Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit heute

IMRRS 2026, 0685

VG Berlin, Beschluss vom 23.02.2026 - 19 L 554/25

1. Zu den gegen das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit vorzusehenden Maßnahmen gehört die ordnungsgemäße Eindeckung der Dächer und die Abführung des Niederschlagwassers durch Dachrinnen und Fallrohre.*)

2. In dem nach § 3 oder nach § 8 WEG geteilten Grundstück ist die Verantwortung für das gemeinschaftliche Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen. Insbesondere Fundament, die Fassade und das Dach, tragende Wände und die Geschossdecken sind notwendiger Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums.*)

3. Es stellt im konkreten Fall keinen Ermessensfehler dar, wenn die Behörde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Zustandsverantwortliche zu Abdichtungsmaßnahmen verpflichtet und nicht die Sondereigentümerin der Dachgeschosseinheiten.*)

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Online seit gestern

IMRRS 2026, 0679

AG München, Urteil vom 20.01.2025 - 1291 C 23974/23 WEG

1. Die Bezugnahme in einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument ist zulässig, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist.

2. Der Beschluss über die Beauftragung eines Planungsbüros widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nur zwei Vergleichsangebote eingeholt wurden, obwohl zwei weitere Bieter vorhanden waren.

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Online seit 16. Juni

IMRRS 2026, 0666

AG Rastatt, Urteil vom 22.05.2025 - 1 C 96/24 WEG

In der an einen Verwalter zu zahlenden einmaligen Digitalisierungspauschale ist eine Sondervergütung zu sehen. Eine solche Aufspaltung der Verwaltervergütung und damit eine zusätzlich geschuldete einmalige Pauschale zu der ansonsten vereinbarten Vergütung erfordert eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen - gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten - Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen die gesondert zu vergüten sind.

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Online seit 15. Juni

IMRRS 2026, 0663

LG München I, Urteil vom 25.02.2026 - 1 S 631/25 WEG

1. Wird ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters wegen eines materiellen Mangels rechtskräftig für ungültig erklärt, besteht eine tatsächliche Vermutung, dass ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, sofern nicht besondere Umstände die erneute Beschlussfassung rechtfertigen.

2. Das Fehlen alternativer Verwalterangebote oder die drohende Verwalterlosigkeit stellen grundsätzlich keine besonderen Umstände dar, die die erneute Bestellung eines zuvor als ungeeignet angesehenen Verwalters rechtfertigen können.

3. Die nachträgliche Aufnahme zuvor verweigerter Tagesordnungspunkte in eine spätere Eigentümerversammlung genügt nicht, um die Besorgnis der fehlenden Neutralität des Verwalters zu entkräften, wenn dies unter dem Eindruck eines laufenden Anfechtungsverfahrens geschieht.

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Online seit 12. Juni

IMRRS 2026, 0543

LG Stuttgart, Urteil vom 15.01.2026 - 2 S 2/25

1. Ein Anerkenntnis des Schuldners kann auch in der Aufrechnung mit einer bestrittenen Forderung gegen eine unbestrittene Forderung liegen.

2. Dadurch, dass der Schuldner erklärt, dem Gläubiger den nicht von der Aufrechnung betroffenen Teil zu schulden, bringt er zum Ausdruck, dass er die Forderung dem Grunde und der Höhe nach anerkennt.

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IMRRS 2026, 0643

AG Hamburg, Urteil vom 18.03.2026 - 9 C 376/25

1. Wird der Gerichtskostenvorschuss nicht innerhalb angemessener Frist nach Aufforderung eingezahlt, ist die Anfechtungsklage gegen einen WEG-Beschluss als verfristet anzusehen. Eine Zustellung der Klage an die Beklagte erfolgt dann nicht mehr "demnächst" iSv §167 ZPO.

2. Die fehlerhafte Auszählung der Stimmen nach Einheiten statt nach Miteigentumsanteilen gemäß Teilungserklärung führt nicht zur Nichtigkeit eines WEG-Beschlusses, wenn das Beschlussergebnis dadurch nicht beeinflusst wird.

3. Ein Verstoß gegen die Stimmrechtsausübung in der Eigentümerversammlung begründet nur die Anfechtbarkeit, nicht aber die Nichtigkeit des Beschlusses, sofern keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften verletzt werden.

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Online seit 11. Juni

IMRRS 2026, 0630

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.2026 - 2-13 S 60/25

Ein Anspruch auf Übersendung von Dateien besteht aus § 18 Abs. 4 WEG nicht; eine "digitale Einsicht" erfordert die Zurverfügungstellung von Dateien nicht.*)

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Online seit 10. Juni

IMRRS 2026, 0633

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2026 - 2-13 S 70/25

Es widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei einer Änderung der Kostenverteilerschlüssel von Miteigentumsanteilen auf einen Flächenschlüssel in die Berechnung beheizbare, aber öffentlich-rechtlich nicht zum Wohnen geeignete, Dachgeschossräume einbezogen werden.*)

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Online seit 9. Juni

IMRRS 2026, 0645

LG Hamburg, Beschluss vom 18.05.2026 - 334 S 4/26

Zu den Voraussetzungen der Geltendmachung eines Anspruchs auf Vorschuss gem. § 555a Abs. 3 Satz 2 BGB im einstweiligen Rechtsschutz.*)

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IMRRS 2026, 0632

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2026 - 2-13 S 89/24

Eigentümer haben gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Beseitigung einer durch einen Eigentümer auf einer Gemeinschaftsfläche errichteten unzulässigen baulichen Veränderung, wenn von dem Bauwerk eine Beeinträchtigung ausgeht und Beseitigungsansprüche gegen den Eigentümer wegen Verjährung nicht mehr durchgesetzt werden können.*)

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Online seit 8. Juni

IMRRS 2026, 0624

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2026 - 2-13 S 118/24

In die Jahresabrechnung sind auch Einnahmen einzustellen, die zu Unrecht - hier aufgrund von Fehlüberweisungen - erfolgt sind und im Abrechnungszeitraum nicht zurückgeführt wurden.*)

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Online seit 5. Juni

IMRRS 2026, 0560

AG München, Urteil vom 03.04.2025 - 1293 C 20468/24 WEG

1. Ein Beschluss zur ordentlichen Kündigung von Stellplatzmietverträgen zur Einrichtung von Handwerkerstellplätzen ist wirksam, wenn die Beschlusskompetenz gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG gegeben ist und der Beschluss hinreichend bestimmt sowie ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend ist.

2. Das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Entscheidung über die Kündigung von Stellplatzmietverträgen zur Einrichtung von Handwerkerstellplätzen kann den Streitwert nach § 49 Satz 1 GKG bestimmen, wobei das Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer maßgeblich ist, das durch Addition der gegenläufigen Interessen ermittelt wird und sich aus dem sog. Regelstreitwert des § 52 Abs. 2 GKG, § 23 Abs. 3 RVG sowie den klägerischen Interessen an Mieterhaltung und Werterhalt der Wohnung zusammensetzt.

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Online seit 3. Juni

IMRRS 2025, 0724

OLG München, Beschluss vom 17.10.2023 - 28 U 1690/23 Bau

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aus dem zwischen einem Voreigentümer und einem Dritten geschlossenen Vertrag über den Erwerb von Sondereigentumseinheiten mit Ausbaurecht keinen Anspruch gegen den Dritten auf Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum, die bei Durchführung der Ausbauarbeiten entstanden sind, herleiten.

2. Ein Rechtsmittelführer, der die Verletzung einer gerichtlichen Hinweispflicht gem. § 139 ZPO geltend macht, muss darlegen, wie er auf einen entsprechenden Hinweis reagiert hätte, insbesondere was er hierauf im Einzelnen vorgetragen hätte und wie er weiter vorgegangen wäre. Nur hierdurch wird das Rechtsmittelgericht in die Lage versetzt, zu beurteilen, ob die angefochtene Entscheidung auf dem geltend gemachten Verstoß gegen die Hinweispflicht beruht.

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IMRRS 2026, 0617

LG Berlin II, Urteil vom 22.05.2026 - 56 S 1/26 WEG

1. Wendet sich der Berufungskläger gegen die Verurteilung, den Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren und in diesem Bereich Arbeiten zu dulden, so bemisst sich der Wert des Beschwerdegegenstands nach dem Interesse des Berufungsklägers, den Zutritt zu verhindern, und nach den Beeinträchtigungen, die aus seiner Sicht mit der Vornahme dieser Arbeiten für ihn verbunden sein können.

2. Notmaßnahmen, die den Zutritt zum Sondereigentum und weitere Handlungen zur Vermeidung von Schäden oder zum Schutz vor einem Schadenseintritt erfordern, hat der Sondereigentümer zu dulden.

3. Bestimmungswidrige Wasseraustritte stellen regelmäßig einen hinreichenden Grund dar, der es rechtfertigt, einen Wohnungseigentümer zum Zutritt zu seiner Sondereigentumseinheit und zur Duldung von Maßnahmen zur Beseitigung des Feuchtigkeitsaustritts zu verpflichten.

4. Im Fall der Vermietung von Sondereigentum kann die Gemeinschaft auch vom Sondereigentümer verlangen, dass dieser auf seinen Mieter entsprechend einwirkt und diesen auf Duldung des Betretens der Wohnung in Anspruch nimmt.

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IMRRS 2026, 0623

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.2026 - 2-13 S 115/25

1. Zur Sicherung der Liquidität ist die Bildung einer Liquiditätsrücklage im Grundsatz ordnungsgemäß, da sie vermeidet, dass der Verwalter bei Liquiditätsengpässen unzulässigerweise auf die Erhaltungsrücklage zugreift.*)

2. Mit der Bildung der Liquiditätsrücklage muss auch beschlossen werden, dass diese zum Ende des Abrechnungszeitraums zurückgeführt wird, da nur so sichergestellt ist, dass die Ausgaben in der Abrechnung nach den maßgeblichen Verteilerschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt werden.*)

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Online seit 2. Juni

IMRRS 2026, 0618

AG Siegburg, Urteil vom 10.11.2025 - 152 C 1/23

1. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters besteht nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

2. Den Eigentümern steht lediglich ein Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen einschließlich der Protokolle der Eigentümerversammlungen zu. Eine Pflicht des Verwalters, das Protokoll innerhalb der Anfechtungsfrist an die Eigentümer zu übersenden, besteht hingegen nicht.

3. Die Vertragung einer Versammlung insbesondere zum Zwecke der sachgemäßen Durchführung der Versammlung, insbesondere nach einer bereits längeren Dauer, ist nicht zu beanstanden.

4. Soweit die Ungültigerklärung eines Beschlusses, mit dem Vorschüsse oder Nachschüsse festgesetzt werden, verfolgt wird, genügt es nicht, wenn der Kläger lediglich pauschal die Anwendung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels rügt oder die Höhe einer Kostenposition angreift. Vielmehr muss er innerhalb der Begründungsfrist auch vortragen, dass und in welchem Maße sich der gerügte Fehler auf seine Zahlungspflicht auswirkt.

5. Soweit der Kläger den Ansatz bestimmter Kostenpositionen beanstandet, ist von ihm zu verlangen, sich zunächst durch Einsichtnahme in die maßgeblichen Belege die erforderlichen Kenntnisse zu verschaffen, um konkrete Einwendungen erheben zu können. Pauschale Einwendungen können insoweit keine Berücksichtigung finden.

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Online seit 1. Juni

IMRRS 2026, 0584

AG München, Urteil vom 24.10.2025 - 1292 C 26250/24 WEG

1. Die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentümer ist nur bei einer Neubestellung, nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich.

2. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt seit der Erstbestellung verändert hat, etwa wenn der Verwalter seine Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird wie bisher, wenn sich das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter aus anderen Gründen verschlechtert hat, oder wenn die vom bisherigen Verwalter angebotenen Leistungen von anderen Verwaltern spürbar günstiger angeboten werden.

3. Bei der Prüfung der Veränderung des Beurteilungssachverhalt ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass das Entgelt, das dem Verwalter für die einzelnen Leistungen zu zahlen ist, nicht das einzige ist, und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung über die Bestellung des Verwalters zu berücksichtigen ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der Verwalter seiner Aufgabe gerecht wird, und ob die Wohnungseigentümer mit ihm auch gut zurechtkommen. Ist dies der Fall, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung an dem amtierenden Verwalter festzuhalten, auch bei einer höheren Vergütung im Vergleich zu anderen Verwaltern.

4. Dies ist ausnahmsweise nur dann nicht mehr der Fall, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden.

5. Holen einzelne Wohnungseigentümer im Vorfeld der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters jedoch von sich aus Vergleichsangebote ein, müssen diese grundsätzlich in die Entscheidungsfindung einbezogen werden.

6. Die Verwaltergebühr ist grundsätzlich frei vereinbar und die Wohnungseigentümer haben im Hinblick auf die Höhe der Vergütung einen Ermessensspielraum.

7. Eine Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung ist ferner gerechtfertigt, wenn diese auf Sachgründe beruht.

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Online seit 29. Mai

IMRRS 2026, 0594

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 13.05.2026 - 303b C 12/25

1. Liegt keine sog. privilegierte Maßnahme des § 20 Abs. 2 WEG vor, kann der Wohnungseigentümer die Gestattung der baulichen Veränderung verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

2. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung müssen die wesentlichen Tatsachengrundlagen und Informationen vor der Entscheidung ordnungsgemäß aufbereitet und den Wohnungseigentümern vorbereitend zur Kenntnis gebracht worden sein.

3. Wann es erforderlich ist, den Wohnungseigentümern bereits vor der Eigentümerversammlung Unterlagen oder Informationen in welchem Umfang zur Verfügung zu stellen, hängt von dem Beschlussgegenstand und den auszuwertenden Unterlagen bzw. Informationen ab.

4. Für den Bereich von Baubeschlüssen ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Umfang und die Folgen der beabsichtigten Maßnahmen zu untersuchen und die Eigentümer über diese umfassend zu informieren sind (Zschieschack, ZWE 2024, 110, 111), wobei auch hier der Umfang der zur Verfügung zu stellenden Informationen je nach Maßnahme unterschiedlich ist.

5. Die Beschaffung der Informationen ist Sache des Eigentümers.

6. Es ist nicht ausreichend, die konkreten Maße einer Wärmepumpen-Außeneinheit einen Tag vor der Eigentümerversammlung zu übersenden.

7. Es ist ebenfalls nicht ausreichend, die Daten zur Geräuschimmission einer Wärmepumpen-Außeneinheit einen Tag vor der Eigentümerversammlung zu übersenden.

Online seit 28. Mai

IMRRS 2026, 0556

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.09.2025 - 22 C 5001/25 WEG

Dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Beseitigung eines ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss auf dem Dach der Gemeinschaft errichteten Steckersolargeräts steht eine entscheidungsreife Widerklage auf Gestattung nicht entgegen, wenn der ohne Beschluss bauende Sondereigentümer keinen Anspruch auf die Gestattung der Installation auf dem Dach der Gemeinschaft hat, sondern nur einen Anspruch auf Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses zur allgemeinen Gestattung eines Steckersolargeräts und über den Aufstellort noch durch die Wohnungseigentümer entschieden werden muss.*)

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Online seit 27. Mai

IMRRS 2026, 0555

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.12.2025 - 2-09 S 28/25

1. Die Anfechtungsklage gegen Beschlüsse einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft ist nur wirksam, wenn die Klage innerhalb der Anfechtungsfrist an einen nicht vom Vertretungsverbot betroffenen Eigentümer zugestellt wird; eine Zustellung an einen Bruchteilseigentümer, der zugleich Kläger ist, ist unwirksam.

2. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst die Gewährung des Zugangs zu gemeinschaftlichen Einrichtungen wie dem Heizungsraum. Die konkrete Ausgestaltung des Zugangs ist durch Beschluss zu regeln.

3. Wohnungseigentümer haben grundsätzlich Anspruch auf die Überprüfung und Eichung der Wasseruhren sowie auf die Installation von Messgeräten zur Verbrauchsermittlung. Die konkrete Beauftragung bleibt einer späteren Beschlussfassung vorbehalten.

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Online seit 26. Mai

IMRRS 2026, 0569

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 21.08.2025 - 29 C 69/24 WEG

Trifft die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach die Erhaltungsverpflichtung für die gesamte Dachanlage einschließlich des gemeinschaftlichen Eigentums in den Zuständigkeitsbereich der DG-Eigentümer, nicht hingegen in denjenigen der Eigentümergemeinschaft fällt, erfasst der Zuständigkeitsbereich der DG-Eigentümer die gesamte Schadensbehebung, beginnend vom Sanierungskonzept über die Erstellung des Leistungsverzeichnisses, die Ausschreibung und die Einholung von Angeboten bis hin zur Umsetzung auf deren Kosten.

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IMRRS 2026, 0554

AG München, Beschluss vom 23.09.2024 - 1293 C 16497/23 WEG

1. Dem sog. Absenkungsbeschluss, der eine Mehrheitsentscheidung im nachfolgenden Umlaufverfahren eröffnet, muss hinreichend deutlich entnommen werden können, dass für das zeitlich auf die Versammlung folgende Umlaufverfahren - abweichend vom Allstimmigkeitserfordernis gem. § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG - die einfache Stimmenmehrheit genügt. Dies ist im Einzelfall durch Auslegung des jeweiligen Beschlusses zu ermitteln.

2. Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind nach den für eine Grundbucheintragung geltenden Regeln objektiv-normativ auszulegen. Auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es nicht an. Im Hinblick auf die Geltung von Beschlüssen für Sondernachfolger können bei der Auslegung nur solche Umstände Berücksichtigung finden, die für jedermann ohne weiteres erkennbar sind und sich insbes. aus der Versammlungsniederschrift ergeben.

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