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Hervorzuhebende Urteile zum Wohnungseigentum

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 30. Juli

IMRRS 2020, 0914

BGH, Beschluss vom 02.07.2020 - V ZR 2/20

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers daran, eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme zu verhindern, bemisst sich nach seinem Anteil an den aufzubringenden Kosten.*)

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Online seit 29. Juli

IMRRS 2020, 0904

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.02.2020 - 980b C 47/18 WEG

1. Das Rechtsschutzbedürfnis des Anfechtungsklägers ist im Beschlussanfechtungsverfahren im Regelfall nicht gesondert zu prüfen.

2. Bei der Entfernung des Estrichs und dem Einbau einer Fußbodenheizung handelt es sich um eine Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Zustimmung sämtlicher beeinträchtigter Wohnungseigentümer bedarf.

3. Es gibt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.

4. Ein Beschluss, wonach die Erlaubnis zum Anschluss/Betrieb der Fußbodenheizungen bei Veräußerung der jeweiligen Wohnung automatisch erlischt, es sei denn, der Erwerber weist eine auf seinen Namen lautende, notariell beglaubigte Freistellungsverpflichtung vor, die den möglichen Risiken gemäß der jeweils gültigen Rechtsvorschriften Rechnung trägt, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums, da er nicht den rechtlichen Voraussetzungen für die Genehmigung einer baulichen Veränderung genügt.

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Online seit 23. Juli

IMRRS 2020, 0876

BGH, Urteil vom 26.06.2020 - V ZR 173/19

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche (Bestätigung von Senat, IMR 2012, 327; IMR 2018, 250; IMR 2018, 517).*)

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Online seit 20. Juli

IMRRS 2020, 0860

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.03.2020 - 2-13 S 56/19

Zur Abwicklung vereinbarungswidrig geführter getrennter Instandhaltungsrücklagen für Garagenstellplätze.*)

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Online seit 17. Juli

IMRRS 2020, 0850

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2020 - 2-13 S 6/19

Zur Darstellung von durch Entnahmen aus der Rücklage finanzierter Ausgaben in der Jahresabrechnung.*)

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Online seit 16. Juli

IMRRS 2020, 0827

LG München, Urteil vom 28.02.2020 - 10 O 1403/19

Einen merkantiler Minderwert nach einem Gebäude-Wasserschaden kann man nicht dadurch bestimmen, dass man die billigere Methode zur Mängelbeseitigung wählt, bei der ev. ein Minderwert verbleibt, und dann die Differenz zur teureren Methode, nach der kein merkantiler Minderwert verbleiben würde, als Minderwert beziffert.

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Online seit 15. Juli

IMRRS 2020, 0828

LG München I, Urteil vom 20.02.2020 - 36 S 16296/18 WEG

1. Bei der Terminierung einer Eigentümerversammlung ist stets zu berücksichtigen, dass die Teilnahmemöglichkeit der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung ein zentrales Mitgliedschaftsrecht ist, das durch eine "unzeitige" Terminbestimmung nicht verkürzt oder gar vereitelt werden darf.

2. Jedenfalls in kleineren Wohnanlagen ist der Wohnungseigentumsverwalter im Rahmen pflichtgemäßer Ermessensausübung verpflichtet zu versuchen, jedem Mitglied in zumutbarer Weise eine Versammlungsteilnahme zu ermöglichen.

3. Die Anberaumung einer Eigentümerversammlung innerhalb einer typischen Reisezeit (Ferienzeit) entspricht nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung, nämlich wenn sichergestellt ist, dass die Wohnungseigentümer daran teilnehmen oder sich zumutbar vertreten lassen können, wenn es sich um eine Angelegenheit von besonderer Dringlichkeit handelt oder sofern die Zusammensetzung der konkreten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dagegen spricht.

4. Ebenso wie eine Eigentümerversammlung am Heiligen Abend zur "Unzeit" wäre, ist dies auch eine Eigentümerversammlung am Sederabend (Beginn des jüdischen Pessachfestes), wenn einer der Wohnungseigentümer sich darauf beruft, diesen aufgrund seines Glaubens feiern zu wollen, anstatt an einer Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen.

5. Kann ein Eigentümer aufgrund einer Ladung zur Unzeit nicht an der Versammlung teilnehmen, ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich dieser Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat.

6. Etwas anderes gilt nur, wenn die entsprechenden Beschlüsse auf einer weiteren Versammlung bestätigt werden - diesmal in Anwesenheit des Eigentümers.

7. Die Bestellung eines Verwalters ist vom Verwaltervertrag weitgehend unberührt; nur dessen wesentliche Eckpunkte müssen in der Versammlung, in der die Bestellung erfolgt, grundsätzlich in wesentlichen Umrissen - Laufzeit und Vergütung - geregelt werden.

8. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine in Teilentgelte aufgespaltene Vergütungsregelung danach eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen - gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten - Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind.

9. Für die Weiterbestellung einer Verwaltung bedarf es keiner Einholung neuer Angebote. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat.

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Online seit 14. Juli

IMRRS 2020, 0541

LG München, Beschluss vom 05.02.2020 - 36 T 9951/19

1. Die Verurteilung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung für Kalenderjahre, für die er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung durch Verhängung von Zwangsmitteln und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken.

2. Danach kommt grundsätzlich die Verhängung eines Zwangsgelds in Betracht.

3. Der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Erstellung der Abrechnung ist erfüllt, wenn der Verwalter eine den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung vorlegt.

4. Er kann dann nicht die Vorlage einer neuen oder die Berichtigung des vorgelegten Entwurfs verlangen, solange die vom Verwalter vorgelegte, den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung nicht von der Mehrheit der Eigentümer in Eigentümerversammlung verworfen oder ein die Abrechnung bestätigender Eigentümerbeschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist.

5. Rechnungsabgrenzungen für periodenfremde Zahlungen sind generell unzulässig.

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Online seit 13. Juli

IMRRS 2020, 0831

BGH, Urteil vom 29.05.2020 - V ZR 141/19

1. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.*)

2. Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG als zu Stande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.*)

3. Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.*)

4. Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er i.S.v. § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann im Sinne von § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.*)

5. Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.*)

IMRRS 2020, 0825

OLG Hamm, Beschluss vom 10.03.2020 - 15 W 72/20

Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so kann dieser die Zustimmung auch dann erteilen, wenn er selbst das Wohnungseigentum erwirbt. § 181 BGB steht der Wirksamkeit der Zustimmung weder in direkter noch in entsprechender Anwendung entgegen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, IMR 2020, 256).*)

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Online seit 8. Juli

IMRRS 2020, 0772

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2020 - 4 U 87/19

1. Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Fertigstellung mit der beabsichtigt selbst zu bewohnenden Eigentumswohnung kein vergleichbarer Wohnraum zur Verfügung, hat der Erwerber Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung.

2. Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.

3. Auf den Nutzungsausfallschaden sind die dem Erwerber tatsächlich entstandenen und vom Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung in einer Ersatzunterkunft in voller Höhe anzurechnen.

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