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Derzeit 40.801 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Miete und Pacht 29 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 100 Urteile neu eingestellt.

Über 14.000 Urteilsbesprechungen (IMR-Beiträge) nach dem 1-Seiten-Prinzip.

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

29 Urteile (100 in Alle Sachgebiete)

Online seit heute

IMRRS 2019, 0792
Wohnraummiete
Wann ist eine Wohnung umfassend renoviert?

LG Berlin, Urteil vom 23.05.2019 - 65 S 25/18

1. Umfassend i.S.d. § 556f BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwands erreichen.

2. Der Begriff "umfassend" i.S.d. § 556 f BGB bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein

3. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen.

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Online seit 19. Juli

IMRRS 2019, 0804
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Wartung der Rauchmelder nicht möglich: Kann Mieter gekündigt werden?

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 266/18

1. Zur Frage, wann missglückte Termine für die Wartung/Überprüfung von Rauchmeldern eine Kündigung rechtfertigen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Strafanzeige gegen vertretungsberechtigte Organe einer Gesellschaft eine Kündigung rechtfertigen.*)

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Online seit 18. Juli

IMRRS 2019, 0805
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Untervermietung zwecks Räumungsabwendung: Mieter muss Schadensersatz zahlen!

OLG München, Urteil vom 02.05.2019 - 32 U 1436/18

1. Ein Mieter ist dem Vermieter nach § 826 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann und vertragswidrig untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren.*)

2. Ist die Mieterin eine GmbH kommt eine persönliche Haftung des Geschäftsführers wegen eines Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkung in Betracht.*)

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IMRRS 2019, 0798
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Wie wird die Maximalminderung bei unstreitigen Mängeln geschätzt?

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 168/18

1. Zur Behandlung von streitigen und unstreitigen Mängeln einer Mietwohnung bei einer Mietzahlungsklage im Urkundenprozess.*)

2. Schätzung der Maximalminderung bei unstreitigen Mängeln.*)

3. Berücksichtigung des voraussichtlichen Verfahrensausgangs im Nachverfahren bei einer Entscheidung nach § 91a ZPO.*)

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Online seit 17. Juli

IMRRS 2019, 0787
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Vermieter verweigert Mangelbeseitigung: Kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters mehr!

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 10/18

1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss an BGH, IMR 2015, 357).*)

2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.*)

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IMRRS 2019, 0791
Wohnraummiete
Keine Räumungsfrist trotz drohender Obdachlosigkeit?

LG Berlin, Beschluss vom 09.07.2019 - 67 T 69/19

Die Versagung einer Räumungsfrist kann gem. § 721 ZPO - in Ausnahmefällen - auch dann gerechtfertigt sein, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht.*)

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Online seit 16. Juli

IMRRS 2019, 0789
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Mitbenutzung ≠ Mitbesitz!

OLG Dresden, Beschluss vom 17.06.2019 - 5 U 880/19

Aus dem vertraglichen Recht des Mieters auf (Mit-)Benutzung einer Verkaufsfläche auf dem Mietgrundstück folgt nicht der (Mit-)Besitz des Mieters an der Verkaufsfläche (Anschluss KG, IMR 2013, 1046 - nur online).*)

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IMRRS 2019, 0788
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Gartenpflege übertragen: Darf Mieter Bäume fällen?

LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 - 67 S 100/19

Der Mieter eines Einfamilienhauses ist dem Vermieter nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Gartenpflege dem Mieter obliegt und er ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters schadhafte oder ihn optisch störende Bäume fällt, sofern im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung von Bäumen noch der genaue Umfang der ihm obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor der Unterzeichnung des auslegungsbedürftigen schriftlichen Mietvertrages darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt oder entfernt werden dürfen.*)

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Online seit 15. Juli

IMRRS 2019, 0699
Wohnraummiete
Sind Dielen wohnwerterhöhend?

LG Berlin, Beschluss vom 11.02.2019 - 65 S 214/18

1. Die Qualität des Bodenbelags kann den Wohnwert erhöhen. Dies gilt zunmindest für die Ausstattung der Wohnung mit hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder einem gleichwertigen Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume.

2. Dielen sind regelmäßig nicht wohnwerterhöhend, bei hochwertigen, hinsichtlich der Qualität der Verlegung und des Holzes mit Parkett vergleichbaren Dielen kann das aber der Fall sein.

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Online seit 11. Juli

IMRRS 2019, 0700
Wohnraummiete
Kündigung: Auch juristische Personen können durch Dritte wirksam vertreten werden

LG Berlin, Beschluss vom 21.01.2019 - 65 S 220/18

1. Auch für juristische Personen gilt, dass diese sich - neben den Geschäftsführern und Prokuristen - durch Dritte oder dafür beauftragte Mitarbeiter vertreten lassen können.

2. Über Jahre fortgesetzte unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigten jedenfalls die fristgemäße Kündigung.

3. Allein der Umstand, dass der Vermieter erst eine längere Zeit abwartet, ehe er eine mögliche Kündigung erklärt, um dem Mieter die Gelegenheit einzuräumen, sein Zahlungsverhalten zu ändern, darf nicht dazu führen, den Vermieter bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens die Möglichkeit der Kündigung abzuschneiden.

4. Im Rahmen der nach § 721 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung kommt es im Falle der Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist darauf an, ob der Mieter die laufende Miete bzw. Nutzungsentschädigung entrichtet, sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht bzw. in absehbarer Zeit eine Wohnung finden wird, so dass andere weniger gewichtige Gläubigerinteressen zurückstehen können.

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Online seit 10. Juli

IMRRS 2019, 0772
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Verstoß gegen das Wirtschaftslichkeitsgebot bei der Umlage unzutreffender Grundsteuern

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2019 - 11 U 109/15

Der Vermieter ist gehalten, die Besteuerungsgrundlagen der Grundsteuerbescheide zu prüfen. Wenn insoweit eine unzutreffende Nutzungsart der Besteuerung zugrunde liegt, muss er auf eine Änderung hinwirken.

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IMRRS 2019, 0771
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Kündigung nur durch eingeschriebenen Brief ist unverbindlich

OLG Köln, Urteil vom 12.04.2019 - 1 U 82/18

1. Wird eine Kündigung "aus formellen und materiellen Gründen" zurückgewiesen, liegt ohne weitere Hinweise hierin keine Zurückweisung nach § 174 BGB wegen fehlender Vollmacht.

2. Eine Vertragsklausel, die den Versand der Kündigung durch eingeschriebenen Brief fordert, ist regelmäßig dahin auszulegen, dass der Zugang auch anderweitig nachgewiesen werden kann und der Versandart keine konstitutive Bedeutung zukommt.

3. Anders als im arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozess nach § 4 KSchG kann bei einem Streit wegen der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO nur dessen (Fort-) Bestand zum Gegenstand der begehrten Feststellung gemacht werden, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung, die bloße Vorfrage hierzu ist.

4. Leistet der Schuldner unter Vorbehalt, um den Einwand des § 814 BGB auszuschließen, ist eine Feststellungsklage dahingehend, dass eine Verpflichtung zur vorbehaltlosen Zahlung besteht, bereits unzulässig.




Online seit 9. Juli

IMRRS 2019, 0764
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Fristlose Kündigung nach Videoüberwachung eines WG-Gemeinschaftsflurs

AG München, Urteil vom 28.05.2019 - 432 C 2881/19

Die permanente Überwachung durch eine Kamera im Hausflur des gemeinschaftlichen Bereichs einer Wohngemeinschaft berechtigt zur fristlosen Kündigung.*)

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IMRRS 2019, 0765
Beitrag in Kürze
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Suizidgefahr stoppt Räumungsvollstreckung - auch wenn es den Vermieter in den Wahnsinn treibt!

LG München I, Beschluss vom 13.02.2019 - 14 T 16334/18

Besteht keine Hoffnung, dass sich der schlechte Gesundheitszustand des suizidgefährdeten Schuldners noch ändert, ist die Räumungsvollstreckung selbst dann unbefristet einzustellen, wenn der Gläubiger seinerseits über das Verfahren depressiv geworden ist und mit Suizidgedanken "spielt".

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Online seit 8. Juli

IMRRS 2019, 0698
Wohnraummiete
Wohnumfeld: Fluglärm ist im Berliner Mietspiegel 2017 nicht korrekt erfasst

LG Berlin, Urteil vom 20.02.2019 - 65 S 169/18

1. Eine besonders lärmbelastete Lage kann im Rahmen des Wohnumfelds wohnwertmindernd zu berücksichtigen sein.

2. Konkreten Einwendungen gegen den Erkenntniswert eines Mietspiegels ist nachzugehen.

3. Im Berliner Mietspiegel 2017 beruhen die Berechnungen der Verkehrslärmdaten auf den Verkehrslärmdaten 2011, so dass auf diese nicht zurückgegriffen werden kann.

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IMRRS 2019, 0758
Rechtsanwälte und Notare
Legal-Tech-Geschäftsmodell verstößt nicht gegen RDG

LG Berlin, Urteil vom 15.01.2019 - 15 O 60/18

1. Die Bereitstellung von Online-Formularen und das bloße Abfragen von Daten sowie deren Auswertung zur Vorbereitung eines Inkassovertrags sind keine Rechtsdienstleistungen.

2. Die Abgabe von Erklärungen sowie die Äußerungen von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner sind von der Inkassoerlaubnis erfasst, hier: Aussprache der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB.

3. Auskunftsansprüche nach § 556g Abs. 3 BGB sind als Hilfsansprüche inkassofähig, so dass sich eine begleitende Rechtsberatung auch auf diese beziehen darf.

4. Im Rahmen einer Prozessfinanzierungsdienstleistung sind die rechtliche Prüfung und die Mitteilung des Ergebnisses an den Kunden keine Rechtsdienstleistung.

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IMRRS 2019, 0739
Mit Beitrag
Rechtsanwälte und Notare
Mietrückforderung durch Inkassounternehmen: Ist die Abtretung doch unwirksam?

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.01.2019 - 3 C 2/18

1. Die Abtretung von Ansprüchen auf die Mietrückforderung im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse ist wegen Verstoßes gegen die Vorschriften des Rechtsdienstleistungsgesetzes unwirksam. Der Auffassung dass die Inkassozession zulässig ist, ist nicht zu folgen. (a. A. LG Berlin, IMR 2018, 388).

2. Ist die Abtretung gegenüber dem Inkassounternehmen unwirksam, kann der Vermieter gegenüber dem Mieter im Wege der zulässigen Drittwiderklage negative Feststellungsklage erheben, dass Rückzahlungsansprüche der Überzahlungen nicht geschuldet sind.

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Online seit 5. Juli

IMRRS 2019, 0743
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kann Aufnahme des nichtehelichen Lebenspartners in die Mietwohnung verlangt werden?

AG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2019 - 31 C 230/18

Ein Mieter kann die Gestattung der Aufnahme seines nichtehelichen Lebenspartners in die Wohnung von dem Vermieter nur dann verlangen, wenn diese nichteheliche Lebensgemeinschaft erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und somit nicht schon davor bestanden hat (§ 553 BGB).*)




Online seit 4. Juli

IMRRS 2019, 0749
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Nach Modernisierungsmaßnahme: Mieter hat Anspruch auf Wiederanbringung von Außenrollläden!

AG München, Urteil vom 22.03.2019 - 473 C 22571/18

1. Ob der Mieter nach durchgeführter Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme einen Anspruch auf Wiederanbringung von Außenrollläden hat, bestimmt sich aufgrund einer Interessenabwägung.

2. Wird die Fassade durch die Wiederanbringung der Außenrollläden nicht beeinträchtigt, weil eine Wärmedämmung nicht aufgebracht wurde, und liegt die Wohnung überdies im EG, so dass auch Sicherheitsaspekte des Einbruchsschutzes für die Wiederanbringung streiten, hat der Mieter einen Anspruch auf Wiederanbringung der Außenrollläden.

AG München, Urteil vom 22.03.2019 - 473 C 22571/18

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 555 b, 555 d

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IMRRS 2019, 0750
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Kündigung wegen Verdachts des Handelns mit Rauschgift

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.02.2019 - 33 C 2815/18

Ein Mietverhältnis über Wohnraum darf wegen des Verdachts des Handeltreibens mit Rauschgift gekündigt werden.

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Online seit 3. Juli

IMRRS 2019, 0742
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Verschlechterung der Wohnung durch Rauchen nicht nur "Schönheitsfehler"!

AG Brandenburg, Urteil vom 14.06.2019 - 31 C 249/17

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüberhinausgehende Arbeiten erfordern (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 249, § 535 BGB).*)

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Online seit 2. Juli

IMRRS 2019, 0696
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Mieterseitige Einbauten bleiben nur im laufenden Mietverhältniss unberücksichtigt

LG Berlin, Beschluss vom 27.02.2019 - 64 S 150/18

Eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Das gilt jedoch nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringt.

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IMRRS 2019, 0658
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Wann wird Anspruch auf Rückgabe einer Mietsicherheit fällig?

LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018 - 307 S 58/18

1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr; die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat.

2. Der Anspruch eines Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

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Online seit 28. Juni

IMRRS 2019, 0702
Prozessuales
Mietpreisbremse weiterhin anzuwenden?

LG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019 - 66 S 152/18

Hält ein Gericht die Vorschriften der Mietpreisbremse nicht für verfassungswidrig, so hat es diese weiterhin anzuwenden. Ein Aussetzen des Verfahrens kommt nicht in Frage.

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Online seit 27. Juni

IMRRS 2019, 0715
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Auch wenn die Partei bei Vertragsschluss den Formmangel kennt, kann sie sich später darauf berufen

OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2018 - 4 U 60/18

1. Bei der Unterzeichnung einer Urkunde durch ein einzelnes Mitglied einer GbR ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt.

2. Allein aus dem Umstand, dass sowohl im Rubrum als auch in der Unterschriftszeile des Mietvertrags die GbR aufgeführt ist, ergibt sich nicht konkludent, dass der unterzeichnende Gesellschafter für seine Mitgesellschafter mit unterzeichnet hat.

3. Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar.

4. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

5. Auch wenn die Gesellschafter der GbR als Anwälte den Schriftformverstoß kennen müssen, können sie sich dennoch auf den Formmangel berufen, da die schuldhafte, aber nicht arglistige Verursachung des Formmangels zur Anwendung des § 242 BGB nicht ausreicht.

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Online seit 26. Juni

IMRRS 2019, 0687
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Untervermietung nur gegen Mietzuschlag?

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2019 - 64 S 104/18

1. Selbst eine stärkere Belegung der Wohnung als solche ist nicht ausreichend, einen Mietzuschlag zu rechtfertigen.

2. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit der Untervermietung ohne Mietzuschlag kann nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt werden. Die Erhöhung der Miete wegen Genehmigung der Untervermietung nach § 553 Abs. 2 BGB ist Entgelt für eine zusätzliche Leistung des Vermieters und beruht daher auf einem anderen Rechtsgrund als eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Dessen Maßstab ist daher von vorneherein nicht anwendbar.

3. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Vermieter berechtigt ist, seine Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlags i.H.v. monatlich 50 Euro abhängig zu machen, ist gem. § 553 Abs. 3 BGB unwirksam.

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Online seit 25. Juni

IMRRS 2019, 0719
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Bei Eigenbedarfskündigungen muss jeder Härtefall sorgsam geprüft werden

BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt.*)

2. Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13, IMR 2013, 495 = NJW-RR 2014, 78 Rz. 20).*)

3. Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substanziiert ihm drohende schwer wiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rz. 24, 29).*)

4. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zu Grunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481).

Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Berufungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belange eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und einem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters zuweisen.*)

5. Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.01.1994 - 1 BvR 2067/93). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht.*)

6. Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vorneherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (anders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungswunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Mietdauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits).*)

7. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zu Grunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substanziiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.*)

8. Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu treffenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll.*)

9. Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15, a.a.O. Rz. 29).*)

10. Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463).*)




IMRRS 2019, 0707
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach Widerspruch vorzunehmende Interessenabwägung?

BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17

Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz.*)




Online seit 24. Juni

IMRRS 2019, 0685
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Mietspiegel oder Gutachten?

AG Lichtenberg, Urteil vom 06.02.2019 - 15 C 270/18

1. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2017 nicht qualifiziert sein sollte, kann er doch als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden.

2. "Die ortsübliche Miete" für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Ermittlungsaufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr kann, insbesondere auch bei Heranziehung eines Sachverständigen, immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden.

3. Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2017 bietet ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann.

4. Auch wenn die Küche nur durch das Wohnzimmer betreten werden kann, handelt es sich nicht um einen Durchgangsraum im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017.

5. Weder ein vorhandener Kinderspielplatz noch eine Grünanlage für sich genommen erfüllen das Merkmal "aufwändig gestaltetes Wohnumfeld" des Berliner Mietspiegels 2017.

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