Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit heute

IMRRS 2020, 1408

LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 - 318 S 5/19

1. Bei Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten müssen zuvor mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden.

2. Sieht eine Firma die vollständige Sanierung der Betonflächen vor, während die Angebote der beiden anderen Firmen eine Untersuchung der Balkone auf Schadstellen vorsehen und (zunächst) von einer Schadensquote der Fläche von ca. 10% ausgehen, steht dies einer Vergleichbarkeit nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer können die Kosten für eine vollständige Sanierung durch einen einfachen Rechenschritt ermitteln.

3. Sämtliche Angebote müssen auch nicht auf ein identisches Leistungsverzeichnis erfolgen.

4. Eine generelle Pflicht zur Übersendung von Vergleichsangeboten an sämtliche Wohnungseigentümer besteht nicht. Liegen im Zeitpunkt der Beschlussfassung Vergleichsangebote vor, reicht es aus, dass die Wohnungseigentümer vor der Versammlung die Gelegenheit haben, in die Vergleichsangebote Einsicht zu nehmen oder um deren Übermittlung zu bitten, wenn sie die ihnen mit dem Einladungsschreiben übersandten Unterlagen nicht für ausreichend halten.

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Online seit 24. November

IMRRS 2020, 1345

LG Hamburg, Urteil vom 15.07.2020 - 318 S 25/19

1. Eine von einem Miteigentümer eingebaute Stellplatzanlage, die im oberen Bereich mit dem Erdreich des Grundstücks und der angrenzenden Stützmauer verbunden ist, steht im Gemeinschaftseigentum.

2. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grundstück, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarung nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht. Dies gilt jedoch nicht für einen Miteigentümer, da dieser von einer Wertsteigerung des Grundstücks durch die Errichtung der Anlage unmittelbar profitiert und seine Stellung als Miteigentümer zeitlich nicht beschränkt ist.

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Online seit 23. November

IMRRS 2020, 1387

LG München I, Beschluss vom 20.04.2020 - 1 S 17319/19 WEG

1. Sieht die Teilungserklärung für eine Teileigentumseinheit die Nutzung als Laden vor, kann darin keine Döner-Imbisstube geführt werden.

2. Bei typisierender Betrachtung stört die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Döner-Imbiss jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.

3. Dass der Imbiss seine Öffnungszeiten an die von Geschäften angleicht, ist zwar löblich, für die maßgebliche typisierende Betrachtung jedoch ohne Belang.

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Online seit 19. November

IMRRS 2020, 1338

LG Itzehoe, Urteil vom 07.08.2020 - 11 S 43/17

1. Die auf Prozesskostenhilfe angewiesene Partei darf jedenfalls dann nicht schlechter gestellt sein als eine finanziell starke Partei, wenn sie die Klage mit den damit verbundenen Risiken unbedingt anhängig macht und dann - entweder gleichzeitig oder nach der Aufforderung zur Einzahlung des Kostenvorschusses - Prozesskostenhilfe beantragt und diese auch gewährt erhält.

2. Dritte sind grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigt an einer Wohnungseigentümerversammlung. Allerdings kann die Gemeinschaft per Beschluss deren Anwesenheit genehmigen.

3. Jahresabrechnungen müssen vor der Beschlussfassung den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. Dies muss aber nicht in der Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geschehen. Ein Prüfungszeitraum von 8 Tagen kann hier ausreichend sein.

4. Steht die im Wirtschaftsplan vorgesehene Instandhaltungsrücklage im Widerspruch zu der in der Teilungserklärung vorgesehen Höhe der Instandhaltsrücklage, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses über den Wirtschaftsplan. Er ist aber regelmäßig anfechtbar.

5. Eine jahrelange Anwendung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels im Wirtschaftsplan oder der Jahresabrechnung führt nicht zu einer Änderung des gesetzlichen oder in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Kostenverteilungsschlüssels.

6. Legt ein Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung oder einen fehlerhaften Wirtschaftsplan vor, so widerspricht es regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ihm gleichwohl Entlastung zu erteilen. Das Gleiche gilt für die Beiräte.

7. Der Gegenstand eines Beschlussantrages muss bei der Einberufung hinreichend bezeichnet sein. Es dürfen jedoch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. In der Regel genügt eine stichwortartige Bezeichnung, wenn ein mit der Wohnanlage vertrauter Eigentümer erkennen kann, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein soll.

8. Ein Negativbeschluss kann angefochten werden, wenn die Ablehnung des Beschlussantrags ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Dies ist anzunehmen, wenn der geltend gemachte Antrag offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist.

9. Wenn die Wohnungseigentümer eine Angelegenheit bereits geregelt haben, besteht ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf einen abändernden Zweitbeschluss nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, wenn schwer wiegende Gründe das Festhalten an der bisherigen Regelung als unbillig erscheinen lassen.

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Online seit 17. November

IMRRS 2020, 1356

KG, Beschluss vom 22.10.2020 - 1 W 1357/20

1. Die Voreintragung des Berechtigten ist nicht gemäß § 40 GBO entbehrlich, wenn der Erbe ohne gleichzeitigen Eigentumsübergang eine Belastung des Grundstücks eintragen lassen will.*)

2. Anderes gilt, wenn nicht der Erbe, sondern ein Bevollmächtigter aufgrund einer von dem noch als Eigentümer eingetragenen Erblasser erteilten transmortalen Vollmacht über das Grundstück verfügt (Fortführung von Senat, Beschluss vom 2. August 2011, - 1 W 243/11 - IBRRS 2011, 3891).*)

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Online seit 16. November

IMRRS 2020, 1359

KG, Urteil vom 03.04.2020 - 9 U 84/18

1. Handelt es sich um ein nach §§ 102, 105 StPO rechtmäßigen Polizeieinsatz, kommen Ersatzansprüche des Eigentümers weder aus § 839 BGB noch § 59 ASOG in Betracht.

2. Wird das Eigentum eines Dritten - hier die WEG - für Zwecke der Strafverfolgung in Anspruch genommen, wird ein Sonderopfer erbracht, für das nach den Grundsätzen des enteignenden Eingriffs Ersatz zu leisten ist. Insoweit handelt es sich - anders als bei einem Vermieter - auch nicht um das allgemeine Lebensrisiko, das von diesem hinzunehmen ist.

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Online seit 13. November

IMRRS 2020, 1332

AG München, Urteil vom 09.05.2019 - 482 C 15987/18 WEG

1. Dr Verwalter darf über einen genehmigten Kostenrahmen hinaus keine Sanierungsaufträge erteilen. Droht die Überschreitung des Kostenrahmens, muss er eine Genehmigung erwirken.

2. Der Verwaltungsbeirat ist dem Verwalter gegenüber nicht weisungsbefugt. Durch nicht bindende Vorgaben des Verwaltungsbeirats wird der Verwalter auch nicht von den ihm obliegenden Verwalterpflichten, hier die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bei absehbarem Überschreiten des Kostenrahmens, entbunden.

3. Auch für die Beauftragung von Arbeiten an Außenanlagen bedarf es eines vorherigen Beschlusses der Gemeinschaft der Eigentümer für außerordentliche Instandsetzung größeren Umfangs.

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Online seit 12. November

IMRRS 2020, 1335

AG Hamburg-St.Georg, Urteil vom 11.09.2020 - 980a C 7/20 WEG

Eine Klausel in der Teilungserklärung, mit der Balkone - unzulässigerweise - dem Sondereigentum zugeordnet werden, kann in eine Kostentragungsregelung umgedeutet werden. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass sich als Ergebnis der Umdeutung eine Regelung ergibt, die eindeutig und klar ist. Ist dies nicht der Fall, kommt eine Umdeutung nicht in Betracht.*)

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Online seit 11. November

IMRRS 2020, 1349

AG München, Urteil vom 15.11.2019 - 483 C 8260/19 WEG

1. Sieht die Teilungserklärung für eine Teileigentumseinheit die Nutzung als Laden vor, kann darin keine Döner-Imbisstube geführt werden.

2. Denn nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise geht von der Nutzung als Döner-Imbiss gegenüber einer reinen Ladennutzung ein größeres Störpotential aus, weil die mit dem Imbiss verbundenen möglichen Lärm- und Geruchsbelästigungen für die anderen Einheiten mehr stören als eine zulässige reine Ladennutzung. Ob von dem Dönerladen tatsächlich eine Beeinträchtigung ausgeht, ist im Rahmen der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise unerheblich.

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IMRRS 2020, 1348

LG München I, Urteil vom 11.12.2019 - 1 S 11509/19 WEG

1. Vor Erhebung der Klage eines Wohnungseigentümers auf Beseitigung ist die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens nicht erforderlich.

2. Ersetzt ein Eigentümer eine 88 cm hohe Mauer durch eine 1,80 m hohe Mauer, die die sich zu 4-5 cm auf der Sondernutzungsfläche eines andren Eigentümers befindet, hat er diese neue Mauer zu beseitigen und die ursprüngliche Mauer wieder herzustellen.

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Online seit 10. November

IMRRS 2020, 1340

LG Meiningen, Beschluss vom 04.08.2020 - 4 T 119/20

Eine am Tag der Einladung noch zulässige, später aber aufgrund entsprechender gesetzlicher Vorgaben unzulässige Versammlung abzusagen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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Online seit 9. November

IMRRS 2020, 1333

AG Mitte, Urteil vom 19.02.2020 - 26 C 21/19

Mit dem Betrieb eines Cafes ist - auch bei heutigem Verständnis - ein Gastronomiebetrieb umschrieben, in dem in erster Linie Kaffee und Tee ausgeschenkt sowie Feinbackwaren und Kuchen verzehrt und verkauft werden.

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Online seit 6. November

IMRRS 2020, 1293

AG Delbrück, Urteil vom 25.10.2019 - 2 C 283/18

Für jeden Wohnungseigentümer besteht die Möglichkeit, im Rahmen einer Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG die Bestellung eines Verwalters zu erzwingen. Sodann kann gem. § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussersetzung durch ein gerichtliches Gestaltungsurteil herbeigeführt werden. Ein solcher Antrag setzt ein dringendes Interesse voraus.

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Online seit 5. November

IMRRS 2020, 1294

AG Paderborn, Urteil vom 13.05.2020 - 52 C 2/20

Die Darstellung der Anfangs- und Endbestände ist erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung darzustellen. Sie ist rechnerisch nur schlüssig, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände vom Anfang und Ende des Abrechnungsjahres übereinstimmt. Fehlt die Angabe der Kontostände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, besteht ein Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung.

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Online seit 4. November

IMRRS 2020, 1292

LG München I, Urteil vom 20.04.2020 - 36 S 6844/18 WEG

1. Ein Negativbeschluss ist nur im Falle einer Ermessensreduzierung auf null für ungültig zu erklären.

2. Nach der gerichtlichen Kassation eines Beschlusses besteht ein (verschuldensunabhängiger) Folgenbeseitigungsanspruch. Anspruchsinhaber ist jeder Wohnungseigentümer.

3. Der Anspruchsinhalt ist aus rechtlichen und praktischen Gründen nur eine Beschlussfassung, mit der die Eigentümerversammlung ermessensfehlerfrei darüber entscheiden können soll, ob und wie dem geltend gemachten Folgenbeseitigungsanspruch wirklich Rechnung getragen wird.

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Online seit 3. November

IMRRS 2020, 1307

OLG Hamm, Beschluss vom 05.08.2020 - 15 W 266/20

Die Berechtigung des Verwalters muss im Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmungserklärung gemäß § 12 WEG vorliegen. Die am 28.03.2020 in Kraft getretene Vorschrift des § 6 Abs. 1 COVMG führt nicht dazu, dass der Verwalter, dessen Bestellung vorher schon geendet hatte, mit Inkrafttreten des COVMG rückwirkend als bestellt anzusehen ist. Eine vor Inkrafttreten des COVMG erteilte Zustimmung muss daher erneut erklärt werden.*)

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Online seit 2. November

IMRRS 2020, 1277

AG Lemgo, Urteil vom 24.08.2020 - 16 C 10/20

1. Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.

2. Wird in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung im Büro des Verwalters darauf hingewiesen, dass die Versammlung im "Vollmachtsverfahren" stattfinden soll, das Büro des Verwalters für Publikumsverkehr geschlossen ist und vom persönlichen Erscheinen Abstand genommen werden soll, stellt sich dies als Ausladung der Eigentümer dar.

3. Diese Form der Einladung verletzte die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts.

4. Zwar können die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge - was der Wesensinhalt einer Eigentümerversammlung ist - kann indes nicht stattfinden.

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Online seit 30. Oktober

IMRRS 2020, 1299

BGH, Urteil vom 25.09.2020 - V ZR 80/19

1. Ob sich aus der Klageschrift in für die Wahrung der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hinreichender Deutlichkeit ergibt, welcher Beschluss angefochten werden soll, bestimmt sich nicht aus Sicht des Gerichts, sondern nach dem objektivierten Empfängerhorizont der beklagten Wohnungseigentümer; wie es sich verhält, wenn die Klageschrift nebst Anlagen das Datum der Eigentümerversammlung nicht nennt, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.*)

2. Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus; entspricht der Anfangsstand der Gemeinschaftskonten zuzüglich Einnahmen abzüglich Ausgaben dem Endstand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel.*)

3. Es hält sich im Rahmen des dem Verwalter eingeräumten Ermessens bei der Gestaltung der Jahresabrechnung, wenn die Gesamtabrechnung bei

mehreren Gemeinschaftskonten (hier: Giro- und Tagesgeldkonto) ausführlicher ausgestaltet wird, indem die Einnahmen und Ausgaben bezogen auf die unterhaltenen Konten dargestellt werden. Bei einer solchen Darstellungsweise müssen auch Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden.*)

4. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung bezieht sich auf die Entwicklung der buchhalterischen Konten in dem Abrechnungsjahr (Soll- und Ist-Bestand). Die buchhalterische Ist-Zuführung für das Abrechnungsjahr entspricht regelmäßig nicht den in der Gesamtabrechnung aufgeführten, auf die Instandhaltungsrücklage bezogenen Zahlungseingängen in dem Abrechnungsjahr; ebenso wenig entspricht der buchhalterische Gesamtbestand der Instandhaltungsrücklage dem Stand eines für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos.*)

5. Auch dann, wenn in der Anfechtungsklage das Datum der Eigentümerversammlung nicht genannt wird, kann die Klagefrist dennoch gewahrt sein, wenn der angefochtene Beschluss hinreichend genau bezeichnet wird und nur eine Eigentümerversammlung vor Klageerhebung stattgefunden hat.

6. Die Art der Darstellung einer Jahresabrechnung steht im Ermessen des Verwalters, soweit er sich an die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze hält.

7. Im Rahmen des dem Verwalter eingeräumten Ermessens bei der Gestaltung der Jahresabrechnung bewegt es sich auch, wenn die Gesamtabrechnung bei mehreren Gemeinschaftskonten (hier: Giro- und Tagesgeldkonto) ausführlicher ausgestaltet wird, indem die Einnahmen und Ausgaben bezogen auf die unterhaltenen Konten wiedergegeben werden. Bei einer solchen Darstellungsweise müssen auch Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden.

8. Aufgabe der Jahresabrechnung ist es nicht aufzuzeigen, ob die in dem Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses.

9. Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.

10. Als Einnahmen-Ausgaben-Rechnung enthält die Gesamtabrechnung (nur) Zahlungen, die in dem jeweiligen Abrechnungsjahr eingegangen sind.

11. Der buchhalterische Gesamtbestand der lnstandhaltungsrücklage darf nicht mit dem Stand des für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos gleichgesetzt werden.

12. Die lnstandhaltungsrücklage muss nicht von der sonstigen Liquidität getrennt werden. Werden zwei oder mehr Konten geführt, kann sich die lnstandhaltungsrücklage auch auf verschiedenen Konten befinden.

13. Darauf, ob die aufgeführten Ausgaben jeweils berechtigt getätigt worden sind, kommt es nicht an, weil in die Jahresabrechnung alle tatsächlich getätigten Ausgaben aufzunehmen sind.

Online seit 29. Oktober

IMRRS 2020, 1296

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 01.10.2020 - 2-13 T 64/20

Zur Aussetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung im Wege einstweiliger Verfügung - hier bejaht für eine Vertragsstrafenregelung und verneint für eine Vogelfütterverbot.*)

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Online seit 28. Oktober

IMRRS 2020, 1285

LG Frankfurt/Main, vom 31.08.2020 - 2-13 S 87/19

Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedarf. Die Erklärung der Niederlegung muss nicht gegenüber der Eigentümerversammlung erfolgen.*)

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IMRRS 2020, 1276

LG Hamburg, Beschluss vom 20.05.2020 - 318 S 83/19

1. Das Anbringen einer Halterung für Stand-Up-Paddling-Boards an einer als Grenzeinrichtung dienenden Kaimauer stellt einen vermeidbaren optischen Nachteil für die Miteigentümer dar.

2. Innerhalb der Wohnungseigentümerge­meinschaft kann jeder Wohnungseigentümer in analoger Anwendung des § 15 Abs. 3 WEG von den übrigen Woh­nungseigentümern verlangen, dass diese von dem allen Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungsrecht der Grenzanlage nur in der Weise Gebrauch machen, wie es dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

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