Zugang in das Gebäude und den gewählten Versammlungsraum.
2. Für jeden Wohnungseigentümer muss nicht nur bis zum Beginn einer Eigentümerversammlung, sondern auch während einer solchen die Möglichkeit bestehen, die Versammlungsstätte bzw. den (nichtöffentlichen) Raum, in dem die Versammlung stattfindet, zu erreichen, um an der Versammlung teilnehmen zu können.
3. Ist der Zugang zu der Versammlungsstätte nicht ohne Weiteres möglich, etwa weil die Eingangstüren des Gebäudes grundsätzlich verschlossen oder bei Versammlungsbeginn verschlossen worden sind, muss durch Inanspruchnahme gebräuchlicher Mittel die Möglichkeit bestehen, dass ein zutrittsbereiter Wohnungseigentümer um Einlass bitten kann. Zu solchen Mitteln zählen etwa die Benutzung einer (funktionierenden) Klingelanlage oder die telefonische Erreichbarkeit des Versammlungsleiters bzw. einer Person, die den Zugang zur Versammlungsstätte herstellen kann.
4. Diese Anforderungen gelten nicht nur für Wohnungseigentümer, die erst nach Versammlungsbeginn am Versammlungsort eintreffen, sondern auch für solche, die die Versammlungsstätte zwischenzeitlich - aus welchen Gründen auch immer - verlassen hatten und wieder Zutritt begehren.
5. Ein Eigentümer kann nicht auf die Kontaktaufnahme per E-Mail verwiesen werden. Selbst wenn die Verbreitung von mobilen Endgeräten, mit denen eine Kommunikation auch per E-Mail möglich ist, mittlerweile weit fortgeschritten ist, ist eine Verengung der Erreichbarkeit auf dieses - für die Bitte um Zutritt zu Gebäuden unübliche - Mittel für einen verständigen Wohnungseigentümer nicht zumutbar; dieser kann darauf vertrauen, dass ihm jedenfalls auf Klingeln geöffnet wird oder dass er sich per Telefon Gehör verschaffen kann.
6. Auf die Frage, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung eines (ausgeschlossenen) Wohnungseigentümers die erforderliche Mehrheit gefunden hätten, kommt es nicht an, wenn schwer wiegende Verstöße vorliegen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Verbandsmitglieds in gravierender Weise unterlaufen wird (hier bejaht).
VolltextIMRRS 2024, 0350
AG Langenburg, Beschluss vom 20.10.2023 - M 293/23
Forderungen, die nach Insolvenzeröffnung entstehen, sind nicht vom Vollstreckungsverbot des § 89 bzw. § 294 InsO erfasst, so dass eine Vollstreckung in das insolvenzfreie Vermögen zulässig ist.
VolltextIMRRS 2024, 0339
KG, Beschluss vom 27.11.2023 - 12 W 40/23
Der Wert der Feststellung der die zulässige Höhe übersteigenden Miete ist gem. § 41 Abs. 5 GKG analog nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen.
VolltextOnline seit 19. März
IMRRS 2024, 0361LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2023 - 64 S 123/22
1. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist.
2. Dies ist nicht der Fall, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält.
VolltextIMRRS 2024, 0343
LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2023 - 85 S 59/23 WEG
Der Beschluss "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass über die Nachschüsse beziehungsweise Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann." bedarf der Einstimmigkeit.
VolltextIMRRS 2024, 0372
OLG Dresden, Beschluss vom 15.02.2024 - 4 W 80/24
1. Eine mit dem Ziel der Streitwertheraufsetzung durch einen Rechtsanwalt eingelegte Streitwertbeschwerde gilt regelmäßig als in dessen Namen eingelegt.*)
2. Ist eine über das beA eingegangene Streitwertbeschwerde weder mit der qualifizierten elektronischen Signatur noch mit einer einfachen Signatur versehen, weil die Unterschriftenzeile nicht mitübermittelt wurde, liegt eine wirksame elektronische Einreichung nicht vor.*)
VolltextIMRRS 2024, 0371
OLG Brandenburg, Beschluss vom 09.11.2023 - 12 W 26/23
1. Die Festsetzung des Streitwerts für die Gerichtsgebühren hat einheitlich zu erfolgen, wobei die Werte mehrerer Streitgegenstände grundsätzlich zusammengerechnet werden, wenn sie im selben Verfahren geltend gemacht werden.
2. Der Gegenstandswert für die anwaltliche Tätigkeit ist selbstständig festzusetzen, wenn sich die Rechtsanwaltsgebühren in einem gerichtlichen Verfahren nicht nach dem für die Gerichtsgebühren maßgebenden Wert errechnen, etwa weil gegen mehrere Beklagte Ansprüche in unterschiedlicher Höhe geltend gemacht werden.
VolltextOnline seit 18. März
IMRRS 2024, 0385BGH, Urteil vom 08.03.2024 - V ZR 80/23
Während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten.*)
IMRRS 2024, 0360
AG Halle/Saale, Urteil vom 09.01.2024 - 97 C 607/23
Wohnungsprostitution rechtfertigt - nach Abmahnung - eine fristlose Kündigung.
VolltextIMRRS 2024, 0348
LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 26.10.2023 - 16 S 25/23
Verweigert der Vermieter die - im Mietvertrag vorbehaltene - Zustimmung zur Tierhaltung, ohne dass gewichtige Gründe gegen eine Tierhaltung sprechen, liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung durch den Mieter unter dem Gesichtspunkt der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor.
VolltextIMRRS 2024, 0342
AG Bonn, Urteil vom 01.09.2023 - 210 C 52/22
Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d. h. wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.
VolltextIMRRS 2024, 0373
OLG Dresden, Beschluss vom 23.02.2024 - 4 W 26/24
Lücken oder Unzulänglichkeiten in dessen schriftlichen Gutachten oder Bedenken gegen dessen Sachkunde können regelmäßig die Unparteilichkeit des Sachverständigen nicht in Frage stellen und rechtfertigen die Besorgnis der Befangenheit nicht.*)
VolltextIMRRS 2024, 0370
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 04.10.2023 - 19 U 28/23
1. Unter "Anspruch auf rechtliches Gehör" i.S.v. § 321a Abs. 1 Nr. 2 ZPO ist ausschließlich das nach Art. 103 Abs. 1 GG gewährleistete rechtliche Gehör zu verstehen (BGH, Beschluss vom 13.12.2007 - I ZR 47/06 -, IBRRS 2008, 1562 = IMRRS 2008, 1061).
2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör soll sichern, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die auf mangelnder Kenntnisnahme oder Erwägung des Sachvortrags der Prozessbeteiligten beruhen. Sein Schutzbereich ist auf das von dem Gericht einzuhaltende Verfahren, nicht aber auf die Kontrolle der Entscheidung in der Sache gerichtet.
3. Die Verletzung anderer Verfahrensgrundrechte kann nicht Gegenstand der auf Gehörsverstöße beschränkten Anhörungsrüge sein.
VolltextOnline seit 15. März
IMRRS 2024, 0356OLG Hamburg, Urteil vom 05.02.2024 - 4 U 44/22
1. Übernimmt der Bauträger vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
2. Der Bauträger darf Mängelbehauptungen des Erwerbers nicht mit Nichtwissen bestreiten, weil er vertraglich dazu verpflichtet ist, den Mängelrügen des Erwerbers nachzugehen.
3. Auch wenn der Bauträger im Prozess nicht angibt, dass er "mit Nichtwissen" bestreitet, sondern lediglich einfach bestreitet, ist dieses einfache Bestreiten als "ins Blaue hinein" und damit als unbeachtlich zu behandeln.
VolltextIMRRS 2024, 0368
LG Berlin, Urteil vom 01.02.2022 - 67 S 175/21
Das Entfallen des vom Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache geltend gemachten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) bei Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung setzt das vergebliche Anbieten der Mängelbeseitigungsarbeiten in einer den Annahmeverzug begründenden Weise unter Mitteilung konkreter Terminvorschläge durch den Vermieter voraus. Allenfalls dann kann der Mieter nach § 242 BGB zu einem Mitwirken bei der Abstimmung eines Termins verpflichtet sein.*)
VolltextIMRRS 2024, 0341
AG Köln, Urteil vom 17.10.2023 - 215 C 3/23
Das Einholen von Alternativangeboten ist kein Selbstzweck. Wie viele Alternativangebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen. Er ist nur überschritten, wenn der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen.
VolltextIMRRS 2024, 0369
BGH, Beschluss vom 06.02.2024 - II ZB 23/22
Gemäß § 2 Abs. 1 PartGG i.d.F. vom 10.08.2021, in Kraft getreten am 01.01.2024, muss der Name der Partnerschaft nur noch den Zusatz "und Partner" oder "Partnerschaft" enthalten. Die Aufnahme des Namens mindestens eines Partners ist nicht mehr erforderlich.*)
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