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Derzeit 47.888 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Miete und Pacht 108 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 50 Urteile neu eingestellt.

Über 18.000 Urteilsbesprechungen (IMR-Beiträge) nach dem 1-Seiten-Prinzip.

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Hervorzuhebende Urteile zum Miet- und Pachtrecht

22 Urteile - (50 in Alle Sachgebiete)

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt


Online seit 15. März

IMRRS 2024, 0368
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Verweigerung einer Duldung der Mangelbeseitigung nur bei konkreten Terminvorschlägen

LG Berlin, Urteil vom 01.02.2022 - 67 S 175/21

Das Entfallen des von dem Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache geltend gemachten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) bei Verweigerung einer Duldung der Mangelbeseitigung setzt das vergebliche Anbieten der Mangelbeseitigungsarbeiten in einer den Annahmeverzug begründenden Weise unter Mitteilung konkreter Terminvorschlägen durch den Vermieter voraus. Allenfalls dann kann der Mieter nach § 242 BGB zu einem Mitwirken bei der Abstimmung eines Termins verpflichtet sein.*)

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Online seit 14. März

IMRRS 2024, 0359
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Unwirksame Quotenabgeltungsklausel führt nicht zu unwirksamer Vornahmeklausel

BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23

1. Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbeschwerde gleichwohl zu, ist das Rechtsbeschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO gebunden (st. Rspr.; im Anschluss an BGH, Beschluss vom 27.04.2021 - VIII ZB 44/20, Rz. 10 m.w.N., IBRRS 2021, 1670 = IMRRS 2021 = NJW-RR 2021, 737).*)

2. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast (im Anschluss an BGH, IMR 2015, 220).*)

3. Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07, Rz. 14, IBRRS 2008, 2211 = IMRRS 2008, 1307 = WuM 2008, 472; Beschluss vom 18.11.2008 - VIII ZR 73/08, Rz. 1, IBRRS 2009, 0166 = IMRRS 2009, 0104 = WuM 2009, 36).*)




Online seit 12. März

IMRRS 2024, 0338
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Mietminderung während Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargebäude

LG Berlin, Urteil vom 05.12.2023 - 67 S 178/23

Die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenat des BGH zu baubedingten Umfeldmängeln der Mietsache weicht von der des XII. Zivilsenats des BGH - und den literarischen Äußerungen von dessen Senatsmitgliedern - ab.*)

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IMRRS 2024, 0335
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Mietminderung wegen Betrieb einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück?

LG Berlin II, Urteil vom 08.02.2024 - 64 S 319/21

Nach Vorgabe des VIII. Zivilsenats des BGH soll ein Vermieter nicht schon für jede mehr als unerhebliche Beeinträchtigung des bis zur Veränderung der äußeren Umstände gewohnten Nutzens der Mietsache einzustehen haben, sondern nur für solche Umfeldveränderungen, die er selber nach Maßgabe des § 906 BGB abwehren kann oder nur gegen Ausgleichszahlung hinnehmen muss. Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung (Anschluss/Umsetzung BGH, IMR 2022, 51, und IMR 2020, 274; entgegen LG Hamburg, IMR 2023, 447).*)

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Online seit 11. März

IMRRS 2024, 0331
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Anforderungen an Nebenkostenabrechnung und deren Rüge

LG Bochum, Urteil vom 26.05.2023 - 9 S 123/22

1. Werden in einer Nebenkostenabrechnung unter dem Punkt "Kosten der Straßenreinigung" die Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Grundstücksflächen angesetzt, so ist dies bereits formell unwirksam, da dies nicht den Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV entspricht.

2. Auch die Abrechnung der Hausreinigung unter der Position "Hausmeister" ist formell nicht ordnungsgemäß.

3. Der Mieter muss mitteilen, dass aus seiner Sicht die Höhe der Gesamtbetriebskosten einzelner, konkret bezeichneter Positionen oder der Umlagemaßstab unzutreffend ist. Unzureichend ist es daher, wenn der Mieter pauschale Einwendungen gegen die Abrechnung insgesamt oder pauschale Rügen gegen einzelne Kostenpositionen erhebt.

4. Aus der Angabe der nach dem Mietvertrag aus Mietersicht allein umlagefähigen Positionen ergibt sich eindeutig, dass alle weiteren Positionen als nicht umlagefähig gerügt werden sollen. Zu verlangen, diese alle im Einzelnen aufzuführen, würde eine bloße Förmelei darstellen.

5. Unter die Position "Kosten für Wasserverbrauch" können nicht die Kosten des Niederschlagswassers eingestellt werden.

6. Die Kosten für Gartenpflege und Winterdienst stellen eine andere Kostenposition dar als die Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich benutzter Grundstücksflächen.

7. Da Gegenstand einer Minderung die gesamte Miete, also auch der vom Mieter geschuldete Abgeltungsbetrag für die Betriebskosten ist, ist eine Minderung bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen.

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Online seit 8. März

IMRRS 2024, 0333
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Büros statt Einzelhandelsflächen: Kündigungsrecht eines Ladenmieters?

KG, Urteil vom 22.05.2023 - 8 U 47/22

Zur Frage, ob der Mieter von Ladenräumen im Erdgeschoss eines Einkaufszentrums ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB oder § 313 Abs. 2 Satz 3 BGB hat, wenn der Vermieter abweichend von der ursprünglichen Konzeption ca. 80% der Einzelhandelsflächen im Obergeschoss in Büros umbaut.*)

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Online seit 7. März

IMRRS 2024, 0322
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Was in Berlin gilt, gilt auch in Hennigsdorf!

AG Oranienburg, Urteil vom 21.11.2023 - 21 C 213/22

Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels zur Spanneneinordnung kann auch im Rahmen des qualifizierten Hennigsdorfer Mietspiegels in entsprechender Anwendung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO zur Orientierungshilfe innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne herangezogen werden.

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Online seit 6. März

IMRRS 2024, 0316
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Was beinhaltet die Auskunftspflicht des Vermieters?

LG Berlin II, Urteil vom 08.02.2024 - 67 S 177/23

1. Verlangt der Mieter gem. § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB Auskunft über die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses mit dem Vormieter, den vereinbarte Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlungen), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.*)

2. § 556g Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter weder zur Vorlage von Belegen noch zur Versicherung an Eides Statt.*)

3. Zur Durchbrechung des Grundsatzes des Vorrangs der Zulässigkeits- vor der Begründetheitsprüfung.*)

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IMRRS 2024, 0320
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Mietkürzung wegen Hochwasserschäden und deren Instandsetzung?

AG Rheinbach, Urteil vom 23.08.2023 - 3 C 110/21

1. Aufgrund einer fehlenden Warmwasserversorgung kann der Mieter 20%, aufgrund des Lärms durch aufgestellte Trocknungsgeräte 10%, aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit des Fahrstuhls 3% und des Kellers 20% - sowohl in Gestalt des Wäschekellers/Gemeinschaftskellers als auch in Gestalt des mietvertraglich zugewiesenen Kellerraums jeweils 10% - der Miete mindern.

2. Ein Zurückbehaltungsrecht an der (geminderten) Miete kann nur dann ausgeübt werden, wenn der Vermieter sich pflichtwidrig weigert, seiner Verpflichtung zur Instandsetzung des Mietobjekts nachzukommen, nicht aber dann, wenn er alle Anstrengungen unternimmt, um die Schäden unverzüglich zu beseitigen.

3. Für eine ordentliche Kündigung genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

4. Die ordentliche Kündigung wird durch eine Schonfristzahlung nicht unwirksam.

5. Zwar kann eine Kündigung in der elektronischen Form des § 126a BGB erfolgen, allerdings muss dann, wenn die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden soll, der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Darüber hinaus ist notwendig, dass das signierte elektronische Dokument mit der Signatur in den Empfangsbereich des Adressaten gelangt.

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Online seit 5. März

IMRRS 2024, 0317
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Untervermietung verweigert: Vermieter muss Mietausfall ersetzen

LG München I, Urteil vom 02.08.2023 - 14 S 3149/23

Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen.

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Online seit 4. März

IMRRS 2024, 0272
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Ohne Austausch der Schließanlage kein Schadensersatz!

AG Stuttgart, Urteil vom 08.12.2023 - 31 C 1969/23

Verlangt ein Vermieter wegen eines Schlüsselverlustes Schadensersatz von seinem Mieter, hat er auf eine Zahlung nur dann einen Anspruch, wenn in tatsächlicher Hinsicht ein Austausch auch erfolgt ist.

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IMRRS 2024, 0262
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Rechtsnachfolger trifft keine Räumungspflicht trotz weitergeführten Mietvertrags!

LG Trier, Urteil vom 07.12.2022 - 5 O 214/22

Ein Vermieter kann von einem Mieter, der nach Durchführung eines Insolvenzverfahrens die Position eines Rechtsnachfolgers des vorhergehenden Mieters einnimmt, kein Schadensersatz wegen der Erbringung nur unzureichender Räumungspflichten verlangen.

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Online seit 1. März

IMRRS 2024, 0299
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Drohender Marderbefall kann Fällen von Bäumen ermöglichen!

AG Brandenburg, Urteil vom 07.12.2023 - 34 C 67/21

1. Genauso wie der Mieter einer gemieteten Wohnung nicht Einzelanweisungen des Vermieters im Hinblick auf Art und Muster der anzubringenden Tapeten und deren im zeitlichen Abstand erfolgenden Tapetenerneuerungen unterliegt, so kann dem Mieter eines Gartens auch nicht im Einzelnen vom Vermieter vorgegeben werden, welche Pflanzen einzupflanzen sind.

2. Ob ein Vermieter auch das Setzen von Sträuchern und Bäumen verbieten bzw. ob er dann später deren Beseitigung/Entfernung begehren kann, hängt von der Beurteilung des Einzelfalls, hier insbesondere von der Größe des Gartens ab. Ein zusätzlicher Maßstab ist auch die Ortsüblichkeit.

3. Ist genügend Platz vorhanden und sind zudem nicht mehr als unerhebliche Störungen zu befürchten, so hat der Vermieter auch die Anpflanzung von (Obst-)Bäumen durch hierzu bereite Mieter zu dulden. Die Grenze dieser Duldungsverpflichtung ist dann erreicht, wenn eine völlige Umgestaltung des Gartens erfolgt.

4. Der Gebrauch des Gartens eines gemieteten Hauses umfasst regelmäßig u. a. das Aufstellen von Regentonnen.

5. Solange eine Gefahr für das Haus und/oder das zugehörige Gartengrundstück nicht durch die gepflanzten Bäume und/oder die Regentonne droht, kann der Vermieter auch nicht vom Mieter verlangen, dass dieser die Bäume und/oder die Regentonne beseitigt bzw. entfernt.

6. Ein drohender Marderbefall stellt in der Regel eine Gefahr für das Haus des Vermieters in diesem Sinn dar, zu deren Abwehr er auch geeignete Maßnahmen treffen darf.

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Online seit 29. Februar

IMRRS 2024, 0295
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen: Mietverhältnis wird fortgesetzt!

LG Berlin II, Urteil vom 25.01.2024 - 67 S 264/22

1. Mieter können unter Berufung auf die sog. Sozialklausel nach Abwägung mit den Vermieterinteressen unter gewissen Voraussetzungen die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses verlangen, auch wenn die zuvor ausgesprochene Kündigung wirksam ist.

2. Solche Voraussetzungen sind gegeben, wenn sich die Mieter nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung über einen Zeitraum von fast zwei Jahren auf eine Vielzahl von Wohnungen im gesamten Berliner Stadtgebiet beworben haben, jedoch aufgrund der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sowie des nur noch geringen Angebots freier Wohnungen mit ihren Bewerbungen keinen Erfolg haben und auch über das sog. Geschützte Marktsegment in absehbarer Zeit kein freier Alternativwohnraum in Berlin für die Mieter zur Verfügung steht.

3. Dies gilt erst recht, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf nicht besonders dringlich ist.

4. Die Miete ist in diesem Fall aber auf ein marktübliches Niveau anzuheben (vgl. LG Berlin, IMR 2024, 95).

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IMRRS 2024, 0293
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Keine Nutzungsentschädigung bei fehlendem Rücknahmewillen!

LG Hanau, Urteil vom 22.11.2023 - 2 S 35/22

Eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietzahlung nach § 546a Abs. 1 BGB besteht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, IMRRS 2017, 1083, nicht, wenn kein Rückerlangungswille des Vermieters besteht. Dieser Rückerlangungswille kann vorliegend nicht angenommen werden, da der Beklagte trotz Kündigung durch den Kläger von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht was er durch das Führen eines Prozesses über zwei Instanzen dokumentiert. Eines konkreten Rückgabeangebots des Mieters bedarf es in einem solchen Fall nicht.*)

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Online seit 26. Februar

IMRRS 2024, 0280
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Ohne Baugenehmigung keine Kündigung!

AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2023 - 49 C 294/22

Ist eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfs als unzulässige Vorratskündigung dar. Denn ohne entsprechende Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.*)

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IMRRS 2024, 0279
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Fehlbelegte Sozialwohnung ist Kündigungsgrund

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.11.2023 - 33 C 2124/21

Wird ein privater Vermieter zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben herangezogen, hat dieser ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB, wenn er von einer Behörde als Träger öffentlicher Aufgaben – meist in Form eines Verwaltungsaktes – in Anspruch genommen wird und dem Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Nachteile – beispielsweise in Form von Bußgeldern oder Ersatzvornahme – drohen.

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Online seit 22. Februar

IMRRS 2024, 0251
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Unbefugte Gebrauchsüberlassung führt zur Kündigung!

LG Hamburg, Urteil vom 13.10.2023 - 311 S 25/23

1. Eine Gebrauchsüberlassung liegt immer dann vor, wenn ein Dritter aufgrund einer Vereinbarung mit dem Mieter ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung erwirbt, dergestalt, dass er die Wohnung unter Ausschluss des Mieters gebrauchen darf.

2. Eine Gebrauchsüberlassung ist aber auch bereits dann anzunehmen, wenn der Mieter dritte Personen für längere Zeit in die Wohnung dergestalt aufnimmt, dass der Dritte das Recht haben soll, die gesamte Wohnung neben oder zusammen mit dem Mieter zu nutzen.

3. Ab einem Aufenthalt von vier bis sechs Wochen spricht eine Vermutung dafür, dass die Aufnahme des Dritten auf Dauer angelegt ist.

4. Eine fristlose Kündigung ist berechtigt, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und diese unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist nicht beendet.

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IMRRS 2024, 0151
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
"Miete für die Wohnung" + "Miete für Stellplatz" ≠ "Miete für Wohnung mit Stellplatz"

AG Koblenz, Urteil vom 25.01.2024 - 142 C 1732/23

Wird trotz einheitlichen Mietvertrags die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung und daneben die Erhöhung der Miete für den Stellplatz begehrt, so macht der Vermieter zwei gesonderte Teil-Mieterhöhungen geltend. Teil-Mieterhöhungen aber können nicht verlangt werden.

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Online seit 21. Februar

IMRRS 2024, 0266
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wer feiern kann, muss auch gehen können!

AG Münster, Urteil vom 24.07.2023 - 28 C 323/23

1. Regelmäßige nächtliche Feiern, zumal unter der Woche, und lautstarke Streitereien, stellen auch in einem nicht so hellhörigen Haus keine vertragsmäßige Nutzung mehr dar.*)

2. Auch wenn die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Lärmbelästigungen auf Seiten des Vermieters ein gewichtiges Interesse darstellt, spricht eine Abwägung der Parteiinteressen für eine verhältnismäßig lange Räumungsfrist, wenn einer Familie mit sechs, zum Teil noch sehr kleinen, Kindern die Obdachlosigkeit droht, weil eine Wohnung für eine achtköpfige Familie schwer zu finden ist.

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Online seit 20. Februar

IMRRS 2024, 0247
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Eigenbedarf: Vermieter bestimmt Angemessenheit des Wohnbedarfs nicht grenzenlos!

LG Neuruppin, Beschluss vom 30.06.2023 - 4 T 38/23

1. Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.

2. Allerdings ist eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf des Vermieters in einer anderen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, was unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu beurteilen ist.

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Online seit 19. Februar

IMRRS 2024, 0210
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Strafanzeige als Kündigungsgrund?

AG Schweinfurt, Urteil vom 29.01.2024 - 3 C 1081/23

1. Liegt der Anfangsverdacht einer Straftat durch den Vermieter vor, liegt keine leichtfertige Anzeige wider besseres Wissen durch den Mieter vor. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kann dadurch nicht begründet werden.

2. Der zeitliche Abstand zwischen Erstattung der Strafanzeige und Ausspruch der Kündigung von über 10 Monaten spricht gegen die Zerstörung des wechselseitigen Vertrauens.

3. Der Nachweis der endgültigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses setzt konkreten Sachvortrag voraus, bloße Behauptungen des Vermieters reichen nicht aus.

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