Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1870 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2013, 0984

OLG Koblenz, Urteil vom 28.03.2013 - 6 U 720/12

"Betriebsvorrichtungen" sind Einrichtungen, die zum Betreiben des vermieteten Gebäudes - und nicht lediglich des darin ausgeübten Gewerbes - erforderlich sind. Eine beispielhafte Aufzählung ("z. B." oder "usw.") genügt dem Bestimmtheitsgrundsatz und führt zur Umlagefähigkeit von Wartungskosten für weitere technische Einrichtungen.

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IMRRS 2013, 0952

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2013 - 24 U 157/12

1. Die Vermietung an eine andere Kampfsportschule verletzt auch dann den Konkurrenzschutz, wenn unterschiedliche Kampfkunstrichtungen unterrichtet werden.

2. Bei Verstoß gegen das Konkurrenzschutzgebot ist auch ohne konkreten Nachweis einer Beeinträchtigung eine Mietminderung von 25% zulässig.

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IMRRS 2013, 0935

BGH, Urteil vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12

Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter.*)

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IMRRS 2013, 0875

EuGH, Urteil vom 15.11.2012 - Rs. C-532/11

1. Art. 13 Teil B Buchst. b der Sechsten Richtlinie 77/388/EWG des Rates vom 17. Mai 1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Umsatzsteuern - Gemeinsames Mehrwertsteuersystem: einheitliche steuerpflichtige Bemessungsgrundlage ist dahin auszulegen, dass der Begriff der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken die Verpachtung eines Hausboots einschließlich der dazugehörenden Liegefläche und Steganlage umfasst, das mit nicht leicht zu lösenden Befestigungen, die am Ufer und auf dem Grund eines Flusses angebracht sind, ortsfest gehalten wird, an einem abgegrenzten und identifizierbaren Liegeplatz im Fluss liegt und nach den Bestimmungen des Pachtvertrags ausschließlich zur auf Dauer angelegten Nutzung als Restaurant bzw. Diskothek an diesem Liegeplatz bestimmt ist. Diese Verpachtung stellt eine einheitliche steuerfreie Leistung dar, ohne dass zwischen der Verpachtung des Hausboots und der der Steganlage zu differenzieren wäre.*)

2. Ein solches Hausboot stellt kein Fahrzeug im Sinne von Art. 13 Teil B Buchst. b Nr. 2 der Sechsten Richtlinie 77/388 dar.*)

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IMRRS 2013, 0823

LG Hamburg, Urteil vom 19.04.2012 - 307 S 21/12

Fehlt in einem Bürogemeinschaftsvertrag zwischen Anwälten, der rechtlich als Mischmietvertrag mit dem Schwerpunkt der Raummiete einzuordnen ist, eine Regelung über die Kündigung im Falle der Trennung der Gemeinschaft, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine dreimonatige Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB analog als angemessen anzusetzen.

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IMRRS 2013, 0815

LG Hamburg, Urteil vom 24.01.2012 - 311 O 302/11

1. Klimaanlage im EDV-Raum, Telefonanlage und EDV-Verkabelung sind keine Aufwendungen des Mieters zur Erhaltung und Wiederherstellung der Mietsache, sondern bewegliche Sachen, die mit der Mietsache verbunden worden sind, um ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen. Für diese Einrichtungen ist gesetzlich ein Recht des Mieters auf Wegnahme vorgesehen.

2. Macht der Vermieter von seinem mietvertraglich vereinbarten Recht, das Verbleiben von vom Mieter eingebrachten Einrichtungen im Mietobjekt zu verlangen, ausdrücklich keinen Gebrauch, kann der Mieter die Einrichtungen wegnehmen. Zahlungsansprüche des Mieters oder Aufrechnung mit noch ausstehenden Mietzinsforderungen des Vermieters kommen nicht in Betracht.

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IMRRS 2013, 0798

LG Berlin, Urteil vom 01.11.2012 - 12 O 507/12

1. Der Vermieter darf eine Untervermieterlaubnis nicht willkürlich und nicht ohne Prüfung der Interessen seines Vertragspartners verweigern.

2. Hat sich der Mieter durch notarielle Erklärung der sofortigen Zwangsvollstreckung bezüglich einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung der Mieträume in einem jeden Fall der Mietvertragsbeendigung unterworfen, kann der Vermieter die Untervermietung verweigern, wenn dadurch die Räumung und Herausgabe der Mieträume vereitelt wird, weil ein Untervermieter durch die notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung nicht betroffen ist.

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IMRRS 2013, 0744

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2012 - 29 O 681/11

Da für Gewerberäume keine allgemein anerkannte Berechnungsmethode existiert, muss ein Mieter, wenn er die Flächenberechnung des Vermieters nicht hinterfragt, sich gefallen lassen, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine mögliche und zulässige Berechnung nachweist. Dies kann insbesondere eine Bruttofläche nach DIN 277 sein.

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IMRRS 2013, 0695

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2011 - 24 U 76/11

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, stellen dann einen Fehler der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist. Das Fehlen einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung kann einen Mangel darstellen, der den Mieter zur Minderung der vereinbarten Miete berechtigt.

2. Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften oder eine fehlende Genehmigung führt nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gemäß § 536 Abs. 1 BGB und damit zum Vorenthalten des vertragsgemäßen Gebrauchs mit der Folge des Eintritts einer Mietminderung. Voraussetzung ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat, wenn z. B. die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts in der erforderlichen Form untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten ist.

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IMRRS 2013, 0688

KG, Beschluss vom 28.01.2013 - 8 W 5/13

Der Sinn der Vereinbarung einer Betriebspflicht, der darin liegt, ein Einkaufszentrum durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften für Kunden attraktiv zu halten würde unterlaufen, wenn der den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragende Vermieter darauf verwiesen werden würde, mit der Durchsetzung der Betriebspflicht bis zum Abschluss eines Verfahrens in der Hauptsache zu warten.*)

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IMRRS 2013, 0672

KG, Urteil vom 17.09.2012 - 8 U 87/11

1. Eine AGB des Vermieters, durch die das gesetzliche, verschuldensunabhängige Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters etwa durch das Erfordernis eines Verschuldens des Vermieters eingeschränkt wird, ist nach § 307 BGB unwirksam. Eine Klausel, die nur den sofortigen Abzug von der Mietzahlung ausschließt, jedoch dem Mieter die Möglichkeit belässt, den Mangel im Wege der Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete (§§ 536, 812) geltend zu machen, ist dagegen wirksam.

2. Ein gefahrbringender Zustand kann einen gegenwärtigen, zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen. Dies setzt jedoch eine aktuelle, konkrete Gefahr voraus. Allein die Tatsache, dass die Art der baulichen Ausführung (auf dem Mauerwerk aufliegende Balken) in Verbindung mit dem Alter des Objekts zu einer größeren Schadensanfälligkeit führte, als es bei einem erneuerten Dach der Fall gewesen wäre, reicht nicht für die Verpflichtung des Vermieters, eine Sanierung d. h. ein Austausch der gesamten Konstruktion, durchzuführen. Das wäre nur dann der Fall, wenn eine konkrete Gefahrenlage erkennbar wäre, die ein Einschreiten erforderte, z.B herabfallende oder zumindest als lose erkennbare Steine in bestimmten Bereichen.

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IMRRS 2013, 0647

LG Halle, Urteil vom 16.01.2012 - 3 O 1176/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 0642

KG, Beschluss vom 18.10.2012 - 8 U 38/12

Arbeiten an einem Haus, wie Erneuerung des Treppenhauses, Aufreißen und Pflastern des Hofes oder Erneuerung des Fassadenputzes sind Instandsetzungsarbeiten, die der Mieter zu dulden hat. Er kann nicht verlangen, dass diese Bauarbeiten unterlassen werden. Dem Mieter steht in diesem Fall nur eine Mietminderung zu, er ist aber nicht berechtigt, weitere Mietzahlungen zurückzuhalten.

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IMRRS 2013, 0583

BGH, Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12

1. Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll.*)

2. Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.04.2005 - XII ZR 29/02, IBR 2005, 451 = NZM 2005, 584 und BGHZ 154, 171 = IBR 2003, 1112 - nur online = NJW 2003, 2158).*)

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IMRRS 2013, 0501

LG München I, Urteil vom 07.01.2013 - 26 O 11715/11

1. Der Mieter trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko hinsichtlich des Mietobjekts.

2. Bleiben die Einnahmen des gewerblichen Mieters deutlich hinter den Erwartungen zurück und haben beide Parteien schon beim Vertragsschluss festgelegt, dass eine Prognose bezüglich der Entwicklung des Mietobjekts aufgrund seiner Einzigartigkeit in Deutschland nicht möglich ist und dementsprechend einen nicht absehbaren Regelungsbedarf entstehen könnte, ist es nicht zumutbar, dem Mieter das gesamte wirtschaftliche Risiko aufzuerlegen. Vielmehr ist eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschaftsgrundlage denkbar und eine Halbierung der vertraglichen Forderungen des Vermieters angemessen.

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IMRRS 2013, 0499

AG Kiel, Urteil vom 24.09.2012 - 116 C 363/11

Baut der Mieter - auch mit Zustimmung des Vermieters - eine Toilette in ein Vollbad um, so trägt er das Risiko für mögliche Folgeerscheinungen aufgrund dieser Umwidmung. Er kann somit dem Vermieter nicht entgegenhalten, dass sich in diesem Raum Schimmelerscheinungen zeigen und er deswegen zu einer Mietminderung berechtigt ist.

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IMRRS 2013, 0454

OLG Koblenz, Urteil vom 08.08.2012 - 5 U 116/12

1. Eine nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen auch künftig bindende Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale kann sich aus der jahrelangen unwidersprochenen Handhabung durch die Parteien des Nutzungsvertrages ergeben.*)

2. Ist ein derartiger Vertrag Voraussetzung für zwei nebeneinander geltend gemachte Ansprüche des Vermieters, darf nicht über einen durch Teilurteil entschieden werden. Die Aufhebung eines derartigen Teilurteils mit Zurückverweisung in die erste Instanz kommt aber nicht mehr in Betracht, wenn über den dort anhängig gebliebenen zweiten Klageanspruch mittlerweile durch Schlussurteil entschieden ist, das Rechtskraft erlangt hat.*)

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IMRRS 2013, 0348

AG Ravensburg, Urteil vom 13.12.2012 - 5 C 1100/12

Haben die Wohnungseigentümer vereinbart, dass sie einen Mietvertrag mit dem Generalmieter abzuschließen haben, kann die aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses zum Generalmieter bestimmte Person den Abschluss aus eigenem Recht fordern.

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IMRRS 2013, 0267

OLG München, Beschluss vom 11.01.2013 - 34 Wx 244/12 Kost

1. Zur Bewertung einer sogenannten Mieterdienstbarkeit.*)

2. Eine für den Mieter eines Verbrauchermarkts vom vermietenden Eigentümer bestellte Mieterdienstbarkeit kann - im Rahmen des § 24 KostO - regelmäßig sachgerecht mit der mietvertraglich vereinbarten Gegenleistung bewertet werden.*)

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IMRRS 2013, 0146

BGH, Urteil vom 12.12.2012 - XII ZR 6/12

1. Zur Haftung des Vermieters von Geschäftsräumen für Schäden des Mieters, die diesem aufgrund der Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch einen von dem Vermieter mit Bauarbeiten in dem Mietobjekt beauftragten Handwerker entstehen.*)

2. Der Geschäftsversicherungsvertrag des Mieters, durch den er seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden u. a. gegen Feuer versichert, kann nicht zu Gunsten des Vermieters, der einen Schaden an den versicherten Gegenständen durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, ergänzend dahin ausgelegt werden, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Vermieter verzichtet.*)

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IMRRS 2013, 0126

OLG Saarbrücken, Urteil vom 21.06.2012 - 8 U 451/11

Räume, die sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt werden, gelten als schwerpunktmäßig gewerblich genutzt, wenn der Mieter durch die Ausübung des Geschäfts seinen Lebensunterhalt bestreitet. § 573 BGB findet in diesem Fall keine Anwendung.

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IMRRS 2013, 0120

BGH, Urteil vom 05.12.2012 - XII ZR 44/11

Wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, ergibt sich ein Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB.*)

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IMRRS 2013, 0114

FG München, Urteil vom 18.09.2012 - 2 K 186/10

1. Die Vermietung von Grundstücken ist grds. umsatzsteuerfrei. Auf diese Steuerfreiheit kann dennoch formfrei verzichtet werden.

2. Wird in einem Mietvertrag die Umsatzsteuer weder gesondert ausgewiesen, noch der Vermietungsumsatz in der Steueranmeldung als steuerpflichtig behandelt, liegt kein Verzicht auf die Steuerfreiheit vor.

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IMRRS 2013, 0018

BGH, Urteil vom 14.11.2012 - VIII ZR 41/12

Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens.*)

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IMRRS 2013, 0001

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - 10 U 34/12

Eine vertragliche Heilungsklausel, die einem Mangel der Schriftform eines Mietvertrages abhelfen soll, ist unwirksam, wenn sie pauschal nicht nur die ursprünglichen Vertragsparteien verpflichtet, sondern auch einen Erwerber, der die Vermieterposition einnimmt.

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IMRRS 2012, 3334

OLG Dresden, Urteil vom 16.08.2012 - 5 U 1350/11

Die Frage nach der Berechtigung der außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages wegen wirtschaftlicher Unmöglichkeit bzw. Unerschwinglichkeit für den Vermieter (Unterfall der Leistungserschwerung) ist auf der Grundlage der Regelung in § 313 Abs. 3 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) zu entscheiden, nicht aber anhand von § 275 Abs. 2 BGB. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB setzt grundsätzlich voraus, dass der Kündigungsgrund in der Person oder dem Risikobereich des Kündigungsgegners begründet ist.*)

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IMRRS 2012, 3212

BGH, Urteil vom 07.11.2012 - XII ZR 41/11

1. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des "Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland" die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März 2009 - XII ZR 141/07 - IMR 2009, 197).*)

2. Jedenfalls wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem 1. Januar 2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März 2009 - XII ZR 141/07 - IMR 2009, 197).*)

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IMRRS 2012, 3211

BGH, Urteil vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11

Zur Verpflichtung des Gewerberaummieters Modernisierungsarbeiten gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden.*)

IMRRS 2012, 3202

OLG Naumburg, Urteil vom 15.11.2012 - 9 U 98/12

1. Ein wirksames Untermietbegehren muss Angaben zu Name, Geburtsdatum und Adresse des Untermieters enthalten.

2. Nur auf Anfrage des Vermieters sind Bedingungen des Untermietvertrags, wie konkrete Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit des Vertrags und Übernahme der Betriebspflicht, mitzuteilen.

3. In der Regel reicht eine Überlegungsfrist für den Vermieter von zwei Wochen. Schweigen stellt eine Verweigerung der Untermieterlaubnis dar.

4. Bei verweigerter Untermieterlaubnis kann der Mieter nicht kündigen, wenn der Untermieterinteressent keinen ernst zu nehmenden Anmietungswillen hat.

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IMRRS 2012, 3199

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.11.2012 - 3 U 86/11

1. Ist ein Mietverhältnis befristet und die ordentliche Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen, so ist in diesem Zeitraum nur eine außerordentliche und fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Stellt sich der Grund als nicht tragbar heraus, so kann die Kündigung einfach nicht in eine ordentliche, fristgerechte Kündigung umgedeutet werden. Dies setzt nämlich voraus, dass dem Kündigenden bewusst ist, dass eine ordentliche Kündigung möglich ist und dass der Kündigungsempfänger das Kündigungsschreiben auch als ordentliche Kündigung auffassen kann.

2. Die Beweiskraft einer Privaturkunde bezieht sich nicht auf die Umstände der Abgabe der Erklärung, wie z.B. Zeit und Ort. Ein in der Privaturkunde enthaltenes Datum beweist damit nur, dass es vom Aussteller angegeben wurde. Ein Beweis der Richtigkeit des Datums erfolgt gerade nicht.

3. Es wird vermutet, dass ein Zeuge die Wahrheit sagt, wenn er kohärent aussagt, ohne dass seine Aussagen durchgreifende Widersprüche oder nachweisbare Unrichtigkeiten enthalten. Dies gilt auch, wenn der Zeuge schon einmal in anderen Verfahren wegen Betruges verurteilt worden ist. Ein Erfahrungssatz, dass ein Betrüger stets lügen wird, auch wenn er viele Jahre nach Begehung entsprechender Taten zu anderen Sachverhalten als Zeuge vernommen wird, existiert gerade nicht.

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IMRRS 2012, 3145

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.10.2012 - 6 U 29/12

1. Handelt ein Gesellschafter allein, hat er entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorzulegen oder seine Vertretungsmacht durch Vorlage des Gesellschaftgsvertrages oder durch Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft zu belegen.

2. Das Zurückweisungsrecht gemäß § 174 Satz 1 BGB besteht bei einseitigen Rechtsgeschäften.

3. Nebenabreden zum Mietvertrag unterliegen im Hinblick auf die Befristung eines Mietvertrages dem Erfordernis der Schriftform dann, wenn es sich nach dem Willen der Parteien um wesentliche Vertragsbestandteile handelt und nicht bei Nebensächlichkeiten.

4. Ein gerichtliches Geständnis im Sinne der §§ 288 ff ZPO ist das Zugestehen einer Tatsachenbehauptung.

IMRRS 2012, 3030

OLG Jena, Urteil vom 04.07.2012 - 7 U 48/12

Die vom Mieter gestellte vorformulierte Vertragsbedingung

"Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurechnen. Die Parteien sind sich diesbezüglich einig, dass es sich hierbei darüber hinaus um eine Ausschlussfrist handelt. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, ist der Mieter zum Einbehalt der Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 4 Nr. 9 berechtigt."

hält, schon weil über die Ausschlussfrist eine Haftungsverschärfung des Vermieters ohne sein Vertretenmüssen vorgesehen und zudem die Verjährungsfrist verkürzt wird, der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 BGB nicht stand.

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IMRRS 2012, 3027

BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10

1. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Verwaltung" wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09 - IMR 2011, 410 f = NJW 2012, 54).*)

2. Zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten.*)

3. Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können.*)

IMRRS 2012, 2931

BGH, Urteil vom 10.10.2012 - XII ZR 117/10

Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann.*)

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IMRRS 2012, 2895

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.10.2012 - 3 U 75/11

1. Ein Schriftformverstoß nach § 550 BGB, der langfristige Miet- und Pachtverträge vorzeitig mit gesetzlicher Frist kündbar macht, "infiziert" andere Klauseln, die eine bestimmte Laufzeit des Vertrages voraussetzen. Dies gilt auch für eine Wertsicherungsklausel, die nach § 3 PrKlG eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren voraussetzt.

2. Die mündliche Vertragsänderung hinsichtlich der Bestreitung der Nebenkosten stellt einen Verstoß gegen die Schriftform nach § 550 BGB dar.

3. Ist eine Wertsicherungsklausel unwirksam, ist von einer Gesamtnichtigkeit des Vertrages nicht ohne weiteres auszugehen.

4. Schließen die Parteien eines Pachtvertrages eine nicht genehmigungsfähige Vereinbarung über die Wertsicherung, sind diese verpflichtet, einer Änderung der vereinbarten Klausel in eine solche mit genehmigungsfähigem oder nicht genehmigungsbedürftigem Inhalt zuzustimmen, sofern sich nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung eine geeignete Ersatzklausel bestimmen lässt.

5. Die Beweislast für die Billigkeit einer Zinsanpassung trägt derjenige, der diese verlangt.

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IMRRS 2012, 2879

BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 122/11

1. Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. Erforderlich ist allerdings stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mängel zu qualifizieren sind.

2. Welche Soll-Beschaffenheit eine Mietsache aufzuweisen hat, bestimmt sich in erster Linie nach der Parteivereinbarung. Die Vertragsparteien bestimmen durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln geprüft werden, was der Vermieter schuldet. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen.

3. Der Mieter hat ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter, einen bestimmten "Mietermix" oder ein bestimmtes "Milieuniveau" zu bewahren. Da den Vermieter von Gewerberäumen jedoch auch ohne besondere Vereinbarung die vertragliche Verpflichtung trifft, den Mieter vor Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu schützen, muss er bei der Vermietung von weiteren Räumlichkeiten in derselben Gewerbeeinheit dafür Sorge tragen, dass der Mieter durch die Geschäftstätigkeit der Mitmieter nicht mehr als nur unerheblich in der Nutzung der von ihm angemieteten Gewerberäume beeinträchtigt wird.

IMRRS 2012, 2787

OLG Köln, Beschluss vom 13.08.2012 - 1 U 49/12

Im Bereich der Geschäftsraummiete kann das Mietminderungsrecht des gewerblichen Mieters - anders als im Wohnraummietrecht - grundsätzlich auch formularmäßig eingeschränkt werden.

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IMRRS 2012, 2782

VGH Bayern, Urteil vom 02.10.2012 - 10 BV 09.1860

1. Art. 38 Abs. 5 Satz 1 in Verbindung mit Art. 33 Abs. 1 Satz 1 LStVG verpflichtet die Eigentümer und Besitzer von Gebäuden und Anlagen, die der Feuerbeschau unterliegen, nicht dazu, der Öffentlichkeit nicht frei zugängliche Gebäude- und Anlagenbereiche ohne vorherige Ankündigung der Feuerbeschau zugänglich zu machen.*)

2. Die mit der Durchführung der Feuerbeschau Beauftragten dürfen daher in Anwesen mit mehreren Mietern solche Bereiche nicht mit Hilfe einzelner Mieter ohne vorherige Information des Vermieters betreten.*)

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IMRRS 2012, 2779

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.09.2012 - 3 U 100/09

Fehlt zur Beschaffenheit der Mietsache eine ausdrückliche Parteiabrede, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

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IMRRS 2012, 2767

OLG Naumburg, Urteil vom 28.06.2012 - 1 U 8/12

1. Im Verfahren des Vermieters auf Schadensersatz wegen bei einer richterlich angeordneten Wohnungsdurchsuchung einer vermieteten Wohnung durch ein Spezialeinsatzkommando entstandener Schäden entfaltete der Durchsuchungsbeschluss Tatbestandswirkung für die Polizeikräfte und er entfaltet sie für das Gericht, welches ihn zu Grunde zu legen hat.*)

2. Mit der Vermietung wird die Wohnung in ihrer Beziehung zum Gemeinwesen auch und vor allem durch das Nutzungsverhalten des Mieters geprägt. Die damit regelmäßig verbundene Gefahr von Missbräuchen oder auf den Mieter zurückgehender Beschädigungen ist Bestandteil des Mietzinses. Realisiert sie sich in Form von Durchsuchungen der Polizei, ist das kein Sonderopfer.*)

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IMRRS 2012, 2708

OLG Köln, Urteil vom 07.09.2012 - 1 U 50/11

Eine außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB eines Gerwerberaummietvertrags über einen Fitness-Club wegen aufgetretener Feuchtigkeitsschäden ist unzulässig, wenn diese schnell mit geringen Mitteln beseitigt werden können. Erforderlich ist zudem die Einräumung einer angemessenen Frist zur Mangelbeseitigung für den Vermieter.

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IMRRS 2012, 2630

AG Wetzlar, Urteil vom 13.03.2012 - 38 C 1559/11

1. Eine ausschließlich fiktive Abrechnung i.S.d. § 249 Abs. 2 BGB auf der Grundlage des Voranschlags ist bei einem Erstattungsanspruch für durchgeführte Reparaturen nicht möglich.

2. Ohne konkrete Angaben zu den vom Mieter tatsächlich betriebenen Zeit- und Materialaufwand für die Mangelbeseitigung kommt auch keine Schätzung nach § 287 ZPO in Frage.

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IMRRS 2012, 2620

OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.09.2012 - 8 U 275/11

Zur Zuständigkeit deutscher Gerichte für die Entscheidung über einen mietvertraglichen Anspruch auf Zahlung eines Baukostenvorschusses.*)

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IMRRS 2012, 2619

BGH, Urteil vom 15.08.2012 - XII ZR 86/11

Auch nach der Neugestaltung des Verjährungsrechts durch das am 1. Januar 2002 in Kraft getretene Schuldrechtsmodernisierungsgesetz genügt weder die Erhebung einer negativen Feststellungsklage durch den Schuldner noch die Verteidigung des Gläubigers hiergegen, um eine Hemmung der Verjährung zu bewirken (Fortführung von BGHZ 72, 23 = NJW 1978, 1975).*)

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IMRRS 2012, 2618

OLG Koblenz, Urteil vom 11.08.2011 - 5 U 439/11

Dem Schriftformerfordernis eines langfristigen Mietvertrages mit einer GbR als alleiniger Vermieterin ist auch dann genügt, wenn die auf deren Seite geleistete Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters nicht mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird.*)

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IMRRS 2012, 2611

OLG Naumburg, Urteil vom 26.07.2012 - 9 U 38/12

1. Die mündliche Änderung eines befristeten Mietvertrags mit einer qualifizierten Schriftformklausel ist nicht wirksam und führt daher nicht gemäß §§ 550, 578 BGB zu einer Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis, das jederzeit ordentlich gekündigt werden könnte.*)

2. Eine Partei ist nach Treu und Glauben daran gehindert, sich auf einen Formmangel nach § 550 BGB zu berufen,

a) wenn die Parteien im Vertrag für den Fall eines Formmangels eine Nachholung vereinbart haben;

b) wenn im Vertrag die Einhaltung der Schriftform und der Verzicht auf die Berufung auf § 550 BGB vereinbart ist;

c) wenn sich die Partei auf den Formmangel beruft, die zuvor längere Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag gezogen hat oder durch eine nicht formgerechte Vertragsänderung begünstigt wird.*)

3. Folgende in einem Gewerbemietvertrag vorgesehen Klausel

"Kommt die Mieterin ihrer Betriebspflicht nicht nach, so hat sie für jeden Tag des Verstoßes eine Vertragsstrafe in Höhe von 10% der Monatsmiete an die Vermieterin zu zahlen."

ist unwirksam.*)

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IMRRS 2012, 2595

LG Halle, Urteil vom 28.11.2011 - 3 O 1281/11

Ermächtigt das Vollstreckungsgericht den Zwangsverwalter zur außergerichtlichen Geltendmachung von Mietzinsforderungen, unterliegen diese auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung der Beschlagnahme, mithin hat der Insolvenzverwalter bezüglich der gerichtlichen Geltendmachung keine Prozessführungsbefugnis inne.

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IMRRS 2012, 2591

OLG Rostock, Urteil vom 03.11.2011 - 3 U 36/11

Die Kündigung ist nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des Rechtsverhältnisses in seiner Gesamtheit ausgerichtet, so dass Teilkündigungen jedenfalls einzelner Rechte und Pflichten des Vertragswerkes grundsätzlich unzulässig sind.*)

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IMRRS 2012, 2495

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.07.2011 - 30 C 1919/10

1. Allein die Tatsache, dass ein Vermieter weiß, dass sein Mieter fremdes Eigentum im Besitz hat, begründet keinerlei Verpflichtungen des Vermieters gegenüber dem Eigentümer der eingebrachten Sache.

2. Die Abgabe einer Pfandrechtsverzichtserklärung begründet für den Vermieter weder Anzeige- noch Verwahrungspflichten.

3. Ein Mietvertrag hat keine drittschützende Wirkung.

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IMRRS 2012, 2494

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.11.2011 - 2-11 S 232/11

1. Allein die Tatsache, dass ein Vermieter weiß, dass sein Mieter fremdes Eigentum im Besitz hat, begründet keinerlei Verpflichtungen des Vermieters gegenüber dem Eigentümer der eingebrachten Sache.

2. Die Abgabe einer Pfandrechtsverzichtserklärung begründet für den Vermieter weder Anzeige- noch Verwahrungspflichten.

3. Ein Mietvertrag hat keine drittschützende Wirkung.

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