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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2004, 1522

BayObLG, Beschluss vom 09.10.2003 - 2Z BR 169/03

1. Grundsätzlich kann zwar dann von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen werden, wenn ein Rechtsmittel auf Grund der vom Gericht vermittelten Einsicht in die Erfolglosigkeit zurückgenommen wird. Dies gilt aber nicht, wenn die Erfolglosigkeit offensichtlich ist. Davon ist regelmäßig bei einem wegen Fristversäumung unzulässigen Rechtsmittel auszugehen.*)

2. Legt ein gewerbsmäßig tätiger Hausverwalter als Bevollmächtigter von Wohnungseigentümern ein wegen Fristversäumung unzulässiges Rechtsmittel ein und nimmt es auf gerichtlichen Hinweis wieder zurück, sind ihm wegen des in Betracht kommenden materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs regelmäßig allein die dadurch verursachten Kosten zu erstatten.*)

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IMRRS 2004, 1521

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.10.2003 - 3 Wx 204/03

1. Der neu bestellte WEG-Verwalter ist durch eine Entscheidung, mit der ein Eigentümerbeschluss über die vorzeitige Abberufung seines Vorgängers für ungültig erklärt wird, in seinen Rechten betroffen und daher beschwerdebefugt.*)

2. Ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters liegt regelmäßig nicht darin, dass*)

a) er eine Forderung gegen einen Wohnungseigentümer ("Mehrheitseigentümer") erhebt, die nicht die Verwalterpflichten gegenüber den Wohnungseigentümern berührt (hier: Streitige Honorarforderungen aus angeblicher Beratungstätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung anderer Wohnungseigentumseinheiten gegen einen Wohnungseigentümer);*)

b) er die Gebäudeversicherung kündigt, ohne dass die Wohnungseigentümer hierdurch nachteilig betroffen sind;*)

c) er einem Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG nicht Folge leistet, das eine andere Eigentümergemeinschaft, die er ebenfalls verwaltet, an ihn stellt.*)

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IMRRS 2004, 1520

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003 - 3 Wx 393/02

1. Ein Wohnungseigentümer kann die Festschreibung einer bestimmten von ihm favorisierten Lärmschutzmaßnahme in der Hausordnung (hier: Geschlossenhalten des Kellerfensters) von der Gemeinschaft nicht verlangen.*)

2. Eine Hausordnung, wonach "das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird", kann nicht als Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs mit Stimmenmehrheit wirksam beschlossen werden.*)

3. Den Wohnungseigentümern können Regelungen, wonach die jeweiligen Eigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind und die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, durch Hausordnung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses nicht rechtsverbindlich auferlegt werden.*)

4. Der Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums in Gestalt der Abtrennung einer von ihm sondergenutzten Teilfläche eines Spitzbodens von der übrigen seitens der Gemeinschaft genutzten restlichen Fläche gestattet, kann von einem anderen Eigentümer mangels eines in der Maßnahme zu sehenden erheblichen Nachteils nicht erfolgreich angefochten werden.*)

5. Die Regelung in der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (incl. Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine Etage tiefer unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer - den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, unterfällt nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Gebrauchsregelungen und ist daher unwirksam.*)

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IMRRS 2004, 1519

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.09.2003 - 20 W 231/02

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird grundsätzlich durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen Gründen, insbesondere auf Grund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt nicht ohne weiteres zur Vornahme von baulichen Änderungen.*)

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IMRRS 2004, 1518

BayObLG, Beschluss vom 26.09.2003 - 2Z BR 25/03

1. Zum Rechtsschutzbedürfnis bei der Anfechtung von Beschlüssen, durch die der Antrag eines Wohnungseigentümers abgelehnt wird.*)

2. Der Beschluss, von der rechtlichen Prüfung und etwaigen Geltendmachung eines Schadensersatz-/Bereicherungsanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer abzusehen, entspricht in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung nur, wenn ein derartiger Anspruch offensichtlich nicht besteht.*)

3. Im Allgemeinen besteht kein eigenständiger materiell-rechtlicher Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer, ihm im Hinblick auf mögliche Schädigungen seines Sondereigentums durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Sicherheit zu stellen.*)

4. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung befugt, einen Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit einzelner Klauseln des mit dem Verwalter geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags zu stellen. ./.*)

5. Die Klausel in einem Verwaltervertrag, dass der Verwalter, neben der Pauschalvergütung, für die Vergabe von Aufträgen je Auftragssumme ab 5.000 DM 4,5 % der Rechnungsendsumme je Auftragssumme unter 5.000 DM 8 % der Rechnungsendsumme erhält, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IMRRS 2004, 1517

BayObLG, Beschluss vom 25.09.2003 - 2Z BR 161/03

1. Auch dann, wenn die Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung beschließen, die einem Wohnungseigentümer überwiegend oder gar ausschließlich zu Gute kommt, ist dieser grundsätzlich nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen.*)

2. Der Einbau eines Treppenlifts stellt im allgemeinen eine bauliche Veränderung dar. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer kann entbehrlich sein, wenn die bauordnungsrechtlichen Belange gewahrt sind und die Gebrauchsmöglichkeiten des Treppenhauses für die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. In diesem Rahmen kann es auch hinnehmbar sein, dass für den Einbau des Treppenlifts der vorhandene zweite Handlauf abmontiert werden muss.*)

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IMRRS 2004, 1516

OLG Köln, Beschluss vom 24.09.2003 - 2 Wx 28/03

Das Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an die Person des Verwalters gebunden. Ob der Wohnungseigentümerverwalter eine natürliche oder juristische Person ist, spielt hierfür keine Rolle. Wenn deshalb infolge einer Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtpersönlichkeit wäre, scheidet ein Übergang der Verwalterstellung im Interesse des Wohnungseigentums aus.*)

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IMRRS 2004, 1515

OLG Jena, Beschluss vom 23.09.2003 - 6 W 88/03

1. Die Anordnung einer Zwangsverwaltung über eine Wohnung hat zur Folge, dass dem Wohnungseigentümer die Verfügungsbefugnis sowie die Verwaltung seiner Wohnung entzogen wird Diese Prozessführungsbefugnis ist Verfahrensvoraussetzung und in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfen.*)

2. Der abberufene Verwalter kann auch nach Ablauf seiner Amtszeit gegen die Abberufung noch vorgehen, wenn er zur Wahrung etwaiger Vergütungsansprüche die Ungültigkeitserklärung des Abberufungsbeschlusses erstrebt.*)

3. Die Fünf-Jahresfrist des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG berechnet sich mangels anderer Bestimmung von der Bestellung zum Verwalter an. In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, welcher Zeitpunkt dann für den Beginn der Amtszeit maßgebend ist. Der maßgebliche Zeitpunkt kann der Bestellungsakt bzw. der Zeitpunkt der Annahme der Bestellung durch den Verwalter sein (so LG Bremen, Rpfleger 1997, 199 und Münchner Kommentar/Röll zu § 26 Rn. 6 b). Eine andere Meinung verlegt den Fristbeginn gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG in den Zeitpunkt, an dem der Verwalter seine Tätigkeit aufzunehmen verpflichtet ist (Staudinger/Bub, § 26 Rn. 28 m.w.N.).*)

4. Die Abberufungsentscheidung der Wohnungseigentümerversammlung kann nur dann als Kündigung ausgelegt werden, wenn sich aus den Umständen des Einzelfalls ergibt, dass mit ihr und ohne weiteres das Vertragsverhältnis zum Verwalter beendet sein soll.*)

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IMRRS 2004, 1514

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 18.09.2003 - 5 W 152/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1513

BayObLG, Beschluss vom 17.09.2003 - 2Z BR 179/03

1. Ein Eigentümerbeschluss, durch den einem Wohnungseigentümer der Anbau eines Balkons gestattet wird, ist nicht nichtig.*)

2. Das ausschließliche Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers, zu dessen Wohnung ein Balkon gehört, folgt nicht aus der Einräumung eines Sondernutzungsrechts, sondern bei nachträglichem Anbau aus der Natur der Sache.*)

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IMRRS 2004, 1512

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.09.2003 - 20 W 319/03

Gegen einen Beschluss des Landgerichts, der über eine sofortige Beschwerde gegen eine isolierte Kostenentscheidung des Amtsgerichts in einem WEG-Verfahren nach übereinstimmender Erledigung befindet, ist die sofortige weitere Beschwerde nicht gegeben. Auch in FGG-Verfahren und insbesondere in den sog. echten Streitverfahren des WEG ist davon auszugehen, dass eine außerordentliche Beschwerde nicht mehr eröffnet ist, nachdem sich mehrere Obergerichte der neuen Rechtsprechung des BGH zum Wegfall der außerordentlichen Beschwerde nach der ZPO auch für andere Verfahrensordnungen angeschlossen haben.*)

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IMRRS 2004, 1511

OLG Köln, Beschluss vom 12.09.2003 - 16 Wx 156/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1510

BayObLG, Beschluss vom 11.09.2003 - 2Z BR 152/03

1. Im Verfahren um die Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die Einladung sind neben dem Verwalter und dem antragstellenden Wohnungseigentümer auch alle übrigen Wohnungseigentümer notwendigerweise zu beteiligen.*)

2. Verweigert der Verwalter seine nach der Gemeinschaftsordnung notwendige Zustimmung zu einer Änderung an der äußeren Gestaltung des Gebäudes, kann sich aus der Gemeinschaftsordnung unmittelbar ein Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter ergeben, die Entscheidung über die Einwilligung zum Gegenstand der nächsten Eigentümerversammlung zu machen.*)

3. Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der generell die Anbringung von Parabolantennen an der Außenfassade verbietet, ist im Allgemeinen keine ausreichende Grundlage für die Weigerung des Verwalters, einen im Einzelfall unter Darlegung von Sonderinteressen gestellten Antrag eines Wohnungseigentümers, eine entsprechende Anlage errichten zu dürfen, in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung aufzunehmen.*)

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IMRRS 2004, 1509

BayObLG, Beschluss vom 11.09.2003 - 2Z BR 146/03

1. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter nach Beendigung der Verwaltertätigkeit einen Auskunftsanspruch darüber, welche Verwaltungsunterlagen sich in seinem Besitz befinden. Der Antrag auf Auskunft hat vorbereitenden Charakter für einen Herausgabeanspruch. Ein Auskunftsanspruch kann deshalb nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Hauptanspruch nicht entstanden oder bereits erloschen ist.*)

2. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit haben die Wohnungseigentümer gegen den Verwalter einen Anspruch auf Herausgabe aller Gegenstände, die dieser aufgrund seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat. Dazu gehören alle Unterlagen, die aus der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer entstanden sind. Der Anspruch besteht auch dann, wenn dem Verwalter Entlastung erteilt worden ist.*)

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IMRRS 2004, 1508

KG, Beschluss vom 10.09.2003 - 24 W 141/02

Es verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmers aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat übertragt.*)

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IMRRS 2004, 1507

OLG Köln, Beschluss vom 08.09.2003 - 16 Wx 131/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1506

BayObLG, Beschluss vom 04.09.2003 - 2Z BR 124/03

1. Der Oberflächenbelag von Balkonen, der für die Dichtigkeit der Balkone erforderlich ist, steht zwingend im Gemeinschaftseigentum.*)

2. Gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer können auch gegen einen ausgeschiedenen Verwalter nur von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2004, 1505

BayObLG, Beschluss vom 04.09.2003 - 2Z BR 139/03

1. Ein Eigentumswechsel während eines anhängigen Verfahrens hat im Wohnungseigentumsverfahren auf die Stellung als Verfahrensbeteiligter keinen Einfluss. Der Entscheidung ist deshalb nicht eine aktuelle Eigentümerliste, sondern eine Eigentümerliste nach dem Stand zu Beginn des Verfahrens beizufügen.*)

2. Der Amtsermittlungsgrundsatz ist nicht verletzt, wenn ein Antragsteller trotz gerichtlichen Hinweises sein Vorbringen nicht in einer Weise konkretisiert, dass das Gericht weitere Ermittlungen anstellen kann, und das Gericht deshalb von einer Beweisaufnahme absieht.*)

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IMRRS 2004, 1504

BayObLG, Beschluss vom 03.09.2003 - 2Z BR 163/03

Nach der für das Gericht bindenden übereinstimmenden Hauptsacheerledigterklärung der Beteiligten hat das Gericht über die gesamten Kosten des Verfahrens zu entscheiden. Dabei ist in der Regel der voraussichtliche Ausgang des Verfahrens ohne Hauptsacheerledigung zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2004, 1503

OLG Hamburg, Beschluss vom 01.09.2003 - 2 Wx 20/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1501

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.09.2003 - 20 W 20/01

Die Installation einer automatischen Schrankenanlage an der in Gemeinschaftseigentum stehenden Parkplatzzufahrt kann eine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellen, die grundsätzlich nur einstimmig beschlossen werden kann. Der einzelne Wohnungseigentümer erleidet durch die Belästigung, die von unberechtigten Parkplatznutzern ausgeht, die durch die Schrankenanlage am Verlassen des Parkplatz gehindert werden, eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung. Diese geht jedenfalls über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus, wenn an den Stellplätzen sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer individuelle Absperrmaßnahmen gestattet sind, um das unbefugte Benutzen des Parkplatzes zu verhindern.*)

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IMRRS 2004, 1500

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.09.2003 - 20 W 103/01

Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieses Punktes ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Anspruch auf Ankündigung eines Tagesordnungspunktes kann gerichtlich gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Zur Frage der rechtsmissbräuchlichen Geltendmachung eines solchen Antrags. Ist ein Antrag auf Ungültigerklärung eines Wohnungseigentümerbeschlusses rechtskräftig als unbegründet abgewiesen worden, so ist dieser sowohl in Bezug auf Anfechtungsgründe als auch auf Nichtigkeitsgründe wegen der materiellen Rechtskraft der Entscheidung als rechtswirksam anzusehen.*)

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IMRRS 2004, 1499

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.08.2003 - 20 W 33/03

Die nach § 45 Abs. 1 WEG zur Zulässigkeit der Beschwerde erforderliche Beschwer eines Wohnungseigentümers, der einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Beauftragung des Verwalters bzw. eines Rechtsanwalts mit seiner Abmahnung wegen fortgesetzter Störung des Hausfriedens angreift, übersteigt 750,00 EUR. Der zur Abmahnung ermächtigende Beschluss ist ebenso wie der Abmahnungsbeschluss selbst nur auf formelle Mängel zu überprüfen, nicht jedoch darauf, ob die Abmahnung materiell berechtigt war.*)

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IMRRS 2004, 1498

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.08.2003 - 20 W 525/00

Der Verwalter macht sich noch nicht dadurch schadensersatzpflichtig, wenn durch eine zweckwidrige Verfügung über gemeinschaftliche Gelder die Wohnungseigentümer von einer anderen Verbindlichkeit befreit werden und den Wohnungseigentümern dadurch kein Schaden entsteht.*)

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IMRRS 2004, 1497

OLG Jena, Beschluss vom 28.08.2003 - 6 W 422/03

1. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Hausgemeinschaft bei übermäßiger Störung Tierhaltung in der Wohnanlage untersagen kann, ist es Sache der Eigentümerversammlung im Einzelfall zu prüfen, ob ein von einem Nutzer der Wohnanlage gehaltenes Tier die Mitbewohner in einem der Hausordnung widersprechenden Maß belästigt. Kommt die Versammlung zu dem Ergebnis, dass dies nicht so ist, enthält ihre Entscheidung inhaltlich die Gestattung der jeweiligen Tierhaltung vorbehaltlich einer Veränderung der Belästigungsintensität. Stellt die Wohnungseigentümerversammlung fest, dass das in Frage stehende Haustier die Ursache übermäßigen Lärms, Schmutz oder anderer übermäßig störender Einwirkungen ist, ist mit dieser Feststellung das an den Tierhalter gerichtete Verbot verbunden, das störende Haustier weiterhin in seiner Wohnung zu halten. Spricht die Versammlung dieses Verbot aus, beruht es auf der Feststellung eines hausordnungswidrigen Sachverhalts.*)

2. Hält der betroffene Tierhalter das gegen ihn gerichtete Verbot für unbegründet, muss er (auch) die es tragenden Feststellungen im Wege der Beschlussanfechtung nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG bekämpfen. Ist der Beschluss gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG bestandskräftig geworden, bildet er die Rechtsgrundlage für die zur Durchsetzung des Tierhaltungsverbots noch erforderlichen Schritte. Findet insoweit ein Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG statt, so beantwortet sich die Frage nach der Rechtsstellung und Pflichten der beteiligten Wohnungseigentümer nicht aus dem Gesetz bzw. der Gemeinschaftsordnung, sondern allein aus dem unanfechtbar gewordenen Wohnungseigentümerbeschluss. Insoweit findet der betroffene Beteiligte mit der Behauptung, der Beschluss sei fehlerhaft zustande gekommen, sein - des Beteiligten - Verhalten sei ordnungsmäßig im weiteren Verfahren kein Gehör (vgl. BGHZ 145, 158, 169).*)

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IMRRS 2004, 1496

BayObLG, Beschluss vom 28.08.2003 - 2Z BR 160/03

Der Senat hält daran fest, dass bei Versäumung der Frist zur Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden kann.*)

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IMRRS 2004, 1495

BayObLG, Beschluss vom 28.08.2003 - 2Z BR 126/03

1. Im Fall der Bekanntmachung eines Beschlusses zu Protokoll muss aus dem Protokoll selbst eindeutig die Bekanntmachung der Entscheidung mit Gründen in Anwesenheit der Beteiligten ersichtlich sein.*)

2. Ein Nachteil kann auch in der optisch nachteiligen Veränderung des Gesamteindrucks eines Gebäudes liegen. Ob ein solcher vorliegt, obliegt der Beurteilung durch den Tatrichter, die vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden kann. Bei den Akten befindliche Lichtbilder können eine ausreichende Beurteilungsgrundlage sein, die einen Augenschein erübrigen.*)

3. Auch wenn die Möglichkeit besteht, dass ein Wohnungseigentümer bei Zahlungsunfähigkeit des Miteigentümers, der eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch geführt hat, selbst mit Kosten belastet werden könnte, so ist nicht deswegen die Maßnahme von seiner Zustimmung abhängig.*)

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IMRRS 2004, 1494

KG, Urteil vom 28.08.2003 - 8 U 322/02

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1493

KG, Beschluss vom 25.08.2003 - 24 W 110/02

1. Entgegen § 25 III WEG ist bereits die Erstversammlung beschlussfähig, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile nach dem Beschlussgegenstand objektiv und unabänderlich mit seinem Stimmrecht ausgeschlossen ist. Das Erscheinen eines nicht ausreichend bevollmächtigten Vertreters des Mehrheitseigentümer steht dem nicht gleich, da es sich um einen behebbaren Mangel handelt (wie OLG Düsseldorf NZM 1999, 270 = ZMR 1999, 191).*)

2. Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers zur Erstversammlung schließt die Einberufung einer Zweitversammlung im Sinne von § 25 IV WEG nicht aus. Bei der bloßen Verlegung der Zweitversammlung um eine Woche braucht der Hinweis gemäß § 25 IV WEG nicht wiederholt werden, wenn er bereits in der Einladung zur ursprünglichen Zweitversammlung enthalten war.*)

3. Die Vorprüfung der Jahresabrechung durch den Verwaltungsbeirat stellt keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungsbeschluss dar. Das Unterlassen der Vorprüfung des Beirats bildet auch keinen formalen Anfechtungsgrund.*)

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IMRRS 2004, 1492

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.08.2003 - 3 Wx 217/02

1. Setzt der Verwalter auf ein den Erfordernissen des § 24 Abs. 2 WEG genügendes Verlangen der Wohnungseigentümer einen Termin für eine Eigentümerversammlung erst nach Ablauf eines Monats auf einen drei Monate nach Zugang des Verlangens liegenden Zeitpunkt fest, so liegt darin eine ungebührliche Verzögerung, die einer pflichtwidrigen Weigerung gleichkommt.*)

2. Haben die Wohnungseigentümer schwerwiegende Vorwürfe mit konkreten Beanstandungen erhoben, die den Verdacht finanzieller Unregelmäßigkeiten des Verwalters begründen, und tritt der Verwalter den Vorwürfen nicht konkret entgegen, so ist den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten, wenn dieser es unterlässt, dem Verlangen der Wohnungseigentümer auf Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung unverzüglich nachzukommen.*)

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IMRRS 2004, 1491

BayObLG, Beschluss vom 21.08.2003 - 2Z BR 102/03

1. Werden einem Rechtsanwalt Verfahrenskosten auferlegt, weil er als vollmachtloser Vertreter aufgetreten sein soll, kann er sich dagegen ohne Beschränkung durch § 20a Abs. 1 FGG mit dem Rechtsmittel der Beschwerde wehren.*)

2. In der Regel hat der unterlegene Wohngeldschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahrenskosten zu tragen. Hat er ausnahmsweise keinen Anlass dafür gegeben, dass ein Rechtsanwalt für ihn im Verfahren auftritt und die Abweisung des Antrags beantragt, sind die Kosten dem vollmachtlosen Vertreter aufzuerlegen. Steht ein solcher Ausnahmefall nicht fest, hat es hinsichtlich der Kostenentscheidung beim Regelfall zu verbleiben.*)

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IMRRS 2004, 1490

BayObLG, Beschluss vom 21.08.2003 - 2Z BR 52/03

1. Am Verfahren über die Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen ist auch der inzwischen ausgeschiedene Verwalter jedenfalls dann zu beteiligen, wenn dessen Belastung mit Verfahrenskosten in Betracht kommt.*)

2. Bei Mehrhausanlagen kann sich aus der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung eine Verpflichtung des Verwalters ergeben, für die Untergemeinschaft eigene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen, über die gesondert in einer Teileigentümerversammlung abzustimmen ist.*)

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IMRRS 2004, 1489

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2003 - 20 W 302/01

Ein Verwalter, der durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen, ist für sein Amt ungeeignet. Auch unter Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden Ermessensspielraumes erfordern die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung in einem derartigen Fall die Abberufung als Verwalter.*)

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IMRRS 2004, 1488

OLG Schleswig, Beschluss vom 14.08.2003 - 2 W 16/03

1. § 21 Abs. 2 WEG schließt Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht aus.*)

2. Bei ungerechtfertigter Geschäftsführung ohne Auftrag kann der Wohnungseigentümer als Geschäftsführer nach §§ 684 Satz 1, 812 ff. BGB von den übrigen Wohnungseigentümern als Geschäftsherren Ersatz von werterhaltenden Aufwendungen für eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder - setzung verlangen, die später unausweichlich zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft angefallen wären.*)

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IMRRS 2004, 1487

BayObLG, Beschluss vom 14.08.2003 - 2Z BR 58/03

1. Die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gerichtlich geltend machen kann, betrifft die Zulässigkeit des Antrags.*)

2. Der einzelne Wohnungseigentümer kann einen Anspruch gegen den Verwalter, für jeden Wohnungseigentümer ein Personen - Wohngeldkonto zu führen, nicht ohne einen dahingehenden Beschluss der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen.*)

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IMRRS 2004, 1486

BayObLG, Beschluss vom 14.08.2003 - 2Z BR 112/03

1. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung muss es nicht widersprechen, wenn die Wohnungseigentümer statt der vorgeschlagenen Sanierung einer Fassadenfläche durch Anbringung eines Vollwärmeschutzes im Hinblick auf sonstige dringliche Baumaßnahmen übergangsweise eine sachverständigenseits ebenfalls ins Spiel gebrachte Reparatur durch Verspachteln entstandener Risse durchführen lassen. Haben die Wohnungseigentümer bis zu dieser Reparatur schuldhaft eine Instandhaltung der Fassade verzögert, beruht ein Schaden am Sondereigentum, der nach der Reparatur der Fassade entstanden ist, nicht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung der Wohnungseigentümer.*)

2. Fenster aus Kunststoff mit Isolierglas sind Teil des gemeinschaftlichen Eigentums.*)

3. Kostenerstattungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft beim Austausch von Fenstern, auch wenn nachträglich nicht mehr feststellbar ist, ob es sich hierbei um die einzige in Betracht kommende Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung handelt.*)

4. Durch Gerichtsbeschluss können die übrigen Wohnungseigentümer nicht ohne Einschränkung zur Zahlung des verauslagten Betrags verpflichtet werden. Der auf den Antragsteller bei Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels entfallende Anteil ist abzuziehen. Die Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers beschränkt sich der Höhe nach auf den auf ihn entfallenden Anteil; insoweit besteht kein Gesamtschuldverhältnis (Ergänzung zu BayObLGZ 1986, 322).*)

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IMRRS 2004, 1485

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.08.2003 - 3 Wx 181/03

1.In dem Beschluss der Wohnungseigentümer über eine Abberufung des Verwalters kann zugleich die Erklärung einer fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages liegen.*)

2.Macht der Verwalter von seiner Befugnis, den Abberufungsbeschluss anzufechten, keinen Gebrauch und lässt er auch in sonstiger Weise nicht erkennen, dass er am Verwaltervertrag festhalten will, verstößt es gegen die Grundsätze aus Treu und Glauben, wenn er 3 1/2 Jahre später für die restliche Laufzeit des Verwaltervertrages Vergütungsansprüche erhebt.*)

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IMRRS 2004, 1484

OLG Hamburg, Beschluss vom 11.08.2003 - 2 Wx 76/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1483

BayObLG, Beschluss vom 07.08.2003 - 2Z BR 47/03

1. Sind im Wohnungsgrundbuch natürliche Personen als BGB-Gesellschafter eingetragen, kommt eine Verfahrensstandsschaft der BGB-Gesellschaft bei der Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer in Betracht.*)

2. Werden die Heizkosten abweichend von den übrigen Bewirtschaftungskosten nicht für das Kalenderjahr abgerechnet und liegen der Verbrauchserfassung nicht geeichte Messgeräte zugrunde, führt dies nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung.*)

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IMRRS 2004, 1482

OLG Hamburg, Beschluss vom 06.08.2003 - 2 Wx 131/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1474

OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.08.2003 - 20 W 22/02

Zur Frage der gerichtlichen Überprüfung von Ruhezeitregelungen in einer Hausordnung.*)

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IMRRS 2004, 1473

OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.08.2003 - 20 W 73/03

Zum Geschäftswert bei der Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan.*)

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IMRRS 2004, 1472

OLG Schleswig, Beschluss vom 05.08.2003 - 2 W 144/02

1. Als ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage kann grundsätzlich auch die Beseitigung anfänglicher Schallschutzmängel begehrt werden. "Stand der Technik" im Schallschutz war 1978 die Einhaltung der Anforderungen nicht mehr der DIN 4109 (1962) an den einfachen Schallschutz, sondern der Anforderungen der DIN 4109 (1962) an den "erhöhten Schallschutz".*)

2. Welche Maßnahme mit welchem Aufwand und mit der Folge der Erreichung welchen Dämmniveaus konkret begehrt werden kann, hängt davon ab, wie sich in vergleichbarer Situation ein wirtschaftlich denkender, vernünftiger Alleineigentümer nach Kosten-Nutzen-Analyse verhalten würde. Sind von den Mängeln grundsätzlich alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betroffen, so gebietet der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer, die Sanierungskosten für die Gesamtanlage auch dann in die Kosten-Nutzen-Analyse einzustellen, wenn bisher nur für einen Miteigentumsanteil Mängelbeseitigung begehrt wird.*)

3. Nimmt die Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen anfänglich mängelbehafteten Zustand über einen längeren Zeitraum hin, ist die Situation der Wohnungseigentumsanlage hierdurch vorgeprägt. Bei weiterer Verschlechterung des Schallschutzes durch bauliche Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums (hier: Ersatz von Teppichboden durch Fliesenbelag) können daher in aller Regel nur noch Dämmmassnahmen verlangt werden, die ein dem Zustand vor Entfernung des Teppichboden entsprechendes Schallschutzniveau gewährleisten.*)

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IMRRS 2004, 1471

OLG Celle, Beschluss vom 05.08.2003 - 4 W 111/03

Das Grundbuchamt hat zu Recht Eintragungsanträge auf weitere Aufteilung von Wohnungseigentum zurückgewiesen, da durch die Neuaufteilung auch Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt worden ist und deshalb alle Wohnungseigentümer der Eintragung zustimmen müssen, auch wenn die Teilungserklärung dem Antragssteller umfassende Sondernutzungsrechte einräumt sowie eine Vollmacht, die Teilungserklärung zu ändern oder zu ergänzen.*)

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IMRRS 2004, 1470

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.08.2003 - 20 W 81/03

Bei der Zurückweisung eines Antrags, den Beschluss über die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären, richtet sich die Beschwer als individuelles vermögenswertes Interesse des Beschwerdeführers grundsätzlich danach, welche Vergütung er für die fragliche Zeit an den Verwalter zu zahlen hätte. Kosten aus Vorentscheidungen sind nicht zu berücksichtigen, wenn zusammen mit der Hauptsacheentscheidung auch die Kostenentscheidung beanstandet wird. Die Berichtigung einer offensichtlichen unrichtigen Kostenentscheidung der Vorinstanz setzt ein zulässiges Rechtsmittel gegen deren Entscheidung voraus.*)

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IMRRS 2004, 1469

OLG Hamburg, Beschluss vom 04.08.2003 - 2 Wx 30/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1468

OLG Hamburg, Beschluss vom 01.08.2003 - 2 Wx 144/00

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1460

BayObLG, Beschluss vom 31.07.2003 - 2Z BR 123/03

Machen die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung eines Teileigentums geltend (hier: Betrieb eines Eiscafes in einem Laden), begründet dies grundsätzlich keine Schadensersatzpflicht, wenn die Gerichte den Anspruch wegen Verwirkung versagen.*)

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IMRRS 2004, 1459

OLG Hamburg, Beschluss vom 29.07.2003 - 2 Wx 104/02

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1458

OLG Köln, Beschluss vom 28.07.2003 - 16 Wx 37/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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