Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Hervorzuhebende Urteile zum Wohnungseigentum

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit heute

IMRRS 2020, 1299

BGH, Urteil vom 25.09.2020 - V ZR 80/19

1. Auch dann, wenn in der Anfechtungsklage das Datum der Eigentümerversammlung nicht genannt wird, kann die Klagefrist dennoch gewahrt sein, wenn der angefochtene Beschluss hinreichend genau bezeichnet wird und nur eine Eigentümerversammlung vor Klageerhebung stattgefunden hat.

2. Die Art der Darstellung einer Jahresabrechnung steht im Ermessen des Verwalters, soweit er sich an die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze hält.

3. Im Rahmen des dem Verwalter eingeräumten Ermessens bei der Gestaltung der Jahresabrechnung bewegt es sich auch, wenn die Gesamtabrechnung bei mehreren Gemeinschaftskonten (hier: Giro- und Tagesgeldkonto) ausführlicher ausgestaltet wird, indem die Einnahmen und Ausgaben bezogen auf die unterhaltenen Konten wiedergegeben werden. Bei einer solchen Darstellungsweise müssen auch Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden.

4. Aufgabe der Jahresabrechnung ist es nicht aufzuzeigen, ob die in dem Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses.

5. Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.

6. Als Einnahmen-Ausgaben-Rechnung enthält die Gesamtabrechnung (nur) Zahlungen, die in dem jeweiligen Abrechnungsjahr eingegangen sind.

7. Der buchhalterische Gesamtbestand der lnstandhaltungsrücklage darf nicht mit dem Stand des für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos gleichgesetzt werden.

8. Die lnstandhaltungsrücklage muss nicht von der sonstigen Liquidität getrennt werden. Werden zwei oder mehr Konten geführt, kann sich die lnstandhaltungsrücklage auch auf verschiedenen Konten befinden.

9. Darauf, ob die aufgeführten Ausgaben jeweils berechtigt getätigt worden sind, kommt es nicht an, weil in die Jahresabrechnung alle tatsächlich getätigten Ausgaben aufzunehmen sind.

 Volltext

Online seit gestern

IMRRS 2020, 1296

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 01.10.2020 - 2-13 T 64/20

Zur Aussetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung im Wege einstweiliger Verfügung - hier bejaht für eine Vertragsstrafenregelung und verneint für eine Vogelfütterverbot.*)

 Volltext

Online seit 28. Oktober

IMRRS 2020, 1285

LG Frankfurt/Main, vom 31.08.2020 - 2-13 S 87/19

Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedarf. Die Erklärung der Niederlegung muss nicht gegenüber der Eigentümerversammlung erfolgen.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 1276

LG Hamburg, Beschluss vom 20.05.2020 - 318 S 83/19

1. Das Anbringen einer Halterung für Stand-Up-Paddling-Boards an einer als Grenzeinrichtung dienenden Kaimauer stellt einen vermeidbaren optischen Nachteil für die Miteigentümer dar.

2. Innerhalb der Wohnungseigentümerge­meinschaft kann jeder Wohnungseigentümer in analoger Anwendung des § 15 Abs. 3 WEG von den übrigen Woh­nungseigentümern verlangen, dass diese von dem allen Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungsrecht der Grenzanlage nur in der Weise Gebrauch machen, wie es dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

 Volltext

Online seit 26. Oktober

IMRRS 2020, 1252

AG Dortmund, Urteil vom 28.05.2020 - 514 C 84/20

1. Ein Verfügungsgrund liegt bei dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung im Hinblick auf die Aussetzung gefasster Beschlüsse der Eigentümerversammlung nur vor, wenn dem Anfechtenden bei Abwägung der widerstreitenden Belange unter Würdigung des prinzipiellen Vorgangs der gesetzlichen Wirksamkeitsanordnung ein Abwarten einer rechtskräftigen Hauptsacheentscheidung nicht zumutbar ist.

2. Von einem überwiegenden Anfechtungsinteresse ist auszugehen, wenn ohne Eilrechtsschutz die Besorgnis irreversibler Schäden besteht oder jedenfalls bei unstreitiger Sach- und klarer Rechtslage die Fehlerhaftigkeit des Beschlusses offenkundig ist.

3. Können bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung die Vorgaben der aktuellen Corona-Schutzverordnung eingehalten werden, besteht kein Anlass, die Eigentümerversammlung nicht abzuhalten.

 Volltext

Online seit 23. Oktober

IMRRS 2020, 1251

AG Biedenkopf, Urteil vom 14.09.2020 - 50 C 208/19

1. Die Ansetzung einer Eigentümerversammlung an einem Sonn- oder Feiertag ist unzumutbar.

2. Die Wohnungseigentümerversammlung ist nur dann beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.

3. Gemeinsame Miteigentumsanteile sind grundsätzlich nur gemeinsam stimmberechtigt.

 Volltext

Online seit 22. Oktober

IMRRS 2020, 1237

LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 - 318 S 93/19

1. Der einzelne Wohnungseigentümer kann einen Beseitigungsanspruch wegen einer unzulässigen baulichen Veränderung allein gegen den Störer geltend machen und bedarf dazu nicht der Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Ein Carport aus Plexiglas kann durch eine Holzwand mit Fenstern ersetzt werden, wenn die Teilungserklärung bauliche Veränderungen zulässt.

3. Darf das Sondereigentum nach der Teilungserklärung eingezäunt werden, muss ein auf dem eigenen Sondereigentum erbauter Zaun nicht entfernt werden.

 Volltext


IMRRS 2020, 1248

BGH, Beschluss vom 24.09.2020 - V ZB 90/19

Ansprüche aus einem Vertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum zählen nicht zu den in § 43 Nr. 1 WEG genannten Streitigkeiten; das gilt auch dann, wenn sie auf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung gerichtet sind und die Wohnungseigentümergemeinschaft weiterhin (nur) aus den Vertragsparteien besteht.*)

 Volltext

Online seit 12. Oktober

IMRRS 2020, 1203

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.03.2020 - 539 C 19/19

1. Der Wiederherstellungsanspruch des ursprünglichen Zustands steht (allein) dem Verband zu.

2. Durch die - meist notarielle - Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden.

3. Eine Versorgungsleitung wird nicht automatisch mit Austritt aus der Wand zur Sondereigentumseinheit selbst Sondereigentum, sondern erst ab der ersten Absperrmöglichkeit für den Sondereigentümer. Gibt es kein solches Absperrventil im Sondereigentum, dann bleibt die Versorgungsleitung Gemeinschaftseigentum.

4. Selbst wenn Wohnungseigentümer im Regelfall kein Betretungsrecht für Freiflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, eingeräumt wird, z. B. um gefangene Gemeinschaftsflächen zu nutzen, kann dennoch im Wege der Auslegung oder eines Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG der Anspruch auf ein temporäres Betretungsrecht in Frage kommen.

 Volltext

Online seit 9. Oktober

IMRRS 2020, 1204

LG Hamburg, Urteil vom 29.01.2020 - 318 S 96/18

Für die Erweiterung des Wohnungseigentums bedarf es der Zustimmung betroffener Eigentümer.

 Volltext

Online seit 8. Oktober

IMRRS 2020, 1186

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2020 - 72 C 66/19

1. Nimmt ein Eigentümer einen Dachgeschossausbau vor, bei dem der gesamte Dachaufbau abgetragen und neu aufgebaut wird, spricht die Lebenswahrscheinlichkeit dafür, dass danach auftretende Schäden und Feuchtigkeitseintritte auf Mängel im Dach zurückzuführen sind.

2. Bei einer teilweisen Dachöffnung etwa über einem bewohnten Gebäude oder Einbau von Dachbalken und Zwischenwänden ist dem Bauherrn jede Maßnahme zumutbar, die Schäden für Dritte sicher ausschließt. Wer aus wirtschaftlichen Gründen eine geringere Sicherheitsstufe beim Ausbau wählt, hat das damit erhöhte Schadensrisiko zu tragen bzw. rechtzeitig Versicherungsschutz zu gewährleisten.

3. Wird die Wohnung eines anderen Eigentümers hierdurch unbewohnbar, kann dieser den Mietausfall ersetzt verlangen, ebenso die nutzlos aufgewendeten Hausgelder.

 Volltext

Online seit 7. Oktober

IMRRS 2020, 1187

AG Charlottenburg, Urteil vom 13.03.2020 - 73 C 82/19

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor nicht mehrere (in der Regel mindestens drei) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Sanierung etappenweise erfolgt. Hier kann nicht einfach das Unternehmer der vorangegangenen Arbeiten erneut beauftragt werden, vielmehr muss jede Etappe neu vergeben werden mit entsprechenden Vergleichsangeboten.

 Volltext

Online seit 5. Oktober

IMRRS 2020, 1174

LG Berlin, Urteil vom 21.01.2020 - 55 S 30/19 WEG

1. Die Gesamtabrechnung ist grundsätzlich als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung anzusehen, die alle tatsächlich in dem Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben enthalten muss, unabhängig davon, ob sie zu Recht oder Unrecht erfolgt sind.

2. Damit ist es unerheblich, ob für bestimmte Ausgaben tatsächlich Rechnungen vorhanden sind oder ob sie unzutreffend als haushaltsnahe Dienstleistungen bezeichnet wurden, wenn die Beträge tatsächlich vom Konto abgeflossen sind.

3. Die Entlastung des Verwalters ist mehrheitlich zu beschließen, ebenso die Entlastung des Verwaltungsbeirats.

4. Ein Verwalter ist, selbst wenn sein Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt wird, vom Zeitpunkt seiner Bestellung an dennoch berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse auszuführen, die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten oder Zustellungen und Willenserklärungen entgegenzunehmen; sein Handeln wird durch die rechtskräftige Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses nicht unberechtigt.

 Volltext

Online seit 1. Oktober

IMRRS 2020, 1148

LG Köln, Urteil vom 18.06.2020 - 29 S 212/19

1. Die Instandhaltungsrücklage entsteht unmittelbar mit dem Eingang der Zahlung des Wohnungseigentümers auf das Konto der Gemeinschaft.

2. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss aber eine Verwendung der Beiträge zur Deckung laufender Kosten gestatten.

3. Ein sog. Vorratsbeschluss, der den Verwalter nicht nur bezogen auf den konkreten Einzelfall zur Inanspruchnahme von Mittel aus der Instandhaltungsrücklage, sondern generell ermächtigt, die Zuführungsbeiträge zur Instandhaltungsrücklage zur allgemeinen Liquiditätsstärkung einzusetzen, ist nicht zu beanstanden, wenn er die Grenzen, in denen der Verwalter Mittel zur allgemeinen Liquiditätsstärkung verwenden darf, klar und eindeutig festlegt.

4. Es besteht eine Beschlusskompetenz der Miteigentümer zur Genehmigung auch von Teilen einer Jahresabrechnung, die zuvor für ungültig erklärt worden sind.

 Volltext