Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1016 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2005, 1132

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2004 - 21 U 190/03

Der Bauträger kann kein Erfolgshonorar für die Herbeiführung der Baureife des Grundstücks vom Grundstückseigentümer fordern, wenn er selbst das Grundstück später vom Eigentümer erwirbt und mit diesem zuvor eine Vereinbarung geschlossen hat, die ihm die Vorhand zum Kauf des Grundstücks im Gegenzug für die Anrechnung des Erfolgshonorars auf den Kaufpreis, einräumt.

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IMRRS 2005, 1130

OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.05.2005 - 2 W 30/05

Der Streitwert einer Auflassungsklage des Käufers gegen den Bauträger bemisst sich nicht nach dem gemäß § 6 ZPO anzusetzenden vollen Kaufpreis, sondern nach § 3 ZPO in Höhe des wirtschaftlichen Interesses (hier: ca. 20% des Kaufpreises), wenn der Besitz einer Immobilie bereits verschafft wurde und die Parteien nur über die noch nicht erfolgte Auflassung streiten.

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IMRRS 2005, 1125

BGH, Urteil vom 09.06.2005 - III ZR 436/04

Ein auf wirtschaftliche Betreuung eines Bauvorhabens („finanzwirtschaftliche Baubetreuung“) gerichteter Dienstvertrag mit dem Bauherrn verpflichtet den Dienstverpflichteten regelmäßig zur Leistung von „Diensten höherer Art“. Das Recht zur fristlosen Kündigung dieses Dienstverhältnisses kann grundsätzlich nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen einer Vertragspartei ausgeschlossen werden.*)

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IMRRS 2005, 1013

OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2004 - 5 U 426/04

Die Vereinbarung einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr führt auch dann zu einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mietvertrag zwar schriftlich abgeschlossen, der Mietbeginn jedoch von einem zeitlich noch nicht datumsmäßig festgelegten Ereignis abhängig gemacht wird (hier: Übergabe des bezugsfertigen Mietobjektes).

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IMRRS 2005, 1007

BGH, Beschluss vom 14.04.2005 - VII ZR 91/04

1. Ein kaufrechtlicher Gewährleistungsausschluss erfasst auch Ansprüche des Käufers wegen Mängeln von Reparaturarbeiten.

2. Aus der während der Kaufvertragsverhandlungen abgegebenen Erklärung des Verkäufers, er werde das Dach des zu erwerbenden Gebäudes ausbessern lassen, ergeben sich keine werkvertraglichen Herstellungsverpflichtungen des Verkäufers (so OLG, Bedenken dagegen BGH).

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IMRRS 2005, 1006

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2004 - 5 U 156/02

1. Ein kaufrechtlicher Gewährleistungsausschluss erfasst auch Ansprüche des Käufers wegen Mängeln von Reparaturarbeiten.

2. Aus der während der Kaufvertragsverhandlungen abgegebenen Erklärung des Verkäufers, er werde das Dach des zu erwerbenden Gebäudes ausbessern lassen, ergeben sich keine werkvertraglichen Herstellungsverpflichtungen des Verkäufers (so OLG, Bedenken dagegen BGH).

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IMRRS 2005, 0925

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.04.2005 - 26 U 57/03

Der Verkäufer einer Sache kann sich durch einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss und eine vereinbarte Abtretung von Ansprüchen gegen Dritte nicht von einer Haftung für vorsätzlich unterlassene Aufklärung freizeichnen.

Der Verkäufer eines Einkaufszentrums ist verpflichtet, den Käufer auf gravierende Mängel an dem Parkplatz bzw. den naheliegenden Verdacht solcher Mängel hinzuweisen.

Der Abschluss eines Vertrages nach unzureichender Aufklärung über die Beschaffenheit der Kaufsache kann auch bei gleichzeitiger Abtretung der dem Verkäufer zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen Dritte einen Schaden darstellen.*)

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IMRRS 2005, 0839

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.02.2005 - 4 U 72/03

1. Nach § 639 Abs. 2 BGB a.F. ist die Verjährung, wenn sich ein Unternehmer im Einverständnis mit dem Besteller der Prüfung des Vorhandenseins von Mängeln unterzieht, so lange gehemmt, bis der Unternehmer das Ergebnis der Prüfung dem Besteller mitteilt. Dabei genügt bereits die Prüfung des Werkes eines Dritten für die Hemmung nach § 639 Abs. 2 BGB a.F., wenn die Prüfung objektiv (auch) das eigene Werk betrifft und der Unternehmer damit rechnen muss, dass der Besteller von ihm auch die Prüfung des eigenen Werkes erwartet.

2. Eine Prüfung des Werkes im Sinne des § 639 Abs. 2 BGB a.F. ist schon darin zu sehen, wenn dem Bauherrn mitgeteilt wird, dass die Unterlagen zur Beseitigung der Mängel an den Generalunternehmer weitergeleitet sind.

3. Des Weiteren liegt auch in der Aufnahme der vom Besteller gerügten Mängel in den Fragenkatalog des von dem Unternehmer gegen den Generalunternehmer eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens eine "Prüfung" im Sinne der genannten Vorschrift. Unerheblich ist insoweit, dass der Besteller nicht selbst Partei des selbständigen Beweisverfahrens ist. Der Unternehmer hat mit der Aufnahme in das bereits eingeleitete selbständige Beweisverfahren zu erkennen gegeben, dass sie die vom Besteller gerügten Mängel überprüfen will.

4. Dem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt nicht deshalb die Sachbefugnis, den sogenannten großen Schadensersatz geltend zu machen, weil die Mängel, auf die er seinen Anspruch stützt, teilweise an Gebäudeteilen auftraten, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Gründe, aus denen der Bundesgerichtshof in seiner grundlegenden Entscheidung vom 10. Mai 1979 (BGHZ 74, 258 ff.) die Geltendmachung des Anspruchs auf Minderung und kleinen Schadensersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum durch den einzelnen Wohnungseigentümer verneint hat, treffen auf den sogenannten großen Schadensersatz nicht zu: Die Rechte der anderen Wohnungseigentümer werden durch die Geltendmachung des großen Schadensersatzes ebensowenig berührt wie bei der Wandelung des einzelnen Kaufvertrages über Wohnungseigentum. Auch im Hinblick auf die Interessen des Schuldners besteht kein Bedürfnis zu einer einheitlichen und damit gemeinschaftlichen Ausübung des Schadensersatzanspruches, der auf Rückabwicklung des einzelnen Vertrages gerichtet ist.

5. § 634 Abs. 1 BGB a.F. erfordert eine Aufforderung zur Beseitigung der gerügten Mängel; die Erklärung muß die bestimmte und eindeutige Aufforderung enthalten, die Leistung zu bewirken, und dem Schuldner erkennbar machen, dass es mit Fristablauf "ernst" wird oder werden kann. Die Aufforderung an den Schuldner, zu erklären, dass er zur Leistung bereit sei, genügt nicht.

6. Gemäß § 634 Abs. 2 BGB a.F. ist eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich, wenn die Beseitigung des Mangels unmöglich ist oder der Unternehmer die Mängelbeseitigung ernsthaft oder endgültig abgelehnt hat. Diesen gesetzlichen Alternativen gleichgestellt sind die Fälle, in denen der Unternehmer unzumutbare Bedingungen stellt oder nur ungeeignete Mängelbeseitigungsarbeiten anbietet, den Baumangel oder seine Gewährleistungspflicht entschieden bestreitet oder das Vertrauen des Bestellers auf ordnungsgemäße Durchführung der Mängelbeseitigung erschüttert ist und er ein besonderes Interesse daran hat, dass die Nachbesserung durch ein anderes Unternehmen vollzogen oder unmittelbar der Anspruch auf Minderung, Wandelung oder Schadensersatz geltend gemacht werden kann.

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IMRRS 2005, 0836

BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 260/04

Die in Ergänzenden Bestimmungen eines Wasserversorgungsunternehmens zur AVBWasserV enthaltene Klausel

"Jedes Grundstück oder jedes Haus muß einen eigenen Anschluß an der Versorgungsleitung haben."

ist wegen unangemessener Benachteiligung der Anschlußnehmer gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2005, 0835

OLG Koblenz, Urteil vom 17.08.2004 - 3 U 1489/03

Ein Träger der kommunalen Wasserversorgung kann den Antrag eines Bauträgers, eine von diesem errichtete Wohnanlage mit insgesamt 37 Wohneinheiten mittels eines einzigen Anschlusses über eine Technikzentrale für Strom, Wasser und Wärme zu versorgen, nicht unter Berufung auf die Klausel

"Jedes Grundstück oder jedes Haus muss einen eigenen Anschluss an der Versorgungsleitung haben."

in seinen Ergänzenden Bestimmungen zur AVBWasserV ablehnen.

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IMRRS 2005, 0818

OLG Stuttgart, Urteil vom 09.11.2004 - 12 U 127/04

Durch die Kombination der zum Schutz des Auftraggebers in § 3 Abs. 1 und 2 getroffenen Regelungen wächst diesem eine Anwartschaft auf das Bauobjekt zu, die wertmäßig in etwa seinen darin investierten Abschlagszahlungen entspricht.

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IMRRS 2005, 0772

BGH, Urteil vom 05.04.2005 - XI ZR 294/03

Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert den Rückgewähranspruch des Erwerbers nach einem mit dem Bauträger geschlossenen Aufhebungsvertrag auch dann, wenn die Gründe für die Nichtdurchführung des Bauvorhabens in der Sphäre des Erwerbers liegen.*)

IMRRS 2005, 0684

OLG Stuttgart, Urteil vom 17.02.2004 - 10 U 108/03

1. Wird statt eines Grundstückskaufvertrages mit Bauerrichtungsverpflichtung nur der Grundstückskaufvertrag beurkundet, so ist der Vertrag nichtig.

2. Die werkvertragliche Vereinbarung kann durch schriftliche Vereinbarung oder tatsächliches Verhalten bestätigt werden. (so OLG, nicht BGH!)

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IMRRS 2005, 0657

OLG München, Urteil vom 19.04.2005 - 9 U 3931/04

Zur Abgrenzung von Arglist und Fahrlässigkeit bei mangelhafter Abdichtung eines Kellers gegen Grundwasser.

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IMRRS 2005, 0630

BGH, Urteil vom 10.03.2005 - IX ZR 73/01

Verpflichtet sich der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, dem Käufer eine den Anforderungen des § 7 MaBV entsprechende Urkunde auszuhändigen, ist die Vorleistung des Käufers nicht ungesichert.*)

IMRRS 2005, 0517

BGH, Urteil vom 10.02.2005 - VII ZR 184/04

Eine Baubeschreibung, die Vertragsinhalt ist, muß beurkundet werden. Die Beurkundungsverpflichtung besteht unabhängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die geschuldete Werkleistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich ausgeführt hat.*)

Ist ein Bauträgervertrag nichtig, kann der Erwerber gegen die das Bauvorhaben des Bauträgers finanzierende Bank einen Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung des Betrags haben, den er an die Bank gezahlt hat, um entsprechend deren Freistellungserklärung lastenfreies Eigentum zu erwerben.*)

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IMRRS 2005, 0441

BGH, Urteil vom 27.01.2005 - VII ZR 276/03

Der Besteller ist nicht gehalten, eine von ihm genutzte Wochenend- und Ferienwohnung zum Zweck der Schadensminderung zu vermieten, wenn der Unternehmer mit der Erstellung einer weiteren Wochenend- und Ferienwohnung in Verzug gerät.*)

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IMRRS 2005, 0347

LG Oldenburg, Urteil vom 27.04.2004 - 1 O 3426/03

1. Die Klausel in einem notariellen Bauträgervertrag, wonach der Käufer zunächst nur Nachbesserung verlangen und bei deren Fehlschlag lediglich Minderung verlangen, aber vom Vertrag nicht wandeln kann, ist wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 8 b bb BGB nichtig.

2. Für einen Bauträgervertrag kann nämlich der Rücktritt nicht wirksam ausgeschlossen werden, da es sich hierbei um Werkleistungen im Sinne des § 309 Nr. 8 b BGB handelt und nicht um Bauleistungen im Sinne des § 308 Nr. 8 b bb BGB, für die der Rücktritt ausgeschlossen werden könnte.

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IMRRS 2005, 0260

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.12.2004 - 24 U 85/03

Der Schutz des § 3 MaBV reicht zeitlich und sachlich bis zur Fertigstellung des Bauwerkes.*)

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IMRRS 2005, 0226

OLG Dresden, Urteil vom 01.04.2004 - 15 U 20/04

1. Der einzelne Erwerber kann durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt werden, für alle Erwerber in gewillkürter Prozessstandschaft Zahlung von Kostenvorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum an sich gerichtlich geltend zu machen.

2. Auch wenn der Erwerber die einzelnen Mängel sowie den Gesamtbeseitigungsaufwand darlegt, jedoch nur eine Teilklage einreicht, ist er nicht verpflichtet, im Einzelnen aufzuschlüsseln, für welche Mängel er nunmehr welchen Kostenvorschuss verlangt.

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IMRRS 2005, 0114

BGH, Urteil vom 16.12.2004 - VII ZR 257/03

1. Ist auf den Erwerb eines sanierten Altbaus Werkvertragsrecht anzuwenden, weil der Erwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung verbunden ist, so richtet sich die Gewährleistung für auf dem Grundstück befindliche Anlagen, die zwar nicht unmittelbar dem Altbauobjekt zuzuordnen sind, jedoch dessen Funktion dienen, ebenfalls nach Werkvertragsrecht.*)

2. Verspricht der Veräußerer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, daß der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbesondere des konkreten Vertragsgegenstands und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks darauf nicht gerichtet ist.*)

3. Der Veräußerer eines nach Umfang und Bedeutung einer Neuherstellung gleichkommenden sanierten Altbaus kann auch dann nach Werkvertragsrecht haften, wenn die geschuldete Modernisierung oder Sanierung bei Abschluß des Vertrages bereits fertiggestellt ist.*)

IMRRS 2005, 0074

BayObLG, Beschluss vom 03.11.2004 - 2 Z BR 153/04

Die in einem Grundstückskaufvertrag dem Bauträger erteilte Vollmacht, Grunddienstbarkeiten zu bestellen, die im Rahmen der Baumaßnahmen im Baugebiet notwendig sind, und deren Eintragung im Grundbuch herbeizuführen, ist für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch nicht geeignet, wenn mit den im Grundbuchverfahren zulässigen Beweismitteln die Frage der Notwendigkeit nicht nachgewiesen werden kann.*)

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IMRRS 2005, 0058

OLG Frankfurt, Urteil vom 20.10.2004 - 1 U 52/04

1. Der einzelne Erwerber ist ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt, Minderung zu verlangen, wenn er mit dem Bauträger einen Werkvertrag abgeschlossen hat.

2. Das Vorhandensein einer überdimensionierten Trafostation auf dem Erwerbsgrundstück ist auch dann ein Sachmangel, wenn der Erwerber den Betrieb öffentlich-rechtlich dulden muss.

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IMRRS 2005, 0049

LG Magdeburg, Urteil vom 03.04.2004 - 10 O 819/03 (142)

Verkauft der Bauträger an die Erwerber einen sanierten Altbau unter Aufzählung der Sanierungsmaßnahmen in einer notariellen Baubeschreibung, schuldet er keine - fehlende - Kellerisolierung, wenn diese laut Baubeschreibung nicht geschuldet ist.

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Online seit 2004

IMRRS 2004, 2341

LG Gießen, Urteil vom 29.01.1997 - 2 O 548/95

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 2313

BGH, Beschluss vom 16.12.2004 - VII ZR 54/04

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 2277

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.12.2003 - 8 U 55/03

Beschließen die Wohnungseigentümer durch bestandskräftigen Beschluss, erhebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum dadurch abzugelten, dass der Bauträger an die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Geldbetrag zahlt und hierdurch alle Gewährleistungsansprüche erlöschen, hindert dies einzelne Erwerber nicht, den Bauträgervertrag rückabzuwickeln.

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IMRRS 2004, 2252

OLG Rostock, Urteil vom 19.05.2004 - 1 U 75/02

1. Zum Amt des Notars gehören auch die Betreuung und Vertretung der Beteiligten (§ 24 BNotO). Das erfasst die Ausführung von Vollzugsaufgaben. Hierzu gehört auch die Abgabe von Erklärungen - von Verfahrenserklärungen wie auch von materiell-rechtlichen Erklärungen - im Namen von Beteiligten; mithin auch die Abgabe einer Unterwerfungserklärung.

2. Eine Unterwerfungserkärung ist nur dann unwirksam, wenn die hierzu berechtigende Vollmacht Bestandteil eines Geschäftsbesorgungsvertrages ist, der die rechtliche Abwickung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauherrenmodells zum Gegenstand hat, eine umfassende Abschlußvollmacht - regelmäßig für Kauf- und Kreditgeschäft - vorsieht, deshalb eine Rechtsbetreuung erheblichen Ausmaßes erfordert und aus diesem Grunde seinerseits der Erlaubnis gemäß § 1 RBerG bedarf.

3. Lässt sich ein Unternehmer vom Erwerber eines noch zu bebauenden Grundstücks einen Nachweisverzicht erklären, so muss darin eine unangemessene Benachteiligung gesehen werden, weil die Klausel dem Unternehmer den Zugriff auf das Vermögen des Auftraggebers eröffnet, ohne nachweisen zu müssen, dass er seine Bauleistung in einem der Rate entsprechenden Umfang erbracht hat. Sie setzt den Auftraggeber der Gefahr einer Vorleistung aus, welche der gesetzlichen Regelung des Werkvertrags fremd ist. Der Erwerber wird in die Rolle der Verteidigung seiner Rechte gedrängt und läuft Gefahr, Vermögenswerte endgültig zu verlieren, ohne dafür einen entsprechenden Gegenwert am Bauvorhaben erhalten zu haben.

4. Auf den Nachweisverzicht gegenüber einem Kreditinstitut lassen sich diese Erwägungen jedoch im entscheidenden Punkt nicht übertragen. Dort ist die Gefahr eines missbräuchlichen Zugriffs auf die Unterwerfungserklärung mit Nachweisverzicht theoretischer Natur. Kein Kreditinstitut wird vor Valutierung des Darlehens die Zwangsvollstreckung gegen den Kunden betreiben. Hat der Kreditnehmer das Darlehen empfangen, könnte das Kreditinstitut zwar im Einzelfall wegen noch nicht fälliger Raten oder nach einer unberechtigten Kündigung zu Unrecht aus der Unterwerfungserklärung vorgehen. Das Risiko eines Totalverlustes besteht für den Kunden aber nicht. Er hat die Gegenleistung erhalten und kann sich nach ungerechtfertigten Vollstreckungshandlungen am regelmäßig solventen Kreditinstitut - anders als am vielfach insolvenzanfälligen Bauunternehmen oder Bauträger - schadlos halten. Die Unterwerfungsklausel mit Nachweisverzicht im Verhältnis zwischen dem Kreditinstitut und dem Kreditnehmer begegnet im Hinblick auf § 9 AGB-Gesetz deshalb keinen Bedenken.

5. Durch die Subsidiaritätsklausel in § 5 Abs. 2 HWiG werden die Widerrufsvorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes nur dann verdrängt, wenn auch das Verbraucherkreditgesetz dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gewährt. Das ist hinsichtlich eines Realkreditvertrages gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht der Fall. Dem Realkreditnehmer steht das Widerrufsrecht nach § 1 Abs. 1 HWiG deshalb zu.

6. Es ist die eigene Aufgabe des Käufers, auch wenn der Kauf kreditfinanziert wird, die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen. Grundsätzlich haben weder das Kreditinstitut noch der Verkäufer und deshalb auch nicht der Vermittler über die Unangemessenheit des Kaufpreises aufzuklären.

7. Eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgegangen werden muß. Das ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst dann in Betracht zu ziehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Eine Überteuerung von 75 % oder 80 % genügt für die Feststellung der Sittenwidrigkeit allein nicht.

8. Eine kreditgebende Bank ist bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben.

9. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann.

10. Ein schwerwiegender Interessenkonflikt ist nicht schon deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist. Er kann vielmehr nur dann vorliegen, wenn zu dieser "Doppelfinanzierung" besondere Umstände hinzutreten.

11. Auch wenn die finanzierende Bank hinsichtlich der Unrentabilität der Immobilie über einen Wissensvorsprung verfügt, so begründet dies für sich noch keine Aufklärungspflicht, erst recht nicht nach bereits vollzogenem Kaufgeschäft.

12. Um ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handelt es sich auch dann, wenn der Wert der Wohnung niedriger sein sollte als der Betrag der bestellten Grundschuld. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist nur dann nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorliegen, etwa weil nur ein nicht wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist.

13. Der Realkreditvertrag und das finanzierte Grundstücksgeschäft sind grundsätzlich nicht als zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundene Geschäfte anzusehen.

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IMRRS 2004, 2235

BayObLG, Beschluss vom 01.10.2004 - 3 Z BR 129/04

1. Der Einwand der unrichtigen Sachbehandlung gemäß § 16 KostO und die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus der Verletzung spezifisch notarieller Pflichten gegen die Kostenforderung des Notars müssen auch im Verfahren der Notarkostenbeschwerde gemäß § 156 KostO beachtet werden (Anschluss an OLG Stuttgart Justiz 1996, 20/21 und ThürOLG NotBZ 2003, 359). Insoweit können eine Darlegungs- und eine Substantiierungspflicht mit ähnlich hohen Anforderungen wie im Zivilprozess angenommen werden.*)

2. Ein Bauvorhaben, das zur Anwendbarkeit der Makler- und Bauträgerverordnung führt, liegt nicht vor bei Vereinbarung lediglich geringfügiger Renovierungsarbeiten oder bloßer Schönheitsreparaturen, so dass die kaufvertraglichen Elemente die werkvertraglichen Teile des Rechtsgeschäfts ganz in den Hintergrund treten lassen.*)

3. Zur Aufklärungspflicht des Notars.*)

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IMRRS 2004, 2146

LG Arnsberg, Urteil vom 12.05.2004 - 2 O 104/04

1. Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ist der Erwerber einer Eigentumswohnung gegenüber dem Bauträger nicht gewährleistungspflichtig.

2. Der Erwerber eines neu zu errichtenden Reihenmittelhauses kann von dem Bauträger, der als einheitliche Baumaßnahme auch die Nachbarhäuser errichtet hat, die Beseitigung von Schallschutzmängeln verlangen, auch wenn diese auf Ausführungsfehler im Nachbarhaus beruhen.

3. Sofern die Erwerber des Nachbarhauses gegen ihnen vertraglich auferlegte Ausführungsstandards verstoßen haben, stehen dem Bauträger vertragliche Herstellungs- und ggf. Regressansprüche zu.

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IMRRS 2004, 2138

BGH, Urteil vom 30.09.2004 - VII ZR 458/02

Der Inanspruchnahme aus einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV kann der Bürge nach Treu und Glauben nicht entgegenhalten, es fehle an einer entsprechenden Sicherungsabrede zwischen Erwerber und Bauträger, wenn der Bauträger Zahlungen entgegengenommen hat, die er nur bei Stellung einer solchen Bürgschaft hätte entgegennehmen dürfen.*)

Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert den Rückgewähranspruch nach einem Rücktritt vom Vertrag gemäß § 326 BGB. Ebenso ist ein entsprechender Rückzahlungsanspruch aus einer Vereinbarung zwischen den Parteien des Erwerbervertrages gesichert, die zu einem Zeitpunkt geschlossen wird, zu dem die Voraussetzungen des § 326 BGB vorliegen.*)

Zur Auslegung des Musters einer Freistellungserklärung der Bundesnotarkammer, die eine Wahlschuld und nicht eine Ersetzungsbefugnis vorsieht.*)

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IMRRS 2004, 2028

OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.11.2000 - 9 U 93/00

Einem Bauträger steht bei der Herstellung der Außenanlagen ein Gestaltungsspielraum zu. Dieser Gestaltungsspielraum wird überschritten, wenn in der gemeinschaftlichen Gartenanlage ein Mülleimersammelplatz angelegt wird, der in den Planunterlagen dort nicht vorgesehen war und hierdurch die nächstliegende Wohnung in ihrem Wert gemindert wird.

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IMRRS 2004, 1978

BGH, Urteil vom 29.10.2003 - IV ZR 122/02

1. Der auf den Abschluss und die Durchführung von Verträgen im Zusammenhang mit einem Bauherrenmodell ausgerichtete und mit umfassender Bevollmächtigung ausgestattete Treuhandvertrag ist im Kern auf eine Rechtsbesorgung ausgerichtet und nach Artikel 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG, § 134 BGB unwirksam.

2. Die Unwirksamkeit umfasst auch die Bevollmächtigung und speziell die Befugnis, den Bauherrn der Zwangsvollstreckung zu unterwerfen.

3. Zu der Frage, wann es sich bei den Tätigkeiten des Treuhänders im Rahmen eines Bauherrenmodells um erlaubnispflichtige Rechtsbesorgungen handelt.

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IMRRS 2004, 1857

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.04.2004 - 4 U 99/03

1. Der Anspruch des Käufers auf Auflassung und der Anspruch des Bauträgers auf Herausgabe der Bürgschaft gem. § 7 MaBV können in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen.

2. Ist die Abnahme noch nicht erfolgt, ist der Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft gem. § 7 MaBV nicht fällig.

3. Schon der bloße Bestand der Einrede gemäß § 320 BGB schließt den Verzug - unabhängig von der Geltendmachung - aus.

4. Die Einrede des nichterfüllten Vertrages kann wegen eigener Vertragsuntreue des Schuldners ausgeschlossen sein, wenn das Verhalten des Schuldners eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung darstellt, wobei insoweit strenge Anforderungen zu stellen sind.

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IMRRS 2004, 1564

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.07.2004 - 21 U 17/02

1. Die im Bauträgervertrag Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig werdende “Rate” wird nicht fällig, wenn das Erwerbsobjekt aufgrund von Mängeln oder ausstehenden Restarbeiten nicht übergabefähig ist.

2. Der Erwerber kommt nicht in Verzug, wenn Mängel des Erwerbsobjekts vorliegen, die Höhe der Mangelbeseitigungskosten umstritten ist und sich der Erwerber auf die Angaben des von ihm beauftragten Sachverständigen verlässt.

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IMRRS 2004, 1246

OLG Koblenz, Urteil vom 20.10.2003 - 12 U 418/02

1. Haben zwei namensgleiche Gesellschaften denselben Geschäftsführer, so kommt es bei der Auftragserteilung durch diesen Gesellschafter ohne Gesellschaftszusatz darauf an, wie der Auftragnehmer nach seinem Horizont die Beauftragung verstehen durfte.

2. Wurden bereits vorher in derselben Form Aufträge an eine der Gesellschaften vergeben, dann handelt es sich um einen Folgeauftrag mit derselben Gesellschaft.

3. Aus Firmenschildern auf den Baumaschinen lässt sich nicht herleiten, wer Auftraggeber des mit dem Gewerk beauftragten Handwerkers ist. Gleiches gilt grundsätzlich für das öffentlich-rechtlich vorgeschriebene Bauschild.

4. Die Umschreibung der ersten Abschlagsrechnung, der folgenden Abschlagsrechnungen und der Schlussrechnung kann nicht als Vertragsänderung mit einem Austausch des Auftraggebers gewertet werden. Allenfalls kann darin ein Schuldbeitritt des neuen Rechnungsempfängers gesehen werden.

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IMRRS 2004, 1127

KG, Beschluss vom 07.01.2004 - 24 W 210/02

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verfolgung von vertraglichen Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums durch Eigentümerbeschluss zur Verwaltungsangelegenheit gemacht, kommt es jedoch zu verschiedenen Prozessen der Wohnungskäufer mit dem Verkäufer und differenzierten Vergleichsergebnissen, kann die Gemeinschaft nach § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls die Anteile der Kaufpreisreduzierung, die nachweislich im Hinblick auf das mangelhafte Gemeinschaftseigentum erstritten worden sind, vorschussweise zu den voraussichtlichen Kosten der ordnungsgemäßen Erstherstellung herausverlangen.*)

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IMRRS 2004, 1082

LG München I, Beschluss vom 14.07.2004 - 8 OH 9635/04

Die drohende Verjährung gibt dem Antragsteller eines selbstständigen Beweisverfahrens zwar ein Rechtschutzinteresse, begründet aber nicht die zusätzliche Voraussetzung eines drohenden Beweismittelverlustes gemäß § 485 Abs. 1 2. und 3. Alternative ZPO.

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IMRRS 2004, 0939

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.12.2003 - 22 U 69/03

Unterschreitet die Luftschalldämmung zwischen zwei Doppelhaushälften den Mindestwert nach DIN 4109 um 3 dB, liegt ein wesentlicher Mangel vor, der den Kunden des Bauträgers berechtigt, unter Rückgabe der Haushälfte den sog. großen Schadensersatz zu fordern.

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IMRRS 2004, 0875

OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.2004 - 6 U 239/03

1. Die Rückabwicklung eines von einem infolge Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG vollmachtlos handelnden Geschäftsbesorgers abgeschlossenen und deshalb unwirksamen Darlehensvertrages zur Finanzierung einer Kapitalanlage folgt nicht notwendig der bereicherungsrechtlichen Lösung, wie sie für Anweisungslagen gilt.*)

2. Nach den gesetzlichen Tatbestandsmerkmalen der Leistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB steht vielmehr im Falle des Rechtsgrundmangels - unabhängig von der Lage der schuldrechtlichen Beziehungen der Beteiligten - die Leistungskondiktion allein dem Leistenden gegenüber dem Leistungsempfänger zu.*)

3. Verfolgt das Kreditinstitut mit der Auszahlung der Darlehensvaluta an einen Dritten (Verkäufer/Bauträger) gegenüber diesem auch den Zweck, ihre Valutierungspflicht im Verhältnis zu ihrem Kunden (Kreditnehmer) zu erfüllen, so ist der Dritte Leistungsempfänger, so dass das Kreditinstitut bei Verfehlung des Erfüllungszwecks auf Grund Unwirksamkeit des Darlehensvertrages auch gehalten ist, über die Darlehensvaluta bereicherungsrechtlich gegenüber dem Leistungsempfänger mit der Leistungskondiktion abzurechnen. Eine Kondiktion gegenüber ihren Kunden scheidet in diesem Fall aus (Anschluss an BGHZ 50, 227).*)

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IMRRS 2004, 0858

OLG Rostock, Urteil vom 25.11.2002 - 3 U 10/02

1. Eine Klausel, mit der sich bei einem Bauträgervertrag die Gewährleistung des Auftragnehmers nach § 13 VOB/B richten soll, verstößt gegen §§ 9, 11 Nr. 10 b) AGBG, weil durch die Bezugnahme auf § 13 VOB/B die Wandelung ausgeschlossen ist. Der formularmäßige Ausschluss der Wandelung in Bauträgerverträgen ist gemäß § 11 Nr. 10 b) AGBG unwirksam.

2. Befindet sich die Höhe des Schadens bei Klageerhebung noch in der Fortentwicklung, so ist die Feststellungsklage insgesamt zulässig, auch wenn der Anspruch bereits teilweise beziffert werden könnte.

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IMRRS 2004, 0855

OLG Braunschweig, Urteil vom 04.12.2003 - 8 U 3/02

Der Bauherr haftet einem Subunternehmer eines insolvent gewordenen Bauträgers für den Ausfall des Werklohnes unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes aus Sachwalterhaftung, wenn der Werkvertrag nur deshalb nicht unmittelbar zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer, sondern zwischen diesem als Subunternehmer und dem Bauträger des Bauherrn abgeschlossen worden ist, weil der ihn vermittelnde Bauherr die erkennbar berechtigten Bedenken des Subunternehmers an einer solchen Vertragskonstellation aus wirtschaftlichem Eigeninteresse oder unter Inanspruchnahme besonderen persönlichen Interesses zerstreut hat.*)

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IMRRS 2004, 0822

OLG Bamberg, Urteil vom 15.01.2004 - 1 U 96/03

1. Ein Bürge gemäß § 7 MaBV schuldet dem Erwerber Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen, wenn der Bauträger nicht in der Lage ist, das Erwerbsobjekt lastenfrei zu stellen, weil Bürge und globalfinanzierende Bank des Bauträgers nicht identisch sind.

2. Enthält eine Bürgschaftserklärung gemäß § 7 Abs. 1 MaBV Bestimmungen zum Erlöschen der Bürgschaftsforderung und zur Rückgabe, so kann in der kommentarlosen Rücksendung der Bürgschaftsurkunde vor Eintritt der Erlöschenstatbestände regelmäßig noch kein konkludenter Verzicht auf die Bürgschaftsforderung gesehen werden.

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IMRRS 2004, 0776

LG Lübeck, Urteil vom 16.04.2004 - 4 O 151/03

1. Die MaBV-Bürgschaft sichert den Anspruch auf großen Schadensersatz (BGB a.F. § 326).

2. Bei Mängeln im Betrag von 15.851 Euro ist die Abnahmeverweigerung nicht treuwidrig.

3. Eine MaBV-Bürgschaft enthält schon dem Anschein nach Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn sie von einer Sparkasse stammt oder wenn sie der Anlage 7 des Musterentwurfes der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zu § 34c der Gewerbeordnung und zur Makler- und Bauträgerverordnung entspricht.

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IMRRS 2004, 0707

OLG Dresden, Urteil vom 26.06.2003 - 19 U 512/03

1. Vertragsabschlussklauseln werden den Vertragsbedingungen im Sinne des AGB-Rechts gleichgestellt.

2. Eine Frist von 10 Wochen zur Annahme des Angebots eines Käufers zum Abschluss eines Bauträgervertrages ist im Sinne von § 10 Nr. 1 AGB-Gesetz unangemessen lang.

3. Eine verspätete Annahme gilt als neuer Antrag, der seinerseits wieder einer notariellen Beurkundung bedarf. Eine konkludente Annahme - etwa durch Zahlung des Kaufpreises - scheidet aus.

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IMRRS 2004, 0686

LG Kaiserslautern, Urteil vom 16.09.2003 - 2 O 1/03

Überweist beim Bauträgervertrag ein Erwerber den an die Bank abgetretenen Kaufpreis versehentlich auf ein bei einer anderen Bank geführtes Konto des Bauträgers und weist dieser die Gutschrift unverzüglich zurück, ist die Bank zur Rückzahlung an den Erwerber verpflichtet.

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IMRRS 2004, 0685

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2004 - 7 U 202/03

Überweist beim Bauträgervertrag ein Erwerber den an die Bank abgetretenen Kaufpreis versehentlich auf ein bei einer anderen Bank geführtes Konto des Bauträgers und weist dieser die Gutschrift unverzüglich zurück, ist die Bank zur Rückzahlung an den Erwerber verpflichtet.

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IMRRS 2004, 0672

OLG Celle, Urteil vom 27.05.2004 - 6 U 112/03

Die Klausel in einem Notarvertrag über die Veräußerung eines Grundstücks mit fast fertigem Neubau, die Gewährleistungsfrist für das Bauwerk betrage zwei Jahre, ist nichtig, wenn der Notar die Klausel ohne Zutun der Urkundsbeteiligten gewählt und den Erwerber nicht eindringlich über die mit dieser Klausel verbundenen Nachteile und die in ihr liegende Abweichung von der gesetzlichen Regelung belehrt hat.*)

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IMRRS 2004, 0603

BGH, Urteil vom 15.04.2004 - VII ZR 130/03

Ermächtigen Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat, im eigenen Namen Mängelgewährleistungsansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen, sind damit die jeweils amtierenden Mitglieder des Verwaltungsbeirats sachbefugt.*)

Der einzelne Erwerber hat gegen den Veräußerer auch dann einen auf die vollen Mängelbeseitigungskosten gerichteten Schadensersatzanspruch, wenn der Veräußerer Mitglied einer Bauherrengemeinschaft war und der Erwerb erst nach individueller Zuteilung der einzelnen Eigentumswohnungen an die Mitglieder erfolgt ist.*)

Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Veräußerers, wonach die Verjährung mit der Übergabe der Eigentumswohnung an den Erwerber beginnt, ist unwirksam.*)

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IMRRS 2004, 0602

BGH, Urteil vom 15.04.2004 - VII ZR 129/02

Jede vertragliche Abweichung von der VOB/B führt dazu, daß diese nicht als Ganzes vereinbart ist (BGH, Urteil vom 22. Januar 2004 - VII ZR 419/02).*)

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