Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

Online seit heute

IMRRS 2025, 0556

LG Berlin II, Beschluss vom 04.09.2024 - 64 S 281/22

Setzt der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zu Grunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so hat er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Dazu genügt es nicht, auf Verzögerungen durch erforderliche Umbaumaßnahmen und die sich anschließende Corona-Pandemie zu verweisen, die im Sinne eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Aufgabe jeglicher Umzugspläne rechtfertigen könne. Vielmehr ist darzulegen, welche konkreten Planungen und tatsächlichen Vorbereitungen es zur Umsetzung des behaupteten Eigenbedarfs gab. Ohne die Darlegung konkreter Planungen lässt sich nicht feststellen, dass, weshalb und wie genau sich die Pläne des Vermieters überhaupt geändert haben (Anschluss/Umsetzung BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, IMR 2017, 9; BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, IMR 2007, 1122 - nur online).*)

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IMRRS 2025, 0545

AG Koblenz, Urteil vom 10.04.2025 - 152 C 2003/24

1. Bereits der Ausschluss nur einzelner Kündigungsgründe im Mietvertrag genügt, um die Schriftform erforderlich zu machen.

2. Aus einem Ankaufsrecht des Mieters als solchem folgt kein Verbot der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter.

3. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach wird unter einer Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Hierzu gehören u.a. eine Küche/Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und Abort. Alle diese Einrichtungsmerkmale müssen sich innerhalb der abgeschlossenen Wohnung befinden.

4. Es kommt entscheidend darauf an, ob der Mieter nach dem Verständnis eines objektiven Dritten zum Zeitpunkt der Kündigung davon ausgehen musste, dass in dem Mietobjekt nicht mehr als zwei selbständige Haushalte geführt werden.

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Online seit gestern

IMRRS 2025, 0491

LG Berlin II, Beschluss vom 28.05.2024 - 64 S 50/24

Als wirksame "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB kommt jede nach Abschluss des Vor-Mietvertrags durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien geänderte Miete in Frage, denn eine solche Mietvereinbarung im laufenden Mietverhältnis ist nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen. Ein Vergleich der Parteien des Vor-Mietverhältnisses über die Miethöhe, den diese im Hinblick auf einen zwischen ihnen umstrittenen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB schlossen, ist daher geeignet, eine nach diesen Vorschriften teilunwirksame Mietabsprache ex nunc zu heilen (Anschluss BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483.)*)

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IMRRS 2025, 0547

LG Berlin II, Beschluss vom 13.01.2025 - 63 S 138/24

1. Befindet sich die Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete als Unterpunkt unter einem mit "Sonstige Vereinbarungen" überschriebenen Paragraphen und regelt dieser in den Ziffern 1 bis 3 keine materiellen Mietvertragspflichten, sondern befasst sich u.a. mit der formellen Wirksamkeit des Mietvertrags und der Kommunikation der Parteien, so ist diese Klausel überraschend und damit unwirksam. Denn eine Klausel zur Regelung der Miethöhe ist an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zu der Überschrift "sonstige Vereinbarungen" passt.

2. Eine solche Klausel ist zudem intransparent, wenn sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint ist. Bloße Paragraphenangaben sind gegenüber Verbrauchern intransparent.

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IMRRS 2025, 0429

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.02.2025 - 5 Sa 1/25

Der ausschließliche Gerichtsstand des § 29a Abs. 1 ZPO gilt auch für Streitigkeiten aus einem Mietvertrag, durch den eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung Wohnraum i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB als Unterkunft für Monteure anmietet.*)

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Online seit 28. April

IMRRS 2025, 0532

LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23

1. Erfolgt die Rüge einer Mietüberhöhung nach § 556g Abs. 2 BGB durch einen vollmachtlosen Vertreter, kann der vertretene Mieter die Rüge gem. §§ 180, 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB rückwirkend genehmigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Rüge nicht entsprechend §§ 174, 180 Satz 2 BGB unverzüglich zurückweist. Der Ausnahmefall des § 184 Abs. 1 2. Halbs. BGB, dass eine Rückwirkung der Genehmigung durch gesetzliche Bestimmung ausgeschlossen sei, liegt hinsichtlich der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB nicht vor. (entgegen LG Berlin, Urteil von 08.08.2024 - 67 S 92/24, IMRRS 2024, 1200).*)

2. Innerhalb des seit dem 01.10.2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB verfolgt. Dieses Metier stellt sich - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen - als besonders schwierig dar. Soweit die Inkassodienstleistungen automatisiert erbracht werden, spricht dies nicht entscheidend für den Ansatz einer geringeren Gebühr; denn die dazu genutzten Algorithmen und Plattformen wurden aufwändig entwickelt und bedürfen ständiger Pflege.*)

3. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist.*)

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IMRRS 2025, 0533

AG Duisburg, Urteil vom 05.02.2025 - 504 C 2376/24

1. Das vorgerichtliche Austarieren der tatsächlichen Möglichkeiten trotz Nichtbestehens eines rechtlichen Anspruchs ist nicht als Pflichtverletzung eines Anwaltsvertrags zu werten, selbst wenn der Anwalt den Fall nicht juristisch bis ins Detail analysiert hat.

2. Besteht der Mandant auf Klageerhebung trotz erheblicher Bedenken des Anwalts an deren Erfolgsaussichten (hier: Bedenken gegen Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel sowie mögliches negatives Schuldanerkenntnis durch Wohnungsübergabeprotokoll), macht sich der Anwalt nicht schadensersatzpflichtig.

3. Es erscheint unplausibel, dass der Anwalt einen anderen Rechtsanwalt mit einer umfangreichen Prüfung der Rechtslage auf Rechnung vorzunehmen betraut und im Rahmen der Besprechung der Analyse die sehr deutlich formulierten Bedenken des Kollegen gegenüber dem Mandanten nicht zur Sprache bringt.

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Online seit 24. April

IMRRS 2025, 0523

LG Berlin II, Urteil vom 05.03.2025 - 64 S 199/24

Der Vermieterin ist es i.S.d. § 275 BGB unmöglich, der Mieterin Besitz an der Wohnung zu verschaffen, wenn sie das Mietgebäude an einen Dritten verpachtet hat und dieser selbst gegen höhere Mietzahlungen nicht bereit ist, die Mieterin in die Wohnung aufzunehmen. Die Mieterin hat in diesem Fall gem. §§ 275 Abs. 4, 285 Abs. 1 BGB Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums, nämlich des anteilig auf den der Mieterin versprochenen Mietgebrauch an der Wohnung entfallenden Pachtertrags; sie kann deswegen nach § 242 BGB Auskunft über die auf die Wohnung entfallenden Pachteinnahmen verlangen. Der Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums ist nicht deswegen ausgeschlossen, weil es an der Identität zwischen dem der Mieterin geschuldeten Mietgebrauch und den Gebrauchsrechten der Pächterin fehle; denn soweit der versprochene Mietnutzen geht, stimmt er mit dem Pachtnutzen überein, auch wenn der Pächterin noch weitergehende Nutzungsrechte zustehen.*)

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IMRRS 2025, 0407

LG Meiningen, Urteil vom 15.01.2025 - 4 S 72/24

1. Bei einem auf rasche Zimmerwechsel ausgerichteten, mit Tagespreisen aufwartenden, Übernachtungsverträge typischerweise ohne Ansehung der Person abschließenden Pensionsbetrieb, ohne dass dieses Angebot in ein bestimmtes Konzept bzw. ein erweitertes Angebot - z.B. als Tagungs-, Wellness- oder Familienhotel - eingebettet wird, ist von einem "Massengeschäft" i.S.v. § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG auszugehen.

2. Zur Bemessung eines an der Genugtuungs-, aber auch an der Abschreckungsfunktion von Ansprüchen nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz orientierten Entschädigungsanspruchs (hier 1.200 Euro), wenn ein Pensionsgast trotz bestätigter Buchung wegen seiner Blindheit abgewiesen und zwecks Beherbergung an die Zimmervermittlung der städtischen Tourist-Information verwiesen wird, weil ihm, wiewohl in Begleitung einer sehenden Person erscheinend, das sichere Erreichen des im Dachgeschoss gelegenen Zimmers über die allein vorhandene Treppenanlage sowie das Bewältigen einer Schwelle im Zimmer - in (vorgeblicher) Fürsorge des Persionsbetreibers, um der ihm nach den Verhältnissen des Einzelfalls obliegenden Verkehrssicherungspflicht zu entsprechen - nicht zugetraut wurde.

3. Ein Verschulden des Benachteiligenden ist keine Voraussetzung des Anspruchs auf immateriellen Schadensersatz.

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Online seit 23. April

IMRRS 2025, 0140

AG Bottrop, Urteil vom 28.11.2024 - 8 C 126/24

1. Der Vermieter kann einen Mieter, der auf nicht mit vermieteten Flächen sein Auto abstellt, nicht ohne Weiteres abschleppen lassen.

2. Vielmehr hätte es dem Vermieter im Rahmen seiner mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht oblegen, den Mieter zunächst hinsichtlich der vertragswidrigen Nutzung der Fläche abzumahnen bzw. zur Abgabe einer Unterlassungserklärung aufzufordern oder gerichtlichen Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

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Online seit 22. April

IMRRS 2025, 0517

AG Bernau, Urteil vom 04.04.2025 - 10 C 513/24

Der Mieter ist berechtigt, eine nicht funktionierende Toilettenspülung auch bei fehlendem Verzug des Vermieters in Eigenregie reparieren zu lassen.

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Online seit 16. April

IMRRS 2025, 0487

LG Dresden, Urteil vom 24.09.2024 - 4 S 81/23

1. Für die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt, gilt ein objektiver, überindividueller Maßstab.

2. Durch einen Legionellenbefall von 100 kbE/100 ml wird zwar der in der Trinkwasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache jedoch nicht beeinträchtigt.

3. Erst bei Überschreitungen ab 10.000 kbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden und liegt somit ein Mangel der Mietsache vor.

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Online seit 14. April

IMRRS 2025, 0486

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 01.04.2025 - 926 C 71/25

1. Der Vermieter kann eine nicht genehmigte Untervermietung regelmäßig nicht per einstweiliger Verfügung verbieten lassen.

2. Etwas anderes kann gelten, wenn die Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht erfolgt.

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IMRRS 2025, 0483

LG Paderborn, Urteil vom 03.07.2024 - 1 S 77/23

1. Begeht der Mieter eine Straftat, kann dies grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

2. Voraussetzung für eine auf eine Straftat gestützte außerordentliche Kündigung ist dabei, dass die Straftat einen Bezug zum Mietverhältnis hat und so schwer wiegt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, was eine umfassende Würdigung der Einzelfallumstände erfordert, bei der die Schwere der Tat und die Schwere der Schuld, insbesondere ein vorsätzliches Handeln, eine bedeutsame Rolle spielen.

3. Ein Kündigungsgrund besteht aber nur dann, wenn die Straftat auch bewiesen ist.

4. Die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Kündigungsvoraussetzungen und damit auch für die Begehung einer Straftat als Pflichtverletzung trifft grundsätzlich den Vermieter als denjenigen, der sich auf diese als Kündigungsgrund beruft. Für entlastende Umstände ist der (vermeintliche) Täter (= Mieter) beweispflichtig.

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Online seit 11. April

IMRRS 2025, 0395

LG Berlin, Urteil vom 13.12.2023 - 64 S 81/23

Beschädigungen der Mietsache in Folge vertragswidrigen Handelns hat ein Mieter gem. § 280 Abs. 1, § 538 BGB auch denn zu vertreten, wenn ihn daran kein Verschulden trifft (hier: rückwärtiges Hineinfallen in eine Glastür in Folge unvorhersehbarer Ohnmacht).*)

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Online seit 10. April

IMRRS 2025, 0434

LG Berlin II, Urteil vom 19.11.2024 - 63 S 156/24

1. Wollen die Parteien erreichen, dass einer von mehreren Mietern aus dem Vertrag ausscheiden und das Mietverhältnis mit dem anderen Mieter fortgesetzt werden soll, so müssen hieran alle Personen mitwirken, die den Mietvertrag abgeschlossen haben. Ein von mehreren Personen begründetes Mietverhältnis kann nur von allen Beteiligten wieder aufgehoben oder umgestaltet werden.

2. (Personale) Teilkündigungen sind grundsätzlich unwirksam. Das gilt auch dann, wenn einer der Mieter das Mietobjekt nicht nutzt (etwa weil er nur zu Sicherungszwecken als Mieter aufgenommen wurde) oder wenn einer der Mieter bereits ausgezogen oder niemals eingezogen ist.

3. Ein Mieter ist nicht verpflichtet, die von ihm angemietete Wohnung tatsächlich zu bewohnen oder dort seinen Lebensmittelpunkt zu begründen.

4. Ein Mietaufhebungsvertrag ist in aller Regel auch dann formlos wirksam, wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen worden ist.

5. Der Mietaufhebungsvertrag kann auch durch konkludentes Verhalten zu Stande kommen. Erforderlich ist auch dann, dass sich die Parteien über die Mietaufhebung einig sind; hierüber darf kein Zweifel bestehen.

6. Selbst wenn der eine Mieter seit über 30 Jahren nicht mehr in der Wohnung wohnt, folgt daraus zu keinem Zeitpunkt eine konkludente Erklärung, die die Vermieterseite als Wunsch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis werten kann.

7. Selbst wenn in dieser Zeit der gesamte Schriftverkehr zwischen dem anderen Mieter und der Vermieterseite erfolgt ist und auch mehrere Mieterhöhungen zwischen diesen Parteien vereinbart wurden, müssten diese Umstände dem ausgezogenen Mieter auch tatsächlich bekannt gewesen sein, um durch eine fehlende Intervention seinen Willen auf Entlassung aus dem Mietverhältnis konkludent geäußert zu haben.

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Online seit 9. April

IMRRS 2025, 0467

AG Schöneberg, Urteil vom 05.02.2025 - 4 C 5067/24

1. Die Wartungskosten für die Rauchmelder sind auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung vom Mieter zu tragen.*)

2. Die Kosten des Winterdienstes gehören zu den Straßenreinigungskosten und sind auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung vom Mieter zu tragen.*)

3. Nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, ist der Vermieter berechtigt, den vereinbarten Umlagemaßstab für Heizkosten hinsichtlich des verbrauchsabhängigen Anteils zu ändern.*)

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Online seit 8. April

IMRRS 2025, 0466

AG Brandenburg, Urteil vom 27.03.2025 - 30 C 99/23

Selbst wenn die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) für einen Mieter gegebenenfalls eine gewisse "Härte" i.S.d. § 574 BGB darstellen kann, so kann doch insbesondere bei einer "Härte" auf Seiten des Vermieters ein Überwiegen der Interessen des Vermieters vorliegen, welches die Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt.*)

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Online seit 7. April

IMRRS 2025, 0468

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 152/23

Zum kollusiven Zusammenwirken i.S.v. § 138 Abs. 1 BGB zwischen dem Vertreter des Vermieters (hier: dem Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung) und dem Mieter bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags zum Nachteil des Vermieters sowie zur unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) durch den Mieter bei von ihm erkanntem oder sich ihm aufdrängenden Missbrauch der Vertretungsmacht (im Anschluss an BGH, Urteile vom 05.11.2003 - VIII ZR 218/01, unter II 1, IMRRS 2003, 1373 = NJWRR 2004, 247; vom 09.05.2014 - V ZR 305/12, Rz. 17 f., IMRRS 2014, 1743 = NJW 2014, 2790; vom 29.10.2020 - IX ZR 212/19, Rz. 9, IMRRS 2020, 1558 = NZI 2021, 197).*)

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IMRRS 2025, 0469

BGH, Urteil vom 12.03.2025 - XII ZR 76/24

1. Knüpfen die Parteien eines Mietvertrags den Beginn einer vereinbarten festen Vertragslaufzeit an den Eintritt eines bestimmten Ereignisses, hängt die Beurteilung, ob in der Schwebezeit ein befristetes Mietverhältnis vorliegt, maßgeblich davon ab, welche rechtliche Bedeutung nach den Vorstellungen der Vertragsparteien dieser Vertragsgestaltung zukommen soll.*)

2. Ist aus der maßgeblichen Sicht der Vertragsparteien bei Vertragsschluss nicht nur ungewiss, wann das Ereignis eintreten wird, an das der Beginn der Laufzeitvereinbarung geknüpft ist, sondern auch, ob dieses Ereignis überhaupt jemals eintreten wird, liegt eine aufschiebende Bedingung i.S.v. § 158 Abs. 1 BGB vor. Die Vertragsbindung besteht dann bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die fest vereinbarte Mietzeit beginnt indes erst mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung gem. § 158 Abs. 1 BGB. In diesem Fall ist die Mietzeit bis zum Eintritt der Bedingung unbestimmt und der Mietvertrag kann grundsätzlich durch eine ordentliche Kündigung beendet werden.*)

3. Zur Angemessenheit eines Kündigungsausschlusses in einem Nutzungsvertrag über den Betrieb einer Windenergieanlage.*)

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IMRRS 2025, 0417

AG Friedberg, Beschluss vom 26.07.2024 - 2 C 400/24

1. Eine Verurteilung auf künftige Räumung von Wohnraum kommt nur unter den Voraussetzungen der §§ 257, 259 ZPO in Betracht.

2. Die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung besteht jedenfalls dann, wenn der Schuldner den Anspruch ernsthaft bestreitet.

3. Bei der Räumung von Wohnraum besteht eine solche Besorgnis auch dann, wenn der Mieter zwar mitteilt, dass er auf Wohnungssuche sei, aber noch keinen Ersatzwohnraum gefunden habe.

4. Nicht ausreichend für die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung ist es, wenn der Schuldner auf Anfragen des Gläubigers, ob er leisten werde, nicht antwortet.

5. Muss eine Brandschutzwand errichtet werden und ist hierfür die Entkernung der Mietwohnung notwendig, liegt kein Fall einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung vor.

6. Vielmehr muss in einem solchen Fall - wenn nötig - der Vermieter dem Mieter Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen.

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Online seit 4. April

IMRRS 2025, 0431

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 07.03.2025 - 2 Lw 1/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0416

AG Kiel, Urteil vom 14.10.2024 - 107 C 88/24

1. Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei unabhängige Mietverhältnisse, ist der Parteiwille.

2. Ein gewichtiges Argument dafür, von einem einheitlichen Vertrag auszugehen, ist die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Räume (Wohnung und Garage liegen auf demselben Grundstück) und die Einheitlichkeit der Urkunde.

3. Der Passus "Der Pkw-Stellplatz kann mit einer 4-wöchigen Kündigungsfrist zurückgegeben werden, falls der neue Pkw nicht durch die Hofeinfahrt passt" gibt nur dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht unter bestimmten Voraussetzungen.

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Online seit 3. April

IMRRS 2025, 0446

AG Köpenick, Urteil vom 20.03.2025 - 14 C 461/23

1. Es steht im Ermessen des Tatrichters, bei ungewöhnlichen Steigerungen zwischen dem Zugang des Zustimmungsverlangens und dem Erhebungsstichtag einen Stichtagszuschlag vorzunehmen.

2. Einen Anstieg von 6,65% kann unter ordnungsgemäßer Anwendung richterlichen Ermessens nicht als ungewöhnliche Steigerung angesehen werden.

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Online seit 2. April

IMRRS 2025, 0426

AG Gladbeck, Urteil vom 23.01.2025 - 11 C 56/24

1. Ein Hausverbot des Vermieters kann gegen einen Dritten nur dann wirksam ausgesprochen werden, wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört wird.

2. Im Spannungsfeld zwischen dem Hausrecht des Vermieters und dem Besuchsrecht des Mieters ist die Verhängung nur unter den Voraussetzungen möglich, dass ein sachlicher Grund vorliegt, der Hausfrieden wiederholt und erheblich gestört wird, die Störungen konkret nachweisbar (dargelegt und bewiesen) sind und nach einer Abwägung der Interessen die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme gegeben ist.

3. Der Vermieter kann kein generelles Hausverbot für alle von ihm innegehaltenen Immobilien aussprechen, da es an einem konkreten Ortsbezug fehlt und ein solch umfassendes Verbot ohnehin unverhältnismäßig wäre.

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