Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2012, 2594

LG Tübingen, Urteil vom 28.09.2011 - 2 O 129/10

1. Haben die Parteien eines Bauträgervertrags keine einzuhaltenden Schallschutzwerte vereinbart, muss der Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandard entsprechen. Der Erwerber kann insoweit erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleichbare andere zeitgleich fertig gestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen.

2. Können geringfügige Schallschutzmängel beseitigt werden, ohne dass die Kosten hierfür 10% des Kaufpreises überschreiten, stellen sie keine erheblichen Mängel dar, die zum Rücktritt berechtigen. Der rücktrittwillige Erwerber muss vielmehr die Nachbesserung dulden, sofern diese ohne Beeinträchtigung der Wohnung und ohne Verlust von Wohnfläche durchgeführt werden kann.

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IMRRS 2012, 2426

OLG Stuttgart, Urteil vom 03.07.2012 - 10 U 33/12

1. Zwischen einem Kaufpreisanspruch gegen einen Erwerber von Wohnungseigentum und einem Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum besteht mangels der für eine Aufrechnung erforderlichen Gegenseitigkeit keine Aufrechnungslage, weil zwar ein Erwerber von Wohnungseigentum einen Anspruch auf Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum grundsätzlich selbstständig geltend machen kann, aber grundsätzlich nur auf Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Eine unwirksame Aufrechnungserklärung eines Erwerbers mit einem Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum gegen die Kaufpreisforderung ist als Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB zu behandeln.*)

3. Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche der einzelnen Erwerber aus deren Kaufverträgen wirksam an sich gezogen hat, wird sie nicht Inhaberin dieser Rechte, so dass sie diese nicht an Dritte wie z.B. einzelne Erwerber abtreten kann. Ein dennoch gefasster Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen führt nicht zur Nichtigkeit der gesamten Beschlussfassung, wenn diese auch ohne Abtretung erfolgt wäre.*)

4. Nach neuem Recht erlischt der Nacherfüllungsanspruch und damit ein Vorschussanspruch für die Mängelbeseitigung nicht schon mit der Fristsetzung zur Mängelbeseitigung oder dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft, Schadensersatz zu verlangen, sondern erst mit der Geltendmachung des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung gegenüber dem Unternehmer.*)

5. Eine Mangelbeseitigung muss die zum Zeitpunkt ihrer Vornahme geltenden anerkannten Regeln der Technik und gesetzlichen Vorschriften einhalten (Bestätigung Senat NJW-RR 2011, 1589, juris RN 24 f.)*)

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IMRRS 2012, 2382

LG Mainz, Urteil vom 11.05.2011 - 3 S 143/10

Der Bauträger einer von ihm errichteten Reiheneigenheim- oder Wohnungseigentumsanlage, der die Durchführung von Eigenleistungen durch den Erwerber zulässt, hat die Möglichkeit, durch entsprechende Vereinbarung mit dem Erwerber, auf die Durchführung der Maßnahmen Einfluss zu nehmen, sodass beispielsweise Schallschutzmängel vermieden werden. Tut er das nicht, hat er dennoch für die in Eigenregie durchgeführten Arbeiten des Erwerbers und die entstandenen Schäden einzustehen.

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IMRRS 2012, 2370

OLG Dresden, Urteil vom 12.07.2011 - 14 U 942/10

Der Architekt, der ein Gutachten erstellt, das Dritten als Grundlage für Vermögensdispositionen insbesondere im Verhältnis zu dem Auftraggeber des Gutachtens vorgelegt werden soll, haftet den Dritten im Falle der Falschheit des Gutachtens. Daneben ist ein entgegenstehender Wille der Vertragsparteien mit dem Ziel einer Täuschung des Dritten ist treuwidrig und daher unbeachtlich.

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IMRRS 2012, 2009

OLG München, Urteil vom 03.07.2012 - 13 U 2506/11 Bau

1. Grundsätzlich muss nicht nur das Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum von jedem einzelnen Erwerber abgenommen werden.

2. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Erwerber hat nur für den jeweiligen einzelnen Erwerber Folgen und wirkt nicht für andere - etwa zeitlich nachfolgende - Erwerber. Damit sind Mängelansprüche erst dann verjährt, wenn für den letzten Erwerber ("Nachzügler") Verjährungseintritt erfolgt ist.

3. Jeder einzelne Erwerber kann Mängel am Gemeinschaftseigentum eigenständig geltend machen.

4. Will die Wohnungseigentümergemeinschaft an der Stelle des Erwerbers diesem zustehenden Mängelansprüche einklagen, so muss sie zunächst die Erwerberrechte durch Beschluss an sich ziehen und sodann - soweit sie den Verwalter mit deren gerichtlicher Durchsetzung betrauen will - den Verwalter mit einem weiteren Mehrheitsbeschluss ermächtigen.

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IMRRS 2012, 2005

BAG, Urteil vom 16.05.2012 - 10 AZR 190/11

Ein Bauträger, der Gebäude im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichten lässt, um sie während oder nach der Bauphase zu veräußern, ist Unternehmer i.S.v. § 1a AEntG a.F.*)

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IMRRS 2012, 1995

OLG Dresden, Urteil vom 06.12.2011 - 14 U 750/11

Eine Bindungsfrist von sechs Wochen in einem notariellen Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags ist auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam, da der Anbietende nicht unangemessen in seiner Dispositionsfreiheit beeinträchtigt wird.

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IMRRS 2012, 1827

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.04.2010 - 21 U 130/09

1. Der Umfang der vom Bauträger geschuldeten Leistung ergibt sich aus dem gesamten Vertragswerk einschließlich der in Bezug genommenen Pläne.

2. Linien in einem nur auszugsweise wiedergegebenen Lageplan begründet keine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung, wenn nicht sichtbar wird, welche Bedeutung die Linien haben.

3. Der Anspruch auf Nacherfüllung umfasst nicht nur die eigentliche Herstellung der vertragsgemäßen Leistungen, sondern auch alle im Zusammenhang mit der Mangelbeseitigung entstehenden Zusatzkosten. Hierzu gehören z.B. Aufstemmarbeiten als werkfremde Vor- bzw. Nacharbeiten und die zur Wiederherstellung des früheren Zustands erforderlichen Arbeiten.

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IMRRS 2012, 1791

OLG Bremen, Urteil vom 09.12.2011 - 2 U 62/11

1. Die Vorschussklage mehrerer Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft wegen Baumängeln am Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist, sofern hierfür keine Anhaltspunkte bestehen, nicht als Klage der Eigentümergemeinschaft anzusehen.

2. Durch den Beschluss, "die Klage WEG .... fallen zu lassen", zieht die Eigentümergemeinschaft die Prozessführung weder ausdrücklich noch konkludent an sich.

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IMRRS 2012, 1762

OLG München, Urteil vom 04.11.2010 - 13 U 4074/09

1. Eine Wohnflächenabweichung von mehr als 8% ist auch bei einer ca.-Angabe der Wohnflächenmaße als Mangel anzusehen.

2. Von einer nach Umfang und Bedeutung einer Neuherstellung gleichkommenden Altbausanierung ist nicht auszugehen, wenn in Bezug auf die Altbausubstanz lediglich die Bodenbeläge sowie Bad- und Sanitärausstattung erneuert, die Heizungsanlage modernisiert sowie die Fenster an einer Fassade ausgetauscht werden.

3. Die Kosten einer Mangelbeseitigung umfassen auch die Kosten für eine anderweitige Unterbringung während der Reparatur.

4. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, die den Auflassungsanspruch des Erwerbers von einer Bestätigung des Bauträgers oder von einer Bankbestätigung abhängig macht, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

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IMRRS 2012, 1575

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012 - 23 U 20/11

1. Ein Bauträgervertrag kann - entsprechend § 314 BGB - außerordentlich gekündigt werden, wenn eine Partei der anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt, insbesondere wenn sie schwerwiegend vertragsuntreu wird.*)

2. Ein wichtiger Grund liegt für die außerordentliche Kündigung eines Bauträgervertrages auf Seiten des Bauträgers vor, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Bauträgervertrages bis zur vereinbarten Beendigung nicht zugemutet werden kann.*)

3. Eine schuldhafte Pflichtverletzung des Bauherrn ist dafür weder erforderlich noch ausreichend. Eigenes Verschulden des Bauträgers schließt sein Kündigungsrecht nur dann aus, wenn er die Störung des Vertrauensverhältnisses überwiegend verursacht hat. Erforderlich ist eine umfassende Würdigung aller Umstände unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Bauträgervertrages und eines durch Ratenzahlung etwaig bereits entstandenen Anwartschaftsrechts des Bauherrn.*)

4. Eine verbotene Eigenmacht des Bauherrn (Auswechseln des Objektschlosses unter Aussperrung des Bauträgers ohne dauerhafte Bereitstellung eines Schlüssels/Gewährung des weiteren Zutritts zum Objekt nur nach Gutdünken des Bauherrn) kann - unter Berücksichtigung der vertraglichen Abreden im Einzelfall - eine fristlose Kündigung des Bauträgervertrages insbesondere dann rechtfertigen, wenn sie sich zugleich als eklatanter und wiederholter Verstoß des Bauherrn gegen die bauvertragliche Kooperationspflicht darstellt.*)

5. Zeitlich dem Kündigungssachverhalt nachfolgende Vorfälle sind in die gemäß § 314 BGB gebotene Gesamtwürdigung einzubeziehen und daraufhin zu prüfen, ob der Bauträger seine Recht zur fristlosen Kündigung des Bauträgervertrages dadurch verloren bzw. verwirkt hat bzw. sich die fristlose Kündigung im Nachhinein als unzulässige Rechtsausübung im Sinne von § 242 BGB darstellt.*)

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IMRRS 2012, 1455

OLG Stuttgart, Urteil vom 21.12.2011 - 3 U 92/11

1. Die Erklärung des Unternehmers, er werde die Mängel im Wege der Nachbesserung beseitigen lassen, stellt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar.

2. Die Wirkung eines solchen deklaratorischen Schuldanerkenntnisses hängt vom Inhalt der Vereinbarung ab und ist gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln. In der Regel schließt es alle Einwendungen tatsächlicher und rechtlicher Natur für die Zukunft aus, die der Unternehmer bei der Abgabe kannte oder mit denen er mindestens rechnete.

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IMRRS 2012, 1419

OLG Bremen, Urteil vom 09.03.2012 - 2 U 98/11

1. Kosten für die Einschaltung eines Inkassobüros im Rahmen außergerichtlicher Schadensabwicklung sind nur dann erstattungsfähig, wenn der Gläubiger im einzelnen Schadensfall die Heranziehung eines Dritten für erforderlich und für zweckmäßig halten durfte.*)

2. Ein solcher Fall liegt vor, wenn wegen der streitigen Forderung vertragliche Vereinbarungen während des Insolvenzverfahrens der Schuldnerin mit dem Insolvenzverwalter getroffen wurden und vom Gläubiger nicht erwartet werden kann, dass er über das erforderliche Wissen verfügt, wie er im Hinblick auf das Insolvenzverfahren weiter vorgehen muss.*)

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IMRRS 2012, 1325

OLG München, Urteil vom 15.11.2011 - 13 U 15/11

1. Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung gehört zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers.

2. Die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit darf nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Die Haftung für Verzugsschäden kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers deshalb nicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

3. Wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin zusagt, hat geeignete Vorkehrungen zu treffen, damit der versprochene Termin eingehalten wird.

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IMRRS 2012, 1246

OLG Naumburg, Urteil vom 17.12.2009 - 2 U 68/09

1. Raumbuch, Baubeschreibung und Werbematerial eines Bauträgers werden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie - mit den Kaufvertrag - notariell beurkundet werden.

2. Ein Objektüberwacher gilt nicht allein deshalb von der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsgeschäftlich bevollmächtigt, wenn er für diese an der Durchführung von Bemusterungen teilnimmt. Eine solche Teilnahme rechtfertigt nicht die Annahme, dass die Gemeinschaft ein Handeln des Objektüberwachers in Bezug auf vertragsändernde Erklärungen duldet.

3. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung ist entbehrlich, wenn der Bauträger über mehrere Jahre Mängelbeseitigungsarbeiten ausgeführt, ohne dass eine - jedenfalls vollständige - Beseitigung herbeigeführt worden ist.

4. Haben die Wohnungseigentümer den Ablauf ihrer Mängelansprüche gegen den Bauträger gehemmt, kann sich dieser gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht auf Verjährung berufen.

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IMRRS 2012, 1163

OLG Stuttgart, Urteil vom 14.12.2010 - 10 U 53/10

1. Aus der allgemeinen Aussage in einem Bauträgerprospekt, es werde - auch - für Familien und Senioren gebaut, kann nicht der Schluss gezogen werden, dass die Wohnungen seniorengerecht oder insgesamt barrierefrei ausgeführt werden.

2. Die Zusage, dass der Zugang zur Wohnung, den Kellerräumen und den Tiefgaragenplätzen barrierefrei ausgeführt wird, enthält keine verbindliche Aussage dahingehend, dass die Terrassen ebenfalls barrierefrei zugänglich sind.

3. Die Ausführung des Zugangs zu einer Dachterrasse mit einer 24,5 cm hohen Schwelle stellt weder einen Mangel dar noch verstößt sie gegen die anerkannten Regeln der Technik. Das gilt auch bei Vereinbarung eines "gehobenen Wohnkomforts".

4. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach die Ausstattung der Wohnung mit den Erwerbern abgestimmt wird, ist auf den Bereich des Sondereigentums beschränkt und erstreckt sich nicht auf das Gemeinschaftseigentum.

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IMRRS 2012, 1162

OLG Stuttgart, Urteil vom 14.12.2010 - 10 U 52/10

1. Aus der allgemeinen Aussage in einem Bauträgerprospekt, es werde - auch - für Familien und Senioren gebaut, kann nicht der Schluss gezogen werden, dass die Wohnungen seniorengerecht oder insgesamt barrierefrei ausgeführt werden.

2. Die Zusage, dass der Zugang zur Wohnung, den Kellerräumen und den Tiefgaragenplätzen barrierefrei ausgeführt wird, enthält keine verbindliche Aussage dahingehend, dass die Terrassen ebenfalls barrierefrei zugänglich sind.

3. Die Ausführung des Zugangs zu einer Dachterrasse mit einer 24,5 cm hohen Schwelle stellt weder einen Mangel dar noch verstößt sie gegen die anerkannten Regeln der Technik. Das gilt auch bei Vereinbarung eines "gehobenen Wohnkomforts".

4. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach die Ausstattung der Wohnung mit den Erwerbern abgestimmt wird, ist auf den Bereich des Sondereigentums beschränkt und erstreckt sich nicht auf das Gemeinschaftseigentum.

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IMRRS 2012, 1127

LG Bonn, Urteil vom 21.02.2012 - 10 O 176/10

Zur möglichen Haftung eines Grundstückverkäufers für die Nichterbringung von Bauleistungen durch einen Generalunternehmer bei Verkauf eines zu bebauenden Grundstücks und gleichzeitigem Abschluss eines Bauvertrages im Rahmen eines erbbaurechtlichen Konzepts.*)

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IMRRS 2012, 1049

OLG München, Urteil vom 30.06.2011 - 9 U 1977/10

Eine Formulierung in der Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung, dass sich die Bank vorbehält, bei Nichtvollendung des Baus die vom Käufer geleisteten Zahlungen an den Käufer Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung zurückzuzahlen, steht nicht im Einklang mit § 3 Abs. 1 MaBV. Nicht im Einklang mit § 3 Abs. 1 MaBV steht auch, dass in der Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung eine Freistellung nur für den Fall übernommen wird, dass der Käufer die Nichtvollendung des Baus nicht zu vertreten hat.

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IMRRS 2012, 1038

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 16.03.2012 - 9 O 8114/11

1. Liegen die Voraussetzungen für eine Kündigung des Bauträgervertrags durch die Bauherren aus wichtigem Grunde vor, kann der auf die Bauerrichtung bezogene Vertragsteil (teil-)gekündigt werden.

2. Durch die Kündigung entfällt die (werkvertragliche) Pflicht des Bauträgers, das Gebäude zu errichten, für die Zukunft.

3. Der Vertrag der Parteien beschränkt sich (im Wesentlichen) auf die (kaufrechtliche) Pflicht des Bauträgers, das Eigentum an dem (zur Herstellung des Gebäudes vorgesehenen) Grundstück auf die Bauherren zu übertragen.

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IMRRS 2012, 0919

LG Aurich, Urteil vom 28.10.2011 - 5 O 854/11

Gemäß § 809 BGB kann derjenige, der gegen den Besitzer einer Sache einen Anspruch in Ansehung der Sache hat oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht, wenn die Besichtigung der Sache aus diesem Grunde für ihn von Interesse ist, verlangen, dass der Besitzer ihm die Sache zur Besichtigung vorlegt oder die Besichtigung gestattet.

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IMRRS 2012, 0915

OLG Nürnberg, Urteil vom 31.01.2012 - 1 U 1522/11

1. Eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verkäufers von noch zu sanierenden Eigentumswohnungen verstößt regelmäßig gegen § 308 Nr. 1 BGB und ist daher unwirksam, wenn sich der Verkäufer eine Annahmefrist von mehr als vier Monaten vorbehält; das gilt insbesondere, wenn sie zum 31.12. endet und Kapitalanlegern damit die Möglichkeit nimmt, aus Steuerersparnisgründen eine andere Beteiligungsmöglichkeit wahrzunehmen.*)

2. Auch bei Bauträgerverträgen kann der Käufer unter regelmäßigen Umständen eine Annahme innerhalb von längstens sechs bis acht Wochen erwarten.*)

3. Zur Frage der Verwirkung des Rückforderungsanspruchs.*)

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IMRRS 2012, 0829

OLG Hamm, Urteil vom 09.02.2012 - 21 U 57/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2012, 0780

OLG Hamm, Urteil vom 22.12.2011 - 21 U 57/11

1. Ansprüche des Erwerbers wegen Sachmängeln an einem neu errichteten Bauwerk richten sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht. Das gilt auch dann, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist.

2. Durch eine Individualvereinbarung kann die Haftung des Verkäufers für Bauwerksmängel jedenfalls dann wirksam ausgeschlossen werden, wenn der Erwerber etwaige Mängelansprüche gegenüber dem mit der Errichtung des Bauwerks beauftragten Werkunternehmer geltend machen kann.

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IMRRS 2012, 0713

FG Niedersachsen, Urteil vom 26.08.2011 - 7 K 192/09

Ein Bauerrichtungsvertrag (Werkvertrag), der im Zusammenhang mit dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks (Kaufvertrag) abgeschlossen wird und der für den Bauherrn eine Umsatzsteuerbelastung auslöst, unterliegt regelmäßig nicht der Grunderwerbsteuer.*)

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IMRRS 2012, 0712

FG Niedersachsen, Urteil vom 26.08.2011 - 7 K 193/09

Ein Bauerrichtungsvertrag (Werkvertrag), der im Zusammenhang mit dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks (Kaufvertrag) abgeschlossen wird und der für den Bauherrn eine Umsatzsteuerbelastung auslöst, unterliegt regelmäßig nicht der Grunderwerbsteuer.*)

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IMRRS 2012, 0653

OLG Dresden, Urteil vom 02.11.2010 - 9 U 910/10

1. Stellt ein Bauträger werbend die Steuervorteile einer Anlage oder Kaufentscheidung heraus, muss er Voraussetzungen, Hinderungsgründe und Ausmaß der Steuervorteile richtig und so vollständig darstellen, dass bei dem Interessenten keine für die Kaufentscheidung wesentliche Fehlvorstellung erweckt wird.

2. Die Möglichkeit der erhöhten steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten beim Erwerb eines Baudenkmals ist eine zusicherungsfähige Eigenschaft.

3. Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss sind grundsätzlich ausgeschlossen, wenn sich das Verschulden auf eine zusicherungsfähige Eigenschaft des Gegenstands bezieht, da die §§ 459 ff. sowie 633 ff. BGB eine abschließende Sonderregelung darstellen. Das gilt allerdings nicht, soweit das vorvertragliche Verschulden des Verkäufers oder Werkunternehmers vorsätzlich ist oder die Beratung als selbstständige Hauptpflicht übernommen und die Pflichten daraus fahrlässig verletzt worden sind.

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IMRRS 2012, 0641

OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.05.2009 - 4 U 160/08

1. Ein Bauträger schuldet wie jeder andere Werkunternehmer den einzelnen Erwerbern im Rahmen der getroffenen Vereinbarungen ein funktionstaugliches und zweckentsprechendes Werk. Dies gehört zu der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit.

2. Sind nach der Baubeschreibung einer Senioren-Wohnanlage sämtliche Wohnungen barrierefrei und bequem über einen Aufzug erreichbar und keine Schwellen sowie Stolperfallen vorhanden, müssen auch die Zugänge zu Terrassen und Balkonen schwellenfrei ausgestaltet werden.

3. Eine Falschlieferung ist mit einem Mangel gleichzusetzen und berechtigt den Auftraggeber zur Minderung, ohne dass es darauf ankommt, dass der verwendete Baustoff gegenüber dem vertraglich vereinbarten Baumaterial in technischer Hinsicht nicht unterlegen ist. Denn Begriff des Mangels darf nicht rein objektiv - funktionsbezogen - verstanden werden. Er wird vielmehr subjektiv vom Vertragswillen der Parteien ("geschuldeter Werkerfolg") mitbestimmt. Nach dem subjektiven Fehlerbegriff können daher auch unerhebliche Abweichungen vom vertraglich vorausgesetzten Gebrauch, durch die die Gebrauchstauglichkeit objektiv nicht beeinträchtigt wird, einen Mangel darstellen.

4. Eine Klausel: "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten.", ist in einem Bauträgervertrag unwirksam.

5. Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen tritt nur ein, wenn der Auftraggeber im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an. Deshalb reicht es nicht aus, wenn der Auftraggeber das äußere Erscheinungsbild des Mangels wahrnimmt. Entscheidend ist das Wissen um die Fehlerhaftigkeit des Werks.

6. Loggien- oder Balkontüren sind stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Dazu gehören auch die Bestandteile der nicht sonderrechtsfähigen Balkontüren, die diesen funktional zuzuordnen sind (hier: Türschwellen).

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IMRRS 2012, 0633

BGH, Urteil vom 26.01.2012 - VII ZR 154/10

1. Werden bei der Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs im Wege des großen Schadensersatzes die Anschaffungskosten dadurch zurückgewährt, dass der Erwerber von seiner Darlehensverbindlichkeit gegenüber der finanzierenden Bank befreit wird, und haben sich die Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung steuerrechtlich ausgewirkt, fließen dem Erwerber als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zu, die als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind.*)

2. Diese Steuerverbindlichkeit ist bei der Berechnung des Schadensersatzanspruchs zu berücksichtigen, soweit der Erwerber sich die erzielten Steuervorteile anrechnen lässt (Fortführung von BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 - VII ZR 215/06, IBR 2008, 516 = BauR 2008, 1450 = ZfBR 2008, 669).*)

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IMRRS 2012, 0623

OLG München, Urteil vom 06.12.2011 - 9 U 424/11 Bau

Der Erwerber kann gegen den Werklohnanspruch des Bauträgers mit einem verjährten Schadensersatzanspruch aus dem gleichen Vertragsverhältnis aufrechnen, auch wenn er den Schadensersatzanspruch erst nach Ablauf der in § 634a BGB bestimmten Frist gewählt hat.*)

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IMRRS 2012, 0285

KG, Urteil vom 16.02.2010 - 7 U 92/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2012, 0254

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.11.2011 - 12 U 136/10

1. Dem Modell eines Gebäudes kommt bei der Veranschaulichung der späteren Bauausführung eine ganz besondere Bedeutung zu. Denn einem durchschnittlichen Käufer, der eine erst noch zu errichtende Wohnung erwirbt, wird es in aller Regel schwer fallen, sich das Aussehen des Gebäudes und die Lage der ihn interessierenden Wohnung in diesem und auf dem Grundstück vorzustellen. Hierbei hilft ihm das Modell mehr als die Ansicht von Plänen.

2. Etwaige Diskrepanzen zwischen dem Modell und einem Bild im Verkaufsprospekt gehen deshalb zu Lasten des Bauträgers.

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IMRRS 2012, 0120

FG Münster, Urteil vom 25.02.2011 - 12 K 656/08 F

1. Aufwendungen aus der Inanspruchnahme aus einer Bürgschaft sind Betriebsausgaben, wenn die Bürgschaft der Absicherung einer wesentlichen Geschäftsbeziehung zu einer Kapitalgesellschaft dient, deren Anteile dem notwendigen Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen zuzurechnen sind.*)

2. Zu den Voraussetzungen, unter denen Anteile an einer GmbH, die im Bereich des Bauträgergeschäfts tätig ist, zum notwendigen Betriebsvermögen einer einzelunternehmerischen Maklertätigkeit rechnen. *)

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IMRRS 2012, 0093

OLG Hamm, Urteil vom 17.05.2010 - 19 U 68/09

1. Die Gewährleistungsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum richten sich nach dem zwischen ihm und dem Bauträger geschlossenen Erwerbsvertrag, nicht nach dem Erwerbsvertrag desjenigen Miteigentümers, dessen Gewährleistungsrechte am weitesten beschränkt sind.

2. Zur Prozesstandschaft des Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Geltendmachung von Rechten wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum.

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IMRRS 2011, 3837

OLG Schleswig, Urteil vom 07.05.2010 - 4 U 126/08

1. Die Regelung eines Bauträgervertrags, wonach der gesamte Kaufpreis bei Besitzübergabe fällig wird und der Bauträger ab diesem Zeitpunkt (lediglich) zur Hinterlegung einer Bürgschaft in Höhe von 3,5% des Kaufpreises bis zur vollständigen Fertigstellung verpflichtet ist, stellt eine unzulässige Vermischung der Sicherungssysteme dar und ist unwirksam.

2. Die Unwirksamkeit dieser Regelung für zur Anwendung von § 641 Abs. 1 BGB.

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IMRRS 2011, 3799

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.11.2011 - 4 U 91/10

1. Der Erwerber eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, die mit einem spürbaren und damit vermögenswerten Fehler behaftet ist, kann eine Nutzungsentschädigung für die infolge des Mangels nicht nutzbare Immobilie geltend machen.

2. Eine solche Nutzungsentschädigung kann nicht nur verlangt werden, wenn der Haftungsgrund deliktischen Ursprungs ist, sondern auch und gerade wenn die Haftung auf vertraglicher Grundlage beruht.

3. Eine Entschädigung erfordert jedoch, dass eine "fühlbare und damit vermögenswerte Beeinträchtigung" und nicht bloß eine davon abzugrenzende bloße Lästigkeit vorliegt.

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IMRRS 2011, 3797

FG Baden-Württemberg, Urteil vom 27.05.2011 - 9 K 5187/08

1. Ausschlaggebend für die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei der Erbringung von Bauleistungen sind nicht die Umsatzverhältnisse des Vorjahres, sondern, ob der Leistungsempfänger gegenüber dem Leistenden zu erkennen gibt, dass er in seiner Rolle als Leistungsempfänger Bauleistungen i. S. d. § 13b Abs. 1 S. 1 Nr. 4 UStG erbringt.*)

2. Hat der Leistungsempfänger Abschlagsrechnungen akzeptiert und die Umsatzsteuer nach § 13b UStG abgeführt, würde es dem Zweck des § 13b UStG zuwiderlaufen, wenn das FA die vom Leistungsempfänger abgeführte Umsatzsteuer wieder erstatten müsste, weil sich bei diesem zwischen Abschlagszahlung und Abnahme des Projekts die Verhältnisse so geändert haben, dass er nicht mehr als Unternehmer angesehen werden könnte, der Leistungen i. S. d. § 13b Abs. 1 S. 1 Nr. 4 S. 1 UStG erbringt.*)

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IMRRS 2011, 3704

OLG Hamburg, Urteil vom 26.06.2002 - 4 U 217/98

1. Das Formerfordernis des § 313 Satz 1 BGB in der Fassung vom 30. Mai 1973 erstreckt sich beim Bauträgervertrag auch auf die Baubeschreibung und die Teile der Baugenehmigung, wenn sich Inhalt und Umfang der Pflichten einer Vertragspartei hieraus ergeben. Fehlt es an der notariellen Beurkundung dieser Vertragsbestandteile, ist der Bauträgervertrag insgesamt nichtig, § 125 BGB a.F. Die Heilung dieses Formmangels tritt grundsätzlich mit der Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ein, § 313 Satz 2 BGB in der Fassung vom 30. Mai 1973.*)

2. Vertragliche Ansprüche des Erwerbers auf Ersatz von Aufwendungen, die von ihm zur Fertigstellung des Bauvorhabens aufgebracht werden, können grundsätzlich erst im Zeitpunkt der Heilung entstehen. Für den Zeitpunkt vor der Heilung des Formmangels kommen aber gesetzliche Ansprüche aus G.o.A. oder Bereicherungsrecht in Betracht.*)

3. Soweit sich die Vertragsparteien aber verabreden, daß der Erwerber statt des Bauträgers bestimmte Baumaßnahmen zur Fertigstellung des Bauvorhabens veranlaßt, besteht insoweit ein Aufwendungsersatzanspruch des Erwerbers aus § 670 BGB. Diese Vereinbarung bedarf nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie den Inhalt der gegenseitigen Leistungspflichten im Wesentlichen unberührt läßt und allein dem Ziel und Zweck dient, Abwicklungsschwierigkeiten zu beheben.*)

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IMRRS 2011, 3692

BGH, Urteil vom 15.01.1968 - VII ZR 84/65

1. Beruft sich der Auftragnehmer darauf, daß seine Gewährleistungspflicht nach VOB B § 13 Nr 3 beschränkt sei, weil er die ihm nach VOB B § 4 Nr 3 obliegenden Hinweise gegeben habe, so trifft ihn hierfür die Beweislast.*)

2. Zur Abnahme (hier: eines Bauwerks) genügt die stillschweigende Anerkennung der Leistung als Erfüllung dergestalt, daß das Werk als die vertraglich geschuldete Leistung hingenommen und der Anspruch auf Neuherstellung ausgeschlossen wird. Gleichzeitig geltend gemachte Mängelrügen und der Vorbehalt von Schadensersatzansprüchen stehen der Abnahme nicht entgegen.*)

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IMRRS 2011, 3679

KG, Urteil vom 22.12.1998 - 27 U 429/98

1. Wenn die Voraussetzungen für die Kündigung eines Bauträgervertrages aus wichtigem Grund vorliegen (hier: wegen erheblicher Verzögerung des Bauvorhabens), muß sich der Auftraggeber gegenüber dem vertragsuntreuen Bauträger nicht auf den Grundsatz der nur einheitlichen Abwicklung des Bauträgervertrages verweisen lassen. Vielmehr kann er lediglich den auf die Bauerrichtung bezogenen Vertragsteil kündigen und die Übereignung des Baugrundstücks verlangen.*)

2. Für die Abrechnung der vom Bauträger bis zur Kündigung erbrachten Leistungen ist der im Vertrag vereinbarte Grundstückskaufpreis maßgeblich. Auch wenn Grundstücksveräußerung und Bauwerkserrichtung durch den Bauträger grundsätzlich kalkulatorisch verbunden behandelt werden, bedeutet dies nicht, daß sich die verschiedenen Bauträgerleistungen im Rahmen des Gesamtpreises nicht wertmäßig aufschlüsseln und die jeweiligen Preisanteile sich vertraglich nicht verbindlich bestimmen ließen. Der Einwand, die Parteien hätten die Differenzierung aus steuerlichen Gründen vorgenommen, ist unbeachtlich. Maßgeblich ist, daß die Parteien eine verbindliche Aufteilung des Gesamtpreises nach Grundstückspreis und Preis für die Bauleistung vorgenommen haben, die dem zugrunde liegenden Motive bleiben außer Betracht.*)

3. Eine Partei kann zugleich auch Mitglied einer aus einer Personenmehrheit bestehenden Gegenpartei sein, wenn (wie hier) ein Recht einer Gesamthandsgemeinschaft besteht. Wenn ein Prozeß gegen zwei Personen geführt werden muß, die zugleich Gesellschafter der klagenden BGB-Gesellschaft sind, müssen diese daher im Aktiv-Rubrum mit aufgeführt werden, weil nur dieser BGB-Gesellschaft einschließlich der beklagten Gesellschafter der Anspruch zusteht. Dies ist kein Fall des Insichprozesses, weil die Gesamthand, die als Gesamtpartei für das Gesamtvermögen streitet, und die einzelnen Gesellschafter, die für ihr Eigenvermögen streiten, verschiedene Rechtssubjekte sind.*)

4. Eine faktische Einschränkung des Grundsatzes der Selbstorganschaft ist für Publikumsgesellschaften (um die es sich hier handelt) zuzulassen. Daher können Geschäftsführungsaufgaben an Dritte auch mit der Wirkung übertragen werden, daß diese statt der einzelnen Gesellschafter eine Prozeßvollmacht iSd ZPO § 80 wirksam erteilen können.*)

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IMRRS 2011, 3649

OLG Stuttgart, Urteil vom 26.04.2001 - 19 U 217/00

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 3621

OLG München, Urteil vom 17.06.1999 - 19 U 6498/98

Ein Bauträger ist dem Erwerber gem. §§ BGB § 817 S. 1, BGB § 818 BGB § 818 Absatz I BGB zur Auszahlung seiner Zinsersparnisse verpflichtet, die er dadurch erlangt hat, dass er vereinbarte Raten vom Erwerber abgefordert und zur Kredittilgung verwendet hat, obwohl eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Erwerbers noch nicht eingetragen war.

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IMRRS 2011, 3618

OLG Koblenz, Urteil vom 18.12.1998 - 10 U 362/98

Zahlungen entgegen § 3 MaBV können nach § BGB § 817 S. 1 BGB (i.V. mit § 819 Absatz II, BGB § 989 BGB) zurückverlangt werden.*)

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IMRRS 2011, 3595

OLG Köln, Beschluss vom 10.12.1990 - 16 Wx 134/90

Der Begriff des Rechtsstreits i. S. von § WEG § 25 WEG § 25 Absatz V WEG schließt auch ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren ein.

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IMRRS 2011, 3584

OLG Hamm, Urteil vom 10.02.1993 - 12 U 167/92

1. Erbringt der Unternehmer Arbeiten an einem Baugrundstück für einen Bauträger und verlangt er vorsichtigerweise von den Erwerbern eine Zahlungszusage, ist an den Inhalt dieser Zahlungszusage ein strenger Maßstab anzulegen.

2. Ist die Erklärung des Bauherrn nicht eindeutig auf einen Schuldbeitritt gerichtet und daher auslegungsfähig, ist nur eine Bürgschaft anzunehmen. Nur eine schriftliche Bürgschaft ist wirksam.

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IMRRS 2011, 3472

OLG Hamm, Urteil vom 12.06.1997 - 24 U 183/96

Führt ein Werkunternehmer nach der Verfüllung der Baugrube durch einen anderen Unternehmer Mängelbeseitigungsarbeiten an der von ihm angebrachten Dickbeschichtung aus, dann steht ihm wegen der damit einhergehenden Beseitigung von Mängeln, die auf die fehlerhafte Verfüllung zurückzuführen sind, kein Vergütungsanspruch gegen den Bauherrn zu.

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IMRRS 2011, 3450

BGH, Urteil vom 02.05.1963 - VII ZR 171/61

a) Dem Bauherrn steht es grundsätzlich frei, ob er wegen eines Mangels am Bauwerk den Unternehmer oder den Architekten, der seine Aufsichtspflicht schuldhaft verletzt hat, in Anspruch nehmen will.*)

b) Nur in Ausnahmefällen muß sich der Bauherr zunächst an den Unternehmer halten. In keinem Falle ist es aber dem Besteller zuzumuten, sich nennenswerten Schwierigkeiten bei Durchsetzung seiner Ansprüche gegen den Unternehmer auszusetzen, um den ihm ebenfalls haftenden Architekten zu schonen.*)

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IMRRS 2011, 3369

BGH, Urteil vom 10.07.1969 - VII ZR 87/67

Übernimmt eine Wohnungsbaugesellschaft für einen anderen auf dessen Grundstück die Erstellung eines schlüsselfertigen Hauses, so ist ihr Anspruch auf Ersatz ihrer tatsächlichen Auslagen kein Anspruch auf die "übliche Vergütung" im Sinne des § 632 Abs. 2 BGB, sondern ein Anspruch auf Ersatz der Auslagen nach § 670 BGB.*)

Behauptet der Auftraggeber, daß insoweit ein Festpreis vereinbart worden sei, der nicht überschritten werden dürfe, so trägt er hierfür die Beweislast.*)

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IMRRS 2011, 3260

BGH, Urteil vom 25.05.1977 - VIII ZR 196/75

Zur Frage, ob eine Bauträgergesellschaft, die dem Erwerber eines Eigenheimes die Versorgung mit Fernwärme aus einem von ihr zu errichtenden Fernheizwerk zu den Tarifen eines bestimmten kommunalen Versorgungsunternehmens zugesagt hat, eine Anpassung ihrer Lieferpreise an die gestiegenen Kosten verlangen kann, obwohl das Versorgungsunternehmen einen Kostenanstieg nicht in dem möglichen Umfang an seine Abnehmer weitergibt.*)

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IMRRS 2011, 3101

BGH, Urteil vom 27.10.2011 - VII ZR 84/09

1. Der Erwerber eines Einfamilienhauses vom Bauträger darf die Zahlung einer nach Baufortschritt fälligen Rate des Vertragspreises wegen bis dahin aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand auch dann verweigern, wenn der Vertrag im Jahr 2003 geschlossen worden ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 10. November 1983 - VII ZR 373/82, BauR 1984, 166 = ZfBR 1984, 35).*)

2. Das Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln der Leistungen, die mit der Bezugsfertigkeitsrate abgerechnet werden, wird grundsätzlich nicht dadurch beschränkt, dass die Fertigstellungsrate noch nicht bezahlt worden ist.

3. Stehen der für die Fälligkeit der Schlussrate erforderlichen "vollständigen Fertigstellung" festgestellte Mängel entgegen, führt allein der Umstand, dass die Parteien nunmehr seit Jahren über das Vorhandensein und die Beseitigung dieser Mängel streiten, nicht zur Fälligkeit.

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