Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 3. März

IMRRS 2026, 0252

BFH, Urteil vom 12.11.2025 - II R 25/24

1. Das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 (BGBl. I 2019, 1794) - GrStRefG - ist formell verfassungsgemäß. Insbesondere stand dem Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) zu. Selbst wenn er die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eingeräumten gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeschöpft haben sollte, lässt dies seine Gesetzgebungskompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen.*)

2. Die Regelungen der §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes (BewG) i.d.F. des GrStRefG zur Bewertung von Wohnungseigentum für Zwecke der Grundsteuer ab dem 01.01.2022 sind materiell verfassungsgemäß.*)

3. Belastungsgrund der Grundsteuer im sog. Bundesmodell ist die durch den Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und eine objektive Leistungsfähigkeit vermittelt.*)

4. Der Ansatz von typisierten Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche gem. § 254 BewG i.V.m. Anlage 39 zum BewG verstößt nicht wegen einer unzureichenden Differenzierung nach der Lage der wirtschaftlichen Einheiten innerhalb eines Gemeindegebiets gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG.*)

5. Es liegt kein Verstoß gegen den Grundsatz der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast im Hinblick darauf vor, dass die genaue Höhe der zu zahlenden Grundsteuer regelmäßig erst feststeht, wenn die Grundsteuer festgesetzt wurde.*)

6. Das Finanzgericht als Tatsachengericht kann die von den Gutachterausschüssen nach § 247 Abs. 2 BewG ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zu Grunde legen, ohne dabei gegen seine Amtsaufklärungspflicht aus § 76 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung zu verstoßen.*)

7. Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung der Bodenrichtwerte besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte substanziiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen.*)

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Online seit 2. März

IMRRS 2026, 0242

OLG Zweibrücken, Urteil vom 09.12.2025 - 5 U 82/24

1. Der Makler ist verpflichtet, wenn er Fotos der Mietwohnung macht, den Mietern darüber Auskunft zu erteilen, wie er mit den personenbezogenen Daten von Mietern umgegangen ist.

2. Dabei muss er zum Beispiel angeben, welche Daten erhoben wurden, woher diese stammen, wie lange sie gespeichert werden, ob damit ein Profil angelegt wurde sowie ob und wie diese automatisch mit Künstlicher Intelligenz verarbeitet wurden.

3. Auch ist der Makler verpflichtet, den Mietern gegebenenfalls eine kostenlose Kopie der gespeicherten Daten zur Verfügung zu stellen.

4. Teilt der Makler den Mietern mit, dass er die Daten gelöscht habe und keine Kopien angefertigt worden seien, haben sie keinen Anspruch mehr.

5. Die Mieter stimmen der Verwendung der Lichtbilder zum Verkauf der Immobilie stillschweigend zu, wenn sie die Mitarbeiter des Maklers die Bilder anfertigen lassen.

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Online seit 27. Februar

IMRRS 2026, 0229

OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.02.2026 - 12 U 156/24

1. Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung, den Ablauf wild abfließenden Wassers auf ein benachbartes, tiefer liegendes Grundstück durch aktives Tun zu verhindern.

2. Indes darf der natürliche Ablauf wild fließenden Wassers nicht zum Nachteil eines tiefer liegenden Grundstücks verstärkt oder auf andere Weise verändert werden.

3. Der Nachteilsbegriff ist objektiviert grundstücksbezogen auszulegen; die Nutzbarkeit des Grundstücks muss gegenüber dem bisherigen Zustand eingeschränkt und es muss eine Belästigung für den Grundstückseigentümer entstanden sein, die von einigem Gewicht und spürbar ist, wodurch das Grundstück erheblich beeinträchtigt wird.

4. Ein nur drohender Nachteil ist nicht ausreichend; der Nachteil muss tatsächlich eintreten oder doch mit Sicherheit zu erwarten sein.

5. Ein Nachteil setzt voraus, dass ein Übertritt von Wasser nicht nur in extremen Ausnahmefällen zu erwarten, sondern regelmäßig wiederkehrend bei einem heftigen Regen zu befürchten ist.

6. In einer nicht unerheblichen Überschwemmung der Terrasse des Wohngrundstücks mit schlammigem Wasser liegt eine Belästigung, die von einigem Gewicht und spürbar ist, wodurch die Nutzung des Grundstücks erheblich beeinträchtigt wird.

7. Der Anspruch aus § 1004 BGB ist auf Unterlassung der Beeinträchtigung gerichtet. Lässt sich die drohende Wiederholung der Beeinträchtigung nicht anders verhindern, kann auch ein aktives Eingreifen in Form "geeigneter Maßnahmen" geboten sein.

8. Kam es bislang selbst bei einem maximalen Aufstau von Wasser hinter der Mauer nicht zu Wasserübertritten und ist es ungewiss, ob und unter welchen Bedingungen es zukünftig zu Wasserübertritten kommen kann, fehlt es an einem spürbaren Nachteil i.S.v. § 37 WHG und einer ernsthaft drohenden Beeinträchtigung i.S.v. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.

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Online seit 26. Februar

IMRRS 2026, 0232

OLG Stuttgart, Urteil vom 22.12.2025 - 12 U 117/25

1. Die Bestimmung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB betrifft nicht den Fall, in dem zweifelhaft bleibt, ob nicht ein Ereignis die Verletzung verursacht hat, für das eine deliktische Haftungsverantwortlichkeit nicht besteht.*)

2. Der Anspruch des Grundstücksnachbarn aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog gegen den Eigentümer des benachbarten Grundstücks setzt voraus, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers zurückgeht. Dies kann für den Fall einer Brandverursachung durch den Mieter nur dann angenommen werden, wenn der Eigentümer dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten*)

3. Der Eigentümer ist nicht verantwortlich, wenn er den Mieter vor der Neujahrsnacht nicht auf einen sachgerechten Umgang mit Feuerwerkskörpern hinweist.*)

4. Die Regelung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB kann keine Zweifel der Störereigenschaft überwinden.*)

5. Der Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beinhaltet keinen Ersatz für Gesundheitsschäden.*)

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Online seit 23. Februar

IMRRS 2026, 0227

OLG Hamm, Urteil vom 29.01.2026 - 18 U 53/25

1. Eine im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgende individuelle Änderung des Wortlauts einer (ursprünglich) gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB vorformulierten Klausel steht dem AGB-Charakter der schließlich vereinbarten Klausel nicht per se entgegen, sondern stellt lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB dar.*)

2. Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass der Hauptvertrag (Kaufvertrag) – aus welchen Gründen auch immer – nicht durchgeführt wird, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags und kann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein. Der Senat hält insoweit nicht mehr an seiner im Urteil vom 12.02.2001 - 18 U 72/00, IBRRS 2002, 1337 = IMRRS 2002, 0559, geäußerten Auffassung fest.*)

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Online seit 18. Februar

IMRRS 2026, 0207

BGH, Beschluss vom 21.01.2026 - XII ZB 142/25

1. Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135, und Urteil vom 04.02.1982 - IX ZR 88/80, IMRRS 2007, 2577 = NJW 1982, 1753).*)

2. Der Antrag ist auf Zustimmung zu einer konkret zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135).*)

3. Die Entscheidung, ob nach erfolgter Regelung der Benutzung tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.*)

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Online seit 16. Februar

IMRRS 2026, 0133

OLG Celle, Urteil vom 19.12.2025 - 4 U 156/25

1. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.

2. Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt.

3. Auch bei einer Mangelbeseitigung in Eigenregie muss sich der Verkäufer keine Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.

4. Bei einer Mangelbeseitigung in Eigenleistung geht die Offenbarungspflicht nicht derart weit, dass auch ohne Anhaltspunkte für eine nur unzureichende dauerhafte Mangelbeseitigung auf den vorherigen Mangel und die in Eigenleistung durchgeführte Mängelbeseitigung hinzuweisen ist.

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Online seit 12. Februar

IMRRS 2025, 1625

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.11.2025 - 9 U 92/22

1. § 27 NachbG-NW macht den Grundstückseigentümer nicht zum Garanten dafür, dass auf das Nachbargrundstück keinerlei Niederschlag von den baulichen Anlagen auf sein Grundstück gelangt.

2. Voraussetzung für den Anspruch aus §§ 27, 29 NachbG-NW ist nicht, dass das Grundstück vollständig vor Überschwemmungen geschützt ist. Eine spürbare Verminderung ist ausreichend.

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Online seit 9. Februar

IMRRS 2026, 0141

OLG Hamm, Urteil vom 18.09.2025 - 22 U 52/24

1. Liegt das verkaufte Grundstück in einem Naturschutzgebiet, weist es einen Sachmangel auf, weil es sich nur eingeschränkt für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.

2. Der Verkäufer verschweigt einen Mangel arglistig, wenn er den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde.

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