Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1016 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2014, 0849

OLG München, Urteil vom 17.12.2013 - 9 U 960/13 Bau

1. Wohnungseigentumseinheiten in einer bevorzugten Wohngegend sind marktgängige und verwertbare Objekte, so dass nach der Beseitigung von Baumängeln grundsätzlich ein merkantiler Minderwert in Betracht kommt.

2. Ein merkantiler Minderwert kann auch dann eintreten, wenn aus technischer Sicht die Mängel vollständig beseitigt sind. Insofern bildet dieser Minderwert die - bautechnisch unzutreffende - Einschätzung der beteiligten Verkehrskreise ab. Dem liegt die Annahme zu Grunde, dass eine Reparatur nicht die fachliche Qualität einer von vorneherein richtigen Herstellung erreicht.

3. Bei der vollständigen Neuherstellung eines Daches handelt es sich um einen gravierenden Sanierungseingriff. Es besteht deshalb immer die theoretische Möglichkeit, dass sich die Mängelbeseitigung nachteilig auf den Bestand auswirkt.

4. Zur Schätzung der Höhe des merkantilen Minderwerts nach einer umfangreichen Dachsanierung beim Neubau.*)

IMRRS 2014, 0847

OLG Hamm, Urteil vom 31.08.2012 - 12 U 49/12

1. Der Bauträger handelt arglistig, wenn er bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Dieses Bewusstsein erfordert, dass der Mangel als solcher wahrgenommen wird. Hiernach ist positive Kenntnis erforderlich, grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus.

2. Beauftragt der Bauträger mit der Bauleitung und Bauüberwachung einen Architekten, muss er sich dessen etwaiges arglistiges Verhalten zurechnen lassen. Denn der mit der Bauleitung befasste Architekt hat in diesem Fall die Offenbarungspflichten des Bauträgers zu erfüllen.

3. Der mit der Bauleitung betraute Architekt hat organisatorisch sicherzustellen, dass die Ausführung auf etwaige Mängel überprüft wird und er hierzu organisatorisch in der Lage ist. Das obliegt ihm als eigene Organisationspflicht. Verletzt der Architekt diese Verpflichtung, kann das seinem Auftraggeber (hier: dem Bauträger) nicht als Obliegenheitsverletzung zugerechnet werden.

4. Vergibt der Bauträger die Bauausführung an einen Generalunternehmer und schaltet er zur Sicherstellung der Bauleitung und Bauüberwachung einen Architekten ein, gegen dessen fachliche und persönliche Eignung keine Bedenken bestehen, ist dem Bauträger ein Organisationsverschulden nicht anzulasten.

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IMRRS 2014, 0845

KG, Urteil vom 09.11.2011 - 7 U 203/11

1. Vereinbaren die Parteien eines Bauträgervertrags, dass der Erwerber die Bürgschaft zur Sicherung des Kaufpreisanspruchs an den Bauträger herauszugeben hat, wenn die Freistellung des Vertragsgegenstands von allen Grundbuchlasten gesichert ist, ist es ausreichend, wenn der Notar dem Erwerber eine Kopie der Freistellungserklärung übersendet und das Vorliegen einer vertragsgerechten Freistellungserklärung schriftlich bestätigt.

2. Auch wenn das Gemeinschafts- und Sondereigentum Mängel aufweist, steht dem Erwerber an einer vom Bauträger gestellten Bürgschaft zur Sicherung entgegengenommener Zahlungen (MaBV § 3) kein Zurückbehaltungsrecht zu.

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IMRRS 2014, 0827

OLG Koblenz, Urteil vom 14.12.2012 - 8 U 185/12

1. Ein Wohngebäude ist mangelhaft, wenn der Erwerber aufgrund des Exposés eine ebenerdige Erschließung des Hauseingangs erwarten darf und eine Veränderung der Höhenlage dazu führt, dass anstelle von zwei nunmehr vier Stufen zur Erschließung des Eingangs erforderlich sind.

2. Die nicht ebenerdige Erschließung eines Hauses beeinträchtigt die Tauglichkeit nur unerheblich. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Parteien keine barrierefreie bzw. rollstuhlregerechte Nutzung des Gebäudes vereinbart haben.

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IMRRS 2014, 0795

BGH, Urteil vom 08.05.2014 - VII ZR 199/13

1. Steht dem Besteller während des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung eines Hauses kein dem herzustellenden Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20.02.2014 - VII ZR 172/13 = IBR 2014, 275).*)

2. Ein unzulässiges Teilurteil muss nicht aufgehoben werden, wenn sich die prozessuale Situation so entwickelt hat, dass es nicht mehr zu widersprüchlichen Entscheidungen kommen kann.*)

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IMRRS 2014, 0772

OLG Koblenz, Urteil vom 25.03.2014 - 3 U 1080/13

Ein Bauvertrag ist beurkundungsbedürftig, wenn er mit dem Verkauf über den Erwerb des Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Dabei ist zu prüfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwendige Grundstückserwerb vom Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen.

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IMRRS 2014, 0729

KG, Urteil vom 10.12.2013 - 7 U 7/13

Ein Bauträger, der einen Werkvertrag mit einem Bauunternehmen als Generalunternehmer abschließt, tut dies nicht, um durch irgendeine Art von Organisation die Arglisthaftung zu vermeiden, sondern deshalb, weil er das Bauwerk überhaupt nicht selbst errichten kann. Er kann deshalb nicht als Werkunternehmer angesehen werden, der die Überwachung und Prüfung des Werks nicht oder nicht richtig organisiert hat und vorhandene Mängel bei richtiger Organisation hätte entdecken können.

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IMRRS 2014, 0691

KG, Urteil vom 17.01.2014 - 7 U 43/13

1. Der Bauträger ist grundsätzlich zum Rücktritt berechtigt, wenn der Erwerber seinen fälligen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Das setzt einen Zahlungsverzug des Erwerbers voraus. Zahlungsverzug liegt jedoch nicht vor, wenn der Einbehalt berechtigt ist. Das ist etwa der Fall, wenn sich der Erwerber zu Recht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln und einer Vertragsstrafe in dieser Höhe berufen kann.

2. Der Bauträger kann nicht vom ganzen Vertrag zurücktreten, wenn der Erwerber zunächst eine Teilzahlung verweigert, die sich lediglich auf 6,75 % des Gesamtkaufpreises beläuft.

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OLG Brandenburg, Urteil vom 05.07.2012 - 12 U 231/11

1. Der Veräußerer eines Grundstücks, der auch Bauleistungen vertraglich übernimmt (Bauträger), haftet für diese nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben, oder ob das Objekt zum Zeitpunkt der einzelnen Veräußerungen nicht, teilweise, weitgehend oder auch vollständig fertig gestellt war.

2. Der Beginn der Verjährungsfrist für das Gemeinschaftseigentum wird nicht generell, sondern individuell bestimmt. Die Abnahme durch einzelne Erwerber oder durch eine Mehrheit von Erwerbern wirkt deshalb nicht für und gegen andere, hieran nicht beteiligte Erwerber.

3. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch nicht verjährt sind, kann vom Bauträger Vorschuss zur Mangelbeseitigung verlangen.

4. Klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft in Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, reicht es aus, wenn nur ein Wohnungseigentümer unverjährte Gewährleistungsansprüche innehat.

5. Mängel können einer konkludenten Abnahme entgegenstehen, wenn der Unternehmer nicht erwarten darf, der Besteller würde das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt hinnehmen. Hiervon kann regelmäßig nur ausgegangen werden, wenn die Mängel den Vertragsparteien bekannt bzw. durch den Besteller gerügt sind. Nicht bekannte Mängel stehen einer konkludenten Abnahme daher grundsätzlich nicht entgegen.

6. Vereinbaren die Vertragsparteien eine förmliche Abnahme, setzt eine konkludente Abnahme voraus, dass die Vereinbarung einvernehmlich aufgehoben wurde, was ebenfalls konkludent erfolgen kann. An die Voraussetzungen eines konkludenten Verzichts auf die vereinbarte förmliche Abnahme sind strenge Anforderungen zu stellen.

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IMRRS 2014, 0573

LG Heidelberg, Urteil vom 28.03.2014 - 3 O 309/13

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, wonach der Verkäufer die letzte Rate in Höhe von 3,5% der Vertragssumme "nach vollständiger Fertigstellung" fordern darf, ist so zu verstehen, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen. Dies gilt auch für solche Mängel, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen (vgl. auch BGH, Urteil vom 27.10.2011 - VII ZR 84/09 - IBR 2012, 25).*)

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IMRRS 2014, 0535

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.04.2012 - 16 U 192/11

1. Die Anfechtung eines Wohnungskaufvertrags arglistiger Täuschung (hier: Fenster 30% kleiner als im Prospekt angegeben) ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber den Kaufvertrag bestätigt hat.

2. Eine Bestätigung ist jede Erklärung, in der der Wille zum Ausdruck kommt, ein ihm bekanntes Anfechtungsrecht nicht auszuüben. Im Fall der arglistigen Täuschung kann der Anfechtungsberechtigte daher nur den Bestätigungswillen haben, wenn er weiß oder zumindest mit der Möglichkeit rechnet, dass der Anfechtungsgegner ihn bewusst getäuscht hat. Außerdem muss er wissen, dass sich aus den ihm bekannten Tatsachen für ihn ein Anfechtungsrecht ergibt.

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IMRRS 2014, 0522

BGH, Urteil vom 06.03.2014 - VII ZR 266/13

1. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert.*)

2. Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält.*)

IMRRS 2014, 0521

BGH, Urteil vom 20.02.2014 - VII ZR 172/13

Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen.*)

IMRRS 2014, 0370

OLG München, Urteil vom 20.11.2012 - 9 U 4796/11

1. Kauft der Erwerber Anteile an der GbR, kann darin die Abtretung von Gewährleistungsrechten der GbR gegen den Bauträger an den Erwerber liegen.*)

2. Zum Kaufpreisrückgewähranspruch des Erwerbers nach Versteigerung der Wohnung durch die bauträgerfinanzierende Bank.*)

3. Zur Verjährung der Ansprüche.*)

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IMRRS 2014, 0332

OLG München, Urteil vom 25.01.2012 - 27 U 501/10

1. Auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ist auch dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistung bei Vertragsschluss (weitgehend) abgeschlossen ist. Entscheidend ist allein, ob sich aus dem Inhalt, dem Zweck und der Bedeutung des Vertrags sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers ergibt, ein mangelfreies Bauwerk herzustellen und zu übereignen.

2. Weicht der Bauträger von der ursprünglichen Planung, die eine zum Zeitpunkt der Bauzeit sichere und erprobte Fassadenkonstruktion vorsieht, ab, indem er eine nicht erprobte, nicht durchgeplante und in ihrer Standsicherheit nicht nachgewiesene Konstruktion mit anderen als den der ursprünglichen Planung zu Grunde liegenden Baustoffen ausführen lässt, muss er dies den späteren Erwerbern mitteilen. Andernfalls handelt er arglistig.

3. Für die Geltendmachung und Durchsetzung des Anspruchs auf kleinen Schadensersatz nach §§ 634, 635 BGB a.F. wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist von vorneherein allein die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Sie kann aber den Verwalter ermächtigen, diesen Anspruch im eigenen Namen einzuklagen oder auch wegen dieses Anspruchs ein selbständiges Beweisverfahren anzustrengen. Einer Abtretung der Forderung an ihn bedarf es hierzu nicht.

4. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch den von einem Mangel am Gemeinschaftseigentum betroffenen Wohnungseigentümer ermächtigen, den kleinen Schadensersatz selbstständig geltend zu machen.

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IMRRS 2014, 0351

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.09.2013 - 21 U 122/12

1. Werden sämtliche Kaufverträge vor demselben Notar beurkundet, ist davon auszugehen, dass der Notar im Auftrag des Bauträgers das gesamte Vertragsformular entwickelt hat. Sämtliche Klauseln des Vertrags sind deshalb als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen.

2. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Lässt der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, ist derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt.

3. Das Erfordernis der Bestimmbarkeit der abgetretenen Forderung verlangt nicht, dass die Klausel derart formuliert ist, dass ihrem Wortlaut für alle denkbaren Fälle zweifelsfrei entnommen werden kann, auf welche Forderungen sie sich erstreckt. Ausreichend ist es, wenn im Zeitpunkt des Entstehens der Forderungen bestimmbar ist, ob sie von der Abtretung erfasst werden.

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IMRRS 2014, 0300

KG, Urteil vom 27.04.2012 - 21 U 91/11

Die Anfechtung eines Bauträgervertrags ist als unzulässige Rechtsausübung ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Anfechtungserklärung die dem Erwerber erbrachte Leistung im Ergebnis nicht mehr zu dessen Nachteil von der versprochenen abweicht, der Erwerber also das erhalten hat, was er unter Einbeziehung seiner irrigen Vorstellung erwarten durfte.

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IMRRS 2014, 0305

BGH, Urteil vom 17.01.2014 - V ZR 5/12

Eine von dem Bauträger vorformulierte Bindungsfrist, nach der der Erwerber an sein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags für sechs Wochen oder länger gebunden ist, überschreitet die regelmäßige gesetzliche Frist des § 147 Abs. 2 BGB von vier Wochen wesentlich; sie ist nur dann nicht unangemessen lang im Sinne von § 308 Nr. 1 BGB, wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter dem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall der Bindung zurückstehen muss (Fortführung des Senatsurteils vom 27.09.2013 - V ZR 52/12 = IBR 2014, 24).*)

IMRRS 2014, 0285

OLG Köln, Urteil vom 23.10.2013 - 11 U 109/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Damit ist der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen. Das gilt auch für den ausgeschiedenen Wohnungseigentumserwerber. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst jedoch nicht die auf Rückabwicklung gerichteten Ansprüche des Wohnungseigentümers, wie Rücktritt und großer Schadensersatz.

2. Der einzelne Wohnungseigentümer ist an den von der Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen gerichtlichen oder außergerichtlichen Vergleich über die Erledigung von Erfüllungsansprüchen gebunden.

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IMRRS 2014, 0277

OLG München, Urteil vom 26.02.2013 - 9 U 1553/12 Bau

1. In einem Einfamilienhaus müssen WC und Flur getrennte Heizkreise haben. Anderenfalls liegt ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik und somit ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn in der vom Auftragnehmer/Bauträger erstellten Baubeschreibung vorgesehen ist, dass "Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss einen Heizkreis bilden". Denn eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik kommt nur bei ausdrücklicher Klarstellung in Betracht.

2. Wird nach der Baubeschreibung jeder Raum mit einem eigenen Raumthermostat geregelt, "mit Ausnahme von Windfang/Garderobe, Flure 1. und 2. OG und Abstellraum", bedeutet das nicht, dass im Flur im 1. und 2. Obergeschoss keine Fußbodenheizung eingebaut werden muss.

3. Ein Auftragnehmer/Bauträger darf die für die Mängelbeseitigung erforderliche Terminabstimmung nicht einfach einem Nachunternehmer überlassen, sondern muss sich vergewissern, dass der Nachunternehmer die Mängelbeseitigung auch tatsächlich ausführt und erforderlichenfalls selbst mit dem Auftraggeber einen Nachbesserungstermin vereinbaren.

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IMRRS 2014, 0076

OLG Koblenz, Beschluss vom 08.04.2013 - 2 U 1123/12

Die Klausel in einem Immobilienkaufvertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen abgenommen wurde und der Käufer die Abnahme für sich als verbindlich anerkennt, so dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt, verstößt nicht gegen §§ 307 ff BGB und ist wirksam.

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IMRRS 2014, 0072

BGH, Urteil vom 07.11.2013 - VII ZR 167/11

1. Es ist mit § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 MaBV unvereinbar, die Verpflichtung der kreditgebenden Bank zur Pfandfreistellung an die Bedingung zu knüpfen, den Auftraggeber dürfe hinsichtlich der Nichtvollendung des Bauvorhabens kein Verschulden treffen.*)

2. Enthält die Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung eine solche Bedingung, muss dies nicht zwingend zu ihrer Unwirksamkeit führen.*)

3. Nimmt ein Bauträgervertrag entgegen § 3 Abs. 1 Satz 5 Halbsatz 1 MaBV nicht auf die zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegenden, zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen Bezug, beeinträchtigt dies nicht die Wirksamkeit des Bauträgervertrags.*)

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Online seit 2013

IMRRS 2013, 2383

OLG Stuttgart, Urteil vom 03.05.2012 - 7 U 182/11

Ein Tiefgaragenstellplatz, der zusammen mit einer neu errichteten Eigentumswohnung erworben wird, muss bei Fehlen einer ausdrücklichen Beschaffenheitsvereinbarung für einen durchschnittlichen Fahrer in zumutbarer Weise nutzbar sein. Dies ist der Fall, wenn das Einparken nicht mehr als 3 Fahrbewegungen und das Ausparken nicht mehr als 4 Fahrbewegungen, also jeweils einen Korrekturzug, erfordert. Dies muss ohne elektronische Unterstützung und ohne besondere weitere Vorkehrungen möglich sein.*)

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IMRRS 2013, 2232

BFH, Urteil vom 22.08.2013 - V R 37/10

1. § 13b Abs. 2 Satz 2 UStG 2005 ist entgegen Abschn. 182a Abs. 11 UStR 2005 einschränkend dahingehend auszulegen, dass es für die Entstehung der Steuerschuld darauf ankommt, ob der Leistungsempfänger die an ihn erbrachte Werklieferung oder sonstige Leistung, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dient, seinerseits zur Erbringung einer derartigen Leistung verwendet.*)

2. Auf den Anteil der vom Leistungsempfänger ausgeführten bauwerksbezogenen Werklieferungen oder sonstigen Leistungen i.S. des § 13b Abs. 2 Satz 2 UStG 2005 an den insgesamt von ihm erbrachten steuerbaren Umsätzen kommt es entgegen Abschn. 182a Abs. 10 UStR 2005 nicht an.*)

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IMRRS 2013, 2197

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.10.2012 - 6 U 200/11

1. Die Klausel eines Bauträgervertrags, wonach der Bauträger bei nicht "funktionsgerechter Nutzung" eine Vertragsstrafe zu zahlen hat, findet auch auf die zum Vertragsgegenstand gehörenden Anlagen des Gemeinschaftseigentums Anwendung.

2. Zu den für eine funktionsgerechten Nutzung einer Doppelhaushälfte gehörenden unverzichtbaren Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums zählt auch ein Carport, da ein Haus ohne die vereinbarte und für den Erwerber besonders wichtige Abstellmöglichkeit für ein Kraftfahrzeug nicht als funktionsgerecht nutzbar angesehen werden kann.

3. Die mangelnde Nutzbarkeit eines noch nicht fertig gestellten Wohnraums begründet keinen Anspruch auf Schadensersatz.

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IMRRS 2013, 2196

BGH, Urteil vom 27.09.2013 - V ZR 52/12

1. Auch bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Bauträgerverträgen kann der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden (§ 147 Abs. 2 BGB; Fortführung von Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873).*)

2. Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der den Abschluss eines Bauträgervertrags Antragende an sein Angebot länger als drei Monate gebunden ist, sind stets mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar.*)

3. Die auf der Anwendung der bereicherungsrechtlichen Saldotheorie beruhende Zug um Zug-Verurteilung hindert nicht die Zuerkennung von Prozesszinsen.*)

IMRRS 2013, 2100

OLG München, Urteil vom 25.09.2012 - 9 U 4063/11 Bau

1. Bei der Auslegung eines Bauträgervertrags ist auch der Prospekt des Bauträgers zu berücksichtigen.

2. Die vertragliche Formulierung "1 Mehrfamilienwohnhaus mit 6 Wohnungen" stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung (BGB § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB) dar.

3. Wird in einem Mehrfamilienwohnhaus mit sechs Wohnungen im Erdgeschoss eine Physiotherapiepraxis betrieben, ist die darüber im ersten Obergeschoss liegende Wohnung mangelhaft.

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IMRRS 2013, 2079

OLG München, Urteil vom 14.05.2013 - 9 U 2517/12 Bau

1. Keine Aktivlegitimation einer Untergemeinschaft der Inhaber von TG-Stellplätzen im Baumängelprozess.*)

2. Zur Frage, ob die Bauträgerin Nachweise dazu vorlegen muss, dass sie den geschuldeten Bauzustand erreicht hat (Brandschutz).*)

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IMRRS 2013, 2073

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.09.2013 - 1 U 18/12

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum kann im formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Abnahmeerklärungen zum Gemeinschaftseigentum gebunden werden, die ein ihm vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger oder der erste Verwalter abgeben.*)

2. Ebenso wenig kommt eine Bindung solcher Erwerber an bereits abgegebene Abnahmeerklärungen des Sachverständigen oder des Verwalters in Betracht, die ihren Bauträgervertrag erst nachher abschließen ("Nachzügler").*)

3. Der Rechtsanwalt verstößt nicht allein dadurch gegen das Gebot des sichersten Weges, dass er nicht vorsorglich lange vor Eintritt der Verjährung die Klage für den Mandanten einreicht und dadurch das Risiko fern liegender gerichtlicher Fehlbeurteilungen vermeidet.*)

IMRRS 2013, 2038

OLG Hamm, Urteil vom 12.09.2013 - 21 U 35/13

1. Macht der Käufer aus einem Kaufvertrag mit Bauverpflichtung Ansprüche gerade wegen eines Baumangels geltend, ist Werkvertragsrecht anzuwenden (vgl. BGH NZBau 2007, 507).*)

2. Zu den Voraussetzungen des Rücktritts von einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung.*)

3. Die Beurteilung, ob eine Pflichtverletzung unerheblich i. S. v. § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist, erfordert eine umfassende Interessenabwägung, die die Bedeutung des Mangels und seinen Beseitigungsaufwand berücksichtigt. Hierbei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, weshalb mit allein an den Mängelbeseitigungskosten orientierten festen Prozentsätzen (an sich) nicht gearbeitet werden kann.*)

4. Nicht behebbare Mängel sind in aller Regel erheblich. Bei behebbaren Mängeln ist grundsätzlich auf die Kosten der Mängelbeseitigung und nicht auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung abzustellen. Auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung kommt es aber dann entscheidend an, wenn der Mangel nicht oder nur mit hohen Kosten behebbar oder die Mangelursache im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung ungeklärt ist, etwa weil auch der Verkäufer sie nicht hat feststellen können.*)

5. Ein Raum, dessen Außenwand Feuchtigkeitsflecken aufweist, die auf einen Baumangel zurückzuführen sind und mit einer Durchfeuchtung des Mauerwerks einhergehen, weist ungeachtet der Frage, ob mit seiner Nutzung konkrete Gesundheitsgefahren (etwa infolge von Schimmelpilzbefall) verbunden sind, einen gravierenden funktionalen Mangel auf, der zum Rücktritt berechtigt und nicht lediglich unerheblich i. S. v. § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist.*)

6. Die Ausübung des Rücktrittsrechts bzw. das Festhalten hieran ist nicht deshalb treuwidrig, weil der Verkäufer kurz zuvor - wenn auch nach Fristablauf - Mängelbeseitigungsmaßnahmen ankündigt. Der Käufer ist nach Fristablauf nicht mehr verpflichtet, das Angebot des Verkäufers zur Mängelbeseitigung anzunehmen.*)

7. Die Frist zur Nacherfüllung (§ 323 Abs. 1 BGB) soll dem Schuldner lediglich eine letzte Gelegenheit zur Erbringung der geschuldeten Leistung eröffnen und braucht daher nicht so bemessen zu werden, dass der Schuldner die noch nicht begonnene Leistung erst noch vorbereiten und fertigstellen kann (vgl. BGH NJW 1982, 1279).*)

8. Bei einer Verpflichtung zur (Rück-)Übertragung von Grundeigentum ist ein wörtliches Angebot zur Begründung des Annahmeverzugs grundsätzlich nicht ausreichend. Dem steht nicht entgegen, dass es zur Bewirkung der Leistung einer Mitwirkungshandlung des Gläubigers (der Beklagten) bedarf (§ 295 Satz 1 Alt. 2 BGB). Vielmehr ist diesen Fällen grundsätzlich ein tatsächliches Angebot i. S. v. § 294 BGB erforderlich. Dem Schuldner ist dabei ein Termin bei einem zur Auflassung bereiten Notar mitzuteilen, um den Annahmeverzug auszulösen. Ein wörtliches Angebot ist gem. § 295 Satz 1 Alt. 1 BGB nur dann ausreichend, wenn der Schuldner bereits zuvor die Annahme der Leistung verweigert hat (vgl. BGH NJW 2010, 1284).

9. Ist hingegen offenkundig, dass der Gläubiger auf seiner Weigerung beharrt, bedarf es auch eines zeitlich vorangegangenen wörtlichen Angebots nicht mehr, weil es bloße Förmelei wäre (vgl. BGH NJW 2001, 287).*)

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IMRRS 2013, 2009

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.07.2013 - 23 U 91/13

1. Eine formularmäßig vereinbarte Bindefrist ist unwirksam, wenn der Vertragspartner des Verwenders nicht berechnen kann, wann die Bindung an sein Angebot endet.

2. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender von AGB, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar, einfach und präzise darzustellen.

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IMRRS 2013, 1966

OLG Brandenburg, Urteil vom 26.09.2013 - 12 U 115/12

1. Ein Werk ist mangelhaft, wenn es - soweit keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen und auch nach dem Vertrag keine besondere Beschaffenheit vorausgesetzt ist - sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art nicht üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werks deshalb nicht erwarten muss.

2. Bei der Bestimmung der üblichen Erwartungen an die Beschaffenheit der Bauleistung ist dabei auf die typischen Eigenschaften der infrage stehenden Bauleistung zurückzugreifen, wobei diese unter Berücksichtigung des Vertragsinhalts und der sich hieraus ergebenden Besonderheiten des Bauwerks zu bestimmen ist.

3. Soweit für die Bauleistung allgemein anerkannte Regeln der Technik bestehen, beschreiben diese die im allgemeinen Rechtsverkehr erwartete Beschaffenheit und die stillschweigend vereinbarte Mindestqualität, so dass ein Verstoß gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik im Regelfall zu einem Mangel führt. Maßgebend ist aber letztlich nicht die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik, sondern der dadurch mögliche Erfolg, nämlich die Gebrauchsfähigkeit der Bauleistung.

4. Eine schwer begehbare Treppe kann auch dann als mangelhaft anzusehen sein, wenn die Treppe den einschlägigen DIN-Normen (noch) entspricht.

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IMRRS 2013, 1965

BGH, Urteil vom 12.09.2013 - VII ZR 308/12

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.*)

IMRRS 2013, 1835

LG München I, Urteil vom 30.07.2013 - 8 O 27875/12

1. Treten bei einem Bauträgervertrag hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums die Abnahmewirkungen aufgrund der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel nicht ein und beginnt deshalb die Mängelverjährungsfrist nicht zu laufen, so können die Mängelansprüche verwirkt sein.

2. Verwirkung setzt sowohl ein Zeit- als auch ein Umstandsmoment voraus. Sie kann vorliegen, wenn die Erwerber über 12 Jahre bestimmte Mängel nicht geltend machen.

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IMRRS 2013, 1755

OLG Köln, Urteil vom 24.07.2012 - 15 U 166/08

1. Führt die nicht vorhandene oder unzureichende Entwässerung eines Balkons dazu, dass nach Niederschlägen das Wasser auf der Balkonfläche steht und der Balkon somit nicht genutzt werden kann, ist der gewöhnliche Gebrauchswert eingeschränkt und der Balkon mangelhaft.

2. Allein durch die mangelhafte Werkleistung entsteht dem Auftraggeber ein Schaden. Für einen Schadensersatzanspruch wegen Baumängeln ist es nicht erforderlich, dass der Mangel einen weiteren Schaden verursacht.

3. Weist die Werkleistung einen Mangel auf und macht der Auftraggeber deshalb Schadensersatz geltend, ist von einem Verschulden des Auftragnehmers auszugehen. Der Auftragnehmer trägt bei Vorliegen eines objektiv mangelhaften Werks die Beweislast für fehlendes Verschulden.

4. Ein fortgesetzter Gebrauch nach vorbehaltloser Abnahme trotz positiver Kenntnis eines Mangels kann zwar als Verzicht auf bestehende Mängelansprüche auszulegen sein. An das Vorliegen eines solchen Verzichts sind aber hohe Anforderungen zu stellen.

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IMRRS 2013, 1678

OLG München, Urteil vom 11.10.2011 - 9 U 5307/10 Bau

1. Es ist allgemein bekannt und üblich, dass Stellplätze in Mehrfachparkern nur ein eingeschränktes Raummaß bieten. Enthält der Vertrag enthält keine ausdrücklichen Vereinbarungen zum geschuldeten Raummaß, liegt kein Mangel eines Vierfachparkers vor, wenn "ca. 80% aller im Verkehr befindlicher Pkws" in dem Mehrfachparker Platz finden und dieser aus technischer Sicht mangelfrei ist.

2. Es ist nicht Zweck des pauschalierten Schadensersatzes, die Ansprüche der Erwerber zu erschweren oder zu begrenzen. Hat der Bauträger nach dem Wortlaut der Vereinbarung pauschalen Schadensersatz zu zahlen, ist dadurch die Geltendmachung eines höheren Schadens nicht ausgeschlossen. Dazu bedarf es eines Zusatzes, wonach mit dem pauschalen Schadensersatz auch übersteigende Beträge abgegolten sind.

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IMRRS 2013, 2484

OLG Jena, Urteil vom 29.05.2013 - 7 U 660/12

1. Ein ersatzfähiger Vermögensschaden kann auch vorliegen, wenn der Eigentümer einer von ihm selbst genutzten Sache, jedenfalls eines von ihm selbst bewohnten Hauses, infolge Eingriffs in das Eigentum der Sache vorübergehend nicht benutzen kann, ohne dass ihm hierdurch zusätzliche Kosten entstehen oder Einnahmen entgehen. Dabei macht es keinen Unterschied machen, ob die Ersatzpflicht auf Delikt oder Vertrag beruht.

2. Der Nutzungsausfallersatz beschränkt sich auf Sachen, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftliche Lebenserhaltung typischerweise von zentraler Bedeutung ist, wie dies insbesondere bei Wohnraum der Fall ist. Unerheblich ist, ob der Wohnraum bereits genutzt wurde oder erst genutzt werden soll.

3. Bei der Berechnung des Schadens ist von einem üblichen Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung auszugehen, von dem ein Vermietergewinn und die bei der privaten Nutzung nicht anfallenden Kosten abzuziehen sind.

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IMRRS 2013, 1634

BGH, Urteil vom 20.06.2013 - VII ZR 71/11

Zur Hemmung der Verjährung durch einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, der von einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter Nennung der Namen aller Eigentümer, vertreten durch den Verwalter, im Jahre 2007 eingeleitet worden ist.*)

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IMRRS 2013, 1605

LG Bonn, Urteil vom 09.07.2013 - 7 O 386/12

1. Führt der Erwerber sämtliche Vertragsverhandlungen mit einem Vermittler, der für den Bauträger alle Vereinbarungen unterschreibt, darf der Erwerber aufgrund der Grundsätze von Duldungs- und Anscheinsvollmacht von einer entsprechenden Bevollmächtigung des Vermittlers ausgehen.

2. Beruft sich der Bauträger im Fall eines Rücktritts des Erwerbers darauf, dass der Erwerber 10% der Vertragssumme zu zahlen hat, muss der Bauträger seine Kalkulation in vollem Umfange offen legen, wenn dem Erwerber der Nachweis vorbehalten ist, dass dem Bauträger ein solcher Schaden nicht entstanden ist.

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IMRRS 2013, 1580

KG, Urteil vom 02.12.2011 - 21 U 61/10

1. Ein Rechtsgeschäft kann gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung so krass ist, dass allein daraus auf eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners zu schließen ist.

2. Von einem groben Missverhältnis ist bei Grundstücksgeschäften dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.

3. Sind die in einem Vertrag aufgeführten Leistungen dem Käufer einheitlich angeboten worden, muss der Vergleich zur Feststellung einer etwaigen Sittenwidrigkeit zwischen den insgesamt verabredeten Leistungen und dem Gesamtaufwand des Käufers erfolgen. Ob ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt, ist nach der Vereinbarung der Parteien zu beurteilen, wobei bei einem Werkvertrag das Leistungssoll maßgeblich ist, nicht hingegen eine davon abweichende Ausführung.

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IMRRS 2013, 1554

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013 - 12 U 162/12

1. Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.

2. Verspricht der Veräußerer eines Altbauobjekts eine weitgehende und umfassende Sanierung, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten.

3. Im BGB-Bauvertrag hat der Besteller bereits vor der Abnahme einen Anspruch auf Mängelbeseitigung.

4. Die Klausel eines Bauträgervertrags, wonach der Bauträger das Abnahmeprotokoll für den Erwerber unterschreiben kann, wenn dieser der Abnahme ohne Angabe von Gründen fernbleibt, und die Leistung damit als abgenommen gilt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

5. Beim Bauträgervertrag spricht der Anscheinsbeweis für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen.

IMRRS 2013, 1534

OLG Nürnberg, Urteil vom 15.08.2012 - 2 U 2460/11

1. Schaltet der Eigentümer eines mit einer Eigentumswohnanlage zu bebauenden Grundstücks eine GmbH zwischen, die Aufträge an die bauausführenden Firmen vergibt, ihrerseits aber von dem Eigentümer keine direkte Vergütung für die Bauleistungen, sondern lediglich die Baufortschrittsraten gemäß Ratenzahlungsplan für die jeweils verkauften Wohneinheiten erhält, kann sich hieraus ein Anspruch aus § 826 BGB ergeben.*)

2. Eine Haftung des Eigentümers für uneinbringliche Forderungen der Gläubiger der zwischengeschalteten GmbH kommt insbesondere dann in Betracht, wenn im Innenverhältnis zwischen Eigentümer und GmbH keine Absprachen darüber getroffen wurden, inwieweit der GmbH gegenüber dem Eigentümer Ansprüche im Hinblick auf den ihm zugutekommenden Baufortschritt eingeräumt werden.*)

3. Dem Eigentümer muss sich aus dieser einseitigen Risikoverlagerung, die sich bei einem schleppenden Verkauf der Wohneinheiten realisiert, die Möglichkeit einer Schädigung der Gläubiger der GmbH geradezu aufdrängen. Dies genügt für die Annahme eines Schädigungsvorsatzes.*)

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IMRRS 2013, 1320

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2012 - 23 U 112/11

1. Sieht die Abnahmeklausel in den AGB eines Bauträgervertrages vor, dass der Erwerber unwiderruflich eine bestimmte Person (insbesondere den Erstverwalter) bevollmächtigen muss bzw. darin bereits tatsächlich bevollmächtigt, ist sie unwirksam. Eine solche "verdrängende" Abnahmeklausel greift in das originäre Abnahmerecht des Erwerbers ein, weil er ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes, der auch zum Widerruf einer an sich unwiderruflichen Vollmacht berechtigt, faktisch keine Möglichkeit hat, eine Abnahme durch den vorab notarvertraglich bevollmächtigten Verwalter zu verhindern.*)

2. Eine Abnahmevollmacht muss daher zwangsläufig widerruflich erteilt werden. Um dem Erwerber nicht zu suggerieren, dass nur der bevollmächtigte Verwalter abnehmen darf, muss die Klausel i.S. des Transparenzgebots gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG bzw. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB zusätzlich ausdrücklich klarstellen, dass die Vollmacht nicht nur frei widerruflich ist, sondern der Erwerber jederzeit auch selbst die Abnahme erklären (bzw. verweigern) kann.*)

3. In einer als AGB vorformulierten Abnahmeklausel kann jedenfalls nur eine Person mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums betraut werden, die nicht aus dem potentiellen Lager des Bauträgers stammt, d.h. neutral ist. Damit scheiden regelmäßig ein vom Bauträger bestellter oder gar mit ihm personenidentischer bzw. von ihm abhängiger Erstverwalter als taugliche Abnahmeperson aus.*)

4. Welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrages über den Erwerb eines Bauwerks (hier: "Reihenhaus") vereinbart haben, richtet sich in erster Linie nach der im Vertrag getroffenen Vereinbarung, wobei die im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes (d.h. der Beeinträchtigung durch Geräusche) maßgeblich sind. Dabei ist eine Gesamtabwägung vorzunehmen, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen ist, sondern bei der auch die erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfeldes, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch sowie die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen sind.*)

5. Für die Beurteilung des notwendigen Schallschutzes kommt es grundsätzlich nicht auf die Rechtsform des Objekts an (Realteilung bzw. eigenes Grundbuchblatt oder Wohnungseigentum), sondern auf die vertragliche Sollbeschaffenheit bzw. die bautechnischen Gegebenheiten.*)

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IMRRS 2013, 1276

OLG Koblenz, Urteil vom 11.06.2013 - 3 U 940/12

1. Findet sich in der Baubeschreibung eines Massivhausherstellers die Klausel, dass nach Bauplan ein Sattel-, Walm-, Pult- oder Krüppelwalmdach aus Nadelschnittholz giftfrei imprägniert verwendet wird, so bedeutet das nicht, dass das Holz gestrichen, gespritzt oder getaucht sein muss. Soweit sich die holzverarbeitende Industrie des Verfahrens der Trocknung des Holzes bedient, es sich um kammergetrocknetes Holz handelt, stellt dies eine giftfreie Imprägnierung des Holzes dar.*)

2. Das Fehlen einer vertraglich vereinbarten Beschaffenheit kann - unabhängig davon, ob sie den anerkannten Regeln der Technik entspricht - einen "Werkmangel" im Sinne des § 633 Abs. 2 BGB begründen. Haben die Parteien eine giftfreie Imprägnierung des Holzes für den Dachstuhl eines Hauses als vertragliche Beschaffenheit vereinbart, so stellt die Verwendung von kammergetrocknetem Holz auch nach dem subjektiven Fehlerbegriff keinen Mangel des Bauwerks dar (in Anknüpfung an BGHZ 91, 206 ff. = MDR 1984, 833 = BauR 1984, 428 = WM 1984, 1187 ff.)*)

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IMRRS 2013, 1177

LG Duisburg, Urteil vom 18.10.2012 - 8 O 227/10

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, die den Erwerber für den Fall der eigenmächtigen Inbesitznahme unabhängig von bestehenden Mängeln zur Einzahlung des Rest-"Kaufpreises" auf ein Notaranderkonto verpflichtet, ist wegen der Einschränkung des dem Erwerber gegebenenfalls zustehenden Leistungsverweigerungsrechts unwirksam.

2. Gegen eine Klausel, die an die eigenmächtige Inbesitznahme die Fiktion einer mängelfreien Abnahme und die Verlagerung der Beweislast für Mängel auf den Erwerber knüpft, bestehen keine Bedenken.

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IMRRS 2013, 1149

OLG Schleswig, Urteil vom 28.03.2013 - 3 U 44/12

1. Hat die WEG die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum an sich gezogen, ist eine fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer unwirksam, wenn die Nachbesserung (noch) nicht im Interesse der Gemeinschaft liegt.

2. Die Kontrollfrage zur Klärung eines möglichen Interessenwiderspruchs lautet: Wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft als Hausherrin mit einer Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum einverstanden und würde dem Bauträger den Zutritt gestatten, um der Aufforderung des Erwerbers nach Mängelbeseitigung Folge zu leisten?

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IMRRS 2013, 1040

OLG München, Beschluss vom 10.04.2013 - 34 Wx 31/13

1. Zur zeitlichen Begrenzung der Ermächtigung des Bauträgers, Sondernutzungsrechte zuzuweisen.*)

2. Im Zweifelsfall ist - ähnlich wie bei Grundbuchvollmachten - vom (zeitlich) geringeren Umfang der Zuweisungsbefugnis auszugehen.*)

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IMRRS 2013, 0819

OLG Naumburg, Urteil vom 08.02.2013 - 1 U 76/12

1. Erfolgt bei einem Bauträgervertrag mit Generalübernehmervertrag eine Abnahme unter Beteiligung von Bauträger, späterem Nutzer und Generalübernehmer, so ist in Ermangelung entgegenstehender Erklärungen von einer Abnahme im Verhältnis aller Beteiligter auszugehen.*)

2. Zur Täuschung der Finanzbehörden geeignete Angaben in einem Vertrag führen nicht zur Nichtigkeit nach §§ 134, 138 Abs. 1 BGB, wenn die dahinter stehende Absicht kein alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist.*)

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IMRRS 2013, 0817

OLG Koblenz, Beschluss vom 26.02.2013 - 3 U 916/12

1. Haben die Parteien im notariellen Kaufvertrag (Bauträgervertrag) die Sachmängelhaftung nach den gesetzlichen Vorschriften des Werkvertragsrechts bestimmt, wobei der Erwerber zunächst auf Nacherfüllung beschränkt ist, verjähren Mängelansprüche an einem Bauwerk innerhalb von 5 Jahren ab Abnahme bzw. Übergabe des Werkes.*)

2. Die regelmäßige Verjährungsfrist findet demgegenüber gemäß § 634 a Abs. 3 i.V.m. §§ 195, 199 Anwendung, wenn der Unternehmer bzw. Bauträger den Mangel arglistig verschwiegen hat.*)

3. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (in Anknüpfung an OLG Koblenz, Beschlüsse vom 24.01.und vom 25.02.2013 -3 U 846/12 -; vom 04.10.2012 und 13.12. 2012 - 2 U 1020 /11 - BeckRS 2013, 00609; vom 19.01.2009 - 2 U 422/08 - BeckRS 2009, 87833 und vom 20.02.2009 - 2 U 848/08 - BeckRS 2009, 87836; vom 13.11.2009 - 2 U 443/09 - NJW-RR 2010, 989 = NZM 2011, 491). Die Beweislast für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung trägt derjenige, der sich darauf beruft.*)

4. Sieht die Baubeschreibung des Bauträgers für Zimmerarbeiten, Dacheindeckung und -abdichtung eine Schweißbahn als Dampfsperre auf stahlbetondeckenden Flachdächern sowie eine druckfeste Wärmedämmung, Abdichtungsfolie auf Wärmedämmung vor, findet sich in der Baubeschreibung aber kein Hinweis auf eine Kiesschicht, kann eine arglistige Täuschung des Bauträgers nicht angenommen werden, wenn eine Kunststoff-Dachbahn aus weichmacherhaltigem Polyvenylchlorid (PVC-) mit Verstärkung aus synthetischen Fasern, nicht bitumenverträglichen Anforderungen gemäß DIN 16734 infolge der Sonneinstrahlung Materialschwund und Porösität erleidet, was zu einem Aufreißen der Dachbahn führt (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 14.06.2007 - VII ZR 45/06 - NJW 2007, 2983).*)

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IMRRS 2013, 0448

BGH, Beschluss vom 24.01.2013 - VII ZR 47/11

1. Das Bauforderungssicherungsgesetz in der ab 1. Januar 2009 geltenden Fassung ist anwendbar, wenn die pflichtwidrige Tathandlung nach dem 31. Dezember 2008 erfolgt.*)

2. Der Begriff der Herstellung oder des Umbaus eines Baues im Sinne von § 1 BauFordSiG ist nicht auf Gebäude beschränkt, sondern mit der Herstellung oder dem Umbau eines Bauwerks gleichbedeutend.*)

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