Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit 15. Juli

IMRRS 2019, 0780

LG Düsseldorf, Urteil vom 27.06.2019 - 19 S 152/18

1. Liegt der Trittschall in der Wohnung darunter durch den Austausch des Bodenbelags (hier: Fließen statt Teppich) über der zulässigen Norm, so hat der Eigentümer eine Schalldämmung vorzunehmen. Das "Wie" liegt in seinem Ermessen.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Hellhörigkeit an einer fehlenden Trittschalldämmung liegt und der Eigentümer beim Kauf der Wohnung hiervon nichts wusste.

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Online seit 12. Juli

IMRRS 2019, 0775

LG Karlsruhe, Beschluss vom 25.09.2018 - 11 S 8/18

1. Nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist der Verbrauch auf Grundlage vergleichbarer Zeiträume oder vergleichbarer anderer Räume zu ermitteln, wenn er für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.

2. Sind die abgelesenen Verbrauchswerte für einen Abrechnungszeitraum in einem so hohen Maß auffällig und gleichzeitig so wenig belastbar, kommt die Situation insgesamt dem Ausfall eines Messgeräts und damit dem Regelfall des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gleich.

3. Dabei ist es unerheblich, ob die Ursache mit letzter Sicherheit aufgeklärt werden kann oder unklar bleibt, welche von mehreren möglichen Ursachen welchen Anteil am Zustandekommen der Messwerte trägt.

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Online seit 10. Juli

IMRRS 2019, 0773

BGH, Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 254/17

1. Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14, Rz. 12 f., IMR 2016, 115 = BGHZ 207, 40).*)

2. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht.*)

Online seit 3. Juli

IMRRS 2019, 0744

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019 - 539 C 26/18

1. Bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Nur wesentlich zu hohe oder wesentlich zu niedrige Ansätze widersprechen ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des Gemeinschaftseigentums größeren Ausmaßes. Die Höhe der Rücklage, die angemessen sein muss, ist nach objektiven Maßstäben zu ermitteln. Maßgebend sind die tatsächlichen Verhältnisse im konkreten Einzelfall, insbesondere Alter, Größe, bauliche Besonderheiten und Zustand der Anlage, insbesondere welche absehbaren Instandsetzungsmaßnahmen anstehen und welchen Kapitaleinsatz diese erfordern.

3. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist sogar eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen.

4. Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn einzelne Eigentümer keinen Kredit mehr bekommen.

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Online seit 2. Juli

IMRRS 2019, 0717

OLG Köln, Beschluss vom 11.04.2019 - 2 Wx 69/19

1. Eine Bestandteilzuschreibung gem. § 890 Abs. 2 BGB, § 6 GBO setzt voraus, dass die Grundstücke spätestens im Zeitpunkt der Neueintragung demselben Eigentümer gehören. Bei gemeinschaftlichem Eigentum müssen spätestens zu diesem Zeitpunkt die Art der rechtlichen Verbundenheit und die Beteiligungsquoten dieselben sein. Es kommt auch keine Ausnahme in Betracht.

2. Aus einer bloßen Vollzugsvollmacht ergibst sich keine Vollmacht zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage.

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Online seit 1. Juli

IMRRS 2019, 0720

AG Bonn, Urteil vom 16.01.2019 - 27 C 48/18

1. Eine Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Eigentümer muss innerhalb der Ausschlussfrist von einem Monat nach Beschlussfassung erhoben werden.

2. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand setzt voraus, dass der Kläger ohne sein Verschulden verhindert war, die Klagefrist einzuhalten.

3. Kennt der Kläger die zuständige Hausverwaltung, ist es seine Pflicht, wenn möglicherweise eine Postkommunikation nicht erfolgreich ist und keinerlei Verwaltungsdokumente wie Einladungen zu Eigentümerversammlungen zugehen, persönlich beim WEG-Verwalter vorzusprechen und um Einblick in die entsprechenden Verwaltungs- und Beschlussdokumentationen zu erbitten.

4. Ein Fristversäumnis ist auch verschuldet, wenn eine Person weiß, dass ihr seit längerem Briefkasten defekt ist und es deshalb bereits zu Postverlusten kam. Es ist seine Obliegenheit,den Postkasten so zu sichern, dass die eingeworfene Post auch sicher zur persönlichen Kenntnis gelangt.

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Online seit 28. Juni

IMRRS 2019, 0716

OLG München, Urteil vom 01.12.2015 - 9 U 4504/14 Bau

1. Mängel am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage sind gemeinschaftsbezogen. Gewährleistungsansprüche - hier: Minderung - stehen daher der WEG zu, wenn diese das Geltendmachen der Mängelrechte durch Beschluss an sich zieht.

2. Mit dem Wirksamwerden eines solchen Beschlusses verliert der Wohnungseigentümer das Recht, seinen Anspruch im eigenen Namen durchzusetzen, sodass er nicht mehr prozessführungsbefugt ist.

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Online seit 27. Juni

IMRRS 2019, 0721

AG Bonn, Urteil vom 10.01.2019 - 27 C 95/18

1. Eine schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands in der Einlandung zur Eigentümerversammlung reicht aus. Ein besonderer Hinweis darauf, dass zu den angekündigten Tagesordnungspunkten Beschlüsse gefasst werden können, ist nicht erforderlich, weil damit immer zu rechnen ist.

2. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Haustierhaltung mehrheitlich beschließt, eine Genehmigungspflicht für die Tierhaltung bzw. für Hundehaltung einzuführen.

3. Die Genehmigungspflicht darf allerdings nicht zu einer praktischen Verbot der Tierhaltung führen.

4. Wenn der Beschluss die Gründe nicht regelt, aus denen eine Zustimmung versagt werden darf, ist eine Verweigerung der Zustimmung nur aus sachlichen, im Rahmen einer Interessenabwägung gerechtfertigten Gründen zulässig.

5. Ob eine Zustimmung zu Unrecht versagt worden ist, kann der betroffene Wohnungseigentümer gerichtlich überprüfen lassen.

6. Ein nach Ablauf der Klagebegründungsfrist nachgeschobener Anfechtungsgrund kann bei der Sachentscheidung dann Berücksichtigung finden, sofern die Verspätung des Vorbringens unverschuldet ist und der Kläger rechtzeitig die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.

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Online seit 26. Juni

IMRRS 2019, 0711

LG München I, Urteil vom 19.12.2018 - 1 S 391/18 WEG

1. Der Schutz des guten Glaubens beim Erwerb eines Wohnungseigentums erstreckt sich auch auf Bestand und Umfang eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts.

2. Allerdings scheidet ein gutgläubiger Erwerb dann aus, wenn die Eintragung des Sondernutzungsrechts aufgrund unterschiedlicher Angaben im Grundbuch und der ausdrücklich in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung widersprüchlich und deshalb unzulässig ist.

3. Der Aufteilungsplan nimmt am öffentlichen Glauben des Grundbuchs nur insoweit Teil, als es um die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum geht.

4. Für den Erwerb des vorgemerkten Rechts ist es unschädlich, wenn nach dem für den gutgläubigen Vormerkungserwerb maßgebenden Zeitpunkt der Erwerber bösgläubig geworden ist.

5. Hat ein Erwerber ein Sondernutzungsrecht gutgläubig erworben, hat er das Recht auf Herstellung und Beibehaltung der entsprechenden Räume, die vom Sondernutzungsrecht umfasst sind.

6. Die dauerhafte Änderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

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IMRRS 2019, 0718

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.04.2019 - 2-13 S 6/17

1. Nimmt ein Wohnungseigentümer einen anderen Eigentümer auf Unterlassung von Zigarettenrauch- und sonstigen Duftabsonderungen durch dessen Mieter in Anspruch, muss vor der Klageerhebung kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren durchgeführt werden.*)

2. Vor einer Klage gegen den als Störer in Anspruch genommenen Mieter ist demgegenüber ein derartiges Schlichtungsverfahren erforderlich.*)

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Online seit 24. Juni

IMRRS 2019, 0706

BGH, Urteil vom 05.04.2019 - V ZR 339/17

1. Ein Abmahnungsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist anfechtbar; das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtungsklage fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre.*)

2. Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Dagegen ist die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung dem auf den Entziehungsbeschluss folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten (Fortführung des Senatsurteils vom 08.07.2011 - V ZR 2/11, BGHZ 190, 236 Rn. 6 ff. = IMR 2011, 419).*)

3. Die Entziehung des Wohnungseigentums darf im Grundsatz nicht darauf gestützt werden, dass der Wohnungseigentümer von seinem Recht Gebrauch macht, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu wenden, auf der Wohnungseigentümerversammlung Anträge zu stellen und die gefassten Beschlüsse im Wege der Beschlussanfechtungs- bzw. der Beschlussersetzungsklage gerichtlich überprüfen zu lassen. Dagegen kommt die Wahrnehmung solcher Rechte durch den Wohnungseigentümer als Grundlage für die Entziehung von Wohnungseigentum gemäß § 18 WEG in Betracht, wenn sie rechtsmissbräuchlich erfolgt, mithin, wenn sie ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel - hier: der Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands - dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist.*)

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