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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2020, 0152

AG Nürnberg, Urteil vom 30.10.2019 - 244 C 8212/18 WEG

1. Bei einer Mehrhausanlage kann in der Gemeinschaftsordnung die Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlussfassungskompetenzen und Regelungen zur Kostenverteilung in allein sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten vorgesehen werden. Auch in einem solchen Fall handelt es sich bei der Untergemeinschaft nur um einen Teil der Gesamtgemeinschaft. Den Untergemeinschaften stehen keine originären, sondern nur von der Gesamtgemeinschaft abgeleitete Satzungs- und Organisationsbefugnisse zu.

2. Die Bestellung eines Verwalters obliegt der Gesamteigentümergemeinschaft, weil es sich um eine Angelegenheit der Gesamteigentümergemeinschaft handelt.

3. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass über sie alle betreffende Angelegenheiten örtlich und zeitlich getrennte Teilversammlungen durchgeführt werden können (sog. Stuttgarter Modell), zu denen dennoch jeder Wohnungseigentümer einzuladen ist.

4. Die Zustellung einer Klageschrift an einen Verwalter, dessen Bestellung nichtig ist, ist unwirksam.

5. Nach der Anforderung des Kostenvorschusses muss die Zahlung so zeitig erfolgen, dass sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum um nicht mehr als ca. 14 Arbeitstage verlängert.

6. Ein Beschluss, der auf einer Versammlung, die von einem Nichtberechtigten einberufen wurde, gefasst wurde, ist anfechtbar.

7. Nicht jeder formelle Mangel, zu dem auch ein Einberufungsmangel zu zählen ist, führt in der Folge zu einer Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses.

8. Die Ungültigerklärung scheidet dann aus, wenn mit Sicherheit, nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der jeweilige Beschluss auch bei einem ordnungsgemäßen Verfahren in derselben Weise gefasst worden wäre.

9. Die Darlegungs- und Beweislast, dass das Beschlussergebnis nicht auf dem Ladungsmangel beruht, kommt dabei den beklagten Wohnungseigentümern zu.

IMRRS 2020, 0221

BGH, Urteil vom 18.10.2019 - V ZR 286/18

1. Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs. Hat der Verwalter mit der Prozessvertretung einen Rechtsanwalt beauftragt, kann er diesem eine verbindliche Weisung zum Abschluss eines Prozessvergleichs erteilen.*)

2. Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussmängelverfahren, können sie ihm im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Weisungen für die Prozessführung erteilen. Hierzu gehört auch der Abschluss eines Prozessvergleichs. Abweichende Weisungen einzelner Wohnungseigentümer an den Verwalter sind unbeachtlich.*)

3. Von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht umfasst ist hingegen ein Beschluss, der es den Wohnungseigentümern untersagt, in dem Prozess für sich selbst aufzutreten und von dem Mehrheitsbeschluss abweichende Prozesshandlungen vorzunehmen.*)

4. Die Vertretungsmacht des Verwalters und die Vollmacht des Rechtsanwalts für einen Wohnungseigentümer enden erst, wenn dieser dem Gericht die Selbstvertretung und die Kündigung des Mandatsverhältnisses in einer § 87 Abs. 1 ZPO genügenden Form mitgeteilt hat.*)

5. Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer beauftragt, kann nur er dem Rechtsanwalt Weisungen für die Prozessführung erteilen und das Mandatsverhältnis beenden, solange er zur Vertretung der Wohnungseigentümer befugt ist.*)

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IMRRS 2020, 0200

OLG Oldenburg, Beschluss vom 04.12.2019 - 2 U 243/19

1. Werden in einer Teilungserklärung für die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Wohnung als Sondereigentum drei Parkplatzflächen zugewiesen, kann der Käufer die Rechte an diesen Parkplatzflächen nach Auslegung der Willenserklärungen auch erwerben, wenn in dem Bauträgervertrag nur eine dieser Parkplatzflächen erwähnt ist.*)

2. Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch nur ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist.*)

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IMRRS 2020, 0195

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2020 - 2-13 S 103/19

Zum - hier verneinten - Anspruch auf Beschlussersetzung für die Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für den Einbau eines Treppenliftes.*)

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IMRRS 2020, 0194

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2020 - 2-13 S 133/19

Gilt das Kopfstimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG), hat ein Eigentümer, der Alleineigentümer einer Einheit ist und an einer weiteren Einheit als Miteigentümer beteiligt ist, für die ihm alleine gehörende Einheit eine Stimme, zudem besteht eine weitere Stimme für die Miteigentümergemeinschaft.*)

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IMRRS 2020, 0123

AG Duisburg-Ruhrort, Urteil vom 25.07.2019 - 28 C 27/18

1. Zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung.

2. Vor einem Beschluss zum Fällen von 12 Bäumen bedarf es mindestens dreier Vergleichsangebote.

3. Ein Beschluss über die Generalermächtigung der Verwaltung zur Beauftragung eines Rechtsanwalt mit der "Klärung von Rechtsfragen, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen" bis zu einem Gegenstandswert von 1.500 Euro widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung; er ist zu weitgehend.

4. Eine Beschlusskompetenz, Dritten Kosten aufzuerlegen, steht den Wohnungseigentümern nicht zu.

5. Ein Beschluss, der einen Wohnungseigentümer für den Fall einer Rücklastschrift neben den Bankkosten mit einer "Bearbeitungsgebühr der Verwaltung" belegt, ist zu unbestimmt, wenn er nicht auch die Höhe dieser "Bearbeitungsgebühren" festlegt.

6. Eine Sondervergütung für Tätigkeiten, die bereits zum gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters gehören, kann nicht vereinbart werden.

7. Die Vereinbarung einer Sondervergütung für weder nach dem Gesetz noch nach dem Verwaltervertrag geschuldete Kopien von Verwaltungsunterlagen ist nicht zu beanstanden.

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IMRRS 2020, 0198

VG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2019 - 2 K 6364/18

Zur Bestimmtheit der Anordnung einer bodenschutzrechtlichen Detailuntersuchung unter dem Gesichtspunkt der Vollstreckbarkeit von Kooperationsverpflichtungen mit der zuständigen Behörde (vgl. hierzu BVerwG, IBR 2005, 283).*)

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IMRRS 2020, 0193

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.02.2020 - 2-13 T 9/20

1. Eine Beschlusskompetenz, mit der Jahresabrechnung eine Anspruchsgrundlage für rückständige Wohngelder zu schaffen, besteht nicht. Demzufolge kann eine Abrechnung, welche den Ausgaben nur die tatsächlich gezahlten Wohngelder gegenüberstellt, nichtig sein.*)

2. Wird eine Klageforderung zunächst auf eine Jahresabrechnung und dann auf Wirtschaftspläne gestützt, wird der Streitgegenstand im Wege der Klageänderung ausgetauscht.*)

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IMRRS 2020, 0185

LG München I, Urteil vom 07.08.2019 - 1 S 4408/19 WEG

1. Die Eigentümergemeinschaft ist bei der Bestellung der Hausverwaltung nicht an vergaberechtliche Kriterien gebunden. Die Wohnungseigentümer haben hinsichtlich der Höhe der Vergütung ein Ermessen.

2. Auch wenn die Vergütung des Verwalters deutlich über den Konkurrenzangeboten liegt oder sie erheblich höher ist als die übliche Vergütung, entspricht die Bestellung dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dafür ein sachlicher Grund gegeben ist.

3. Bei dreier vorangegangener gerichtlicher Verwalterbestellungen spielt das Argument des günstigsten Preises bei der Ausübung des Ermessens über Bestellung der aktuellen Verwaltung keine herausragende Rolle mehr. Vielmehr ist die Ermessensentscheidung der Eigentümergemeinschaft nicht zu beanstanden, eine Verwaltung zu beauftragen, welcher sie nach der ihr zustehenden Einschätzung die Bewältigung dieser Aufgaben bei einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft zutraut, selbst wenn diese höhere als die ortsüblichen Vergütung verlangt.

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IMRRS 2020, 0188

BGH, Urteil vom 18.10.2019 - V ZR 188/18

1. Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen.*)

2. Der Verwalter darf die Kosten eines Verfahrens nach § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt.*)

IMRRS 2020, 0182

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 27.09.2019 - 14 T 6001/19 WEG

Sind Parteien unterschiedlich am Rechtsstreit beteiligt, indem mehrere voneinander unabhängige Ansprüche zum Teil gegen eine Partei, zum anderen Teil gegen eine andere Partei geltend gemacht werden, ist auf Antrag der Gegenstandswert der anwaltlichen Tätigkeit des Prozessvertreters der nur teilweise beteiligten Parteien abweichend festzustellen.

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IMRRS 2020, 0180

AG Kassel, Urteil vom 24.10.2019 - 800 C 2006/19

1. Zur Frage der Bestimmtheit eines Beschlusses über die Übernahme von Rechtsanwaltskosten durch die Eigentümergemeinschaft.*)

2. Ein Wohnungseigentümer unterliegt einem Stimmrechtsverbot für die Erhöhung der Verwaltergebühr, wenn er selbst Verwalter ist. Die Versammlung ist dann aber beschlussfähig, selbst wenn ohne ihn das Quorum zur Beschlussfähigkeit nicht erreicht ist.*)

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IMRRS 2020, 0178

AG Potsdam, Urteil vom 12.12.2019 - 31 C 11/19

1. Darf nach der Gemeinschaftsordnung der Verwalter Wohngeldrückstände nach einmaliger schriftlicher Abmahnung zwangsweise einziehen und alle hierfür notwendigen außergerichtlichen oder gerichtlichen Maßnahmen ergreifen, ist eine ohne vorherige Abmahnung erhobene Klage gegen säumige Wohnungseigentümer unbegründet; es fehlt an der erforderlichen Ermächtigung der Wohnungseigentümer zur Klageerhebung.

2. Da grundsätzlich die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten der Verwaltung zu entscheiden haben, obliegt es allein ihnen, ob eine Mahnung vor Prozesserhebung erforderlich ist.

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IMRRS 2020, 0155

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.08.2019 - 3 Wx 151/19

1. Bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters, so können die Wohnungseigentümer auch in diesem Fall - gleich, ob der Verwalter die Zustimmung nicht erteilt oder ein Verwalter gar nicht bestellt wurde - nach allgemeinen Grundsätzen jederzeit selbst durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung die Zustimmung ersetzen.

2. Ein solcher Beschluss ist auch ohne Versammlung, im sog. Umlaufverfahren gültig, wenn alle Wohnungseigentümer im Bewusstsein, einen verbindlichen Beschluss zu fassen, ihre Zustimmung hierzu schriftlich erklären (hier zum Nachweis gem. § 29 GBO beim Grundbuchamt geeignete Erklärungen in Form des notariellen Übertragungsvertrags, des Antrags auf Eigentumsumschreibung sowie der Zustimmungserklärung der einzigen Miteigentümerin).

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IMRRS 2020, 0153

AG Augsburg, Beschluss vom 27.01.2020 - 31 C 3909/19 WEG

1. Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung ist ein Individualanspruch eines Eigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung, der von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend gemacht werden kann.

2. In Fällen, in denen die Erstellung der Jahresabrechnung von der Mitwirkung eines Dritten, namentlich von einem Wärmelieferanten, abhängig ist, wird die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht fällig, bevor diese Abrechnung des Dritten der Verwaltung vorliegt.

3. Auch nach Vorlage der Heizkostenabrechnung ist dem Verwalter eine Bearbeitungsfrist von drei Wochen zuzugestehen.

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IMRRS 2020, 0151

VG Gera, Urteil vom 14.11.2019 - 2 K 2248/18

1. Ein Bescheid über die Heranziehung zu grundstücksbezogenen Kommunalabgaben kann bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl gesamtschuldnerisch gegenüber den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks als auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ergehen.*)

2. Die Erfüllung von Gebühren und Abgaben in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ist nach der Rechtsprechung des BGH eine gemeinschaftsbezogene Pflicht.*)

3. Der Abgabengläubiger hat insoweit eine Ermessensentscheidung nach §§ 5 und 44 AO zu treffen. Hierbei hat er auch die Risikoverteilung nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG in den Blick zu nehmen.*)

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IMRRS 2019, 1418

AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 - 564 C 9/17

1. Eine Schadensersatzpflicht des WEG-Verwalters gegenüber einem Wohnungseigentümer, der eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinabgestürzt ist und sich schwer verletzt hat, kann aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht folgen.*)

2. Kennt allerdings ein Wohnungseigentümer die von ihm beanstandete Gefahrenquelle seit vielen Jahren, so ist eine etwaige Haftung wegen Mitverschuldens ausgeschlossen, § 254 BGB.*)

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IMRRS 2020, 0118

AG Tostedt, Urteil vom 28.03.2019 - 5 C 141/15

1. Das Rechtsschutzbedürfnis kann fehlen, wenn eine Klage objektiv schlechthin sinnlos ist, wenn also der Kläger unter keinen Umständen mit seinem prozessualen Begehren irgendeinen schutzwürdigen Vorteil erlangen kann.

2. Dementsprechend sind sog. Negativbeschlüsse, die einen Antrag eines Wohnungseigentümers in einer Eigentümerversammlung zurückweisen, nicht isoliert anfechtbar. Mit dem bloßen Wegfall eines Negativbeschlusses erreicht der die Anfechtungsklage erhebende Wohnungseigentümer nicht das von ihm angestrebte Beschlussergebnis.

3. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Negativbeschlusses besteht daher nur dann, wenn zugleich mit der Anfechtung eine positive Regelung durch das Gericht erstrebt wird.

4. Ein Rechtsschutzbedürfnis wird auch angenommen, wenn die Ablehnung des Antrags des Wohnungseigentümers sein Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung verletzen kann.

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IMRRS 2019, 0139

OLG Köln, Urteil vom 14.06.2018 - 18 U 36/17

1. Bei einem Streit über das Zustandekommen eines Beschlusses kann die Beschlussmängelklage gegen den (angeblichen) Negativbeschluss mit einer Beschlussergebnisfeststellungsklage auf Inkraftsetzung des (angeblich) positiven Beschlusses verbunden werden.

2. Das Gericht prüft jedenfalls im Kapitalgesellschaftsrecht im Rahmen der Feststellungsklage nur das Ergebnis der tatsächlich erfolgten Willensbildung. Etwaige Mängel des Beschlusses sind nur zu berücksichtigen, wenn diese zur Nichtigkeit führen. Mängel, die lediglich zur Anfechtbarkeit führen, hindern die positive Beschlussfeststellung nur, wenn eine anfechtungsberechtigte Person diese Anfechtungsgründe im Wege der Nebenintervention erfolgreich geltend macht.

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IMRRS 2020, 0075

BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18

1. Bei der Prüfung, ob sich eine nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck (hier: „Laden mit Lager“) ausgeschlossene Nutzung (hier: Betreiben eines Eltern-Kind-Zentrums) als zulässig erweist, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, ist regelmäßig die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen; dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung vor Einfügung dieser Vorschrift in das Bundesimmissionsschutzgesetz errichtet worden ist.*)

2. Der Einordnung eines Eltern-Kind-Zentrums als „Kindertageseinrichtung“ bzw. als eine „ähnliche Einrichtung“ i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG steht nicht entgegen, dass die Veranstaltungen teilweise - neben den Angeboten nur für Kinder - unter Beteiligung von Familienmitgliedern durchgeführt werden und auch den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen.*)

3. Für die Anwendung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG ist es unerheblich, dass ein Eltern-Kind-Zentrum zusätzlich zu den privilegierten Angeboten nicht privilegierte Angebote ausschließlich an die Eltern macht, solange diesen Angeboten eine nur untergeordnete Bedeutung zukommt.*)

IMRRS 2020, 0057

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.12.2019 - 2-13 T 111/19

Eine Zuständigkeit des WEG-Konzentrationsberufungsgerichts (§ 72 Abs. 2 GVG) besteht auch für Streitwertbeschwerden.*)

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IMRRS 2020, 0058

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 16.12.2019 - 2-13 T 93/19

1. Ein Interessengegensatz, der gem. § 50 WEG zur Erstattungsfähigkeit der Kosten mehrerer Anwälte auf Seiten der im Beschlussanfechtungsverfahren beklagten übrigen Eigentümer führt, muss sich aus dem konkreten Beschlussanfechtungsverfahren ergeben.*)

2. Der Verwalter muss bei der Auswahl des Rechtsanwaltes, den er mit der Verteidigung für die übrigen Eigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage beauftragt, die Interessen aller von ihm vertretenen Eigentümer beachten und einen Anwalt auswählen, der sämtliche Eigentümer vertreten kann.*)

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IMRRS 2020, 0052

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.12.2019 - 2-13 S 143/18

1. Zur Abrechnung der Kosten der Wasserlieferung in der Jahresabrechnung.*)

2. Die Wahl eines Verwalters, der – sei es auch versehentlich - wiederholt Abbuchungen vom Konto der WEG für eigene Zwecke vorgenommen und die Beschlusssammlung fehlerhaft geführt hat, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. In die Beschlusssammlung sind auch die in den Beschlüssen in Bezug genommenen Dokumente aufzunehmen.*)

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IMRRS 2019, 1460

AG Wedding, Urteil vom 02.09.2019 - 10 C 300/19

1. Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch unzulässige bauliche Veränderungen gestört, steht den betroffenen Wohnungseigentümern ein Individualanspruch aus § 1004 BGB auf Beseitigung zu. Die einzelnen Wohnungseigentümer können diesen Anspruch allein geltend machen.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Individualansprüche der Mitglieder jedoch durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; es besteht eine "gekorene" Ausübungsbefugnis gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch, nachdem sie ihn an sich gezogen hat, in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen.

3. Für eine objektive Auslegung muss der Beschluss inhaltlich bestimmt und klar sein. Wenn der Rückbau rechtswidriger baulicher Veränderungen begehrt wird, muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen.

4. Der Wortlaut des Beschlusses "Rückbau des Dachrohlings" lässt aus sich heraus nicht erkennen, was damit gemeint sein soll. Die Bedeutung des Wortes "Dachrohling" lässt sich nicht durch eine feststehende Definition bestimmen.

5. Jedenfalls dann, wenn keine durchführbare Regelung erkennbar ist, ist von der Nichtigkeit eines Beschlusses auszugehen.

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IMRRS 2019, 1518

AG Köln, Urteil vom 08.10.2019 - 215 C 45/19

1. Ein Beschluss, wonach dem Verwalter der Zugriff auf die laufenden Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage ermöglicht wird, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es muss allerdings klargestellt werden, dass die Zweckbindung dieser Zuführungen nur temporär und der Höhe nach limitiert aufgehoben wird.

2. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu prüfen. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

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IMRRS 2020, 0040

BGH, Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 278/17

1. Die Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung der Verwaltung und eines Beschlusses über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrags führt analog § 47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.*)

2. Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.*)

3. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.*)

4. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.*)

5. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen.*)

IMRRS 2019, 1459

LG Aurich, Beschluss vom 08.02.2019 - 1 S 89/18

1. Der Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG. Hierbei handelt es sich um einen Individualanspruch, den jeder Eigentümer durchsetzen kann.

2. Die Anbringung einer Entlüftungsanlage an der Fassade und auf dem Dach stellt ein Eingriff in die Substanz des Gebäudes dar.

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IMRRS 2019, 1451

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2019 - 22a C 129/17

1. Auch wenn von einem Berufsverwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden können, so muss er doch mit seiner Leistung den rechtlich-organisatorischen Bereich abdecken und seine diesbezüglichen Kenntnisse durch Fortbildung aktualisieren.

2. Grob fahrlässig handelt insbesondere, wer als gewerblicher Verwalter gegen elementare Grundsätze der Finanzverfassung oder sonstige elementare Rechtsgrundsätze verstößt. Grob fahrlässig handelt auch, wer als gewerblicher Verwalter eine evident fehlerhafte Beschlussvorlage vorgenommen hat.

3. Maßgeblich für eine Kostenhaftung des Verwalters i.S.d. § 49 Abs. 2 WEG ist, ob die Anfechtung allein wegen eines grob schuldhaften Fehlers des Verwalters erfolgreich war. Bei lediglich Mitkausalität greift hingegen noch nicht die Ausnahmekonstellation des § 49 Abs. 2 WEG.

4. Der Grundsatz, dass Instandsetzungsbeschlüsse hinreichend bestimmt den Gegenstand der Instandsetzung bestimmen müssen, damit die Wohnungseigentümer und nicht Dritte das sog. "Wie" der Instandsetzung bestimmen, ist ein Grundsatz, der zu den elementaren Kenntnissen gehört, über die ein professioneller Verwalter verfügen muss.

5. Auch den Rechtsgrundsatz, dass es zu ordnungsgemäßer Verwaltung gehört, vor Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung, die größeren Umfanges sind und insoweit zu größeren Ausgaben führen, drei Vergleichsangebote einzuholen, gehört zu den elementaren Kenntnissen eines professionellen Verwalters.

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IMRRS 2019, 1450

AG Unna, Urteil vom 08.11.2018 - 18 C 16/18

1. Als Wohnungseigentümer i.S.v. § 16 Abs. 2 WEG sind auch die Teileigentümer anzusehen.

2. Da § 16 Abs. 2 WEG dispositiv ist, kann die Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen enthalten und insbesondere individuelle Verteilungsschlüssel definieren. Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung muss aber eindeutig und klar sein. Verbleiben Zweifel am Regelungsinhalt, ist der Verteilungsschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG anzuwenden.

3. Der Verwaltervertrag regelt lediglich die Höhe der seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft (als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Teileigentümer) der Verwaltung geschuldeten Vergütung. Eine verbindliche Aussage über die Umlage dieser Vergütung auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer kann der Verwaltervertrag seiner Natur nach nicht treffen.

4. Die Verteilung nach der Kopfzahl bzw. der Anzahl der Personen ist ein Verteilungsschlüssel, der jedenfalls in einer größeren WEG von vorneherein der näheren Bestimmung durch die Wohnungseigentümer bedarf, damit er überhaupt zur Anwendung kommen kann.

5. So muss zumindest festgelegt werden, wann und in welchem Umfang eine Person im Rahmen der Abrechnung zu berücksichtigen ist, als auch, auf welchem Weg die maßgebliche Anzahl der Personen ermittelt werden soll.

6. Auch ein bestandskräftig beschlossener Wirtschaftsplan entfaltet im Hinblick auf unzutreffende Verteilungsschlüssel keine Bindungswirkung für die Jahresabrechnung.

7. Das dauerhafte Missachten der Vorgaben der Teilungserklärung schränkt das Anfechtungsrecht nicht ein.

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IMRRS 2020, 1556

LG Berlin, Beschluss vom 09.12.2019 - 64 S 121/19

1. Eine Eigenbedarfskündigung verstößt nicht schon deswegen gegen § 573 Abs. 3 BGB, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält. Entscheidend ist, dass der Eigenbedarf im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt wird und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Bedarfspersonen nachvollziehbar bleibt. (Anschluss BGH,Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 92/16, IBRRS 2017, 1255 = IMRRS 2017, 0509).*)

2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, wenn der kündigende Wohnungseigentümer auch schon vor seinem Eigentumserwerb Vermieter war. So kann es liegen, wenn der Kläger, der die Wohnung ursprünglich als Hauptmieter angemietet hatte, um sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen, später Wohnungseigentümer wird (Anschluss BGH, IBR 1995, 76).*)

3. Bleibt unklar, welche Verabredungen der ursprünglichen Anmietung der Wohnung zum Zwecke der Untervermietung an den Beklagten zu Grunde lagen und mit welchem Ergebnis in diesem Zusammenhang geführte Verhandlungen über eine Treuhandvereinbarung endeten, so ist die Eigenbedarfskündigung auch nicht gem. § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen.*)

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IMRRS 2019, 1517

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.12.2019 - 2-13 S 106/18

Bei einer Teilung nach § 3 WEG sind die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls dann auf die Erwerber des Bauträgers anwendbar, wenn die Teilung zwischen dem Bauträger und der Ehefrau des Geschäftsführers des Bauträgers erfolgte.*)

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IMRRS 2019, 1515

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.12.2019 - 2-13 T 106/19

1. Hausgeldansprüche können im Urkundenprozess geltend gemacht werden.*)

2. Dem Versammlungsprotokoll kommt eine Indizwirkung dafür zu, dass die Beschlüsse wie protokolliert gefasst worden sind.*)

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IMRRS 2019, 1462

LG Saarbrücken, Urteil vom 26.04.2019 - 5 S 31/18

1. Der Eigentümer kann sein Recht, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen, durch einen Dritten vornehmen lassen, wobei aber zur Wahrung des Geheimhaltungsinteresses der übrigen Miteigentümer in diesem Fall ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme nachvollziehbar dargelegt werden muss.

2. Soll diesem Dritten die Einsichtnahme verweigert werden, weil er früher unberechtigterweise Informationen weitergeleitet habe, so muss dieser Vortrag hinreichend substanziiert sein.

3. Wird einem Eigentümer die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verweigert, ist der Beschluss über die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären; ob sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat, bedarf keiner gesonderten Feststellung, weil die Verweigerung der Einsicht einen Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte darstellt.

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IMRRS 2019, 1502

BGH, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18

1. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.*)

2. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.*)

3. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.*)

IMRRS 2019, 1440

AG Recklinghausen, Urteil vom 26.03.2019 - 90 C 54/18

Werden Haupt- und Nebenhaus insbesondere in Hinblick auf Instandsetzung und -haltung getrennt verwaltet, entspricht der Beschluss, die Finanzierung der Sanierung des Haupthauses über die Instandhaltungsrücklage der gesamten Wohnungseigentumsanlage zu finanzieren, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IMRRS 2019, 1488

AG Rosenheim, Urteil vom 11.07.2019 - 13 C 744/18 WEG

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1493

AG Kassel, Urteil vom 24.10.2019 - 800 C 2005/19

Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, dass ein 87-jähriger Miteigentümer zum Rückbau eines Treppenliftes im gemeinschaftlichen Treppenhaus verpflichtet wird, dessen Einbau gestattet worden war, um der mittlerweile verstorbenen Ehefrau dieses Miteigentümers den notwendigen barrierefreien Zugang zur Eigentumswohnung zu ermöglichen.

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IMRRS 2019, 1487

LG Leipzig, Urteil vom 29.07.2019 - 2 O 2467/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1481

AG Borna, Urteil vom 03.05.2019 - 6 C 641/18 WEG

1. Das Recht auf Teilnahme an einer WE-Versammlung ist ein unabdingbares Recht eines jeden Wohnungseigentümers

2. Bei juristischen Personen als Wohnungseigentümer übt das vertretungsberechtigte Organ das Stimmrecht aus und ist teilnahmebefugt.

3. Die Beschränkung der Vertretung auf Familienangehörige, andere Wohnungseigentümer und den Verwalter schließt es nicht aus, dass sich eine Handelsgesellschaft durch Angestellte vertreten lässt, da von ihnen ebensowenig wie von einem Angehörigen gemeinschaftsfremde Einflüsse zu erwarten sind.

4. Wird dem Vertreter eines Eigentümers der Zutritt zur Eigentümerversammlung verwehrt, so sind die dort getroffenen Beschlüsse unwirksam.

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IMRRS 2019, 1449

LG Hamburg, Beschluss vom 16.11.2018 - 318 S 44/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1394

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 10.07.2019 - 539 C 30/18

1. Im Rahmen der Beschlussanfechtung ist für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer beschlossenen oder nicht beschlossenen Verwaltungsmaßnahme auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zu Grunde liegenden Verhältnisse abzustellen.

2. Die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit eines Beschlusses sind der gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.

3. Eine Verpflichtung, die wirtschaftlich sinnvollste oder gar optimale Entscheidung zu finden, obliegt weder der Eigentümermehrheit noch dem Gericht.

4. Das anwaltliche Vorgehen gegen Unternehmer, Architekten und/oder den WEG-Verwalter ist allenfalls ultima ratio.

IMRRS 2019, 1466

EuGH, Urteil vom 05.12.2019 - Rs. C-725/17

1. Art. 27 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass die Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, verpflichtet sind, sich an den Kosten des Wärmeenergieverbrauchs der gemeinschaftlichen Teile und der internen Anlage des Gebäudes zu beteiligen, obwohl sie die Wärmelieferung nicht individuell bestellt haben und die Wärme in ihrer Wohnung nicht nutzen, nicht entgegensteht.

2. Art. 13 Abs. 2 Richtlinie 2006/32/EG und Art. 10 Abs. 1 Richtlinie 2012/27/EU sind dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass bei einem in Miteigentum stehenden Gebäude die Abrechnungen über den Wärmeenergieverbrauch der internen Anlage für jeden Eigentümer einer Wohnung in dem Gebäude proportional zum beheizten Volumen seiner Wohnung erstellt werden, nicht entgegenstehen.

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IMRRS 2019, 1465

EuGH, Urteil vom 05.12.2019 - Rs. C-708/17

1. Art. 27 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass die Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, verpflichtet sind, sich an den Kosten des Wärmeenergieverbrauchs der gemeinschaftlichen Teile und der internen Anlage des Gebäudes zu beteiligen, obwohl sie die Wärmelieferung nicht individuell bestellt haben und die Wärme in ihrer Wohnung nicht nutzen, nicht entgegensteht.

2. Art. 13 Abs. 2 Richtlinie 2006/32/EG und Art. 10 Abs. 1 Richtlinie 2012/27/EU sind dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass bei einem in Miteigentum stehenden Gebäude die Abrechnungen über den Wärmeenergieverbrauch der internen Anlage für jeden Eigentümer einer Wohnung in dem Gebäude proportional zum beheizten Volumen seiner Wohnung erstellt werden, nicht entgegenstehen.

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IMRRS 2019, 1439

AG Recklinghausen, Urteil vom 21.06.2019 - 91 C 15/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1393

AG Düsseldorf, Urteil vom 29.05.2019 - 292a C 30/18

1. Vergibt der Verwalter die Sanierung einer Balkonanlage und von Laubengängen - abweichend von der Beschlusslage - unter Vereinbarung eines Zahlungsplans und leistet sodann ohne weitere Überprüfung der Sanierungsarbeiten Akontozahlungen an das später insolvente Bauunternehmen, ohne dass diesen eine äquivalente Bauleistung gegenübersteht, so ist er der Gemeinschaft zum Ersatz des daraus resultierenden Schadens verpflichtet.

2. Eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter im Hinblick auf Entscheidungen über Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ist nur zulässig, wenn diese Ermächtigung zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt.

3. Wird keine fachkundige Bauaufsicht zur Vertretung der Interessen der Gemeinschaft beauftragt, ist der Verwalter zu regelmäßigen, selbstständigen Feststellungen vor Ort verpflichtet. Er kann sich nicht darauf zurückziehen, dass er lediglich auf Mängelanzeigen von Wohnungseigentümern habe reagieren müssen.

4. Vielmehr hat der Verwalter wie ein sonstiger Bauherr - im Interesse der Wohnungseigentümer - sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Er hat auch zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft gegebenenfalls Mängelrügen zu erheben und eröffnete Zurückbehaltungsrechte geltend zu machen.

5. Der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter besteht entsprechend § 255 BGB Zug um Zug gegen Abtretung der sich gegen die Insolvenzmasse aus dem Insolvenzverfahren gegen das ausführende Bauunternehmen möglicherweise ergebenden Zahlungsansprüche.

6. Da eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem Verbraucher i.S.v. § 13 BGB gleichzustellen ist, handelt es sich bei einem zwischen ihr und einem gewerblich tätigen Verwalter abgeschlossenen Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag. Ein formularmäßiger Verwaltervertrag unterliegt somit gem. § 310 Abs. 3 BGB den Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB.

7. Dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB unterliegen auch Vergütungsregelungen, die im Übrigen nach § 307 Abs. 3 BGB keiner Inhaltskontrolle unterliegen.

8. Eine Klausel, wonach gemäß dem Verwaltervertrag eine Sondervergütung i.H.v. 6% der Auftragssumme als Honorar für größere, technisch schwierige Sanierungs- und Baubetreuungsmaßnahmen vereinbart ist, verstößt wegen unangemessener Benachteiligung der Gemeinschaft gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist daher unwirksam.

IMRRS 2019, 1434

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 07.02.2019 - 713 C 249/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1419

AG Recklinghausen, Urteil vom 28.05.2019 - 90 C 55/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1415

AG Saarbrücken, Urteil vom 21.03.2019 - 36 C 407/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2019, 1342

LG München I, Urteil vom 02.05.2019 - 36 S 8087/17 WEG

1. Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch auf ordnungsgemäße Erstherstellung der im durch die Gemeinschaftsordnung in Bezug genommenen Sondernutzungsflächenplan dargestellten Stellplätze mit den Maßen und der Lage, wie sie sich aus diesem ergeben.

2. Ein Beschluss, der keine durchführbare Regelung zum Gegenstand hat, ist nichtig.

3. Ein Grundbeschluss über die Errichtung von Stellplätzen ist nichtig, da nicht realisierbar, wenn für die Lage der Stellplätze auf die Teilungserklärung verwiesen wird und der Lageplan in der Teilungserklärung nicht der Realität entspricht (hier: Teile der Fläche gehören nicht zum Gemeinschaftsgrundstück).

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IMRRS 2019, 1420

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.10.2019 - 2-13 S 72/19

Streitigkeiten über den Bestand oder die Übertragung eines Sondernutzungsrechts sind keine WEG-Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 WEG, sondern gehören vor die allgemeinen Zivilgerichte.*)

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