Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit heute

Wohnungseigentum

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 16.12.2019 - 2-13 T 93/19

1. Ein Interessengegensatz, der gem. § 50 WEG zur Erstattungsfähigkeit der Kosten mehrerer Anwälte auf Seiten der im Beschlussanfechtungsverfahren beklagten übrigen Eigentümer führt, muss sich aus dem konkreten Beschlussanfechtungsverfahren ergeben.*)

2. Der Verwalter muss bei der Auswahl des Rechtsanwaltes, den er mit der Verteidigung für die übrigen Eigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage beauftragt, die Interessen aller von ihm vertretenen Eigentümer beachten und einen Anwalt auswählen, der sämtliche Eigentümer vertreten kann.*)

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Online seit gestern

Wohnungseigentum

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.12.2019 - 2-13 S 129/18

1. Ist der Verwalter selbst Wohnungseigentümer, ist er im Anfechtungsverfahren nicht bereits deshalb nach § 45 Abs. 1 WEG als Zustellungsbevollmächtigter ausgeschlossen.*)

2. Eine Eigentümerversammlung kann am Abend des Pfingstmontags stattfinden.*)

3. Enthält die Teilungserklärung eine qualifizierte Protokollierungsklausel, genügt es nicht, wenn neben einer Wohnungseigentümerin, die zugleich gesetzliche Vertreterin einer weiteren Wohnungseigentümerin ist, für diese ein anderer der Eigentümerin weisungsgebundener Vertreter das Protokoll unterzeichnet.*)

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Online seit 17. Januar

Wohnungseigentum

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.12.2019 - 2-13 S 143/18

1. Zur Abrechnung der Kosten der Wasserlieferung in der Jahresabrechnung.*)

2. Die Wahl eines Verwalters, der – sei es auch versehentlich - wiederholt Abbuchungen vom Konto der WEG für eigene Zwecke vorgenommen und die Beschlusssammlung fehlerhaft geführt hat, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. In die Beschlusssammlung sind auch die in den Beschlüssen in Bezug genommenen Dokumente aufzunehmen.*)

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Online seit 15. Januar

Wohnungseigentum

AG Wedding, Urteil vom 02.09.2019 - 10 C 300/19

1. Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch unzulässige bauliche Veränderungen gestört, steht den betroffenen Wohnungseigentümern ein Individualanspruch aus § 1004 BGB auf Beseitigung zu. Die einzelnen Wohnungseigentümer können diesen Anspruch allein geltend machen.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Individualansprüche der Mitglieder jedoch durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; es besteht eine "gekorene" Ausübungsbefugnis gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch, nachdem sie ihn an sich gezogen hat, in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen.

3. Für eine objektive Auslegung muss der Beschluss inhaltlich bestimmt und klar sein. Wenn der Rückbau rechtswidriger baulicher Veränderungen begehrt wird, muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen.

4. Der Wortlaut des Beschlusses "Rückbau des Dachrohlings" lässt aus sich heraus nicht erkennen, was damit gemeint sein soll. Die Bedeutung des Wortes "Dachrohling" lässt sich nicht durch eine feststehende Definition bestimmen.

5. Jedenfalls dann, wenn keine durchführbare Regelung erkennbar ist, ist von der Nichtigkeit eines Beschlusses auszugehen.

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Online seit 14. Januar

Wohnungseigentum

AG Köln, Urteil vom 08.10.2019 - 215 C 45/19

1. Ein Beschluss, wonach dem Verwalter der Zugriff auf die laufenden Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage ermöglicht wird, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es muss allerdings klargestellt werden, dass die Zweckbindung dieser Zuführungen nur temporär und der Höhe nach limitiert aufgehoben wird.

2. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu prüfen. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

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Online seit 13. Januar

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 278/17

1. Die Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung der Verwaltung und eines Beschlusses über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrags führt analog § 47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.*)

2. Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.*)

3. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.*)

4. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.*)

5. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen.*)

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Wohnungseigentum

LG Aurich, Beschluss vom 08.02.2019 - 1 S 89/18

1. Der Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG. Hierbei handelt es sich um einen Individualanspruch, den jeder Eigentümer durchsetzen kann.

2. Die Anbringung einer Entlüftungsanlage an der Fassade und auf dem Dach stellt ein Eingriff in die Substanz des Gebäudes dar.

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Online seit 9. Januar

Wohnungseigentum

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2019 - 22a C 129/17

1. Auch wenn von einem Berufsverwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden können, so muss er doch mit seiner Leistung den rechtlich-organisatorischen Bereich abdecken und seine diesbezüglichen Kenntnisse durch Fortbildung aktualisieren.

2. Grob fahrlässig handelt insbesondere, wer als gewerblicher Verwalter gegen elementare Grundsätze der Finanzverfassung oder sonstige elementare Rechtsgrundsätze verstößt. Grob fahrlässig handelt auch, wer als gewerblicher Verwalter eine evident fehlerhafte Beschlussvorlage vorgenommen hat.

3. Maßgeblich für eine Kostenhaftung des Verwalters i.S.d. § 49 Abs. 2 WEG ist, ob die Anfechtung allein wegen eines grob schuldhaften Fehlers des Verwalters erfolgreich war. Bei lediglich Mitkausalität greift hingegen noch nicht die Ausnahmekonstellation des § 49 Abs. 2 WEG.

4. Der Grundsatz, dass Instandsetzungsbeschlüsse hinreichend bestimmt den Gegenstand der Instandsetzung bestimmen müssen, damit die Wohnungseigentümer und nicht Dritte das sog. "Wie" der Instandsetzung bestimmen, ist ein Grundsatz, der zu den elementaren Kenntnissen gehört, über die ein professioneller Verwalter verfügen muss.

5. Auch den Rechtsgrundsatz, dass es zu ordnungsgemäßer Verwaltung gehört, vor Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung, die größeren Umfanges sind und insoweit zu größeren Ausgaben führen, drei Vergleichsangebote einzuholen, gehört zu den elementaren Kenntnissen eines professionellen Verwalters.

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Online seit 8. Januar

Wohnungseigentum

AG Unna, Urteil vom 08.11.2018 - 18 C 16/18

1. Als Wohnungseigentümer i.S.v. § 16 Abs. 2 WEG sind auch die Teileigentümer anzusehen.

2. Da § 16 Abs. 2 WEG dispositiv ist, kann die Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen enthalten und insbesondere individuelle Verteilungsschlüssel definieren. Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung muss aber eindeutig und klar sein. Verbleiben Zweifel am Regelungsinhalt, ist der Verteilungsschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG anzuwenden.

3. Der Verwaltervertrag regelt lediglich die Höhe der seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft (als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Teileigentümer) der Verwaltung geschuldeten Vergütung. Eine verbindliche Aussage über die Umlage dieser Vergütung auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer kann der Verwaltervertrag seiner Natur nach nicht treffen.

4. Die Verteilung nach der Kopfzahl bzw. der Anzahl der Personen ist ein Verteilungsschlüssel, der jedenfalls in einer größeren WEG von vorneherein der näheren Bestimmung durch die Wohnungseigentümer bedarf, damit er überhaupt zur Anwendung kommen kann.

5. So muss zumindest festgelegt werden, wann und in welchem Umfang eine Person im Rahmen der Abrechnung zu berücksichtigen ist, als auch, auf welchem Weg die maßgebliche Anzahl der Personen ermittelt werden soll.

6. Auch ein bestandskräftig beschlossener Wirtschaftsplan entfaltet im Hinblick auf unzutreffende Verteilungsschlüssel keine Bindungswirkung für die Jahresabrechnung.

7. Das dauerhafte Missachten der Vorgaben der Teilungserklärung schränkt das Anfechtungsrecht nicht ein.

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