Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1895 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2014, 0286

LG Berlin, Urteil vom 28.01.2014 - 29 O 323/13

Nach erfolgter Abmahnung kann bereits die erste verspätete Mietzahlung eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Voraussetzung ist jedoch, dass die vorausgegangene abgemahnte Pflichtverletzung nachhaltig (hier im Sinne einer fortdauernden Pflichtverletzung) war.

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IMRRS 2014, 0282

BGH, Urteil vom 08.01.2014 - XII ZR 12/13

1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.06.2010 - XII ZR 52/08, IMR 2010, 375 = NJW 2010, 2652 Rn. 12).*)

2. Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 123/05, IMR 2006, 43 = NJW 2006, 1588 Rn. 9).*)

3. Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = IBR 2007, 302 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH Urteile vom 27.02.2003 - VII ZR 48/01, IBR 2003, 335 = NJWRR 2003, 784 und vom 03.05.1999 - II ZR 119/98, NJW 1999, 2115).*)

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IMRRS 2014, 0260

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.12.2013 - 2 U 285/12

1. Ein Minderungsausschluss, der unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche ausnimmt und deutlich macht, dass dem Mieter der Bereicherungsanspruch erhalten bleibt, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam.

2. Ein Minderungsausschluss greift auch dann ein, wenn Streit über die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache besteht.

3. Mängelbeseitigungsversuche stehen dem Minderungsausschluss nicht entgegen, da dadurch nicht der Umfang und die Erheblichkeit der Mängel bzw. etwaige Minderungsansprüche anerkannt werden, sondern allenfalls ein Entgegenkommen des Vermieters vorliegt, welches jedoch nicht als Unstreitigstellen der Berechtigung der Mängelrügen anzusehen ist.

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IMRRS 2014, 0258

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.01.2014 - 6 U 116/12

1. Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses hat ein berechtigtes Interesse daran, dass keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, die in die äußere Hülle des Gebäudes eingreifen.

2. Wird im Mietvertrag festgelegt, dass die Errichtung und Herstellung, die Änderung, Ergänzung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen im und am Mietobjekt sowie Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes des Mietobjekts durch den Mieter die schriftliche Einwilligung des Vermieters erfordern, kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn der Mieter ungenehmigt bauliche Maßnahmen veranlasst, die die Gebäudesubstanz beeinträchtigen.

3. Bei der Anbringung von Entlüftungsrohren zur Entlüftung von Toiletten handelt es sich nicht um solche Baumaßnahmen, die für eine Herrichtung des Mietobjekts zum vertragsgerechten Gebrauch erforderlich sind, wenn die Toiletten über mehrere Fenster verfügen.

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IMRRS 2014, 0248

BGH, Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12

1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.*)

2. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (im Anschluss an BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142).*)

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IMRRS 2014, 0225

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2013 - 24 U 32/13

1. Nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit gemäß § 208 Abs. 1 Satz 1 InsO entfällt für Massegläubiger das Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage, da sie aus dem Titel ohnehin gemäß § 210 InsO nicht mehr vollstrecken könnten. Dasselbe gilt auch nach Anzeige der drohenden Masseunzulänglichkeit gemäß § 208 Abs. 1 Satz 2 InsO. Zulässig bleibt aber in beiden Fällen ein Feststellungsantrag dahin, dass es sich bei der in Streit stehenden Forderung um eine Masseverbindlichkeit handelt.*)

2. Die Haftung des Insolvenzverwalters gemäß § 61 InsO greift nur ein, wenn er willentlich Masseverbindlichkeiten begründet. Das gilt indes nicht für die bis zum Wirksamwerden der Kündigung auflaufenden Mietzinsansprüche, wenn er den Mietvertrag der Insolvenzschuldnerin noch am Tag der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zum nächst möglichen Zeitpunkt kündigt. Denn dabei handelt es sich um eine ihm "aufgezwungene" Masseverbindlichkeit.*)

3. Bei der Betriebskostennachforderung für ein bei Insolvenzeröffnung bereits abgelaufenes Geschäftsjahr handelt es sich auch dann nur um eine Insolvenzforderung, wenn die Abrechnung bei Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war.*)

IMRRS 2014, 0224

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.2013 - 24 U 191/12

Ein Anerkenntnis gemäß § 307 Satz 1 ZPO ist als Prozesshandlung grundsätzlich nicht widerruflich. Ausnahmen gelten jedoch, wenn das Anerkenntnis durch ein Verhalten veranlasst worden ist, das einen Restitutionsgrund abgäbe, die Berufung auf das Anerkenntnis rechtsmissbräuchlich wäre oder wenn ein Abänderungsgrund im Sinne von §§ 323, 323 a ZPO, 238, 239 FamFG entsteht. Entsprechendes muss auch gelten, wenn ein Umstand eintritt, der eine Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO rechtfertigen würde.*)

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IMRRS 2014, 1709

BGH, Urteil vom 11.12.2013 - XII ZR 137/12

1. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll.

2. Bei einem sog. asset-deal, bei dem im Zuge des Erwerbs der Gesamtheit einzelner Wirtschaftsgüter der Käufer in die vom Verkäufer geschlossenen (Miet-)verträge eintreten soll, ist in oder neben dem Kauf- und Übertragungsvertrag der Mieterwechsel dergestalt zu beurkunden, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

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IMRRS 2014, 0211

LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2013 - 334 O 104/13

Ist bereits bei der Wohnraummiete aufgrund ihres umfangreichen sozialen Schutzgedankens eine Räumungsverfügung gegen Dritte zulässig, so muss dies erst recht bei der gewerblichen Miete gelten.

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IMRRS 2014, 0180

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.12.2013 - 2 U 222/12

Ist das Dach einer Reithalle undicht, so dass Wasser eindringt und ist darüber hinaus der Boden des Springplatzes nicht gefahrlos bereitbar, weil in der Tretschicht größere, teilweise scharfkantige Steine sowie andere scharfkantige Fremdkörper wie Glasscherben und Metallstücken vorhanden sind, die eine ganz erhebliche Verletzungsgefahr vor allem für die Pferde darstellen, ist die Reithalle mangelhaft. Der Mieter kann die Miete um bis zu 40 % kürzen.

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IMRRS 2014, 0162

LG Hamburg, Urteil vom 20.08.2012 - 323 O 110/11

1. Der Benachteiligungsvorsatz ist auch beim Vorliegen einer kongruenten Deckung nicht ausgeschlossen, jedoch sind erhöhte Anforderungen an dessen Nachweis zu stellen, da der Schuldner in solchen Fällen regelmäßig nur seine Verbindlichkeiten ausgleichen will.

2. Bei einer Gesamtbetrachtung der dem Gläubiger bekannten Umstände, insbesondere der Art der Forderung, der Person des Schuldners und des Zuschnitt seines Geschäftsbetriebs, kann die ausbleibende Tilgung der Mietforderung ein ausreichendes Indiz für eine Kenntnis der drohenden Zahlungsfähigkeit darstellen.

IMRRS 2014, 0101

OLG Köln, Urteil vom 17.05.2013 - 1 U 43/12

Wenn die tatsächlichen Eigentümer eines Mietobjekts einem Mieter einen Eigentumsübergang anzeigen und der genannte Erwerber dies dem Mieter gleichfalls schriftlich bestätigt, so darf sich der Mieter nicht nur bezüglich der Mietzahlung auf diese Erklärung verlassen, sondern auch darauf, dass der Gebrauch einer Mietoption dem neuen Eigentümer anzuzeigen ist. Der Mieter darf sich regelmäßig auch darauf verlassen, dass der dingliche Vollzug eines Eigentumswechsels nach über einem Jahr erfolgt ist.

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IMRRS 2014, 0073

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.04.2013 - 10 U 68/12

1. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis schuldhaft ohne Grund, so ist er dem Mieter aus § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des Kündigungsfolgeschadens verpflichtet; dies gilt bei der Wohn- und Gewerberaummiete sowie bei fristgebundener und fristgemäßer Kündigung gleichermaßen.*)

2. Auf einen schuldausschließenden Rechtsirrtum kann sich ein Vermieter - zumal als Immobiliengesellschaft mit eigener Rechtsabteilung - nur in besonderen Ausnahmefällen berufen.*)

3. Die Befolgung einer rechtsunwirksamen Kündigung ist Tatbestandsvoraussetzung der Vermieterhaftung aus § 280 Abs. 1 BGB; sie kann nicht gleichzeitig dazu herhalten, den Ersatzanspruch unter Kausalitätsgesichtspunkten zu leugnen.*)

4. Der Mieter ist gem. § 249 BGB nach der Differenzhypothese so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn das in der rechtswidrigen Kündigung liegende schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre.*)

5. Die mit dem Umzug und der Einrichtung der neuen Geschäftsräume verbundenen Kosten wären ohne das schädigende Ereignis nicht entstanden und sind deshalb uneingeschränkt zu ersetzen.*)

6. Zur Frage, ob der Mieter in besonderen Ausnahmefällen verpflichtet sein kann, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen und auf diese Weise der Entstehung eines Schadens entgegenzuwirken.*)

7. Schadensersatzansprüche des Mieters wegen unberechtigter fristloser Kündigung des Vermieters unterliegen nicht der Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB.*)

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IMRRS 2014, 0063

OLG Schleswig, Urteil vom 15.11.2013 - 1 U 128/13

1. Die Untervermietung von Mieträumen außerhalb des vertraglich vereinbarten Mietzwecks kann einen vertragswidrigen Gebrauch darstellen.

2. Der Vermieter einer Gewerbefläche kann vom Mieter das Unterlassen eines vertragswidrigen Gebrauches im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen, wenn dies unter Abwägung der gegenseitigen Interessen zur Vermeidung größerer Schäden für den Vermieter geboten ist.

2. Bei der Zusage des Vermieters an andere Gewerberaummieter "an keine weiteren Raumausstatter" zu vermieten, reicht es für die Glaubhaftmachung der einstweiligen Verfügung nicht aus, dass eine Auslegung zu Lasten des Verfügungsbeklagten nur möglich ist. Sie muss überwiegend wahrscheinlich sein, insbesondere dann, wenn ein allgemeiner Konkurretenschutz im Mietvertrag ausgeschlossen wurde.

IMRRS 2014, 0056

LG Darmstadt, Beschluss vom 30.12.2013 - 25 T 138/13

Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrage bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen.*)

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IMRRS 2014, 0039

OLG Celle, Beschluss vom 21.11.2013 - 2 U 179/13

Ist der Vermieter nach den von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur fristlosen Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nur nach vorheriger Mahnung berechtigt, darf sich der Mieter auf die Einhaltung dieser Voraussetzung auch dann verlassen, wenn die Klausel einer Inhaltskontrolle deshalb nicht standhält, weil sie den Mieter im Übrigen (kein Verschuldenserfordernis, Rückstand mit nur einer Monatsmiete) unangemessen benachteiligt.*)

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Online seit 2013

IMRRS 2013, 2431

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.12.2012 - 10 U 63/12

1. Die ohne Beachtung der Schriftform geschlossene Nachtragsvereinbarung (lediglich) über den Beitritt zweier weiterer Personen zum Mietvertrag, lässt die Bindung des bisherigen Mieters an die vereinbarte Befristung des formwirksamen Ausgangsmietvertrags unberührt.*)

2. Haben sich die Parteien über die Mitverpachtung des gesamten Inventars geeinigt, ist die Form des § 550 BGB auch ohne Beifügung einer Inventarliste gewahrt.*)

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IMRRS 2013, 2354

BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12

Allein die anlässlich einer Anhörung gemäß § 28 VwVfG erfolgte Mitteilung der Behörde an den Mieter, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, vermag einen Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB nicht zu begründen und damit auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht zu rechtfertigen; dem Mieter ist es grundsätzlich zuzumuten, eine Bescheidung seines Nutzungsänderungsantrages abzuwarten.*)

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IMRRS 2013, 2341

OLG Köln, Urteil vom 25.10.2013 - 1 U 19/13

1. Im Bereich der gewerblichen Miete ist eine Einschränkung der Mieterrechte durch Allgemeine Geschäftsbedingungen grundsätzlich möglich. Ein Ausschluss von Minderung, Zurückbehaltungsrechten und Aufrechnungsmöglichkeiten ist danach zulässig, soweit sich aus der mietvertraglichen Klausel ergibt, dass ungerechtfertigte Mietzahlungen gegebenenfalls nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückgefordert werden können.

2. Die Klausel im Vertrag, wonach die Geltendmachung der Mieterrechte nur dann in Betracht kommen soll, wenn die rechtzeitige und vollständige Zahlung aller Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis sichergestellt wird, ist zulässig.

3. Die Geltendmachung einer Minderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter das Mietobjekt vorbehaltlos als vertragsgerecht gebilligt und übernommen hat.

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IMRRS 2013, 2320

KG, Urteil vom 28.10.2013 - 8 U 181/12

1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete statt wie bislang spätestens zum dritten Werktag zukünftig erst zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen, so ist diese Änderung des Mietvertrags wesentlich und bedarf der Schriftform des § 550 BGB.

2. Eine auf einen Schriftformmangel gestützte Kündigung des Mietverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen treuwidrig. Die Tatsache allein, dass die Kündbarkeit einem der Vertragspartner "gelegen kommt", genügt indes nicht, den Einwand der Treuwidrigkeit zu begründen.

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IMRRS 2013, 2277

OLG Koblenz, Urteil vom 22.08.2013 - 1 U 1314/12

1. Die Schriftform eines Mietvertrags über einen festen Zeitraum ist gewahrt, wenn die Vertragsparteien eine die mietvertraglichen Regelungen abschließende Anlage zum Mietvertrag unterschrieben haben, der Mietvertrag einen eindeutigen Hinweis auf diese Anlage enthält und ersichtlich auch für beide Mietvertragsparteien ein einheitliches Vertragswerk vorgelegen hat.

2. Die Schriftformvorsorgeklausel "Den Mietparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der § 566 Satz 1, § 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen." ist wirksam.

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IMRRS 2013, 2274

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2013 - 24 U 136/12

1. Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Umständen (hier wegen Zahlungsverzugs), hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.

2. Im Rahmen des Schadensersatzanspruchs ist der Vermieter allerdings gemäß § 254 Abs. 2 BGB verpflichtet, sich um die anderweitige Vermietung zu bemühen. Die ein Mitverschulden des Vermieters begründenden Umständen hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.

3. Auch bei der Vermietung von Gewerberaum ist innerhalb einer angemessenen Frist Abrechnung zu erteilen; die angemessene Frist endet in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.

4. Eine zulässige Klageerweiterung in der Berufungsinstanz setzt ein zulässiges Rechtsmittel voraus. Nur wenn dieses eingelegt ist, kann die Klage um einen Anspruch erweitert werden, mit dem das erstinstanzliche Gericht nicht befasst war.

5. Die Kenntnis einschlägiger und gefestigter Rechtsprechung ist bei einer anwaltlich vertretenen Partei vorauszusetzen.

IMRRS 2013, 2254

BGH, Urteil vom 13.11.2013 - XII ZR 142/12

Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam.*)

IMRRS 2013, 2245

BGH, Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12

1. Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.*)

2. Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.*)

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IMRRS 2013, 2191

KG, Urteil vom 12.09.2013 - 8 U 4/13

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume aus wichtigem Grund ist grundsätzlich auch schon vor Übergabe der Mietsache möglich.*)

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IMRRS 2013, 2483

BGH, Beschluss vom 16.10.2013 - XII ZR 64/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 2139

KG, Urteil vom 09.09.2013 - 8 U 254/12

Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf der Vermieter - bei beendetem Mietverhältnis - grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht.*)

IMRRS 2013, 2136

KG, Urteil vom 12.08.2013 - 8 U 3/13

Bei einem Mischmietverhältnis kommt es für die Einordnung als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis maßgeblich darauf an, ob der Mieter in den Räumen seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet.

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IMRRS 2013, 2124

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.01.2013 - 2-32 O 176/12

1. Für die Abgrenzung ist zunächst auf den Vertragswortlaut abzustellen, ein entgegenstehender, vorgetäuschter Wille bleibt unbeachtlich.

2. Dem Mietwert des Objekts kommt nur untergeordnete Bedeutung zu, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Objekts Geldmittel erwirbt, hieraus seinen Lebensunterhalt bestreitet und die Miete zahlt.

3. Auch überwiegende wohnliche Nutzung ist nicht entscheidungserheblich, solange der gewerbliche Nutzungszweck nicht einvernehmlich geändert wird.

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IMRRS 2013, 2097

KG, Urteil vom 02.09.2013 - 12 U 101/12

1. Jedenfalls bei einem Mietvertrag mit dem vereinbarten Nutzungszweck "chirurgische Praxis" aus dem Jahr 2004 liegt kein Verstoß gegen eine mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel vor, wenn ein anderes Mietobjekt im selben Haus zum Betrieb einer "orthopädischen Praxis" vermietet wird.

2. Abgrenzung zur Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10.10.2012 - XII ZR 117/10, imr-online), in der ein Konkurrenzschutzverstoß bei gleichzeitiger Vermietung an Chirurgen und Orthopäden angenommen wurde.

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IMRRS 2013, 2488

BGH, Beschluss vom 09.10.2013 - I ZB 51/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 2002

LG Köln, Urteil vom 28.03.2013 - 1 S 232/11

1. Unterlässt der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug für Gewerbe, führt dies nicht dazu, dass die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist. Das gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex.

2. Kann in einem gemischten Mietobjekt nicht festgestellt werden, ob Betriebskosten auf Wohnraum oder Geschäftsraum entfallen, hat eine Aufteilung der Kosten nach Wohn- und Nutzfläche bzw. umbautem Raum zu erfolgen.

3. Es liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, wenn der Vermieter die von der Stadt angebotenen kostenlosen Wertstofftonnen nicht anfordert und aufstellt. Die hierdurch entstandenen Mehrkosten kann er nicht auf die Mieter umlegen.

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IMRRS 2013, 1994

OLG Saarbrücken, Urteil vom 08.05.2013 - 2 U 3/13

1. Der Umstand, dass die Beheizung des Mietobjekts einen vergleichsweise hohen Kostenaufwand erfordert, begründet für sich genommen keinen Mietmangel.

2. Die Ausführung der Fensterscheiben als Einfachverglasung verstößt nicht gegen das einschlägige technische Regelwerk. Anzulegen ist der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab Auch wenn sich zu diesem Zeitpunkt (die 80er Jahre des letzten Jahrhunderts) eine Einfachverglasung bereits als unüblich erweist, stellt dies trotzdem keinen Mangel dar, wenn sie durch die seinerzeit gültige Wärmeschutzverordnung gedeckt ist.

3. Wenn keine besonderen vertraglichen Abreden zur Form der Abrechnung getroffen sind, muss diese bei Gebäuden mit mehreren Wohn- bzw. Geschäftseinheiten rechnerisch nachvollziehbar sein und regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

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IMRRS 2013, 1957

OLG Köln, Urteil vom 26.04.2013 - 1 U 101/12

Die ordentliche Kündigung eines Pachtvertrags über ein Kleingartengrundstück ist in einem Planungsgebiet zulässig, wenn die Kleingartenfläche durch Bebauungsplan überplant worden ist. Ein übergeleiteter Bebauungsplan ist hierfür ausreichend.

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IMRRS 2013, 1954

KG, Urteil vom 11.07.2013 - 8 U 243/12

Die Klausel:

Macht ein Mieter Minderungsrechte geltend, so ist er verpflichtet, den Betrag auf ein Notaranderkonto oder bei der Vermieterin zu hinterlegen."

ist wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB.

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IMRRS 2013, 1948

OLG Koblenz, Urteil vom 01.10.2013 - 3 U 328/13

1. Die Vorschrift des § 624 BGB, wonach ein Dienstverhältnis von dem Verpflichteten nach Ablauf von fünf Jahren gekündigt werden, wenn das Dienstverhältnis für die Lebenszeit einer Person oder für längere Zeit als fünf Jahre eingegangen wurde, stellt ein außerordentliches Kündigungsrecht dar. Die Vorschrift hat den Schutz des Dienstverpflichteten vor übermäßigen Beschränkungen seiner persönlichen Freiheit zum Zweck (in Anknüpfung an BAG, Urteil vom 24.10.1996 - 2 AZR 845/95 - NZA 1997, 597). Auf gemischte Verträge ist das Kündigungsrecht nach § 624 BGB nur anwendbar, wenn das dienstvertragliche Element überwiegt. Das ist insbesondere der Fall, wenn das Vertragsverhältnis mehr personen- und weniger unternehmensbezogen ist (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 25.05.1993 - X ZR 79/92 - NJW-RR 1993, 1460).

2. Enthält der Nutzungs- und Organisationsvertrag zwischen einem Golfclub und der Betreibergesellschaft eine Aufteilung der Aufgaben dahingehend, dass der Golfclub für die Organisation und Durchführung der Golfturniere verantwortlich ist, während der Betreibergesellschaft die Instandhaltung des Golfplatzes und der Anlage obliegt, liegt der Schwerpunkt des Nutzungs- und Organisationsvertrages im miet- und pachtvertraglichen Bereich.

3. Eine außerordentliche Kündigung des Nutzungs- und Organisationsvertrages kann nicht erfolgreich darauf gestützt werden, dass die Mitgliederversammlung eines Golfplatzes beschließt, dass ein Gesellschafter der Betreibergesellschaft nicht im Vereinsvorstand des Golfclubs sein darf.

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IMRRS 2013, 1945

LG München I, Beschluss vom 17.09.2013 - 14 O 15811/13

Unter § 29a ZPO unterfallen ausdrücklich auch Mobilfunksendeanlagen, die auf dem Dach eines mit dem Erdboden fest verbundenen Gebäudes angebracht sind.

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IMRRS 2013, 1942

KG, Beschluss vom 05.09.2013 - 8 W 64/13

§ 940a Abs. 2 ZPO findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung.*)

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IMRRS 2013, 1935

OLG Hamm, Urteil vom 24.05.2013 - 30 U 4/11

1. Zu den Anforderungen in Bezug auf die bei Abschluss eines langfristigen Pachtvertrages einzuhaltende Schriftform; insbesondere zur Bestimmbarkeit des Objekts.*)

2. Zur notariellen Beurkundungspflicht in Bezug auf ein sog. "Eintrittsrecht".*)

3. Zur Frage, unter welchen Umständen es dem Verpächter nach § 242 BGB verwehrt ist, sich auf die Schriftformwidrigkeit des Pachtvertrages zu berufen.*)

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IMRRS 2013, 1929

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.2012 - 10 U 20/12

1. Wird ein befristetes Gewerbemietverhältnis vor Ablauf der Frist wegen Vertragsverletzungen des Mieters durch den Vermieter gekündigt, muss der Mieter den Schaden ersetzen, der dem Vermieter durch das vorzeitige Ende des Mietvertrages entstanden ist.

2. Der Vermieter soll sich um eine alsbaldige Weitervermietung kümmern. Die Beweislast für diesbezügliche Versäumnisse liegt jedoch beim Altmieter.

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IMRRS 2013, 1922

LG Köln, Beschluss vom 12.06.2013 - 1 T 147/13

Der Erlass einer Räumungsverfügung nach § 940a ZPO erstreckt sich nur auf Wohnraummietverhältnisse. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Wohnraummieter im Vergleich zu anderen Mietern einen höheren Schutz genießen, damit verbietet sich die Ausweitung des Anwendungsbereichs der Norm im Sinne einer "erst-recht"-Auslegung.

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IMRRS 2013, 1917

OLG Celle, Beschluss vom 17.09.2013 - 2 W 205/13

1. Zu den Anforderungen an die Feststellung eines besonderen Nachteils für den Erlass einer Sicherungsanordnung nach § 283a Abs. 1 ZPO auf Antrag des Vermieters von Gewerberäumen im Prozess auf Räumung und Mietzahlung*)

2. Die Sicherungsanordnung dient vor allem dem Schutz von Privatvermietern, die den ungerechtfertigten Ausfall von Mieteinnahmen wirtschaftlich nur schwer kompensieren können.

3. Zur Annahme eines besonderen Nachteils reicht das allgemeine Prozessrisiko eines jeden Gläubigers, die Forderung nicht realisieren zu können, als Sicherungsinteresse nicht aus, vielmehr muss der Vermieter in besonderer Weise auf den laufenden Eingang der Zahlungen angewiesen sein, etwa weil er sie zum Bestreiten seines Lebensunterhalts oder zur Tilgung eines Darlehens benötigt, oder ob ein Ausfallrisiko im Hinblick auf seine Altersvorsorge ihn in besonderer Weise belastet.

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IMRRS 2013, 1880

BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12

Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen.*)

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IMRRS 2013, 1793

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2013 - 2-12 O 210/13

Ein gewerblicher Mieter, der eine deutlich größere Fläche als im Vertrag vereinbart nutzt, kann nicht verlangen, diese Nutzung auch weiterhin betreiben zu dürfen, auch wenn er die zusätzliche Fläche über einen längeren Zeitraum ungestört beansprucht hat. Er kann sich weder auf Vertrauensschutz berufen, da die vermietete Fläche aus dem Mietvertrag klar zu entnehmen ist, noch steht ihm ein Anspruch gegenüber dem Eigentümer zu, die rechtsgrundlos genutzte Fläche anderweitig zu vermieten.

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IMRRS 2013, 1720

AG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013 - 31 C 153/13

Ein Vermieter stört den Besitz des Mieters (§§ 858, 862 BGB), wenn er wider den Willen des Mieters an der Schaufensterscheibe des Geschäfts eine großflächige Folie bzw. ein Plakat anbringt*)

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IMRRS 2013, 1715

LG Freiburg, Urteil vom 23.04.2013 - 9 S 154/12

Beim Verslust eines Schlüssels einer Schließanlage kann der Vermieter nur den konkret entstandenen Schaden verlangen, der ihm durch den tatsächlichen Austausch der Schlösser entstanden ist.

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IMRRS 2013, 1672

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013 - 6 U 11/12

1. In dem Umstand, dass der Mieter dem Vermieter die Mieträume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, kann keine Vorenthaltung der Mietsache gesehen werden. Hat die Räumung stattgefunden, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme verweigert.

2. Eine Vorenthaltung der Mietsache kommt nur in Betracht, wenn trotz Auszug des Mieters eine Nutzung durch den Vermieter vollständig verhindert wird. Andernfalls liegt nur eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht vor, die zu Schadensersatzansprüchen führen kann, den Vermieter jedoch nicht zur Ablehnung der Rücknahme berechtigt.

3. Hat der Mieter entgegen einer vertraglichen Vereinbarung von ihm vorgenommene Einbauten nicht entfernt, liegt keine teilweise Räumung vor, wenn der Vermieter durch den unterlassenen Rückbau nicht daran gehindert wird, das Mietobjekt in Besitz zu nehmen, zu nutzen und aus dieser Nutzung Einnahmen zu erzielen.

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IMRRS 2013, 1656

BGH, Urteil vom 10.07.2013 - XII ZR 62/12

Auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an BGH Urteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296/09, IMR 2011, 88 = NJW 2011, 843).*)

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IMRRS 2013, 1643

BFH, Urteil vom 09.07.2013 - IX R 48/12

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann - auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung- dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.*)

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IMRRS 2013, 1615

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2013 - 24 U 115/12

1. Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt, darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist.*)

2. Der Mieter, der sich auf die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots beruft, trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters. Deshalb ist es seine Sache, konkret vorzutragen, dass die entsprechenden Leistungen im maßgeblichen Zeitraum günstiger zu erlangen gewesen wären. Gelingt ihm das, hat allerdings der Vermieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot gleichwohl nicht verletzt ist.*)

3. Ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot festzustellen, hat der Vermieter den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen.*)

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