Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6348 Entscheidungen insgesamt

Online seit Juni

IMRRS 2025, 0775

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.05.2025 - 6 U 49/24

Es stellt ein unzulässiges Teilurteil dar, wenn das Gericht bei bestrittener Aktivlegitimation nur über einen Teil der geltend gemachten Ansprüche entscheidet, indem es den im Wege der Stufenklage auf der Leistungsstufe gestellten Antrag bis zur Bezifferung nach Auskunftserteilung zurückstellt. Insoweit besteht im Hinblick auf die Aktivlegitimation des Klägers die Gefahr widersprechender Entscheidungen.

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IMRRS 2025, 0782

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 05.12.2024 - 303c C 10/23

Die in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach jeder Eigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die in seinem Sondereigentum stehen, ihm zur Sondernutzung überlassen sind oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden und ausschließlich diesem zu dienen bestimmt sind, auf seine Kosten ordnungsgemäß in Stand zu halten und in Stand zu setzen hat, ist dahin auszulegen, dass sie die Instandsetzung auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Balkone betrifft.*)

IMRRS 2025, 0788

LG München I, Urteil vom 23.10.2024 - 1 S 4107/24 WEG

1. Hat die Gemeinschaft ein Ermessen, kann die Anfechtung des Negativbeschlusses keinen Erfolg haben.

2. Will ein Eigentümer eine Beschlussersetzung über eine Auftragsvergabe erreichen, muss er dem Gericht die erforderlichen Tatsachen - u.a. Angebote - vortragen.

3. Die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf Wiederinbetriebnahme eines defekten Aufzugs.

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IMRRS 2025, 0771

AG Hannover, Urteil vom 28.08.2024 - 544 C 4784/24

1. Nach Beendigung des Verwaltervertrags hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Herausgabe von allen, was der Verwalter zur Ausführung seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat, insbesondere alle Verwaltungsunterlagen in Bezug auf das Verwaltungsobjekt.

2. Die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht durch den Verwalter.

3. Demzufolge richtet sich ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Herausgabe von Unterlagen an die Gemeinschaft und nicht an den Verwalter.

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IMRRS 2025, 0770

LG München I, Urteil vom 20.11.2024 - 1 S 9461/23 WEG

1. Ist durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmt, so sind nur die Wohnungseigentümer und deren bevollmächtigte Vertreter zur Teilnahme befugt.

2. Zwar ist die Anwesenheit Dritter, insbesondere technischer oder rechtlicher Berater (z.B. Mieter, Hausmeister, Architekten, Buchprüfer, Rechtsanwälte etc.) im Interesse der Gemeinschaft grundsätzlich zulässig. Zur Wahrung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit dürfen diese Personen in der Wohnungseigentümerversammlung aber nur zwecks punktueller Anhörung, Befragung oder Beratung zu einzelnen Tagesordnungspunkten anwesend sein und müssen die Versammlung vor deren interner Behandlung wieder verlassen.

3. Die Ungültigerklärung eines Beschlusses wegen eines formellen Mangels scheidet aber in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Anders verhält es sich nur bei schwer wiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise unterlaufen wird oder wenn die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet werden.

4. Die Wahl einer Gemeinde, bei der es sich um eine juristische Person des öffentlichen Rechts handelt, in den Verwaltungsbeirat ist zulässig.

5. Wie bei der Bestellung einer juristischen Person zum Verwalter handelt es sich bei der Wahrnehmung der Aufgaben einer zum Verwaltungsbeirat bestellten juristischen Person um eine betriebsbezogene Pflicht, die jeder wahrnehmen kann, der zum Unternehmen gehört.

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IMRRS 2025, 0769

LG Stuttgart, Urteil vom 31.01.2024 - 10 S 33/22

Nach § 28 Abs. 1 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, abzurechnen und ein Zahlenwerk zu erstellen. Soweit es in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG heißt, dass die Jahresabrechnung durch den Verwalter aufzustellen ist, meint dies nur die Organzuständigkeit. Schuldner der Abrechnungserstellung nach § 28 Abs. 1 WEG ist dagegen di Geeinsftt.

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IMRRS 2025, 0761

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.06.2025 - 980b C 42/24 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0757

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.06.2025 - 980a C 40/24 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0740

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 128/24

1. Eine unbillige Benachteiligung gem. § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG setzt voraus, dass die bauliche Veränderung einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf.

2. Bei der Beurteilung einer unbilligen Benachteiligung sind grundsätzlich nur die unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Veränderung, nicht aber die des späteren Gebrauchs zu berücksichtigen.

3. Ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss hindert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht daran, die Nutzung der baulichen Veränderung später durch Beschluss zu regeln.

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IMRRS 2025, 0707

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.05.2025 - 980a C 9/24 WEG

1. Ein Beschluss ist nichtig, wenn die rein tatsächliche Durchführbarkeit nicht möglich oder zweifelhaft ist, der Beschluss also auf eine unmögliche Handlung gerichtet ist. Dieselbe Rechtsfolge trifft auch Beschlüsse, die Regelungen zu Lasten Dritter enthalten.

2. Ein Beschluss, der die Auszahlung eines bestimmten Betrags von Geldern, die wegen Mängeln noch auf einem Notaranderkonto liegen, an den insolventen Bauträger vorsieht, ist nichtig, da er nicht durchführbar ist ohne die - verweigerte - Zustimmung der betreffenden Käufer.

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IMRRS 2025, 0703

LG Stuttgart, Beschluss vom 07.05.2025 - 19 S 8/25

1. Alle konstruktiven Teile, beispielsweise der Estrich und andere Isolierschichten, stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Hieraus folgt, dass es sich bei allen Bauteilen, die Bestandteil des Isolationskonzeptes - sei es gegen Schall, Feuchtigkeit oder Wärme - sind, um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt.

2. Liegt die Ursache des von einem Eigentümer geltend gemachten Schadens im Gemeinschaftseigentum, stehen diesem Ansprüche allenfalls gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

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IMRRS 2025, 0708

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.05.2025 - 980b C 37/24 WEG

1. Bei dem Abriss einer Bestandsgarage bzw. dem Neubau einer Einzelgarage handelt es sich um eine "bauliche Veränderung" i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG.

2. Beschließen die Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer verlangt, ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet.

3. Entgegen früherer Rechtslage ist der gestattenden Beschlussfassung rechtlich immanent, dass derjenige Eigentümer, dem die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wird, die dadurch in Anspruch genommene Gemeinschaftsfläche exklusiv - im Sinne eines faktischen Sondernutzungsrechts - nutzen darf; einer Vereinbarung dazu bedarf es indes nicht (mehr).

4. Ob eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage anzunehmen ist, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden. Bezugspunkt für diese Beurteilung ist die gesamte Wohnungseigentumsanlage im Rahmen eines sog. Vorher-Nachher-Vergleichs.

5. Ein Wohnungseigentümer wird gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt, wenn die beabsichtigte bauliche Veränderung für ihn zu einem beachtenswerten Nachteil führt. Eine "Benachteiligung" in diesem Sinne setzt nicht nur voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden, sondern die bauliche Veränderung muss auch zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer untereinander führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern. Einem Eigentümer muss ein "Sonderopfer" abverlangt werden.

IMRRS 2025, 0702

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.05.2025 - 22 C 4/25 WEG

1. Zwar können die Miteigentumsanteile nicht per Beschluss geändert werden, ergibt die Auslegung jedoch, dass mit dem Beschluss nicht die Miteigentumsanteile, sondern vielmehr nur der allgemeine Verteilungsschlüssel geändert werden soll (von den Miteigentumsanteilen zu den neu berechneten Wohnflächen), so ist er wirksam.

2. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

3. Ein geänderter Maßstab, der an die tatsächlichen Wohnflächen anknüpft, stellt eine angemessene und gleichberechtigte Kostenverteilung sicher.

4. Mit der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels darf nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden.

5. Eine Änderung der Abrechnungsgrundlagen - in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung - während des laufenden Abrechnungsjahres ist aber möglich.

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IMRRS 2025, 0569

LG München I, Urteil vom 18.12.2024 - 1 S 13549/23 WEG

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird.

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IMRRS 2025, 0271

AG Nürnberg, Urteil vom 23.01.2025 - 244 C 7118/20 WEG

1. Ist der Vertrag über die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage unwirksam, kann der Verwalter weder auf vertraglicher Grundlage noch nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag von der Eigentümergemeinschaft Zahlung eines Sonderhonorars für die Abwicklung einer größeren, das Gemeinschaftseigentum betreffenden Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahme verlangen.

2. Bestandsgeschützte bauliche Anlagen sind nicht davor gefeit, dass, sobald dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig wird, behördlicherseits zweckdienliche Anforderungen - hier: des Brandschutzes, weil bei der Herstellung der Fassadenverkleidungen entgegen der Bayerischen Bauordnung und der Hochhausrichtlinien brennbare Baustoffe verwendet wurden - gestellt werden.

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IMRRS 2025, 0304

LG München I, Urteil vom 09.01.2025 - 36 S 10132/23 WEG

1. Wenn eine Beschlussfassung in zwei getrennten Beschlüssen erfolgt, ist § 139 BGB nicht anwendbar, da die getrennte Beschlussfassung nach § 23 Abs. 4 WEG dazu führt, dass die Beschlüsse eigenständig zu behandeln sind und in ihrem Bestand vom Schicksal des jeweils anderen nicht berührt werden.

2. Eine Vereinbarung (Öffnungsklausel), die (auch) die Änderung der Kostenverteilung nach dem WEG a.F. erleichterte, steht der durch das WEMoG vorgesehenen weitergehenden Erleichterung der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht entgegen.

3. Ein Beschluss, der den tatsächlichen Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs nicht sachgerecht berücksichtigt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Als willkürlich und ermessensfehlerhaft ist eine Änderung des Verteilerschlüssels insbesondere anzusehen, wenn sie aus sachfremden Erwägungen erfolgt und nur dem Interesse einzelner Wohnungseigentümer dient, die sich besserstellen wollen, ohne dass eine höhere Verteilungsgerechtigkeit sichergestellt wird, also ohne dass für den geänderten Verteilerschlüssel inhaltliche, objektbezogene Gründe sprechen.

5. Ein Ausnutzen der Stimmenmehrheit durch eine Gruppe von Eigentümern zu eigenen Gunsten (Majorisierung) kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

IMRRS 2025, 0649

LG Dortmund, Urteil vom 21.03.2025 - 17 S 135/24

1. Weder eine Garage noch ein Carport dienen dem Laden von elektrischen Fahrzeugen. Sie sind nicht notwendig, um eine Lademöglichkeit sinnvoll zu nutzen.

2. Entsprechendes gilt für eine Photovoltaikanlage. Auch diese gehört nicht zur notwendigen Ladeinfrastruktur im weiteren Sinne von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG. Die Anlage dient vielmehr in Abgrenzung hiervon der Energieerzeugung, die nicht privilegiert ist.

3. Die Eigentümer können bei der Schaffung privilegierter Lademöglichkeiten im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über die Durchführung entscheiden.

4. Die Errichtung einer Garage oder eines Carports stellt regelmäßig eine erhebliche optische Veränderung der Gesamtanlage dar.

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Online seit Mai

IMRRS 2025, 0676

BGH, Urteil vom 21.05.2025 - VIII ZR 201/23

1. In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.*)

2. Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von Senatsurteil vom 02.12.1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB a.F.]).*)

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IMRRS 2025, 0661

AG Viersen, Urteil vom 06.08.2024 - 33 C 313/23

1. Die Gemeinschaft wird in dem Fall, in dem sie keinen Verwalter hat, durch die "Wohnungseigentümer gemeinschaftlich" vertreten. Sofern jedoch alle übrigen Wohnungseigentümer am Gerichtsprozess auf der Gegenseite Partei sind, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den verbleibenden Wohnungseigentümer vertreten.

2. Zwar kann der einzelne Wohnungseigentümer bei Fehlen eines Verwalters grundsätzlich eine gerichtliche Entscheidung beantragen, durch die die WEG zur Einberufung einer Versammlung verpflichtet wird.

3. Allerdings ist der Anspruch auf Einberufung nur insoweit gegeben, wie für die Einberufung ein Anlass besteht. Erforderlich ist die Angabe eines oder mehrerer konkreter Tagesordnungspunkte.

4. Auch die Einberufung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung setzt hinsichtlich der dortigen Beschlussfassung voraus, dass der Gegenstand der Beschlüsse bei der Einberufung bezeichnet ist.

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IMRRS 2025, 0660

AG Bottrop, Urteil vom 06.09.2024 - 20 C 7/23

1. Laufenten sind nicht zu den Haustieren des täglichen Lebens zu zählen. Die Exkremente der Enten können durchaus unangenehme Gerüche verursachen. Die bei Enten unverkennbaren Lautäußerungen wie Quaken und Schnattern können eine beeindruckende und dadurch störende Lautstärke erreichen. Dementsprechend entspricht ein Beschluss, der deren Haltung untersagt, ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Eine dingliche Wirkung einer Vereinbarung kann nur herbeigeführt werden, wenn die Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums ins Wohnungsgrundbuch eingetragen wird.

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IMRRS 2025, 0657

LG München I, Urteil vom 21.03.2024 - 36 S 3331/23 WEG

1. Ebenso wie die Wohnungseigentümergemeinschaft eine prozessuale Möglichkeit haben muss, den Verwalter an den Vorprozess zu binden, muss dieser in den Fällen des Vorliegens eines Interventionsinteresses (§ 66 Abs. 1 ZPO) dem Rechtsstreit beitreten können.*)

2. Aus der Einordnung als Sachbeschluss folgt, dass der Absenkungsbeschluss bei der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen (vgl. Skauradszun/Harnack, ZMR 2023, 441 ff.) ist, dass er in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen ist und dass er isoliert angefochten werden kann (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 01.12.2023, WEG § 23 Rz. 124).*)

3. "Delegationsversuche" wie derjenige, dass eine Entscheidung nur "nach Rücksprache" "in Abstimmung mit" oder "im Benehmen mit" jemandem zu erfolgen hat, widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

4. Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat.*)

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IMRRS 2025, 0651

AG Oberhausen, Urteil vom 19.02.2025 - 334 C 69/23

1. Durch das Anbringen einer Kamera bzw. Kameraattrappe wird in das Gemeinschaftseigentum unberechtigt eingegriffen und der optische Gesamteindruck der Gesamtwohnanlage nachteilig verändert.

2. Kann aufgrund der Art der Kamera und der Ausrichtung der Kamera nicht ausgeschlossen werden, dass über die Fläche des Sondernutzungsrechts auch die Gemeinschaftsfläche des Gemeinschaftseigentums überwacht wird, müssen die anderen Eigentümer diesen Überwachungsdruck nicht hinnehmen.

3. Hat bereits eine Eigentumsbeeinträchtigung stattgefunden, so ist die Wiederholungsgefahr zu vermuten.

4. Aus der bloßen Einräumung eines Sondernutzungsrechts folgt nicht ohne Weiteres die Berechtigung zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche, die über die nach dem Inhalt des Sondernutzungsrechts übliche Nutzung hinausgeht und der Anlage ein anderes Gepräge gibt.

5. Das Verlegen neuer Versorgungsleitungen durch das Grundstück im Bereich des Sondernutzungsrechts und des Gemeinschaftseigentums stellt eine bauliche Veränderung dar, die durch die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden muss.

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IMRRS 2025, 0656

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 17.10.2024 - 303a C 1/24

Eine Beschlusskompetenz scheidet u.a. nicht deshalb aus, weil durch die beschlossene bauliche Veränderung eine Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage faktisch für sämtliche Wohnungseigentümer nicht mehr möglich ist und somit gegen eine bestehende Nutzungsvereinbarung verstößt.*)

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IMRRS 2025, 0634

LG München I, Urteil vom 12.12.2024 - 36 S 4930/23 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0627

OLG Hamm, Urteil vom 26.11.2024 - 21 U 60/22

1. Ist ein Bauunternehmer mit Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beauftragt, hat der Verwalter diese Maßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Er ist grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei berücksichtigen (vgl. BGH, IMR 2020, 124).

2. Auch bei der Abnahme hat er die Arbeiten auf für ihn erkennbare Mängel zu überprüfen und auf deren Beseitigung hinzuwirken.

3. Erklärt der Verwalter aber, dass bei Beauftragung einer ihm unbekannten Firma er die Baubetreuung ablehne und die Gemeinschaft einen Architekten mit der Baubetreuung beauftragen müsse, er aber bei Beauftragung einer ihm bekannten Firma die Baubetreuung selbst übernehmen würde, signalisiert er damit, dass er eine Baubetreuung höherer Qualität als die "wie ein Bauherr" zu leisten im Stande und bereit ist.

4. Dies gilt erst recht, wenn der Verwalter meint, in diesem Fall die Überprüfung des Angebots durch seinen hauseigenen Architekten vornehmen zu lassen.

5. Im Fall von Abdichtungsarbeiten am Dach ist somit der Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers maßgeblich, der über den eines durchschnittlichen Bauherrn hinausgeht, dabei aber nicht dem eines Architekten entsprechen muss.

6. Handelt es sich bei den vorgenommenen Abdichtungsarbeiten am Dach eines Mehrfamilienhauses um standardisierte Maßnahmen, die ein fachkundiger Handwerker beherrschen muss, ist vom Verwalter somit zwar keine durchgängige Überwachung der Arbeiten, aber doch eine Prüfung bei Abnahme auf für einen fachkundigen Dachdecker ohne Weiteres sichtbare und sich aufdrängende Ausführungsfehler zu erwarten.

7. Die Gemeinschaft kann den entstandenen Schaden fiktiv abrechnen.

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IMRRS 2025, 0580

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.04.2025 - 10 U 54/24

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Das gilt auch für den Vorschussanspruch, mit der Maßgabe, dass er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

2. Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen durch vorbehaltlose Abnahme tritt ein, wenn der Besteller im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an.

3. Sieht die Baubeschreibung vor, dass eine Erdgeschosswohnung barrierefrei geplant ist, dann liegt ein Mangel vor, wenn Türschwellen an einer - dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden - Terrasse 8 cm hoch sind.

4. Der Vorschussanspruch ist nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu bemessen und umfasst auch die zukünftig anfallende Umsatzsteuer.

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IMRRS 2025, 0597

AG Friedberg, Urteil vom 10.01.2025 - 2 C 580/24

1. Ein Beschluss, dass die Eigentümer ihren Balkon sanieren, ist unbestimmt, da diesem Beschluss nicht zu entnehmen ist, in welchem Umfang die Sanierung der Balkone durchgeführt werden soll, sprich nur das Sondereigentum (etwa Oberbelag) oder auch das Gemeinschaftseigentum (die Grundkonstruktion des Balkons und alle für die Sicherheit des Balkons erforderlichen Teile).

2. Ein Beschluss mit dem Ziel, Sondereigentum zu verwalten, ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Es besteht selbst dann keine Beschlusskompetenz, wenn eine öffentlich-rechtliche Vorschrift Maßnahmen am Sondereigentum erfordert.

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IMRRS 2025, 0511

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.04.2025 - 980b C 16/24 WEG

1. Eine bauliche Veränderung setzt eine auf Dauer angelegte Maßnahme an realen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums voraus. Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich lediglich um eine des Gebrauchs.

2. Dementsprechend regelt ein Beschluss, der das temporäre Aufstellen einer aufgrund eigener Schwere auf dem Boden ruhenden Kinderwagen-Garage für einen überschaubaren vordefinierten Zeitraum auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass es dazu eines Eingriffs in selbiges bedarf, genehmigt, lediglich die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

3. Bei der Beschlussfassung über eine "Benutzung" ist eine umfassende Einzelfallbetrachtung vorzunehmen; die Regelung muss der "goldenen Grundregel" gegenseitiger Rücksichtnahme und sonstigem Recht entsprechen und die Interessen der Betroffenen (inklusive individueller Bedürfnisse) und der Eigentümer im Übrigen zum schonenden Ausgleich bringen, also ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben fördern und der Wahrung des Hausfriedens dienen.

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IMRRS 2025, 0598

AG Düsseldorf, Urteil vom 12.12.2024 - 95b C 72/24

1. Bei der beabsichtigten Umgestaltung der Fassade durch Anbringung eines Fassadengemäldes handelt es sich nicht um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage gem. § 20 Abs. 4 WEG.*)

2. Wenn der Beschluss die zu gestaltende Fläche konkret und abschließend beschreibt, Auskunft zu dem Kostenrahmen gibt, zum beabsichtigten Beginn der Arbeiten, zur Frage der fachlichen Begleitung der Arbeiten und den Anforderungen an die zu verwendenden Farben, zu der Mindestdauer, vor deren Ablauf das Kunstwerk nicht entfernt werden darf, Angaben enthält, ist er hinreichend bestimmt.*)

3. Unschädlich ist das Fehlen der Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seinem Abschluss konkret aussehen wird. Dies führt nicht zu einer Unbestimmtheit im Rechtssinne. Denn es gehört zum Wesen der Kunst, dass deren Ergebnis für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist.*)

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IMRRS 2025, 0572

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.03.2025 - 2-13 T 7/25

Der Streitwert einer einstweiligen Verfügung, mit der ein Beschluss ausgesetzt wird, der eine Auftragserteilung zum Gegenstand hat, ist mit mindestens 50% des Werts der Hauptsache festzusetzen, da im Regelfall mit der Aussetzung das Angebot hinfällig wird.*)

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IMRRS 2025, 0570

LG München I, Urteil vom 25.10.2024 - 14 S 2770/24

1. Auch eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.

2. Die Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB erfasst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum und somit auch die Einbringung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

3. Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich ist.

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IMRRS 2025, 0543

OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.03.2025 - 5 W 62/24

ohne Leitsätze

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Online seit April

IMRRS 2025, 0548

BGH, Urteil vom 28.03.2025 - V ZR 105/24

1. Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt und deshalb nicht gestattet werden darf, sind im Grundsatz nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen. Anders kann es nur sein, wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einhergehen wird.*)

2. Die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließt gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus.*)

3. Ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss hindert die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht daran, die Nutzung der baulichen Veränderung auf der Grundlage der für die Hausordnung eingeräumten Beschlusskompetenz zu regeln; derartige Nutzungsregelungen müssen nicht zugleich mit der Gestattung beschlossen werden.*)

IMRRS 2025, 0492

AG München, Urteil vom 13.03.2025 - 1294 C 22650/24 WEG

1. Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer. Dies gilt umso mehr als diese auch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten haben.*)

2. Wird ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

3. Das Erfordernis der Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze gilt auch für den Fall der Fassung eines Grundlagenbeschlusses, weil bereits hier feststehen muss, ob die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist und letztere auch wissen müssen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen.*)

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IMRRS 2025, 0522

BAG, Urteil vom 06.03.2025 - 2 AZR 115/24

Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt.*)

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IMRRS 2025, 0518

LG Karlsruhe, Urteil vom 01.04.2025 - 11 S 114/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0363

AG Würzburg, Urteil vom 17.10.2024 - 30 C 771/24 WEG

1. Verfügungen über Grundstücksteile (also Kauf oder Verkauf durch den Verband) werden als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung dann in Betracht gezogen, wenn sie der gemeinschaftlichen Nutzung dienen.

2. Sofern die Eigentümer eine Maßnahme wünschen, die die Gebrauchsmöglichkeit der gemeinschaftlichen Immobilie bzw. des Sondereigentums verbessert (z.B. Einrichtung eines Fahrradabstell- oder Müllstandplatzes), dienst sie der gemeinschaftlichen Nutzung und begründet somit die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Beschließt die Gemeinschaft, eine Gewerbeeinheit mit einem feuchten Kellergewölbe, dessen Trockenlegung mit einen Kostenaufwand von ca. 300.000 Euro verbunden wäre, zu einen symbolischen Preis von 1 Euro zu erwerben, damit der Gemeinschaft die Entscheidung über die Trockenlegung des Kellers selbst obliegt und somit die Kosten für die Sanierung des Kellers nicht aufgebracht werden müssen (der feuchte Keller ist für die Gebäudesubstanz hier ohne Bedeutung), zielt dieser Beschluss auf die Verbesserung der Position der Wohnungseigentümergemeinschaft ab und entspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Dies gilt erst recht, wenn die zu erwerbende Teileigentumseinheit den einzigen Zugang zum Hinterhof hat, in dem sich auch die Garagengebäude und der Heizraum befinden.

5. Ein für die Zulässigkeit der Klage auf Protokollberichtigung erforderliches Rechtsschutzbedürfnis ist nur dann gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Klägers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde.

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IMRRS 2025, 0308

AG München, Urteil vom 30.10.2024 - 1292 C 13811/24 WEG

1. Hinsichtlich des "Ob" einer privilegierten Maßnahme (hier: Einbau einer Ladesäule) besitzt der einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung.

2. Hinsichtlich des "Wie" dieser privilegierten baulichen Veränderung hat der Verband jedoch nach wie vor einen Ermessensspielraum.

3. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verband sich die Option offenhalten will, eine gemeinschaftliche Ladeeinrichtung einzubauen mit Anschluss aller Mitglieder an diese gemeinschaftliche Ladeeinrichtung.

4. Dementsprechend kann der Verband den Einbau einer Ladesäule verweigern, wenn der betreffende Eigentümer nicht bereit ist, sich auch im Fall einer (späteren) Einrichtung einer gemeinschaftlichen Ladeeinrichtung dieser anzuschließen.

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IMRRS 2025, 0508

BGH, Urteil vom 11.04.2025 - V ZR 96/24

1. Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen.*)

2. Der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse kann teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden. Vorauszusetzen ist, dass die Abrechnungsspitze eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition enthält und anzunehmen ist, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil gefasst hätten.*)

IMRRS 2025, 0499

AG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2023 - 9 C 2058/21 WEG

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2025, 0374

LG Saarbrücken, Urteil vom 20.09.2024 - 5 S 4/23

1. Eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung ist in den Fällen möglich, in denen eine Lücke durch eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse entsteht.

2. Stehen aber verschiedene, gleichwertige Auslegungsalternativen zur Auswahl, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht.

3. Der Ausbauberechtigte hat die Kosten der gestatteten baulichen Veränderung zu tragen. Kosten in diesem Sinne sind alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, d.h. sowohl die Erst-Errichtungskosten als auch alle Folgekosten. Bei gebotener weiter Auslegung werden alle Kosten erfasst, die kausal auf die bauliche Veränderung zurückzuführen sind, also auch alle Betriebs- und Verwaltungskosten, Kosten der Verkehrssicherung und späterer Erhaltungsmaßnahmen, ebenso notwendige "Vorbereitungskosten"; dies gilt selbst dann, wenn die Ausbaumaßnahme unvermeidbar auch anderen Wohnungseigentümern zugutekommt

4. Auszugrenzen sind - in Anlehnung an die Rechtsfigur der "Sowieso-Kosten" - die Kosten, die auch ohne die bauliche Veränderung in gleicher Form entstanden wären.

5. Sind die Kosten für die Ertüchtigung des Brandschutzes durch den Ausbau der Dachgeschosseinheiten und die daraus resultierende Einstufung der Gebäude in eine andere Gebäudeklasse ausgelöst worden, hat sie demnach der Ausbauberechtigte zu tragen.

6. Der eingeräumte Ausbau ist auch nicht als Ersterrichtung zu bewerten - zumindest dann nicht, wenn lediglich ein Ausbaurecht und keine -pflicht besteht.

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IMRRS 2025, 0352

LG Gera, Beschluss vom 05.11.2024 - 5 S 129/24

1. Teilt einer der Miteigentümer seinen Anteil und veräußert einen der sodann neu entstehenden Miteigentumsanteile, so führt dies regelmäßig nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

2. Die übrigen Wohnungseigentümer sind insbesondere schutzbedürftig, wenn die Vermehrung der Stimmrechte in der Teilungserklärung nicht angelegt und damit nicht vorhersehbar ist.

3. Von einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer, die deren Schutzbedürftigkeit entfallen lässt, ist dann auszugehen, wenn diese derart bei der weiteren (Unter-)Teilung mitgewirkt haben, dass sie ihre Zustimmung im Sinne einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer dahingehend erklärt haben, dass sie nicht nur keine Einwände gegen die Veräußerung erheben, sondern zudem auch der Vermehrung der Stimmrechte zustimmen.

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IMRRS 2025, 0493

VG Berlin, Beschluss vom 28.03.2025 - 6 L 325.24

Eine in der Teilungserklärung festgelegte wohnungseigentumsrechtliche Bestimmung von Räumlichkeiten als nicht Wohnzwecken dienendes Teileigentum steht der rechtlichen Eignung als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nicht entgegen, wenn bei typisierender Betrachtungsweise die Nutzung als Wohnraum als nicht störender einzustufen ist als die zulässige Nutzung des Teileigentums und wenn keine sonstigen Umständevorliegen, die gegen die ausnahmsweise Zulässigkeit der Wohnnutzung sprechen.*)

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IMRRS 2025, 0485

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.04.2025 - 22 C 5003/25 EVWEG

1. Begriff der Verwaltungsunterlagen ist denkbar weit. Maßgeblich ist allein, ob sich Vorgänge auf die Verwaltung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft beziehen.

2. Der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen unterfallen insbesondere alle Verträge und Korrespondenz mit Versorgungsunternehmen und Handwerkern und deren Rechnungen, Kostenvoranschläge und Vergleichsangebote, Kontoauszüge und Zahlungsbelege, Schriftverkehr mit Versicherungen und Versicherungspolicen, Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern - unabhängig davon, ob diese auf Papier, im formalen Vorgang oder im E-Mail-Postfach der Verwaltung abgelegt sind. Auch der schriftliche Verkehr mit dem Verwaltungsbeirat, soweit er die Verwaltung der Gemeinschaft betrifft, ist hiervon begrifflich erfasst.

3. Ausgenommen sind interne Vorgänge der Verwaltung, Grenzen werden auch durch den Datenschutz gezogen.

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IMRRS 2025, 0471

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 04.04.2025 - 980b C 22/24 WEG

1. Die Erhebung einer Beschlussklage kann (rechts-)missbräuchlich sein, wenn der Beschlusskläger mit seinem Rechtsbehelf seine eigene Leistungspflicht (aufgrund Liquiditätsproblemen) in grob eigennütziger Weise unbillig unterlaufen und seine Stellung als Mehrheitseigentümer majorisierend ordnungswidrig ausnutzen will.

2. Einem TOP "Aussprache und Beschlussfassung über eine weitere Sonderumlage für die laufenden Bewirtschaftungskosten" lässt sich nicht entnehmen, dass die Eigentümer auch über eine Haftungsfreistellung der Verwaltung in Bezug auf einen möglichen Anfechtungsprozess betreffend den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage diskutieren und beschließen sollten.

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IMRRS 2025, 0470

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 04.04.2025 - 980b C 26/24 WEG

1. Zum Beschließen von Reparaturarbeiten an der Heizung mit Kosten i.H.v. 19.000 Euro bedarf es mehrerer Vergleichsangebote.

2. Dies gilt regelmäßig auch im Hinblick auf die angespannte Lage auf dem Handwerkermarkt.

3. Sofern die Verwaltung allerdings mit zumutbarem Aufwand - und rechtzeitig vor der Versammlung - alles Erforderliche getan hat, also eine ausreichende Anzahl von Fachunternehmen kontaktiert und um Abgabe von Angeboten gebeten hat, treffen sie keine weiteren rechtlichen Pflichten zur Vorbereitung der Beschlussfassung.

4. Dies ist zu verneinen, wenn die Kosten etwa 20% des Wirtschaftsplans ausmachen (hier: Kosten 19.000 Euro und Wirtschaftsplan 89.500 Euro) und die Verwaltung lediglich bei vier Firmen angefragt hat, und dies auch noch nur im näheren Umkreis der Verwaltung und nicht im näheren Umkreis der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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IMRRS 2025, 0436

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.03.2025 - 980b C 35/24 WEG

1. Ein Angebot kann nicht beauftragt werden, wenn anhand des Angebots nicht nachvollziehbar bzw. prüfbar ist, welches Rechtssubjekt - mangels Angaben dazu - Auftragnehmer sein soll, wer "Gesellschafter" einer (offenbar) bestehenden "Ingenieursgesellschaft" ist und welchen Sitz die "Gesellschaft" hat.

2. Aufgrund offensichtlicher Interessenkonflikte kann auch ein Angebot nicht beauftragt werden, wenn ein Miteigentümer und Vorsitzender des Verwaltungsrats mit der zu beauftragenden Firma verbunden ist.

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IMRRS 2025, 0415

AG München, Urteil vom 03.06.2024 - 1291 C 17860/23 WEG

Die aus der Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungen erzielten Einnahmen stehen grundsätzlich allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 16 Abs. 1 Satz 1, 2 WEG anteilig zu. § 16 Abs. 1 Satz 1, 2 WEG räumt dem einzelnen Wohnungseigentümer keinen unmittelbaren Anspruch auf Auskehr des ihm gebührenden Anteils an den Mieteinnahmen ein.

IMRRS 2025, 0442

AG München, Urteil vom 07.08.2024 - 171 C 22496/23

1. Die Weitergabe einer Nachricht an Personen, für die diese Nachricht nicht bestimmt war, kann unter gewissen Voraussetzungen einen Eingriff in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht einer Person darstellen.

2. Sendet ein Eigentümer eine beleidigende Mail an die Hausverwaltung und gelangt diese Mail zum Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, so kann dieser die Mail an alle Eigentümer weiterleiten, ohne dass ein Eingriff in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des versendenden Eigentümers vorliegt.

3. Der Eigentümer kann auch keine Richtigstellung verlangen, da hierdurch keine objektiv falschen Tatsachenbehauptungen aufgestellt werden.

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IMRRS 2025, 0373

LG Berlin II, Beschluss vom 04.07.2024 - 56 S 19/23 WEG

1. Wurde die Berufung gemeinschaftlich und damit wirksam durch Einreichung der Berufungsschrift beim Berufungsgericht eingelegt, bedarf es für die Berufungsrücknahme wiederum erneut einer gemeinschaftlichen Erklärung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Partei des Prozesses ist.

2. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

3. Ein beschädigtes Dach bedarf der sofortigen und vorrangigen Sanierung.

4. Kann ein Miteigentümer aufgrund der verzögerten Sanierung des Daches seine Wohnung nicht vermieten, hat die Gemeinschaft dem vermietungswilligen Eigentümer den hieraus entstandenen Schaden zu ersetzen.

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