Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6303 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2013, 0036

LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.11.2012 - 11 T 419/12

Ist eine Eigentümergemeinschaft dermaßen zerstritten, dass es mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass sie einen Verwalter per Mehrheitsbeschluss nicht bestellen wird, kann das Gericht auch ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung eine Notverwaltung durch einstweilige Verfügung einsetzen.

IMRRS 2013, 0032

LG Karlsruhe, Urteil vom 07.08.2012 - 11 S 180/11

1. Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG umfasst auch die Mandatierung eines Rechtsanwalts in einem Anfechtungsprozess.

2. Das Handeln des Verwalters im Rahmen laufender Verwaltung wird durch die Aufhebung des Bestellungsbeschlusses nicht unberechtigt, sondern bleibt weiterhin wirksam.

3. Auch der Verwalter selbst muss den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn er nicht willens oder fähig ist, seinen Kernbereichsaufgaben als Verwalter gerecht zu werden. Die mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amtes verlangt, dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleiben muss und schließt eine vollständige Delegation auf eine andere Person aus. Bei der eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts, die weder durch vertragliche Regelungen noch durch einen bloßen Mehrheitsbeschluss wirksam abbedungen werden können.

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IMRRS 2013, 0029

BGH, Urteil vom 30.11.2012 - V ZR 234/11

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.*)

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IMRRS 2013, 0027

AG Bonn, Urteil vom 27.04.2012 - 27 C 136/11

1. Der Verwalter ist verpflichtet, Anträge eines Miteigentümers auf die Tagesordnung zu setzen, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ob bestimmte Instandsetzungsansprüche ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, obliegt dabei der Eigentümerversammlung und nicht dem Verwalter.

2. Entsprechen Anträge jedoch offensichtlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so kann diese auch der Verwalter ablehnen.

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IMRRS 2013, 0020

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.08.2012 - 2-09 S 97/11

Der Verwalter kann das Amt nicht ohne Mitsprache der Wohnungseigentümer auf einen Dritten übertragen, unabhängig davon, ob er eine natürliche oder eine juristische Person ist.

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IMRRS 2013, 0011

AG Tostedt, Urteil vom 03.04.2012 - 5 C 316/11

Wird ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom Verwalter als "Querulant" bezeichnet, rechtfertigt dies keinen Schmerzensgeldanspruch.

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IMRRS 2013, 0008

AG Köln, Urteil vom 15.06.2012 - 202 C 19/10

1. Die Wohnungseigentümer sind gegenseitig zu Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Wird diese Pflicht verletzt, muss die Gemeinschaft dem geschädigten Eigentümer Schadensersatz leisten.

2. Ein Eigentümerbeschluss, der eine erforderliche Instandsetzung ablehnt, verzögert oder durch unzureichende Maßnahmen ersetzt, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Wird dieser Beschluss nicht angefochten, kann der Betroffene keine Schadensersatzansrpüche mehr geltend machen.

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IMRRS 2013, 0007

OLG München, Beschluss vom 22.08.2012 - 34 Wx 200/12

1. Zur Umschreibung von Wohnungseigentum an Minderjährige in Erfüllung eines Vermächtnisses, wenn ein Elternteil (Mit-)Erbe ist.*)

2. Der Mitwirkung eines familiengerichtlich bestellten Pflegers bedarf es zur dinglichen Überlassung des vermachten Wohnungseigentums in diesem Fall nicht (Bestätigung der Senatsrechtsprechung vom 23.9.2011, 34 Wx 311/11).*)

3. Jedoch bedarf die Auflassung von Bruchteilen eines Wohnungseigentums an Minderjährige der familiengerichtlichen Genehmigung nach § 1822 Nr. 10 BGB (siehe KG vom 15.7.2012, 1 W 312/10), und zwar auch dann, wenn zwei minderjährige Kinder gemeinsam zu gleichen Anteilen erwerben.*)

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IMRRS 2013, 0005

AG Grevenbroich, Urteil vom 21.05.2012 - 25 C 42/1

Der Gegenstand der Beschlussfassung muss bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung bezeichnet werden. Es ist aber nicht notwendig, dass das Ladungsschreiben bereits alle Einzelheiten des Beschlussgegenstandes enthält, sondern es reicht wenn der Geladene den Beschlussgegenstand erkennen kann.

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IMRRS 2012, 3354

LG München I, Urteil vom 28.06.2012 - 36 S 17241/11 WEG

1. Eine pflichtwidrige Weigerung zur Einberufung der Eigentümerversammlung liegt vor, wenn der Verwalter trotz entsprechender Aufforderung durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer die Versammlung nicht anberaumt.

2. Der Verwalter kann den Versammlungstermin auch dann nach seinem Ermessen bestimmen, wenn es sich dabei um seine fristlose Abberufung geht. Dieser Ermessenspielraum gilt erst dann als überschritten, wenn trotz objektiver Dringlichkeit die Versammlung mehr als zweieinhalb Monate nach Einberufungsverlangen stattfindet.

IMRRS 2012, 3341

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 18.10.2012 - 9 LA 151/11

Die Tätigkeit als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums an einer Wohnungseigentumsanlage, die auf eine ausschließliche Nutzung als Ferienpark (Ferienhäuser und -wohnungen) ausgerichtet ist, weist einen konkreten Bezug zum Fremdenverkehr auf, der die Heranziehung zu Fremdenverkehrsbeiträgen wegen mittelbarer besonderer wirtschaftlicher Vorteile rechtfertigt.*)

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IMRRS 2012, 3338

AG München, Urteil vom 30.11.2012 - 481 C 15837/12 WEG

1. Die nachträgliche Genehmigung einer Kostenüberschreitung - hier: Kostenobergrenze für Anwaltsgebühren - widerspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Kostenüberschreitung bereits Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter begründet hat und die bereits entstandenen Ansprüche durch die nachträgliche Genehmigung der Kostenüberschreitung ersatzlos entfallen würden.

2. Vor Beschlussfassung müssen den Eigentümern sämtliche für die Entscheidungsfindung wesentlichen Informationen oder Unterlagen zur Verfügung gestellt werden - hier: Aufklärung über die Vereinbarung eines Stundenhonorars zu einem Stundensatz von Euro 300 als Ursache der Überschreitung der durch Beschluss festgelegten Kostenobergrenze.

3. Die Verletzung der Pflicht zur vollständigen Information der Eigentümer vor Beschlussfassung führt regelmäßig zur Anfechtbarkeit der auf unzureichender Informations- und Entscheidungsgrundlage gefassten Beschlüsse.

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IMRRS 2012, 3331

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.10.2012 - 15 W 1894/12

Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt wirksam, auch wenn die Bestellung des Verwalters vor Eingang des Antrags auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt abgelaufen ist.*)

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IMRRS 2012, 3306

LG Köln, Urteil vom 08.12.2011 - 29 S 121/11

Ladungsmängel sind als formelle Beschlussmängel aber nur beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihnen beruht. Denn eine generelle Ungültigerklärung auch bei nicht kausalen formellen Beschlussmängeln ließe sich allenfalls mit erzieherischen Erwägungen begründen, denen jedoch erhebliche negative Folgen für die betroffene Eigentümergemeinschaft gegenüberstehen, insbesondere gerade, dass sie wegen Zeitablaufs nicht nachgeholt werden könnten.

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IMRRS 2012, 3276

BGH, Beschluss vom 18.10.2012 - V ZB 58/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2012, 3249

AG Niebüll, Urteil vom 29.05.2012 - 18 C 19/10

1. Der noch im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann noch zu tragen, wenn er die Eigentumswohnung veräußert hat, sie nicht mehr nutzt und für den Erwerber bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

2. Die Wohnungseigentümer dürfen bei der Verteilung der Heizkosten jeden nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

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IMRRS 2012, 3239

AG Calw, Urteil vom 11.05.2012 - 10 C 306/12

Die Vollziehung eines WEG-Beschlusses für die Zeit des schwebenden Anfechtungsverfahrens kann nur dann per einstweiliger Verfügung ausgesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht wurde, dass im konkreten Einzelfall ausnahmsweise die Interessen der anfechtenden Miteigentümer überwiegen, weil ihnen ein weiteres Zuwarten wegen drohender irreversibler Schäden nicht mehr zugemutet werden kann oder weil bei unstreitiger Sachlage und gefestigter Rechtsprechung die Rechtswidrigkeit des Beschlusses derart offenkundig ist, dass es hierfür nicht der umfassenden Prüfung durch ein Hauptsacheverfahren bedarf.

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IMRRS 2012, 3217

BGH, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 9/12

Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.*)

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IMRRS 2012, 3213

BGH, Beschluss vom 11.10.2012 - V ZB 2/12

1. Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet.*)

2. Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs. 1 GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist.*)

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IMRRS 2012, 3209

LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2012 - 63 T 169/12

1. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat die Zwangsvollstreckung eines auf die Vornahme von Mangelbeseitigungsmaßnahmen gerichteten Titels gegen den Vermieter nach § 888 ZPO zu betreiben, wenn die Maßnahmen nicht nur Sonder-, sondern auch Gemeinschaftseigentum betreffen.*)

2. Ein Antrag nach § 888 ZPO hat in einem solchen Fall keinen Erfolg, wenn der Vermieter zur Durchführung der titulierten Maßnahme nicht in der Lage ist. Das ist er dann nicht, wenn er die Eigentümergemeinschaft erfolglos auf Zustimmung in Anspruch genommen hat; im Weigerungsfalle hat er zur Vermeidung von Zwangsmitteln nach § 888 ZPO die Eigentümergemeinschaft zeitnah nach Schaffung des Vollstreckungstitels gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch zu nehmen. Andernfalls ist die Festsetzung eines Zwangsgeldes geboten.*)

3. Materielle Einwendungen - hier: die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses und das Überschreiten der sog. Opfergrenze - sind im Verfahren nach § 888 ZPO grundsätzlich unbeachtlich; sie können - sofern nicht gemäß § 767 Abs. 2 ZPO präkludiert - allenfalls im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage zugunsten des Vermieters Berücksichtigung finden.*)

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IMRRS 2012, 3195

LG München I, Urteil vom 26.04.2012 - 36 S 15145/11

1. Nach WEG steht den Eigentümern kein Recht zum unmittelbaren Eigengebrauch des Gemeinschaftseigentums zu.

2. Gemeinschaftsflächen können daher grundsätzlich langfristig an Dritte bzw. Wohnungseigentümer vermietet werden. Das vermietete Gemeinschaftseigentum steht den Wohnungseigentümern zwar nicht mehr zum unmittelbaren Mitgebrauch zur Verfügung, dies stellt jedoch keinen Widerspruch zum ordnungsgemäßen Gebrauch. An die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs tritt nämlich der Anteil an den Mieteinnahmen.

3. Die beschlossene Vermietung darf jedoch nicht nachteilig sein. Nachteilig ist diese, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw. nicht nur ganz geringfügigen Beeinträchtigung führt oder wenn die Gegenleistung kein adäquates Äquivalent für die Nutzungsüberlassung darstellt.

4. Wird durch die Vermietung des nahezu gesamten Gemeinschaftseigentums auch in die Befugnis einzelner Eigentümer, selbst vermieten zu können, eingegriffen, ohne dass der Mietzins eine adequate Kompensation hierfür bietet, so hat dieser Beschluss keinen Bestand.

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IMRRS 2012, 3185

AG Augsburg, Urteil vom 01.06.2011 - 30 C 3260/10 WEG

1. Die Jahresabrechnung stellt eine Gegenüberstellung tatsächlicher Zu- und Abflüsse dar, die den Eigentümern einen Überblick über die wirtschaftliche Situation vermitteln soll und hat nicht die Funktion, nicht erhobene Beiträge zur Instandhaltungsrücklage im abgelaufenen Wirtschaftsjahr durch eine nachträgliche Sonderumlage zu korrigieren.

2. Es widerspricht zwar den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Kosten für Heizung und Strom sowie entsprechende Einnahmen zu diesen Positionen im Wirtschaftsplan fehlen. Dieser Mangel zieht jedoch nicht die Ungültigerklärung des diesbezüglichen Beschlusses nach sich, da es sich um einen eng begrenzten Teil des Gesamtwirtschaftsplans handelt. Vielmehr steht den Eigentümern ein Anspruch auf Ergänzung des Wirtschaftsplans zu.

3. Ein überflüssiger Beschluß ist nicht unbedingt für ungültig zu erklären.

4. Die Nutzung von gemeinschaftlichen Flächen kann durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Die Vermietung von Gemeinschaftsflächen ist daher grundsätzlich möglich, da § 13 Abs. 2 WEG kein Recht auf unmittelbaren Eigengebrauch durch die Eigentümer begründet.

5. Bei Versorgungsleitungen handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum. Daher widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung durch Beschluß die Kosten für die Verlegung nur einzelnen Eigentümern auferlegen.

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IMRRS 2012, 3184

LG Landau, Urteil vom 17.08.2012 - 3 S 11/12

1. Im Falle einer freihändigen Veräußerung durch den Insolvenzverwalter geht das Absonderungsrecht der WEG unter. Hierdurch wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Ergebnis nicht aber benachteiligt, sondern erwirbt im Wege der dinglichen Surrogation infolge des Untergangs ihres Absonderungsrechts am Wohnungseigentum ein Absonderungsrecht am Veräußerungserlös im selben Umfang.

2. Hausgeldforderungen, für welche durch § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG iVm § 45 Abs. 3 ZVG eine gesetzliche Haftung des Grundstücks begründet wird, ändern sich laufend. Welche Hausgeldforderungen letztlich dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallen, steht erst fest mit der Beschlagnahme des Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung oder mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

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IMRRS 2012, 3172

VGH Bayern, Urteil vom 12.07.2012 - 2 B 12.1211

1. Der einzelne Wohnungseigentümer gem. § 10 I 1 Halbs. 1, § 21 I WEG ist nicht berechtigt, aufgrund seines ideellen Anteils am gemeinschaftlichen Eigentum wegen einer Beeinträchtigung dieses Eigentums Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück geltend zu machen. Der einzelne Wohnungseigentümer (§ 1 II WEG) kann aber baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht nach § 13 I Halbs. 2 WEG geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchitung seines Sondereigentums im Raum steht.*)

2. Ein Nachbar, dessen Grundstück nicht im Plangebiet oder im faktischen Baugebiet liegt, hat grundsätzlich keinen von konkreten Beeinträchtigungen unabhängigen Anspruch auf Schutz vor gebietsfremden Nutzungen im Plangebiet oder faktischen Baugebiet (kein "gebietsübergreifender Gebietserhaltungsanspruch").*)

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IMRRS 2012, 3161

OLG Hamm, Beschluss vom 31.07.2012 - 15 Wx 488/11

In einem WEG-Altverfahren kann ein im Beschwerdeverfahren im Wege einer nach dem 1.7.2007 erfolgten Antragserweiterung eingeführter Verfahrensgegenstand abgetrennt und an das Amtsgericht als Prozessgericht abgegeben werden.*)

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IMRRS 2012, 3160

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.11.2012 - 20 W 12/08

1. Werden in der Wohnungseigentümerversammlung während noch laufender Anfechtung von Erstbeschlüssen über die Genehmigung von Jahresabrechnungen inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse gefasst, kann aus der Bereitschaft der Versammlung, über die schon geregelte Angelegenheit erneut zu beschließen, nicht der Wille entnommen werden, die Erstbeschlüsse in jedem Fall aufzuheben, auch wenn die Anfechtung der Zweitbeschlüsse erfolgreich wäre.*)

2. Bei einem Widerspruch zwischen der nach der Teilungserklärung bzw. dem darin in Bezug genommenen Aufteilungsplan und der nach der Gemeinschaftsordnung zulässigen Nutzung kommt den Nutzungsangaben im Aufteilungsplan grundsätzlich kein Vorrang zu, sondern die Regelung in der Gemeinschaftsordnung geht vor. Der unbefangene Betrachter darf sich nicht darauf verlassen, dass von den verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten nur die am engsten begrenzte zulässig sei, er muss vielmehr davon ausgehen, dass die kraft Gesetzes umfassende Nutzungsmöglichkeit eines Teileigentums nur bei einer eindeutig ausgewiesenen Einschränkung entfällt.*)

3. Wird in einer Teilungserklärung nur für Lage und Ausmaß des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums auf den der Urkunde als Anlage beigefügten Aufteilungsplan und die zeichnerischen Pläne Bezug genommen, nicht dagegen ausdrücklich auf die im Aufteilungsplan genannten Nutzungen, hat eine Aufschrift in den zeichnerischen Plänen (Supermarkt) nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.*)

4. Bestimmt eine Gemeinschaftsordnung, dass die gewerbliche Nutzung einer Teileigentumseinheit stets ohne Verwalterzustimmung erlaubt ist, was auch für rechtmäßige Nutzungsänderungen gilt, ist die Nutzung als muslimisches Gemeindezentrum als derartige rechtmäßige Nutzungsänderung zu werten, weil bei typisierender Betrachtungsweise keine größeren Beeinträchtigungen davon ausgehen als bei ohne Einschränkung zulässiger gewerblicher Nutzung des Teileigentums. Mangels eines Verstoßes gegen die nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zweckbestimmung steht den übrigen Wohnungseigentümern deshalb kein Unterlassungsanspruch gegen den Teileigentümer zu.*)

IMRRS 2012, 3156

LG Köln, Urteil vom 21.06.2012 - 29 S 225/11

1. Die Wohnungseigentümern können über eine Angelegenheit so oft entschieden, wie es ihnen beliebt, solange sie die Beschlusskompetenz besitzen.

2. Wird ein Beschluss gerichtlich für ungültig erklärt, stellt dies kein Hindernis dar, erneut einen Beschluss mit gleichem Inhalt zu fassen.

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IMRRS 2012, 3155

LG Hamburg, Urteil vom 23.05.2012 - 318 S 198/11

1. Eine Untergemeinschaft ist nicht (teil-)rechtsfähig und ihr steht daher auch nicht die Kompetenz zu, einen sog. "Teil-Verwalter" durch Beschluss zu bestellen.

2. Den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung wird nur dann Rechnung getragen, wenn die Gemeinschaft auch einen WEG-Verwalter bestellt hat; ein verwalterloser Zustand wird lediglich geduldet.

3. Von einem gewerblichen WEG-Verwalter können zwar nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden, wohl jedoch Kenntnise darüber, dass dieser nicht nur für einzelne Einheiten der WEG unter Ausschluss anderer tätig werden kann.

IMRRS 2012, 3148

LG Hamburg, Urteil vom 29.02.2012 - 318 S 236/10

1. Bauliche Umgestaltungsmaßnahmen sind solche (baulichen) Maßnahmen bzw. Veränderungen, die an oder innerhalb der vorhandenen Gebäudehülle vorgenommen werden, nicht aber solche, die durch den Versatz bzw. den Abbruch nebst Neuerrichtung von Außenmauern eine neue Form des Baukörpers schaffen.

2. Der durch die Umwandlung einer Dachterrasse in ein Vollgeschoss zusätzlich geschaffene Raum steht im Gemeinschaftseigentum, wenn im Zeitpunkt der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum dieser Raum nicht vorhanden war und dem betroffenen Eigentümer auch nicht als Sondereigentum zugewiesen worden wurde.

3. Ein Miteigentümer darf den anderen Miteigentümern ohne Zustimmung (neues) Gemeinschaftseigentum nicht aufdrängen.

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IMRRS 2012, 3147

LG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2011 - 16 S 30/10

Ein Beschluss widerspricht auch unter Berücksichtigung der Trennungstheorie dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn hinsichtlich der Verwalterbestellung wenigstens die wichtigsten Vertragselemente wie Vertragslaufzeit und Vergütung nicht festgelegt sind.

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IMRRS 2012, 3146

OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.03.2012 - 5 W 32/11

1. Der Streitwert von Beschlussanfechtungsklagen ist nach dem hinter der Anfechtung stehenden wirtschaftlichen Interesse und nicht nach dem Nennbetrag des Anfechtungsgegenstands zu bemessen. Für die Bewertung des Interesses im Einzelfall ist die Anwendung der sog. "Hamburger Formel" somit nicht zwingend.

2. Gemäß § 49a Abs. 1 GKG ist der Streitwert in Wohnungseigentumssachen auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen.

3. Der Streitwert von Beschlussanfechtungsklagen ist dreistufig zu bestimmen, indem zunächst das (wirtschaftliche) Interesse der Parteien ermittelt, dieses in der zweiten Stufe wegen § 49a Abs. 1 S. 1 GKG halbiert und dieser Wert ggf. an die Unter- und Obergrenzen des § 49a Abs. 1 S. 2 GKG angepasst wird.

4. Bei der Bestimmung der Streitwerthöhe neigen süddeutsche Gerichte eher zur pauschalen Quote von 20 bis 25 % aus dem Nennbetrag des Anfechtungsgegenstands, während norddeutsche Gerichte den Wert anhand der sog. "Hamburger Formel", nämlich aus dem Einzelinteresse der anfechtenden Partei zuzüglich eines Bruchteils von 25 % des (nach Abzug des Einzelinteresses) verbleibenden Gesamtinteresses ermitteln. Dies führt tendenziell zu höheren Werten.

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IMRRS 2012, 3141

AG Bonn, Urteil vom 22.05.2012 - 27 C 86/12

1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Ziel, einen unter Anfechtungsgründen leidenden Beschluss vorläufig außer Kraft zu setzen, ist gegen die übrigen Eigentümer und nicht gegen den Verwalter zu richten.

2. Der Verwalter kann nicht eigenmächtig handeln, sondern ist an den Auftrag der Eigentümer gebunden. Ein etwaiges Zuwiderhandeln durch den Verwalter müssten sich die Eigentümer jedoch zurechnen lassen mit der Folge, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen sie erfolgen können.

3. Fehlerhafte Beschlüsse sind bis zu ihrer Ungültigerklärung durch ein Gericht grundsätzlich wirksam und vollziehbar.

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IMRRS 2012, 3135

AG Bremen, Urteil vom 22.06.2012 - 29 C 5/12

1. Selbst bei Annahme einer sog. Untergemeinschaft kann diese kein eigenes Rechtssubjekt darstellen.

2. Eine Anfechtungsklage kann daher nicht nur im Rahmen einer "Untergemeinschaft" und damit nicht (nur) gegen deren Mitglieder gerichtet werden, sondern gegen sämtliche (übrigen) Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies gilt ausnahmslos und gerade auch dann, wenn durch die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gebildet worden sind.

3. Das Verwaltungsvermögen steht allein der Gesamtgemeinschaft zu.

4. Eine etwaige partielle Kompetenz der Mitglieder einer Untergemeinschaft findet Ihre Grenzen allerdings dort, wo die Interessen der Gesamtgemeinschaft tangiert werden.

5. Es ist nur eine die Gesamtgemeinschaft betreffende Jahresabrechnung notwendig.

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IMRRS 2012, 3084

BGH, Urteil vom 19.10.2012 - V ZR 233/11

1. Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll.*)

2. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.*)

IMRRS 2012, 3080

LG Itzehoe, Urteil vom 20.09.2011 - 11 S 66/10

Eine Abwasserhebeanlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, ist Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG.

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IMRRS 2012, 3079

OLG Hamm, Urteil vom 12.06.2012 - 15 Wx 99/11

Der teilende Eigentümer kann sich die Zuordnung von Sondernutzungsrechten auch in der Weise vorbehalten, dass die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung aufschiebend bedingt (§ 158 Abs.1 BGB) durch die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers vom Mitgebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden.

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IMRRS 2012, 3072

BGH, Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 7/12

1. Zwei gegen denselben Beschluss der Wohnungseigentümer gerichtete Anfechtungsklagen müssen zwingend - gegebenenfalls auch noch in der Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend - zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden werden.*)

2. Unterbleibt die Verbindung, so kann jeder Kläger auch in dem Parallelverfahren Rechtsmittel gegen ein die Klage abweisendes Urteil einlegen; wird die Entscheidung in einem der Verfahren rechtskräftig, hat dies die Unzulässigkeit der zweiten Klage zur Folge.*)

IMRRS 2012, 3059

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.06.2012 - 72 C 46/12

Hat ein Wohnungseigentümer nach dem Grundbucheintrag ein Sondernutzungsrecht an einer bestimmt bezeichnenten Kellereinheit, so kann er von dem Besitzer die Herausgabe des Kellerraums verlangen.

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IMRRS 2012, 3057

OLG Hamm, Urteil vom 13.06.2012 - 15 W 368/11

Durch die Gemeinschaftsordnung kann eine Beschluss­kom­petenz der Mitglieder einer gebildeten Untergemeinschaft für die ihr zugeord­neten Wohnungs­eigentumseinheiten begründet werden. Hierfür bedarf es einer hinreichend klaren Regelung in der Gemeinschaftsordnung, da die Untergemeinschaft gesetzlich nicht geregelt ist.

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IMRRS 2012, 3024

LG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2012 - 25 S 8/12

1. Bei 30 Jahre alten Fenstern spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass eine beschlossene Gesamterneuerung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspricht.

2. Es genügt, dass eine Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen.

3. Das Wort "dienen" bedeutet sinnvoll und nicht unbedingt geboten. Bei der Beurteilung ist auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen.

4. In dem Austausch von Holz- durch Kunststofffenster liegt - wegen der besseren Warm- und Schallisolierung- eine dauerhafte Gebrauchswerterhöhung vor, auch wenn die alten Fenster noch funktionsfähig sind.

5. Als Änderung der Eigenart der Wohnanlage kann auch eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks in Betracht kommen, wofür aber nicht schon jede nicht ganz unerhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks ausreicht.

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IMRRS 2012, 3012

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.01.2012 - 73 C 124/11

Zur vollständigen Abrechnung nach WEG gehört die Entwicklung der Konten der Gemeinschaft. In die Abrechnung muss deshalb der Kontenstand zu Beginn und zum Ende des Wirtschaftsjahres aufgenommen werden.

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IMRRS 2012, 3011

AG Rosenheim, Urteil vom 11.05.2011 - 8 C 1012/10

Dürfen sämtliche Einheiten einer Wohnanlage zu beliebigen Zwecken - insbesondere auch gewerblichen Zwecken - genutzt werden, soweit die Nutzung nicht öffentlichem Recht widerspricht und es sich nicht um Nutzungen im Sexgewerbe oder um die Führung einer Diskothek handelt, verstößt ein Pizzaservice zum Liefern und Verzehr von Pizzen nicht gegen die Gemeinschaftsordnung.

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IMRRS 2012, 3001

OLG Köln, Beschluss vom 08.05.2012 - 16 W 15/12

1. Eine sofortige Beschwerde gegen Entscheidungen des Landgerichts im Berufungsverfahren ist grundsätzlich ausgeschlossen.

2. Diese Beschränkung des Beschwerderechts gilt auch für Entscheidungen über die Ablehnung eines Richters der Berufungszivilkammer.

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IMRRS 2012, 2999

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2012 - 73 C 220/10

Die Einheitlichkeit der Fassade wird durch eine Verglasung von Loggia und Umbau zu Wintergarten gestört. Da es sich deshalb um eine unzulässige bauliche Veränderung handelt, muss jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Baumaßnahme zustimmen.

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IMRRS 2012, 2939

LG Itzehoe, Urteil vom 12.04.2011 - 11 S 50/10

Dem Wohnungseigentumsverwalter steht kein allgemeines Recht zu, jegliche Art von Beschluss auf dessen Ordnungsgemäßheit hin überprüfen zu können. Seine Aufgabe beschränkt sich vielmehr darauf, die Willensbildung der Gemeinschaft umzusetzen, wozu auch fehlerhafte Beschlüssen gehören können.

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IMRRS 2012, 2921

LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2011 - 318 S 201/10

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft größeren Umfangs kann bei der Auswahl eines Verwalters auf eine hohe berufliche Qualifikation, wie z.B. eine Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung und/oder Berufserfahrung in der Verwaltung von WEG-Anlagen, bestehen. Dieses kann insbesondere durch eine externe gewerbliche Verwaltung geboten werden.

2. Auch muss der Verwalter unabhängig sein, sodass er eine neutrale Position zwischen Eigentümer- und Mietergemeinschaft einnehmen kann.

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IMRRS 2012, 2915

AG Köln, Urteil vom 31.07.2012 - 202 C 1/12

Die Nutzung einer Wohneinheit durch einen Intensiv-Pflegedienst lässt größere Beeinträchtigungen der Hausgemeinschaft erwarten als eine reine Wohnnutzung. Der Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine Vermietung der Räumlichkeiten an einen Pflegedienst nicht zu genehmigen, ist deshalb nicht zu beanstanden.

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IMRRS 2012, 2908

BGH, Urteil vom 28.09.2012 - V ZR 251/11

1. Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen.*)

2. Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.*)

3. Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas anders gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen.*)

IMRRS 2012, 2886

LG Hamburg, Urteil vom 29.02.2012 - 318 S 96/11

Es genügt für die Annahme einer konkludenten Feststellung i. d. R. die bloße Wiedergabe des für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungsprotokoll, es sei denn, dass sich das hieraus folgende Beschlussergebnis nach den zu berücksichtigenden Umständen, insbesondere aufgrund der protokollierten Erörterungen in der Eigentümerversammlung, vernünftigerweise in Frage stellen lässt.

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IMRRS 2012, 2801

OLG München, Beschluss vom 06.09.2012 - 32 Wx 32/12

1. Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung führen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen.*)

2. Kann nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfasst werden, kommt eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung nach § 11 Absatz I Nr. 1 lit. b HeizkostenVO in Betracht.*)

3. Die Messergebnisse nicht geeichter Zähler sind nicht gänzlich unverwertbar.*)

4. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung nach § 28 Absatz III WEG ist insoweit nichtig, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält.*)

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