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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2005, 1652

OLG Koblenz, Beschluss vom 20.10.2005 - 14 W 661/05

1. Zur Wahrnehmung der Rechte einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft ( hier: 162 Mitglieder ) ist es in der Regel nicht notwendig, sämtliche Prozessunterlagen zu kopieren und komplett jedem einzelnen Wohnungseigentümer zuzuleiten. Im Allgemeinen reicht es aus, den rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter der Wohnungseigentümer zu informieren.

2. Die durch Unterrichtung sämtlicher Wohnungseigentümer verursachten Kopiekosten sind daher nicht erstattungsfähig.

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IMRRS 2005, 1645

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.03.2005 - 20 W 471/02

1. Eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, wonach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG dahingehend abbedungen wird, dass Veränderungen im Erscheinungsbild der Eigentumswohnanlage auch ohne Beeinträchtigung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer stets der allseitigen Zustimmung bedürfen, ist zulässig. Der Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG ist in diesem Fall nicht anzulegen.*)

2. Zur Auslegung einer entsprechenden Klausel in der Gemeinschaftsordnung*)

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IMRRS 2005, 1639

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.05.2005 - 20 W 132/03

1. Das Rechtsbeschwerdegericht ist zur selbstständigen Auslegung von Bestimmungen der Teilungserklärung befugt. Die Auslegung hat nach Wortlaut und Sinn der Erklärung so zu erfolgen, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.*)

2. Die Wohnungseigentümer können einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG nur dann auf eine öffentlich-rechtliche Vorschrift stützen, wenn diese drittschützende Wirkung hat.*)

3. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach die Wohnungen nur zu Wohnzwecken und/oder zur Ausübung eines freiberuflichen Dienstleistungsbetriebes oder eines Gewerbes ohne Geräuschentwicklung benutzt werden dürfen, erlaubt bei der gebührenden typisierenden Betrachtungsweise auch den Betrieb einer Media-Agentur.*)

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IMRRS 2005, 1636

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.05.2005 - 20 W 373/03

1. Die Auslegung der Teilungserklärung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig - ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen - vorzunehmen, entsprechend dem Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt.*)

2. Ist eine Regelung in der Teilungserklärung, die die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln soll, nicht eindeutig, verbleibt es bei der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen.*)

Auch die Miteigentümer, die über keinen Teileigentumsanteil, verbunden mit einem Garagenabstellplatz in einem zu einer Mehrhausanlage gehörenden Parkhaus verfügen, sind nach § 16 Abs. 2 WEG zur Tragung von Sanierungskosten für das Parkhaus verpflichtet. Daran ändert eine Bestimmung in der Teilungserklärung nichts, wonach Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern oder Eigentümergruppen zurechnen lassen und die durch unsachgemäße Behandlung oder durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Verbrauch, Gebrauch oder aus sonstigen Gründen entstehen, nur diesen belastet werden sollen.*)

3. Für die Bestimmtheit eines Sonderumlagenbeschlusses ist ausreichend, wenn die Einzelbeträge sich aus dem Gesamtbetrag und dem Verteilungsmaßstab ergeben.*)

4. Die hilfsweise Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung ist wegen Bedingungsfeindlichkeit der Anfechtung unzulässig.*)

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IMRRS 2005, 1598

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2005 - 20 W 182/05

1. Die Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit aus Rechtsgründen nicht mehr unwirksam (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von BGH V. Zivilsenat, Beschl. v. 18.05.1989 -V ZB 4/89- BGHZ 107, 268).*)

2. Den Anforderungen an den Nachweis der Verwaltereigenschaft ist jedenfalls Genüge getan, wenn außer dem Versammlungsprotokoll der Wohnungseigentümer mit dem Bestellungsbeschluss ein öffentlich beglaubigter Gesellschaftsvertrag und die notariell beurkundete eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter über den Gesellschafterbestand der GbR dem Grundbuchamt vorgelegt wird.*)

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IMRRS 2005, 1591

BGH, Urteil vom 25.04.2005 - II ZR 224/03

Ersteigert ein BGB-Gesellschafter nach Kündigung der Gesellschaft im Rahmen der Teilungsversteigerung das das Gesellschaftsvermögen bildende Grundstück und teilt es anschließend in Wohnungs- und Teileigentum auf, ist dieses Wohnungs- und Teileigentum nicht das stellvertretende commodum für die durch Vollbeendigung der BGB-Gesellschaft unmöglich gewordene Verpflichtung des Gesellschafters, seinen Gesellschaftsanteil auf seinen früheren Mitgesellschafter zu übertragen.*)

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IMRRS 2005, 1567

BayObLG, Beschluss vom 25.07.2005 - 2Z BR 230/04

1. Zur Fälligkeit von Wohngeldforderungen.*)

2. Macht der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft Wohngeldforderungen geltend, die nicht fällig sind, und wird die Hauptsache nach Begleichung übereinstimmend für erledigt erklärt, entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, den Verwalter mit den Gerichtskosten zu belasten. Ob auch eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten in Betracht kommt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2.10.2003 (= NJW 2003, 3550) war es jedenfalls nicht offensichtlich, dass eine in der Gemeinschaft durch Beschluss getroffene generelle Fälligkeitsregelung nichtig ist.*)

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IMRRS 2005, 1562

OLG München, Beschluss vom 27.07.2005 - 34 Wx 69/05

Die Abwehr von Störungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft nicht den Rechtsverkehr des teilrechtsfähigen Verbands. Sie bleibt daher Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen mit der Folge, dass Verfahrensbeteiligte die einzelnen Wohnungseigentümer sind.*)

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IMRRS 2005, 1560

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.08.2005 - 3 W 21/05

Die Zweckbestimmung eines Teileigentums als gewerbliche Räume steht der Nutzung als Tagesstätte mit Kontakt- und Informationsstellenfunktion für Menschen mit psychischer Behinderung nicht entgegen.*)

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IMRRS 2005, 1555

OLG Koblenz, Urteil vom 29.06.2005 - 1 U 1825/00

1. Bei einer nach 1994 zu errichtenden Doppelhaushälfte war ein Schallschutz, ein Dämmwert von mindestens 62 dB zwischen den Haushälften sicherzustellen.*)

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Wahl zwischen Minderung und Schadensersatz zu treffen. Nur der Gemeinschaft steht diese Befugnis zu. Sie ist von den Wohnungseigentümern als Verwaltungshandlung gem. § 21 WEG mit Stimmenmehrheit zu treffen.

3. Ist der Mangel nicht behebbar oder verweigert der Schuldner eine Nachbesserung wegen eines unverhältnismäßigen Aufwandes, kann der einzelne Wohnungseigentümer auch ohne Gemeinschaftsbeschluss berechtigt sein, Schadensersatz oder Minderung von dem Veräußerer zu verlangen. Das gilt erst recht, wenn der Mangel lediglich auf das Sondereigentum ausstrahlt.

4. Lässt der Bauträger durch seinen Anwalt die Gewährleistungspflicht bestreiten und stellt sich auf den Standpunkt, Mängel seien nicht vorhanden, so stellt dies eine endgültige Verweigerung der Nachbesserung dar.

5. Werden Doppelhaushälften verkauft, so ist für den Ausstellungsstandard nicht die DIN 4109 Schallschutz für Wohnungen relevant, vielmehr muss eine zweischalige Haustrennwand errichtet werden. Dies gilt auch dann, wenn die Aufteilung der Doppelhaushälften nach dem WEG erfolgt.

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IMRRS 2005, 1546

OLG München, Beschluss vom 07.09.2005 - 34 Wx 43/05

Die Errichtung eines Wintergartens stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf.*)

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IMRRS 2005, 1544

OLG München, Beschluss vom 12.09.2005 - 34 Wx 54/05

Heckenrückschnitt als bauliche Veränderung in Abgrenzung zu Pflegemaßnahmen (Ergänzung zu BayObLG Beschluss vom 18.3.2004, 2 Z BR 249/03 = NJW-RR 2004, 1378).*)

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IMRRS 2005, 1543

OLG München, Beschluss vom 12.09.2005 - 34 Wx 4/05

1. Erfüllungswirkung der Auszahlung eines Guthabens auf ein vom Wohnungseigentümer mitgeteiltes Bankkonto.*)

2. Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht gegen die übrigen Wohnungseigentümer kein Anspruch auf Zahlung von voraussichtlichen Kosten für eine künftige Ersatzvornahme einer von ihm für notwendig erachteten Reparatur am Gemeinschaftseigentum zu. Bei Streit darüber, ob die Maßnahme zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, muss sich der Wohnungseigentümer - gegebenenfalls gerichtlich - um eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bemühen.*)

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IMRRS 2005, 1539

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005 - 3 Wx 123/05

Ein Eigentümerbeschluss über die Wiederwahl eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher auf Antrag für ungültig zu erklären, wenn der Verwalter - vom Rechtsbeschwerdegericht beanstandete - gravierende Defizite der Jahresabrechnung in der nachfolgenden Abrechnungsperiode nicht ausräumt und zudem die Gemeinschaft - ohne dass besondere Umstände dies rechtfertigen - mit den Kosten der erfolglosen Klage ihres Beiratsvorsitzenden gegen einen Wohnungseigentümer belastet.*)

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IMRRS 2005, 1497

BayObLG, Beschluss vom 08.03.2005 - 2 Z BR 239/04

Ein Sondernutzungsrecht mit dem Inhalt, auf den vor den Läden befindlichen Gehwegflächen Verkaufseinrichtungen aufzustellen, umfasst nicht das Recht, die Gäste eines Speiserestaurants an auf den Gehwegflächen aufgestellten Tischen zu bewirten.*)

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IMRRS 2005, 1488

KG, Beschluss vom 07.02.2005 - 24 W 81/03

Die bloße Zuteilung von Sondernutzungsrechten an PKW-Stellplätzen in Gestalt von Doppelstock-Garagen und die Kostentragungspflicht für die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche in der Teilungserklärung ergibt noch keine zweifelsfreie und nachvollziehbare Kostenverlagerung auf die Sondernutzungsberechtigten, wenn für die Hebebühnen von dreizehn Doppelstock-Garagen nur eine gemeinsame Hydraulik-Anlage vorhanden ist, die nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht und sich aus der Teilungserklärung auch nicht ergibt, nach welchem Maßstab die Betriebskosten der Stellplätze abweichend von § 16 Abs. 2 WEG verteilt werden sollen.*)

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IMRRS 2005, 1480

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.01.2005 - 20 W 533/04

Die sofortige weitere Beschwerde gegen einen Beschluss des Landgerichts, durch welches dieses in einem Beschwerdeverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit einen Antrag auf Ablehnung eines Richters der Beschwerdekammer wegen Besorgnis der Befangenheit zurückgewiesen hat, ist nur gegeben, wenn sie durch das Landgericht zugelassen worden ist. Dies gilt auch im Wohnungseigentumsverfahren.*)

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IMRRS 2005, 1477

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2005 - 20 W 360/04

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solche nicht rechtsfähig bzw. beteiligtenfähig. Für eine wirksame Verfahrenseinleitung ist grundsätzlich die vereinfachte und unmissverständliche Kurzbezeichnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ausreichend, ohne dass alle Wohnungseigentümer einzeln und namentlich aufgeführt zu werden brauchen. Notwendig und ausreichend ist, die Partei (die Beteiligten) so klar zu bezeichnen, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung für jeden Dritten die betreffende Partei ermittelbar ist.*)

2. Zur Berichtigung des Aktivrubrums.*)

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IMRRS 2005, 1468

KG, Beschluss vom 26.07.2004 - 24 W 87/03

Diese Entscheidung enthält keinen amtlichen Leitsatz.

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IMRRS 2005, 1467

OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2004 - 16 Wx 228/04

1. Für eine Klage auf Verwalterregress ist grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft anspruchs- und antragsbefugt.

2. Sofern der Schaden nur bei einem einzelnen Eigentümer aufgetreten ist, so ist ausnahmsweise auch der einzelne Eigentümer antrags- und anspruchsbefugt.

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IMRRS 2005, 1463

BayObLG, Beschluss vom 02.07.1981 - 2 Z 53/80

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2005, 1452

VGH Bayern, Beschluss vom 12.09.2005 - 1 ZB 05.42

1. Zu den baurechtlichen Nachbarrechten aus Wohnungseigentum.*)

2. Ein einzelner Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 2 WEG) ist aufgrund seines ideellen Anteils am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) nicht berechtigt, wegen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums eigenen Namens Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück geltend zu machen (vgl. BGH vom 11.12.1992 NJW 1993, 727). Er kann solche Abwehrrechte nur in den engen Grenzen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) und nur Namens der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. BGH vom 2.6.2005 NJW 2005, 2061/2062) geltend machen (teilweise Änderung der Rechtsprechung des Senats; vgl. BayVGH vom 2.10.2003 BayVBl 2004, 664; vom 11.11.2004 – 1 N 03.983).*)

3. Ob sich baurechtliche Nachbarrechte gegen eine Baugenehmigung aus dem Sondereigentum ergeben können, bleibt offen (teilweise Änderung der Rechtsprechung des Senats; vgl. BayVGH vom 2.10.2003 BayVBl 2004, 66).*)

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IMRRS 2005, 1446

OLG Celle, Beschluss vom 08.09.2005 - 4 W 160/05

1. Der Amtsermittlungsgrundsatz im streitigen WEG-Verfahren besteht nur in den Grenzen der Mitwirkungs- und Verfahrensförderungspflicht der Parteien.*)

2. Lassen die für die Bestimmung des Grundbuchinhalts maßgeblichen Bestimmungen von Teilungserklärung und Aufteilungsplan (BGH NJW 1995, 2851, 2853) eine eindeutige Zuordnung des Spitzbodens zum Sondereigentum der darunter liegenden Dachgeschosswohnung nicht zu, gehört der Spitzboden zum Gemeinschaftseigentum; das gilt auch dann, wenn er nur von der betreffenden Wohnung aus zugänglich ist.*)

3. Die Kenntnis des Verwalters von einer der Teilungserklärung widersprechenden baulichen Herstellung müssen sich die anderen Wohnungseigentümer bei einem Rückbauverlangen auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung nicht zurechnen lassen.*)

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IMRRS 2005, 1428

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2004 - 3 Wx 298/04

Eine Maßnahme, wonach das an der Rückseite des Hauses vorhandene Fassadengrün (hier: wilder Wein) entfernt und zukünftig die Entstehung jeglichen Fassadengrüns sofort unterbunden werden soll, hat eine bauliche Veränderung zum Inhalt und kann daher nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.*)

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IMRRS 2005, 1427

OLG München, Beschluss vom 13.09.2005 - 32 Wx 71/05

1. Zu Veränderungen an einer nicht tragenden Trennwand, die im gemeinsamen Sondereigentum zweier Wohnungseigentümer steht, ist § 922 BGB im Rahmen des § 14 WEG entsprechend heranzuziehen, wenn die Gemeinschaftsordnung hierzu keine Regelung enthält.*)

2. Der Grundsatz der Gewährung rechtlichen Gehörs verpflichtet ein Gericht nicht, bei einer umstrittenen Rechtslage auf alle vertretbaren Rechtsansichten hinzuweisen.*)

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IMRRS 2005, 1418

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.03.2005 - 20 W 350/03

Erst durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer wird im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht eine Verbindlichkeit der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft begründet. Darin ist seine konkrete Beitragsschuld festzulegen.*)

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IMRRS 2005, 1416

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.05.2005 - 20 W 414/02

1. Lässt ein Antragsteller im Wohnungseigentumsverfahren eine den Antrag teilweise zurückweisende amtsgerichtliche Entscheidung unangefochten, wird diese durch den Ablauf der ihm gegenüber in Lauf gesetzten Beschwerdefrist unanfechtbar. Die darauf folgende Beschwerdeentscheidung kann er deshalb mangels Beschwerdebefugnis insoweit nicht anfechten.*)

2. Zum Aufwendungsersatzanspruch des durch gerichtlichen Beschluss zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigten Wohnungseigentümers.*)

3. Für einen Anspruch auf Abänderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ist jedenfalls erforderlich, dass außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem geltenden Schlüssel grob unbillig erscheinen lassen, was nach einem strengen Maßstab zu prüfen ist. Dabei ist das Maß der Kostenmehrbelastung nicht das alleinige Kriterium zur Beurteilung der groben Unbilligkeit eines Kostenverteilungsschlüssels.*)

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IMRRS 2005, 1415

OLG Schleswig, Beschluss vom 25.05.2005 - 2 W 52/04

Der Zeitraum von 8 Jahren ist grundsätzlich geeignet, die zeitlichen Voraussetzungen des Verwirkungseinwandes zu erfüllen (Errichtung von Werbeschildern auf dem Wall einer Wohnungseingentumsanlage).*)

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IMRRS 2005, 1409

OLG Hamburg, Beschluss vom 21.07.2005 - 2 Wx 18/04

Zur Frage, ob die Umstellung einer Zentralheizung von Ölbefeuerung auf einen Fernwärmeanschluss eine modernisierende Instandsetzung oder eine bauliche Maßnahme ist.

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IMRRS 2005, 1407

OLG Hamburg, Beschluss vom 26.07.2005 - 2 Wx 9/05

Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit dem Betrieb einer Geruchs- und Geräuschimmissionen verursachenden Waschmaschine, die bereits fünfzehn Jahre rügelos hingenommen worden sind, sind verwirkt.

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IMRRS 2005, 1403

OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.06.2005 - 20 W 135/05

1. Erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan werden im Rahmen der in § 16 Abs. 2 WEG vorgesehenen allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem anderen begründet.*)

2. Grundsätzlich gilt ein Wirtschaftsplan zunächst ausschließlich für das Wirtschaftsjahr, auf das er bezogen ist.*)

3. Zur Frage der Beschlussfassung über die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans über das Wirtschaftsjahr hinaus*)

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IMRRS 2005, 1402

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.06.2005 - 20 W 17/03

Zu den Voraussetzungen einer sog. "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft"*)

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IMRRS 2005, 1383

OLG Celle, Beschluss vom 19.08.2005 - 4 W 162/05

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der regelt, dass die anfallenden Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer DuplexGarage nicht nur die betroffenen Stellplatzinhaber zu tragen haben, sondern aus der allgemeinen Instandhaltungsrücklage zu bestreiten sind, ist gültig.*)

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IMRRS 2005, 1380

OLG Stuttgart, Urteil vom 20.01.2005 - 2 U 133/04

1. Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann Erfüllung und Nachbesserung, aber auch Vorschuss in Höhe der notwendigen Mängelbeseitigungskosten und Zahlung an sich verlangen – auch ohne Ermächtigungsbeschluss der WEG-Gemeinschaft.

2. Wohnungsabschlusstüren gehören immer zum Gemeinschaftseigentum; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

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IMRRS 2005, 1362

BGH, Urteil vom 21.07.2005 - VII ZR 304/03

a) Haben einzelne Erwerber von Wohnungseigentum den Veräußerer in Verzug mit der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gesetzt und danach die Mängel beseitigen lassen, können sie Ersatz ihrer Aufwendungen gemäß § 633 Abs. 3 BGB mit Zahlung an sich verlangen.*)

b) Die Klage ist auch dann erfolgreich, wenn sie den Anspruch mangels wirksamer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zu Unrecht auf § 635 BGB gestützt haben, denn das Gericht ist verpflichtet, den Prozeßstoff unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen.*)

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IMRRS 2005, 1327

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.05.2005 - 20 W 138/04

1. Für die wirksame Verfahrenseinleitung im Wohnungseigentumsverfahren ist die vereinfachte und unmissverständliche Kurzbezeichnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ausreichend, ohne dass etwa alle Wohnungseigentümer einzeln und namentlich aufgeführt zu werden brauchen.*)

2. Es ist nicht zulässig, durch Eigentümerbeschluss die Möglichkeit zu schaffen, sog. Eventualeinberufungen vorzunehmen. Hierfür fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz.*)

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IMRRS 2005, 1326

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.05.2005 - 20 W 225/03

Durch die Genehmigung der Jahresabrechnung werden bereits zuvor entstandene Zinsansprüche für Rückstände - etwa aufgrund einer Zahlungsverpflichtung auf Grund eines Wirtschaftsplans - nicht berührt.*)

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IMRRS 2005, 1325

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.05.2005 - 20 W 276/02

1. Im Verfahren der Inanspruchnahme eines Wohnungseigentümers auf Zahlung findet keine "Inzidentkontrolle" von in diesem Zusammenhang maßgeblichen Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung statt. Deren Überprüfung bleibt vielmehr dem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG vorbehalten, es sei denn, es läge Nichtigkeit eines solchen Beschlusses vor.*)

2. Zur Frage der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend eine Sonderumlage.*)

3. Zur Anfechtung einer Stimmabgabe in einer Wohnungseigentümerversammlung wegen arglistiger Täuschung durch einen Wohnungseigentümer.*)

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IMRRS 2005, 1322

OLG Frankfurt, Beschluss vom 26.04.2005 - 20 W 279/03

1. Die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung kann in der Regel außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe nur dann erfolgen, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist.*)

2. Weil sich im Gegensatz zur Abberufung eines Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalter entschieden hat, im Fall der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden hat, sind bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Anfechtung der Abberufung zu stellen.*)

3. Die Abberufung kann nicht auf Gründe gestützt werden, die der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zeitpunkt der Wiederwahl des Verwalters bekannt gewesen waren.*)

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IMRRS 2005, 1320

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.04.2005 - 20 W 270/03

1. Eine bauliche Veränderung, die der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands bzw. der Herstellung der Verkehrssicherheit dient, gehört zur Instandsetzung und kann deshalb mehrheitlich beschlossen werden.*)

2. Bei einem Objekt, das nach einem umfangreichen Umbau in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, sind die im Zeitpunkt des Umbaus geltenden Regeln der Technik für eine durch die Gemeinschaft beschlossene Sanierung maßgeblich.*)

3. Für den Beschluss über eine Sonderumlage gelten die selben Grundsätze wie für den Wirtschaftsplan, es steht den Wohnungseigentümern deshalb ein weiter Ermessensspielraum zu. Als Tatsachengrundlage ist die Kostenschätzung in einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren ausreichend, auch wenn dieses sich gegen den Bauträger richtete.*)

4. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Auswahl eines Betriebes, der für die betreffenden Arbeiten nicht in die Handwerksrolle eingetragen ist, ist nicht wegen eines Verstoßes gegen die ordnungsgemäße Verwaltung für ungültig zu erklären, wenn die Arbeiten zwischenzeitlich mangelfrei ausgeführt worden sind.*)

5. Durch die Ausführung einer beschlossenen Sanierungsmaßnahme tritt keine Erledigung des Anfechtungsverfahrens ein, weil die Ungültigerklärung des Sanierungsbeschlusses dazu führen würde, dass der Anfechtende sich nicht an den Sanierungskosten beteiligen müsste.*)

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IMRRS 2005, 1319

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.04.2005 - 20 W 114/02

1. Die in einer Wohnungseigentümerversammlung durch alle Wohnungseigentümer gefassten Beschlüsse sind nicht deshalb unwirksam, weil die Einladung zur Versammlung durch einen nicht wirksam bestellten Verwalter (zwei natürliche Personen nebeneinander) erfolgt war.*)

2. Eine bauliche Veränderung, die der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands dient, gehört zur Instandsetzung und kann deshalb mehrheitlich beschlossen werden.*)

3. Etwaige Ansprüche von Wohnungseigentümer gegen den Bauträger ändern im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nichts an der Verpflichtung bzw. dem Anspruch auf ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG.*)

4. Bei einem Objekt, das nach einem umfangreichen Umbau in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, sind die im Zeitpunkt des Umbaus geltenden Regeln der Technik für eine durch die Gemeinschaft beschlossene Sanierung maßgeblich.*)

5. Für den Beschluss über eine Sonderumlage gelten die selben Grundsätze wie für den Wirtschaftsplan, es steht den Wohnungseigentümer deshalb ein weiter Ermessensspielraum zu. Als Tatsachengrundlage ist die Kostenschätzung in einen gerichtlichen Beweissicherungsverfahren ausreichend, auch wenn dieses sich gegen den Bauträger richtete.*)

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IMRRS 2005, 1315

OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.03.2005 - 20 W 125/05

1. Gegen einen Beschluss des Landgerichts, in dem dieses nach Beschwerderücknahme isoliert über die Kosten der Erstbeschwerde in einem WEG-Verfahren befindet, ist die sofortige weitere Beschwerde gegeben, wenn der Beschwerdewert des § 20a Abs. 2 FGG überschritten ist und in der Hauptsache eine Entscheidung nach § 45 Abs. 1 WEG angefochten werden könnte.*)

2. Die Kostenentscheidung des Landgerichts ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar. Es ist nicht ermessensfehlerhaft, wenn das Landgericht nicht die Erstattung der außergerichtlichen Kosten anordnet, wenn nach gerichtlichem Hinweis auf die Erfolglosigkeit die Beschwerde zurückgenommen wird.*)

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IMRRS 2005, 1312

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.03.2005 - 20 W 153/03

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der einem Verwalter eine Zusatzvergütung für Leistungen gewährt, die dieser nach dem bestehenden Verwaltervertrag auch ohne zusätzliche Vergütung zu erbringen hat, kann gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen.*)

2. Ein gegen § 26 Abs. 2 WEG verstoßender Eigentümerbeschluss ist grundsätzlich insgesamt nichtig.*)

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IMRRS 2005, 1310

OLG Köln, Beschluss vom 14.03.2005 - 16 Wx 23/05

Sind mehrere Konkurrenzangebote potenzieller neuer Verwalter eingeholt worden, sind diese vor Bestellung eines neuen Verwalters allen Wohnungseigentümern zugänglich zu machen, damit ein jeder von ihnen in die Lage versetzt wird, sich einen Überblick und ein eigenes Bild von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen zu können.

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IMRRS 2005, 1309

OLG Köln, Beschluss vom 14.03.2005 - 16 Wx 28/05

1. Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der entgegen der Teilungserklärung für einen Eigentümer ein Verbot enthält, die Müffgefäße der Gemeinschaft zu nutzen, ist unwirksam.

2. Macht der belastete Eigentümer jedoch einen Anspruch aus pVV geltend, muss er sich entgegenhalten lassen, dass er sich gegen den Beschluss nicht zur Wehr gesetzt hat.

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IMRRS 2005, 1306

BayObLG, Beschluss vom 22.09.2004 - 2 Z BR 103/04

1. Einem Teileigentum, in dessen Räumen nach der Gemeinschaftsordnung ein Café/Konditorei auch ohne Einschränkungen zeitlicher oder sachlicher Natur betrieben werden darf, widerspricht regelmäßig die Nutzung als griechisches Spezialitätenrestaurant.*)

2. Zur Verwirkung des Unterlassungsanspruchs der Wohnungseigentümer gegen eine zweckbestimmungswidrige Nutzung von Teileigentum.*)

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IMRRS 2005, 1304

OLG Köln, Beschluss vom 05.05.2004 - 16 Wx 82/04

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Wasserkosten im Verhätnis der Nutzflächen umgelegt werden, dass aber "bei laufendem Verbrauch von Wasser zum Betriebe eines Gewerbes" der jeweilige Wohnungs- oder Teileigentümer verpflichtet ist, einen Zwischenzähler auf eigene Kosten einzubauen, so gibt diese Bestimmung einem Wohnungseigentümer nicht schon deshalb einen Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten, weil er in seinem Sondereigentum ein Gewerbe betreibt, der laufende Wasserverbrauch aber nicht gerade zum Betrieb eines Gewerbes erfolgt.*)

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IMRRS 2005, 1303

BayObLG, Beschluss vom 28.07.2004 - 2 Z BR 43/04

1. Im Hinblick auf den in den Landtag eingebrachten Gesetzentwurf zur Auflösung des Bayerischen Obersten Landesgerichts bestehen derzeit keine durchgreifenden Bedenken dagegen, dass an Beschlüssen in Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit ein abgeordneter Richter am Oberlandesgericht mitwirkt.*)

2. Ordnungsmäßiger Verwaltung kann es auch entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer zunächst lediglich einen Grundsatzbeschluss über die Art der Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums fassen und die Umsetzung weiterer Beschlussfassung vorbehalten. Kommen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen. Das setzt aber voraus, dass den Wohnungseigentümern die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen unterbreitet werden.*)

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IMRRS 2005, 1302

OLG Köln, Beschluss vom 02.02.2004 - 16 Wx 244/03

Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bereist in Vollzug gesetzt, wenn ihr auch noch nicht alle Mitglieder der früheren werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft angehören, so kann die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlüsse zu Lasten der "werdenden" Wohnungseigentümer fassen, die diese bereits zu Zahlungen verpflichten sollen, bevor sie uneingeschränkte Wohnungseigentümer sind.*)

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IMRRS 2005, 1301

OLG Köln, Beschluss vom 28.04.2004 - 16 Wx 233/03

Die Lüftungsanlage einer im Teileigentum stehenden Gaststätte ist dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie so innerhalb des Gemeinschaftseigentums verlegt ist, dass eine Veränderung ihres Verlaufs oder ihre Beseitigung ohne erhebliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum (mehrfache Mauerdurchbrüche) nicht möglich ist.*)

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