Schließen
Sie haben soeben den Bereich betreten. Hier bekommen Sie alle für diesen Bereich relevanten Inhalte gefiltert angezeigt. Mit Klick auf "Alle Sachgebiete" links kommen Sie jederzeit wieder zu den ungefilterten Übersichten.

Miete und Pacht

Wohnungseigentum

Wohnbau

Immobilien

Nachbarn

Versicherung

Prozessuales

Steuern
Zielgruppen
Alle Sachgebiete

Gesamtsuche
Kostenloses ProbeaboOK
Urteilssuche



,
Sortierung nach:
Datenbestand

Derzeit 42.217 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Miete und Pacht 120 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 52 Urteile neu eingestellt.

Über 15.000 Urteilsbesprechungen (IMR-Beiträge) nach dem 1-Seiten-Prinzip.

Wenn die gesuchte oder zitierte Entscheidung bei uns nicht im Volltext verfügbar ist:
Wir verlinken zu über 1.000.000 weiteren Entscheidungen im Internet.


Urteile, die in den letzten 14 Tagen neu online gestellt wurden stehen auch Nichtabonnenten im Volltext kostenlos zur Verfügung. Auch alle Suchfunktionen und Leitsätze sind frei zugänglich.

Eingeloggte Abonnenten haben Zugang zu allen Volltexten sowie zu den verknüpften Beiträgen und Gesetzestexten.


Leitsätze, die mit *) gekennzeichnet sind, sind amtlich. Alle anderen Leitsätze sind von unseren Autoren oder der Redaktion verfasst.

Hervorzuhebende Urteile zum Miet- und Pachtrecht

22 Urteile (52 in Alle Sachgebiete)

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt


Online seit heute

IMRRS 2020, 0761
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind auszulegen

OLG Hamm, Urteil vom 05.06.2020 - 30 U 163/19

1. Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind grundsätzlich der Auslegung zugänglich, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen. Selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts brauchen daher nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt.

2. Wird ein konkretes Datum für den Mietbeendigungszeitpunkt neben einem Verlängerungszeitraum angeführt, kann dem jedenfalls dann, wenn sich aus beiden nur eine geringfügige Abweichung ergibt, allein der Bedeutungsgehalt beigemessen werden, dass der konkret angeführte Zeitpunkt der maßgebliche Tag sein soll. Anderenfalls wäre seine Angabe - offenkundig - schlicht überflüssig.

3. Auch bei der Auslegung formbedürftiger Verträge darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden.

4. Die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Dies schließt die Heranziehung erst später errichteter Urkunden für die Auslegung aber jedenfalls dann nicht aus, wenn die andere Urkunde im Mietvertrag bzw. in der Ergänzungsvereinbarung ausdrücklich in Bezug genommen und die Wirksamkeit des Mietvertrags/der Ergänzungsvereinbarung sogar von dem Abschluss des anderen Vertrags abhängig gemacht wird.

5. Sieht eine Mietanpassungsregel vor, dass als Vergleichsmaßstab auf den Preisindex eines bestimmten Monats abgestellt und die vereinbarte monatliche Miete ab dem der Veränderung folgenden Monat angepasst werden soll, ist auf den Monatswert des Verbraucherpreisindex, nicht auf den Jahresdurchschnittswert abzustellen.

Icon Volltext


Online seit gestern

IMRRS 2020, 0760
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Mietendeckel: Mieterhöhungsverlangen muss nur dem Mieter vor dem Stichtag zugehen

LG Berlin, Urteil vom 10.06.2020 - 65 S 55/20

1. Das Vorhandensein von Fahrradabstellplätzen mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes wirken sich gebäudebezogen wohnwerterhöhend aus. Der Vermieter muss nicht proportional zur Anzahl der Bewohner/Mietparteien und unabhängig vom konkreten (wenngleich durchaus Veränderungen unterliegenden) Bedarf eine bestimmte Zahl von Fahrradabstellplätzen vorhalten.

2. Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) ist nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist.

3. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag eintreten.

4. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem Stichtag zugegangen ist, die Wirkung der Vertragsänderung aber erst nach dem Stichtag eintritt.

Icon Volltext


Online seit 1. Juli

IMRRS 2020, 0768
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Wohnung unrenoviert - keine Schönheitsreparaturen durch den Mieter

AG Schöneberg, Urteil vom 05.12.2019 - 107 C 224/19

1. Ein Mieter ist berechtigt, indes nicht gegenüber dem Vermieter verpflichtet, die Wohnung zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht besteht nicht.

2. Die in einem Mietvertrag vorgesehene Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf auf den Mieter ist unwirksam, wenn dieser die Wohnung unrenoviert anmietet.

3. Wenn der Vermieter danach die Schönheitsreparaturen unterlässt und es hierdurch zu Mängel der Wohnung kommt, ist dies kein vertragswidriges Verhalten des Mieters.

Icon Volltext


Online seit 30. Juni

IMRRS 2020, 0766
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Als Gastdozent im Ausland berechtigt zur Untervermietung

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.01.2020 - 3 C 234/19

1. Hat der Mieter eine Einladung als Gastdozent über zwei Semester im Ausland erhalten, so liegt ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vor.

2. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse dargelegt, so liegt es nunmehr am Vermieter, unter Mitteilung der tatsächlichen Umstände Gründe geltend zu machen, die zur Versagung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit führen können.

3. Ob der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung unterhält oder nicht, spielt keine Rolle, da der (Haupt-)Mieter weiterhin für Schäden in der Wohnung haftet.

4. Nach der Rechtsprechung des BGH kann auch ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (BGH, IMR 2014, 319). Erst Recht muss dies gelten, wenn vor dem Hintergrund einer zweimaligen, jeweils einjährigen Dozententätigkeit die Erlaubnis der zeitlich befristeten Untervermietung begehrt wird.

Icon Volltext


Online seit 29. Juni

IMRRS 2020, 0764
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Verweigerung der Modernisierung ist ein Kündigungsgrund!

LG Berlin, Urteil vom 28.05.2020 - 67 S 21/20

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist.*)

Icon Volltext


Online seit 24. Juni

IMRRS 2020, 0759
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Welche Anforderungen sind an Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen zu stellen?

BGH, Urteil vom 20.05.2020 - VIII ZR 55/19

Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB).*)

Icon Volltext


Online seit 23. Juni

IMRRS 2020, 0730
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Eigenbedarfskündigung: Welche Alternativwohnungen muss der Vermieter anbieten?

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 197/18

1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage grundsätzlich anzubieten. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen.

2. Der Vermieter muss somit auch eine Wohnung anbieten, die nur halb so groß ist wie die ursprüngliche Mietwohnung.

3. Die Anbietpflicht beinhaltet dabei nicht, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten werden muss.

Icon Volltext


Online seit 19. Juni

IMRRS 2020, 0738
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Muss Mieter Austausch der gesamten Schließanlage bezahlen?

LG München I, Urteil vom 18.06.2020 - 31 S 12365/19

1. Bei Verlust eines Schlüssels ist der Mieter allenfalls nur dann verpflichtet, dem Vermieter die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage zu erstatten, wenn aus objektiver Sicht unter den gegebenen Einzelfallumständen eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. Ein rein abstraktes Gefährdungspotential ist hierfür nicht ausreichend (im Anschluss an BGH, Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13, IMR 2014, 231).*)

2. Verletzt der Vermieter die Obliegenheit, den Mieter darauf hinzuweisen, dass eine Schließanlage nicht erweiterbar ist, trägt er im Schadensfall die Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat, selbst (§§ 241 Abs.2, 254 BGB). Alternativ hätte der Vermieter die Möglichkeit, das Wohnungsschloss auf Kosten des Schädigers durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen.*)

Icon Volltext


Online seit 18. Juni

IMRRS 2020, 0678
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Keine Zweckentfremdungsgenehmigung - keine Verwertungskündigung!

AG München, Urteil vom 15.05.2020 - 473 C 4290/19

1. Wirksamkeitsvoraussetzung einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung - anders als die Baugenehmigung - jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung tatsächlich vorgelegen hat.

2. Die Zweckentfremdungsgenehmigung hat, anders als die Baugenehmigung, nach ihrer Zielsetzung mieterschützenden Charakter.

3. Eine Verpflichtung des Vermieters, im Kündigungsschreiben darauf hinzuweisen, dass er bislang keine Genehmigung für die von ihm geplante Nutzung beantragt hat, ist nicht geschuldet.

Icon Volltext


Online seit 17. Juni

IMRRS 2020, 0716
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist ein Kfz-Stellplatz isoliert kündbar?

LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 - 67 S 192/19

Die Parteien begründen ein vom vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz, wenn sie die Vermietung des Kfz-Stellplatzes in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Das gilt unter Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB selbst dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag jeweils um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.*)

Icon Volltext


Online seit 16. Juni

IMRRS 2020, 0523
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung zu berücksichtigen!

LG Berlin, Urteil vom 05.02.2020 - 66 S 293/19

Bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsgrundsätze erweist sich für die ordentliche Kündigung die (unmittelbare) Anwendung des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthaltenen Normbefehls als gerechtfertigt: einer (bloßen) Analogie bedarf es nicht (gegen BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rz. 28, IMRRS 2012, 3023).

Icon Volltext


IMRRS 2020, 0710
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Beschwerdewert bei Mietminderung?

BGH, Beschluss vom 17.03.2020 - VIII ZR 115/19

Die Beschwer des Mieters im Falle der Abweisung einer Klage auf Feststellung einer Mietminderung oder der Beseitigung von Mängeln bemisst sich nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der Minderung.

Icon Volltext


Online seit 15. Juni

IMRRS 2020, 0697
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
MietenWoG Bln nur ein Papiertiger?

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 26.02.2020 - 2 C 377/19

1. Die Bestimmungen des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) hindern eine Verurteilung zur Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB nicht.

2. Die Frage, ob jedoch während der Geltungsdauer dieses Gesetzes die vereinbarte Mieterhöhung nicht durchsetzbar ist, lässt das Gericht offen.

Icon Volltext


Online seit 12. Juni

IMRRS 2020, 0696
Mit Beitrag
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Geld-Einzahlungen aus kalter Zwangsverwaltung können anfechtbar sein

BGH, Urteil vom 30.04.2020 - IX ZR 162/16

1. Werden an den Grundpfandgläubiger Mieten gezahlt, die in den Haftungsverband des Grundpfandrechts fallen, benachteiligt dies die Gläubigergesamtheit, wenn die den Zahlungen zu Grunde liegenden Mietforderungen nicht insolvenzfest beschlagnahmt waren und deshalb dem Gläubigerzugriff unterlagen; die Beschlagnahme kann vorgerichtlich auch durch eine Pfändung aufgrund des dinglichen Anspruchs vorgenommen werden (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 17.09.2009 - IX ZR 106/08, Rz. 17, IBRRS 2009, 4065 = IMRRS 2009, 2231 = BGHZ 182, 264).*)

2. Erklärt sich der spätere Schuldner gegenüber einem Grundpfandgläubiger damit einverstanden, die aus dem Grundpfandrecht folgende Haftung von Mietforderungen in einer Art und Weise zu verwirklichen, die in ihren Wirkungen für das der Gläubigergesamtheit haftende Schuldnervermögen einer formellen Zwangsverwaltung entspricht, kann es am Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Schuldners fehlen, wenn die Erstreckung des Grundpfandrechts auf die Mietforderungen insolvenzfest ist.*)




Online seit 10. Juni

IMRRS 2020, 0700
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Regelmäßig keine Minderung bei Baulärm!

BGH, Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, IMR 2015, 310 = BGHZ 205, 177 Rz. 35, 39 ff. m.w.N.).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, a.a.O. Rz. 20 f.; vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, IMR 2013, 92 = NJW 2013, 680 Rz. 10; vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, IMR 2009, 411 = WuM 2009, 659 Rz. 14).*)

3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grunds-ätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 - VIII ZR 223/04, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm an-gemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.*)

4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter - schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes - nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.*)

5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher gelten-den Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.*)




IMRRS 2020, 0677
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Duldungsurteil missachtet: Vermieter kann sofort fristlos kündigen!

LG Karlsruhe, Beschluss vom 28.05.2020 - 9 S 194/17

1. Die Missachtung eines rechtskräftigen Duldungsurteils zu Gunsten des Vermieters durch den Mieter stellt einen wichtigen Grund i.S.v. § 543 BGB dar.

2. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es in einem solchen Fall nicht. Denn wenn sich der Mieter selbst über ein rechtskräftiges Urteil hinwegsetzt, wäre das Verlangen nach einer Abmahnung unnötige Förmelei.

Icon Volltext


IMRRS 2020, 0671
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Kürzungsrecht bei Heiz- und Warmwasserkosten wegen Ersatzverfahrens?

LG Heidelberg, Urteil vom 28.05.2020 - 5 S 42/19

1. Der Mieter hat nicht deshalb ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV, weil die einheitlich entstandenen Kosten einer verbundenen Anlage zur zentralen Bereitstellung von Heizungswärme und Warmwasser unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV lediglich rechnerisch nach einem in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Ersatzverfahren aufgeteilt werden.*)

2. Treuwidrige Umlegung von Grundsteuernachforderungen nach dem Abflussprinzip für Zeiträume vor Beginn des Mietverhältnisses.*)

Icon Volltext


Online seit 9. Juni

IMRRS 2020, 0679
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Mieter kann von Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss nicht kündigen

OLG Hamm, Urteil vom 28.05.2020 - 4 U 82/19

§ 43b TKG ist im Verhältnis zwischen einem Mieter und einem Vermieter, der nach § 2 Nr. 15 lit b) der Betriebskostenverordnung die laufenden monatlichen Grundgebühren für einen Breitbandkabelanschluss auf seine Mieter umlegt, nicht anwendbar.*)

Icon Volltext


IMRRS 2020, 0673
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Vermieter bestimmt die wegen Eigenbedarfs zu kündigende Wohnung selbst

LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 - 64 S 91/18

1. Wird die Abweisung einer Räumungsklage darauf gestützt, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht habe beweisen können, erwächst damit nicht in Rechtskraft, dass der im Kündigungsschreiben beschriebene Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen könne. Kündigt der Vermieter in so einem Fall erneut und strengt eine weitere Räumungsklage an, liegt keine unzulässige "Wiederholungskündigung" im Sinne einer Kündigung vor, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (Anschluss BAG - 2 AZR 867/11, Urteil vom 20.12.2012, NZA 2013, 1003 ff.).*)

2. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine "Sozialauswahl" vornehmen, noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen.*)

3. Da die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, kann der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen. Bietet der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung im selben Haus zu im Wesentlichen den bisherigen entsprechenden Mietkonditionen an und weist der Mieter dieses Angebot ohne triftige Begründung zurück, kann er sich im Rahmen der Härtefallprüfung aber nicht mehr darauf berufen, dass er keinen ihm nach Lage, Ausstattung und Preis zumutbaren Ersatzwohnraum anmieten könne.*)

4. Das Gericht ist zur Aufklärung einer behaupteten Räumungsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen nur dann zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, wenn der Zusammenhang zwischen einem erzwungenen Wohnungswechsel und schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substanziiert und schlüssig vorgetragen wird. Beschränken sich die vorgelegten ärztliche Atteste auf eine Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters und die Mitteilung, ihm sei ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten, ist damit noch nicht schlüssig dargetan, dass dem Mieter selbst ein Umzug um eine Etage innerhalb ein und des selben Miethauses nicht möglich oder zuzumuten sei (Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, IBRRS 2019, 1899 = IMRRS 2019, 0707 = GE 2019, 913 ff. und BGH, Urtei vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Leitsatz 1.c) und Rz. 45 ff., IBRRS 2019, 1942 = IMRRS 2019, 0719 = GE 2019, 905 ff.).*)

Icon Volltext


Online seit 8. Juni

IMRRS 2020, 0676
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Zu viel gezahlte Miete kann nur an alle Mieter ausgezahlt werden

BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19

1. Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 28.04.2010 - VIII ZR 263/09, Rz. 10 f., IBRRS 2010, 1993 = IMRRS 2010, 1434 = NJW 2010, 1965) und kann daher nur Zahlung bzw. Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten.*)

2. Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB a.F., wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung.*)

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich gestellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtlichen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht worden (Anschluss an Senatsurteil, IMR 2019, 352).*)




IMRRS 2020, 0675
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Förmlichkeiten des Mieterhöhungsverlangens sind materielles Recht!

BGH, Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 355/18

1. Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 11.07.2018 - VIII ZR 136/17, Rz. 12, IBRRS 2018, 2459 = IMRRS 2018, 0872 = NJW 2018, 2792; vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12, Rz. 13, IBRRS 2013, 5150 = IMRRS 2013, 2345 = NJW 2014, 1173; jeweils m.w.N.).*)

2. Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) auch für minderausgestattete Wohnungen (hier: ohne Innen-WC) herangezogen werden.*)

3. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11.02.2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18.06.2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt.*)




Online seit 4. Juni

IMRRS 2020, 0563
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Blindstellen hilft nicht!

LG Berlin, Urteil vom 29.01.2020 - 65 S 231/19

1. Auch wenn der Mieter (absichtlich) tagelang seinen Briefkasten nicht leert, gilt die Kündigung am Tag des Einwurfs in den Briefkasten als zugegangen.

2. Auch die Nichterfüllung titulierter Schadenersatzansprüche des Vermieters ist eine Vertragsverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (hier verneint).

3. Gleicht der Mieter eine titulierte Forderung nicht aus und tritt auch sonst nicht an den Vermieter heran, um die Modalitäten des Ausgleichs zu klären, rechtfertigt dies eine ordentliche Kündigung.

Icon Volltext