Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2009, 1778

VGH Bayern, Beschluss vom 21.01.2009 - 9 CS 08.1330

Das Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG steht unter dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG und vermittelt Rechte, deren Verletzung durch einen Verwaltungsakt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO zur Klage befugt. Bei Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gilt das für den einzelnen Wohnungseigentümer allerdings nur in den engen Grenzen einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG. Eine solche Verletzung kommt bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen auch grundsätzlich in Betracht.

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IMRRS 2009, 1777

AG Gummersbach, Beschluss vom 27.01.2009 - 14 C 33/08

Die Bestellung eines Verwalters kann zwar de facto unterbleiben, solange kein Wohnungseigentümer den Antrag auf Bestellung stellt. Sie kann aber nicht verhindert werden. Die Verwaltung obliegt grundsätzlich den Eigentümern gemeinschaftlich. Wegen der Fülle der Aufgaben ist es in der Regel sinnvoll, einen Verwalter zu bestellen. Das gilt jedenfalls und spätestens dann, wenn eine - ohne Vorhandensein eines besonderen Verwalters - Verwaltung durch die Eigentümer gemeinschaftlich nicht mehr gewährleistet oder möglich ist.

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IMRRS 2009, 1776

LG Bonn, Urteil vom 28.01.2009 - 8 T 33/08

1. Nach der sog. Fälligkeitstheorie haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist.

2. Für rückständige Beitragsvorschüsse verbleibt es bei der Haftung des früheren Eigentümers. Insoweit fehlt es der Eigentümerwohnungsgemeinschaft tatsächlich an einem Rechtsbindungswillen.

3. In den Fällen etwaiger Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan des Vorjahres hat der Beschluss der Eigentümerversammlung in der Tat nur bestätigende oder verstärkende Wirkung. Originär schuldbegründend ist der Beschluss hingegen bzgl. der Abrechnungsspitzen. Für diese wird die Schuld erst mit Beschluss der Eigentümerversammlung begründet und damit kann es nur auf das Eigentum zu diesem Zeitpunkt ankommen.

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IMRRS 2009, 1775

LG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2009 - 16 S 54/08

1. Das auf den Schuldner für den Lasten- und Kostenbeitrag entfallende laufende Wohngeld ist nicht mehr unter den Anwendungsbereich des § 155 Abs. 1 ZVG zu fassen, der bestimmt, dass aus den Nutzungen des Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten sind.

2. Dies bedeutet indes nicht, dass der Anspruch der Wohnungseigentümereigenschaft gegen den Beklagten auf Vorauszahlung des Wohngelds auch vor dem Hintergrund des § 156 Abs. 1 ZVG prinzipiell ausgeschlossen wäre. Es ist im Gegenteil in der Sache gerechtfertigt, die laufenden Beiträge zur Lasten- und Kostentragung nach wie vor in der Form privilegiert zu behandeln, als dass sie aus der gesamten Zwangsverwaltungsmasse einschließlich der Gläubigervorschüsse vorweg zu befriedigen sind, da allein dies der gesetzgeberischen Intention entspricht.

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IMRRS 2009, 1774

LG Hamburg, Beschluss vom 06.03.2009 - 318 T 99/08

1. Im Fall der Rücknahme einer sofortigen Beschwerde durch den Rechtsmittelführer ist zu berücksichtigen, dass das WEG für den Fall der Rücknahme - anders als etwa das FGG - keine gesonderte Regelung für den Kostenersattungsanspruch der übrigen Beteiligten vorsieht, so dass auch in diesem Fall ausgehend von § 47 Satz 2 WEG a.F. nur ausnahmsweise eine Kostenerstattung auszusprechen ist.

2. Danach kommt es darauf an, ob es nach den Umständen des Einzelfalles billigem Ermessen entspricht, die Kostenerstattung anzuordnen. Nur, wenn die Aussichtslosigkeit des Rechtsmittels offensichtlich war, also von vornherein klar auf der Hand lag und deshalb von vornherein bekannt gewesen sein musste, entspricht es billigem Ermessen, die Regel des § 47 Satz 2 WEG auf die Beschwerderücknahme nicht anzuwenden.

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IMRRS 2009, 1772

LG Itzehoe, Urteil vom 29.09.2009 - 11 S 3/09

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss ist auch dann zu bejahen, wenn das Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers darauf gerichtet ist, eine ordnungsgemäße Verwaltung zu erreichen.*)

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IMRRS 2009, 1771

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.07.2009 - 20 W 243/07

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Beseitigung rechtswidriger baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und Unterlassung von rechtswidrigen Nutzungsänderungen ist nach 7 Jahren jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn dieser ihn im Rahmen von langjährigen Verhandlungen über eine Neuordnung des Gemeinschaftsverhältnisses als "Verhandlungsmasse" angeführt hat.

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IMRRS 2009, 1762

AG Strausberg, Urteil vom 11.03.2009 - 27 C 12/08

1. Ein Beschluss über die Einzelwirtschaftspläne ist Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümer. Denn eine wirksame Beschlussfassung der Wohnungseigentümer setzt eine solche über den Gesamtwirtschaftsplan als auch die Einzelwirtschaftspläne voraus.

2. Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich am Leistungsort und daher in der politischen Gemeinde der Wohnungseigentumsanlage selbst einzuberufen. Sofern von diesem Ort abgewichen werden soll, bedarf es eines rechtfertigenden Grundes, wobei hier noch ein räumlicher Bezug zur Wohnungsanlage für die Bestimmung des Versammlungsorts aufgewiesen werden muss und den Wohnungseigentümern ein Erscheinen am Versammlungsort nicht erschwert oder unzumutbar gemacht werden soll. Ein Versammlungsort, der zwar für 80 % der Wohnungseigentümer gut erreichbar ist, sich aber nicht im näheren Umkreis der Wohnanlage befindet, ist grundsätzlich nicht zumutbar.

3. Der Verwalter veranlasst die Tätigkeit des Gerichts, wenn er sich vor Anhängigkeit der Klage so verhalten hat, dass der Kläger bei vernünftiger Würdigung davon ausgehen musste, er werde nur über einen Prozess zu seinem Recht kommen. Diese Voraussetzungen liegen insbesondere bei der fehlerhaften Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung sowie bei der unbestimmten Bezeichnung des Gegenstands zur Beschlussfassung nebst der unvollständigen Übersendung erforderlicher Unterlagen insbesondere bei Missachtung der Gemeinschaftsordnung sowie bei der fehlerhaften Erstellung eines Wirtschaftsplans in evidenter Weise vor. Grob fahrlässig hat der Verwalter die gerichtliche Tätigkeit dann verlasst, wenn er insbesondere ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder dabei beiseite geschoben hat und dasjenige unbeachtet geblieben ist, was im gegebenen Fall sich jedem hätte aufdringen müssen.

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IMRRS 2009, 1746

AG Dortmund, Urteil vom 05.02.2009 - 513 C 58/08

Der einzelne Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter keinen Anspruch auf Rückzahlung evtl. unberechtigter Abhebungen vom Gemeinschaftskonto an die Wohnungseigentümer, wenn er nicht ermächtigt ist. Ihm steht auch kein Auskunftsanspruch gegen den Verwalter zu.*)

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IMRRS 2009, 1745

AG Charlottenburg, Urteil vom 05.03.2009 - 74 C 143/08

Keine Verjährungshemmung der Wohngeldforderung durch Anfechtungsklage.*)

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IMRRS 2009, 1744

KG, Beschluss vom 16.04.2009 - 24 W 93/08

1. Die Sondervergütung, die dem WEG-Verwalter für die Erstellung einer im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu verwendenden Bescheinigung nach § 35a EStG über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen für Privathaushalte durch Mehrheitsbeschluss zugebilligt wird, verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

2. Eine zusätzliche Verwaltervergütung von 17 € zuzüglich Umsatzsteuer für das Wirtschaftsjahr 2006 und 8,50 € zuzüglich Umsatzsteuer ab dem Wirtschaftsjahr 2007 jeweils pro Jahr und Wohnungseinheit aus Gemeinschaftsmitteln ist angemessen.*)

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IMRRS 2009, 1743

AG Charlottenburg, vom 30.04.2009 - 74 C 11/09

Es besteht kein unmittelbarer Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen einen anderen auf anteilige Erstattung von verauslagten Gemeinschaftskosten.*)

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IMRRS 2009, 1667

OLG München, Beschluss vom 25.08.2009 - 32 W 2033/09

Bei Streitigkeiten über die Beendigung eines Verwaltervertrages und Abberufung des Verwalters bemisst sich bei der Streitwertfestsetzung das Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers in der Regel nach der Höhe seiner Miteigentumsquote gemessen am Gesamtinteresse aller Beteiligten. Das Gesamtinteresse entspricht der noch zu zahlenden Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages.*)

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IMRRS 2009, 1658

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.05.2009 - 74 C 30/09

Wohnungseigentumserwerber haften nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufgrund Eigentümerbeschluss, selbst wenn die Teilungserklärung entsprechende Öffnungsklausel enthält, es sei denn, die Änderung der Teilungserklärung wurde ins Grundbuch eingetragen. Selbst die Aufnahme des Eigentümerbeschlusses in die Beschlusssammlung reicht mangels Publizitätswirkung gegen Dritte nicht aus.*)

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IMRRS 2009, 1640

BGH, Beschluss vom 14.05.2009 - V ZB 178/08

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem eigenen Zwangsversteigerungsverfahren, das im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG betrieben wird, im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten.

2. Ein solcher Beitritt setzt nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i. V. m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG voraus, dass die zu vollstreckende Forderung eine Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts des Versteigerungsobjekts überschreitet.

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IMRRS 2009, 1611

LG Saarbrücken, Beschluss vom 01.10.2008 - 5 S 10/08

Ein Verwalter verletzt nicht seine Pflichten, wenn er nach dem Diebstahl einer im Eigentum von mehreren Eigentümern stehenden Waschmaschine aus der Gemeinschaftswaschküche alle Eigentümer auf die Notwendigkeit einer Absicherung der Waschküche durch ein Rundschreiben hinweist und wenn es hiernach trotzdem zu einem erneuten Diebstahl einer Waschmaschine kommt. Der Verwalter hat mit seinem ersten Rundschreiben seinen Verpflichtungen Genüge getan, wenn es in der Vergangenheit zu keinen Diebstählen gekommen ist und ein weiterer Diebstahl daher auch nicht zu erwarten war. Für die Absicherung der Waschküche sind vorrangig die Eigentümer zur Lösungsfindung verpflichtet.*)

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IMRRS 2009, 1609

OLG München, Beschluss vom 04.08.2009 - 32 Wx 33/09

1. Die Auslegung von Individualverträgen durch den Tatrichter kann vom Gericht der weiteren Beschwerde grundsätzlich nur darauf geprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht; zu den anerkannten Auslegungsregeln gehört insbesondere die Berücksichtigung des mit der Absprache verfolgten Zwecks und der Interessenlage der Parteien.*)

2. Enthält ein Wohnungseigentumskaufvertrag entgegen der Teilungserklärung die Bestimmung, dass der Käufer die Durchführung von baulichen Maßnahmen duldet und diesen hiermit zustimmt, so enthält dieser Vertrag bei interessengerechter Auslegung regelmäßig ein "pactum de non petendo", das Anträge (bzw. Klagen) auf Beseitigung des durch diese Maßnahmen bestimmungsgemäß zu Stande gekommenen Zustandes und auf Feststellung der Rechtwidrigkeit eines solchen Zustandes unzulässig macht. Die vertragliche Duldungspflicht und das "pactum de non petendo" wirken regelmäßig auch zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Wohnung.*)

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IMRRS 2009, 1608

LG Karlsruhe, Urteil vom 21.07.2009 - 11 S 86/09

Die vom Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Klage auf Zahlung von Wohngelder ist unzulässig, weil es dem Verwalter nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes an der Prozessführungsbefugnis fehlt (a.A. OLG Hamm NZM 2009, 90; OLG München NZM 2008, 653).

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IMRRS 2009, 1607

LG Konstanz, Urteil vom 09.07.2009 - 3 O 271/08

Tritt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus einer vermieteten Wohnung Wasser aus und werden hierdurch Gegenstände eines Mieters einer anderen Wohnung bzw. eines Teileigentums beschädigt, so steht dem geschädigten Mieter gegen den Wohnungseigentümer der Wohnung, aus der Wasser austritt, kein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch analog § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB zu.

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IMRRS 2009, 1606

LG Karlsruhe, Urteil vom 26.05.2009 - 11 T 292/08

1. Die Entscheidung, ob die Vertretung durch mehrere Rechtsanwälte notwendig war (§ 50 WEG), ist im Kostenfestsetzungsverfahren zu entscheiden.

2. Gründe für eine ausnahmsweise gebotene Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte ergeben sich nicht schon aus dem Umstand, dass dem Verwalter hier im Zusammenhang mit der mehrheitlich erteilten Genehmigung der Jahresabrechnung vom Kläger Fehlsamkeit vorgeworfen, und der Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten wurde.

3. Der Kläger ist zur Erstattung von Kosten bis zur Maximalhöhe der fiktiven Gesamtkosten eines durch alle Beklagten beauftragten gemeinsamen Prozessbevollmächtigten verpflichtet.

4. Der unterlegene Kläger hat den Betrag anteilig nach Köpfen (nicht nach Wohnungseigentumseinheiten) zu erstatten, weil alle beklagten, anwaltlich vertretenen Wohnungseigentümer an den zu erstattenden Kosten im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen berechtigt sind.

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IMRRS 2009, 1593

OLG München, Beschluss vom 03.08.2009 - 32 Wx 8/09

Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung und nicht nur zur Duldung der Beseitigung verpflichtet sein. Vorlage an den Bundesgerichtshof wegen Abweichung vom Beschluss des Kammergerichts vom 19.3.2007 - 24 W 317/06.*)

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IMRRS 2009, 1591

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.2009 - 3 Wx 60/08

1. Ein Negativbeschluss kann in zulässiger Weise angefochten werden, wenn er mit einem Leistungs- oder Feststellungsantrag verbunden wird.

2. In den von Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB geregelten Übergangsfällen ist die kenntnisabhängige Drei-Jahres-Frist des § 195 BGB nur dann von dem 01.01.2002 an zu berechnen, wenn der Gläubiger in diesem Zeitpunkt gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB im Rechtssinne Kenntnis von seinem Anspruch hat oder diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht hat.

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IMRRS 2009, 1590

LG Stuttgart, Beschluss vom 17.03.2009 - 19 T 486/08

1. Die Verwendung der nach der Vorschrift des § 54 Abs. 1 S. 4 GKG zu offenbarenden Daten ist auf ihren gesetzlichen Zweck, nämlich die Kostenberechnung, beschränkt. Aus § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, nach dem die Höhe der gegenüber einem Wohnungseigentümer zu vollstreckenden Forderung 3 % des Einheitswerts übersteigen muss, ergibt sich nicht, dass das zuständige Finanzamt den gegenüber dem säumigen Miteigentümer für seine Eigentumswohnung erlassenen Einheitswertbescheid oder zumindest den nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG erforderlichen Inhalt der Einheitswertfestsetzung für die beabsichtigte Maßnahme der Zwangsversteigerung der Miteigentümergemeinschaft mitzuteilen hat. Mithin kann auch aus dieser Vorschrift keine Berechtigung des Zwangsversteigerungsgerichts gelesen werden, für den hier relevanten Zweck, nämlich die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigte Zwangsversteigerung zu betreiben, eine entsprechende Auskunft zu verlangen.

2. Grundsätzlich ist für die Berechnung der Gerichtsgebühren des Zwangsversteigerungsverfahrens der gem. § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Verkehrswert des zu versteigernden Grundbesitzes maßgebend. Der Einheitswert ist nur heranzuziehen, wenn ein solcher Wert nicht festgesetzt wird. Der Verkehrswert wird im Zwangsversteigerungsverfahren regelmäßig in Form eines Gutachtens ermittelt und vom Gericht festgesetzt. Mithin ist es nur dann notwendig, auf den Einheitswert zurückzugreifen, falls das Verfahren vor Feststellung des Verkehrswertes endet.

3. Der Wohnungseigentümergemeinschaft muss im Wege einer Auskunfts- oder Zustimmungsklage möglich sein, bei den Schuldnern den Einheitswert selbst in Erfahrung zu bringen. Schließlich besteht zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus der Mitgliedschaft ein gesetzliches Schuldverhältnis und ergeben sich hieraus Treuepflichten wie insbesondere Informationspflichten zum Schutz von Verbandsinteressen.

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IMRRS 2009, 1585

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.08.2009 - 3 Wx 233/08

1. Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam.*)

2. Eine Geräuschentfachung (hier: Geschrei, laute Musik, Springen und Trampeln auf der Treppe in der häuslichen Wohnung, Möbeltücken, Türenknallen) ist in der Sonderverbindung der WEG zu unterlassen, wenn hierdurch den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Hierzu bedarf es wiederholter Vorgänge einigen Gewichts und/ oder nicht unerheblichen Ausmaßes und/ oder einiger Dauer.*)

3. Mangels näherer Präzisierbarkeit einzelner unzulässiger Einwirkungen sind Anträge, allgemein Geräusche bestimmter Art zu unterlassen, statthaft, wobei hinzunehmen ist, dass der Streit über die Wesentlichkeit von Lärmimmissionen im Rechtssinne gegebenenfalls im Vollstreckungsverfahren erneut entschieden werden muss (Anschluss an BGH, Urteil vom 05.02.1993 - V ZR 62/91 - , betreffend § 906 BGB, für das Wohnungseigentumsrecht).*)

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IMRRS 2009, 1572

LG Hamburg, Urteil vom 18.02.2009 - 318 S 99/08

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung "aus sich heraus" objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend ist die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter.

2. Endet die Verwalterstellung, erlischt nach dem Rechtsgedanken des § 168 Satz 1 BGB auch eine dem Verwalter erteilte Ermächtigung.

3. War der Verwalter bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Ermächtigung nicht (mehr) wirksam bestellt und bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vollmachtgeber den Verwalter bewusst trotz abgelaufener Bestellungszeit bevollmächtigen wollte, so sind Verwalterbestellung und Erteilung der Verwaltervollmacht als einheitliches Geschäft im Sinne des § 139 BGB anzusehen mit der Folge, dass bei Unwirksamkeit des Bestellungsaktes auch die Vollmacht unwirksam ist.

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IMRRS 2009, 1571

LG Hamburg, Urteil vom 04.03.2009 - 318 S 93/08

1. Bei der Auslegung der Zweckbestimmung "Kfz-Stellplatz" in der Teilungserklärung ist - entsprechend der Auslegungsgrundsätze für den Grundbuchinhalt - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt.

2. Demnach dient ein Kfz-Stellplatz zum vorübergehenden Abstellen eines im Straßenverkehr zugelassenen Kraftfahrzeugs, nicht aber zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrtüchtigen Kraftfahrzeugs.

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IMRRS 2009, 1570

LG Köln, Urteil vom 19.03.2009 - 29 S 45/08

1. Die Ablehnung eines Erwerbers ist rechtmäßig, wenn der Erwerberinteressent im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die WEG unzumutbar ist, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten in der WEG nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten, die Veräußerung also eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt.

2. Die Voraussetzungen für die Annahme eines wichtigen Ablehnungsgrundes sind geringer anzusetzen als für die Entziehung eines Wohnungseigentums.

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IMRRS 2009, 1569

OLG Brandenburg, Beschluss vom 26.05.2009 - 5 Wx 10/09

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, Ansprüche geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen, die der Abwehr von Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.

2. Der Anspruch auf Herausgabe eines von einem Miteigentümer unberechtigt genutzten Raumes des Gemeinschaftseigentums unterliegt grundsätzlich nicht dem Einwand der Verwirkung, da ansonsten ein rechtswidriges Sondernutzungsrecht begründet würde.

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IMRRS 2009, 1566

LG Saarbrücken, Beschluss vom 30.07.2009 - 5 T 349/09

1. Wenn eine Zahlungsklage zwar von den Wohnungseigentümern erhoben worden ist, aber unzweifelhaft eine der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband eigener Art zustehende Forderung Gegenstand des Gerichtsverfahrens ist, hat das zuständige Gericht die Parteibezeichnung durch Berichtigung des Rubrums von Amts wegen zu ändern.*)

2. Als Kläger/in sind dann nicht die einzelnen Wohnungseigentümer anzusehen, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

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IMRRS 2009, 1564

OLG Hamm, Beschluss vom 03.08.2009 - 15 Wx 288/08

Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann.*)

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IMRRS 2009, 1553

LG Wiesbaden, Beschluss vom 20.12.2007 - 4 T 300/07

Mit dem Betreiben eines Gebetshauses und Gemeindezentrums ist eine höhere Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer verbunden als mit dem Betreiben eines Supermarktes. Durch die tägliche Nutzung als Gemeindezentrum und Gebetshaus kommt es typischerweise zu höheren Lärmbelästigungen als bei der Nutzung als Supermarkt.

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IMRRS 2009, 1504

OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.03.2009 - 11 Wx 35/08

1. In einem als Rechstbeschwerde ausgestalteten Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde (§ 45 Abs. 1 WEG a.F. in Verbindung mit § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546 ZPO) unterliegt die Beweiswürdigung des Tatrichters der Nachprüfung darauf, ob sie in sich widersprüchlich ist, den Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zuwiderläuft oder Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt lässt.

2. Es muss sich nicht grundsätzlich mit der Gläubwürdigekeit eines Zeugen befasst werden; etwas anderes gilt jedoch dann, wenn das Gericht von den Parteien auf Umstände hingewiesen wird, die für die Beurteilung der Glaubwürdigkeit von Bedeutung sein können.

3. Sind die Zeugen Mitglieder der antragstellenden Wohnungseigentümergemeinschaft, so haben sie zwangsläufig ein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits, so dass ihre Glaubwürdigkeit geprüft werden muss.

4. Die Beweiskraft nicht unterschriebener Urkunden - etwa von Rechnungen - ist im Rahmen des § 15 FGG in Verbindung mit § 286 ZPO frei zu würdigen.

5. Es ist richtig, dass eine Fotokopie als solche nicht selbst auch Urkunde ist. Darauf muss das Landgericht hinweisen und Gelegenheit geben, im Falle des Bestreitens der Übereinstimmung von Urschrift und Ablichtung das Original der Urkunde mit dem handschriftlichen Quittungsvermerk vorzulegen.

6. Die Zustimmung der Miteigentümer zu baulichen Änderungen ist nicht dahin zu verstehen, dass damit eine Beeinträchtigung der Be- und Entlüftung durch eine mangelhaft ausgeführte Baumaßnahme in Kauf genommen wird.

7. Die von einer Baumaßnahme betroffenen Eigentümer sind nicht verpflichtet, zu Gunsten einer preiswerteren Schadensbeseitigung eine - möglicherweise mit höheren Folgekosten verbundene - Umstellung ihrer Warmwasserbereitung hinzunehmen.

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IMRRS 2009, 1487

BGH, Urteil vom 02.07.2009 - III ZR 333/08

1. Auf eine Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) sind die Vorschriften über die Wohnungseigentümergemeinschaft nur entsprechend anwendbar, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

2. Eine Erklärung mit Nichtwissen im Sinne von § 138 Abs. 4 ZPO ist unzulässig bei Bestehen einer Erkundigungspflicht im eigenen Wirkungskreis; das Bestehen eines Auskunftsanspruchs gemäß § 666 BGB begründet eine solche Erkundigungspflicht nicht.

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IMRRS 2009, 1482

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.07.2009 - 3 Wx 251/08

1. Die für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Eigentümergemeinschaft anerkannten gesteigerten Treuepflichten können es verbieten, einen Anspruch (hier: auf "Räumung und Herausgabe" eines im Aufteilungsplan dem Antragsteller als Sondernutzungsfläche zugewiesenen offenen Kfz-Einstellplatzes, der inzwischen mit einer Garage bebaut ist und von der Gemeinschaft genutzt wird) geltend zu machen, bevor der Versuch einer Verhandlungslösung aus vom Antragsteller nicht zu vertretenden Gründen als gescheitert anzusehen ist.*)

2. Aus dem Amtsermittlungsgrundsatz sowie der in FG-Verfahren entsprechend geltenden zivilprozessualen Hinweispflicht resultiert die Verpflichtung des FG-Richters, auf sachdienliche Anträge hinzuweisen.*)

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IMRRS 2009, 1481

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.07.2009 - 3 Wx 28/09

1. Der im WEG-Verfahren an die Wohnungseigentümer gerichtete Antrag, einer Abrechnung der Kosten der Müllbeseitigung nach Personenzahl statt nach Miteigentumsanteilen zuzustimmen, erfordert mit Blick auf das Rechtschutzbedürfnis grundsätzlich die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Angelegenheit.*)

2. Ist die Verteilung der Kosten der individuellen Wasserversorgung des Sondereigentums nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss geregelt, so entspricht die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung dieser Kosten im Allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern nicht die Aufwendungen für die Verbrauchserfassung die - in Anlehnung an das Kürzungsrecht des Nutzers nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO bei bestimmungswidrig unterbliebener Abrechnung nach Verbrauch - mit 15 % anzunehmende Ersparnis übersteigen, die sich über zehn Jahre hinaus erzielen lässt.*)

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IMRRS 2009, 1480

OLG Hamm, Beschluss vom 05.05.2009 - 15 Wx 22/09

1. Ein Wohnungseigentumsverfahren ist auch bei einem vorausgehenden Mahnverfahren im Sinne des § 62 Abs. 1 Satz 1 WEG erst dann anhängig, wenn die Sache bei dem zuständigen Streitgericht eingegangen ist.*)

2. Lässt sich der Entscheidung des Amtsgerichts in einer Wohngeldsache, die vor dem 01.07.2007 beim Mahngericht, aber erst nach diesem Datum bei dem Streitgericht eingegangen ist, nicht hinreichend deutlich entnehmen, ob das Verfahrensrecht des FGG oder das der ZPO angewandt wurde, so ist in Anwendung des Meistbegünstigungsgrundsatzes sowohl die sofortige Beschwerde gemäß § 45 Abs.1 WEG a.F., als auch die Berufung (§ 511 ZPO) zulässig.*)

3. Wird in einem solchen Fall die sofortige Beschwerde eingelegt, so ist das Verfahren nicht nach dem FGG durchzuführen, sondern die Sache entsprechend § 17a Abs. 2 GVG an das gemäß § 72 Abs. 2 Satz 1 GVG zuständige Berufungsgericht zu verweisen.*)

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IMRRS 2009, 1473

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 10.06.2009 - 14 S 1895/09

1. Zur passiven Prozessstandschaft des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Feststellungsklage, wenn Mitglieder der Gemeinschaft das Sondernutzungsrecht eines weiteren Mitglieds bestreiten.*)

2. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte können gutgläubig erworben werden.*)

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IMRRS 2009, 1468

LG Darmstadt, Beschluss vom 02.04.2008 - 19 T 47/07

1. Das gerichtliche Verfahren zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen ist gegen die einzelnen Wohnungseigentümer und nicht gegen die Eigentümergemeinschaft als Verband zu richten.

2. Wird im anwaltlichen Antragschriftsatz explizit die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsgegner bezeichnet, scheidet eine Rubrumsberichtigung oder Auslegung aus.

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IMRRS 2009, 1456

LG Saarbrücken, Beschluss vom 04.03.2009 - 5 T 40/09

Für die Streitwertfestsetzung in einem Wohnungseigentumsverfahren, das die Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer betrifft, ist bei der Ermittlung des maßgeblichen Interesses (vgl. § 49a GKG) nicht allein auf den Wortlaut des Klageantrags abzustellen, sondern durch Auslegung der wirkliche Wille des Klägers (§ 133 BGB) zu ermitteln.*)

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IMRRS 2009, 1455

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 15.04.2009 - 10 B 304/09

1. Die Inanspruchnahme des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Sicherstellung des Brandschutzes im Bereich des Gemeinschaftseigentums durch eine Ordnungsverfügung (hier: Freihalten des Treppenhauses) ist nicht zu beanstanden. Der Begriff der Instandhaltung (§ 27 Abs. 1 Nr 2 WEG) umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung.*)

2. Die aus Gründen des Brandschutzes geforderte Beseitigung von Gegenständen aus dem Bereich eines notwendigen Rettungsweges kann nicht nur mit der Brennbarkeit der Gegenstände begründet werden, sondern auch damit, dass sie im Brandfall den Durchgang für Retter und Bewohner des Hauses erschweren. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die nutzbare Breite des Rettungsweges unter Berücksichtigung der vorhandenen Gegenstände die Anforderungen der §§ 36 Abs. 5, 38 Abs. 2 BauO NRW erfüllt.*)

3. Eine Ordnungsverfügung, die dem Adressaten die Beseitigung "sämtlicher Brandlasten aus dem Treppenhaus" aufgibt, kann wegen Unbestimmtheit rechtswidrig sein.*)

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IMRRS 2009, 1432

BGH, Urteil vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08

Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln.*)

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IMRRS 2009, 1428

BGH, Urteil vom 23.06.2009 - XI ZR 171/08

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2009, 1406

LG Halle, Beschluss vom 28.03.2008 - 3 OH 17/07

Die Untereigentümergemeinschaft ist keine rechtsfähige juristische Person. Sie ist nicht parteifähig.

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IMRRS 2009, 1404

LG Stuttgart, Urteil vom 02.04.2009 - 2 S 34/08

1. Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer in einem nach § 283 ZPO eingeräumten Schriftsatzrecht nach Schluss der mündlichen Verhandlung ist verspätet; sie muss vielmehr spätestens bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erster Instanz erfolgen.

2. Es ist Sache des Klägers, von dem Verwalter die Eigentümerliste anzufordern. Eine Auflage an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Vorlage in analoger Anwendung des § 142 ZPO kommt nicht in Betracht.

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IMRRS 2009, 1381

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.05.2009 - 20 W 115/06

1. Der einzelne Wohnungseigentümer bedarf zur Durchsetzung eines ihm als Einzelgläubiger gegen den Verwalter zustehenden Schadensersatzanspruchs nicht der Ermächtigung durch die Gemeinschaft.*)

2. Die Pflicht des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG beschränkt sich bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen. Aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu bestellen.*)

3. Haben der Verwalter und die Wohnungseigentümer bzw. der geschädigte Wohnungseigentümer hinsichtlich Baumängel und ihren Ursachen den gleichen Kenntnisstand, obliegt es Letzteren, einen Beschluss der Gemeinschaft zur Feststellung der Mängelursache und deren Beseitigung rechtzeitig herbeizuführen.*)

4. Der mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte Unternehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters.*)

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IMRRS 2009, 1380

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.06.2009 - 3 W 34/09

Der Kostenstreitwert einer Klage auf Erstellung einer Wohngeldabrechnung in WEG-Sachen bestimmt sich nach dem Interesse der Beteiligten (§ 49 Absatz 1 GKG). § 49a Absatz 2 GKG setzt für dieses Interesse lediglich Unter- und Obergrenzen. Eine Multiplikation des Interesses bis zum fünffachen ist von dieser Vorschrift weder geboten noch auch nur erlaubt (a. A. vor Inkrafttreten des § 49a GKG OLG Köln NJW 2007, 1759).*)

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IMRRS 2009, 1379

OLG Köln, Urteil vom 22.06.2009 - 16 Wx 266/08

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Verwalter einen Rechtsanwalt zur WEG-Versammlung beiziehen kann.

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IMRRS 2009, 1376

OLG Hamburg, Beschluss vom 24.10.2008 - 2 Wx 115/08

1. Es können einzelne Wohnungseigentümer ihren Beseitigungsanspruch auch dann noch im eigenen Namen neben der Gemeinschaft geltend machen, wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Geltendmachung dieser Ansprüche durch den Verband vorliegt.*)

2. Durch bestandskräftigen Beschluss können Wohnungseigentümer verpflichtet werden, das von ihnen erstellte Terrassenfundament und den Terrassenaufbau zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Terrasse wieder herzustellen.*)

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IMRRS 2009, 1294

OLG München, Beschluss vom 19.05.2009 - 34 Wx 36/09

Werden die mit jedem, durch Grundpfandrechte belasteten Wohnungseigentum einer Wohnanlage verbundenen Sondernutzungsrechte aufgehoben, ist die Zustimmung von Grundpfandgläubigern nicht deshalb nach § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG entbehrlich, weil durch die Vereinbarung gleichzeitig Sondernutzungsrechte neubegründet und mit jedem Wohnungseigentum verbunden werden.*)

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IMRRS 2009, 1246

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.02.2009 - 20 W 356/07

1. Zu der Frage, ob der Verwalter für Pflichtverletzungen bei der Überwachung einer Sanierungsmaßnahme haftet.

2. Zum Umfang der Pflichten des Verwalters bei Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

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