Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit gestern

IMRRS 2025, 1289

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.06.2025 - 2-13 T 34/25

Für die Einholung der Veräußerungszustimmung ist es nicht ausreichend, wenn der Veräußerer die Solvenz des Erwerbers behauptet, jedenfalls auf Nachfrage muss er diese durch Unterlagen belegen.*)

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Online seit 1. Oktober

IMRRS 2025, 1282

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.08.2025 - 2-13 T 56/25

Beschlüsse, die ein Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermöglichen, sind objektiv-normativ auszulegen. Es ist nicht statthaft, Absenkungsbeschlüsse für eine unbestimmte Vielzahl von Beschlüssen zu einem Themenbereich (hier Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus) zu fassen.*)

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Online seit 30. September

IMRRS 2025, 1243

AG Würzburg, Urteil vom 13.02.2025 - 30 C 1158/24 WEG

1. Wenn die Wohnungseigentümer den Antrag auf freiwillige Begleichung von streitigen Schadensersatzansprüchen durch Negativbeschluss ablehnen, so ist dies nur dann zu beanstanden, wenn das Ermessen der Eigentümer bereits auf null reduziert war, weil der Anspruch evident und ohne jeden Zweifel begründet war.*)

2. Ein Beschlussersetzungsantrag ist bereits unzulässig, wenn der Anspruchsteller - auch ohne weitere Vorbefassung der Eigentümerversammlung - eine zulässige Leistungsklage/Zahlungsklage erheben konnte.*)

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Online seit 29. September

IMRRS 2025, 1209

AG Spandau, Urteil vom 01.07.2025 - 19 C 47/24 WEG

1. Ein Beschluss, wonach der Verwaltung Entlastung erteilt werden soll, bevor die Verwaltung die Abrechnung für den maßgeblichen Zeitraum vorgelegt hat, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Wird den Eigentümern nicht aufgezeigt, mit welchen finanziellen Konsequenzen zwei unterschiedliche Berechnungsalternativen verbunden sind, ist ein Beschluss rechtswidrig.

3. Soll die Erneuerung eines Warmwasserspeichers beschlossen werden, weil eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich sei, so ist die alleinigen Informationen, dass der Speicher schon sehr alt wäre, keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.

4. Ein Beschluss, wonach bei Einsichtnahme in Unterlagen und Belege der jeweilige Eigentümer die Kosten zu tragen habe, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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Online seit 26. September

IMRRS 2025, 1210

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.06.2025 - 74 C 5002/24

1. Die Einholung mehrerer Angebote ist regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellung des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können.

2. Der einzelne Wohnungseigentümer muss die Möglichkeit erhalten, vor der Eigentümerversammlung von den Angeboten Kenntnis zu nehmen und eigene Vorschläge einbringen zu können.

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Online seit 23. September

IMRRS 2025, 1067

LG München I, Urteil vom 27.08.2025 - 1 S 3380/25 WEG

1. Die Vergütung in den verschiedenen Angeboten lässt sich nicht immer direkt vergleichen, da zwischen Verträgen mit einer Pauschalvergütung und Verträgen zu unterscheiden ist, in denen die Vergütung des Verwalters in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt ist, und ein Angebotsvergleich daher nur unter Auseinandersetzung mit den jeweiligen Vergütungsgestaltungen und dem Leistungsumfang der Angebote möglich ist. In der Eigentümerversammlung steht regelmäßig nicht genügend Zeit zur Verfügung, um sich sachgerecht mit den jeweiligen Angeboten zu befassen.

2. Eine Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss ist erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.

3. Auf die Diskussion einer umfangreichen Sanierungsmaßnahme kann sich der Wohnungseigentümer nur vorbereiten, wenn die Verwaltung ihm Unterlagen zur Verfügung stellt, und zwar die zur Diskussion stehenden Angebote oder eine Auswertung dieser Angebote.

4. Soll erstmals über eine Sonderumlage beschlossen werden, werden sich die Wohnungseigentümer ohne eine etwas ausführlichere Erläuterung zur Notwendigkeit der Umlage nicht sachgerecht vorbereiten können.

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Online seit 18. September

IMRRS 2025, 1207

OLG München, Beschluss vom 20.01.2025 - 19 U 2746/24

1. Abrechnungsverträge von Wohnungseigentümergemeinschaften mit Messfirmen sind regelmäßig Verträge mit Schutzwirkung zu Gunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.*)

2. Die Grundsätze der Drittschadensliquidation finden hierauf keine Anwendung.*)

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Online seit 16. September

IMRRS 2025, 1204

LG Köln, Urteil vom 12.12.2024 - 29 S 58/24

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Hieran ändert es nichts, dass jedenfalls die Erneuerung der Fensterrahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen ist.

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Online seit 15. September

IMRRS 2025, 1168

LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2025 - 1 S 23/24

1. Im Rahmen der Abwägung der Rechtsgüter der betroffenen Wohnungseigentümer ist zu berücksichtigen, dass die monierten und zu unterlassenden Fotoaufnahmen auf einem Privatgrundstück, auf dem niemand damit rechnen muss, von Dritten ungefragt fotografiert zu werden, gemacht wurden. Dies gilt insbesondere für das eigene Sondereigentum der fotografierten Person.*)

2. Fotoaufnahmen sowie Videoüberwachungen sind nur im Bereich des eigenen Sondereigentums des Fotografierenden "zur Beweissicherung" zulässig.*)

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Online seit 12. September

IMRRS 2025, 1199

BGH, Urteil vom 18.07.2025 - V ZR 76/24

1. Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen; dies gilt auch dann, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung beabsichtigt ist. Entsprechendes gilt bei der Beauftragung von Gutachtern.*)

2. Es steht im Ermessen der Wohnungseigentümer, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eine von dem Verwalter ohne Beschluss veranlasste Maßnahme nachträglich zu genehmigen. Eine derartige Genehmigung ist jedenfalls dann rechtmäßig, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.*)

IMRRS 2025, 1172

AG München, Urteil vom 13.02.2025 - 1294 C 21980/24 WEG

Wenn eine Auszählung nach der Subtraktionsmethode gewählt wird, so kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der Anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und bei Abweichung vom Kopfprinzip auch deren Stimmkraft feststeht.

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Online seit 11. September

IMRRS 2025, 1190

AG Charlottenburg, Urteil vom 18.07.2025 - 73 C 51/25

Regelt ein Beschluss, dass ein Eigentümer ein Teil des Gemeinschaftseigentums (hier: Treppenhaus) mit seiner Wohnung verbinden darf, ohne dass die Gemeinschaft hierfür eine Kompensation erhält und ohne dass sich die deutliche Vergrößerung der Nutzfläche der Wohnung in einem größeren Anteil der Wohnung an den laufenden Kosten niederschlägt, so widerspricht dieser Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IMRRS 2025, 1089

LG Baden-Baden, Urteil vom 30.07.2025 - 2 O 156/24

1. Wird eine ersichtlich unzulässige Klage erhoben und diese nach - aus anderen Gründen erfolgter - Klageabweisung in erster Instanz auch im Berufungsverfahren weiterverfolgt, liegt hierin eine schuldhafte Pflichtverletzung des Anwaltsvertrags.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch im Fall einer aus nur zwei Parteien bestehenden Gemeinschaft selbst prozessführungsbefugt, sie wird nur durch den nicht auf der Gegenseite am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer vertreten.

3. Wird eine Klage in Namen eines Eigentümers erhoben, obwohl die Wohnungseigentümergemeinschaft prozessführungsbefugt ist, liegt hierin eine schuldhafte Pflichtverletzung des Anwaltsvertrags.

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IMRRS 2025, 1191

BGH, Beschluss vom 09.07.2025 - V ZR 163/24

1. Im wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren sind Streitwert und Beschwerdewert voneinander zu unterscheiden; der Streitwert bemisst sich nach dem Interesse aller Wohnungseigentümer, der Beschwerdewert nach dem eigenen Interesse des Rechtsmittelführers.

2. Eine Herabsetzung des Gegenstandswerts des Beschwerdeverfahrens ist nicht gerechtfertigt, wenn keine abweichende Bewertung des Interesses aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung dargelegt wird.

3. Der Auffangwert nach § 23 Abs. 3 Satz 2 RVG oder § 52 Abs. 2 GKG ist bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten nicht anwendbar.

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Online seit 10. September

IMRRS 2025, 1119

AG Hamburg, Urteil vom 11.06.2025 - 9 C 448/24

1. Gegen das apodiktische Erfordernis von mindestens drei Vergleichsangeboten spricht schon, dass die Wohnungseigentümer - auch nach Einholung der Vergleichsangebote - nicht verpflichtet sind, das billigste oder günstigste Angebot, wie man es bei einer Ausschreibung kennt, anzunehmen und zu realisieren.

2. Das Fehlen solcher drei Angebote darf nicht grundsätzlich und undifferenziert dazu führen, dass Instandsetzungsmaßnahmen gegen den Willen der sanierungswilligen Mehrheit verschleppt werden, wenn ein Sanierungsbedarf objektiv vorhanden und auch hinreichend durch technischen Sachverstand abgesichert ist.

3. Statt der gelegentlich zu Unrecht als zwingend angenommenen drei Vergleichsangebote sind entscheidende Faktoren etwa das Auftragsvolumen, die Bedeutung der Maßnahmen bzw. deren Unterlassung für die Bausubstanz, die Anfrage bei Unternehmen, die letztlich keine Angebote abgeben, sowie individuelle Faktoren.

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Online seit 9. September

IMRRS 2025, 1165

AG München, Urteil vom 27.03.2025 - 1293 C 21442/23 WEG

1. Eine Pflichtverletzung des Ex-Verwalters liegt nur dann vor, wenn die Entscheidung (hier: zur Vertreterversammlung zu laden) offensichtlich unvertretbar und/oder nicht nachvollziehbar ist.*)

2. Es kann dem Ex-Verwalter nicht angelastet werden, dass er sich bei der Raumwahl im Jahr 2020 nicht ausschließlich von der zu erwartenden Teilnehmerzahl hat leiten lassen, sondern auch von dem Wunsch, die Eigentümer von der Versammlung fernzuhalten, und hierbei nicht in den Blick genommen hat, dass die von ihm gewählten Formulierungen im Einladungsschreiben aus der Sicht eines objektiven Empfängers als Ausladung verstanden werden konnten.*)

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IMRRS 2025, 1169

OLG München, Beschluss vom 12.03.2025 - 32 W 187/25 WEG

Der Streitwert einer Klage, mit der ein Beschluss angefochten wird, in dem ein Wohnungseigentümer zu einer Leistung aufgefordert wird und mit der Durchsetzung des Anspruchs der Gemeinschaft ein Rechtsanwalt beauftragt wird, ist mit den Kosten des Rechtsstreits zu bemessen, mit dem die Gemeinschaft den Anspruch gerichtlich verfolgt.*)

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Online seit 8. September

IMRRS 2025, 1164

LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2025 - 11 S 44/23

1. Ist Gegenstand des Sondernutzungsrechts ein bestimmter Gartenteil, so ist der berechtigte Wohnungseigentümer zwar befugt, die Fläche gärtnerisch zu gestalten oder zu Erholungszwecken zu benutzen. Dagegen berechtigt das Sondernutzungsrecht nicht zur Errichtung von Gartenhäusern.*)

2. Im Sinne der Prozessökonomie muss es möglich sein, die Beschlussersetzung (Nachgenehmigung) widerklagend im Rückbauprozess geltend zu machen. Von einer Entbehrlichkeit der Vorbefassung ist auszugehen, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass Bemühungen um eine entspr. Beschlussfassung nicht erfolgversprechend und daher nur unnötige Förmelei wären.*)

3. Eine Beeinträchtigung kann bereits die optische Veränderung von einem klassischen Friesenhaus hin zu einer modernen Hausfassade darstellen.*)

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IMRRS 2025, 1130

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15.07.2025 - 19 W 43/25

Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG muss im Grundbuchverfahren mit einem notariellen Prüfvermerk nach § 15 Absatz 3 GBO versehen werden (Anschluss an OLG Naumburg, Beschluss vom 16.04.2021 - 12 Wx 46/20).*)

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Online seit 5. September

IMRRS 2025, 1010

LG Dresden, Urteil vom 21.02.2025 - 2 S 175/24

1. Sollte die Änderung der Teilungserklärung beschlossen werden, sind alle Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, notwendige Streitgenossen aus materiellem Grunde und können daher nur gemeinsam verklagt werden.

2. Ein Wohnungseigentümer kann die Änderung der Teilungserklärung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwer wiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

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