Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 23. Februar

AGB

OLG Hamm, Urteil vom 29.01.2026 - 18 U 53/25

1. Eine im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgende individuelle Änderung des Wortlauts einer (ursprünglich) gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB vorformulierten Klausel steht dem AGB-Charakter der schließlich vereinbarten Klausel nicht per se entgegen, sondern stellt lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB dar.*)

2. Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass der Hauptvertrag (Kaufvertrag) – aus welchen Gründen auch immer – nicht durchgeführt wird, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags und kann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein. Der Senat hält insoweit nicht mehr an seiner im Urteil vom 12.02.2001 - 18 U 72/00, IBRRS 2002, 1337 = IMRRS 2002, 0559, geäußerten Auffassung fest.*)

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Online seit 18. Februar

Wohnraummiete

BGH, Beschluss vom 21.01.2026 - XII ZB 142/25

1. Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135, und Urteil vom 04.02.1982 - IX ZR 88/80, IMRRS 2007, 2577 = NJW 1982, 1753).*)

2. Der Antrag ist auf Zustimmung zu einer konkret zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135).*)

3. Die Entscheidung, ob nach erfolgter Regelung der Benutzung tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.*)

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 Nachricht

Online seit 16. Februar

Immobilien

OLG Celle, Urteil vom 19.12.2025 - 4 U 156/25

1. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.

2. Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt.

3. Auch bei einer Mangelbeseitigung in Eigenregie muss sich der Verkäufer keine Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.

4. Bei einer Mangelbeseitigung in Eigenleistung geht die Offenbarungspflicht nicht derart weit, dass auch ohne Anhaltspunkte für eine nur unzureichende dauerhafte Mangelbeseitigung auf den vorherigen Mangel und die in Eigenleistung durchgeführte Mängelbeseitigung hinzuweisen ist.

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Online seit 12. Februar

Nachbarrecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.11.2025 - 9 U 92/22

1. § 27 NachbG-NW macht den Grundstückseigentümer nicht zum Garanten dafür, dass auf das Nachbargrundstück keinerlei Niederschlag von den baulichen Anlagen auf sein Grundstück gelangt.

2. Voraussetzung für den Anspruch aus §§ 27, 29 NachbG-NW ist nicht, dass das Grundstück vollständig vor Überschwemmungen geschützt ist. Eine spürbare Verminderung ist ausreichend.

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Online seit 9. Februar

Immobilien

OLG Hamm, Urteil vom 18.09.2025 - 22 U 52/24

1. Liegt das verkaufte Grundstück in einem Naturschutzgebiet, weist es einen Sachmangel auf, weil es sich nur eingeschränkt für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.

2. Der Verkäufer verschweigt einen Mangel arglistig, wenn er den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde.

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Online seit 6. Februar

Immobilien

OLG Dresden, Urteil vom 22.12.2025 - 22 U 1584/24

Grundsätzlich folgt zwar ein Recht zum Besitz aus der Pflicht zur Verschaffung des Eigentums nach dem notariellen Kaufvertrag. Ist diese Pflicht jedoch bedingt durch die vollständige Kaufpreiszahlung, rückt der Verkäufer auch nicht von dieser Bedingung ab und erfolgt die Übertragung des Besitzes allein aufgrund einer Täuschung durch den Käufer, der eine Zahlung des vollständigen Kaufpreises fälschlich vorspiegelt, kann der Käufer auf Grundlage dieser Täuschung nicht von einem berechtigten Besitz ausgehen.

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Immobilienmakler

LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2025 - 325 O 102/23

1. Für den Bestand der Provisionspflicht kommt es nicht darauf an, dass der Kaufvertrag auch umgesetzt wird, da schon der wirksame Abschluss des Grundstückskaufvertrags die Provisionspflicht des Maklerkunden auslöst (Anschluss BGH, IBR 2005, 575). Deshalb wirkt sich der Rücktritt ebenso wie die einvernehmliche Vertragsaufhebung in der Regel nicht auf die Provisionspflicht aus.

2. Anders ist jedoch die Rechtslage zu beurteilen, wenn dem Maklerkunden im Zeitpunkt der Beendigung des Kaufvertrags das Recht zustand, diesen anzufechten, da die Rückwirkung der Anfechtung dazu führen würde, dass der Kaufvertrag von vorneherein niemals wirksam zu Stande gekommen ist und deshalb auch keine Provisionspflicht besteht. Wenn aber dem Käufer eines Grundstücks ein Anfechtungsrecht neben einem Gewährleistungsrecht zusteht, dann stellt es sich für den Makler als zufällig dar, ob der Käufer von dem einen oder dem anderen Recht Gebrauch macht. Der von ihm vermittelte oder nachgewiesene Kaufvertrag trägt unabhängig von dieser Entscheidung den Makel der Anfechtbarkeit. Die gleichen Erwägungen gelten auch dann, wenn der Maklerkunde sich mit seinem Vertragspartner aufgrund eines Anfechtungsgrundes auf eine Aufhebung des Kaufvertrags verständigt (Anschluss BGH, IBR 2001, 149).

3. Eine Irrtumsanfechtung des Käufers wegen einer Eigenschaft der Sache ist konkludent ausgeschlossen, wenn die Parteien einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben (Anschluss BGH, Urteil vom 14.12.2000 - III ZR 3/00, IMRRS 2000, 0292).

4. Die Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB steht nur demjenigen zu, der durch arglistige Täuschung oder Drohung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wurde. Dabei trifft ihn die Beweislast für die Kausalität, wobei ein Anscheinsbeweis in Betracht kommt, wenn die Täuschung nach der Lebenserfahrung geeignet ist, die Willenserklärung zu beeinflussen (Anschluss BGH, Urteil vom 12.05.1995 - V ZR 34/94, IMRRS 1995, 0008).

5. § 652 BGB verlangt nicht, dass derjenige, der den Maklervertrag geschlossen hat, auch am Hauptvertrag beteiligt ist (Anschluss BGH, IBR 1998, 80). Die erforderliche personelle Kongruenz besteht auch dann, wenn den Auftraggeber mit demjenigen, der den Hauptvertrag tatsächlich abschließt, eine so enge persönliche und wirtschaftliche Beziehung verbindet, dass es Treu und Glauben widersprechen würde, wenn sich der Maklerkunde darauf berufen würde, dass er den Vertrag nicht selbst abgeschlossen habe. In gesellschaftsrechtlichen Konstellationen ist dabei maßgeblich, ob im Verhältnis zu den Parteien des Maklervertrags wirtschaftlich dieselben Gesellschafter am Hauptvertrag beteiligt sind, insbesondere wenn eine Tochtergesellschaft das Objekt erwirbt.

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Online seit 4. Februar

Immobilienmakler

BGH, Urteil vom 29.01.2026 - I ZR 129/25

Der vom Vermieter anlässlich der Vermietung von Mietwohnungen mit der Entscheidung über die Vergabe von Besichtigungsterminen oder der Auswahl von Mietinteressenten betraute Makler unterliegt dem zivilrechtlichen Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG und haftet unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 und 3 AGG auf Schadensersatz und Entschädigung.*)

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Online seit 3. Februar

Immobilienmakler

LG Hamburg, Urteil vom 20.06.2025 - 311 O 155/23

1. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, z.B. in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.

2. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen.

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