Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit heute

IMRRS 2019, 1193

AG Tostedt, Urteil vom 06.12.2018 - 5 C 100/18

1. Das Rechtsschutzbedürfnis kann fehlen, wenn eine Klage objektiv schlechthin sinnlos ist, wenn also der Kläger unter keinen Umständen mit seinem prozessualen Begehren irgendeinen schutzwürdigen Vorteil erlangen kann.

2. Sofern einem Eigentümer ein Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG zusteht, handelt es sich bei diesem Anspruch um einen Individualanspruch, der gegenüber dem Handlungsstörer selbst geltend zu machen ist.

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Online seit 11. Oktober

IMRRS 2019, 1120

AG Bottrop, Urteil vom 19.06.2019 - 20 C 1/19

1. Das Aufstellen einer Gartenlaube stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Derartige bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums sind nur dann rechtmäßig, wenn sämtliche Miteigentümer zustimmen, deren Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

2. Ein Wohnungseigentümer kann auch dann die Entfernung der Laube verlangen, wenn er selbst eine Laube errichtet hat.

3. Die Verletzung eigener Pflichten führt in der Regel nur zu Gegenansprüchen des Schuldners, ohne Auswirkung auf den Anspruch des Gläubigers. Nur in Ausnahmefällen kann die Geltendmachung eines Rechts unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eigene schwer wiegende Pflichtverletzungen vorzuwerfen sind.

4. Die Lagerung von Gegenständen auf gemeinschaftlichen Zuwegen im Flur und Keller dient nicht deren Zweckbestimmung, die darin liegt, den Zugang zu den anderen Räumen zu ermöglichen.

5. Eine rechtswidrige Beeinträchtigung (hier: Müll und Gegenstände im Flur) begründet eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr, die der Störer widerlegen muss.

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Online seit 10. Oktober

IMRRS 2019, 1164

KG, Beschluss vom 10.09.2019 - 1 W 127/19

Teilt der Eigentümer benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken erstreckt, wenn sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden.*)

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Online seit 9. Oktober

IMRRS 2019, 1175

OLG Dresden, Urteil vom 20.08.2019 - 4 U 665/19

1. Beim Schlüsselverlust einer Wohnungsanlage kann der Geschädigte sowohl Kosten für den Austausch der Schlüsselanlage als auch für provisorische Sicherungsmaßnahmen verlangen, sofern die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels durch Dritte besteht.*)

2. Da Schließanlagen einer mechanischen Abnutzung unterliegen, ist jedoch stets ein Abzug "Neu für Alt" vorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann.*)

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IMRRS 2019, 1017

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.06.2019 - 3 Wx 153/18

Über den Miteigentumsanteil getroffene Verfügungen erstrecken sich kraft Gesetzes auf das dazugehörige Sondereigentum, auch wenn es sich um hinzuerworbenes Sondereigentum handelt.

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Online seit 8. Oktober

IMRRS 2019, 1065

AG Charlottenburg, Urteil vom 05.04.2019 - 73 C 64/18

1. Ein Wohnen liegt dann nicht mehr vor, wenn in den Räumen eine stationäre Pflegeeinrichtung betrieben wird, in der nicht das Wohnen der dortigen Senioren, sondern die medizinische und pflegerische Betreuung dominierend ist.

2. Leben die Senioren jedoch jeder in seinem eigenen Zimmer und führen ein selbstbestimmtes Leben, insbesondere kochen und waschen sie selbst, liegt ein Wohnen vor.

3. Dies auch dann, wenn ein Pflegedienst ständig anwesend ist, zumindest sofern er primär den Senioren bei haushaltstypischen Verrichtungen und der Körperhygiene hilft und keine spezifisch medizinischen Dienstleistungen erbringt.

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Online seit 7. Oktober

IMRRS 2019, 1131

AG Bottrop, Urteil vom 14.02.2019 - 20 C 28/18

Wird in der Teilungserklärung der Standort der Mülltonnen festgelegt, können die Eigentümer deren Verlegung nicht beschließen, vielmehr bedürfte es einer Änderung der Teilungserklärung.

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Online seit 4. Oktober

IMRRS 2019, 1163

BGH, Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 149/18

1. Das Recht des Grundstückseigentümers, Störungen durch Dritte, deren Quelle sich auf dem Grundstück befindet, auf eigene Kosten selbst zu beseitigen, beruht auf der aus § 903 Satz 1 BGB folgenden Rechtsmacht; diese Norm ist keine Anspruchsgrundlage und begründet keinen - zur Ausübung des Rechts auch nicht erforderlichen - Duldungsanspruch gegen den Störer (Fortführung von Senat, Urteil vom 28.01.2011 - V ZR 141/10 Rz. 8 f., IMRRS 2011, 0696 = NJW 2011, 1068; Urteil vom 28.01.2011 - V ZR 147/10 Rz. 18, IMRRS 2011, 0597 = NJW 2011, 1069; Urteil vom 16.05.2014 - V ZR 181/13 Rz. 8, IMRRS 2014, 1049 = DNotZ 2014, 687).*)

2. Einzelne Wohnungseigentümer können aus ihrem Miteigentum grundsätzlich nicht das Recht ableiten, von anderen Wohnungseigentümern oder von Dritten rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums auf eigene Kosten selbst zu beseitigen.*)

3. Die Wohnungseigentümer können beschließen, eine rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsmäßigen Zustand zu versetzen; befindet sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, kann der betroffene Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG verpflichtet sein, die Maßnahme zu dulden.*)

4. Auch in einer Zweiergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer nur im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen, dass eine von dem anderen Wohnungseigentümer rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beseitigt wird; er darf die Beseitigung nicht selbst auf eigene Kosten vornehmen.*)

5. Sind gegen den Störer gerichtete Ansprüche auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB nicht (mehr) durchsetzbar, haben einzelne Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres einen Anspruch darauf, dass die Beseitigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eigene Kosten beschlossen wird; es kann je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, hiervon abzusehen.*)

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IMRRS 2019, 1150

LG Berlin, Urteil vom 20.08.2019 - 55 S 99/18 WEG

1. Bei einer Beschlussmängelklage sind die beklagten Wohnungseigentümer notwendige Streitgenossen i.S.v. § 62 ZPO. Daher entfaltet ein prozessuales Anerkenntnis die mit ihm beabsichtigten Wirkungen nur, wenn es durch alle Streitgenossen erklärt wird. Entsprechendes gilt im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 4 und 8 WEG, da die Entscheidung des Gerichts auch insoweit auf eine Rechtsgestaltung abzielt und im Verhältnis der am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer nur einheitlich ergehen kann.*)

2. Ein auf Zustimmung zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung gem. § 21 Abs. 8 WEG auszulegen.*)

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Online seit 1. Oktober

IMRRS 2019, 1137

OLG Braunschweig, Urteil vom 17.04.2019 - 2 U 56/18

Eine öffentliche Wiedergabe nach § 15 Abs. 3 UrhG und damit eine Kabelweitersendung nach § 20b Abs. 1 UrhG liegen vor, wenn eine WEG die über Satellit ausgestrahlten Programmsignale über eine zentrale Satelliten-Kopfstation empfängt und diese sodann über das von ihr betriebene Hausverteilnetz an die angeschlossenen Wohnungen weiterleitet, sofern die Wohnungen in substantiellem Umfang an wechselnde Feriengäste vermietet werden (Abgrenzung BGH, IMR 2016, 19).*)

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Online seit 30. September

IMRRS 2019, 1122

AG Nürnberg, Urteil vom 01.03.2019 - 29 C 4961/18 WEG

1. Wird unter dem Tagesordnungspunkt "Geheime Verwalterwahl" beschlossen, die Wahl mittels Stimmzettel durchzuführen, so wurde damit eine geheime Wahl beschlossen.

2. Stimmzettel, auf denen die Wohnungsnummer vermerkt ist, entsprechen nicht einer geheimen Wahl.

3. Eine solche Wahl des Verwalters ist unwirksam.

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Online seit 27. September

IMRRS 2019, 1129

BGH, Urteil vom 28.06.2019 - V ZR 250/18

1. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können.*)

2. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist.*)

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IMRRS 2019, 0982

LG München I, Beschluss vom 04.07.2019 - 36 S 1362/18 WEG

1. Bereits in den 1970er Jahren war in Fachkreisen bekannt, dass die DIN 4108 (Ausgabe 1969) keine ausreichenden Anforderungen an die Wärmedämmung formuliert hatte und demgemäß in Gebäuden, die entsprechend diesen Anforderungen errichtet worden waren, in erheblichem Umfang Schimmelschäden insbesondere in den Eckbereichen aufgetreten waren.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei Instandsetzungsmaßnahmen nicht nur die Wirtschaftlichkeit der in Betracht kommenden Lösungsmöglichkeiten im Blick zu behalten, sondern darf bzw. hat technische Lösungen zu wählen, die geeignet sind, den Baumangel dauerhaft zu beseitigen (unter Hinweis auf OLG Frankfurt, IMR 2011, 152).

3. In diesem Sinne ist der den Eigentümern bei Verwaltungsentscheidungen zustehende Ermessensspielraum nicht überschritten, wenn über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung nicht zwingend notwendig, jedoch nicht unvertretbar ist.

 Volltext  IMR 2019, 414

Online seit 25. September

IMRRS 2019, 1027

LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 11 S 40/18

1. Durch die Bezeichnung als 'Gaststätte' in der Teilungserklärung ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter erfolgt. Hierdurch wird eine bestimmte Nutzungsform in der Teilungserklärung festgeschrieben.

2. Allerdings kann eine nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck ausgeschlossene Nutzung zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

3. Selbst wenn von der beabsichtigten Nutzungsänderung keine größere Beeinträchtigung ausgeht als von der bisherigen Nutzung, kann die Nutzungsänderung untersagt werden, wenn sie Auswirkungen auf den Gesamtcharakter der Gesamtanlage hat.

4. Dies ist zu bejahen, wenn in einer Ferienhausanlage Räume durch eine Religionsgemeinschaft genutzt werden sollen, da dies potentielle Feriengäste abschrecken könnte.

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Online seit 24. September

IMRRS 2019, 0986

AG Bonn, Urteil vom 17.01.2019 - 27 C 111/18

1. Für die Anfechtung von Aufforderungsbeschlüssen fehlt es am Rechtsschutzinteresse des Anfechtenden, da diese Beschlüsse keine Regelung treffen und lediglich eine Meinungskundgebung der Miteigentümer darstellen.

2. Die bloße Aufforderung zu einem Tun oder Unterlassen ändert nicht die Rechte und Pflichten des Betroffenen und begründet auch keinen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Gleiches gilt für einen Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer sich entschließen, gegen ein Mitglied der Gemeinschaft ein Gerichtsverfahren einzuleiten.

4. Ausnahmsweise kommt die Anfechtung eines Aufforderungsbeschlusses in Betracht, wenn ein Anspruch der Gemeinschaft unter jedem tatsächlichen und rechtlichen Gesichtspunkt ausgeschlossen erscheint.

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Online seit 20. September

IMRRS 2019, 1069

VG Ansbach, Beschluss vom 20.02.2019 - 9 S 18.02038

Die öffentliche Bekanntmachung einer Baugenehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde ist zulässig, wenn mehr als 20 beteiligte Nachbarn vorhanden sind. Dabei sind sowohl eine benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft, die hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums teilrechtsfähig ist, als auch die einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich ihres Sondereigentums, über das die Wohnungseigentümergesellschaft nicht verfügen kann, als Nachbarn anzusehen.

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IMRRS 2019, 1067

LG Duisburg, Urteil vom 11.03.2019 - 1 O 160/18

1. Eine Berichtigung des Passivrubrums kommt nur dort in Betracht, wo der Kläger erkennbar eine bestimmte Partei verklagen wollte, diese aber versehentlich falsch bezeichnet hat.

2. Eine Klageänderung nach Schluss der mündlichen Verhandlung ist unzulässig.

3. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer endet, wenn sich alle Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen.

4. Sie kann ab diesem Zeitpunkt nicht mehr Träger von Rechten und Pflichten sein und ist auch nicht mehr partei- oder prozessfähig gem. § 10 Abs. 6 Satz 5 WEG.

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Online seit 17. September

IMRRS 2019, 1009

AG Dortmund, Urteil vom 15.08.2019 - 514 C 27/19

1. Dem Wohnungseigentümer, über dessen Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, verbleibt das Anfechtungsrecht zumindest weiterhin für die Beschlüsse, an deren Zustandekommen er sich bereits durch die Ausübung des Stimmrechts beteiligen konnte und bzgl. derer er auch noch vor der Anordnung der Zwangsverwaltung Anfechtungsklage hätte erheben können.*)

2. Der Beschluss über eine Liquiditätsumlage entspricht nicht ordnungsgemäßiger Verwaltung, wenn der Finanzbedarf anderweitig gedeckt werden kann, etwa durch Geltendmachung fälliger Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige Miteigentümer.*)

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IMRRS 2019, 1074

LG Berlin, Urteil vom 20.08.2019 - 55 S 99/18

1. Bei einer Beschlussmängelklage sind die beklagten Wohnungseigentümer notwendige Streitgenossen im Sinne von § 62 ZPO. Daher entfaltet ein prozessuales Anerkenntnis die mit ihm beabsichtigten Wirkungen nur, wenn es durch alle Streitgenossen erklärt wird. Entsprechendes gilt im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 4 und 8 WEG, da die Entscheidung des Gerichts auch insoweit auf eine Rechtsgestaltung abzielt und im Verhältnis der am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer nur einheitlich ergehen kann.*)

2. Ein auf Zustimmung zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG auszulegen.*)

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Online seit 16. September

IMRRS 2019, 1063

AG Weimar, Urteil vom 13.02.2019 - 5 C 410/18

1. Auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus lediglich zwei Parteien besteht, sind die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt anzuwenden.

2. Danach kann eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden.

3. Zahlungsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers bestehen nur gegenüber dem Verband. Zahlungspflichten und -ansprüche der Wohnungseigentümer untereinander sind demgegenüber grundsätzlich zu verneinen, so dass aus der Nichtzahlung von Forderungen des Verbands keine Schadensersatzansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers folgen können.

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