Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1792 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2007

IMRRS 2007, 0254

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.05.2005 - 24 U 257/03

1. Mit Umschreibung des Grundbuchs stehen dem neuen Eigentümer Nutzungsentschädigungsansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis nur zu, wenn der Voreigentümer selbst Vermieter war.*)

2. Der nicht weichende Mieter haftet aber nach Eigentumsübergang dem Neueigentümer nach Bereicherungsrecht, im Falle der Kenntnis von der fehlenden Nutzungsberechtigung auch verschärft aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.*)

3. Zur Schätzung einer Nutzungsentschädigung, wenn Verwendungsersatzansprüche und ein Wegnahmerecht des Mieters vertraglich ausgeschlossen sind.*)

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IMRRS 2007, 0242

BGH, Urteil vom 21.12.2006 - IX ZR 66/05

1. Ist in der Insolvenz des Mieters das Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelöst, kommt dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Insolvenzeröffnung grundsätzlich nicht der Rang einer Masseverbindlichkeit zu.*)

2. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung wird nicht dadurch zu einer Masseverbindlichkeit, dass der nicht besitzende Insolvenzverwalter auf das Herausgabeverlangen des Vermieters nicht eingeht.*)

3. Wird die Revision gegen eine Entscheidung zugelassen, die eine Teilentscheidung nach § 91a Abs. 1 ZPO umfasst, kann sich die Überprüfung insoweit nur auf § 91a ZPO selbst und nicht auf den zugrunde liegenden Anspruch erstrecken.*)

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IMRRS 2007, 0236

LG Coburg, Urteil vom 19.09.2001 - 33 S 94/01

Wenn ein Mieter bewusst einen längerfristigen Vertrag eingeht, dann muss er sich auch bei einer Verschlechterung seiner Vermögensverhältnisse daran halten. Denn ein Mieter kann nicht auf der einen Seite die Vorteile des längerfristigen Mietvertrages in Anspruch nehmen, ohne sich andererseits im Ernstfall an die vertraglich vereinbarte Laufzeit zu halten.

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IMRRS 2007, 0235

AG Coburg, Urteil vom 14.05.2001 - 15 C 165/01

Wenn ein Mieter bewusst einen längerfristigen Vertrag eingeht, dann muss er sich auch bei einer Verschlechterung seiner Vermögensverhältnisse daran halten. Denn ein Mieter kann nicht auf der einen Seite die Vorteile des längerfristigen Mietvertrages in Anspruch nehmen, ohne sich andererseits im Ernstfall an die vertraglich vereinbarte Laufzeit zu halten.

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IMRRS 2007, 0214

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.08.2006 - 10 U 62/06

1. Erwirbt die Ehefrau des einzigen Gesellschafters der (späteren) Insolvenzschuldnerin mit von diesem zur Verfügung gestellten Mitteln der Gesellschaft im eigenen Namen ein Geschäftsgrundstück und tritt sie hierdurch gemäß § 566 BGB in ein zwischen der Gesellschaft und der Veräußerin bestehendes (hier: befristetes) Mietverhältnis ein, steht dem Insolvenzverwalter gegenüber dem Anspruch auf Mietzahlung bzw. Nutzungsentschädigung der Eigenkapitalersatzeinwand nur zu, wenn entweder bereits der Veräußerer diesem Einwand ausgesetzt war oder die Erwerberin in der "Krise der Gesellschaft" von der Möglichkeit das Mietverhältnis vorzeitig (fristlos) zu kündigen keinen Gebrauch gemacht hat.*)

2. Die Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag, die dem Vermieter das Recht einräumt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn über das Vermögen des Mieters das Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt worden ist, ist wegen Verstoßes gegen § 119 InsO unwirksam.*)

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IMRRS 2007, 0209

OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006 - 3 W 18/06

Für die Schlüssigkeit einer Mietzahlungsklage über mehrere Monate ist es erforderlich - aber auch ausreichend, dass die streitgegenständlichen Mietperioden und darauf entfallende eingeklagte Mieten angegeben werden. Eventuell kann es auch erforderlich sein, die Mieten in Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung aufzugliedern.

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IMRRS 2007, 0182

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.01.2007 - 3 W 2/07

1. Ein auf Miete klagender Vermieter hat jeden Monat mit einem angeblichen Mietrückstand und den in diesem Monat nach seiner Ansicht aufgelaufenen Rückstand anzugeben.*)

2. Soweit ein klagender Vermieter Zahlungen des beklagten Mieters vorträgt, ist dies unerheblich, solange er diese Zahlungen nicht als gerade auf den rückstandsbetroffenen Monatszins geleistet einräumt. Ein klagender Vermieter hat nicht darzulegen, für welche Zeiträume er etwaige Zahlungen des Mieters verrechnet habe. Die Tilgungsbestimmung steht allein dem Schuldner zu, § 366 Abs. 1 BGB und geht im Übrigen selbst wenn der Schuldner sein Leistungsbestimmungsrecht nicht ausübt, keineswegs auf den Gläubiger über; vielmehr gilt in diesem Fall § 366 Abs. 2 BGB. Die Verrechnungsbefugnis eines klagenden Vermieters ist daher rechtlich nicht zu begründen.*)

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IMRRS 2007, 0138

LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2006 - 67 S 392/06

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Renovierung in weißer Farbe auszuführen, ist wirksam. Unterzeichnet der Mieter ein Rückgabeprotokoll, in dem die zur Renovierung erforderlichen Arbeiten aufgeführt sind, so erkennt er damit zudem seine Renovierungspflicht an.

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IMRRS 2007, 0131

OLG Nürnberg, Urteil vom 03.11.2006 - 5 U 754/06

1. Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz, der einem Baumarkt zu gewähren ist, der im selben Objekt u. a. mit Bodenbelägen handelt, lässt den Betrieb eines Orientteppichfachgeschäfts unberührt.*)

2. Die Versagung der Untervermietungserlaubnis für ein solches Fachgeschäft durch den Vermieter rechtfertigt deshalb eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

3. Der Mieter kann nach dieser Vorschrift auch dann kündigen, wenn er den Vermieter zunächst nur unzureichend über die Person des Untermieters unterrichtet, dieser Fehler sich aber auf die Versagungsentscheidung nicht auswirkt.*)

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IMRRS 2007, 0126

OLG Rostock, Urteil vom 10.07.2006 - 3 U 183/05

1. Für einen Steuerschaden wegen fehlender Vorsteuerabzugsmöglichkeit ist der Zwischenvermieter nur für den Zeitraum erstattungspflichtig, für den in nicht berichtigungsfähiger weise ein Vorsteuererstattungsanspruch entfallen ist.

2. Der zehnjährige Berichtigungszeitraum, der gemäß § 15a UStG für den Fall, dass sich die der vorsteuerlichen Beurteilung zu Grunde liegenden Verhältnisse ändern, dem Finanzamt die Möglichkeit gibt, für die auf das Erstjahr der Verwendung folgenden Jahre eine nachträgliche Abänderung der umsatzsteuerlichen Festsetzung vorzunehmen, beginnt mit der erstmaligen Verwendung des Wirtschaftsgutes, hier der Mietsache.

3. Im Fall einer Zwischenvermietung ist dies der Zeitpunkt, in dem der Endmieter als Unternehmer die Räume zur Umsatzerzielung einsetzt.

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IMRRS 2007, 0080

BGH, Urteil vom 14.12.2006 - IX ZR 102/03

1. § 91 InsO ist im Falle der Anordnung der vorläufigen Insolvenzverwaltung mit den Sicherungsmaßnahmen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 InsO nicht entsprechend auf die Zeit zwischen Eröffnungsantrag und Insolvenzeröffnung anwendbar.*)

2. Das gesetzliche Vermieterpfandrecht an eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters entsteht mit der Einbringung, auch soweit es erst künftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert (Bestätigung von BGH, Urt. v. 20. März 1986 - IX ZR 42/85, WM 1986, 720, 721).*)

3. Das der Sicherung des Mietzinsanspruchs dienende Vermieterpfandrecht kann insolvenzrechtlich nicht in weiterem Umfang angefochten werden als die Mietzinszahlung selbst. Dem Vermieter steht deshalb in der Insolvenz des Mieters ein anfechtungsfreies Absonderungsrecht zu, soweit die von dem Pfandrecht erfassten Gegenstände bereits vor der Krise eingebracht wurden.*)

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IMRRS 2007, 0079

BGH, Urteil vom 21.12.2006 - IX ZR 7/06

Die Aufrechnungsmöglichkeiten nach § 95 Abs. 1 InsO werden durch § 110 Abs. 3 InsO nicht beschränkt.*)

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IMRRS 2007, 0065

OLG Köln, Urteil vom 27.01.2006 - 1 U 6/05

Die ordnungsgemäße Rückgabe des Mietobjekts kann ausnahmsweise auch bei Rückgabe nur eines Schlüssels vorliegen, wenn der Mieter den Besitz zu Gunsten des Vermieters vollständig aufgegeben hat und ihm den ungestörten Gebrauch der Mieträume ermöglicht.

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IMRRS 2007, 0049

OLG Köln, Urteil vom 20.10.2006 - 1 U 12/06

1. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB findet auf gewerbliche Mietverhältnisse keine Anwendung.

2. Eine Klausel, wonach die Abrechnung der Betriebskosten bis spätestens zum 30.09. des Folgejahres zu erstellen ist, enthält ihrem Wortlaut nach eine bloße terminliche Festlegung. Ohne weitere Anhaltspunkte kann aus ihr keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden.

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IMRRS 2007, 0048

BGH, Urteil vom 15.11.2006 - XII ZR 92/04

Zum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen kann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht.*)

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IMRRS 2007, 0045

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.04.2006 - 3 U 157/05

1. Die Vermieterin kann für die Vergangenheit keine Vorauszahlung auf die Nebenkosten mehr verlangen, wenn - wie hier - bereits Abrechnungsreife vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.2000 - XII ZR 44/98).

2. Die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Umsatzsteuerbeitrages entsteht nur, wenn der Vertrag eine ausdrückliche dahingehende Vereinbarung enthält und soweit der Vermieter tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist.

3. Ein Vermieter kann als Unternehmer auf die Steuerbefreiung eines Grundstücksumsatzes verzichten, indem er ihn als steuerpflichtig behandelt. Dies geschieht regelmäßig dadurch, dass er die Lieferung des Grundstücks dem Leistungsempfänger unter gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer in Rechnung stellt oder in seiner Steueranmeldung als steuerpflichtig behandelt (vgl. BFH, Urteil vom 01.12.1994 - VR 126/92).

4. Die allein dem Schuldner zustehende Tilgungsbestimmung kann dieser auch stillschweigend treffen, z. B. durch Zahlung gerade des Betrages einer Schuldsumme oder des unstreitigen Teils einer Forderung.

5. Eine einseitige Erhöhung des Betriebskostenvorschusses durch den Vermieter ist erst nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung möglich.

6. Auch Prozesserklärungen sind als materiell-rechtliche Erklärungen wirksam, wenn unzweifelhaft - wie hier - erkennbar ist, dass der Räumungsklage oder einem sonstigen prozessualen Schriftsatz auch eine entsprechende materiell-rechtliche Bedeutung zukommen soll (BGH, Urteil vom 02.11.1988 - VIII ZR 7/88 = NJW-RR 1989, 77).

7. Die Erstattung einer Strafanzeige durch die Mieterin gegen den Vermieter kann einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellen, der eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt (vgl. BVerfG, NZM 2002, 61). Dies gilt namentlich, wenn der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt wird. Über die Kündigung ist dabei unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Neben dem Verhalten des Angezeigten ist zu prüfen, ob die Anzeige im Rahmen der Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte oder in Erfüllung staatsbürgerlicher Pflichten erfolgt ist oder zur Wahrung eigener Interessen.

8. Danach fehlt es an der Verhältnismäßigkeit insbesondere, wenn der Anzeigenerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen. Hierzu gehören diejenigen Fälle, in denen der Anzeigende eine Straftat oder Ordnungswidrigkeit seines Vertragspartners, von der er selbst nicht betroffen ist, zum Anlass einer Anzeige nimmt. Der Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit liegt in diesen Fällen im denunziatorischen Charakter der Anzeige. Maßgeblich ist, ob die Anzeige nach den Gesamtumständen angemessen ist. Eine fristlose Kündigung ist in derartigen Fällen möglich, wenn die Anzeige aus Böswilligkeit oder aus nichtigem Anlass erstattet worden ist oder wenn ein Vertragspartner ohne hinreichenden Anlass gegen den anderen Vertragspartner bei den Behörden agiert.

9. Der Streitwert für Räumungsklagen richtet sich nach dem tatsächlich geforderten Mietzins. Ob die Preisvereinbarung gültig ist oder sonstige Einwendungen des Mieters gegen die Höhe der Forderung durchgreifen, spielt für die Bemessung des Streitwerts keine Rolle.

IMRRS 2007, 0043

OLG Dresden, Urteil vom 28.07.2006 - 5 U 581/06

Entspricht die Treppe (hier: Raumspartreppe), die zum Dachboden führt, nicht den baurechtlichen Anforderungen (hier: § 32 SächsBauO), so liegt ein Sachmangel des Hauses gemäß § 536a Abs. 1 BGB vor und der Vermieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Mieter bei ihrer Benutzung stürzt.

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IMRRS 2007, 0042

OLG Koblenz, Beschluss vom 03.08.2006 - 5 W 468/06

Der Streitwert einer Räumungsklage bei Mitbenutzung von Nebenräumen, die möglicherweise zwar nicht in den Vertrag mit einbezogen sind, aber deren Nutzung nach dem unwidersprochenen Vortrag des Mieters durch den Mietzins abgegolten sein sollen, beträgt das Zwölffache des monatlichen Mietzinses.

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IMRRS 2007, 0031

BGH, Urteil vom 01.12.2006 - V ZR 112/06

Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen.*)

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IMRRS 2007, 0026

BGH, Urteil vom 18.10.2006 - XII ZR 33/04

An der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98 - NJW 2000, 2663) wird unter dem seit 1. September 2001 geltenden Mietrecht nicht mehr festgehalten. Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist die Grundlage für eine analoge Anwendung des § 539 BGB a.F./§ 536 b BGB entfallen (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 - NZM 2005, 303 zur Frage des Minderungsrechts).*)

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IMRRS 2007, 0023

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.06.2006 - 10 U 1/06

Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen, in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang.

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IMRRS 2007, 0022

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.05.2005 - 10 U 196/04

1. Zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen wiederholten Wassereintritts infolge Rheinhochwassers in den Keller der gemieteten Gaststätte.*)

2. Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt oder ist diese verbraucht, steht dem Vermieter wegen seiner zu sichernden Ansprüche ein Zahlungs- bzw. Wiederauffüllungsanspruch auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu.*)

3. Der Vermieter hat nach Beendigung des Vertrages grundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst klageweise geltend macht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen kann er nicht.*)

4. Der Anspruch aus § 539 Abs. 2 BGB verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten und wird weder durch eine (unberechtigte) Ausübung des Vermieterpfandrechts noch durch eine innerhalb der Sechsmonatsfrist bei Gericht eingereichte Widerklage auf Zahlung von Schadens- bzw. Aufwendungsersatz gehemmt.*)

5. Der infolge der eingetretenen Verjährung auf Dauer zum Besitz berechtigte Vermieter schuldet weder eine Nutzungsentschädigung noch haftet er dem Mieter auf Schadensersatz oder Bereicherungsausgleich, wenn dessen Eigentum an der zurückgelassenen Einrichtung untergeht. Darauf, ob der Vermieter sich auf die Einrede der Verjährung des Wegnahmeanspruchs berufen hat, kommt es nicht an.*)

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IMRRS 2007, 0017

OLG Stuttgart, Urteil vom 21.12.2006 - 13 U 51/06

Die Quantität und Qualität des Besucherverkehrs der Mitmieter sowie die Aufhebung der Zugangskontrolle können den Mieter gewerblicher Miteräume unter Berücksichtigung der konkreten Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses zur Mietminderung wegen eines Sachmangels berechtigen.*)

IMRRS 2007, 0016

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.11.2006 - 3 U 88/06

1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (vgl. BGH-Urteil vom 31.03.1993 – XII ZR 198/91 = BGHZ 122, 163).*)

2. Gibt eine Partei durch ihr Verhalten einen Kündigungsgrund, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Kündigungsberechtigten auch dann in Betracht, wenn dieser den Vertrag daraufhin statt zu kündigen durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1082 m.w.N.). Ist der Vermieter schadensersatzberechtigt, schuldet der Mieter in diesem Fall den Betrag, den er bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1088 m.w.N.).*)

3. Ausnutzen i. S. d. § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) bedeutet nach seinem Wortsinn das bewusste Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005 – VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534).*)

4. Der Teilgewerbeaufschlag besteht unabhängig von der Ausübung des mietrechtlich eingeräumten Gebrauchsrechts (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Er entfällt ohne Änderungsvereinbarung mit dem Vermieter nicht einmal bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung und wird im Übrigen nicht durch § 5 WiStrG, sondern nur durch § 138 BGB begrenzt (vgl. Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 685 m.w.N.).*)

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Online seit 2006

IMRRS 2006, 3188

LG München I, Urteil vom 21.04.2006 - 27 O 22999/04

1. Ein Mieter kann die Miete ausschließlich für den Zeitraum mindern, in welchem die Nutzung der Mietsache aufgrund einer erheblichen Beeinträchtigung durch Lärm-, Geruchs- oder Schadstoffimmissionen eingeschränkt ist.

2. Den Zeitraum und die Intensität derartiger Beeinträchtigungen hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.

3. Eine 50 m - 100 m entfernt liegende Großbaustelle rechtfertigt keine über 10% hinausgehende Mietminderung.

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IMRRS 2006, 3182

OLG München, Urteil vom 25.10.2006 - 3 U 3422/06

1. Ein Mieter kann die Miete ausschließlich für den Zeitraum mindern, in welchem die Nutzung der Mietsache aufgrund einer erheblichen Beeinträchtigung durch Lärm-, Geruchs- oder Schadstoffimmissionen eingeschränkt ist.

2. Den Zeitraum und die Intensität derartiger Beeinträchtigungen hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.

3. Eine 50 m - 100 m entfernt liegende Großbaustelle rechtfertigt keine über 10% hinausgehende Mietminderung.

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IMRRS 2006, 3174

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.10.2005 - 2 U 23/05

Zu den Voraussetzungen für einen schuldbefreienden Übergang des Mietverhältnisses auf einen Dritten.*)

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IMRRS 2006, 3169

LG Hamburg, Urteil vom 13.09.2005 - 307 O 127/05

Zur Frage der Kündigung wegen ausgefallener Heizungsanlage.

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IMRRS 2006, 3120

OLG Dresden, Beschluss vom 18.07.2006 - 10 W 816/06

Vereinbaren die Parteien in einem Mieterhöhungsprozess ein Vergleich, dass zur Abgeltung der während des Prozesses aufgelaufenen Erhöhungsbeträge ein bestimmter Betrag zu zahlen ist, dann ist die Summe der streitigen Mieterhöhungsbeträge für die Zeit ab Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens werterhöhend zu berücksichtigen.

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IMRRS 2006, 3116

KG, Urteil vom 04.07.2005 - 8 U 13/05

1. Ein Mieter hat sich an den Kosten eines Müllschluckers zu beteiligen, sofern ihm die Nutzung des Müllschluckers aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Die Kostenbeteiligungspflicht entfällt nicht, wenn er den Müllschlucker tatsächlich nicht nutzt.*)

2. Beanstandet ein Mieter die Isoliereigenschaft einer Fensterfront erstmals nach Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, weil ihm die verbrauchsabhängig ermittelten Heizkosten zu hoch erscheinen, liegt ein Sachmangel, der die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache einschränkt, nicht vor. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant.*)

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IMRRS 2006, 3115

BGH, Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 46/06

Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht.*)

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IMRRS 2006, 3095

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2006 - 10 U 159/05

1. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Eine Minderung nur dann zulässig, wenn die Minderung von Vermieterseite aus anerkannt, mithin unstreitig, oder dem Grunde und der Höhe nach rechtskräftig festgestellt ist", hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 BGB stand. Sie ist dahin auszulegen, dass nicht das Minderungsrecht schlechthin, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug vom geschuldeten Mietzins ausgeschlossen ist. Die Klausel wirkt über eine Vertragsbeendigung und Rückgabe der Mietsache hinaus fort.*)

2. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Eine Aufrechnung ist lediglich mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen zulässig", enthält keine unangemessene Benachteiligung des gewerblichen Mieters im Sinne von § 307 BGB. Das Aufrechnungsverbot gilt auch nach Vertragsende und Rückgabe der Mieträume.*)

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IMRRS 2006, 3093

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.09.2006 - 10 U 192/01

Zur Auslegung der in einer Zusatzvereinbarung im Mietvertrag enthaltenen Regelung, "Die Nebenkosten für Gas und Strom übernimmt der Mieter", wenn der Mietvertrag daneben eine formularmäßige Abwälzung der Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II.BV enthält.*)

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IMRRS 2006, 3092

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.09.2006 - 10 U 30/06

1. Zur Anwendung des § 180 BGB auf eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.*)

2. Ein Mietrückstand ist dann nicht mehr unerheblich im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt.*)

3. Der Mieter, der dem Vermieter die Mietsache entgegen seiner Rückgabepflicht infolge der Vertragsbeendigung vorenthält, kann sich nicht darauf berufen, während der Vorenthaltung sei eine weitere Verschlechterung des Mietobjekts eingetreten, die bei Fortbestehen des Mietverhältnisses eine weitere Minderung des Folge gehabt hätte.*)

4. Macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht umfassend geltend, steht ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zu.*)

5. Macht der Vermieter wegen vorzeitiger Beendigung des befristeten Mietvertrags einen Mietausfallschaden geltend, sind etwaige zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Neuvermietung eintretende Tauglichkeitsbeschränkungen nach allgemeinen Schadensgrundsätzen ebenso zu berücksichtigen wie sie bei einem fortbestehenden Mietverhältnis zu berücksichtigen gewesen wären, denn auch insoweit hätte die Klägerin bei Auftreten eines Mangels nur einen gemäß § 536 Abs. 1 BGB reduzierten Mietzins verlangen können.*)

IMRRS 2006, 3076

BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419).*)

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IMRRS 2006, 3054

OLG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2005 - 3 U 8/05

1. Der Rechtsanwalt hat die Pflicht, potentielle Beweismittel auf ihre Brauchbarkeit innerhalb eines möglichen Klageverfahrens sorgfältig zu prüfen.

2. Soweit er zur Feststellung streiterheblicher Tatsachen ein Beweisverfahren durchführt oder auf dessen Ergebnisse zurückgreift, hat er ein dort erstelltes Sachverständigengutachten auf seine Verwertbarkeit im folgenden Prozess zu untersuchen. Hierbei hat er sich mindestens die Fragen vorzulegen, ob der Sachverständige die Beweisfrage zutreffend erfasst und ergiebig beantwortet hat, ob er hierbei von zutreffenden und verlässlichen Anknüpfungstatsachen ausgegangen ist, ob er diese methodengerecht untersucht und ob er seine Untersuchungsergebnisse plausibel und widerspruchsfrei dargestellt hat. Erkennbaren Bedenken gegen hinreichende Sach- und Fachkunde oder wegen fehlender forensischer Erfahrung hat er Rechnung zu tragen.

3. Das Vorliegen der verwerflichen Gesinnung bedarf im Gewerbemietbereich auch bei einem objektiv überhöhten Mietzins einer besonderen Feststellung.

4. Die Geltendmachung offensichtlich aussichtsloser Rechtspositionen ist generell geeignet, die Verhandlungsbereitschaft des Gegenüber spürbar zu verschlechtern und die Verhandlungsposition des erkennbar Unberechtigten nachhaltig zu schwächen; sie birgt in sich die greifbare Gefahr, dass der die offensichtlich aussichtslose Position geltend machende Vertreter einer Partei sich selbst als sachkundiger, kompetenter oder gar vertrauenswürdiger Verhandlungspartner gegenüber der anderen Partei unumkehrbar diskreditiert.

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IMRRS 2006, 3041

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2006 - 10 U 164/05

Jede Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass der Mieter zuvor Einsicht in die Unterlagen genommen hat. Pauschale Beanstandungen muss der Vermieter nicht beachten.

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IMRRS 2006, 3032

KG, Urteil vom 17.08.2006 - 8 U 33/06

Schließen Parteien einen Mietvertrag über genau bezeichnete Räume und vereinbaren zugleich, dass der Mieter verpflichtet sein soll, nach Fertigstellung neuer Flächen in einem neuen Gebäude umzuziehen und wird die Größe dieser - ansonsten nicht näher bezeichneten - neuen Fläche mit ca. 400 bis 500 qm angegeben, wahrt der Mietvertrag - jedenfalls dann, wenn die Parteien über die neuen Mietflächen keinen neuen Mietvertrag schließen wollten - nicht die Form des § 550 Satz 1 BGB n.F..*)

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IMRRS 2006, 2995

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006 - 10 U 46/06

1. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB wird auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.

2. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag erst später endet.

3. Mit der Rückgabe der Schlüssel, gibt der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig auf. Der Vermieter kann sich nach der Rückgabe der Schlüssel durch die Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

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IMRRS 2006, 2970

BGH, Urteil vom 13.09.2006 - IV ZR 26/04

Die Rechtsprechung zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers bei leicht fahrlässig verursachten Schäden am Gebäude durch den Mieter (BGHZ 145, 393) kann auf die Hausratversicherung des Vermieters nicht übertragen werden.*)

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IMRRS 2006, 2969

LG Leipzig, Urteil vom 01.03.2006 - 1 HK O 4441/05

1. Unter den Begriff "Miete" i.S.v. § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3a BGB fallen auch Nebenkostenvorauszahlungen. Daher beeinflusst eine Stundung der Nettomiete nicht den Verzugseintritt, wenn die darüber hinaus geschuldeten Nebenkosten nicht pünktlich gezahlt werden.

2. Das Ausbleiben der Mietzahlung für zwei Monate kann einen wichtigen Kündigungsgrund für eine frsitlose Kündigung gem. § 543 BGB begründen.

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IMRRS 2006, 2909

BGH, Urteil vom 13.09.2006 - IV ZR 273/05

1. In der Gebäudeversicherung ergibt die ergänzende Vertragsauslegung einen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat; dem Versicherer ist der Regress auch dann verwehrt, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt (Bestätigung und Fortführung von BGHZ 145, 393).*)

2. Dem Gebäudeversicherer, dem der Regress gegen den Mieter verwehrt ist, steht gegen dessen Haftpflichtversicherer entsprechend den Grundsätzen der Doppelversicherung (§ 59 Abs. 2 Satz 1 VVG) ein Anspruch auf anteiligen Ausgleich zu; einen vollen Ausgleich im Deckungsumfang der Haftpflichtversicherung kann er nicht verlangen.*)

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IMRRS 2006, 2907

BGH, Urteil vom 13.09.2006 - IV ZR 116/05

1. In der Gebäudeversicherung ergibt die ergänzende Vertragsauslegung einen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat; dem Versicherer ist der Regress auch dann verwehrt, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt (Bestätigung und Fortführung von BGHZ 145, 393).*)

2. Ein Regressverzicht des Gebäudeversicherers ist auch bei einem auf Dauer angelegten unentgeltlichen Nutzungsverhältnis anzunehmen.*)

IMRRS 2006, 2906

BGH, Urteil vom 13.09.2006 - IV ZR 378/02

1. In der Gebäudeversicherung ergibt die ergänzende Vertragsauslegung einen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat; dem Versicherer ist der Regress auch dann verwehrt, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt (Bestätigung und Fortführung von BGHZ 145, 393).*)

2. Eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Herbeiführung des Gebäudeschadens durch einen Dritten ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn der Dritte sein Repräsentant war; § 278 BGB ist nicht anwendbar.*)

IMRRS 2006, 2905

LG Mönchengladbach, Urteil vom 30.12.2005 - 2 S 83/05

1. Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter gehen eventuelle Folgekosten voll zu Lasten des Mieters.

2. Zu der Frage, welche Gebühren der Rechtsanwalt für die Kündigungserklärung verlangen kann, wenn es anschließend auch noch zur Räumungsklage kommt.

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IMRRS 2006, 2873

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.05.2000 - 4 U 148/99

1.*)

Hat der Rechtsschutzversicherer die Gewährung von Rechtsschutz nur wegen sog. Vorvertraglichkeit abgelehnt, so kann er sich später nicht mehr auf fehlende Erfolgsaussicht berufen.*)

2.*)

Die Vorvertraglichkeit von Schadensersatzforderungen des Mieters aus § 538 BGB und pVV beurteilt sich nach § 14 Abs. 1 ARB 75; die Vorvertraglichkeit des Mietzinsanspruchs lind der Verteidigung mit Mietminderung (§ 537 BGB) richtet sich nach § 14 Abs. 3 ARB 75.*)

3.*)

Hinsichtlich eines Schadensersatzanspruchs des Mieters wegen Durchfeuchtungen ist als Schadensereignis nach § 14 Abs. 1 ARB 75 nicht die Übergabe der mangelhaft abgedichteteten Mieträume durch den Vermieter unter Verschweigen des Mangels anzusehen, sondern das erstmalige Auftreten von Durchfeuchtungen nach neun Jahren.*)

4.*)

Bezüglich der Mietminderung ist der Versicherungsfall nach § 14 Abs. 3 ARB 75 ebenfalls noch nicht mit der Übergabe der Mieträume mit einem verborgenen Mangel eingetreten, sondern erst mit dem Zutragetreten des beanstandeten Mangels in Gestalt von Durchfeuchtungen und deren nicht erfolgter Beseitigung.*)

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IMRRS 2006, 2869

BGH, Beschluss vom 17.05.2000 - XII ZR 314/99

Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemißt sich nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern gemäß §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.*)

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IMRRS 2006, 2868

OLG Köln, Urteil vom 18.05.2000 - 12 U 126/99

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2006, 2852

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.03.2006 - 10 U 166/05

1. Das Fehlen einer für die gewerbliche Nutzung an sich erforderlichen Nutzungsgenehmigung führt allerdings nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gemäß § 536 BGB und damit zur Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Voraussetzung ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist*)

2. Die Klausel in einem Pachtvertrag über einen Pferdehof, "Es finden jeweils in den Monaten Oktober und April zwei Betriebsbesichtigungen statt. Ergeben sich hierbei Beanstandungen, zu der auch das Vorliegen von Mängeln gehört, so entscheidet - bei Nichteinigung der Parteien - über deren Berechtigung der noch zu bildende Gutachterausschuss...", ist gemäß §§ 133, 157 BGB bei verständiger Regelung dahingehend auszulegen, dass im Streitfall ein die Gebrauchstauglichkeit einschränkender Mangel durch den Gutachterausschuss bestätigt sein muss.*)

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IMRRS 2006, 2833

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.05.2000 - 9 U 71/99

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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