Immobilien- und Mietrecht.

Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten
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IMRRS 2025, 0024
OLG München, Beschluss vom 06.11.2024 - 28 U 4178/23 Bau
Muss ein Bauteil regelmäßig gewartet werden, um nach Abnahme das zeitnahe Entstehen eines Mangels auszuschließen, muss der Bauträger die Erwerber auf die Wartungsbedürftigkeit hinweisen. Unterlässt er dies, liegt ein Mangel vor.

IMRRS 2025, 0206

LG München I, Urteil vom 09.08.2024 - 14 S 16755/23
1. Wird die Kündigung nicht durch eine Personengesellschaft als Ersterwerberin vor Begründung von Wohnungseigentum ausgesprochen, sondern erst durch die Zweiterwerber als natürliche Personen nach Umwandlung des Wohnraums in Wohnungseigentum, so ist § 577a Abs. 1 einschlägig. Die Frist beginnt mit dem Zweiterwerb.
2. Der Erwerber des Eigentums muss, um § 577a Abs. 2a zu genügen, selbst Gesellschafter der Personengesellschaft (gewesen) sein, die ursprünglich den vermieteten Wohnraum erwarb.

IMRRS 2025, 0203

AG Remscheid, Urteil vom 02.05.2024 - 7 C 5/24
1. Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Das gilt auch, wenn der Mitmieter (Wohnungsnachbar) auf seinem Balkon raucht.
2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der gestörte Mieter entweder gar nicht verhindern kann, dass Rauch oder sonstige Gerüche aus der anderen Wohnung in die eigene Wohnung dringt oder wenn es ihm nahezu unmöglich ist, diesen Rauch oder diese Gerüche durch Lüften wieder aus der Wohnung herauszubekommen.

IMRRS 2025, 0207

BGH, Urteil vom 06.02.2025 - IX ZR 181/23
1. Können nach den einem Anspruchsteller bekannten Umständen Aussonderungsansprüche oder Ersatzaussonderungsansprüche hinsichtlich bestimmter Forderungen bestehen, kann dieser vom Insolvenzverwalter Auskunft verlangen, wenn die weitere Frage, ob Ansprüche wirklich bestehen und gegebenenfalls in welchem Umfang, von Umständen abhängt, über die nur der Insolvenzverwalter Kenntnis hat und zu denen er die Auskunft unschwer, das heißt ohne unbillig belastet zu sein, zu geben vermag, während der Anspruchsteller über diese Umstände in entschuldbarer Weise im Ungewissen ist und er sich die notwendigen Kenntnisse nicht in zumutbarer Weise selbst beschaffen kann.
2. Arbeits- und Zeitaufwand des Auskunftspflichtigen und schutzwürdiges Interesse des Auskunftsberechtigten müssen in einem ausgewogenen Verhältnis zueinanderstehen. Die Voraussetzungen für eine Einschränkung der Auskunftspflicht muss der Verwalter jedoch im Einzelnen und bezogen auf die jeweiligen Tatsachen darlegen, deren Mitteilung der Auskunftsberechtigte verlangt.

IMRRS 2025, 0205

BGH, Beschluss vom 23.01.2025 - I ZB 39/24
Gegen den Beschluss eines Landgerichts, mit dem es einen Rechtsstreit bis zur Entscheidung über ein Vorabentscheidungsersuchen eines anderen Gerichts an den Gerichtshof der Europäischen Union entsprechend § 148 Abs. 1 ZPO aussetzt, ist die sofortige Beschwerde gem. § 252 ZPO statthaft.*)

IMRRS 2025, 0192

BGH, Beschluss vom 21.01.2025 - XI ZB 26/23
1. Der Streitgegenstand wird durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und den Lebenssachverhalt (Anspruchsgrund), aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet, bestimmt.
2. Vom Streitgegenstand werden alle materiell-rechtlichen Ansprüche erfasst, die sich im Rahmen des gestellten Antrags aus dem zur Entscheidung unterbreiteten Lebenssachverhalt herleiten lassen.
3. Nur ein Streitgegenstand ist gegeben, wenn der Tatsachenstoff nicht sinnvoll auf verschiedene eigenständige, den Sachverhalt in seinem Kerngehalt verändernde Geschehensabläufe aufgeteilt werden kann, selbst wenn diese einer eigenständigen rechtlichen Bewertung zugänglich sind.
4. Eine Mehrheit von Streitgegenständen liegt jedoch dann vor, wenn die materiell-rechtliche Regelung die zusammentreffenden Ansprüche durch eine Verselbständigung der einzelnen Lebensvorgänge erkennbar unterschiedlich ausgestaltet.

Online seit gestern
IMRRS 2025, 0200
OLG Köln, Urteil vom 27.08.2024 - 4 U 75/23
1. Liegt ein Empfangsbekenntnis vor, erbringt dies den Beweis für den Zeitpunkt der Entgegennahme durch den Prozessbevollmächtigten, zwar ist ein Gegenbeweis zulässig, das reine Bestreiten des Zugangs erst an diesem Tag genügt indes nicht.
2. Ist dem Pächter der Entzug einer Geldempfangsvollmacht bekannt, befreit ihn eine Zahlung an den vormaligen Bevollmächtigten nicht.
3. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterteilung einer den Anforderungen des § 14 Abs. 1 UStG entsprechenden Dauerrechnung wirkt lediglich ex nunc. Ein bereits erfolgter Verzugseintritt entfällt nicht rückwirkend.
4. Ein Missbrauch der Vertretungsmacht liegt auch dann vor, wenn eine objektive Evidenz des Missbrauchs bei Vertragspartner begründete Zweifel auslösen müssen, ob nicht ein Treueverstoß des Vertreters gegenüber dem Vertretenen vorliegt.

IMRRS 2025, 0201

VG Stade, Urteil vom 12.11.2024 - 6 A 1828/20
1. Für die Frage, ob die Antragstellung vor "Beginn der Arbeiten" erfolgte, ist maßgeblich, ob vor Antragstellung eine Verpflichtung eingegangen wurde, mit der die Investition für dasjenige Vorhaben unumkehrbar wurde, das gefördert werden soll. Dafür ist auf den Zeitpunkt des Förderantrags abzustellen.
2. Ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn kommt nur in Betracht, wenn die zu fördernde Maßnahme Gegenstand des abgeschlossenen Planervertrags geworden ist.
3. Die Beauftragung mit den HOAI-Leistungsphasen 1 bis 6 ist grundsätzlich nicht als Beginn der Arbeiten oder als vorgezogener Maßnahmenbeginn anzusehen.

IMRRS 2025, 0202

OLG Hamburg, Urteil vom 29.05.2024 - 13 U 64/23
Ein Grundstückseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Verhandlungen über den Verkauf des Grundstücks den Kaufinteressenten darüber aufzuklären, dass er Kenntnis hat, dass der Inhaber eines Vorkaufsrechts mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Recht ausüben wird.

IMRRS 2024, 0665

AG Heilbronn, Urteil vom 18.03.2024 - 3 K 55/22
Das Vollstreckungsgericht ist unter sachverständiger Unterstützung zur Festsetzung des Verkehrswerts nach § 74a ZVG berufen. Dabei kann das Vollstreckungsgericht von der Einholung eines (weiteren) Gutachtens absehen, wenn aus eigener Erkenntnis eine (Neu)Einschätzung über den Wert des Grundstücks vorgenommen werden kann.

IMRRS 2025, 0197

KG, Beschluss vom 27.12.2024 - 7 W 102/24
1. Ein Verstoß gegen die Vorschrift des § 44 Abs. 4 Satz 2 ZPO führt zur Unzulässigkeit des Ablehnungsgesuchs.*)
2. Der abgelehnten Richter darf selbst über ein Ablehnungsgesuch entscheiden, soweit die Ablehnungsgründe nicht unverzüglich vorgetragen werden.

Online seit 14. Februar
IMRRS 2025, 0181
OLG Brandenburg, Urteil vom 28.08.2024 - 4 U 140/23
Ein Gutglaubenserwerb ist nicht gem. § 935 BGB ausgeschlossen, wenn der Besitzverlust im Wege hoheitlicher Eingriffe (hier: Zwangsvollstreckung auf Rückgabe einer landwirtschaftlichen Nutzfläche) erfolgt, weil dies kein Fall des Abhandenkommens nach § 935 BGB ist.

IMRRS 2025, 0170

OLG Braunschweig, Beschluss vom 12.03.2024 - 3 U 20/22
Im Falle der Zwangsversteigerung tritt mit dem Zuschlag an die Stelle einer Auflassungsvormerkung, die nachrangig zu dem Recht des beitreibenden Gläubigers ist, ein Anspruch auf Ersatz ihres Wertes (Surrogationsprinzip); dies gilt auch dann, wenn der Vormerkungsberechtigte selbst den Zuschlag erhält; der vom Berechtigten gegebenenfalls noch geschuldete Kaufpreis ist nicht abzuziehen.*)

IMRRS 2025, 0198

KG, Beschluss vom 24.01.2025 - 7 U 17/24
1. Allein der Umstand, dass der Rechtsanwalt eine Rücksendung des ihm zu Zwecken der Beurkundung des Zustellungsempfangs übermittelten Empfangsbekenntnisses unterlässt, hindert eine Heilung des Zustellungsmangels nicht, wenn neben dem tatsächlichen Zugang des zuzustellenden Schriftstücks die weiter erforderliche Empfangsbereitschaft anderweit festgestellt werden kann.
2. Es kann dahinstehen, ob der Rechtsanwalt entgegen gerichtlicher Anordnung das beA-Nachrichtenjournal trotz Besitzes desselben nicht vorgelegt hat oder ob die Nichtvorlage des Nachrichtenjournals auf mangelnder Archivierung beruht, denn beides wäre gleichermaßen nach den Grundsätzen der Beweisvereitelung zu würdigen.
3. Auch bei fehlender Rücksendung eines unterschriebenen Empfangsbekenntnisses kann nicht von einer Empfangsverweigerung ausgegangen werden, wenn die Gesamtumstände gleichwohl in die gegenteilige Richtung weisen und hinreichend zuverlässig auf die Empfangsbereitschaft des Adressaten schließen lassen.

IMRRS 2025, 0199

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.02.2025 - 9 W 15/24
1. Rechnet die Beklagte gegen Vergütungsansprüche der Klägerin aus Ingenieursleistungen primär mit Schadensersatzansprüchen einer weiteren am Bauvorhaben beteiligten Firma auf und werden diese Ansprüche mit einem angeblich von der Klägerin verursachten Baustillstand begründet, hat die beteiligte Firma ein rechtliches Interesse i.S.v. § 66 Abs. 1 ZPO daran, dass die Beklagte in dem Rechtsstreit mit der Klägerin obsiegt und kann dieser beitreten.*)
2. Zum Streitwert der Beschwerde der Klägerin gegen die Zulassung einer solchen Nebenintervention durch Zwischenurteil.*)

Online seit 13. Februar
IMRRS 2025, 0188
BVerwG, Beschluss vom 09.12.2024 - 7 B 17/24
Zu den Anforderungen an den fristgerechten Beginn der Errichtung einer immissionsschutzrechtlich genehmigten Anlage.*)

IMRRS 2025, 0194

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 02.05.2024 - 318a C 115/24
1. Ausgangspunkt für die Frage, ob selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und einen Pkw-Stellplatz begründet werden sollten, ist der Wille der Vertragsparteien.*)
2. Auf die örtliche Nähe der Garage und der Wohnung ist nicht zurückzugreifen, wenn sich im konkreten Fall aus der Regelung im Stellplatzmietvertrag und wegen der gleichzeitigen Fertigung zweier Vertragsurkunden eindeutig ergibt, dass die Parteien zwei separate Verträge schließen wollten.*)

IMRRS 2025, 0193

BGH, Beschluss vom 23.01.2025 - V ZB 10/24
Ein zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht) kann nicht im Wege der Rechtsänderung in ein zu Gunsten einer bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht) umgewandelt werden. Erforderlich ist vielmehr die Aufhebung des bisherigen und die Begründung eines neuen Vorkaufsrechts. Dies gilt auch dann, wenn die nunmehr begünstigte Person Eigentümerin des (bislang) herrschenden Grundstücks ist.*)

IMRRS 2025, 0191

BGH, Beschluss vom 19.12.2024 - V ZB 77/23
1. Die Fortsetzung des Verfahrens i.S.v. § 95 ZVG setzt voraus, dass das Versteigerungsverfahren zuvor eingestellt oder aufgehoben war; infolgedessen kann die Ablehnung der Vertagung eines bereits anberaumten Versteigerungstermins nicht mit der sofortigen Beschwerde angefochten werden.*)
2. § 95 ZVG schließt die sofortige Beschwerde gegen eine nicht die Anordnung, Aufhebung, einstweilige Einstellung oder Fortsetzung des Verfahrens betreffende Zwischenentscheidung des Vollstreckungsgerichts - hier: Ablehnung der Vertagung eines Versteigerungstermins - auch dann aus, wenn die angegriffene Zwischenentscheidung erst auf die Erinnerung eines Verfahrensbeteiligten hin ergangen ist.*)

IMRRS 2025, 0158

BVerfG, Beschluss vom 09.10.2024 - 2 BvR 536/24
1. Bereits unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG folgt die Pflicht, bei Eingriffen in dieses Grundrecht einen effektiven Rechtsschutz zu gewähren. Dies schließt den Anspruch auf eine faire Verfahrensführung ein.
2. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt die Rechtsposition, die im Zwangsversteigerungsverfahren bereits mit der Erteilung des Zuschlags und damit unabhängig von der Rechtshängigkeit der Zuschlagsbeschwerde und dem Eintritt der Rechtskraft der Zuschlagserteilung erlangt wird.

IMRRS 2025, 0189

LSG Sachsen, Beschluss vom 23.01.2025 - L 10 KR 61/22 B KO
Vergütungsvereinbarungen nach § 14 JVEG binden allein die Vertragspartner. Der Kostenschuldner haftet allein für für die gesetzliche Vergütung.*)

IMRRS 2025, 0172

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.01.2025 - 3 U 108/24
1. Ein Rechtsmittel ist nur zulässig, wenn der Rechtsmittelführer durch die angefochtene Entscheidung beschwert ist und das Rechtsmittel dazu dient, diese Beschwer zumindest teilweise zu beseitigen. Ob in diesem Sinne eine Beschwer vorliegt, folgt aus einem Vergleich des durch die vorinstanzlichen Anträge und des dazu vorgetragenen Lebenssachverhalts zu bestimmenden Streitgegenstandes und des Inhalts der angefochtenen Entscheidung.*)
2. Eine richterliche Hinweispflicht besteht insbesondere dann, wenn für das Gericht aufgrund der Aussagen einer Partei erkennbar ist, dass der geltend gemachte Anspruch in der vorliegenden Form möglicherweise rechtlich nicht durchsetzbar ist bzw. es unklar erscheint, welche Reichweite der Antrag hat.

Online seit 12. Februar
IMRRS 2025, 0178
AG Charlottenburg, Urteil vom 30.05.2024 - 218 C 243/23
1. Der Mieter kann weiterhin einen mit Zustimmung des bisherigen Vermieters angeschafften Hund halten, wenn kein wichtiger Grund für den Widerruf der Erlaubnis besteht. Dies gilt auch, wenn es sich um einen sog. Kampfhund handeln sollte.*)
2. Nur wenn der Vermieter beweist, dass der Hund als „Waffe" gegenüber Mitmietern vom gekündigten Mieter eingesetzt wurde, kommt ein Widerruf in Betracht.*)

IMRRS 2025, 0177

OLG Hamburg, Beschluss vom 08.07.2024 - 5 U 97/23
1. Es kann einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB darstellen, wenn sich auf dem verkauften Grundstück Bauwerke befinden, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sind.*)
2. Wenn im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr Genehmigungsfreiheit besteht, stellt das Fehlen einer Baugenehmigung keinen Mangel dar, jedenfalls fehlt es an einer Wertminderung, die zu einer Minderung des Kaufpreises berechtige.*)

IMRRS 2025, 0176

OLG München, Urteil vom 08.01.2025 - 7 U 1776/23
1. Voraussetzung für einen Vertragsschluss nach den Grundsätzen über das kaufmännische Bestätigungsschreiben sind u. a. Verhandlungen, die auch per WhatsApp geführt werden können.
2. Eine Rechnung, in der vorangegangene Verhandlungen und Abreden per WhatsApp zusammengefasst werden, kann ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben darstellen.
3. Allgemeine Geschäftsbedingungen des Verkäufers werden durch die Inbezugnahme in einem kaufmännischen Bestätigungsschreiben Vertragsbestandteil.

IMRRS 2025, 0186

BGH, Beschluss vom 12.12.2024 - IX ZB 4/24
1. Der Anspruch auf Erstattung der Kosten des Zwangsvollstreckungsverfahrens entsteht zur Gänze bereits mit der Einleitung des Verfahrens; auf den jeweiligen Entstehungszeitpunkt der angefallenen Gebühren kommt es nicht an.*)
2. Der Ausschluss von Kostenerstattungsansprüchen im Zusammenhang mit einem Schuldenbereinigungsplan erfasst auch prozessuale Kostenerstattungsansprüche.*)

IMRRS 2025, 0175

OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2023 - 12 U 55/23
1. Empfiehlt der Rechtsanwalt seinem Mandanten die Berufungseinlegung und schlägt er der Gegenseite sogleich den Abschluss eines "Lästigkeitsvergleichs" vor, liegt darin keine Pflichtverletzung, wenn der Vergleichsschluss für den Mandanten wirtschaftlich vorteilhaft ist.
2. Der Anscheinsbeweis beratungsgerechten Verhaltens greift nicht ein, wenn nicht ersichtlich ist, dass im Falle einer sachgerechten Aufklärung aus der Sicht eines vernünftig urteilenden Mandanten eindeutig eine bestimmte tatsächliche Reaktion nahegelegen hätte, also nur eine Handlungsweise ernsthaft in Betracht gekommen wäre.

IMRRS 2025, 0171

OLG Dresden, Beschluss vom 16.01.2025 - 4 U 657/24
1. Auf die Notwendigkeit, Beweismittel zu benennen, ist eine anwaltlich vertretene Partei nur dann hinzuweisen, wenn sich aus ihrem Vorbringen ergibt, dass der unterbliebene Beweisantritt auf einer erkennbar falschen Beurteilung der Rechtslage beruht.*)
2. Besteht aus der für das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, ist es zu einer erneuten Tatsachenfeststellung verpflichtet.
3. Die informatorische Parteivernehmung kann auch dann zur Überzeugungsbildung ausreichen, wenn die Voraussetzungen des § 448 ZPO nicht vorliegen.

IMRRS 2025, 0180

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.10.2024 - 26 Sch 7/24
§ 91 Satz 2 GWB ist weder unmittelbar noch analog auf Vollstreckbarerklärungs- und Aufhebungsverfahren gem. § 1062 Abs. 1 Nr. 4 ZPO anwendbar.*)

Online seit 11. Februar
IMRRS 2025, 0164
EuGH, Urteil vom 05.09.2024 - Rs. C-109/23
Art. 5n Abs. 2 b der VO (EU) Nr. 833/2014 des Rates vom 31.07.2014 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, in der durch die VO (EU) 2022/1904 des Rates vom 06.10.2022 geänderten Fassung ist dahin auszulegen, dass weder die Beurkundung eines Kaufvertrags über eine im Hoheitsgebiet eines Mitgliedstaats belegene Immobilie, die einer in Russland niedergelassenen juristischen Person gehört, durch einen Notar dieses Mitgliedstaats, noch die Handlungen dieses Notars zum Vollzug eines solchen beurkundeten Vertrags, um die auf dieser Immobilie ruhenden Belastungen zu löschen, den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen und im Grundbuch das Eigentum umzuschreiben, noch die von einem Dolmetscher bei einer solchen Beurkundung erbrachten Übersetzungsleistungen zur Unterstützung des Vertreters dieser juristischen Person, der die im Beurkundungsverfahren verwendete Sprache nicht beherrscht, unter das in dieser Bestimmung vorgesehene Verbot, einer solchen juristischen Person Dienstleistungen im Bereich der Rechtsberatung zu erbringen, fallen.*)

IMRRS 2025, 0166

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15.08.2024 - 14 W 32/24 (Wx)
1. Ein Grundstück, das angesichts seiner konkreten Lage keine (Teil-)Überschneidung mit einem hinsichtlich einer Grunddienstbarkeit ursprünglich herrschenden Grundstück aufweist, kann nicht infolge von Grundstücksveränderungen zum herrschenden Grundstück werden.*)
2. Ein "Wandern" des Ausübungsbereiches einer Grunddienstbarkeit auf Flächen, für die die Grunddienstbarkeit bei ihrer Bestellung nicht als Vorteil gedacht war, ist aus materiell-rechtlichen Gründen ausgeschlossen.*)

IMRRS 2025, 0169

AG Wernigerode, Beschluss vom 27.09.2024 - 12 K 11/24
1. Die Anordnung der Teilungsversteigerung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist mangels eines gesetzlichen Auseinandersetzungsanspruchs ausgeschlossen.*)
2. Die Auseinandersetzung der Mitglieder einer eingetragenen Genossenschaft findet im Rahmen des § 73 GenG und nicht in der Teilungsversteigerung statt.*)

IMRRS 2025, 0165

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.09.2024 - Ws 649/24
1. Nur wenn die Herstellung der Kopien und Drucke zur sachgemäßen Bearbeitung der Rechtssache im Einzelfall geboten ist, ist der Ausdruck einer in digitalisierter Form - hier auf mehreren CD-Rom - gespeicherten Gerichtsakte erstattungsfähig. Hierbei trifft einen Rechtsanwalt, der die elektronische Akte ausdruckt, obwohl sie ihm in digitaler Form zur Verfügung steht, eine besondere Begründungs- und Darlegungslast, warum dies notwendig gewesen sein solle, wenn er die zusätzlichen Ausdrucke ersetzt verlangt.
2. Der Einwand des Rechtsanwalts, nicht über einen Laptop zu verfügen, greift nicht durch, weil die fehlende Ausstattung keinen tragfähigen Grund für den Ausdruck der Akte darstellt.

IMRRS 2025, 0153

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 04.12.2024 - 2 U 10/23
1. Wird eine Klage rechtskräftig durch Prozessurteil abgewiesen, weil der Kläger nach Auffassung des mit der Sache befassten Gerichts nicht durch einen Rechtsanwalt vertreten war, dann entfaltet die Entscheidung insoweit Bindungswirkung, als sich die Frage der Postulationsfähigkeit in einem späteren Rechtsstreit als materielle Vorfrage erneut stellt.*)
2. Eine unter Verstoß gegen den Anwaltszwang (§ 78 Abs. 1 Satz 1 ZPO) eingereichte Klage ist nicht geeignet ist, die Hemmungswirkung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB herbeizuführen.*)

Online seit 10. Februar
IMRRS 2025, 0162
LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 11.10.2024 - 2 O 493/23
1. Um den Anwendungsbereich der Minderung nicht ausufern zu lassen, ist erforderlich, dass sich der Mangel unmittelbar und nicht nur mittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume auswirkt.
2. An einer Unmittelbarkeit fehlt es in der Regel, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzung unberührt lassen und sich allein auf die Menge potentieller Kunden auswirken.
3. Der schwindende Umfang der Vermietung in einem Shopping-Center lässt die vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt und wirkt sich allein auf die Menge potentieller Kunden aus. Es liegt also allenfalls eine mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung vor.
4. Kann die Nutzung der Mallfläche jederzeit aus wichtigem Grund widerrufen werden, so ist ein wichtiger Grund anzunehmen, wenn die Bestuhlung der Mall geändert wird und deshalb der Mieter die Fläche vor seinem Laden nicht mehr nutzen kann.

IMRRS 2025, 0163

AG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2024 - 290a C 55/23
1. Bei der Wiederwahl des amtierenden Verwalters ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwaltungen in der Regel nicht erforderlich.
2. Eine Erhöhung der Verwaltervergütung im Rahmen eines Wiederbestellungsbeschlusses nach 5 Jahren um 20% (von 25 € netto auf 30 € netto) vor dem Hintergrund der allgemein bekannten Kostensteigerungen rechtfertigt nicht die Annahme, dass andere Verwaltungen ihre Leistungen spürbar kostengünstiger anbieten.
3. Im Rahmen ihres Ermessens sind die Wohnungseigentümer nicht gehalten, bei der Wiederwahl den kostengünstigsten Bewerber zu bestellen.
4. Ein Anspruch auf Abberufung begründet eine fehlende Zertifizierung nach Ablauf der Fiktion allein nicht.
5. Die bauliche Veränderung muss eine so starke Auswirkungen haben, dass sie der Wohnanlage ein neues Gepräge oder Gesicht gibt.
6. Eine grundlegende Umgestaltung ist bei erheblichen Änderungen im Außenbereich auch nur anzunehmen, wenn dessen Gepräge grundlegend umgestaltet wird, etwa wenn eine prägende Parkanlage zu einem Garagenpark umgebaut wird.

IMRRS 2025, 0154

BGH, Beschluss vom 14.01.2025 - VIII ZR 100/24
1. Der Beginn der Rügefrist kann vertraglich über den handelsrechtlich vorgesehenen Zeitpunkt der "Ablieferung" hinaus auf denjenigen der "Inbetriebnahme" verschoben werden.
2. Übergibt der Verkäufer dem Käufer nicht die vertraglich geschuldete Betriebsanleitung, beginnt die zwischen den Parteien vereinbarte Rügefrist nicht zu laufen. Eine vollständige Lieferung wird nicht dadurch entbehrlich, dass die Parteien eine Inbetriebnahme der gelieferten Kaufsache für den Beginn der Rügefrist als erforderlich erachtet haben.
3. In den Entscheidungsgründen müssen die wesentlichen Tatsachen- und Rechtsausführungen verarbeitet werden. Wenn ein bestimmter Vortrag einer Partei den Kern ihres Vorbringens darstellt und für den Prozessausgang von entscheidender Bedeutung ist, besteht für das Gericht eine Pflicht, die vorgebrachten Argumente zu würdigen und in den Entscheidungsgründen hierzu Stellung zu nehmen. Ein Schweigen lässt hier den Schluss zu, dass der Vortrag der Prozesspartei nicht oder zumindest nicht hinreichend beachtet wurde.

IMRRS 2025, 0159

EuGH, Urteil vom 06.02.2025 - Rs. C-677/22
1. Art. 3 Abs. 5 der Richtlinie 2011/7/EU (...) ist dahin auszulegen, dass die Wendung "im Vertrag wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart" einer Vertragsklausel entgegensteht, die eine vom Schuldner einseitig festgelegte Zahlungsfrist von mehr als 60 Kalendertagen vorgibt, es sei denn, es kann unter Berücksichtigung aller Vertragsunterlagen und Klauseln in diesem Vertrag festgestellt werden, dass die Vertragsparteien ihren übereinstimmenden Willen zum Ausdruck gebracht haben, gerade durch die betreffende Klausel gebunden zu sein.*)
2. Das Erfordernis einer ausdrücklichen Vereinbarung bedeutet, dass unter Berücksichtigung aller Vertragsunterlagen und der darin enthaltenen Klauseln nachgewiesen werden kann, dass die Vertragsparteien ihren übereinstimmenden Willen zum Ausdruck gebracht haben, gerade durch die Klausel, die eine von der in dieser Bestimmung vorgesehenen Frist von 60 Kalendertagen abweichende Zahlungshöchstfrist festlegt, gebunden zu sein.
3. Diesem Erfordernis kann auch im Rahmen eines vorformulierten Standardvertrags Genüge getan werden, wenn eine dieser Parteien die betreffende Klausel in den Vertragsunterlagen hervorgehoben hat, um sie klar von den anderen Klauseln des Vertrags zu unterscheiden und damit ihren Ausnahmecharakter zum Ausdruck zu bringen und um es der anderen Partei somit zu ermöglichen, ihr in voller Kenntnis der Sachlage zuzustimmen.

IMRRS 2025, 0160

BFH, Beschluss vom 22.01.2025 - IX B 71/24
Es ist höchstrichterlich geklärt, dass eine Fristversäumnis auch dann als unverschuldet anzusehen ist, wenn der Kläger zunächst einen von ihm zu vertretenden Fehler begangen hat, dann aber ein zusätzlicher Fehler des Gerichts hinzugekommen ist, auf dem letztlich die Fristversäumnis beruht.*)

IMRRS 2025, 0100

OLG Koblenz, Beschluss vom 15.01.2025 - 3 W 3/25
§ 380 ZPO ist dahingehend teleologisch zu reduzieren, dass die Verhängung eines Ordnungsgeldes gegen einen ordnungsgemäß geladenen und im Termin nicht erschienenen Zeugen dann nicht in Betracht kommt, wenn das Ausbleiben des Zeugen sowohl für die Parteien als auch das Gericht keine nachteilige Wirkung hatte und sich die Vernehmung des Zeugen erübrigt (hier: Beweis nicht erbracht, so dass die Vernehmung der gegenbeweislich benannten Zeugin entbehrlich ist; vgl. auch Senat, Beschluss vom 02.09.2024 - 3 W 322/24, IBRRS 2025, 0225 = IMRRS 2025, 0104, für den Fall der Beendigung des Verfahrens durch den Abschluss eines Vergleichs).*)

Online seit 7. Februar
IMRRS 2025, 0157
LG Itzehoe, Urteil vom 15.11.2024 - 11 S 32/23
1. Eine Beschlussfeststellung ist stets veranlasst, wenn der Versammlungsleiter ein Beschlussergebnis nicht oder fehlerhaft verkündet.
2. Das Gericht hat bei einer Beschlussfeststellungsklage auch einredeweise geltend gemachte Beschlussmängel zu prüfen.
3. Fasst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedoch nach Maßgabe des § 20 Abs. 1 WEG mehrheitlich einen Beschluss über die Gestattung baulicher Veränderungen, die ein Wohnungseigentümer verlangt, ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur dann für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber den anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet.
4. Nichts Anderes kann für bauliche Veränderungen gelten, deren Gestattung von einem Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt wird.
5. „Grundlegend“ ist die Umgestaltung, wenn sie der Wohnungseigentumsanlage als Ganzes unter Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls ein neues „Gepräge“ gibt.
6. Das Kriterium „als Ganzes“ wird insbesondere bei Umbauten, die nur Teilbereiche der Anlage betreffen, im Regelfall nicht erfüllt sein.
7. Allein die Installation von jeweils einem Schornstein an jeder Wohneinheit verleiht der Gesamtanlage noch kein gänzlich neues Gepräge.

IMRRS 2025, 0155

BGH, Urteil vom 06.12.2024 - V ZR 229/23
1. Der allgemeine Sprachgebrauch ist als allgemeiner Erfahrungssatz revisibel.*)
2. Es gibt keinen allgemeinen Sprachgebrauch des Inhalts, dass unter einem in einem bestimmten Jahr komplett erneuerten Dach stets nur die Erneuerung der obersten Dachschicht (hier: Bitumenbahnen) zu verstehen ist.*)

IMRRS 2025, 0145

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 24.01.2025 - 4 LA 83/24
1. Bei der Ablehnung eines Aufhebungs-, Vertagungs- oder Verlegungsantrags kommt eine Versagung des rechtlichen Gehörs nur dann in Betracht, wenn ein erheblicher Grund vorliegt und dem Gericht auch unterbreitet worden ist. Wird ein solcher Antrag sehr kurzfristig, quasi "in letzter Minute", gestellt, muss der Betroffene den erheblichen Grund regelmäßig von sich aus glaubhaft machen.
2. Dem Vorsitzenden bleibt in einem derartigen Fall keine Zeit, die betroffene Person zur Glaubhaftmachung der Verhandlungs- bzw. Reiseunfähigkeit aufzufordern, daher obliegt es dieser, den Verhinderungsgrund auch ohne besondere Aufforderung derart schlüssig und substantiiert darzulegen und zu untermauern, dass der Vorsitzende ohne weitere Nachforschung in die Lage versetzt wird, selbst das Vorliegen der Verhandlungs- bzw. Reiseunfähigkeit zu beurteilen.
3. Für den Prozessbevollmächtigten besteht bei kurzfristigen Verlegungsanträgen (hier: Eingang bei Gericht circa eine Stunde vor Sitzungsbeginn) Anlass, von sich aus telefonischen Kontakt mit dem Gericht aufzunehmen und sich durch eine Rückfrage über die Kenntnisnahme seines Antrags bzw. über Entscheidung über seinen Antrag zu informieren. Er kann mangels Rückmeldung auf seinen Antrag nicht darauf vertrauen, dass dem Antrag stillschweigend stattgegeben werden würde.

IMRRS 2025, 0143

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.01.2025 - 29 W 1/25
1. Der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Anspruch wird mit demjenigen des Hauptantrags zusammengerechnet , wenn eine gerichtliche Entscheidung über ihn ergeht. Sind die Gegenstände von Haupt- und Hilfsantrag allerdings identisch, ist eine Addition verboten.
2. Der kostenrechtliche Gegenstandsbegriff ist nicht im Sinne des prozessualen Streitgegenstandsbegriffs zu verstehen. Er orientiert sich an der wirtschaftlichen Betrachtung der Streitgegenstände, nämlich an der Frage, ob durch die verschiedenen Anträge eine "wirtschaftliche Werthäufung" entsteht.

Online seit 6. Februar
IMRRS 2025, 0151
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.11.2024 - 33055 C 113/24
1. Der Mieter hat den Einbau von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu dulden. Diese Duldungspflicht erstreckt sich nicht nur auf den erstmaligen Einbau solcher Zähler, sondern auch auf deren Austausch.
2. Darüber hinaus steht dem Vermieter ein Anspruch auf Betreten der Wohnung und Duldung von Arbeiten nicht anlasslos zu, sondern immer dann, wenn er hierfür einen konkreten sachlichen Grund hat, der sich etwa aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.
3. Der Vermieter darf sich zu diesem Zweck auch der Hilfe Dritter bedienen.
4. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung der Arbeiten (hier: Austausch von Wasserzählern) durch einen bestimmten Anbieter oder bestimmte Personen.
5. Der Mieter kann nicht den Zutritt durch sämtliche Mitarbeiter eines bestimmten Unternehmens verweigern, weil ein einzelner Mitarbeiter versucht haben soll, Gegenstände aus seiner Wohnung zu entwenden.

IMRRS 2025, 0152

AG Eckernförde, Urteil vom 18.07.2024 - 6 C 7/21
1. Der Gesellschafter einer Außen-GbR als Sondereigentümerin sind nicht Anspruchsinhaber, d.h. auch nicht anfechtungsberechtigt.*)
2. Die Beschlussfassung über die Nachschüsse und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält keine konkludente Billigung der vom Verwalter getätigten Ausgaben.*)
3. Ein Beschluss über die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein Ersatzanspruch gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats auch nur möglich erscheint. Beschlüsse, mit denen ohne Gegenleistung über das Gemeinschaftsvermögen verfügt wird, widersprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung.*)
4. Die pauschalen Sitzungsgelder für den Beirat können gegebenenfalls als nicht zweckgebundene Beträge eine Vergütung des Verwaltungsbeirats darstellen.*)
5. Die Wohnungseigentümerversammlung hat keine Beschlusskompetenz für eine Verbreiterung der mit Sondernutzungsrechten versehenen Parkplätze, denn dies führt dazu, dass Parkplatzflächen, die vorher der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung standen, nunmehr von den Sondernutzungsrechten erfasst wären.*)
6. Eine Änderung des Beschlussgegenstandes ist vergleichbar mit dem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer erst in der Eigentümerversammlung den Antrag stellt, einen Beschlussantrag auf die Tagesordnung zu setzen.*)
7. Eine Abmahnung gem. § 17 WEG setzt nicht zwingend eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer voraus.*)

IMRRS 2025, 0150

BGH, Urteil vom 19.12.2024 - IX ZR 120/23
Der Anfechtungsgegner kann im Anfechtungsprozess nicht einwenden, die Insolvenzmasse reiche deshalb im eröffneten Verfahren aus, um alle Gläubigeransprüche zu befriedigen, weil die Feststellung einer Forderung zur Tabelle zu Unrecht erfolgt sei.*)

IMRRS 2025, 0149

BGH, Beschluss vom 17.12.2024 - II ZB 5/24
Eine aus einem anderen Dateiformat in eine PDF-Datei umgewandelte Rechtsmittel- oder Rechtsmittelbegründungsschrift ist durch den signierenden Rechtsanwalt vor der Übermittlung im Wege des elektronischen Rechtsverkehrs an das Gericht per besonderem elektronischen Anwaltspostfach darauf zu überprüfen, ob ihr Inhalt dem Inhalt der Ausgangsdatei entspricht.*)

IMRRS 2025, 0147

OLG Stuttgart, Urteil vom 26.11.2024 - 10 U 94/24
Beschränkt sich nach Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens die Berufung im Hauptsacheprozess auf die Feststellung, dass die Beklagte zur Beseitigung der im selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel verpflichtet war und somit die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zu tragen hat, ist die Berufung unzulässig, weil sie sich inhaltlich nur gegen die Kostenentscheidung wendet.*)

Online seit 5. Februar
IMRRS 2025, 0141
AG Essen-Borbeck, Urteil vom 29.11.2024 - 5 C 355/24
1. "Aushandeln" setzt mehr als ein "Verhandeln" voraus. Der Verwender muss den in seinen AGB enthaltenen Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Der Verhandlungspartner muss zumindest die reale Möglichkeit erhalten, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können.
2. Ein "Besprechen" stellt kein "Aushandeln" dar.
3. Eine Klausel im Mietvertrag, durch die der Mieter verpflichtet wird, eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung abzuschließen, ist überraschend i.S.d. § 305c BGB. Dies gilt jedenfalls dann, wenn laut Mietvertrag die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
4. Das Aufstellen eines Pools im mitvermieteten Garten stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar, vielmehr hält sich dies im Rahmen des verkehrsüblichen Maßes.
