Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Miet- und Pachtrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 24. April

IMRRS 2024, 0552

OLG Dresden, Beschluss vom 27.03.2023 - 5 U 2520/20

1. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die behördlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.*)

2. Ausgangspunkt der Auslegung eines Mietvertrages gem. §§ 133, 157 BGB ist der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille. Zu berücksichtigen ist dabei aber auch und vor allem die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck, weswegen eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung geboten ist, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt, welches die Nichtigkeit vermeidet.*)

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Online seit 23. April

IMRRS 2024, 0509

LG Lübeck, Urteil vom 28.03.2024 - 14 S 117/22

1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gilt auch für Ansprüche, die wirtschaftlich an die Stelle des in § 548 Abs. 2 BGB genannten Erfüllungsanspruchs treten.

2. Bevor der Vermieter Dübellöcher selbst beseitigen kann, muss er zuvor dem Mieter erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben.

3. Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche (hier: Rückzahlung der Kaution und Schadensersatansprüche des Vermieters) steht nicht entgegen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters fällig wird. Denn § 387 BGB verlangt für das Vorliegen einer Aufrechnungslage lediglich, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung mithin erfüllbar ist. Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden, also das Recht des Gläubigers, diese Leistung zu verlangen, ist keine Voraussetzung für eine Aufrechnungslage.

4. Einer Aufrechnungslage steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter nicht innerhalb der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB gegenüber dem Mieter sein Schadensersatzbegehren zum Ausdruck gebracht hat. Dies führt nicht dazu, dass sich die gegenseitigen Ansprüche der Parteien nicht unverjährt i.S.v. § 215 BGB gegenübergestanden hätten (entgegen LG Berlin, IMR 2024, 96, und KG, IMR 2020, 206).

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Online seit 22. April

IMRRS 2024, 0540

LG Berlin II, Beschluss vom 11.03.2024 - 67 S 289/23

1. Bei der gerichtlichen Überprüfung einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordert die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "erheblich" nicht anders als bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Berücksichtigung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls. Dazu zählen nicht nur die "grundsätzlichen", sondern auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses (Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95).*)

2. Zur Berücksichtigung fehlender Bemühungen des Vermieters um Abmilderung der - sozialen und wirtschaftlichen - Kündigungsfolgen durch Unterbreitung eines an den Mieter gerichteten und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum.*)

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Online seit 18. April

IMRRS 2024, 0471

LG Hamburg, Urteil vom 15.08.2023 - 311 O 274/22

1. Miete bleibt unabhängig von etwaigen Einwendungen wegen corona-bedingter Nutzungsbeeinträchtigung/Untersagung geschuldet (§ 535 Abs. 2 BGB).

2. Die - ohne Urkundenbeweis - eingeführte GuV-Rechnung erlaubt eine Anpassung nach § 313 BGB allenfalls im Nachverfahren.

3. Zur Prima-facie-Liquidität des Anspruchs aus der (Mietvertrags-)Urkunde (ebenso schon BGH, Urteil vom 18.09.2007 - XI ZR 211/06, IMRRS 2007, 2442).

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Online seit 16. April

IMRRS 2024, 0518

LG Wuppertal, Beschluss vom 29.08.2023 - 8 S 5/23

1. Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Allerdings müssen diese baulichen Veränderungen auch erforderlich sein.

2. Erforderlichkeit bedeutet, dass der Mieter unter mehreren möglichen nur die bauliche Veränderung beanspruchen kann, die mit dem geringsten Eingriff in die Gebäudesubstanz, in die Interessen des Vermieters und der übrigen Mieter verbunden ist.

3. Werden durch die Einrichtung Sicherheitsbelange tangiert (Statik, Elektrizität, Sanitär), so kann der Vermieter verlangen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden.

4. Die Abwägung der wechselseitigen Interessen kann nur im Einzelfall erfolgen. Erfordert der Einbau der vom Mieter begehrten bodengleichen (barrierefreien) Dusche nicht nur den Umbau des bestehenden Bades der vom Mieter bewohnten Wohnung, insbesondere die Entfernung der vorhandenen Badewanne, sondern einerseits eine größere Durchbohrung der Geschossdecke und andererseits die räumliche, optische und wohl auch akustische Beeinträchtigung des Bades der unter der Wohnung des Mieters liegenden Wohnung, muss das Interesse des Mieters, der nicht substanziiert dargetan hat, dass und welche weniger belastenden Maßnahmen bestehen, am Einbau der beantragten Duschwand zurückstehen.

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Online seit 15. April

IMRRS 2024, 0513

LG Krefeld, Urteil vom 25.10.2023 - 2 S 16/23

1. Eine unberechtigte Kündigung (ebenso ein Widerruf) stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis dar, so dass der Kündigungsempfänger den durch die Kündigung entstandenen Schaden ersetzt verlangen kann.

2. Allerdings muss der Schaden nach den allgemeinen Kausalitätsgrundsätzen auch ursächlich auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen sein.

3. Dies ist dann der Fall, wenn das Verhalten des Gekündigten hierdurch herausgefordert wurde und keine ungewöhnliche oder gänzlich unangemessene Reaktion darstellt. Diese Voraussetzung ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Kündigende die Kündigungsvoraussetzungen schlüssig dargetan hat und der Kündigungsempfänger keine Veranlassung hat, daran zu zweifeln; außerdem ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Kündigungsempfänger sich dem Druck des Kündigenden beugt, sofern dieser Druck ein gewisses Maß an Ernsthaftigkeit übersteigt-

4. Dies ist nicht der Fall, wenn der Kündigungsempfänger die Unwirksamkeit der Kündigung/des Widerrufs kennt.

5. Zwar begründet eine Geltendmachung unbegründeter Ansprüche nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf Ersatz der zur außergerichtlichen Abwehr des Anspruchs entstandenen Rechtsanwaltskosten. Besteht zwischen den Parteien aber ein Vertragsverhältnis oder eine sonstige Verbindung, kann die Geltendmachung eines unberechtigten Anspruchs eine Pflichtverletzung i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB darstellen.

6. Darüber hinaus muss sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Rechtsverteidigung auch als vernünftig und zweckmäßig darstellen.

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Online seit 10. April

IMRRS 2024, 0497

AG Wedding, Urteil vom 03.03.2023 - 16 C 301/21

1. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über das Ausmaß des zu gewährleistenden Schallschutzes, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei jedoch grundsätzlich nur der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist.

2. Auch wenn der Mieter sozialüblichen Kinderlärm grundsätzlich hinnehmen muss, gilt dies jedenfalls nicht für dasjenige Mehr an Lärm, das bei Einhalten der Bauvorschriften nicht wahrnehmbar wäre.

3. Ansonsten ist Kinderlärm wie Rennen und Schreien, jedenfalls sofern der Lärm nicht regelmäßig über lange Zeit anhält, während der üblichen Tageszeiten hinzunehmen.

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IMRRS 2024, 0472

AG Karlsruhe, Urteil vom 09.08.2023 - 3 C 294/23

1. Wird durch einen Mieter die gerichtliche Feststellung seiner Minderungsberechtigung wegen eines Mietmangels begehrt, ist ein unbezifferter Antrag zulässig.

2. Eine Klage auf Feststellung des Rechts zur Mietminderung ist hinreichend begründet, wenn die Mängel substanziiert dargelegt werden.

3. Wirkt sich ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist die Mietminderungsquote der jeweiligen Jahreszeit entsprechend anzupassen.

4. Bei Ausfall der Heizung im Wohnzimmer ist während der Wintermonate eine Minderung um 30%, in den Sommermonaten um 5% gerechtfertigt.

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Online seit 9. April

IMRRS 2024, 0398

LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2024 - 14 S 31/23

1. In den Fällen, in denen das Mieterhöhungsverlangen noch mit einem älteren Mietspiegel begründet wurde, aber zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ein neuerer Mietspiegel vorliegt, dessen Erhebungsstichtag vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens liegt, ist auf die Werte des neueren Mietspiegels zurückzugreifen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

2. Die Fläche eines Balkons ist regelmäßig nur mit 25% zu berücksichtigen. Balkone, die aufgrund ihrer Lage und Ausstattung im Vergleich zu "normalen" Balkonen einen sehr hohen Wohnwert besitzen, zur Hälfte bei der Wohnfläche berücksichtigt werden.

3. Die Angabe einer zu kleinen Wohnungsgröße führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

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Online seit 3. April

IMRRS 2024, 0456

LG Bonn, Urteil vom 29.06.2023 - 6 S 97/22

Eine per besonderem elektronischen Anwaltspostfach (beA) schriftsätzlich eingereichte Kündigung ist durch die Weiterleitung durch das Gericht dem Kündigungsempfänger bzw. dessen Prozessbevollmächtigten nicht formwirksam zugegangen.

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Online seit 2. April

IMRRS 2024, 0441

AG Stuttgart, Urteil vom 12.10.2023 - 31 C 1566/23

Es ist nicht maßgeblich, wie schnell der Mieter auf eine eintretende Veränderung reagiert, solange im Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens eine nachträgliche Veränderung eingetreten ist und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt.

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IMRRS 2024, 0442

AG Stuttgart, Urteil vom 04.04.2023 - 31 C 4334/22

§ 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht anwendbar, wenn der Vermieter in einem Wohngebäude mit drei Wohnungen, zwei der Wohnungen selbst bewohnt.*)

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Online seit 28. März

IMRRS 2024, 0445

BGH, Urteil vom 06.03.2024 - VIII ZR 79/22

1. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13, IMR 2015, 268).*)

2. Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senatsurteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 280/09, Rz. 9, IBRRS 2010, 2857 = IMRRS 2010, 2086 = NJW-RR 2010, 1310).*)

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IMRRS 2024, 0413

LG Berlin II, Beschluss vom 12.02.2024 - 67 S 291/23

Zur Unwirksamkeit einer im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung aufgrund eines im Fördervertrag enthaltenen Ausschlusses.*)

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