Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2026, 0090

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 209/24

1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigungen müssen Vermieter und Bedarfsperson (Sohn, Tochter) einen konkreten Plan gefasst haben, dass die Bedarfsperson in die gekündigte Wohnung einziehen soll. Das grundsätzliche Interesse der Bedarfsperson den Lebens- und Arbeitsmittelpunkt nach Berlin zu verlegen, reicht dazu ebenso wenig wie die nachvollziehbare Intention der Vermieter, zwei Mietwohnungen in Berlin zu erwerben, um diese (irgendeinem) ihrer Kinder zur Verfügung zu stellen.*)

2. Dem konkreten Nutzungswunsch steht nicht entgegen, dass der Sohn mit seinen Eltern noch keine konkrete Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe getroffen und die Wohnung auch noch nicht persönlich besichtigt hat.*)

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IMRRS 2026, 0088

KG, Beschluss vom 07.04.2025 - 8 U 161/24

Wenn der Formular-Mietvertrag - gestellt durch den Mieter als Verwender - über eine Gewerbeimmobilie mit einer Grundlaufzeit von 10 Jahren sowie einem 6-maligen Optionsrecht des Mieters für je 3 Jahre eine Mietanpassung nur bei Ansteigen des VPI um mehr als 10%, allerdings dann begrenzt/gekappt auf 6,5% seit der letzten Mietanpassung vorsieht, fehlt es an einem angemessenen Mittel zur Wahrung des Äquivalenzverhältnisses.*)

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IMRRS 2026, 0080

OLG Koblenz, Beschluss vom 01.08.2024 - 2 U 998/23

1. Wurde der Auftragnehmer dazu verurteilt, einen Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten zu zahlen, erweist sich die Zwangsvollstreckung aus diesem Urteil als treuwidrig, wenn der Auftraggeber sich bereit erklärt hat, für einen bestimmten Zeitraum auf eine Vollstreckung aus einem ergangenen Urteil zu verzichten und dem Auftragnehmer Gelegenheit zu geben, die streitgegenständlichen Mängel zu beseitigen, und der Auftraggeber gleichwohl die Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer treuwidrig verhindert bzw. die erforderlichen Mitwirkungshandlungen nicht vornimmt.

2. Die Zwangsvollstreckung ist nicht deshalb unzulässig, weil der Auftraggeber zwischenzeitlich die Mängelbeseitigung aus eigenen Mitteln bestritten hat und aus dem Urteil bisher nur eine Zwangssicherungshypothek hat eintragen lassen.

3. Die Ablehnung eines für eine beweiserhebliche Tatsache angetretenen Beweises ist nur dann zulässig, wenn die unter Beweis gestellten Tatsachen so ungenau bezeichnet sind, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann, oder wenn sie zwar in das Gewand einer bestimmt aufgestellten Behauptung gekleidet, aber aufs Geratewohl gemacht, gleichsam "ins Blaue hinein" aufgestellt, mit anderen Worten, aus der Luft gegriffen sind und sich deshalb als Rechtsmissbrauch darstellen.

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IMRRS 2026, 0082

OLG Nürnberg, Beschluss vom 15.01.2026 - 8 W 39/26

1. Die Kosten für ein prozessbegleitend eingeholtes Privatgutachten können erstattungsfähig sein, wenn die Partei infolge fehlender Fachkenntnisse nicht zu einem sachgerechten Vortrag in der Lage ist oder sie ohne Einholung eines Privatgutachtens ein ihr nachteiliges Gerichtssachverständigengutachten nicht zu erschüttern vermag.

2. Für die Erstattungsfähigkeit der geltend gemachten Kosten bilden die Vorschriften des JVEG einen gewissen Orientierungspunkt, wenngleich sie nicht die Höchstgrenze darstellen.

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IMRRS 2026, 0079

OLG Karlsruhe, Urteil vom 02.12.2025 - 12 U 47/25

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen - ohne dass ein Direktanspruch bestünde - eine Feststellungsklage zulässig ist, mit welcher der geschädigte Dritte die Verpflichtung des Haftpflichtversicherers zur Gewährung von Deckungsschutz aus einer mit dem Schädiger bestehenden Haftpflichtversicherung geltend macht.*)

2. Ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO ist zu bejahen, wenn der Deckungsanspruch des Schädigers zu verjähren droht.*)

3. Die Verjährung des Deckungsanspruchs des Schädigers gegen seinen Haftpflichtversicherer beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Schädiger erstmals auf Schadensersatz in Anspruch genommen wurde.*)

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Online seit gestern

IMRRS 2026, 0087

KG, Beschluss vom 01.09.2025 - 12 U 52/25

1. Nach Abmahnung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung kann grundsätzlich bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung geeignet sein, eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Im Einzelfall können Ausnahmen in Betracht kommen, wobei stets eine Abwägung der Einzelfallumstände erforderlich ist.

2. Täuschendes Verhalten des Mieters kann neben unpünktlichen Mietzahlungen eine erhebliche Erschütterung der Vertrauensgrundlage zwischen den Vertragsparteien darstellen und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen.

3. Im Rahmen der nach § 719, § 707 ZPO zu treffenden Ermessensentscheidung hat das Gericht die widerstreitenden Interessen des Gläubigers und des Schuldners umfassend abzuwägen. Dabei ist die Wertentscheidung des Gesetzgebers (§§ 708, 709 ZPO) zu beachten, dass grundsätzlich den Belangen des Vollstreckungsgläubigers der Vorrang gebührt. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nur in Betracht, wenn die Berufung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand bei der gebotenen Abwägung überwiegende Interessen der Schuldnerpartei an der vorläufigen Einstellung der Zwangsvollstreckung aus der angefochtenen Entscheidung bestehen.

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IMRRS 2026, 0072

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.12.2025 - 5 U 23/25

1. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer (oder den diesen vertretenden Makler) vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

2. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit diesen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

3. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht.

4. Erklärt der Veräußerer Feuchtigkeitsschäden mit einem Extremwetter, obwohl sie (auch) auf einer unsachgemäßen Abdichtung und fehlerhafter Drainage beruhen, handelt er nicht arglistig, wenn ihm diese Bauwerksmängel nicht bekannt sind.

5. Allein das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der Feuchtigkeitsflecken nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.

6. Hat der Verkäufer in der Vergangenheit einen - später erneut aufgetretenen - Mangel durch ein Fachunternehmen beseitigen lassen, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Anders liegt es nur, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt.

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IMRRS 2026, 0077

OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.06.2025 - 11 U 2/25

1. Eine Klausel, wonach u.a. "Bissschäden durch wild lebende Kleintiere/-nager (nicht jedoch Ratten und Mäuse) an elektrischen Anlagen und Leitungen, Dämmungen und Unterspannbahnen" versichert seien, begegnet keinen AGB-rechtlichen Wirksamkeitsbedenken.

2. Der Versicherungsnehmer hat das Vorliegen des Versicherungsfalls darzulegen und zu beweisen (hier: Beschädigung eines versicherten Objekts durch einen Marderbiss).

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IMRRS 2026, 0085

OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.07.2025 - 18 W 123/24

1. Nicht die sachliche Richtigkeit und Überzeugungskraft eines Gutachtens ist maßgeblich für die Mängelfreiheit der Tätigkeit des Sachverständigen. Es ist vielmehr zu unterscheiden zwischen der Verwertbarkeit und der Überzeugungskraft des Gutachtens. Entscheidend ist, ob das Gutachten wegen objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und mithin unter keinem Gesichtspunkt als Entscheidungsgrundlage dienen kann.

2. Eine Unverwertbarkeit wegen inhaltlicher Mängel kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Sachverständige nur das Ergebnis seiner Untersuchung mitteilt, so dass das Gutachten dem Gericht nicht ermöglicht, den Gedankengängen des Sachverständigen nachzugehen, sie zu prüfen und sich ihnen anzuschließen oder sie abzulehnen.

3. Die (erfolgreiche) Mängelbeseitigung ist nicht zu vergüten, auch nicht unter dem Gesichtspunkt eines etwaigen "Sowieso"-Aufwands.

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IMRRS 2026, 0086

BGH, Urteil vom 15.01.2026 - IX ZR 188/24

1. Eine Vertragsübernahmevereinbarung kann auch zweiseitig erfolgen, wenn die Einwilligung im Voraus durch einen Vertreter erklärt wird.

2. Ein Widerruf der Einwilligung zur Vertragsübernahme ist ausgeschlossen, wenn sich aus dem zu Grunde liegenden Rechtsverhältnis eine abweichende Regelung ergibt.

3. Ein Anspruch auf Unterlassung der Entfernung von Bestandteilen der Handakten besteht nicht, wenn die vollständige Herausgabe der Handakten bereits angeordnet wurde.

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IMRRS 2026, 0073

OLG Brandenburg, Beschluss vom 25.11.2025 - 5 U 120/15

1. Kommt es nach einer übereinstimmenden Erledigung nicht mehr zur Durchführung einer Beweisaufnahme, die ohne die Erledigung geboten gewesen wäre, so sind die Kosten bei ungeklärter Rechtslage in der Regel gegeneinander aufzuheben.

2. Ein Richterwechsel nach einer Beweiserhebung erfordert nicht grundsätzlich deren Wiederholung. Allerdings darf nach einem Richterwechsel für die Würdigung einer früheren Zeugenaussage nur das berücksichtigt werden, was auf der Wahrnehmung aller an der Entscheidung beteiligten Richter beruht oder aktenkundig ist und wozu die Parteien sich erklären konnten.

3. Die Annahme einer Beweisvereitelung liegt nahe, wenn die Partei an dem zu begutachtenden Gegenstand vor der Begutachtung Änderungen vornimmt, die eine Feststellung des vorherigen Zustandes erschweren oder ausschließen. Anders mag dies zu beurteilen sein, wenn der Partei im Hinblick auf die verstrichene Zeit und die gravierenden Folgen einer Beibehaltung des bisherigen Zustandes ein weiteres Zuwarten nicht mehr zumutbar ist und geeignete Maßnahmen zur Dokumentation des vorherigen Zustandes getroffen wurden.

4. Bei der Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigung findet im Rahmen der Billigkeitsprüfung der Rechtsgedanke von § 96 ZPO Berücksichtigung, wonach eine Partei trotz Obsiegens diejenigen Kosten des Rechtsstreits tragen muss, welche sie durch unsachgemäße Prozessführung veranlasst hat (hier: Einholung eines sinnlosen Sachverständigengutachtens).

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Online seit 26. Januar

IMRRS 2026, 0083

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.11.2025 - 104 C 5062/25

Eine formularmäßige Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn sie nicht klar und verständlich darstellt, dass gem. § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB neben der vereinbarten Indexmiete nur verlangt werden kann, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

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IMRRS 2026, 0056

OLG Hamm, Urteil vom 05.01.2026 - 18 U 119/24

1. Die Erfüllungswirkung der Hinterlegung setzt u.a. voraus, dass sich der "wahre" Gläubiger zumindest unter den vom hinterlegenden Gläubiger bezeichneten Gläubigern befindet und als solcher zumindest bestimmbar ist, wofür es auf die objektive Sicht der Hinterlegungsstelle ankommt.*)

2. Der Zwangsverwalter kann die Auszahlung hinterlegter Mieten an einen Nichtberechtigten genehmigen, um ihn sodann auf Wertersatz (§ 816 Abs. 2 BGB) in Anspruch zu nehmen.*)

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IMRRS 2026, 0084

OLG Schleswig, Beschluss vom 30.12.2025 - 4 U 69/25

Eine Tilgungswirkung durch Überweisung setzt voraus, dass der Gläubiger die Gutschrift eines Betrages einem bestimmten Schuldverhältnis zuordnen kann. Benötigt der Gläubiger hierfür die Angabe eines Verwendungszwecks, der dem insoweit nicht oder schlecht ausgefüllten Überweisungsträger nicht zu entnehmen ist, so tritt die Tilgungswirkung erst ein, wenn die Angabe nachgeliefert oder die Unklarheit in sonstiger Weise beseitigt worden ist.

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IMRRS 2026, 0078

BGH, Urteil vom 15.01.2026 - IX ZR 153/24

1. Eine Anwaltssozietät ist bei einem Ausscheiden eines ihrer anwaltlichen Gesellschafter jedenfalls dann aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung verpflichtet, der vom Mandanten gewünschten Übernahme eines Anwaltsvertrags durch den ausscheidenden Rechtsanwalt zuzustimmen, wenn der Anwaltsvertrag mit der Sozietät einen Einzelauftrag oder einen Auftrag mit beschränktem Gegenstand betrifft, die Sachbearbeitung allein durch den ausscheidenden Rechtsanwalt erfolgt ist, der Mandant sachlich zutreffende Informationen über seine Handlungsmöglichkeiten erhalten hat und keine unlautere Beeinflussung des Mandanten erfolgt ist.*)

2. Scheidet der sachbearbeitende Rechtsanwalt aus der zunächst beauftragten Anwaltssozietät aus und wird der Anwaltsvertrag wirksam auf diesen Rechtsanwalt als neuen Vertragspartner übertragen, kann der Mandant von der Sozietät die Herausgabe der vollständigen Handakten an diesen verlangen.*)

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IMRRS 2026, 0081

BGH, Beschluss vom 12.01.2026 - V ZB 51/25

1. Der Einzelrichter hat bei Rechtssachen, in denen er einen Zulassungsgrund bejaht, zwingend das Verfahren an das Kollegium zu übertragen.

2. Bejaht er mit der Zulassungsentscheidung zugleich die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache, ist seine Entscheidung objektiv willkürlich und verstößt gegen das Verfassungsgebot des gesetzlichen Richters.

3. Die Zurückverweisung der Sache erfolgt an den Einzelrichter, der zunächst zu überprüfen hat, ob die Voraussetzungen für eine Übertragung an die Kammer vorliegen.

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IMRRS 2026, 0075

OLG Oldenburg, Beschluss vom 16.10.2025 - 9 U 22/25

1. Beweismittel sind im Berufungsverfahren zurückzuweisen, wenn es sich um neues Vorbringen handelt, welches aufgrund der Nachlässigkeit einer Partei im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurde. Ein in zweiter Instanz konkretisiertes Vorbringen ist dann nicht neu, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird

2. Eine Partei ist grundsätzlich nicht verpflichtet, bereits in erster Instanz Einwendungen gegen ein Gerichtsgutachten unter Beifügung eines Privatgutachtens oder gestützt auf Sachverständigenrat vorzubringen.

3. Eine Erledigungserklärung ist frei widerruflich, solange sich die beklagte Partei ihr nicht angeschlossen und das Gericht keine Entscheidung über die Erledigung der Hauptsache getroffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt kann die klagende Partei regelmäßig von der einseitig gebliebenen Erledigungserklärung Abstand nehmen und ohne das Vorliegen weiterer Voraussetzungen zu ihrem ursprünglichen Klageantrag zurückkehren.

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Online seit 23. Januar

IMRRS 2026, 0057

AG Hannover, Urteil vom 17.12.2025 - 480 C 6084/25

Wenn weder die Verwaltung noch die Gemeinschaft einer WEG überprüfen können, ob und in welchem Umfang Videoaufzeichnungen eines digitalen Türspions gespeichert oder übertragen werden, entsteht ein unzulässiger Überwachungsdruck.*)

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IMRRS 2026, 0061

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.12.2025 - 7 U 68/24

1. Tritt eine Person im Namen eines Unternehmens auf und bezeichnet den Rechtsträger des Unternehmens, für das er gehandelt hat, falsch, wird im Zweifel der wahre Rechtsträger aus dem (betriebsbezogenen) Rechtsgeschäft berechtigt und verpflichtet, falls der Handelnde bevollmächtigt war. Nichts anderes kann gelten, wenn eine Person für eine Unternehmensgruppe auftritt ohne klarzustellen, für welches Einzelunternehmen er tätig ist.

2. Lässt der Wortlaut einer Erklärung mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so ist derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt. Diese geht in Fällen, in denen die Auftragserteilung an einen Konzern oder Unternehmensverbund erfolgt, in dem mehrere selbständige Unternehmen zusammengefasst sind, in der Regel dahin, den beabsichtigten Vertrag mit der Gesellschaft innerhalb des Konzerns abzuschließen, die mit der nachgefragten Tätigkeit tatsächlich betraut ist.

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IMRRS 2026, 0051

BVerfG, Beschluss vom 06.10.2025 - 1 BvR 2024/24

1. Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, weil Beschwerdeführerin entgegen der Begründungsanforderungen aus § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92 BVerfGG nicht vorgetragen hat, dass sie vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde den Rechtsweg gem. § 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG erschöpft hat.

2. Macht ein Räumungsschuldner für den Fall des zwangsweisen Wohnungsverlusts substanziiert ihm drohende schwer wiegende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sachkunde - zur Achtung von Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

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IMRRS 2026, 0070

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 22.12.2025 - 10 A 2691/24

1. Zur Auslegung eines Vergleichs.*)

2. Ein Fall des Ausschlusses von der Ausübung des Richteramtes nach § 41 Nr. 5 ZPO liegt nur dann vor, wenn der Richter tatsächlich als Zeuge oder Sachverständiger vernommen worden ist. Dienstliche Äußerungen zu einem unter Beweis gestellten Sachverhalt sind keine Zeugenaussagen; Gleiches gilt für die Mitteilung von Geschehnissen eines Vorprozesses im Rahmen einer Kammerberatung.*)

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IMRRS 2026, 0049

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.12.2025 - 29 U 71/23

Hinsichtlich der für das Berufungsverfahren anzusetzenden Verfahrensgebühr tritt nach Nr. 1222 Nr. 1 a KV-GKG eine Gebührenreduzierung auch dann ein, wenn die Berufungsrücknahme erst nach Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung erklärt wird, soweit für die Berufungsrücknahme ausdrücklich eine Erklärungsfrist eingeräumt worden ist.*)

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Online seit 22. Januar

IMRRS 2026, 0064

LG Darmstadt, Urteil vom 27.06.2025 - 19 O 166/23

Eine Terrorversicherung ist als Teil der Sachversicherung nur dann umlagefähig, wenn diese nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit aufgrund einer erhöhten Terrorgefahr erforderlich scheint (BGH, Urteil vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09, IMR 2010, 522 = NJW 2010, 3648). Das ist der Fall, wenn das Gebäude selbst oder dessen unmittelbare Umgebung Symbolcharakter aufweist, dort staatliche Macht ausgeübt wird oder sich dort regelmäßig eine größere Anzahl an Menschen aufhält. Bei einem unbedeutenden Gebäude im ländlichen Raum ist das nicht der Fall.*)

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IMRRS 2026, 0053

AG Köpenick, Urteil vom 14.01.2026 - 4 C 165/25

1. Zeigt der Mieter einen Mietmangel nicht an, kann er diesbezüglich auch nicht mindern.

2. Enthält ein vorbereitender Schriftsatz eine Kündigung, muss diese gem. § 130e ZPO klar erkennbar sein, damit der Zugang beim Empfänger derselben fingiert wird.

3. Eine Klageschrift mit einer Kündigung, die klar erkennbar durch Fettdruck und Zentrierung hervorgehoben ist, und die qualifiziert elektronisch signiert ist und der eine entsprechende Vollmacht als Anlage beilag, genügt diesen Anforderungen.

4. Wenn der Mangel vor der Kündigung des Mietverhältnisses eingetreten ist, kommt auch eine Minderung der Nutzungsentschädigung in Betracht.

5. Auch hier bedarf es jedoch einer Anzeige des Mietmangels.

6. Ein Mangel mindert die Nutzungsentschädigung zudem dann nicht, wenn der Vermieter wegen einer Verletzung der gem. § 536c Abs. 1 BGB bestehenden Anzeigepflicht, erst während der Vorenthaltungszeit von dem Mangel erfährt.

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IMRRS 2026, 0067

BGH, Urteil vom 19.12.2025 - V ZR 44/25

Wer ein Fahrzeug über das auf dem Parkschein ausgewiesene Parkzeitende hinaus auf einem gebührenpflichtigen privaten Parkplatz abstellt, begeht verbotene Eigenmacht. Der Grundstückseigentümer darf infolgedessen das Fahrzeug abschleppen lassen; eine Wartepflicht trifft ihn insoweit regelmäßig nicht.*)

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IMRRS 2026, 0062

OLG Brandenburg, Beschluss vom 27.11.2025 - 10 W 23/25

Die Zurückweisung von Ergänzungsfragen zu einem selbstständigen Beweisverfahren eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachten ist nicht mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar.

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IMRRS 2026, 0063

LG Darmstadt, Urteil vom 19.09.2025 - 19 O 302/24

Zahlt die Partei bei einer Klage, bei der sie um den Ablauf der Verjährungsfrist weiß, erst 23 Tage nach Vorliegen der Gerichtskostenanforderung ein und wird die Klage daher erst 30 Tage nach Ablauf der Verjährungsfrist zugestellt, ist das nicht mehr "demnächst" im Sinne von § 167 ZPO.*)

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Online seit 21. Januar

IMRRS 2026, 0058

LG Darmstadt, Urteil vom 03.11.2025 - 18 O 25/23

Die Funktion eines Schreibens als kaufmännisches Bestätigungsschreiben muss sich aus seinem Inhalt unmissverständlich ergeben.*)

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IMRRS 2026, 0060

OLG Hamm, Urteil vom 29.04.2025 - 28 U 174/22

Die (hier: von einem Rechtsanwalt verwendete) Klausel, wonach die Vergütung zehn Tage nach Rechnungsdatum fällig sein soll, sofern nicht etwas anderes vereinbart wird, benachteiligt den Vertragspartner unangemessen und ist deshalb unwirksam.

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IMRRS 2026, 0055

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 03.12.2025 - L 2 AS 559/25

1. Bei einem jahrelang gelebten Mietverhältnis unter Verwandten kann, auch wenn nun über einen längeren Zeitraum der Mietzins nicht abgeführt wird, nicht ohne Weiteres ein Scheingeschäft angenommen werden.*)

2. Werden bei einem Mietverhältnis unter engen Verwandten bei Nichtzahlung des Mietzinses nicht unmittelbar juristische Konsequenzen eingeleitet, so rechtfertigt dies nicht automatisch die Annahme eines Scheingeschäfts vorliegt.*)

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IMRRS 2026, 0059

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 19.12.2025 - 13 W 72/25

1. Wird ein selbständiges Beweisverfahren durch einen Vergleich abgeschlossen, sind bei vorheriger Mandatierung des Rechtsanwalts auch für die Durchführung des Hauptsacheverfahrens etwaige im Zusammenhang mit dessen Vermeidung entstandene Kosten grundsätzlich nicht im Kostenfestsetzungsverfahren des selbständigen Beweisverfahrens festsetzungsfähig.*)

2. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann unter prozessökonomischen Gründen allenfalls dann angenommen werden, wenn die Parteien in einem Vergleich ausdrücklich die Erstattungsfähigkeit dieser Kosten vereinbart und überdies Streit über deren Höhe durch eine klare Regelung ausgeschlossen haben. Dies erfordert auch eine unmissverständliche Vereinbarung darüber, welche Gebührentatbestände abgerechnet werden können.*)

3. Ist ein Rechtsanwalt bei Abschluss eines den Verfahrensgegenstand regelnden Vergleichs im selbständigen Beweisverfahren bereits mit der Durchführung des denselben Streitgegenstand betreffenden Hauptsacheverfahrens mandatiert, entsteht durch die Einigungsgespräche die Terminsgebühr nur einmal und nicht etwa doppelt, also nicht auch im Hauptsacheverfahren für dessen Vermeidung (Aufgabe Senat, Beschluss vom 13.03.2023 - 13 W 60/22).*)

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IMRRS 2025, 1621

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.08.2025 - 33029 C 10/23

1. Das abgerechnete Betriebskostenguthaben ist auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet.

2. Aus der Betriebskostenabrechnung können die Anspruchsvoraussetzungen bewiesen werden, soweit sie nicht unstreitig sind.

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Online seit 20. Januar

IMRRS 2026, 0048

OLG Braunschweig, Beschluss vom 28.07.2025 - 8 U 67/20

1. Ein zwischen Besteller und Unternehmer geschlossener Bauvertrag ist kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Nachbarn als Dritten. Insbesondere begründet das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis kein hinreichendes Einbeziehungsinteresse.

2. Der Bauunternehmer, der für den Besteller Arbeiten auf einem benachbarten Grundstück ausführt, wird dadurch nicht zum Benutzer des Nachbargrundstücks, der dem Eigentümer zu einem Ausgleich bei wesentlichen, für ihn unzumutbaren Beeinträchtigungen (z.B. Rissen im Gebäude) verpflichtet ist.

3. Der Nachbar hat zu beweisen, dass der Unternehmer eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen hat, indem er sich nicht an die ihm zur Verfügung gestellte Ausführungsplanung nebst Leistungsverzeichnis gehalten hat.

4. Zwar muss der Unternehmer auf Widersprüche in den ihm übergebenen Plänen hinweisen. Diese Hinweispflicht hat aber ihre Grenzen. So gehört es nicht zum Pflichtenkreis des Unternehmers, die Erkenntnisse des Architekten oder Sonderfachmannes (hier: Gründungsempfehlung und Wasserhaltung) auf ihre Richtigkeit zu überprüfen, es sei denn, es liegt ein offenkundiger Fehler vor, der förmlich „ins Auge springt“.

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IMRRS 2026, 0028

LG Hamburg, Urteil vom 18.12.2025 - 334 S 13/22

1. Die Errichtung eines Neubaus vor dem Balkon einer Wohnung in einem Bestandsgebäude kann zu einer dauerhaften Mietminderung wegen Verschattung und Verdunkelung führen.

2. Ein Leitgedanke des § 906 BGB ist die Situationsgebundenheit von Grundstücken. Auch dieser Leitgedanke ist für den Mangelbegriff im Wohnraummietrecht mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall maßgeblich und heranzuziehen.

3. Für die einzelfallbezogene Feststellung einer wesentlichen Verschattung und Verdunkelung kommt es entscheidend auf den Vergleich der Lichtverhältnisse vor und nach Verbauung der Lichtquelle an.

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IMRRS 2025, 1619

KG, Urteil vom 10.11.2025 - 10 U 147/22

1. Wird Maklerprovision als "Dienstleistungspauschale" bezeichnet, um im Fall einer gewerblichen Nutzung gegenüber dem Finanzamt steuermindernde Ausgaben geltend machen zu können, bleibt es dennoch bei einem Maklervertrag.

2. Das Herunterhandeln des Kaufpreises sowie Aufwendungen bei der Besichtigung des Objekts sind typische Maklerleistungen, die bereits mit einer Maklerprovision vergütet werden.

3. Die Provisionsvereinbarung des Kunden mit dem Makler ist sittenwidrig, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung des Maklers oder eine Ausnutzung der schwierigen Lage des Geschäftspartners.

4. Ein auffälliges Missverhältnis ist in der Regel zu bejahen, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung oder der geforderte Zins den marktüblichen Zins um etwa 100% übersteigt.

5. Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision (hier: 4,6-fache!), dann wird die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt. Ein derartiges Missverhältnis macht die Provisionsabrede sittenwidrig; es lässt den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu.

6. Auch der Einwand, bei schwer zu vermittelnden Immobilien werde eine Provision gezahlt, die deutlich über dem Durchschnittssatz liege, greift bei einer Käuferprovision nicht, da dies allenfalls eine höhere Verkäuferprovision rechtfertigen könnte.

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IMRRS 2026, 0054

BGH, Beschluss vom 18.12.2025 - V ZB 42/25

1. Hat eine Partei die Berufungsbegründungsfrist versäumt, ist ihr auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn sie ohne ihr Verschulden an der Einhaltung der Frist verhindert war. Das Verschulden ihres Prozessbevollmächtigten wird der Partei zugerechnet.

2. Auch ein "Augenblicksversagen" des Prozessbevollmächtigten, in dem er lediglich für einen kurzen Moment die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt, ist schuldhaft und der Partei zurechenbar.

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IMRRS 2026, 0052

BGH, Beschluss vom 16.12.2025 - VI ZR 226/23

Die offenkundig unrichtige Nichtberücksichtigung eines Bestreitens wegen mangelnder Substanziierung verletzt Art. 103 Abs. 1 GG (hier: Bestreiten des Unterschiebens eines Fehlzitats - Kohl-Protokolle).*)

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Online seit 19. Januar

IMRRS 2025, 1491

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.11.2025 - 107 C 5030/25

1. Bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; "Vorratskündigungen" sind unzulässig.

2. Sofern der Vermieter keine Stellenzusage oder noch laufende Bewerbungsverfahren im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung hat, ist seine Nutzungsabsicht, in diesen Ort zu ziehen und beruflich neu anzufangen, nur vage.

3. Alleine der bloße Gedanke, ein Unternehmen im Ort der Mietwohnung gründen zu wollen, genügt für die Annahme, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung der Wohnung besteht, nicht.

4. Wenn der Vermieter ernsthaft einen Umzug in die Wohnung erwogen hätte, hätte es nahe gelegen, entweder die Ausstattung der Wohnung - zumindest überschlägig hinsichtlich der fest verbauten sanitären Einrichtungen - zu kennen oder Umgestaltungspläne zu haben.

5. Zur Überprüfung, ob tatsächlich Eigenbedarf besteht, darf sich der Mieter eines Detektivs bedienen, dessen Ergebnisse im Verfahren als Beweis dienen können.

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IMRRS 2026, 0050

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 27.10.2025 - 6 UF 106/25

1. Der maschinenschriftliche Zusatz "Rechtsanwalt [Nachname]" ausgangs eines Anwaltsschriftsatzes genügt mangels zusätzlicher Angabe des Vornamens dann nicht den Anforderungen an eine einfache Signatur, wenn im Briefbogen ein weiterer Rechtsanwalt mit demselben Nachnamen aufgeführt ist.*)

2. Im Rahmen des ordentlichen Geschäftsgangs ist üblicherweise damit zu rechnen, dass ein an eine zentrale gerichtliche Annahmestelle elektronisch gesandter Schriftsatz am nächsten Werktag auf der zuständigen Geschäftsstelle eingeht und dem zuständigen Richter an dem darauffolgenden Werktag vorgelegt wird. Das unzuständige Gericht ist sodann jedoch nicht verpflichtet, dem zuständigen Gericht den fristgebundenen Schriftsatz unter höchster Beschleunigung zukommen zu lassen. Der Rechtsmittelführer kann deshalb nicht erwarten, dass die richterliche Verfügung einer Weiterleitung noch am selben Tag zur Geschäftsstelle gelangt, dort bearbeitet und der Schriftsatz versandt wird. Vielmehr entspricht es dem ordentlichen Geschäftsgang, dass die Geschäftsstelle die richterlich verfügte Weiterleitung am darauffolgenden Werktag umsetzt (Anschluss BGH, IBR 2025, 556; BGH, Beschluss vom 23.10.2024 - XII ZB 576/23, IBRRS 2024, 3545 = IMRRS 2024, 1515 = FamRZ 2025, 194).*)

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IMRRS 2026, 0042

LAG Hamburg, Beschluss vom 03.12.2025 - 2 Sa 18/23

1. Das Tatbestandsberichtigungsverfahren dient allein dem Zweck, zu verhindern, dass unrichtig wiedergegebener Parteivortrag infolge der positiven Beweiskraft des Urteilstatbestandes zur fehlerhaften Entscheidungsgrundlage des Rechtsmittelgerichts wird. Eine Tatbestandsberichtigung ist daher nur zulässig, soweit der Tatbestand die verstärkte Beweiskraft gem. § 314 ZPO besitzt.

2. Eine Unrichtigkeit meint vor diesem Hintergrund, dass das Gericht den ihm unterbreiteten Sach- oder Streitstand unzutreffend wiedergibt und im Tatbestand etwas beurkundet, was die Parteien nicht oder nicht so vorgetragen haben, oder etwas als streitig oder unstreitig behandelt, was es aber nicht ist.

3. Zum Tatbestand gehören neben dem formellen Tatbestand auch die in den Urteilsgründen getroffenen tatsächlichen Feststellungen.

4. Eine vollständige Wiedergabe aller Ausführungen der Partei - insbesondere auch aller Rechtsausführungen - im Tatbestand kann nicht verlangt werden. Da dem Tatbestand insoweit keine negative Beweiskraft zukommt, kann die Wiedergabe des Inhalts von Schriftsätzen, die in Bezug genommen sind, nicht unter Berufung auf eine Unvollständigkeit verlangt werden.

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Online seit 16. Januar

IMRRS 2026, 0046

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 17.12.2025 - 2 B 267/25

1. Das Normenkontrollgericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist. Letzteres kann dann anzunehmen sein, wenn sich der Bebauungsplan bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes regelmäßig gebotenen summarischen Prüfung als offensichtlich unwirksam erweist und seine Umsetzung den jeweiligen Antragsteller - unterhalb der Schwelle des schweren Nachteils - konkret so beeinträchtigt, dass die einstweilige Anordnung jedenfalls deshalb dringend geboten ist (hier bejaht).

2. Verweist eine Festsetzung eines Bebauungsplans auf eine DIN-Vorschrift und ergibt sich erst aus dieser Vorschrift, unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, muss der Plangeber sicherstellen, dass die Planbetroffenen sich auch vom Inhalt der DIN-Vorschrift verlässlich Kenntnis verschaffen können.

3. Eine Festsetzung, wonach die Anlieferung eines Lebensmittelmarktes im Sonstigen Sondergebiet SO "Nahversorgung (Lebensmittel)" ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche mit der Kennzeichnung "[A]" zulässig ist, entbehrt einer Ermächtigungsgrundlage und ist deshalb unwirksam.

4. Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände sind für die Bauleitplanung grundsätzlich nur von Bedeutung, soweit sie einer Verwirklichung der Planung als unüberwindliche Vollzugshindernisse entgegenstehen. Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände sind allein auf die Verwirklichungshandlung bezogen und haben daher für die Bauleitplanung nur mittelbare Bedeutung, weil nicht der Bebauungsplan oder einzelne seiner Festsetzungen, sondern erst deren Umsetzung den verbotenen Eingriff darstellt.

5. Welche Anforderungen an Art, Umfang und Tiefe der auf die Arten bezogenen Untersuchungen im Aufstellungsverfahren zu stellen sind, hängt von den naturräumlichen Gegebenheiten im Einzelfall sowie von Art und Ausgestaltung des Vorhabens ab. Ausreichend ist je; ein lückenloses Arteninventar kann und muss nicht aufgestellt werden.

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IMRRS 2025, 1614

LG Stuttgart, Urteil vom 26.06.2025 - 19 O 160/24

1. Eine Beweislastumkehr tritt ein, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine Handlung oder Unterlassung aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt. In einem solchen Fall muss der Schuldner darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft (sog. Sphärentheorie).

2. Der Begriff Aufwendungen umfasst alle freiwilligen Vermögensopfer des Mieters auf die Mietsache, die sich auf deren Aussehen, Wirkungsweise, Brauchbarkeit und Haltbarkeit günstig auswirken, mithin die zumindest auch der Mietsache zugutekommen.

3. Zahlt der Mieter, der vertragsgemäß die monatlichen Abschläge für die Neben- und Verbrauchskosten an den Vermieter geleistet hat, zusätzlich einen Betrag für die Versorgungsleistungen (hier: Heizwärme und Wasser) unmittelbar an den Versorger, weil dieser aufgrund eines Zahlungsrückstands des Vermieters eine Einstellung der Versorgung bzw. Versorgungssperre angedroht hat, dann handelt es sich bei dieser Zahlung um Aufwendungen des Mieters.

4. Der Mieter handelt mit Fremdgeschäftsführungswille, wenn er für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt hat und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen wurden. Es liegt bereits zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegenüber den Mietern im ureigenen Interesse eines Vermieters, dass die Versorgung gewährleistet ist.

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IMRRS 2025, 1605

AG München, Urteil vom 28.02.2024 - 1295 C 13985/23 WEG

Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

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IMRRS 2026, 0045

BGH, Urteil vom 07.01.2026 - VIII ZR 62/25

Dem Anlaufen der Widerrufsfrist steht es - jedenfalls im Anwendungsbereich der Verbraucherrechterichtlinie - nicht entgegen, wenn die Widerrufsbelehrung das Bestehen eines Widerrufsrechts (abstrakt) an die Verbrauchereigenschaft des Käufers und die ausschließliche Verwendung von Fernkommunikationsmitteln knüpft. Der Unternehmer ist nicht gehalten, den Verbraucher konkret einzelfallbezogen über das Vorliegen der persönlichen und sachlichen Voraussetzungen eines Widerrufsrechts bei ihm zu belehren (Bestätigung der Senatsbeschlüsse vom 25.02.2025 - VIII ZR 143/24, Rz. 29, IBRRS 2025, 0591 = IMRRS 2025, 0274 = NJW 2025, 1268; vom 22.07.2025 - VIII ZR 5/25, Rz. 14 ff., IBRRS 2025, 2075 = IMRRS 2025, 1043 = NJW 2025, 3147).*)

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IMRRS 2026, 0043

BVerwG, Beschluss vom 11.11.2025 - 1 W-VR 14.25

1. Die Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit setzt einen Grund voraus, der geeignet ist, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit des Richters zu rechtfertigen, nicht hingegen, dass dieser tatsächlich befangen, voreingenommen oder parteiisch ist. Es genügt, wenn vom Standpunkt eines Beteiligten aus gesehen hinreichend objektive Gründe vorliegen, die bei vernünftiger Würdigung aller Umstände Anlass geben, an der Unparteilichkeit eines Richters zu zweifeln, mithin bereits der „böse Schein“ besteht. Eine ausschließlich subjektive Besorgnis, für die bei Würdigung der Tatsachen vernünftigerweise kein Grund ersichtlich ist, reicht indes nicht aus.

2. Dabei dient das Ablehnungsverfahren nicht dazu, richterliche Entscheidungen auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Es soll Verfahrensbeteiligte ausschließlich vor einer persönlichen Voreingenommenheit des Richters, nicht aber vor einer richterlichen Rechtsanwendung schützen. Richterliche Äußerungen zu Ablehnungsgesuchen brauchen sich deshalb auch nicht zu vermeintlichen Verstößen gegen materielles Recht bei der richterlichen Entscheidungsfindung und vermeintliches Fehlverhalten bei der Sachverhaltsbeurteilung zu verhalten.

3. Tatsächliche oder vermeintliche Verfahrens- oder Rechtsanwendungsfehler sind für sich genommen nicht geeignet, einen Ablehnungsgrund darzutun, sofern die von den abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung bzw. die darin zum Ausdruck kommende Rechtsauffassung sich nicht als rechtlich willkürlich erweist, mithin offensichtlich unhaltbar ist. Ist Letzteres nicht gegeben, müssen konkrete Umstände vorgetragen werden, die darauf hindeuten, dass die gerügten Mängel nicht nur auf einer fehlerhaften Rechtsauffassung, sondern auf einer persönlichen Voreingenommenheit des Richters oder auf Willkür beruhen.

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Online seit 15. Januar

IMRRS 2025, 0742

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025 - 33050 C 204/24

1. Für die Minderung ist eine Gesamtabwägung entscheidend.

2. Eine diffuse Mängelbehauptung reicht nicht.

3. Sachanträge müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

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IMRRS 2026, 0039

LG Itzehoe, Urteil vom 26.04.2024 - 11 S 31/23

1. Ist in der Teilungserklärung nicht nur die Kostenlast, sondern auch die Erhaltungslast auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen worden, ist der Wohnungseigentümergemeinschaft die entsprechende Verwaltungskompetenz entzogen.

2. Wird die Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden) auf einzelne Eigentümer überwälzt, fehlt es für einen Beschluss über entsprechende Erhaltungsmaßnahmen an einer Beschlusskompetenz.

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IMRRS 2024, 1514

LG Köln, Urteil vom 11.11.2024 - 15 O 2/23

Zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Grundstücks i.S.d. § 917 Abs. 1 BGB gehört ein Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

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IMRRS 2025, 1576

OLG Celle, Urteil vom 18.09.2025 - 11 U 97/23

Die Kosten eines im ersten Rechtszug eingeholten Sachverständigengutachtens kann - etwa wegen Unbrauchbarkeit des Gutachtens - nur das erstinstanzliche Gericht niederschlagen, nicht das Berufungsgericht.*)

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IMRRS 2026, 0044

BGH, Beschluss vom 11.12.2025 - V ZR 39/25

1. Für die Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde ist der Wert des Beschwerdegegenstands aus dem beabsichtigten Revisionsverfahren maßgebend; der Beschwerdeführer muss innerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wertgrenze von 20.000 Euro übersteigt, abändern lassen will.

2. Der Anspruch auf Feststellung des Nutzungsrechts hinsichtlich zweier auf dem Grundstück des Nachbarn befindlicher Pkw-Stellplätze bestimmt sich nach dem Wert, den das Nutzungsrecht für das herrschende Grundstück hätte; dieser entspricht der angestrebten Wertsteigerung dieses Grundstücks.

3. bei einer positiven Feststellungsklage ist davon ein Abschlag von 20% vorzunehmen.

4. Eine Partei kann sich im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren nicht auf einen höheren Streitwert berufen, wenn sie die Streitwertfestsetzung in den Vorinstanzen nicht beanstandet hat.

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