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Derzeit 44.978 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Miete und Pacht 35 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 103 Urteile neu eingestellt.

Über 16.000 Urteilsbesprechungen (IMR-Beiträge) nach dem 1-Seiten-Prinzip.

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

35 Urteile - (103 in Alle Sachgebiete)

Online seit gestern

IMRRS 2022, 0670
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen bei gebundenem Wohnraum

BGH, Urteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 246/20

Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt (Bestätigung von BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 - VIII ARZ 10/83, IMRRS 2007, 2570 = BGHZ 89, 284, 294).*)

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IMRRS 2022, 0669
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Kann Vermieter Erhöhungsverlangen nachträglich ermäßigen?

BGH, Urteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 219/20

Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) nachträglich - etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage - zu ermäßigen. Einer nochmaligen - den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden - Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht.*)

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IMRRS 2022, 0662
WohnraummieteWohnraummiete
Welche Termine sind für § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB entscheidend?

LG Berlin, Beschluss vom 11.05.2022 - 64 S 260/21

Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB nimmt allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick, so dass gerade die für die beiden aufeinander folgenden Termine offengebliebene Miete i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein muss. Außerhalb der beiden aufeinander folgenden Termine entstandene Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB keine Rolle.*)

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Online seit 25. Mai

IMRRS 2022, 0648
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Umgehung der Mietpreisbremse durch Kettenmietverhältnis?

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.01.2022 - 20 C 198/21

1. Eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch, bei der die Mietpreisbremse nicht gilt, kann bei einer Laufzeit von einem Jahr "wegen befristeter beruflicher Abordnung" vorliegen.

2. Etwas anderes gilt bei wiederholter Verlängerung durch Kettenmietverträge.

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IMRRS 2022, 0487
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Schließung ist kein Mietmangel

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.02.2021 - 2-16 O 50/20

1. In der staatlich verordneten Schließung von Fitnesseinrichtungen aufgrund der Corona-Pandemie liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Durch die staatlich verordnete Schließung von Fitnesseinrichtungen aufgrund der Corona-Pandemie ist dem Vermieter auch nicht die Gebrauchsgewährung unmöglich geworden.

3. Ein Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage ist allenfalls dann möglich, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint.

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Online seit 24. Mai

IMRRS 2022, 0650
GewerberaummieteGewerberaummiete
Keine Zahlungspflicht bei corona-bedingter Schließung eines Fitnessstudios

BGH, Urteil vom 04.05.2022 - XII ZR 64/21

1. Während der Zeit der Schließung eines Fitnessstudios aufgrund der hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie war es dem Betreiber rechtlich unmöglich, dem Nutzungsberechtigten die Möglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung des Fitnessstudios zu gewähren und damit seine vertraglich geschuldete Hauptleistungspflicht zu erfüllen. Für den Zeitraum der Schließung hat der Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf Rückzahlung der entrichteten Monatsbeiträge, sofern der Betreiber von der "Gutscheinlösung" nach Art. 240 § 5 Abs. 2 EGBGB keinen Gebrauch gemacht hat.*)

2. Eine Anpassung vertraglicher Verpflichtungen an die tatsächlichen Umstände kommt grundsätzlich dann nicht in Betracht, wenn das Gesetz in den Vorschriften über die Unmöglichkeit der Leistung die Folge der Vertragsstörung bestimmt. Daher scheidet eine Anwendung des § 313 BGB aus, soweit der Tatbestand des § 275 Abs. 1 BGB erfüllt ist.*)

3. Bei Art. 240 § 5 EGBGB handelt es sich um eine spezialgesetzliche Regelung, die die gesetzlichen Rechtsfolgen der Unmöglichkeit modifiziert und in ihrem Geltungsbereich die Anwendung des § 313 BGB ausschließt.*)

4. Der Betreiber eines Fitnessstudios hat deshalb gegen seinen Vertragspartner keinen Anspruch auf eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage dahingehend, dass die vereinbarte Vertragslaufzeit um den Zeitraum einer pandemie-bedingten Schließung des Fitnessstudios verlängert wird.*)

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IMRRS 2022, 0516
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Bloß keine vermietete Wohnung zwecks Eigenbedarfs kaufen!

AG Charlottenburg, Urteil vom 15.03.2021 - 237 C 234/20

1. Kauft der neue Vermieter die Wohnung ohne vorherige Besichtigung und frägt er in monatelangen Gesprächen mit dem Mieter wegen angeblicher Mängel immer wieder an, ob der Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumen würde, weil sie so für den Vermieter unrentabel sei und saniert werden müsse, ohne dabei jemals auch nur eine gewünschte Eigennutzung zu erwähnen, so ist eine Eigenbedarfskündigen, nachdem der Mieter einen Auszug abgelehnt hat, wenig glaubwürdig.

2. Die Eigenbedarfskündigung wird erst recht nicht dadurch glaubwürdiger, dass im Laufe des Verfahrens herauskommt, dass der Vermieter - entgegen seinen Verlautbarungen - auch noch weitere Immobilien besitzt.

3. Einer Kündigung steht der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegen, wenn ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen schließt, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen.

4. Für den Mieter einer an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann im Ergebnis nichts anderes gelten als für den Mieter, der originär einen Mietvertrag mit einem zur Eigennutzung entschlossenen Vermieter schließt.

5. Jemand, der in Eigennutzungsabsicht eine vermietete Wohnung erwirbt, greift damit willkürlich und ohne zwingende Notwendigkeit in rechtsmissbräuchlicher Weise in die grundgesetzlich geschützte Rechtsposition des langjährigen Mieters ein.

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Online seit 23. Mai

IMRRS 2022, 0470
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Nicht jede Äußerung und Handlung des Mieters reicht für eine Kündigung

AG Wedding, Urteil vom 18.02.2022 - 11 C 73/21

1. Erforderlich ist wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses grundsätzlich eine Kündigung von allen an alle.

2. Kündigungsberechtigt sind nur die Vertragspartner. Die (lediglich) dinglich Berechtigten können nicht kündigen.

3. Bei der Äußerung des Mieters "ich finde das Verhalten von M### echt asozial" handelt es sich angesichts der Wortwahl "ich finde" lediglich um ein von der Meinungsfreiheit gedecktes Werturteil.

4. Gewährt der Mieter Angehörigen einen Scheinwohnsitz, reicht dies für die Begründung eines wichtigen Grunds im Rahmen der außerordentlichen Kündigung nicht aus, da die Anmeldung eines Scheinwohnsitzes sich weder auf die Mietsache noch den Vermieter unmittelbar auswirkt.

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Online seit 20. Mai

IMRRS 2022, 0512
WohnraummieteWohnraummiete
Wasserschaden am Wochenende rechtfertigt Umzug ins Hotel

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.03.2021 - 17 C 237/20

1. Kommt es am Wochenende über mehrere Stunden zu einer Unterbrechung der Wasserversorgung, darf der Mieter - ohne anderslautende Anhaltspunkte - davon ausgehen, dass die Versorgung frühestens am Montag wieder hergestellt wird und deshalb in ein Hotel ziehen.

2. Insoweit steht dem Mieter nur ein Anspruch auf Erstattung von Hotelkosten in angemessener Höhe zu.

3. Eine Nebenkostenabrechnungen ist formell unwirksam, wenn die Angabe eines nachvollziehbaren Umlagemaßstabes fehlt.

4. Bewachungskosten sind grundsätzlich umlegbar.

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Online seit 19. Mai

IMRRS 2022, 0613
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Befristetes Mietverhältnis: Schlagwortartige Bezeichnung des Befristungsinteresses genügt nicht

LG Frankenthal, Urteil vom 26.01.2022 - 2 S 86/21

1. Wird in einem befristeten Mietvertrag lediglich schlagwortartig der Gesetzestext ("Eigenbedarf") wiederholt, genügt dies für eine wirksame Befristung nicht. Mangels wirksamer Angabe des Befristungsgrunds ist daher ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, das gem. § 573c BGB ordentlich kündbar ist.

2. Haben die Parteien erkennbar keine langfristige Bindung gewünscht, kommt auch eine Umdeutung in einen wechselseitigen Kündigungsverzicht nicht in Betracht.

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IMRRS 2022, 0524
WohnraummieteWohnraummiete
Ohne Mietverhältnis keine Nutzungsentschädigung: Vermieter schutzlos?

AG Schwäbisch Hall, Urteil vom 04.03.2021 - 6 C 443/18

1. Wenn kein Mietverhältnis bestanden hat oder es nicht wirksam ist, ist zwar § 546a BGB nicht anwendbar, auch nicht analog. In diesen Fällen können aber bei Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen Ansprüche auf Schadensersatz, aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812 ff. BGB oder aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gem. §§ 987 ff. BGB gegeben sein.

2. Für die Höhe der Ansprüche kommt es allein darauf an, welche Nutzungen dem Mieter durch den Besitz der Mietsache zugeflossen sind. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Eigengebrauch und der Weiterüberlassung an Dritte (Fruchtziehung in Form von Mietzins). Der Nutzungswert bemisst sich bei einem Eigengebrauch durch den Mieter bei den Vindikations- wie den Bereicherungsansprüchen nach dem objektiven Mietwert der Sache.

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Online seit 18. Mai

IMRRS 2022, 0604
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Untervermietung einer Einzimmerwohnung?

LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 - 67 S 7/22

Auch eine Einzimmerwohnung kann tauglicher Gegenstand der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sein.*)

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IMRRS 2022, 0602
PachtrechtPachtrecht
Nutzungsentschädigung mindestens so hoch wie letzte Pacht

OLG Köln, Beschluss vom 04.04.2022 - 22 U 191/21

1. Der Verpächter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer der Vorenthalten die zuletzt vereinbarte Pacht stets ungeachtet des Verhältnisses, in dem die gezogenen oder ziehbaren Nutzungen zu denen des Gesamtjahres stehen, als Mindestentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB verlangen.*)

2. Eine Anpassung der seitens des Pächters nach § 584b Satz 1 BGB zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt jedenfalls dann von vorneherein nicht in Betracht, wenn sich die zur Grundlage des Vertrags gewordenen Umstände erst nach der Beendigung des Pachtvertrags schwer wiegend verändert haben.*)

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Online seit 17. Mai

IMRRS 2022, 0595
WohnraummieteWohnraummiete
Stichtagszuschlag bei Mietspiegeln

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 - 63 S 109/20

1. Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzuregerechnet werden.

2. Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand einen solchen Zuschlag nur bei "ungewöhnlichen Steigerungen" ansetzen will, ist dies zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng.

3. Eine einfache Lüftung ohne Feuchtigkeitssensor in einem innenliegenden Bad ist ausreichend, damit das Negativmerkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung (Merkmalgruppe Bad/WC der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels) nicht verwirklicht ist.

4. Dass die Fahrradabstellmöglichkeiten nicht überdacht sind, führt nicht zur Annahme des Negativmerkmals der "fehlenden Fahrradabstellmöglichkeit".

5. Allein die Nichtdämmung eines Gebäudes begründet keine unzureichende Wärmedämmung.

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Online seit 16. Mai

IMRRS 2022, 0569
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Minderung der Miete wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück?

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.01.2022 - 924 C 114/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.

2. Die Einhaltung der Grenzwerte hat der Vermieter zu beweisen, sofern er sich auf die Regelvermutung des § 906 Absatz 1 Satz 2 BGB stützen will.

3. Ist weder eine Grenzwertüberschreitung noch eine Grenzwerteinhaltung bewiesen, greift weder zu Gunsten der einen noch zu Gunsten der anderen Partei eine Vermutungs- oder Indizwirkung. Die Wesentlichkeit der Einwirkungen ist in diesem Fall frei zu würdigen.

4. Im Fall von Geräusch- und Schmutzimmissionen, die vom Neubau eines Hauses auf einem benachbarten Grundstück herrühren, ist es in der Regel möglich - und für die Darlegung eines Sachmangels auch ausreichend -, wenn die Beschreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen gestaffelt erfolgt.

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Online seit 13. Mai

IMRRS 2022, 0577
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Nichtzahlung der Mietsicherheit berechtigt zur fristlosen Kündigung!

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 16.06.2021 - 41 C 337/20

1. Die Nichtzahlung der Mietsicherheit berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

2. Umstellung des Klageantrags auf Klägerseite bei Veräußerung des Eigentums ist keine Klageänderung.

3. Interessenabwägung bei Festlegung einer angemessenen Räumungsfrist i.S.d. § 721 Abs. 1 ZPO.

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Online seit 12. Mai

IMRRS 2022, 0571
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Keine Änderung der Mietstruktur durch ein Vermieterversehen!

AG Freiburg, Urteil vom 22.04.2022 - 4 C 260/21

Teilt der Vermieter seinem Mieter durch ein Versehen in einem Schreiben eine neue Aufschlüsselung der Mietstruktur mit, bei der die mietvertraglich vereinbarte Miete deutlich unterschritten wird und der mitgeteilte Betrag schlicht unerklärlich ist, so ist in diesem Fehler kein Angebot auf eine Vertragsänderung zu sehen, die der Mieter ausdrücklich oder stillschweigend annehmen könnte.

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IMRRS 2022, 0567
GewerberaummieteGewerberaummiete
Regelbeispiele bestimmen Gewicht der Verstöße gegen Generalklausel

OLG Dresden, Urteil vom 16.06.2021 - 5 U 9/21

Sind als Voraussetzung für das Recht zur außerordentlichen Kündigung neben der Generalklausel eines "wichtigen Grundes" auch benannte Regelbeispiele vereinbart, in denen der "wichtige Grund" gegeben sein soll, ist bei der Auslegung der Generalklausel zu beachten, dass den unter diese fallenden, nicht näher bestimmten Kündigungsgründen ein ähnliches Gewicht zukommen muss wie näher beschriebenen Regelbeispielen.*)

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Online seit 11. Mai

IMRRS 2022, 0566
WohnraummieteWohnraummiete
Verwertungskündigung und Befristung des Mietvertrags

LG Münster, Beschluss vom 18.01.2021 - 3 S 102/20

1. Voraussetzung für eine wirksame Befristung ist u. a., dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dabei muss er den Befristungsgrund hinreichend konkretisieren. Das bloße Schlagwort "Dachausbau" genügt nicht.

2. Eine wirtschaftliche Verwertung stellen unter anderem Umbau oder Sanierung bzw. Modernisierung dar. Daher liegt in einem beabsichtigten Dachausbau und der damit bezweckten Schaffung zusätzlichen Wohnraums eine wirtschaftliche Verwertung.

3. Das Vorliegen einer Baugenehmigung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Verwertungskündigung.

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IMRRS 2022, 0565
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Gebäudereinigung durch Mieter ist billiger als durch Firma!

AG Neubrandenburg, Urteil vom 17.09.2021 - 103 C 432/21

1. Unabhängig davon, ob im Mietvertrag die Umlage von Gebäudereinigungskosten vereinbart wurden, sind diese nur dann von den Mietern zu zahlen, wenn diese dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.

2. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter diese in eigener Organisation und ohne Beanstandung durchführen.

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Online seit 10. Mai

IMRRS 2022, 0572
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist Eigenbedarfskündigung hinreichend begründet?

AG Hamburg, Urteil vom 04.05.2022 - 49 C 438/21

Eine Eigenbedarfskündigung ist hinreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume einer Bedarfsperson überlassen will und hierfür vernünftige Gründe vorliegen (vgl. BGHZ 103, 91, 96).

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IMRRS 2022, 0564
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Neues zum Härteeinwand bei Eigenbedarf

LG Hanau, Urteil vom 22.07.2021 - 2 S 138/20

Auf eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim muss sich der Mieter nicht verweisen lassen, wenn wegen der Erkrankungen und der Pflegebedürftigkeit des Mieters besondere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von geeignetem Ersatzwohnraum vorliegen und die dringende Vermutung besteht, dass sich im Fall eines Auszugs die Notwendigkeit der Unterbringung in einem Pflegeheim kaum verhindern lassen dürfte.

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Online seit 9. Mai

IMRRS 2022, 0492
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Daten des Mieters weitergegeben: Mieter hat Auskunftsanspruch

LG Wiesbaden, Urteil vom 30.09.2021 - 3 S 50/21

Gibt der (private) Vermieter Daten des Mieters an eine Firma weiter, damit diese die Betriebskostenabrechnung erstellt, so ist die DSGVO einschlägig und der Mieter hat Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm mitteilt, welche Daten er über den Mieter gespeichert hat und ob er diese auch noch an andere herausgegeben hat bzw. herausgeben will.

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IMRRS 2022, 0555
Mit Beitrag
PachtrechtPachtrecht
Alle zwei Jahre = frühestens nach zwei Jahren!

OLG Rostock, Urteil vom 26.04.2022 - 14 U XV 7/21

Eine Pachtzinsanpassungsklausel, nach der jeder Vertragspartner "nach jeweils zwei Pachtjahren" eine Pachtzinsanpassung verlangen kann, ist unter Berücksichtigung einer vorrangigen Interessenlage der Parteien an einer (rechts-)wirksamen Vereinbarung in Übereinstimmung mit den in § 593 BGB normierten Anforderungen dahingehend auszulegen, dass "nach frühestens zwei Jahren" ein Anpassungsbegehren geltend gemacht werden kann.*)

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Online seit 6. Mai

IMRRS 2022, 0556
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Eintrittsrecht als Mieter in einer Altenwohnanlage ist beschränkt

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 15.11.2021 - 713 C 38/21

Die Ausschlussfrist des § 563 Abs. 4 BGB beginnt erst, nachdem der Vermieter Kenntnis von den Tatsachen erlangt hat, die Voraussetzung des Eintrittsrechts sind. Dazu zählen nicht allein der Tod des Mieters, sondern auch der Bestand der Ehe und die Führung des gemeinsamen Haushalts im Todeszeitpunkt des Mieters. Der Vermieter einer Wohnung innerhalb einer Servicewohnanlage für Senioren hat einen wichtigen Grund i.S.v. § 563 Abs. 4 BGB, Mietverträge mit deutlich jüngeren und nicht pflegebedürftigen Ehegatten verstorbener Nutzer nicht fortzusetzen.*)

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IMRRS 2022, 0534
Mit Beitrag
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Titulierte Verpflichtung zur Notstromversorgung per Zwangsgeld durchsetzbar

LG Freiburg, Beschluss vom 27.04.2022 - 3 T 45/22

1. Verpflichtet sich ein Vermieter, in einem gerichtlichen Vergleich eine sanierungsbedürftige Wohnung mit Notstrom zu versorgen, und kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so ist der Anspruch des Mieters mit einem Zwangsgeld durchsetzbar.

2. Eine rechtliche Zulässigkeit oder Zumutbarkeit der geschuldeten Handlung ist im Verfahren nach § 888 ZPO ohne Belang.

3. Einwendungen, die nicht im Erkenntnisverfahren vorgetragen wurden, sind im Verfahren gem. § 888 ZPO nicht zu berücksichtigen.

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Online seit 5. Mai

IMRRS 2022, 0505
WohnraummieteWohnraummiete
Betrug durch Abschluss eines Mietvertrags trotz fehlender Zahlungsfähigkeit

LG München I, Urteil vom 05.03.2021 - 12 KLs 267 Js 134614/18

1. Täuscht der vermögenslose Angeklagte beim Abschluss des Mietvertrags über seine fehlende Zahlungsfähigkeit und -willigkeit und gehen die Vermieter unter irrtümlicher Annahme der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit des Angeklagten mit diesem ein Mietverhältnis ein, so macht sich der Angeklagte grundsätzlich gem. § 263 Abs. 1 StGB gegenüber und zu Lasten der Vermieter strafbar. *)

2. Bei Dauerschuldverhältnissen kann im Abschluss des Vertrags jedoch in der Regel nicht die konkludente Erklärung gesehen werden, auch zu allen zukünftigen Fälligkeitsterminen zahlungsfähig zu sein, da insoweit stets eine clausula rebus sic stantibus erklärt wird. Insoweit findet bei der Bestimmung des Umfangs der Erklärung des Angeklagten zum einen die vertraglich vorgesehene Dauer der eingegangen Mietverhältnisse sowie zum anderen der voraussichtliche Zeitraum Berücksichtigung, in dem der Angeklagte vernünftigerweise spätestens mit einer Räumung zu rechnen hatte. Wenn der Angeklagte bereits bei Vertragsschluss beabsichtigte, die Vermieter ggf. mit Teilzahlungen und verschiedensten unwahren Erklärungen zu vertrösten und damit eine Kündigung samt Räumung möglichst lange hinauszuzögern, kann dies dabei berücksichtigt werden. *)

3. Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegt eine schadensgleiche konkrete Vermögensgefährdung vor, da der Anspruch der Vermieter auf Zahlung des Mietzinses aufgrund der Zahlungsunfähigkeit und Zahlungsunwilligkeit des Angeklagten mangels Durchsetzbarkeit wertlos war. Im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtsaldierung haben die den Vermietern vorliegenden werthaltigen Mietkautionsbürgschaften als vollwertige Sicherheiten dergestalt Berücksichtigung zu finden, dass diese den Schaden in Höhe des verbürgten Betrages entfallen lassen. *)

4. Täuscht der Angeklagte beim automatisierten Abschluss des Sicherungsvertrags betreffend die Ausstellung einer Mietkautionsbürgschaft über seine fehlende Zahlungsfähigkeit und -willigkeit zum einen im Hinblick auf die geschuldeten Prämien wie zum anderen im Hinblick auf das gesicherte Mietverhältnis und stellt die Versicherung unter irrtümlicher Annahme der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit des Angeklagten den Vermietern eine Mietkautionsbürgschaft zu Gunsten des Angeklagten aus, so macht der Angeklagte sich gegenüber und zu Lasten der Versicherung gem. § 263a Abs. 1 Var. 3 StGB strafbar. Der Versicherung entsteht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein kausaler Vermögens(gefährdungs-)schaden in Höhe der jeweiligen Bürgschaftssumme sowie der entgangenen Prämien, der weder bei Eintritt des Sicherungsfalls durch die gem. § 774 Abs. 1 BGB übergehenden, wertlosen Forderungen des Vermieters gegen den Angeklagten aus dem Mietvertrag noch durch die Regelung des § 37 Abs. 2 Satz 1 VVG entfällt.*)

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Online seit 4. Mai

IMRRS 2022, 0464
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Kündigung eines Mietverhältnisses für Unterbringung einer Au-Pair-Hilfe?

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.02.2022 - 23 C 196/21

Die Absicht des Vermieters, die vermietete Wohnung als Schlafstatt für zukünftig zu beschäftigende Au-Pairs zu nutzen, reicht nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses aus. Jedenfalls ist die Kündigung zum Zwecke der Beherbergung eines Au-Pair dann nicht eröffnet, wenn die konkrete Person, für die der Bedarf geltend gemacht wird, noch nicht konkretisiert ist oder nicht mehr von den Vermietern beschäftigt wird.

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IMRRS 2022, 0439
WohnraummieteWohnraummiete
Berliner Mietbegrenzungsverordnung 2015 ist verfassungskonform

AG Lichtenberg, Urteil vom 10.02.2022 - 16 C 40/21

1. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 ist verfassungskonform und wirksam.

2. Es genügt den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich.

3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar.

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Online seit 3. Mai

IMRRS 2022, 0547
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Härtegründe bei Alter, Erkrankung und Wohnungsnot

BGH, Beschluss vom 15.03.2022 - VIII ZR 81/20

1. Das Alter des Mieters und die lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung rechtfertigen für sich genommen noch nicht die Annahme einer Härte, sondern im Rahmen einer Gesamtwürdigung sind die sich daraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels zu berücksichtigen.

2. Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen - und in bestimmten Fällen auch allein die im Fall eines Wohnungswechsels bestehende ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters - können einen Härtegrund darstellen.

3. Eine Härte kann auch vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

4. Den Mieter trifft jedoch eine Obliegenheit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen. Selbst bei einer festgestellten und/oder in Verordnungen zu Grunde gelegten angespannten Wohnungslage für das betroffene Gebiet stellte dies allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds dar, das jedoch erst in Verbindung mit substanziiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag des Mieters zu konkret ergriffenen Maßnahmen zum Auffinden von geeignetem und bezahlbarem Wohnraum zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.

5. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.

6. Selbst im Fall einer notwendigen Streitgenossenschaft (§ 62 ZPO) entfaltet ein verfahrensfehlerhaft nicht alle notwendigen Streitgenossen erfassendes Urteil keine Bindungswirkung gegenüber den nicht am Rechtsstreit beteiligten Streitgenossen.

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IMRRS 2022, 0545
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WohnraummieteWohnraummiete
Trotz ausländischer Meldeanschrift gemeinsamer Haushalt in Ehe-Wohnung?

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.03.2022 - 33 C 2294/21

Eine in der Türkei unterhaltene Meldeadresse schließt nicht schlechthin die Annahme eines gemeinsamen Haushalts in der ehelichen Wohnung aus, wenn es hierfür nachvollziehbare Gründe gibt.

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Online seit 2. Mai

IMRRS 2022, 0455
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Besonderheiten bei einer überhöhten Miete in einem Staffelmietvertrag

LG Berlin, Urteil vom 28.12.2021 - 25.01.2022

1. Bei einer Staffelmietvereinbarung ist die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete bzw. deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die erste Miete im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, sondern für jede einzelne Folgestaffel (erneut) festzustellen.

2. Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt.

3. Eine Rüge der überhöhten Miete muss nicht für jede Mietstaffel gesondert erfolgen; dies wäre bloße Förmelei.

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IMRRS 2022, 0533
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WohnraummieteWohnraummiete
Bestandsschutzklausel erschwert Eigenbedarfskündigung

LG Berlin, Urteil vom 17.12.2021 - 63 S 133/20

Enthält der Mietvertrag eine Regelung dahingehend, dass nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden dürfe, müssen an eine Eigenbedarfskündigung besondere zusätzliche Anforderungen gestellt werden.

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Online seit 29. April

IMRRS 2022, 0349
Beitrag in Kürze
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Ausrichtung eines Balkons zur Straßenseite hin kann wohnwertmindernd sein

AG Hamburg, Urteil vom 24.02.2022 - 48 C 240/20

Ist die Nutzung eines Balkons aufgrund der Belegenheit zur Straßenseite hin und des dort herrschenden Lärms erheblich eingeschränkt, so ist dies wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

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IMRRS 2022, 0503
WohnraummieteWohnraummiete
Kündigung wegen Zahlungsverzugs

AG Greifswald, Urteil vom 31.07.2020 - 45 C 348/17

Ein Kündigungsgrund eines Mietobjekts ist gegeben, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung mit der Zahlung eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate übersteigt.

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