Immobilien- und Mietrecht.
Hervorzuhebende Urteile zum Wohnungseigentum
Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 23.04.2024 im Volltext bei imr-online eingestellt
Online seit 15. Mai
IMRRS 2024, 0606AG Paderborn, Urteil vom 30.11.2023 - 52 C 18/23
1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft, etwa mit ihm ein Kaufvertrag, ein Werkvertrag, ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll oder wenn ihm Sonderrechte eingeräumt werden sollen.
2. Der betroffene Wohnungseigentümer ist bei einem Beschluss über die Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme eines Rechtsgeschäftes mit diesem Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt.
3. Eine trotz Stimmverbots abgegebene Stimme ist unwirksam und darf vom Versammlungsleiter bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses nicht berücksichtigt werden.
VolltextOnline seit 8. Mai
IMRRS 2024, 0612LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.02.2024 - 2-13 S 53/23
Hat ein Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen, ist es vor der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der gerichtlichen Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs im Regelfall nicht erforderlich, ein Gutachten eines Rechtsanwalts über die Erfolgsaussichten des Prozesses einzuholen.*)
VolltextOnline seit 7. Mai
IMRRS 2024, 0613LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 19.02.2024 - 2-13 S 575/23
Auch im Anwendungsbereich des § 20 Abs. 2 WEG entspricht ein Beschluss, mit dem einem Eigentümer eine bereits durchgeführte Baumaßnahme (hier Treppenlift) nachträglich genehmigt wird, nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die baurechtliche Zulässigkeit der Maßnahme gesichert ist. Ernstliche Zweifel an der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit muss der Antragsteller vor der Beschlussfassung ausräumen.*)
VolltextOnline seit 6. Mai
IMRRS 2024, 0577AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 13.10.2023 - 881 C 4/23
Beinhaltet ein Beschluss nicht nur die Einholung von Angeboten, sondern auch die Vergabe des Auftrags nach Anhörung des Verwaltungsbeirats, wobei unklar bleibt, wer den Auftrag erteilen soll, lässt sich nicht mit der notwendigen Sicherheit bestimmen, ob der Verwaltungsbeirat nur seine Meinung kundtun kann, die wohlwollend zur Kenntnis genommen wird, ob er ein Vetorecht oder gar ein Letztentscheidungsrecht haben soll, das von der Verwaltung umzusetzen ist.
VolltextOnline seit 3. Mai
IMRRS 2024, 0561OLG München, Urteil vom 02.08.2023 - 27 U 2547/22 Bau
1. Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs (hier: Dachsanierungsarbeiten).
2. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach der WEG-Verwalter berechtigt ist, "die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und im Rahmen seiner Verwalteraufgaben Verträge abzuschließen und andere Rechtshandlungen vorzunehmen" führt nicht zu einer Vertretungsmacht für den Vertragsschluss einer nicht beschlossenen Dachsanierung.
3. Schließt der hierzu nicht bevollmächtigte WEG-Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft mit einem Unternehmen einen Bauvertrag, ist er dem Unternehmer zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Eigentümergemeinschaft die Genehmigung des Vertrags verweigert.
4. Einem Handwerksunternehmen muss nicht bekannt sein, dass ein WEG-Verwalter nicht dazu berechtigt ist, im Namen der Eigentümergemeinschaft Bauverträge über Dachsanierngsarbeiten zu schließen.
VolltextOnline seit 29. April
IMRRS 2024, 0558OLG Köln, Urteil vom 12.04.2023 - 17 U 14/22
1. Die Prozessführungsbefugnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich aus einem vor dem 01.12.2020 erlassenen Vergemeinschaftungsbeschluss ergibt, besteht auch nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft fort. Dies gilt auch für den werkvertraglichen Anspruch auf Kostenvorschuss (im Anschluss an BGH, IBR 2023, 325 = IMR 2023, 251).
2. Ein Beschluss ohne Versammlung ist nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG grundsätzlich nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Ein Verstoß führt nicht bloß zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, sondern es handelt sich um einen sog. Nichtbeschluss. Die nachfolgende Verkündung durch den Verwalter führt nicht zur Heilung.
3. Der Gesetzgeber, der in Reaktion auf die Pandemie zahlreiche Regelungen getroffen hat, um Kontaktbeschränkungen Rechnung zu tragen, hat keine generelle Einschränkung des Allstimmigkeitserfordernisses vorgesehen, sondern es auch im Zuge der WEG-Reform bei der Regelung des § 23 Abs. 3 WEG belassen.
VolltextOnline seit 24. April
IMRRS 2024, 0461AG Schwarzenbek, Urteil vom 28.06.2023 - 2 C 385/22 WEG
1. Zwar sind Geschäftsordnungsbeschlüsse, deren Regelungsinhalt sich auf eine konkrete Versammlung beschränkt, nicht separat anfechtbar. Bei einer Geschäftsordnungsbestimmung, die die Rededauer betrifft, handelt es aber um eine Regelung, die aller Voraussicht nach auch künftig jederzeit wieder gefasst werden kann, insbesondere wenn sie darauf abzielt, Wortbeiträge eines bestimmten Eigentümers zu beschränken, und bereits auf früheren Versammlungen ähnliche Regelungen beschlossen wurden.
2. Eine Regelung, die Redezeit auf drei Minuten zu begrenzen, widerspricht bereits deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie generell und ohne jegliche Ausnahme eine maximale Redezeit festlegt. Um der Bedeutung einzelner Tagesordnungspunkte gerecht zu werden, kann eine Begrenzung der Redezeiten aber nur dann verhältnismäßig sein, wenn bereits in der Regelung selbst Ausnahmen für schwierige und/oder besonders umfangreiche Themenkomplexe vorgesehen sind.
3. Ein Beschluss, mit dem die Einsichtnahme in Unterlagen vom Erfordernis eines genehmigenden Beschlusses abhängig gemacht wird und der weiter regelt, dass die Einsichtnahme nur durch im Grundbuch eingetragene Eigentümer erfolgen darf, ist nichtig, da den Wohnungseigentümern bereits die Kompetenz dazu fehlt, die getroffenen Regelungen im Beschlusswege zu fassen.
4. ...
VolltextOnline seit 23. April
IMRRS 2024, 0379AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.02.2024 - 980a C 21/23 WEG
1. Bei der Wiederbestellung der amtierenden Verwaltung besteht keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten.
2. Der Verwaltervertrag geht bei der Verschmelzung von juristischen Personen auf den übernehmenden Rechtsträger über; nichts anderes gilt für die Organstellung des Verwalters.
3. Den Wohnungseigentümern steht bei der Wiederwahl der Verwaltung im Ermessenspielraum zu, der auch ein sog. Verzeihungsermessen umfasst. Es liegt im Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft, bei der (Wieder-)Bestellung des Verwalters dessen frühere Verfehlungen bei günstiger Zukunftsprognose nicht gegen ihn zu verwenden.
4. Dieser Beurteilungsspielraum ist erst überschritten, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände erneut bestellen.
5. Es wird regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn wesentliche, vor allem auch kostenintensive Maßnahmen komplett oder im Kernbereich auf den Verwalter übertragen werden, weil es dabei bleiben muss, dass die Wohnungseigentümer über wesentliche Maßnahmen selbst entscheiden müssen.
6. Auch die Auswahl eines Fachunternehmens für die Durchführung einer nicht unbedeutenden Sanierungsmaßnahme gehört zu den Kernrechten der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer als Willensbildungsorgan, die ihnen nicht durch einen Beschluss (der Mehrheit) entzogen werden kann.
7. Ein Sanierungsbeschluss, aus dem nicht ersichtlich wird, welche Fachfirma beauftragt werden soll, ist unbestimmt.
8. Das "Wie" einer Sanierungsmaßnahme kann bei Kosten um 5.000 Euro auf die Verwaltung delegiert werden.
9. Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, einen Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme dadurch umzusetzen, indem er Vergleichsangebote einholt, diese prüft und den Auftrag an einen Anbieter erteilt.
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