Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

3091 Entscheidungen insgesamt

Online seit heute

IMRRS 2025, 0557

VerfGH Berlin, Beschluss vom 20.03.2025 - VerfGH 26 A/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2025, 0556

LG Berlin II, Beschluss vom 04.09.2024 - 64 S 281/22

Setzt der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zu Grunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so hat er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Dazu genügt es nicht, auf Verzögerungen durch erforderliche Umbaumaßnahmen und die sich anschließende Corona-Pandemie zu verweisen, die im Sinne eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Aufgabe jeglicher Umzugspläne rechtfertigen könne. Vielmehr ist darzulegen, welche konkreten Planungen und tatsächlichen Vorbereitungen es zur Umsetzung des behaupteten Eigenbedarfs gab. Ohne die Darlegung konkreter Planungen lässt sich nicht feststellen, dass, weshalb und wie genau sich die Pläne des Vermieters überhaupt geändert haben (Anschluss/Umsetzung BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, IMR 2017, 9; BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, IMR 2007, 1122 - nur online).*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0545

AG Koblenz, Urteil vom 10.04.2025 - 152 C 2003/24

1. Bereits der Ausschluss nur einzelner Kündigungsgründe im Mietvertrag genügt, um die Schriftform erforderlich zu machen.

2. Aus einem Ankaufsrecht des Mieters als solchem folgt kein Verbot der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter.

3. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach wird unter einer Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Hierzu gehören u.a. eine Küche/Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und Abort. Alle diese Einrichtungsmerkmale müssen sich innerhalb der abgeschlossenen Wohnung befinden.

4. Es kommt entscheidend darauf an, ob der Mieter nach dem Verständnis eines objektiven Dritten zum Zeitpunkt der Kündigung davon ausgehen musste, dass in dem Mietobjekt nicht mehr als zwei selbständige Haushalte geführt werden.

 Volltext

Online seit gestern

IMRRS 2025, 0547

LG Berlin II, Beschluss vom 13.01.2025 - 63 S 138/24

1. Befindet sich die Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete als Unterpunkt unter einem mit "Sonstige Vereinbarungen" überschriebenen Paragraphen und regelt dieser in den Ziffern 1 bis 3 keine materiellen Mietvertragspflichten, sondern befasst sich u.a. mit der formellen Wirksamkeit des Mietvertrags und der Kommunikation der Parteien, so ist diese Klausel überraschend und damit unwirksam. Denn eine Klausel zur Regelung der Miethöhe ist an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zu der Überschrift "sonstige Vereinbarungen" passt.

2. Eine solche Klausel ist zudem intransparent, wenn sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint ist. Bloße Paragraphenangaben sind gegenüber Verbrauchern intransparent.

 Volltext


IMRRS 2025, 0546

AG Bremen-Blumenthal, Beschluss vom 03.04.2025 - 22 M 2963/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2025, 0491

LG Berlin II, Beschluss vom 28.05.2024 - 64 S 50/24

Als wirksame "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB kommt jede nach Abschluss des Vor-Mietvertrags durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien geänderte Miete in Frage, denn eine solche Mietvereinbarung im laufenden Mietverhältnis ist nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen. Ein Vergleich der Parteien des Vor-Mietverhältnisses über die Miethöhe, den diese im Hinblick auf einen zwischen ihnen umstrittenen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB schlossen, ist daher geeignet, eine nach diesen Vorschriften teilunwirksame Mietabsprache ex nunc zu heilen (Anschluss BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483.)*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0429

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.02.2025 - 5 Sa 1/25

Der ausschließliche Gerichtsstand des § 29a Abs. 1 ZPO gilt auch für Streitigkeiten aus einem Mietvertrag, durch den eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung Wohnraum i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB als Unterkunft für Monteure anmietet.*)

 Volltext

Online seit 28. April

IMRRS 2025, 0532

LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23

1. Erfolgt die Rüge einer Mietüberhöhung nach § 556g Abs. 2 BGB durch einen vollmachtlosen Vertreter, kann der vertretene Mieter die Rüge gem. §§ 180, 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB rückwirkend genehmigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Rüge nicht entsprechend §§ 174, 180 Satz 2 BGB unverzüglich zurückweist. Der Ausnahmefall des § 184 Abs. 1 2. Halbs. BGB, dass eine Rückwirkung der Genehmigung durch gesetzliche Bestimmung ausgeschlossen sei, liegt hinsichtlich der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB nicht vor. (entgegen LG Berlin, Urteil von 08.08.2024 - 67 S 92/24, IMRRS 2024, 1200).*)

2. Innerhalb des seit dem 01.10.2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB verfolgt. Dieses Metier stellt sich - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen - als besonders schwierig dar. Soweit die Inkassodienstleistungen automatisiert erbracht werden, spricht dies nicht entscheidend für den Ansatz einer geringeren Gebühr; denn die dazu genutzten Algorithmen und Plattformen wurden aufwändig entwickelt und bedürfen ständiger Pflege.*)

3. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist.*)

 Volltext

Online seit 24. April

IMRRS 2025, 0523

LG Berlin II, Urteil vom 05.03.2025 - 64 S 199/24

Der Vermieterin ist es i.S.d. § 275 BGB unmöglich, der Mieterin Besitz an der Wohnung zu verschaffen, wenn sie das Mietgebäude an einen Dritten verpachtet hat und dieser selbst gegen höhere Mietzahlungen nicht bereit ist, die Mieterin in die Wohnung aufzunehmen. Die Mieterin hat in diesem Fall gem. §§ 275 Abs. 4, 285 Abs. 1 BGB Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums, nämlich des anteilig auf den der Mieterin versprochenen Mietgebrauch an der Wohnung entfallenden Pachtertrags; sie kann deswegen nach § 242 BGB Auskunft über die auf die Wohnung entfallenden Pachteinnahmen verlangen. Der Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums ist nicht deswegen ausgeschlossen, weil es an der Identität zwischen dem der Mieterin geschuldeten Mietgebrauch und den Gebrauchsrechten der Pächterin fehle; denn soweit der versprochene Mietnutzen geht, stimmt er mit dem Pachtnutzen überein, auch wenn der Pächterin noch weitergehende Nutzungsrechte zustehen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0407

LG Meiningen, Urteil vom 15.01.2025 - 4 S 72/24

1. Bei einem auf rasche Zimmerwechsel ausgerichteten, mit Tagespreisen aufwartenden, Übernachtungsverträge typischerweise ohne Ansehung der Person abschließenden Pensionsbetrieb, ohne dass dieses Angebot in ein bestimmtes Konzept bzw. ein erweitertes Angebot - z.B. als Tagungs-, Wellness- oder Familienhotel - eingebettet wird, ist von einem "Massengeschäft" i.S.v. § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG auszugehen.

2. Zur Bemessung eines an der Genugtuungs-, aber auch an der Abschreckungsfunktion von Ansprüchen nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz orientierten Entschädigungsanspruchs (hier 1.200 Euro), wenn ein Pensionsgast trotz bestätigter Buchung wegen seiner Blindheit abgewiesen und zwecks Beherbergung an die Zimmervermittlung der städtischen Tourist-Information verwiesen wird, weil ihm, wiewohl in Begleitung einer sehenden Person erscheinend, das sichere Erreichen des im Dachgeschoss gelegenen Zimmers über die allein vorhandene Treppenanlage sowie das Bewältigen einer Schwelle im Zimmer - in (vorgeblicher) Fürsorge des Persionsbetreibers, um der ihm nach den Verhältnissen des Einzelfalls obliegenden Verkehrssicherungspflicht zu entsprechen - nicht zugetraut wurde.

3. Ein Verschulden des Benachteiligenden ist keine Voraussetzung des Anspruchs auf immateriellen Schadensersatz.

 Volltext

Online seit 23. April

IMRRS 2025, 0140

AG Bottrop, Urteil vom 28.11.2024 - 8 C 126/24

1. Der Vermieter kann einen Mieter, der auf nicht mit vermieteten Flächen sein Auto abstellt, nicht ohne Weiteres abschleppen lassen.

2. Vielmehr hätte es dem Vermieter im Rahmen seiner mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht oblegen, den Mieter zunächst hinsichtlich der vertragswidrigen Nutzung der Fläche abzumahnen bzw. zur Abgabe einer Unterlassungserklärung aufzufordern oder gerichtlichen Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

 Volltext

Online seit 22. April

IMRRS 2025, 0517

AG Bernau, Urteil vom 04.04.2025 - 10 C 513/24

Der Mieter ist berechtigt, eine nicht funktionierende Toilettenspülung auch bei fehlendem Verzug des Vermieters in Eigenregie reparieren zu lassen.

 Volltext

Online seit 17. April

IMRRS 2025, 0521

LG Darmstadt, Urteil vom 14.03.2025 - 19 O 271/23

Die Verzugspauschale aus § 288 Abs. 5 BGB fällt auch dann mehrfach an, wenn eine Forderungsmehrheit einheitlich verfolgt wird.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0513

AG Halle/Saale, Urteil vom 10.04.2025 - 96 C 990/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext

Online seit 16. April

IMRRS 2025, 0487

LG Dresden, Urteil vom 24.09.2024 - 4 S 81/23

1. Für die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt, gilt ein objektiver, überindividueller Maßstab.

2. Durch einen Legionellenbefall von 100 kbE/100 ml wird zwar der in der Trinkwasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache jedoch nicht beeinträchtigt.

3. Erst bei Überschreitungen ab 10.000 kbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden und liegt somit ein Mangel der Mietsache vor.

 Volltext

Online seit 14. April

IMRRS 2025, 0483

LG Paderborn, Urteil vom 03.07.2024 - 1 S 77/23

1. Begeht der Mieter eine Straftat, kann dies grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

2. Voraussetzung für eine auf eine Straftat gestützte außerordentliche Kündigung ist dabei, dass die Straftat einen Bezug zum Mietverhältnis hat und so schwer wiegt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, was eine umfassende Würdigung der Einzelfallumstände erfordert, bei der die Schwere der Tat und die Schwere der Schuld, insbesondere ein vorsätzliches Handeln, eine bedeutsame Rolle spielen.

3. Ein Kündigungsgrund besteht aber nur dann, wenn die Straftat auch bewiesen ist.

4. Die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Kündigungsvoraussetzungen und damit auch für die Begehung einer Straftat als Pflichtverletzung trifft grundsätzlich den Vermieter als denjenigen, der sich auf diese als Kündigungsgrund beruft. Für entlastende Umstände ist der (vermeintliche) Täter (= Mieter) beweispflichtig.

...

Online seit 11. April

IMRRS 2025, 0395

LG Berlin, Urteil vom 13.12.2023 - 64 S 81/23

Beschädigungen der Mietsache in Folge vertragswidrigen Handelns hat ein Mieter gem. § 280 Abs. 1, § 538 BGB auch denn zu vertreten, wenn ihn daran kein Verschulden trifft (hier: rückwärtiges Hineinfallen in eine Glastür in Folge unvorhersehbarer Ohnmacht).*)

 Volltext

Online seit 10. April

IMRRS 2025, 0434

LG Berlin II, Urteil vom 19.11.2024 - 63 S 156/24

1. Wollen die Parteien erreichen, dass einer von mehreren Mietern aus dem Vertrag ausscheiden und das Mietverhältnis mit dem anderen Mieter fortgesetzt werden soll, so müssen hieran alle Personen mitwirken, die den Mietvertrag abgeschlossen haben. Ein von mehreren Personen begründetes Mietverhältnis kann nur von allen Beteiligten wieder aufgehoben oder umgestaltet werden.

2. (Personale) Teilkündigungen sind grundsätzlich unwirksam. Das gilt auch dann, wenn einer der Mieter das Mietobjekt nicht nutzt (etwa weil er nur zu Sicherungszwecken als Mieter aufgenommen wurde) oder wenn einer der Mieter bereits ausgezogen oder niemals eingezogen ist.

3. Ein Mieter ist nicht verpflichtet, die von ihm angemietete Wohnung tatsächlich zu bewohnen oder dort seinen Lebensmittelpunkt zu begründen.

4. Ein Mietaufhebungsvertrag ist in aller Regel auch dann formlos wirksam, wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen worden ist.

5. Der Mietaufhebungsvertrag kann auch durch konkludentes Verhalten zu Stande kommen. Erforderlich ist auch dann, dass sich die Parteien über die Mietaufhebung einig sind; hierüber darf kein Zweifel bestehen.

6. Selbst wenn der eine Mieter seit über 30 Jahren nicht mehr in der Wohnung wohnt, folgt daraus zu keinem Zeitpunkt eine konkludente Erklärung, die die Vermieterseite als Wunsch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis werten kann.

7. Selbst wenn in dieser Zeit der gesamte Schriftverkehr zwischen dem anderen Mieter und der Vermieterseite erfolgt ist und auch mehrere Mieterhöhungen zwischen diesen Parteien vereinbart wurden, müssten diese Umstände dem ausgezogenen Mieter auch tatsächlich bekannt gewesen sein, um durch eine fehlende Intervention seinen Willen auf Entlassung aus dem Mietverhältnis konkludent geäußert zu haben.

 Volltext

Online seit 9. April

IMRRS 2025, 0467

AG Schöneberg, Urteil vom 05.02.2025 - 4 C 5067/24

1. Die Wartungskosten für die Rauchmelder sind auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung vom Mieter zu tragen.*)

2. Die Kosten des Winterdienstes gehören zu den Straßenreinigungskosten und sind auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung vom Mieter zu tragen.*)

3. Nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, ist der Vermieter berechtigt, den vereinbarten Umlagemaßstab für Heizkosten hinsichtlich des verbrauchsabhängigen Anteils zu ändern.*)

 Volltext

Online seit 8. April

IMRRS 2025, 0466

AG Brandenburg, Urteil vom 27.03.2025 - 30 C 99/23

Selbst wenn die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) für einen Mieter gegebenenfalls eine gewisse "Härte" i.S.d. § 574 BGB darstellen kann, so kann doch insbesondere bei einer "Härte" auf Seiten des Vermieters ein Überwiegen der Interessen des Vermieters vorliegen, welches die Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt.*)

 Volltext

Online seit 7. April

IMRRS 2025, 0469

BGH, Urteil vom 12.03.2025 - XII ZR 76/24

1. Knüpfen die Parteien eines Mietvertrags den Beginn einer vereinbarten festen Vertragslaufzeit an den Eintritt eines bestimmten Ereignisses, hängt die Beurteilung, ob in der Schwebezeit ein befristetes Mietverhältnis vorliegt, maßgeblich davon ab, welche rechtliche Bedeutung nach den Vorstellungen der Vertragsparteien dieser Vertragsgestaltung zukommen soll.*)

2. Ist aus der maßgeblichen Sicht der Vertragsparteien bei Vertragsschluss nicht nur ungewiss, wann das Ereignis eintreten wird, an das der Beginn der Laufzeitvereinbarung geknüpft ist, sondern auch, ob dieses Ereignis überhaupt jemals eintreten wird, liegt eine aufschiebende Bedingung i.S.v. § 158 Abs. 1 BGB vor. Die Vertragsbindung besteht dann bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die fest vereinbarte Mietzeit beginnt indes erst mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung gem. § 158 Abs. 1 BGB. In diesem Fall ist die Mietzeit bis zum Eintritt der Bedingung unbestimmt und der Mietvertrag kann grundsätzlich durch eine ordentliche Kündigung beendet werden.*)

3. Zur Angemessenheit eines Kündigungsausschlusses in einem Nutzungsvertrag über den Betrieb einer Windenergieanlage.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0468

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 152/23

Zum kollusiven Zusammenwirken i.S.v. § 138 Abs. 1 BGB zwischen dem Vertreter des Vermieters (hier: dem Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung) und dem Mieter bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags zum Nachteil des Vermieters sowie zur unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) durch den Mieter bei von ihm erkanntem oder sich ihm aufdrängenden Missbrauch der Vertretungsmacht (im Anschluss an BGH, Urteile vom 05.11.2003 - VIII ZR 218/01, unter II 1, IMRRS 2003, 1373 = NJWRR 2004, 247; vom 09.05.2014 - V ZR 305/12, Rz. 17 f., IMRRS 2014, 1743 = NJW 2014, 2790; vom 29.10.2020 - IX ZR 212/19, Rz. 9, IMRRS 2020, 1558 = NZI 2021, 197).*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0417

AG Friedberg, Beschluss vom 26.07.2024 - 2 C 400/24

1. Eine Verurteilung auf künftige Räumung von Wohnraum kommt nur unter den Voraussetzungen der §§ 257, 259 ZPO in Betracht.

2. Die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung besteht jedenfalls dann, wenn der Schuldner den Anspruch ernsthaft bestreitet.

3. Bei der Räumung von Wohnraum besteht eine solche Besorgnis auch dann, wenn der Mieter zwar mitteilt, dass er auf Wohnungssuche sei, aber noch keinen Ersatzwohnraum gefunden habe.

4. Nicht ausreichend für die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung ist es, wenn der Schuldner auf Anfragen des Gläubigers, ob er leisten werde, nicht antwortet.

5. Muss eine Brandschutzwand errichtet werden und ist hierfür die Entkernung der Mietwohnung notwendig, liegt kein Fall einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung vor.

6. Vielmehr muss in einem solchen Fall - wenn nötig - der Vermieter dem Mieter Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen.

 Volltext

Online seit 4. April

IMRRS 2025, 0432

LG Hagen, Beschluss vom 04.02.2025 - 1 T 6/25

ohne Leitsätze

 Volltext


IMRRS 2025, 0430

SächsVerfGH, Beschluss vom 13.03.2025 - 56-IV-24

ohne Leitsätze

 Volltext


IMRRS 2025, 0416

AG Kiel, Urteil vom 14.10.2024 - 107 C 88/24

1. Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei unabhängige Mietverhältnisse, ist der Parteiwille.

2. Ein gewichtiges Argument dafür, von einem einheitlichen Vertrag auszugehen, ist die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Räume (Wohnung und Garage liegen auf demselben Grundstück) und die Einheitlichkeit der Urkunde.

3. Der Passus "Der Pkw-Stellplatz kann mit einer 4-wöchigen Kündigungsfrist zurückgegeben werden, falls der neue Pkw nicht durch die Hofeinfahrt passt" gibt nur dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht unter bestimmten Voraussetzungen.

 Volltext

Online seit 3. April

IMRRS 2025, 0446

AG Köpenick, Urteil vom 20.03.2025 - 14 C 461/23

1. Es steht im Ermessen des Tatrichters, bei ungewöhnlichen Steigerungen zwischen dem Zugang des Zustimmungsverlangens und dem Erhebungsstichtag einen Stichtagszuschlag vorzunehmen.

2. Einen Anstieg von 6,65% kann unter ordnungsgemäßer Anwendung richterlichen Ermessens nicht als ungewöhnliche Steigerung angesehen werden.

 Volltext


IMRRS 2025, 0445

OLG Celle, Beschluss vom 19.03.2025 - 21 UF 237/24

Steht eine Immobilie im Miteigentum der Ehegatten, so ist für ein bestehendes Mietverhältnis im Zweifel davon auszugehen, dass eine Bruchteilsgemeinschaft i.S.v. § 741 BGB mit der Folge vorliegt, dass ein Ehegatte gemäß § 745 Abs. 2 BGB eine Neuregelung der Nutzungsverhältnisse nach der Trennung auch dahingehend verlangen kann, dass der andere Ehegatte eine gemeinsame Kündigungserklärung in Bezug auf das bestehende Mietverhältnis abgibt.*)

Im Rahmen der den beiderseitigen Interessen der Teilhaber gerecht werdenden Entscheidung über die weitere Nutzung ist neben der aus § 1353 BGB folgenden ehelichen Solidarität auch zu berücksichtigen, ob die beabsichtigte Kündigungserklärung nicht offensichtlich aussichtslos ist bzw. hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet. Daher sind der Eigenbedarf des die Kündigungserklärung begehrenden Ehegatten nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB sowie ein mögliches Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB neben den wirtschaftlichen Verhältnissen beider Ehegatten in die Beurteilung einzubeziehen.*)

 Volltext

Online seit 2. April

IMRRS 2025, 0426

AG Gladbeck, Urteil vom 23.01.2025 - 11 C 56/24

1. Ein Hausverbot des Vermieters kann gegen einen Dritten nur dann wirksam ausgesprochen werden, wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört wird.

2. Im Spannungsfeld zwischen dem Hausrecht des Vermieters und dem Besuchsrecht des Mieters ist die Verhängung nur unter den Voraussetzungen möglich, dass ein sachlicher Grund vorliegt, der Hausfrieden wiederholt und erheblich gestört wird, die Störungen konkret nachweisbar (dargelegt und bewiesen) sind und nach einer Abwägung der Interessen die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme gegeben ist.

3. Der Vermieter kann kein generelles Hausverbot für alle von ihm innegehaltenen Immobilien aussprechen, da es an einem konkreten Ortsbezug fehlt und ein solch umfassendes Verbot ohnehin unverhältnismäßig wäre.

 Volltext

Online seit 31. März

IMRRS 2025, 0418

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.07.2024 - 33 C 1294/23

Grundsätzlich schließt eine Verjährung die Aufrechnung gem. § 215 BGB zwar nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem er erstmals aufgerechnet werden konnte. Diese Voraussetzung ist indes nicht erfüllt, wenn es an einer fristgemäßen Erklärung (Ersetzungsbefugnis) des Vermieters fehlt, dass er statt Naturalrestitution Schadensersatz vom Mieter beansprucht (überholt durch BGH, IMR 2024, 361).

 Volltext


IMRRS 2025, 0371

LG München I, Beschluss vom 10.10.2024 - 14 S 7535/24

1. Wird eine Berufung durch Beschluss (§ 522 Abs. 1 ZPO) oder Urteil verworfen, weil das Rechtsmittel unstatthaft oder verspätet eingelegt worden ist, so ist richtigerweise keine Räumungsfristentscheidung nach § 721 Abs. 1 ZPO möglich, weil der Eintritt der formellen Rechtskraft der erstinstanzlichen Entscheidung durch das Rechtsmittel nicht gehemmt worden ist.

2. In Fällen, in denen die Berufung des Mieters gegen ein erstinstanzliches Räumungsurteil nach vorheriger mündlicher Verhandlung durch Urteil zurückgewiesen wird, sowie in Beschlüssen nach § 522 Abs. 2 ZPO (Zurückweisung einer unbegründeten Berufung) und selbst in Beschlüssen nach § 516 ZPO (Entscheidung nach Zurücknahme einer Berufung) ist eine zweitinstanzliche Räumungsfristentscheidungen zu treffen.

3. Für die Gewährung einer Räumungsfrist in der 2. Instanz ist es richtigerweise nicht erforderlich, dass erstmals in der Berufungsinstanz auf Räumung erkannt wird.

4. Eine Addition der erst- und zweitinstanzlich gewährten Räumungsfristen findet bei der Berechnung der maximal zulässigen Frist nach § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO nicht statt.

 Volltext

Online seit 27. März

IMRRS 2025, 0419

BGH, Urteil vom 29.01.2025 - XII ZR 96/23

1. Der Rückerhalt der Mietsache i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18, IMR 2019, 237 = NZM 2019, 408).*)

2. Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (im Anschluss an BGH Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12, IMR 2014, 6 = NZM 2014, 128).*)

3. Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters (im Anschluss an BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 93/04, IMRRS 2005, 1000 = NZM 2005, 535).*)

 Volltext

Online seit 26. März

IMRRS 2025, 0357

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.02.2025 - 2-11 S 97/24

1. Durch den Tod einer Partei tritt grundsätzlich eine Unterbrechung des Verfahrens ein.

2. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten stattgefunden hat.

3. Legt der Rechtsanwalt das Mandat erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nieder, ist diese dennoch abgelaufen, selbst wenn der Mandant bereits während dem Fristlauf verstorben ist.

 Volltext

Online seit 25. März

IMRRS 2025, 0364

LG Berlin II, Beschluss vom 23.10.2024 - 64 T 71/24

Das selbständige Beweisverfahren gem. § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist nicht eröffnet, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietspiegelspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über in der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" genannte positive und negative Wohnwertmerkmale eingeholt wird.*)

 Volltext

Online seit 24. März

IMRRS 2025, 0388

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2023 - 64 S 61/23

Unternimmt es ein Mieter, den Vermieter im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung zu täuschen, kann darin eine mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses liegen, die gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0346

AG Wiesbaden, Beschluss vom 26.02.2025 - 935 C 4000/24

Bei einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) nicht auf der Grundlage des bestehenden Mietspiegels zuzüglich eines Stichtagszuschlags auf der Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes schlüssig dargelegt werden.*)

 Volltext

Online seit 23. März

IMRRS 2025, 0349

VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2024 - VerfGH 45/24

1a. Das Besitzrecht des Pächters gehört zu den vermögenswerten Rechten, die der berechtigten Person von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass sie die damit verbundenen Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu ihrem privaten Nutzen ausüben darf, und fällt unter den Schutz der Eigentumsgarantie aus Art 23 Abs 1 VvB (RIS: Verf BE), vgl BVerfG, 11.09.1997, 1 BvR 392/89.

1b. Es gehört zur freiheitssichernden Funktion des Grundrechts auf Eigentum, dass vertragstreue Mieter geschützt sind gegen den Verlust ihrer Wohnung, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist (BVerfG, 26.05.1993, 1 BvR 208/93). Denn im Wohnen entfaltet sich die Persönlichkeit des Einzelnen in privater räumlicher Sphäre.

1c. Im Hinblick auf die Eigentumsgarantie sind die Belange von Vermieter und Mieter angemessen zu berücksichtigen, gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl VerfGH Berlin, 20.04.2010, 62/07, BVerfG, 26.05.1993, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1). Wenn die Interessen einer Seite vollständig vernachlässigt oder vernünftige, nachvollziehbare und gewichtige Argumente übergangen werden oder ein Grundrecht bei der Anwendung einfachen Rechts beiseitegeschoben wird, ist von einer Verkennung des Inhalts der Eigentumsgarantie durch das Fachgericht auszugehen (vgl VerfGH Berlin, 20.04.2010, 62/07).

2. Hier:

2a. Die Annahme des KG, dass in diesem besonderen Einzelfall die grundrechtliche Position der Beschwerdeführer durch das allgemeine Pachtrecht hinreichend berücksichtigt sei, verfehlt den Gewährleistungsgehalt von Art 23 Abs 1 Verf BE.

2b. Bei dem zugrundeliegenden Rechtsstreit um ein „Pachtverhältnis“ zu Wohnzwecken hat das KG versäumt, sich angesichts der besonderen Umstände des Einzelfalles hinreichend mit der Bedeutung der Eigentumsfreiheit für die Rechtsposition der Beschwerdeführer auseinanderzusetzen. Das tatsächlich vorliegende Rechtsverhältnis entspricht nicht dem typischen Pachtvertrag, in dem die Persönlichkeitsentfaltung in räumlicher Sphäre keine Rolle spielt, weil eine Pacht regelmäßig gerade nicht zu zeitlich uneingeschränkten Wohnzwecken vereinbart ist. Der Besonderheit des konkreten „Pachtvertrages (…) zur Ausnutzung zu Wohnzwecken“ wird eine Behandlung allein nach pachtrechtlichen Vorschriften nicht gerecht, weil der Ausgleich der widerstreitenden, jeweils von Art 23 Abs 1 Verf BE geschützten Rechtspositionen dadurch nicht abschließend vorgezeichnet ist.

 Volltext

Online seit 22. März

IMRRS 2025, 0347

AG Remscheid, Urteil vom 10.02.2025 - 27 C 134/24

ohne amtliche Leitsätze

 Volltext

Online seit 21. März

IMRRS 2025, 0343

VG Düsseldorf, Urteil vom 08.01.2025 - 13 K 8632/22

ohne amtliche Leitsätze

 Volltext

Online seit 19. März

IMRRS 2025, 0351

AG Neubrandenburg, Urteil vom 19.12.2024 - 109 C 353/23

1. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zum barrierefreien Umbau des Bades verlangen.

2. Der Vermieter kann seine Zustimmung von einer Sicherheit für einen späteren Rückbau abhängig machen.

 Volltext

Online seit 18. März

IMRRS 2025, 0353

OLG Schleswig, Urteil vom 26.02.2025 - 12 U 35/24

Wenn in einem Pachtvertrag über Windkraftanlagen mit einer Laufzeit von 25 Jahren, in dem sich die Vergütung für den Verpächter an dem Ertrag der von dem Pächter auf dem Grundstück zu errichtenden Windkraftanlagen bemisst, vereinbart ist, dass die Vergütung entfällt, wenn die technische Lebensdauer der Windkraftanlagen vor Ablauf der Vertragslaufzeit erreicht ist und die Anlagen entfernt wurden, endet die Verpflichtung des Pächters zur Zahlung der Vergütung nicht damit, dass er die "alten" Windkraftanlagen wegen mangelnder Rentabilität abreißen und neue bauen lässt. Vielmehr setzt sich die ursprüngliche Vergütung an den neuen Anlagen fort.*)

 Volltext

Online seit 17. März

IMRRS 2025, 0313

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29.01.2025 - 7 B 1195/24

ohne amtliche Leitsätze

 Volltext


IMRRS 2025, 0296

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.06.2024 - 33050 C 26/23

1. Eine vollständige Zahlung der Mietrückstände nach Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung innerhalb der Schonfrist lässt diese unwirksam werden.

2. Zwar kann ein Versäumnisurteil in Bezug auf die Räumung einer Wohnung aufgrund nicht gezahlter Miete bereits vor Ablauf der Schonfrist ergehen. Kommt es allerdings innerhalb der Schonfrist und nach Erlass des Versäumnisurteils sodann zur vollständigen Zahlung der ausstehenden Miete, begründet diese eine materiell-rechtliche Einwendung gegen den Titel, die trotz bereits erlassenen Versäumnisurteils zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung führt.

3. Die ordentliche Kündigung kann grundsätzlich nicht durch Zahlung der rückständigen Miete geheilt werden.

4. Eine Klage auf künftige Leistung kann - nur - erhoben werden, wenn den Umständen nach zu besorgen ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Eine solche Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung ist anzunehmen, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrunds seinen Unwillen, die Wohnung zum feststehenden Beendigungszeitpunkt herauszugeben, eindeutig zu erkennen gibt.

 Volltext

Online seit 15. März

IMRRS 2025, 0309

LG Hamburg, Urteil vom 30.10.2024 - 316 S 38/24

1. Der Anspruch aus § 862 Abs. 1 BGB kann sich auch nur gegen eine erstmals ernsthaft drohende Störung richten (neuer Mietvertrag mit Dritten). Das Verhalten des Neu-Mieters muss sich der Vermieter zurechnen lassen.*)

2. Die einstweilige Verfügung zur Wahrung der Besitzschutzansprüche ist bis zur rechtskräftigen Verurteilung der Alt-Mieterin zur Räumung des Stellplatzes zu befristen.*)

 Volltext

Online seit 14. März

IMRRS 2025, 0300

OLG Hamm, Beschluss vom 25.01.2025 - 7 U 47/24

1. Eine Rechtsscheinhaftung eines Geschäftsführers einer uG (haftungsbeschränkt) für eine Verbindlichkeit dieser haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft gemäß § 311 Abs. 2 und Abs. 3, § 179 (analog) BGB (in Anschluss an BGH, IBR 2022, 269; IBR 2012, 674; BGH, Urteil vom 05.02.2007 - II ZR 84/05, Rz. 9 ff., 17.02.2025 = NJW 2007, 1529) kommt im Hinblick auf eine allein deliktische Haftung der haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft aus § 831 BGB oder aus § 823 BGB nicht in Betracht.*)

2. Der Vermieter ist nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (zuletzt BGH, IMR 2024, 378) regelmäßig nicht - so auch hier - in den Schutzbereich des Untermietvertrags zwischen Mieter/Untervermieter und Untermieter einbezogen (in Fortschreibung zu BGH, Urteil vom 06.11.2012 - VI ZR 174/11, Rz. 9 m.w.N., IMRRS 2012, 3352 = NJW 2013, 1002; BGH, Urteil vom 02.07.1996 - X ZR 104/94, IBRRS 1996, 0041 = BGHZ 133, 168; BGH, Urteil vom 15.02.1978 - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327 Ls. 1).*)

 Volltext

Online seit 12. März

IMRRS 2025, 0299

LG Köln, Urteil vom 29.01.2025 - 17 O 168/24

ohne amtliche Leitsätze

 Volltext


IMRRS 2025, 0297

AG München, Urteil vom 18.08.2023 - 173 C 11834/23

Selbst wenn aus der Wohnung eines Mieters Geräusche dringen, darf ein Nachbar nicht durch ständiges Klopfen hierauf reagieren. Vielmehr muss der Nachbar seinerseits gerichtlich gegen den anderen Mieter vorgehen und auf Unterlassung klagen.

 Volltext

Online seit 11. März

IMRRS 2025, 0314

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 13.01.2025 - 10 B 880/24

1. Erfolgt die Aufnahme der Wohnnutzung ohne Fertigstellungsanzeige bzw. Gestattung der vorzeitigen Nutzung und trotz brandschutzrechtlicher Bedenken, dann liegt die Annahme nahe, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorliegt.

2. Im Falle drohender Obdachlosigkeit des Bewohners kann die Bauordnungsbehörde auf die Inanspruchnahme kommunaler Hilfsangebote verweisen.

 Volltext


IMRRS 2025, 0303

AG Bad Urach, Urteil vom 16.01.2025 - 1 C 165/24

Besteht ein Mietverhältnis i.S.d. § 566 BGB, wenn der "Mieter" die Wohnung zuvor vom Veräußerer "gekauft" hat, der "Kaufvertrag" aber nicht beurkundet ist?

 Volltext


IMRRS 2025, 0301

LG Berlin II, Urteil vom 22.01.2025 - 64 S 21/23

1. Der Einbau einer Zentralheizungsanlage an Stelle der bis dahin in den Wohnungen installierten Elektro-Einzelöfen stellt sich auch dann als eine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b Nr. 2 und Nr. 4 BGB dar, wenn die Anlage nicht von dem Vermieter selbst, sondern im Wege des Wärmecontractings von einem Dritten betrieben werden soll. Da die Mieter ihre Wohnungen bis zum Einbau der Zentralheizungsanlage auf eigene Kosten beheizten und dem Vermieter gegenüber keine Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen hatten, bietet § 556c BGB in einem solchen Fall weder Grundlage noch Regelung für die Umlage der Kosten der Wärmeerzeugung. Sind auch im Mietvertrag keine ausdrücklichen Regelungen über die Beheizung im Wege des Wärmecontractings getroffen, so ergibt sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB, dass die Mieter dem Vermieter dem Grunde nach zur anteiligen Erstattung der Wärmekosten sowie zur Leistung von Heizkostenvorschüssen verpflichtet sind (Anschluss BGH, IMR 2007, 315; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 362/04, IMRRS 2006, 0847).*)

2. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB ist auch darüber zu befinden, ob der Vermieter die gesamten Contractingkosten einschließlich darin enthaltener Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmergewinns des Wärmelieferanten auf die Mieter umlegen darf, oder ob er sie anteilig selbst tragen muss. Wesentlich kommt es dabei auf die zu erwartende Veränderung der die Mieter treffenden Kosten der Wärmeversorgung an. Ist davon auszugehen, dass die jährlichen Stromkosten für den Betrieb der Einzelöfen deutlich höher waren als die nunmehr auf die Beheizung der Wohnung entfallenden anteiligen Contractingkosten, erschiene es unbillig, der Vermieterin einen von ihr selbst zu tragenden Anteil der Contractingkosten zuzuweisen, um so zu ihren Lasten den Mietern noch weiter gehende Einsparungen zu ermöglichen. Dabei obliegt es den Mietern, zu den in der Vergangenheit angefallenen Stromkosten vorzutragen; sie trifft insoweit zumindest eine sekundäre Darlegungslast, da die Vermieterin auf die den Mietern erteilten Stromrechnungen nicht zugreifen kann.*)

 Volltext