Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 30. September

IMRRS 2025, 1021

BGH, Beschluss vom 08.04.2025 - VIII ZR 17/25

1. Auch wenn der Vermieter durch das vorläufige Verbleiben des sich auf eine alters- und gesundheitsbedingten Härte berufenden Mieters in der wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnung gleichfalls nicht unerhebliche Nachteile zu vergegenwärtigen hat, indem die privilegierte Bedarfsperson - Tochter - mit ihrer vierköpfigen Familie weiterhin auf 40 m² wohnen bleiben muss, statt auf 100 m², ist im vollstreckungsbedingten Verlust der Mietwohnung ein unwiederbringlicher Nachteil zu sehen, vor dem der Mieter einstweilen, d.h. bis zur Entscheidung über eine Nichtzulassungsbeschwerde, zu schützen ist.

2. Der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter kann sich grundsätzlich nur dann darauf berufen, dass die Zwangsvollstreckung ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringe, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat.

 Volltext


IMRRS 2025, 1253

BGH, Beschluss vom 06.08.2025 - XII ZB 199/25

1. Erhebt ein Verfahrensbeteiligter Einwendungen gegen das Gutachten eines gerichtlichen Sachverständigen, hat der Tatrichter diese zu berücksichtigen.

2. Dabei ist er auch verpflichtet, sich mit einem vorgelegten Privatgutachten auseinanderzusetzen und auf die weitere Aufklärung des Sachverhalts hinzuwirken, wenn sich aus dem Privatgutachten ein Widerspruch zum Gerichtsgutachten ergeben kann. Unklarheiten, Zweifeln oder Widersprüchen hat er von Amts wegen nachzugehen.

3. Das Gericht ist gehalten, sich mit den Streitpunkten zwischen dem gerichtlichen Sachverständigengutachten und dem Privatgutachten sorgfältig und kritisch auseinanderzusetzen und die Streitpunkte zu würdigen. Insbesondere hat es zu begründen, warum es einem von ihnen den Vorzug gibt.

 Volltext

Online seit 29. September

IMRRS 2025, 1141

OLG München, Beschluss vom 25.07.2023 - 28 U 1226/23 Bau

1. Der Unternehmer muss, bevor er einem Besteller ein Angebot macht, die Umsetzbarkeit des Projekts prüfen und vorhandene Pläne und Unterlagen hierbei kritisch würdigen.

2. Führen Planungsänderungen zu Planungsmängeln und erkennt der Unternehmer dies, muss er darauf hinweisen.

3. Ein Abrechnungsverhältnis kann mit fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Mängelbeseitigungsfrist entstehen.

 Volltext


IMRRS 2025, 1248

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.09.2025 - 6 C 5023/25

1. Eine wohnwertmindernde besonders Lärm belastete Lage liegt bei einer Zweizimmerwohnung auch dann vor, wenn nur eines der beiden Zimmer Fenster zur Lärmquelle aufweist.*)

2. Kurze Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr (ÖPNV) und zur Nahversorgung können in Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1209

AG Spandau, Urteil vom 01.07.2025 - 19 C 47/24 WEG

1. Ein Beschluss, wonach der Verwaltung Entlastung erteilt werden soll, bevor die Verwaltung die Abrechnung für den maßgeblichen Zeitraum vorgelegt hat, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Wird den Eigentümern nicht aufgezeigt, mit welchen finanziellen Konsequenzen zwei unterschiedliche Berechnungsalternativen verbunden sind, ist ein Beschluss rechtswidrig.

3. Soll die Erneuerung eines Warmwasserspeichers beschlossen werden, weil eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich sei, so ist die alleinige Information, dass der Speicher schon sehr alt wäre, keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.

4. Ein Beschluss, wonach bei Einsichtnahme in Unterlagen und Belege der jeweilige Eigentümer die Kosten zu tragen habe, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

IMRRS 2025, 1257

BVerfG, Urteil vom 23.09.2025 - 1 BvR 1796/23

1. Die Berufsfreiheit nach Art. 12 Abs. 1 GG hat eine wirtschaftliche und eine auf die Entfaltung der Persönlichkeit bezogene Dimension. Sie konkretisiert das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit im Bereich der individuellen Leistung sowie der Existenzgestaltung und -erhaltung und zielt auf eine möglichst unreglementierte berufliche Betätigung ab.*)

2. Die Altersgrenze des vollendeten siebzigsten Lebensjahres nach § 47 Nr. 2 Variante 1, § 48a BNotO erreicht die mit ihr verfolgten legitimen Ziele - die Gewährleistung der Funktionstüchtigkeit der vorsorgenden Rechtspflege sowie einer (gerechten) Verteilung der Berufschancen zwischen den Generationen und den Schutz der Rechtspflege vor Gefahren durch eine altersbedingt nachlassende Leistungsfähigkeit von Notaren - infolge eines nachhaltigen Bewerbermangels im Anwaltsnotariat und der heutigen Erkenntnisse zur Bedeutung des Alters für die Berufstüchtigkeit nur noch zu einem geringen Grad und schränkt die Berufsfreiheit unverhältnismäßig ein, soweit sie das Anwaltsnotariat betrifft.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1252

BGH, Urteil vom 04.09.2025 - III ZR 96/24

1. Eine Partei, die sich für bedürftig halten darf und innerhalb der Klagefrist des § 198 Abs. 5 Satz 2 GVG einen vollständigen Prozesskostenhilfeantrag stellt, kann die Rückwirkung des § 167 ZPO in Anspruch nehmen, wenn sie nach der von ihr nicht verzögerten (positiven oder negativen) Entscheidung über den Prozesskostenhilfeantrag alles ihr Zumutbare für die alsbaldige Zustellung der Klage tut. Bei der Bestimmung der Zeit, innerhalb derer die Klageerhebung zu erfolgen hat, um noch "alsbald" zu sein, ist die Wertung des § 198 Abs. 5 Satz 2 GVG zu berücksichtigen. Entsprechend ist es der unbemittelten Partei grundsätzlich zumutbar, nach Abschluss des Prozesskostenhilfeverfahrens die Klageschrift spätestens innerhalb von sechs Monaten bei Gericht einzureichen, wobei nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalls auch eine bedeutend kürzere Zeit angemessen sein kann (Fortführung der Senatsbeschlüsse vom 29. März 2018 - III ZB 135/17, IBRRS 2018, 1463 = NJW-RR 2018, 763 und vom 30. November 2006 - III ZB 22/06, IBRRS 2007, 2470 = IMRRS 2007, 0818 = BGHZ 170, 108 sowie III ZB 23/06, IBRRS 2007, 0178 = IMRRS 2007, 0102 = VersR 2007, 711).*)

2. § 198 Abs. 5 Satz 2 GVG normiert eine prozessuale Ausschlussfrist, die eine besondere Zulässigkeitsvoraussetzung für die Entschädigungsklage darstellt.*)

3. Die Ausschlussfrist des § 198 Abs. 5 Satz 2 GVG ist keine Frist im Sinne des § 233 ZPO, weshalb bei Versäumung der Frist eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nicht in Betracht kommt.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1259

OLG Köln, Entscheidung vom 17.09.2025 - 11 U 118/23

Eine Streitverkündungsschrift zur Sicherung des Gesamtschuldnerregresses eines wegen eines Mangels in Anspruch genommenen Unternehmers, die keine konkreten Ausführungen zu dem Mangel enthält, der dem Streitverkündeten vorgeworfen wird, entspricht nicht den Anforderungen des § 73 ZPO zur Angabe des Grundes der Streitverkündung und ist nicht geeignet, die Verjährung zu hemmen.*)

 Volltext

Online seit 26. September

IMRRS 2025, 1210

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.06.2025 - 74 C 5002/24

1. Die Einholung mehrerer Angebote ist regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellung des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können.

2. Der einzelne Wohnungseigentümer muss die Möglichkeit erhalten, vor der Eigentümerversammlung von den Angeboten Kenntnis zu nehmen und eigene Vorschläge einbringen zu können.

 Volltext


IMRRS 2025, 1227

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.07.2025 - 3 U 25/24

1. Zu den Grundpflichten des Rechtsanwalts gehören die Pflicht zur Belehrung über das Ergebnis einer Sach- und Rechtsprüfung und die Pflicht, Schäden des Mandanten zu verhüten. Der Rechtsanwalt muss verhindern, dass dem Auftraggeber rechtliche Nachteile durch Zeitablauf entstehen und dafür Sorge tragen, dass die Rechte des Mandanten gegen eine drohende Verjährung gesichert werden.

2. Soll der Rechtsanwalt einen Anspruch klageweise geltend machen, ist er zu einem umfassenden Tatsachenvortrag verpflichtet und muss bei rechtlichen Zweifeln versuchen, das Gericht von der Richtigkeit seiner Ansicht zu überzeugen. Er hat die zugunsten seiner Partei sprechenden tatsächlichen und rechtlichen Gesichtspunkte so umfassend wie möglich darzustellen, damit das Gericht sie bei seiner Entscheidung berücksichtigen kann.

3. Ein mit verkehrsüblicher Sorgfalt arbeitender Rechtsanwalt kann ohne sonderliche Mühe erkennen, dass für die Frage des Zugangs des Schreibens eins Mahngerichts die Vermutung des § 270 ZPO gilt, und auch, welche Mittel der Glaubhaftmachung ihm als Rechtsanwalt für eigene Wahrnehmungen zur Verfügung stehen, nämlich die anwaltliche Versicherung.

 Volltext


IMRRS 2025, 1242

BGH, Urteil vom 24.06.2025 - VI ZR 204/23

1. Im Hinblick auf die dem Tatrichter bei der Bemessung der Schadenshöhe gemäß § 287 Abs. 1 ZPO zustehenden Freiheiten genügt es den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn der Kläger die Höhe des von ihm geforderten Ersatzes materiellen Schadens in das Ermessen des Gerichts stellt, zugleich aber einen Mindestbetrag sowie die tatsächlichen Grundlagen für die Schadensschätzung angibt.*)

2. Einem Kläger, der mit einem von zwei Sachanträgen voll obsiegt hat und mit dem anderen unterlegen ist, ist wegen der in der Abweisung liegenden Beschwer die Berufungsinstanz eröffnet, dies zwar zu dem Zweck, um sich gegen die Abweisung zu wehren, aber mit der Folge, dass er auch den zuerkannten Anspruch erweitern kann.*)

3. Begehrt eine Partei gemäß § 256 ZPO die Feststellung, es handele sich bei einer Forderung um eine Verbindlichkeit aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung, ist Streitgegenstand die Frage, ob ein entsprechendes Rechtsverhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner besteht. Das Gericht muss dann klären, ob dem Gläubiger ein materiell-rechtlicher Anspruch aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung zusteht. Es kann sich nicht darauf beschränken zu prüfen, ob der Schuldner im Hinblick auf die geltend gemachte Forderung vorsätzlich gehandelt hat.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1240

LG Berlin II, Beschluss vom 11.09.2024 - 64 S 51/22

1. Tragen die Mieter schlüssig vor, die geltend gemachten Schadenersatzansprüche seien gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt, so hat der Vermieter seinerseits schlüssig darzutun, dass seine Klage die Verjährungsfrist gewahrt habe. Weist das Gericht im Verhandlungstermin darauf hin, dass dazu die bloße Angabe des Monats der Wiederinbesitznahme der Wohnung nicht ausreiche, muss der Vermieter das konkrete Datum der Inbesitznahme der Wohnung angeben oder dartun, aus welchen Gründen ihm eine sofortige Erklärung i.S.d. § 139 Abs. 5 ZPO unmöglich sei. Wenn er dies schuldhaft versäumt, stehen die Präklusionsvorschriften der §§ 529, 531 ZPO der nachträglichen Substanziierung seines Vortrags im Berufungsrechtszug entgegen.*)

2. Bleibt streitig, ob der Vermieter den behaupteten Zeitpunkt der Wiederinbesitznahme der Wohnung im ersten Rechtszug hinreichend eingegrenzt hat, vermag der Tatbestand zwar nicht gem. § 314 ZPO zu beweisen, dass der Vortrag nicht erfolgt sei. Wenn das erstinstanzliche Gericht seine Entscheidung gerade auf die unterbliebene Konkretisierung des Vorbringens stützt, stellt sich das Schweigen des Tatbestands und des Protokolls der mündlichen Verhandlung aber als gewichtiges Indiz für das tatsächliche Ausbleiben des Sachvortrags dar.*)

 Volltext

Online seit 25. September

IMRRS 2025, 1224

BVerwG, Urteil vom 17.06.2025 - 4 C 3.24

1. Ein Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne von § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 463 BGB liegt dann vor, wenn die Vertragsparteien jeweils selbständige Rechtsträger sind.*)

2. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB muss die "bezweckte Verwendung des Grundstücks" bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sein.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1218

LG Berlin II, Urteil vom 17.07.2025 - 64 S 15/24

1. Der Abschluss eines Mietvertrags mit einer gem. §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin gem. § 280 Abs. 1 BGB dar, die ihre Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet (Anschluss BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz. 116, IMRRS 2020, 0676 = BGHZ 225, 352 ff.).*)

2. Innerhalb des seit dem 01.10.2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB verfolgt. Dieses Metier stellt sich - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen - als besonders schwierig dar. Soweit die Inkassodienstleistungen automatisiert erbracht werden, spricht dies nicht entscheidend für den Ansatz einer geringeren Gebühr; denn die dazu genutzten Algorithmen und Plattformen wurden aufwändig entwickelt und bedürfen ständiger Pflege (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23, IMRRS 2025, 0532).*)

3. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23, IMRRS 2025, 0532)*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1234

BGH, Beschluss vom 20.08.2025 - VII ZB 16/24

1. Ein elektronisches Dokument, das aus einem besonderen elektronischen Anwaltspostfach versandt wird und nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist, ist nur dann auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht, wenn die das Dokument signierende und damit verantwortende Person mit der des tatsächlichen Versenders übereinstimmt (Anschluss an BGH, Beschluss vom 07.05.2024 - VI ZB 22/23, IBRRS 2024, 1851 = IMRRS 2024, 0782; BGH, IBR 2024, 264; BGH, IBR 2023, 106).*)

2. Eine Partei darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass ihre Schriftsätze alsbald nach ihrem Eingang bei Gericht zur Kenntnis genommen werden und offensichtliche äußere formale Mängel dabei nicht unentdeckt bleiben. Unterbleibt ein gebotener Hinweis des Gerichts, ist der Partei Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er bei ordnungsgemäßem Geschäftsgang so rechtzeitig hätte erfolgen müssen, dass es der Partei noch möglich gewesen wäre, die Frist zu wahren.*)

3. Mit Blick auf den Transfervermerk einschließlich des darin enthaltenen "Vertrauenswürdigen Herkunftsnachweises" besteht eine einfache und wenig Zeitaufwand erfordernde Möglichkeit zu prüfen, ob ein aus einem besonderen elektronischen Anwaltspostfach versandter Schriftsatz einfach elektronisch signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg bei Gericht eingereicht wurde. Hierzu gehört für den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle auch die Prüfung, ob die Person, die das Dokument elektronisch signiert hat, mit derjenigen identisch ist, die Inhaberin des besonderen elektronischen Anwaltspostfachs ist.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1228

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.09.2025 - 6 W 25/25

Eine (sofortige) Beschwerde gegen die nach § 348 Abs. 3 ZPO getroffene Zwischenentscheidung (über die Übernahme des Rechtsstreits durch die Kammer) ist grundsätzlich unabhängig davon nicht statthaft, ob eine willkürliche Beurteilung vorliegt. Dem in Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verankerten Recht auf den gesetzlichen Richter lässt sich ausreichend Rechnung tragen, indem seine Verletzung, soweit geboten, mit dem Rechtsmittel gegen die Endentscheidung gerügt und korrigiert werden kann.*)

 Volltext

Online seit 24. September

IMRRS 2025, 1217

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.07.2025 - 10 U 78/25

1. Ein gewerblicher Mieter, dessen Betrieb wegen hoheitlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beschränkt war, kann grundsätzlich nicht nach § 313 BGB verlangen, dass der mit einer festen Laufzeit abgeschlossene Mietvertrag dahin angepasst wird, dass die Laufzeit des Vertrags verlängert wird.*)

2. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Mieter detailliert darlegt, welche konkreten pandemie-bedingten Nachteile ihm entstanden sind und dass ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0988

LG Köln, Urteil vom 21.05.2025 - 13 S 202/23

1. Bienenhaltung kann ein Nachbargrundstück beeinträchtigen, wenn es zu einer Anwesenheit zahlreicher Bienen sowie zu Ausscheidungen derselben bzw. das Versterben vieler Bienen auf dem Grundstück kommt. Der Anspruchsgegner muss nachweisen, dass diese Immissionen die Benutzung des Grundstücks des Anspruchstellers nicht oder nur unwesentlich behindern.

2. Eine Gleichheit im Unrecht gibt es nicht.

 Volltext


IMRRS 2025, 1225

BGH, Urteil vom 11.09.2025 - III ZR 274/23

1. In den Fällen der Drittschadensliquidation ist der Inhaber der verletzten Rechtsstellung grundsätzlich zur Aufrechnung gegenüber dem Schädiger berechtigt.*)

2. Das Aufrechnungsverbot des § 394 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 850 Abs. 1 und 2, § 850c Abs. 1 ZPO kann auch dann bestehen, wenn die vergüteten Dienstleistungen (§ 850 Abs. 2 ZPO) von einem freiberuflich Tätigen erbracht werden (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Dezember 1977 - II ZR 219/75, WM 1978, 109 und vom 5. Dezember 1985 - IX ZR 9/85, BGHZ 96, 324 sowie Beschluss vom 20. Mai 2015 - VII ZB 50/14, NJW-RR 2015, 1406).*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1222

BGH, Beschluss vom 06.08.2025 - XII ZB 103/25

1. Eine Fristversäumung ist auch in den Fällen einer unrichtigen Rechtsbehelfsbelehrung nicht unverschuldet, wenn diese offenkundig falsch gewesen ist und deshalb - ausgehend von dem bei einem Rechtsanwalt vorauszusetzenden Kenntnisstand - nicht einmal den Anschein der Richtigkeit zu erwecken vermochte.

2. Ein Gericht ist nur unter besonderen Umständen gehalten, einer drohenden Fristversäumnis seitens der Beteiligten entgegenzuwirken. Es darf allerdings nicht sehenden Auges zuwarten, bis der Beteiligte Rechtsnachteile erleidet. Dabei ist es jedoch grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn der Richter die Zulässigkeitsvoraussetzungen eines Rechtsmittels nicht zeitnah nach dessen Eingang, sondern erst bei der Bearbeitung des Falls und gegebenenfalls nach Ablauf der Fristen überprüft.

IMRRS 2025, 1226

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 18.03.2025 - 12 RL 1/25

Die Ablehnung eines Richters wegen Befangenheit kann auch im Anhörungsrügeverfahren zulässig sein.*)

 Volltext

Online seit 23. September

IMRRS 2025, 1136

AG Pankow, Urteil vom 11.06.2025 - 2 C 2/25

1. Eine Klage auf Feststellung der deliktischen Verpflichtung eines Schädigers zum Ersatz künftiger Schäden ist zulässig, wenn die Möglichkeit eines Schadenseintritts besteht. Ein Feststellungsinteresse ist nur zu verneinen, wenn aus Sicht des Geschädigten bei verständiger Würdigung kein Grund besteht, mit dem Eintritt eines Schadens wenigstens zu rechnen.

2. Eine Mietwohnung, in der die Mieterin durch eine versteckte Kamera im Badezimmer beim Duschen gefilmt wird, ist nicht für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, weil durch die Aufnahmen der versteckten Kamera keinerlei Intim- und Privatsphäre der Mieterin mehr besteht.

3. Solche Filmaufnahmen berechtigen die Mieterin zur fristlosen Kündigung und der Vermieter hat ihr die Mietdifferenz einer teureren Ersatzwohnung zu ersetzen.

4. Sie hat auch einen Anspruch auf Schmerzensgeld i.H.v. 2.000 Euro.

 Volltext


IMRRS 2025, 1067

LG München I, Urteil vom 27.08.2025 - 1 S 3380/25 WEG

1. Die Vergütung in den verschiedenen Angeboten lässt sich nicht immer direkt vergleichen, da zwischen Verträgen mit einer Pauschalvergütung und Verträgen zu unterscheiden ist, in denen die Vergütung des Verwalters in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt ist, und ein Angebotsvergleich daher nur unter Auseinandersetzung mit den jeweiligen Vergütungsgestaltungen und dem Leistungsumfang der Angebote möglich ist. In der Eigentümerversammlung steht regelmäßig nicht genügend Zeit zur Verfügung, um sich sachgerecht mit den jeweiligen Angeboten zu befassen.

2. Eine Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss ist erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.

3. Auf die Diskussion einer umfangreichen Sanierungsmaßnahme kann sich der Wohnungseigentümer nur vorbereiten, wenn die Verwaltung ihm Unterlagen zur Verfügung stellt, und zwar die zur Diskussion stehenden Angebote oder eine Auswertung dieser Angebote.

4. Soll erstmals über eine Sonderumlage beschlossen werden, werden sich die Wohnungseigentümer ohne eine etwas ausführlichere Erläuterung zur Notwendigkeit der Umlage nicht sachgerecht vorbereiten können.

 Volltext


IMRRS 2025, 1214

OLG Celle, Beschluss vom 26.08.2025 - 2 ORs 96/25

Ein Rechtsanwalt und Mediator handelt pflichtwidrig gemäß § 356 StGB, wenn er nach dem Scheitern einer Mediation eine der Parteien gerichtlich vertritt.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1215

OLG Brandenburg, Beschluss vom 29.07.2025 - 5 U 5/25

1. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger für unrichtig hält und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Erforderlich und ausreichend ist die Mitteilung der Umstände, die aus der Sicht des Berufungsklägers den Bestand des angefochtenen Urteils infrage stellen. Ungenügend sind allgemein gehaltene, pauschale oder formelhafte Angriffe.

2. Erforderlich ist, dass der unterzeichnende Anwalt die Berufungsbegründung selbständig prüft und aufgrund der Prüfung die volle Verantwortung für den Schriftsatz übernimmt. Unterzeichnet ein Rechtsanwalt eine Berufungsbegründung, so ist hiervon im Grundsatz auszugehen. Ausnahmsweise gilt dies jedoch dann nicht, wenn sich der Anwalt von dem Inhalt distanziert oder nach den Umständen außer Zweifel steht, dass er den Schriftsatz ohne eigene Prüfung unterschrieben hat (hier Ausnahmefall bejaht).

 Volltext

Online seit 22. September

IMRRS 2025, 1180

AG Hamburg, Urteil vom 05.04.2024 - 49 C 352/22

1. Der Vermieter kann dem Mieter nicht entgegenhalten, an einer Vereinbarung des Mieters mit dem Voreigentümer über einen bestimmten Minderungsbetrag nicht beteiligt gewesen zu sein.

2. Die Minderungshöhe bei einem defekten Fahrstuhl ist auch von der Lage der Wohnung des Mieters abhängig. Ein Mieter im 2. OG kann weniger mindern als ein Mieter aus dem 5. OG.

3. Eine einer Minderung widersprechende Verweigerung des Mieters der Mängelbeseitigung setzt voraus, dass die Mängelbeseitigung in einer duldungspflichtigen Art und Weise dem Mieter angeboten gewesen ist.

4. Erst mit Zugang der Abrechnung bei der Mieterseite wird ein Nachforderungsanspruch fällig.

 Volltext


IMRRS 2025, 1216

OLG Schleswig, Urteil vom 18.07.2025 - 12 U 73/24

In Gewerberaummietverhältnissen müssen Mieter weiterhin die Originalbelege einsehen dürfen, eine digitale Kopie reicht nicht. § 556 Abs. 4 Satz 2 BGB, der regelt, dass der Vermieter die Belege auch elektronisch bereitstellen darf, betrifft unmittelbar nur die Wohnraummiete. Auf die gewerbliche Vermietung findet er keine entsprechende Anwendung - schon gar nicht rückwirkend.

 Volltext


IMRRS 2025, 1223

BGH, Urteil vom 01.07.2025 - VI ZR 278/24

Zur Umsatzsteuer als Schaden der Bundesrepublik Deutschland bei der Beseitigung von Unfallschäden an einer Autobahn beim sogenannten "A-Modell".*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1213

BGH, Beschluss vom 20.08.2025 - XII ZB 69/25

1. Das Verschulden des Prozess- oder Verfahrensbevollmächtigten einer Partei oder eines Beteiligten an einer Fristversäumung kann nur bei einem anderweitigen - der Partei oder dem Beteiligten nicht zuzurechnenden - Ereignis entfallen, das ursächlich für die Fristversäumung geworden ist (im Anschluss an BGH Beschlüsse vom 17.06.2025 - VIII ZB 54/24, IBRRS 2025, 1852 = IMRRS 2025, 0914, und vom 09.05.2019 - IX ZB 6/18, IBR 2019, 464).*)

2. Die Versäumung einer Mitteilung des Aktenzeichens des Beschwerdeverfahrens durch das Beschwerdegericht entbindet den Verfahrensbevollmächtigten des Beschwerdeführers nicht von der Verpflichtung zur Einreichung der Beschwerdebegründung beim Beschwerdegericht.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1219

OLG Hamm, Beschluss vom 23.06.2025 - 7 U 72/24

Die Zurückweisung einer Berufung gem. § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO bedarf keiner weitergehenden Begründung, wenn auf den zuvor ergangenen Hinweisbeschluss keine Stellungnahme erfolgt ist.

 Volltext


IMRRS 2025, 1146

VG Bremen, Urteil vom 04.06.2025 - 4 K 948/24

1. Zur (beschränkten) Akteneinsicht in eine Bauakte nach dem BremIFG.*)

2. Aufzeichnungen, die eine Bauaufsicht im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erstellt oder erhält, sind amtliche Informationen.

3. Aus diesen Informationen können Auskünfte nach dem Landesinformationsfreiheitsgesetz verlangt werden.

 Volltext

Online seit 19. September

IMRRS 2025, 1182

LG Essen, Urteil vom 06.03.2025 - 10 S 211/24

Droht der Mieter damit, seine "Knarre" zu holen und die Tochter des Vermieters "abzuknallen", rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

 Volltext


IMRRS 2025, 1178

LG Berlin, Urteil vom 18.05.2022 - 64 S 249/20

1. Ist die Wohnung wegen notwendiger Instandsetzungsarbeiten unbenutzbar und die Miete daher auf null gemindert, so kann die Mieterin zwar dem Grunde nach Erstattung der ihr durch die Anmietung einer Ersatzunterkunft entstehenden Kosten beanspruchen. Unabhängig davon, ob sie diese Kosten gemäß § 555a Abs. 3 BGB als Aufwendungen oder nach § 536a Abs. 1 BGB als Schaden qualifiziert, muss sie sich aber die auf Grund der Mietminderung ersparten Mietzahlungen anrechnen lassen, da es sonst zu einer unbilligen Überkompensation käme. Bleiben die Kosten für die Ersatzunterkunft hinter der Vertragsmiete zurück, steht der Mieterin ein Erstattungsanspruch nur insoweit zu, als sie darlegen kann, dass der Nutzen der Ersatzunterkunft drastischer hinter dem vertragsgemäßen Nutzen der Wohnung zurückblieb als die Aufwände für ihre Beschaffung hinter der vertragsgemäßen Miete. (Entgegen/Abgrenzung LG Berlin - 67 S 336/20 -, Urt. v. 25.03.2021).*)

2. Die Installation von Fensterschlössern, Stangenschloss und Überwachungskameras zu Kosten von mehr als 3.500,00 Euro mag sich angesichts der Einrüstung des Miethauses mit einem Baugerüst als sinnvolle Sicherungsmaßnahme einordnen lassen. Es handelt sich aber nicht um Aufwendungen, die ein von Sanierungsarbeiten betroffener Mieter im Sinne des § 555a Abs. 3 BGB unbedingt machen "muss".*)

3. Erleidet eine Mieterin durch Kontakt mit schon zu Mietbeginn in der Wohnung vorhandenen künstlichen Mineralfasern allergische Reaktionen, die zwar ihren Auswirkungen nach nicht mit einem anaphylaktischen Schock mit Atemnot zu vergleichen, aber prinzipiell unbeherrschbar sind und zu Anschwellungen an Gesicht und Körper führen, kann ein Schmerzensgeld von 1.000,00 Euro angemessen sein. Macht die Mieterin geltend, sie sei durch den Kontakt mit den Schadstoffen und die Vorenthaltung der Wohnung auch psychisch betroffen, rechtfertigt dies nicht ohne weiteres die Einholung eines Sachverständigengutachtens, um ihrer weiter gehenden Schmerzensgeldforderung nachzugehen. Vielmehr bedarf es der Vorlage eines ausführlichen ärztlichen Attests, um eine psychische Beeinträchtigung mit Krankheitswert hinreichend substantiiert darzulegen.*)

4. Kann die Mieterin keine signifikant über das allgemeine Lebensrisiko hinausgehende Gefahr aufzeigen, dass sie auf Grund der Schadstoffbelastung der Wohnung zukünftig in physischer oder psychischer Hinsicht erkranken werde, so ist ihre auf Feststellung der Ersatzpflicht des Vermieters für zukünftige immaterielle Schäden gerichtete Klage unzulässig.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1185

OLG Oldenburg, Beschluss vom 12.08.2025 - 14 W 35/25

1. Ein selbstständiges Beweisverfahren ist ungeachtet des Inhalts und der Qualität des Gutachtens jedenfalls dann beendet, wenn der Gutachter sich zu den gestellten Beweisfragen geäußert hat und innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach der mündlichen Anhörung keine Anträge einer Partei zur Ergänzung des Gutachtens gestellt werden.

2. Welcher Zeitraum angemessen ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls.

3. Der Beitritt eines Streitverkündeten nach Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens führt nicht zu dessen Wiederaufleben.

 Volltext

Online seit 18. September

IMRRS 2025, 1207

OLG München, Beschluss vom 20.01.2025 - 19 U 2746/24

1. Abrechnungsverträge von Wohnungseigentümergemeinschaften mit Messfirmen sind regelmäßig Verträge mit Schutzwirkung zu Gunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.*)

2. Die Grundsätze der Drittschadensliquidation finden hierauf keine Anwendung.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1211

KG, Beschluss vom 05.08.2025 - 7 U 57/25

1. Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes angesichts dessen Eilcharakters nur ausnahmsweise in Betracht, etwa bei großer Wahrscheinlichkeit des Rechtsmittelerfolgs.*)

2. Die Monatsfrist der Vollziehungsfrist gemäß § 929 Abs. 2 ZPO beginnt mit der Verkündung des Urteils und nicht erst mit der Zustellung einer Urteilsausfertigung.*)

3. Die Vollziehungsfrist aus § 929 Abs. 2 ZPO kann auch dann gewahrt sein, wenn der Verfügungskläger innerhalb der Frist eine formlose Abschrift der einstweiligen Verfügung im Parteibetrieb zustellt und damit von der einstweiligen Verfügung Gebrauch macht. Die bloße Aufforderung, der erstrittenen Urteilsverfügung nachzukommen, stellt keine ausreichende verbindliche Bestätigung des Vollziehungswillens dar.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1212

OLG München, Beschluss vom 23.07.2025 - 9 W 808/25 Bau

Das Ablehnungsgesuch eines Streithelfers gegen den gerichtlichen Sachverständigen ist unzulässig, wenn es im Widerspruch zum Prozessverhalten der unterstützten Hauptpartei steht.

 Volltext

Online seit 17. September

IMRRS 2025, 1170

AG Itzehoe, Beschluss vom 22.02.2025 - 92 C 112/24

Das mehrfache/wiederholte Abbrennen von Feuerwerkskörpern u.a. auf dem Balkon der Mietwohnung berechtigt nach erfolgloser Abmahnung zur Kündigung aus wichtigem Grund.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1167

LG Wuppertal, Urteil vom 24.03.2025 - 17 O 260/23

1. Der mietvertragliche Überlassungsanspruch verjährt während der Mietzeit nicht.*)

2. Wenn der vormalige Eigentümer "die zu erstellenden Mieträume [...] vermietet", und im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter dem Mieter das Einreichen eines Bauantrags und die Baugenehmigung mitzuteilen hat, liegt die Errichtungspflicht allein beim Vermieter.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1132

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2025 - 12 W 15/25

1. Im Erkenntnisverfahren sind an die Voraussetzungen der öffentlichen Zustellung wegen der besonderen Bedeutung der Zustellung für die Gewährung rechtlichen Gehörs hohe Anforderungen zu stellen.*)

2. Der Insolvenzverwalter hat alle geeigneten und ihm zumutbaren Nachforschungen zur Feststellung des Aufenthaltes des Anspruchsgegners anzustellen und dies gegenüber dem Gericht darzulegen.*)

3. Der Einwand der fehlenden Erstattungsfähigkeit der durch die Nachforschungen entstehenden Kosten ist vor dem Hintergrund der einschneidenden Folgen einer öffentlichen Zustellung sowie der grundsätzlichen Erstattungsmöglichkeit etwa von Detektivkosten nach § 4 Abs. 1 Satz 3 InsVV und von Reisekosten nach § 4 Abs. 2 Satz 1 InsVV im Regelfall nicht begründet.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1208

VGH Bayern, Beschluss vom 20.08.2025 - 20 B 25.477

1. Versendet ein Rechtsanwalt fristwahrende Schriftsätze über das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) an das Gericht, hat er in seiner Kanzlei das zuständige Personal dahingehend zu belehren, dass stets der Erhalt der automatisierten Eingangsbestätigung zu kontrollieren ist. Er hat zudem diesbezüglich zumindest stichprobenweise Überprüfungen durchzuführen.

2. Ein Gericht, bei dem ein Verfahren anhängig gewesen ist, ist verpflichtet, fristgebundene Schriftsätze für ein Rechtsmittelverfahren, die bei ihm eingereicht werden, an das zuständige Rechtsmittelgericht weiterzuleiten.

3. Ist ein solcher Schriftsatz so zeitig eingereicht worden, dass die fristgerechte Weiterleitung an das Rechtsmittelgericht im ordentlichen oder ordnungsgemäßen Geschäftsgang ohne weiteres erwartet werden kann, ist der Partei Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn der Schriftsatz nicht rechtzeitig an das Rechtsmittelgericht gelangt.

4. Ein Beteiligter kann nicht erwarten, dass ein Gericht, das nicht Vorinstanz war und damit mit der Sache bisher nicht befasst war, binnen eines Arbeitstages die Angelegenheit prüft und den Schriftsatz noch am selben Tag an das zuständige Rechtsmittelgericht weiterleitet.

 Volltext


IMRRS 2025, 1198

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.08.2025 - 19 W 58/23

Ein selbständiges Beweisverfahren begründet keine gerichtliche Anhängigkeit i. S. v. Nr. 1900 KV GKG.*)

 Volltext

Online seit 16. September

IMRRS 2025, 1201

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.07.2025 - 24 U 82/24

1. Ein Aufrechnungsverbot ist bei Gewerberaummiete formularvertraglich möglich.

2. Sondervereinbarungen sind das Ergebnis mündlicher Abreden vor Vertragsabschluss, was hierin fehlt, gab es vorher nicht.

3. Verspätetes Vorbringen, § 296a ZPO, bleibt als neues Vorbringen im Berufungsrechtszug regelmäßig unbeachtlich, vgl. § 531 Abs. 2 ZPO.

 Volltext


IMRRS 2025, 1204

LG Köln, Urteil vom 12.12.2024 - 29 S 58/24

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Hieran ändert es nichts, dass jedenfalls die Erneuerung der Fensterrahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen ist.

 Volltext


IMRRS 2025, 1206

BGH, Urteil vom 01.07.2025 - VI ZR 147/24

Zur Umsatzsteuer als Schaden der Bundesrepublik Deutschland bei der Beseitigung von Unfallschäden an einer Autobahn beim sogenannten "A-Modell".*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1203

BGH, Beschluss vom 31.07.2025 - III ZB 85/23

1. Eine Berufung ist unzulässig, wenn sie den in erster Instanz erhobenen Klageanspruch nicht wenigstens teilweise weiterverfolgt, also - im Falle einer erstinstanzlichen Klageabweisung - deren Richtigkeit gar nicht in Frage stellt, sondern lediglich im Wege der Klageänderung einen neuen, bislang nicht geltend gemachten Anspruch zur Entscheidung stellt.

2. Eine zulässige Berufung liegt jedoch vor, wenn ein Berufungskläger vor dem Berufungsgericht geltend macht, das Gericht erster Instanz habe seine Hinweispflicht nach § 139 ZPO verletzt und bei Erfüllung der Hinweispflicht hätte er seine Klage schon in erster Instanz entsprechend geändert.

3. Greift die Verfahrensrüge (hier: Verletzung der Hinweispflicht) durch, ist die weitere Folge, dass an die Sachdienlichkeit einer Klageänderung in der Berufungsinstanz keine strengeren Anforderungen gestellt werden können als diejenigen, die für eine solche in erster Instanz gelten.

 Volltext


IMRRS 2025, 1205

BGH, Beschluss vom 30.07.2025 - XII ZB 207/25

1. Maßgeblich für die Verwertbarkeit eines in einem anderen Verfahren eingeholten Sachverständigengutachtens nach § 411a ZPO ist, dass dieses auf gerichtliche Anordnung erstellt worden ist.*)

2. Die Verwertung eines in einem anderen Verfahren eingeholten Sachverständigengutachtens ist nur dann zulässig, wenn es entsprechend § 411 a ZPO in das Verfahren eingeführt und dem Betroffenen Gelegenheit gegeben worden ist, zu den Ausführungen des zu verwertenden Gutachtens in dem vorliegenden Verfahren Stellung zu nehmen. Beabsichtigt das Gericht, von der Möglichkeit des § 411 a ZPO Gebrauch zu machen, muss es den Beteiligten vor der Anordnung der Verwertung des Gutachtens rechtliches Gehör gewähren (vgl. Senatsbeschlüsse vom 07.02.2024 - XII ZB 130/23 -, IBRRS 2024, 1225, und vom 08.07.2020 - XII ZB 68/20 -, IBRRS 2020, 2370).*)

 Volltext

Online seit 15. September

IMRRS 2025, 1200

AG Hannover, Urteil vom 10.09.2025 - 465 C 781/25

Beleidigt der Mieter seinen Vermieter in rassistischer und menschenverachtender Weise, kann dies eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1168

LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2025 - 1 S 23/24

1. Im Rahmen der Abwägung der Rechtsgüter der betroffenen Wohnungseigentümer ist zu berücksichtigen, dass die monierten und zu unterlassenden Fotoaufnahmen auf einem Privatgrundstück, auf dem niemand damit rechnen muss, von Dritten ungefragt fotografiert zu werden, gemacht wurden. Dies gilt insbesondere für das eigene Sondereigentum der fotografierten Person.*)

2. Fotoaufnahmen sowie Videoüberwachungen sind nur im Bereich des eigenen Sondereigentums des Fotografierenden "zur Beweissicherung" zulässig.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1137

OLG Brandenburg, Beschluss vom 05.06.2025 - 5 W 110/23

1. Der als Begünstigte einer Vormerkung genannte Preußische Staat (Finanzverwaltung) wurde formell ersatzlos aufgelöst und ist damit völkerrechtlich untergegangen.

2. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 BImAG wurde der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben das Eigentum an allen Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und beschränkten dinglichen Rechten der Bundesrepublik Deutschland im Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen übertragen. Gemäß § 2 Abs. 6 BImAG ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben bevollmächtigt, die Bundesrepublik im Rechtsverkehr zu vertreten und antragsberechtigt im Sinne der Grundbuchordnung.

3. Erklärungen einer Behörde, aufgrund derer eine Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Die Wahrung der Form des § 29 Abs. 3 GBO begründet die Vermutung einer in diesem Sinne ordnungsgemäßen Errichtung der Urkunde. Die vorgelegte, einfache Kopie einer Löschungsbewilligung genügt diesen Anforderungen nicht.

 Volltext