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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit 14. August

IMRRS 2025, 1038

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.08.2025 - 980b C 47/24 WEG

1. Es darf eine abweichende Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten in den Einzelabrechnungen erfolgen, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer im Vorfeld, aber auch auf der betreffenden Versammlung selbst mehrfach bestätigt, dass er die Kosten für einen zu beauftragenden Sachverständigen übernehmen wird, und dies auch nach der Beauftragung noch einmal bestätigt.

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Online seit 13. August

IMRRS 2025, 0985

AG Hamburg-St.Georg, Urteil vom 01.08.2025 - 980b C 2/25 WEG

1. Für die Anfechtung sog. Absenkungsbeschlüsse fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil die ordnungsmäßige Gebrauchmachung von der vorgenannten Beschlusskompetenz durch die Eigentümer inzident im Rahmen einer (möglichen) Anfechtung eines (etwaigen) Sachbeschlusses geprüft werden kann/muss.

2. Wird beschlossen, einen bereits rechtskräftig für ungültig erklärten Beschluss aufzuheben, so kann dieser Beschluss nicht angefochten werden, da sich durch ihn an der Rechtslage nichts ändert, weswegen kein schutzwürdiges Interesse an einer Anfechtung besteht.

3. Gibt es nur einen Entwurf des Wirtschaftsplans, so kann auf ihn mit den Worten "Wirtschaftsplan in der vorliegenden Form" verwiesen werden, ohne dass der Beschluss unbestimmt wäre.

4. Soll ein Anwalt beauftragt werden, muss der Beschluss auch bestimmen, wie die Kosten der Beauftragung finanziert werden sollen.

5. Ein Beschluss über die Entlastung des Beirats widerspricht nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Beiratsmitglieder eine Pflichtverletzung begangen haben und deswegen Ansprüche gegen sie in Betracht kommen.

6. Ein Beschluss, mit dem ein Bausachverständiger (Ingenieur/Architekt) für die Bestandsaufnahme/Begehung beauftragt werden soll, ist unbestimmt, wenn nicht feststeht, was unter "Begehung" und "Bestandsaufnahme" zu verstehen sein soll.

7. Ein Beschluss, mit dem eine Firma mit Instandsetzungsarbeiten beauftragt werden soll, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Vergleichsangebote vorliegen und es keine Regelung zur Kostenhöhe/Deckelung der Kosten gibt.

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Online seit 12. August

IMRRS 2025, 1014

AG Neuss, Urteil vom 12.02.2025 - 82 C 2493/23

1. Bei Schäden eines Wohnungseigentümers wegen einer Pflichtverletzung des Verwalters kann der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Schadensersatz verlangen.

2. Eine Haftung des Verwalters kommt in Betracht für Fehler bei der Vorbereitung einer Beschlussfassung, z.B. in Form der Vorformulierung unzureichender Beschlussvorlagen.

3. Weist ein Eigentümer den Verwalter bereits vor der Eigentümerversammlung mehrfach darauf hin, dass bei ihm ein falscher, weil zu hoher Miteigentumsanteil zu Grunde gelegt wird, und ignoriert der Verwalter dies, macht er sich haftbar.

4. Die Ersatzpflicht erstreckt sich auch auf die zur Geltendmachung einer Pflichtverletzung entstandenen Kosten und damit regelmäßig auch auf Rechtsanwaltskosten. Die Ersatzpflicht setzt allerdings voraus, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts aus der ex-ante Sicht erforderlich und zweckmäßig war.

5. Hat der Eigentümer auf den Fehler bereits mehrfach hingewiesen und ignoriert der Verwalter dies stets, kann der Eigentümer nicht darauf hoffen, dass sich das Verhalten des Verwalters durch Einschalten eines Rechtsanwalts ändern würde. Aus der ex-ante Sicht liegt es für den Eigentümer daher nahe, sich auf eine Anfechtung der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschlüsse zu beschränken.

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IMRRS 2025, 1004

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 10.02.2025 - 22 C 46/24 WEG

Der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG ist auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen; er darf den 7,5-fachen Wert des Interesses des Klägers sowie den Verkehrswert seines Wohnungseigentums nicht übersteigen.

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Online seit 11. August

IMRRS 2025, 0975

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.07.2025 - 980b C 3/25 WEG

1. Es ist anerkannt, dass eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen auf Grundlage von § 28 Abs. 2 WEG gerechtfertigt ist (sofern ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede steht), wenn der Anspruch tituliert ist oder "sonst feststeht", etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Beschließen die Eigentümer einen Vornahmebeschluss, ist damit inzident auch der entsprechende Grundlagenbeschluss beschlossen.

3. Im Rahmen der Delegation nach § 27 Abs. 2 WEG kann die Verwaltung auch generell ermächtigt werden, im Rahmen einer anwaltlichen Beauftragung mit einem noch nicht namentlich benannten Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen.

4. Die Eigentümer sind bei dem Abschluss einer solchen Vereinbarung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und ihrer ermessensgeleiteten Mehrheitsmacht weitgehend frei, darüber zu entscheiden, ob sie eine Vergütungsvereinbarung zur Grundlage einer anwaltlichen Beauftragung machen wollen oder - mit dem Ergebnis, dass sich die Honorarhöhe dann nach dem RVG bzw. den gesetzlichen Gebühren richtet - nicht.

5. Eine Ermächtigung der Verwaltung, einen Stundenlohn zwischen 150 und 300 Euro zu vereinbaren, widerspricht - zumindest in Hamburg - nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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Online seit 8. August

IMRRS 2025, 0993

LG Köln, Urteil vom 25.04.2024 - 29 S 121/21

1. Ein Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands kann nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

2. So kann es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind.

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Online seit 7. August

IMRRS 2025, 1019

BGH, Urteil vom 18.07.2025 - V ZR 29/24

1. Wird ein Wohnungseigentümer gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in Anspruch genommen, findet das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Anwendung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war.*)

2. Beurteilt sich die bauliche Veränderung nach dem bis zum 30.11.2020 geltenden Recht, kann der Störer dem Beseitigungsverlangen nach § 242 BGB einen nach Maßgabe von § 22 Abs. 1 WEG a.F. gegebenen Gestattungsanspruch entgegenhalten.*)

3. Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt nicht zwingend einen Substanzeingriff voraus, sondern kann auch bei einer sonstigen auf Dauer angelegten Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert, gegeben sein (hier: Solaranlage).*)

IMRRS 2025, 0977

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.07.2025 - 980a C 27/23 WEG

1. Im Rahmen einer Zweier-Gemeinschaft muss sich die Gemeinschaft das Wissen bzw. die Kenntnisse der einzelnen Wohnungseigentümer ohne Weiteres als eigene zurechnen lassen.

2. Der Anspruch auf Beseitigung einer Terrasse verjährt in drei Jahren.

3. Zwar kann der Gemeinschaft in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum grundsätzlich ein Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer (rechtswidrigen) Eigentumsbeeinträchtigung in Form einer baulichen Veränderung zustehen, wenn der gegen den "störenden Eigentümer" (Bauherrn) gerichtete Beseitigungsanspruch verjährt ist.

4. Allerdings unterliegt die Geltendmachung dieses Anspruchs auch den Grundsätzen der Verwirkung.

5. Je länger der Inhaber des Rechts untätig bleibt, desto mehr wird der Gegner in seinem Vertrauen schutzwürdig, das Recht werde nicht mehr ausgeübt werden.

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Online seit 6. August

IMRRS 2025, 0976

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.07.2025 - 980b C 38/24 WEG

1. Gibt der Kläger für den Beklagten eine falsche Adresse an, so hat er die verzögerte Zustellung der Klage zu vertreten.

2. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf null reduziert ist.

3. Die Unbestimmtheit eines Beschlusses führt nicht stets zur Nichtigkeit. Jedenfalls dann, wenn der Beschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt, die Unbestimmtheit also nicht auf inhaltlicher Widersprüchlichkeit beruht, führen die Mängel nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit.

4. Dürfen nach dem Beschluss Balkonkraftwerke angebracht werden, wenn der Eigentümer die Kosten trägt und das Gebäude nicht beschädigt wird, regelt der Beschluss aber keine weiteren Einzelheiten zu Art, Größe, Umfang, Installationsort, Hersteller etc., entspricht er zwar mangels konkreter Festlegungen zu der jeweiligen Maßnahme nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, ist aber nicht nichtig.

5. Ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Fassung eines Zweitbeschlusses bei einem ordnungswidrigen Erstbeschluss kann gegeben sein, wenn schwer wiegende tatsächliche Gründe das Festhalten an dem - nicht nichtigen - (Erst-)Beschluss als treuwidrig erscheinen lassen und der bestehende Zustand in seinem Sinn verändert werden muss oder wenn eine Abänderung wegen einer wesentlichen Änderung der rechtlichen Verhältnisse - aufgrund einer Gesetzesänderung oder einer Änderung der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung - geboten ist.

6. Es verbleibt dem Eigentümer die Möglichkeit, sich gegen Störungen, die von den aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses umgesetzten baulichen Veränderungen bzw. deren Nutzung ausgehen, zur Wehr zu setzen.

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IMRRS 2025, 0986

OLG München, Urteil vom 28.07.2025 - 19 U 2640/24

1. Der verschuldensunabhängige nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB steht auch dem mittelbaren Besitzer des beeinträchtigten Grundstücksteils zu.*)

2. Aufgrund eines Entschädigungsanspruchs gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog kann nicht Schadensersatz, sondern lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich verlangt werden. Gleichwohl kommt die Entschädigungsregelung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs einem vollen Schadensersatz vielfach gleich.*)

3. Gegenstand des Ausgleichs einer Besitzstörung in Geld ist jedenfalls, was dem Besitzer durch den Eingriff in seine berechtigte Besitzposition entgangen ist, regelmäßig also die Möglichkeit zur Nutzung der Sache. Namentlich sind infolge der Besitzstörung eingetretene Ertragseinbußen auszugleichen. Neben dem Ertragsverlust sind zudem diejenigen Aufwendungen zu ersetzen, die erforderlich sind, um eine ungestörte Fortführung eines mit dem Besitz verbundenen Betriebs zu gewährleisten.*)

4. Der Senat kann die umstrittene Frage offen lassen, ob der Besitzer aufgrund der Verletzung seines Besitzrechts durch die Beschädigung der Sache wie der Eigentümer aus eigenem Recht den Ersatz der Reparaturkosten, das heißt des Substanzschadens, verlangen kann.*)

5. Ist mit dem mittelbaren Besitz des beeinträchtigten Grundstücksteils dessen Nutzung als Vermietungsobjekt verbunden, so kann der mittelbare Besitzer jedenfalls auch diejenigen Aufwendungen ersetzt verlangen, die erforderlich sind, um eine ungestörte Fortführung des mit dem mittelbaren Besitz verbundenen Vermietungsbetriebs zu gewährleisten. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB hat der Vermieter - unabhängig von den Eigentumsverhältnissen - die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Widrigenfalls hat er eine Mietminderung durch seine Mieter zu gewärtigen. Daher können die Kosten für die vollständige Reparatur des beeinträchtigten, vermieteten Grundstücksteils ersatzfähig sein, auch wenn dies der Höhe nach mit dem Ersatz des Substanzschadens deckungsgleich ist.*)

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IMRRS 2025, 0972

AG Ahrensburg, Urteil vom 28.01.2025 - 37a C 6/24

1. Zustellungs-Verzögerungen, die aus der Einschaltung einer Rechtsschutzversicherung resultieren, gereichen der Kläger-Partei jedenfalls aus Gründen der Gleichbehandlung zum Nachteil.

2. Zahlt der Rechtsschutzversicherer den Kostenvorschuss zwar bei der Landeskasse ein, kann eine Zuordnung des Zahlungseingangs von der Landeskasse aufgrund der Angabe eines unzutreffenden Verwendungszweckes des Rechtsschutzversicherers jedoch (zunächst) nicht vorgenommen werden, geht dies zu Lasten des Klägers.

3. Das Gericht nicht verpflichtet, den Kläger auf den fehlenden Vorschusseingang hinzuweisen oder ohne Anhaltspunkte Nachfragen an die Landeskasse zu stellen.

4. Die Fristen des § 45 WEG finden keine Anwendung auf die Beschlussersetzungsklage.

5. Ein Wohnungseigentümer hat nur dann auf einen Beschluss einen Anspruch, wenn sein Gegenstand noch nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss geregelt ist

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Online seit 5. August

IMRRS 2025, 0882

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 13.06.2025 - 2-09 S 12/25

1. Eine Anfechtungsklage ist nicht schon dann begründet, wenn dem klagenden Eigentümer vor der Beschlussfassung keine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und Belege gewährt wurde.

2. Vielmehr liegt lediglich ein formeller Fehler vor, so dass der Eigentümer vortragen muss, dass sich dieser Mangel auch kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat oder dass die Ursächlichkeit des Mangels jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann.

3. Erfolgt das Verlangen nach Einsichtnahme erst nach der Beschlussfassung, kann eine Kausalität ausgeschlossen werden.

4. Für die Ordnungsgemäßheit der Jahresabrechnung ist alleine maßgeblich, dass die tatsächlich stattgefundenen Ausgaben rechnerisch richtig ermittelt und zutreffend umgelegt wurden, wobei unerheblich ist, ob es hierfür einen Sachgrund gibt oder Beschlüsse vorgelegen haben.

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IMRRS 2025, 0802

KG, Beschluss vom 28.04.2025 - 8 U 86/24

1. Der zum Grundbuchinhalt gewordene Aufteilungsplan hat dieselbe Funktion wie ein Katasterplan eines Grundstücks, nämlich dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung zu tragen und eine sachenrechtliche Abgrenzung zu erreichen.

2. Die Vermutung des § 891 BGB erstreckt sich daher auch auf diesen räumlichen Bestand des Rechts.

3. Grundsätzlich geht der Wille der Kaufvertragsparteien dahin, das durch Bezugnahme auf den Grundbuchinhalt bezeichnete Grundeigentum zu verkaufen und aufzulassen.

4. Allerdings kann in Ausnahmefällen festzustellen sein, dass dies eine irrtümliche Falschbezeichnung ist (sog. falsa demonstratio), die angesichts des übereinstimmenden abweichenden Willens der Kaufvertragsparteien unschädlich ist, so dass sich die Auflassung dann tatsächlich auf ein anderes Objekt bezieht.

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Online seit 1. August

IMRRS 2025, 0881

AG Dortmund, Urteil vom 26.06.2025 - 514 C 112/24

1. Ein Beschluss über die zu zahlenden Vorschüsse ist hinreichend bestimmt, wenn sich dem Beschluss unter Heranziehung der Einzelwirtschaftspläne eindeutig die Zahlungsverpflichtung entnehmen lässt.

2. Erst nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres können die Eigentümer rückwirkend keine Vorschusspflichten für das abgelaufene Wirtschaftsjahr mehr begründen.

3. Für den Eintritt der Fälligkeit des Hausgeldes ist es nicht von Bedeutung, auf welches Konto (Eigenkonto oder Treuhandkonto) der Eigentümer Zahlungen leisten soll.

4. Auch ein Zurückbehaltungsrecht besteht bei fehlender Einrichtung eines Eigenkontos nicht, da neben der Überweisungsmöglichkeit auch die Möglichkeit der Barzahlung besteht.

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Online seit 31. Juli

IMRRS 2025, 0980

BGH, Urteil vom 04.07.2025 - V ZR 77/24

1. Ein Beschluss, durch den der Verwalter mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens beauftragt wird, ist nicht anders zu behandeln als ein Abmahnungsbeschluss und deshalb selbstständig anfechtbar. Dass der Verwalter die Abmahnung bereits ausgesprochen hat, lässt das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage nicht entfallen (Fortführung von Senat, Urteil vom 05.04.2019 - V ZR 339/17, IMR 2019, 326).*)

2. Lässt sich einem solchen Beschluss nicht entnehmen, dass bei Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht, und führt der Verwalter den Beschluss aus, liegt zwar keine wirksame Abmahnung i.S.d. § 17 Abs. 2 WEG vor. Der Beschluss enthält aber bei der gebotenen objektiven Auslegung jedenfalls die zulässige Aufforderung an den Wohnungseigentümer, das monierte Verhalten zukünftig zu unterlassen.*)

3. Im Rahmen einer gegen einen solchen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen, nicht jedoch, ob ein Unterlassungsanspruch besteht.*)

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IMRRS 2025, 0883

AG Hannover, Urteil vom 13.06.2025 - 480 C 7761/24

1. Die Formulierung in einer Gemeinschaftsordnung, wonach die Kosten "von der Gesamtheit der Raumeigentümer" zu tragen sind, beschreibt keine gesamtschuldnerische Außenhaftung, sondern stellt eine interne Lastenverteilung im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern dar.

2. Bei einer individuell bezifferten Kostenverteilung (z.B. nach Miteigentumsanteilen) liegt regelmäßig keine gesamtschuldnerische Haftung, sondern eine anteilige Verpflichtung vor.

3. Auch der Begriff "Gesamtheit" rechtfertigt keine andere Auslegung. Der Begriff beschreibt lediglich die Gruppe der Verpflichteten und bedeutet nicht "Gesamtschuldnerschaft" im technischen Sinn. Wäre eine solche Haftung gewollt, hätte dies klar und eindeutig formuliert werden müssen.

4. Allein die gemeinsame Verpflichtung mehrerer Eigentümer in einem Vergleich führt noch nicht automatisch zu § 427 BGB. Vielmehr ist im Zweifel nur von einer anteiligen Verpflichtung auszugehen, wenn - wie hier - eine interne Umlage nach einem Schlüssel geregelt ist.

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Online seit 30. Juli

IMRRS 2025, 0885

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2025 - 2-01 S 68/24

1. Löst sich ein Gebäudeteil infolge von Witterungseinwirkungen spricht die Lebenserfahrung dafür, dass die Anlage entweder fehlerhaft errichtet oder mangelhaft unterhalten ist.

2. Der Anscheinsbeweis gilt nicht, wenn ein außergewöhnliches Naturereignis vorliegt, dem auch ein fehlerfrei errichtetes oder mit der erforderlichen Sorgfalt unterhaltenes Werk nicht standzuhalten vermag.

3. Einem stürmischen Wind müssen sorgfältig errichtete und unterhaltene Gebäude standhalten können.

4. Der Verwalter ist verpflichtet, die Sicherheit des Daches zu kontrollieren und zu überwachen.

5. An die Überwachungspflicht eines Gebäudes sind hohe Anforderungen zu stellen.

6. Das Dach ist in regelmäßigen Intervallen durch eine zuverlässige, fachkundige Person überprüfen zu lassen.

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Online seit 29. Juli

IMRRS 2025, 0899

AG Kassel, Urteil vom 28.03.2024 - 800 C 2582/23

1. Ein Beschluss, wonach Überwachungskameras installiert werden sollen, ist nicht nichtig.

2. Hat ein Eigentümer der Installation der Kameras zugestimmt, kann er sich nicht darauf berufen, seine Rechte seien übergangen worden.

3. Sofern die Installation nicht den Vorgaben des Beschlusses entsprechen, muss ein Eigentümer gegen die Gemeinschaft vorgehen und nicht gegen den Installateur, der nur im Auftrag der Gemeinschaft handelt.

4. Auch wenn der Installateur die Überwachungsanlagen als Beauftragter der Gemeinschaft betreiben soll, richten sich mögliche Ansprüche gegen die Gemeinschaft.

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IMRRS 2025, 0880

AG Dortmund, Urteil vom 03.07.2025 - 514 C 4/25

1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf null reduziert war.

2. Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gibt.

3. Die Ablehnung der Beschlussfassung stellt keine Genehmigung der ohne Erlaubnis errichteten baulichen Veränderung dar.

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IMRRS 2025, 0787

OLG München, Beschluss vom 27.11.2024 - 101 AR 144/24

1. Wird eine Entstörungsklage gegen den Eigentümer und den Fremdnutzer erhoben, wird als gemeinsames Gericht das Wohnungseigentumsgericht bestimmt, da dort der Eigentümer seinen ausschließlichen Gerichtsstand hat und das Gericht damit sachnäher ist.

2. Klagen gegen Fremdnutzer von Sondereigentum fallen nicht unter § 43 Nr. 1 und 2 WEG, weil diese als Dritte weder zur Wohnungseigentümergemeinschaft noch zu den Sondereigentümern in einer Rechtsbeziehung stehen, die den notwendigen gemeinschaftsbezogenen Gehalt aufweist.

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Online seit 28. Juli

IMRRS 2025, 0916

AG Köpenick, Urteil vom 09.07.2025 - 17 C 5/25

Es widerspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dem Maßnahmenbeschluss ein Grundlagenbeschluss vorgeschaltet wird.

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Online seit 25. Juli

IMRRS 2025, 0879

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 13.06.2025 - 539 C 20/24

Wollen die Wohnungseigentümer bewusst eine dauerhafte Regelung schaffen bzw. dauerhaft die Änderung der bestehenden Rechtslage herbeiführen, muss feststehen, dass sämtliche Wohnungseigentümer eine jahrelange Praxis in dem Bewusstsein befolgten, sich für die Zukunft daran binden bzw. die bisherige Regelung ändern und auf Dauer durch eine neue ersetzen zu wollen.

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Online seit 24. Juli

IMRRS 2025, 0944

BGH, Urteil vom 04.07.2025 - V ZR 225/24

1. Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können auch juristische Personen (hier: Gemeinde) bestellt werden, nicht aber - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung - deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind.*)

2. Beschlüsse über die Bestellung zum Verwaltungsbeirat, in denen solche Vertreter oder Mitarbeiter namentlich benannt werden, sind im Zweifel so auszulegen, dass die durch sie vertretene juristische Person zum Verwaltungsbeirat bestellt werden soll.*)

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Online seit 23. Juli

IMRRS 2025, 0846

AG München, Urteil vom 27.03.2025 - 1293 C 13987/24 WEG

1. Eine Anfechtungsklage kann nicht mit einer Beschlussersetzungsklage verbunden werden. Sollte ein Beschluss für ungültig erklärt werden, muss zunächst wieder eine Eigentümerversammlung mit der Thematik befasst werden.

2. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, ausgelegt werden kann. In diesem Fall muss das Dokument, auf das Bezug genommen wird, mit hinreichender Sicherheit bestimmbar sein. Dass das in einem Beschluss in Bezug genommene Dokument dem Versammlungsprotokoll als Anlage beigefügt wird, ist zwar wünschenswert, aber nicht zwingend erforderlich (ebenso BGH, Urteil vom 08.04.2016 - V ZR 104/15, IMR 2106, 334).

3. Das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Auswahl von zu treffenden Maßnahmen bezüglich einer Wohnungstür ist nicht auf "null" reduziert, wenn nur die kostenintensivere Maßnahme das derzeitige Schalldämmmaß der Wohnungstür gewährleistet. Damit kann auch die Wahl des kostengünstigeren Alternativangebots, das das derzeitige Schalldämmmaß nicht ausdrücklich garantiert, der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen.

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Online seit 22. Juli

IMRRS 2025, 0888

AG Charlottenburg, Beschluss vom 17.04.2025 - 73 C 6/24

1. Leitungen für Abwasser sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden, bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit von der Abzweigung der Hauptleitung an.

2. Gibt es diese Absperrmöglichkeit bei der Abwasserleitung nicht, ist regelmäßig die gesamte Abwasserleitung, unabhängig von abweichenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, Gemeinschaftseigentum.

3. Außerdem liegt Gemeinschaftseigentum auch dann vor, wenn die Leitung nicht ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden kann.

4. Befinden sich die in Stand zu setzenden Abwasserleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums, trifft die Instandsetzungslast, einschließlich Kostenlast hierfür den Verband.

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Online seit 21. Juli

IMRRS 2025, 0876

AG Heilbronn, Urteil vom 28.01.2025 - 18 C 2632/24 WEG

Erlaubt die Teilungserklärung den Anbau eines Balkons, kann die Gemeinschaft einen solchen Anbau nicht ablehnen, weil der Anbau eine bauliche Veränderung darstellen oder eine Änderung von Lichteinfall und Schattenwurf bewirken würde.

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IMRRS 2025, 0911

OLG München, Beschluss vom 02.06.2025 - 32 W 702/25 WEG

Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht auf künftige Leistung von Vorschüssen, sondern auf Feststellung der Pflicht zur Leistung der Vorschüsse klagt, ist bei der Bemessung des Streitwertes ein Abschlag von 20% von dem Gesamtbetrag der Vorschüsse zu machen.*)

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Online seit 18. Juli

IMRRS 2025, 0767

AG Paderborn, Urteil vom 12.12.2024 - 52 C 11/24

Befindet sich die im Gemeinschaftseigentum stehende Anlage in zum Sondereigentum gehörenden Räumen, hat der Sondereigentümer es gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 zu dulden, wenn Personen die Heizungsanlage im Auftrag der Eigentümergemeinschaft bei einem Anlass aufsuchen.

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IMRRS 2025, 0784

LG Stuttgart, Urteil vom 19.03.2025 - 19 S 30/23

1. Übergeht das Gericht einen entscheidungserheblichen Beweisantritt, liegt ein erheblicher Verfahrensverstoß vor.

2. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte.

3. Hierbei können insbesondere Lärm und andere Immissionen zu solchen Beeinträchtigungen führen. Dies gilt ebenfalls für Eingriffe in die Statik des Gebäudes, was insbesondere bei Wand- und Deckendurchbrüchen zu prüfen ist, wobei in diesen Fällen negative Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum ausgeschlossen sein müssen.

4. Wird - von der Möglichkeit der Zurückverweisung Gebrauch gemacht, kann über die Kosten durch das Berufungsgericht nicht entschieden werden, weil der Ausgang des Rechtsstreits noch offen ist.

5. Auch im Fall einer Aufhebung und Zurückverweisung ist ein Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit geboten, allerdings ohne Abwendungsbefugnis.

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