Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2005, 1036

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.02.2005 - 20 W 131/02

1. Die Wohnungseigentümer können bei Verschulden einem einzelnen Eigentümer für Schäden haften, die auf pflichtwidrig unterlassener Sanierung von Gemeinschaftseigentum beruhen.*)

2. Wegen der zeitweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines zu einer Eigentumswohnung gehörenden verglasten Balkons besteht kein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung.*)

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IMRRS 2005, 1004

BGH, Beschluss vom 28.04.2005 - III ZR 387/04

Ein Fall "unechter Verflechtung" aufgrund eines institutionellen Interessenkonflikts liegt beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsverwalter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor.*)

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IMRRS 2005, 0978

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.05.2005 - 3 Wx 321/04

Unterlässt es der Verwalter, dem nach der Gemeinschaftsordnung die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums obliegt, bei zweifelhafter Rechtslage unverzüglich eine Weisung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, so haftet er auf Ersatz des dem Veräußerer entstandenen Verzögerungsschadens auch dann, wenn er seine Zustimmung nach anwaltlicher Beratung verweigert hat, obwohl erkennbar war, dass ein wichtiger Verweigerungsgrund nicht vorlag.*)

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IMRRS 2005, 0967

BGH, Beschluss vom 13.09.2000 - V ZB 14/00

a) Betroffen von einer Eintragung in das Grundbuch ist jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann.*)

b) Von der Löschung eines Sondernutzungsrechts in dem Wohnungsgrundbuch ist nur der begünstigte Eigentümer betroffen.*)

c) Die Löschung bedarf auch sachenrechtlich nicht der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.*)

d) Ein Sondernutzungsrecht kann schuldrechtlich nicht durch einseitigen Verzicht, sondern nur im Wege einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 WEG aufgehoben werden.*)

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IMRRS 2005, 0958

BGH, Beschluss vom 15.11.2000 - VIII ARZ 2/00

InvErlWobauldG Art. 14 (Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993, BGBl. Teil I, S. 466, 487) Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I S. 466, 487) in Verbindung mit der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18. Mai 1993 (HambGVBl. 1993 S. 98) ist auf Fälle anwendbar, bei denen an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum erstmals zwischen dem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 veräußert worden ist.*)

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IMRRS 2005, 0939

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.09.2004 - 20 W 34/02

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass der neue Beschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschluss berücksichtigt.*)

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IMRRS 2005, 0893

OLG Celle, Beschluss vom 26.04.2005 - 4 W 87/05

In Wohnungseigentumssachen ist auch nach einer Rechtsmittelrücknahme für die außergerichtlichen Kosten allein die Spezialvorschrift des § 47 Satz 2 WEG anwendbar, die in jedem Fall eine Abwägung nach billigem Ermessen verlangt; dabei kommt die Anordnung der Kostenerstattung nur als Ausnahme von der Regel in Betracht.*)

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IMRRS 2005, 0890

OLG Dresden, Urteil vom 17.03.2005 - 4 U 2065/04

1. Eine Anschlussberufung ist für eine Klageänderung jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn klagende Wohnungseigentümer zweitinstanzlich Zahlung nicht an sich, sondern an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.*)

2. Wohnungseigentümer sind Mitgläubiger im Sinne von § 432 BGB, wenn ein Kostenvorschuss für die zur Beseitigung eines Baumangels erforderlichen Aufwendungen geltend gemacht werden soll; mithin können einzelne Wohnungseigentümer nur Zahlung an die Gemeinschaft verlangen.*)

3. Folgende Gebäudeteile stehen im Gemeinschaftseigentum:

a) Stahlbetonwände, die einen höher liegenden, im Gemeinschaftseigentum stehenden Garten gegen eine tiefer liegende, im Sondereigentum stehende Terrasse abstützen;

b) Wärmedämmung und Dampfsperre als Teil der Dachisolierung;

c) Wohnungsabschlusstüren.*)

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IMRRS 2005, 0862

KG, Beschluss vom 27.04.2005 - 24 W 26/04

Ein Beschlussanfechtungsverfahren wird durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des anfechtenden Wohnungseigentümers nicht unterbrochen.*)

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IMRRS 2005, 0859

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.04.2005 - 3 Wx 56/05

1. Dem nicht zum Kreis der Verfahrensbeteiligten gehörenden Leiter der Wohnungseigentümerversammlung (hier: Rechtsanwalt) können im Wohnungseigentumsverfahren keine Kosten auferlegt werden.*)

2. Die fehlerhafte Beschlussfeststellung des von den Wohnungseigentümern beauftragten Versammlungsleiters kann nicht dem das Protokoll führenden Verwalter mit der Folge zugerechnet werden, dass dieser mit den Kosten des Beschlussanfechtungsverfahren belastet wird.*)

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IMRRS 2005, 0839

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.02.2005 - 4 U 72/03

1. Nach § 639 Abs. 2 BGB a.F. ist die Verjährung, wenn sich ein Unternehmer im Einverständnis mit dem Besteller der Prüfung des Vorhandenseins von Mängeln unterzieht, so lange gehemmt, bis der Unternehmer das Ergebnis der Prüfung dem Besteller mitteilt. Dabei genügt bereits die Prüfung des Werkes eines Dritten für die Hemmung nach § 639 Abs. 2 BGB a.F., wenn die Prüfung objektiv (auch) das eigene Werk betrifft und der Unternehmer damit rechnen muss, dass der Besteller von ihm auch die Prüfung des eigenen Werkes erwartet.

2. Eine Prüfung des Werkes im Sinne des § 639 Abs. 2 BGB a.F. ist schon darin zu sehen, wenn dem Bauherrn mitgeteilt wird, dass die Unterlagen zur Beseitigung der Mängel an den Generalunternehmer weitergeleitet sind.

3. Des Weiteren liegt auch in der Aufnahme der vom Besteller gerügten Mängel in den Fragenkatalog des von dem Unternehmer gegen den Generalunternehmer eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens eine "Prüfung" im Sinne der genannten Vorschrift. Unerheblich ist insoweit, dass der Besteller nicht selbst Partei des selbständigen Beweisverfahrens ist. Der Unternehmer hat mit der Aufnahme in das bereits eingeleitete selbständige Beweisverfahren zu erkennen gegeben, dass sie die vom Besteller gerügten Mängel überprüfen will.

4. Dem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt nicht deshalb die Sachbefugnis, den sogenannten großen Schadensersatz geltend zu machen, weil die Mängel, auf die er seinen Anspruch stützt, teilweise an Gebäudeteilen auftraten, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Gründe, aus denen der Bundesgerichtshof in seiner grundlegenden Entscheidung vom 10. Mai 1979 (BGHZ 74, 258 ff.) die Geltendmachung des Anspruchs auf Minderung und kleinen Schadensersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum durch den einzelnen Wohnungseigentümer verneint hat, treffen auf den sogenannten großen Schadensersatz nicht zu: Die Rechte der anderen Wohnungseigentümer werden durch die Geltendmachung des großen Schadensersatzes ebensowenig berührt wie bei der Wandelung des einzelnen Kaufvertrages über Wohnungseigentum. Auch im Hinblick auf die Interessen des Schuldners besteht kein Bedürfnis zu einer einheitlichen und damit gemeinschaftlichen Ausübung des Schadensersatzanspruches, der auf Rückabwicklung des einzelnen Vertrages gerichtet ist.

5. § 634 Abs. 1 BGB a.F. erfordert eine Aufforderung zur Beseitigung der gerügten Mängel; die Erklärung muß die bestimmte und eindeutige Aufforderung enthalten, die Leistung zu bewirken, und dem Schuldner erkennbar machen, dass es mit Fristablauf "ernst" wird oder werden kann. Die Aufforderung an den Schuldner, zu erklären, dass er zur Leistung bereit sei, genügt nicht.

6. Gemäß § 634 Abs. 2 BGB a.F. ist eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich, wenn die Beseitigung des Mangels unmöglich ist oder der Unternehmer die Mängelbeseitigung ernsthaft oder endgültig abgelehnt hat. Diesen gesetzlichen Alternativen gleichgestellt sind die Fälle, in denen der Unternehmer unzumutbare Bedingungen stellt oder nur ungeeignete Mängelbeseitigungsarbeiten anbietet, den Baumangel oder seine Gewährleistungspflicht entschieden bestreitet oder das Vertrauen des Bestellers auf ordnungsgemäße Durchführung der Mängelbeseitigung erschüttert ist und er ein besonderes Interesse daran hat, dass die Nachbesserung durch ein anderes Unternehmen vollzogen oder unmittelbar der Anspruch auf Minderung, Wandelung oder Schadensersatz geltend gemacht werden kann.

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IMRRS 2005, 0812

OLG Köln, Beschluss vom 11.02.2005 - 16 Wx 5/05

Liegen gravierende Ermessensfehler vor, ist das Rechtsbeschwerdegericht befugt, die Kostenentscheidung zu ändern und kann dabei auch neu vorgetragene Tatsachen berücksichtigen, soweit sie keine weiteren Ermittlungen erforderlich machen.

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IMRRS 2005, 0805

OLG Köln, Beschluss vom 31.01.2005 - 16 Wx 13/05

Auch bei der Rücknahme eines Rechtsmittel ist eine Erstattungsanordnung gem. § 47 S. 2 WEG nicht die Regel, sondern nur ausnahmsweise aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles wie einer auf der Hand liegenden offensichtlichen Unbegründetheit des Rechtsmittels möglich.

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IMRRS 2005, 0793

OLG Hamm, Beschluss vom 23.12.2004 - 15 W 107/04

1. Dafür, dass zum Teilungszeitpunkt eine Anlage auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Eigentümer ausgerichtet ist, genügt nicht schon, dass sich die Anlage zur gemeinsamen Nutzung eignet und anbietet.

2. Ihr Zweck muss vielmehr darauf gerichtet sein, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten.

3. Ein Mehrheitsbeschluss der eine auch nur teilweise Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels beinhaltet, ist nichtig.

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IMRRS 2005, 0792

OLG Köln, Beschluss vom 22.12.2004 - 16 Wx 260/04

Gegen einstweilige Anordnungen im Wohnungseigentumsverfahren ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, auch keine sog. "außerordentliche Beschwerde wegen greifbarer Gesetzeswidrigkeit".

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IMRRS 2005, 0791

OLG Köln, Beschluss vom 20.12.2004 - 16 Wx 110/04

Ein Antrag auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über den Wirtschaftsplan erledigt sich normalerweise mit der Bestandskraft des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung in der Hauptsache, wenn zwischenzeitlich kein Wechsel bei den Eigentümern stattgefunden hat und auch weder ein Insolvenzverfahren eröffnet noch eine Zwangsverwaltung angeordnet wurde.

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IMRRS 2005, 0789

OLG Schleswig, Beschluss vom 13.12.2004 - 2 W 124/03

1. Ein Mitglied des Verwaltungsbeirates kann von den Wohnungseigentümern Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen, die er im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit hatte und den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Dieser Anspruch kann aus Zweckmäßigkeitsgründen auch durch eine Pauschale abgegolten werden (hier: 20,00 Euro pro Sitzung und Fahrkostenerstattung analog der Erstattung für Dienstreisen).*)

2. Dies gilt entsprechend für durch Mehrheitsbeschluss bestellte Mitglieder eines Bauausschusses und Rechnungsprüfer.*)

3. Im Beschlussanfechtungsverfahren nach dem WEG sind die Wohnungseigentümer unabhängig voneinander zur Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses berechtigt. Grundsätzlich kann über die Anfechtungsanträge nur einheitlich entschieden werden. Befindet- sich gleichwohl infolge versäumter Verbindung das eine Verfahren noch in der Erstbeschwerdeinstanz und das andere Verfahren bereits in der Rechtsbeschwerdeinstanz, bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen, dass bei entsprechender formeller Beteiligung und Nachholung des rechtlichen Gehörs das Rechtsbeschwerdegericht über beide Verfahren entscheidet.*)

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IMRRS 2005, 0786

OLG Köln, Beschluss vom 01.12.2004 - 16 Wx 111/04

1. Ein Verwalter kann zwar Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend machen, nicht aber kaufvertragliche Ansprüche eines Miteigentümers verfolgen.

2. Eine Abrechnung i.S.d. § 28 Abs. 3, 5 WEG setzt gem. § 259 BGB eine geordnete Darstellung aller Einnahmen und Ausgaben und nicht lediglich von Endsummen voraus.

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IMRRS 2005, 0785

OLG Köln, Beschluss vom 01.12.2004 - 16 Wx 204/04

1. Bei dem Einbau der Stahlgittertür handelt es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG.

2. Erforderlich für eine Beeinträchtigung i.S.v. § 14 Abs. 1 WEG ist, dass sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer vergleichbaren Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

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IMRRS 2005, 0783

OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2004 - 16 Wx 184/04

1. Für den Abschluss eines langfristigen Wartungsvertrags bedarf der Verwalter einer speziellen Vollmacht der Wohnungseigentümer in Form eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. In der Entlastung des Verwalters kann eine nachträgliche Genehmigung des Abschlusses von Verträgen erblickt werden.

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IMRRS 2005, 0778

OLG Schleswig, Beschluss vom 02.09.2004 - 2 W 93/04

1. Die Installation einer Satellitenantenne kann ein Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG sein. Dieser ist nur dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung zu einer nicht ganz unerheblichen konkreten und objektiven Beeinträchtigung führt; hierfür kann auch eine optische Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnanlage genügen. Die Veränderung muss sich jedoch objektiv nachteilig auf das optische Bild der Anlage auswirken.*)

2. Die Frage einer optischen Beeinträchtigung lässt sich in aller Regel nicht ohne einen vor Ort gewonnenen Eindruck von der Wohnanlage beurteilen.*)

3. Das Recht eines Wohnungseigentümers auf Informationsfreiheit ist grundsätzlich bei der Beurteilung der Frage zu berücksichtigen, ob etwaige mit der Installation einer Satellitenantenne verbunden Nachteile von anderen Wohnungseigentümern hinzunehmen sind.*)

4. Im Falle der Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung haben die Wohnungseigentümer, die diese herbeigeführt haben, keinen Anspruch auf Gleichbehandlung mit anderen Wohnungseigentümern, weil es einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht nicht gibt.*)

5. Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass ein Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks nicht ohne Zustimmung des Verwalters verändern darf, so bedeutet dies, dass § 22 Abs. 1 WEG hier weiterhin gelten soll und die Verwalterzustimmung nur als zusätzliches Erfordernis vorgesehen ist, um die Einhaltung des § 22 Abs. 1 WEG zu gewährleisten. Unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 1 WEG hat der Verwalter die Zustimmung zu erteilen. Die anderen Wohnungseigentümer sind in diesem Fall daran gehindert, sich zur Begründung eines Beseitigungsverlangens auf das Fehlen der Zustimmung zu berufen.*)

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IMRRS 2005, 0727

OLG Köln, Beschluss vom 04.03.2005 - 16 Wx 14/05

1. Der einzelne Wohnungseigentümer haftet für die Erfüllung des Verwalterhonorars als Gesamtschuldner neben den übrigen Wohnungseigentümern.

2. Eine Schlechterfüllung der Pflichten des Verwalters hat nicht den Wegfall des Vergütungsanspruchs zur Folge, sondern kann allenfalls Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer begründen, mit denen sie gegebenenfalls gegenüber dem Vergütungsanspruch des Verwalters aufrechnen können.

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IMRRS 2005, 0726

OLG Köln, Beschluss vom 07.03.2005 - 16 Wx 191/04

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2005, 0703

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.04.2005 - 3 Wx 317/04

Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach sich jeder Sondereigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, erfasst nicht den Fall, dass das Sondereigentum mehreren Personen (hier: Eheleuten) gemeinschaftlich zusteht und führt nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilen muss. Vielmehr reicht es aus, dass die schriftliche Vollmacht nur von einem Ehegatten im Einverständnis mit dem anderen unterschrieben wurde.*)

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IMRRS 2005, 0665

OLG Köln, Beschluss vom 10.01.2005 - 16 Wx 217/04

Um die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung von Sondereigentum zu ändern, bedarf es eines einstimmig gefassten Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Um für die Gemeinschaft auch noch nach dem Wechsel eines oder mehrerer Eigentümer verbindlich zu sein, muss dieser in das Grundbuch eingetragen werden. Die Vereinbarung über die Änderung der Zweckbestimmung kann durch einen Beschluss nach § 22 WEG nicht ersetzt werden.

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IMRRS 2005, 0650

OLG Stuttgart, Beschluss vom 08.03.2005 - 8 W 39/05

1. Zur Widerlegung der Vermutung des § 891 BGB genügt es, wenn der Bucheigentümer mit allen im WEG-Verfahren zulässigen Beweismitteln den vollen Beweis seines Ausscheidens aus der Gesellschaft bürgerlichen Rechts erbringt, als deren Gesellschafter er im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Er ist nicht auf einen Nachweis in der Form des § 29 GBO beschränkt (abw. zu OLG Hamm NJW-RR 1989, 655).*)

2. Im WEG-Verfahren kann davon ausgegangen werden, dass die in Ablichtung vorgelegten notariellen Urkunden existieren und die Ablichtung mit dem Original übereinstimmt, wenn die anderen Beteiligten die Vorlage der Kopie nicht rügen.*)

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IMRRS 2005, 0647

OLG Köln, Beschluss vom 11.03.2005 - 16 Wx 24/05

1. Werden durch einen Beschluss einer kleinen Eigentümergemeinschaft gleichzeitig Belange einer großen berührt, enthält die Teilungserklärung jedoch eine Beschlusskompetenz für die kleine nur, "sofern es sich nur um Angelegenheiten handelt, die allein und ausschließlich die Interessen der jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft berühren", ist der Beschluss nichtig.

2. Eine die Wirksamkeit des Beschlusses erhaltende Auslegung dahingehend, dass sich die Beschlussfassung konkludent nur auf diejenigen Kostenpositionen beziehen sollte, über die die kleine Gemeinschaft entscheidungsbefugt war, ist nur zulässig, wenn der Beschluss danach noch einen unmissverständlichen klar abgrenzbaren Inhalt besitzt.

3. Soll in Zweifelsfällen bezüglich der Zuständigkeit der Verwalter darüber entscheiden, ob eine Angelegenheit in die Zuständigkeit der großen oder kleinen Eigentümerversammlung fällt, ist diese Entscheidung vom Verwalter zu begründen um der unterlegenen jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit zur Anrufung der großen Eigentümergemeinschaft zu geben.

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IMRRS 2005, 0644

OLG Frankfurt, Beschluss vom 27.09.2004 - 20 W 513/01

1. Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Ohne gerichtliche Entscheidung ist er zur Einladung grundsätzlich nicht berechtigt, wenn nicht eine anderweitige Vereinbarung, etwa in der Gemeinschaftsordnung, vorliegt.*)

2. Eine erfolgreiche Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses wegen Einberufungsmängeln scheidet aus, wenn feststeht, dass die Beschlussfassung nicht auf den Einberufungsmängeln beruht.*)

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IMRRS 2005, 0643

KG, Beschluss vom 14.01.2005 - 24 W 77/04

Leitet der Wohnungseigentumsverwalter ein gerichtliches Wohngeldverfahren gegen einen Wohnungseigentümer ein und teilt er dem Gericht im Verhandlungstermin nicht die sechs Wochen zuvor erfolgte Zahlung des Wohngelds mit und erklärt er auch nicht das Verfahren wegen des Wohngelds in der Hauptsache für erledigt, hat der Verwalter die vermeidbaren Mehrkosten des weiteren Verfahrens zu tragen.*)

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IMRRS 2005, 0610

KG, Beschluss vom 07.02.2005 - 24 W 27/04

1. Die Regelung des § 517 ZPO, wonach spätestens mit dem Ablauf von 5 Monaten nach der Verkündung eines Urteils die Berufungsfrist beginnt, ist auf die Beschwerdefrist in Wohnungseigentumsverfahren nicht anzuwenden (wie bei BayObLGZ 1999, 82).*)

2. Der Stimmrechtsausschluß des § 25 Abs. 5 WEG gilt auch für ein Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem ein Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers wegen Wasserschäden bestätigt werden soll.*)

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IMRRS 2005, 0609

BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004 - 2 Z BR 80/04

1. § 25 Abs. 3 WEG kann wirksam dahingehend abbedungen werden, dass Beschlussfähigkeit vorliegt, wenn mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile vertreten ist.*)

2. Ein Beschluss, durch den der Verwalter unter Befreiung von § 181 BGB ermächtigt wird, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie einen Rechtsanwalt mit der Interessenwahrnehmung der Wohnungseigentümer zu beauftragen, entspricht grundsätzlich auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Möglichkeit besteht, dass der Verwalter das Mandat sich selbst in seiner Funktion als Rechtsanwalt erteilt.*)

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IMRRS 2005, 0603

BayObLG, Beschluss vom 01.12.2004 - 2 Z BR 93/04

1. Ein Rechtsanwalt muss in seiner Kanzlei sicherstellen, dass seine Angestellten bei der Versendung von Schriftsätzen per Telefax die Empfänger-Nummer genau überprüfen und ihn bei fehlgeschlagenen Übermittlungsversuchen unverzüglich benachrichtigen.*)

2. Eine Wiedereinsetzung wegen Versäumnis der Frist zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen scheidet aus, wenn die Wiedereinsetzung später als ein Jahr nach Fristversäumnis beantragt wird.*)

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IMRRS 2005, 0562

OLG Zweibrücken, Urteil vom 28.10.2004 - 4 U 35/04

1. Regelt eine notarielle Urkunde über den Verkauf eines Dauernutzungsrechts zum einen, dass dieses Recht den Rang vor verschiedenen anderen Belastungen, "mindestens jedoch vorerst nächst offene Rangstelle" erhalten soll und bestimmt sie zum anderen, dass der Kaufpreis erst mit der Eintragung an erster Stelle fällig wird, so liegt darin eine Risikoverteilung, nach der den Käufern das Dauernutzungsrecht als rangschlechteres Recht bereits vor Kaufpreisfälligkeit zustehen kann.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer Korrektur dieser Risikoverteilung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.*)

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IMRRS 2005, 0554

OLG Stuttgart, Beschluss vom 19.01.2005 - 8 W 411/04

1. Die deutschen Gerichte sind gemäß Art. 5 Nr. 1a EuGVVO für einen Zahlungsanspruch einer deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegen einen im Ausland (hier: Spanien) wohnenden Wohnungseigentümer international zuständig.*)

2. Die starke Ortsbezogenheit eines solchen Anspruchs rechtfertigt es, in Abweichung von den §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB als Erfüllungsort der Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft den Ort der Wohnungsanlage anzusehen.*)

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IMRRS 2005, 0553

OLG Stuttgart, Beschluss vom 21.01.2005 - 8 W 488/04

Wird eine zur Fristwahrung eingelegte Beschwerde nicht innerhalb angemessener Frist, die durch eine vom Gericht gesetzte Frist konkretisiert wird, begründet, ist die Anordnung der Erstattung der durch den nach Ablauf der Begründungsfrist eingereichten Schriftsatz des Beschwerdegegners entstehenden außergerichtlichen Kosten nach Beschwerderücknahme angemessen.*)

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IMRRS 2005, 0552

OLG Hamm, Urteil vom 10.02.2005 - 21 U 94/04

1. In einem formularmäßigen Kaufvertrag über neu herzustellendes Wohneigentum ist die Klausel

"Von der leistungsbeschreibung abweichende Ausführungen bleiben vorbehalten, sofern damit technische Verbesserungen verbunden und/oder der Gesamtwert des Objekts nicht wesentlich beeinträchtigt werden."

wegen Verstoßes gegen § 10 Nr. 4 AGB-Gesetz sowie wegen Intransparenz unwirksam.*)

2. Zur Unverhältnismäßigkeit des Aufwandes für eine Nachbesserung bei klarer Abweichung von der Leistungsbeschreibung.*)

3. Die Aufbringung eines Kunstharzputzes anstatt eines in der Baubeschreibung vorgesehenen mineralischen Kratzputzes stellt einen Mangel dar.

4. Eine derartige Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit kann auch nicht durch eine Klausel in der Leistungsbeschreibung gedeckt werden, die Abweichungen unter bestimmten Voraussetzungen gestattet. Eine solche Klausel verstößt gegen § 10 Nr. 4 AGB-Gesetz und ist daher unwirksam.

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IMRRS 2005, 0537

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 21.01.2005 - 2 W 7/05

Eine Erhöhungsgebühr nach § 6 RVG (früher: § 6 BRAGO) ist nicht erstattungsfähig, selbst wenn die Partei die Interessen am Prozess nicht beteiligter Dritter - etwa in Prozessstandschaft - wahrgenommen hat.*)

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IMRRS 2005, 0509

BayObLG, Beschluss vom 15.12.2004 - 2Z BR 203/04

1. Hat das Gericht den früheren Verwalter zur Auskunft darüber verpflichtet, welche Verwalterunterlagen sich in seinem Besitz befinden, so kann im Wege des Stufenantrags verlangt werden, dass der Verwalter die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Angaben eidesstattlich versichert, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die Auskunft nicht mit der erforderlichen Sorgfalt erteilt wurde.*)

2. Das über die Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung entscheidende Gericht hat den Inhalt der eidesstattlichen Versicherung genau festzulegen. Dabei kann eine Bezugnahme auf bei den Akten befindliche Schriftstücke ausreichend sein.*)

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IMRRS 2005, 0506

BayObLG, Beschluss vom 22.12.2004 - 2Z BR 181/04

In Wohnungseigentumssachen hat das Gericht einen ausdrücklich angebotenen und erheblichen Beweis grundsätzlich zu erheben, sofern dieser nicht ausnahmsweise als bloßer Beweisermittlungsantrag "ins Blaue hinein" behandelt werden kann.*)

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IMRRS 2005, 0504

BayObLG, Beschluss vom 05.01.2005 - 2Z BR 158/04

Streiten die Beteiligten um die geringfügige Überbauung einer Sondernutzungsfläche mit einem Zaun, so ist bei der Bestimmung des Werts der weiteren Beschwerde von dem Bodenrichtwert ein deutlicher Abschlag (hier ca. 50 %) zu machen, wenn die Überbauung mit dem Auge kaum feststellbar ist und den Sondernutzungsberechtigten nicht merklich beeinträchtigt.*)

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IMRRS 2005, 0503

BayObLG, Beschluss vom 12.01.2005 - 2Z BR 187/04

1. Der Antrag auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses wird unzulässig, wenn ein Zweitbeschluss gefasst wird, dessen Regelungsgehalt zwar über den Erstbeschluss hinausgeht, diesen aber mit umfasst.*)

2. Die Beurteilung der Sachdienlichkeit einer Antragserweiterung im Beschwerdeverfahren ist eine Ermessensentscheidung des Landgerichts und vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüfbar.*)

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IMRRS 2005, 0502

BayObLG, Beschluss vom 20.01.2005 - 2Z BR 141/04

1. Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solcher Eigentümerbeschluss nicht deshalb nichtig. Soweit ein derartiger Beschluss die Kostenverteilung unangefochten festgelegt hat, ist ein Folgebeschluss, der nur noch die geschätzten Aufwendungen demgemäß auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegt, nicht deswegen anfechtbar, weil ihm ein fehlerhafter Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt.*)

2. Ist in einer aus einem Gebäude bestehenden Wohnungs- und Teileigentumsanlage Kostentrennung zwischen dem gewerblichen und dem Wohnbereich vereinbart, kann die Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergeben, dass die Kosten einer anlassbezogenen Schädlingsbekämpfung von den Wohnungs- oder Teileigentümern des jeweiligen Bereichs allein zu tragen sind ungeachtet des Umstands, dass die Maßnahme der gesamten Anlage zugute kommt.*)

3. Im Einzelfall (etwa bei sehr großen Wohnanlagen und beim Streit über den richtigen Kostenverteilungsschlüssel mit nur geringfügigen Auswirkungen für die einzelnen Wohnungseigentümer) kann es im Rahmen der Anfechtung einer Jahresabrechnung angemessen sein, beim Geschäftswert auf die Gesamtsumme der in Streit stehenden Positionen einen Abschlag vorzunehmen, der über 75 % des strittigen Gesamtbetrags hinausgeht (hier: Festsetzung auf 10 %).*)

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IMRRS 2005, 0501

OLG Hamburg, Beschluss vom 22.12.2004 - 2 Wx 85/96

Genauso wie der Verwalter Gelder verschiedener Wohnungseigentumsgemeinschaften nicht auf einem Konto vermischen darf und eine getrennte Geldverwaltung insbesondere auch bei sich überschneidender Miet- und Wohnungseigentumsverwaltung in derselben Anlage geboten ist, entspricht es aber auch nicht dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Vermögensbetreuung, wenn die Gelder der Gemeinschaft mit Geldern einzelner Eigentümer auf einem Konto verwaltet werden.

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IMRRS 2005, 0500

OLG Hamburg, Beschluss vom 27.12.2004 - 2 Wx 19/04

1. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu baulichen Veränderungen im Sinne des WEG auf dem gemeinschaftlichen Grundstück ist dann entbehrlich, wenn durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

2. Die ablehnende Entscheidung über ein Beseitigungsverlangen des Antragsstellers ist nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil sie hierfür nicht jede Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage ausreichen lässt, sondern eine beeinträchtigende Benachteiligung des Antragstellers voraussetzt, die nicht festgestellt werden kann.

3. Allein die verwandtschaftliche Beziehung zwischen Vater und Sohn gibt dem Sohn nicht die Befugnis, etwaige Rechtspositionen seines Vaters an einer Wohnungseigentumsanlage für sich zu beanspruchen.

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IMRRS 2005, 0492

OLG Hamburg, Beschluss vom 26.11.2004 - 2 Wx 85/01

1. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu baulichen Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, ist nicht erforderlich, wenn durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

2. Zwar berechtigt ein Sondernutzungsrecht nicht zu baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die Wohnungseigentümer billigen jedoch grundsätzlich durch die Einräumung dieses Rechtes, dass sie mit einer intensiveren, dem Zweck des Sondernutzungsrechtes entsprechenden Inanspruchnahme dieses Teiles des gemeinschaftlichen Eigentumes durch den betreffenden Eigentümer einverstanden sind.

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IMRRS 2005, 0477

OLG Hamburg, Beschluss vom 17.01.2005 - 2 Wx 103/04

1. Auch ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinn und ohne Eingriff in die Bausubstanz kann eine bauliche Veränderung im Sinne der Vorschriften des WEG angenommen werden; eine solche kann durchaus in einer bloßen Änderung der Farbgebung liegen.

2. Auf der Basis einer Beweiswürdigung dahin, durch die Hervorhebung von Balkonen und Pfeilern als konstruktive Elemente der Fassadengestaltung verbunden mit der konkret gewählten Farbgebung habe sich der architektonische Charakter einer Fassade insgesamt nachhaltig verändert, ist die Einordnung der neuen Farbgebung als bauliche Veränderung frei von Rechtsfehlern.

3. Solange die vom Tatrichter in Würdigung der Beweismittel gezogene Schlussfolgerung möglich ist, kann die Rechtsbeschwerde nicht zum Erfolg führen. Insbesondere kann nicht geltend gemacht werden, dass eine andere Schlussfolgerung ebenso nahe oder näher liege.

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IMRRS 2005, 0468

OLG Hamburg, Beschluss vom 28.01.2005 - 2 Wx 44/04

a) Bevollmächtigt ein Wohnungseigentümer bei vorzeitigem Verlassen der Eigentümerversammlung einen anderen Eigentümer für ihn an einer etwaigen Abstimmung teilzunehmen, so ist für die Wirksamkeit der Vollmacht unbeachtlich, dass die anderen Eigentümer von der Bevollmächtigung nichts mitbekommen haben.

b) Sind die Modalitäten der Wahl der Beiratsmitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung als Soll-Vorschriften gefasst, so ist ein Abweichen zulässig, sofern im Einzelfall kein Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der Formalien besteht.

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IMRRS 2005, 0465

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.11.2004 - 14 Wx 82/03

Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern trifft die Zahlungspflicht für eine vor Eigentumswechsel beschossene, aber erst danach fällige Sonderumlage nicht den bisherigen, sondern den neuen Wohnungseigentümer.*)

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IMRRS 2005, 0464

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.02.2005 - 3 Wx 314/04

1. Lässt ein Wohnungseigentümer - entgegen dem bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft - an seiner Wohnung Kunststofffenster statt Holzfenster einbauen, so kann die Gemeinschaft Beseitigung (hier: Entfernung der eingebauten Kunststofffenster und Gestattung der Ersetzung durch solche aus Holz) verlangen.*)

2. Der Wohnungseigentümer kann sich mit Blick auf den bestandskräftigen Eigentümerbeschluss nicht darauf berufen, seine beschlusswidrige Baumaßnahme stelle sich für die Gemeinschaft nicht als - optisch - nachteilig dar und sei deshalb hinzunehmen.*)

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IMRRS 2005, 0463

BayObLG, Beschluss vom 15.12.2004 - 2 Z BR 163/04

Den Wohnungseigentümern steht es frei, in der Gemeinschaftsordnung eine verbindliche Einberufungsfrist von zwei Wochen zu vereinbaren, die in dringenden Fällen auf drei Tage abgekürzt werden kann. Ob ein dringender Fall vorliegt, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung und ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar.*)

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