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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2022, 1231

AG München, Urteil vom 24.06.2022 - 461 C 19994/21

1. Beleidigungen und Drohungen können einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses darstellen.

2. Eine Beleidigung gegenüber der Hausverwaltung hat unmittelbare Kündigungsrelevanz, weil den Vermieter dieser gegenüber eine Schutzpflicht trifft.

3. Die Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" überschreitet die Grenze des Zumutbaren ebenso wie die Bezeichnung der Hausverwalterin als "grenzdebil".

4. Der Mieter schuldet die für das anwaltliche Kündigungsschreiben anfallenden Kosten als Schadensersatz.

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IMRRS 2022, 1339

AG Marl, Urteil vom 18.07.2022 - 24 C 32/22

Eine geschuldete Geldleistung ist dann nicht bewirkt, wenn der Empfänger die Geldzahlung nicht behalten darf.

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IMRRS 2022, 1165

OLG Schleswig, Urteil vom 22.06.2022 - 12 U 116/21

1. Eine pauschale Reduzierung auf die Hälfte der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage verbietet sich bei einer corona-bedingten Schließung.

2. Der Mieter kann nicht stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen. Ob ihm ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar ist, bedarf vielmehr einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind.

3. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er muss nachweisen, welche Nachteile ihm entstanden sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen.

4. Zu der Frage, welche Umstände auf Seiten des Mieters und auf Seiten des Vermieters zu berücksichtigen sind.

5. Öffnet der Mieter das Geschäft nicht wieder, obwohl dies möglich wäre, geht dies voll zu seinen Lasten.

6. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach gegen die Miete nur aufgerechnet werden kann, wenn der Mieter seine Absicht einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden.

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IMRRS 2022, 1334

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.07.2022 - 24 U 5/21

1. Ein Mieter muss sich das rechtswidrige Verhalten seines Untermieters, auch im Falle der Verwirklichung eines Straftatbestands wie einer Unterschlagung, zurechnen lassen.*)

2. Ein Vermieter ist zur Versicherung des Mietgegenstands grundsätzlich nicht verpflichtet, weshalb es kein Mitverschulden gem. § 254 BGB begründet, wenn der Vermieter die Versicherung eines neuen bzw. hochwertigen Mietgegenstands unterlässt.*)

3. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, im Rahmen von Vertragsverhandlungen ungefragt auf den hohen Wert des Mietgegenstandes und das Fehlen einer Versicherung bzw. zum Inhalt einer abgeschlossenen Versicherung Angaben zu machen. Die Eigenverantwortung für die Beschaffung notwendiger Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko stellt einen zentralen Vertrauensaspekt dar, der auch bei der Beurteilung von Informationspflichten zu beachten ist. In einer Marktwirtschaft ist im Grundsatz jede Seite selbst dafür verantwortlich, sich über die Marktverhältnisse zu informieren und sich vertragsrelevante Informationen zu verschaffen. Eine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen können, besteht nicht.*)

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IMRRS 2022, 1267

OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2022 - 12 U 86/21

1. Die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr infrage stellen. Allenfalls nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen können dazu führen, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist.

2. Für die formgerechte Errichtung der Vertragsurkunde ist grundsätzlich die Partei beweisbelastet, die aus einem Mietvertrag, der der gesetzlichen Schriftform bedarf, Rechte herleitet.

3. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem langfristigen Mietvertrag zu lösen.

....

IMRRS 2022, 1232

AG Dachau, Urteil vom 30.03.2021 - 3 C 775/19

1. Die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfasst auch Fälle eines (beabsichtigten) Verkaufs der vermieteten Immobilie.

2. Die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung ist dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Immobilie in vermietetem Zustand nur mit einen Kaufpreisabschlag von mindestens 20% verkaufen kann.

3. Es sind zumindest Verkaufsbemühungen dahingehend darzulegen, dass sich ein Käufer gefunden hätte, der den entsprechend höheren Kaufpreis bezahlt hätte.

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IMRRS 2022, 1317

OLG Zweibrücken, Urteil vom 09.11.2020 - 8 W 63/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1210

AG Neubrandenburg, Urteil vom 18.12.2020 - 102 C 162/20

Nimmt der Vermieter den Teilbetrag einer geforderten Modernisierungsmieterhöhung widerspruchslos an, kann damit eine stillschweigende Einigung über eine Mieterhöhung in diesem Umfang zu Stande kommen.

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IMRRS 2022, 1292

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.04.2022 - 33 C 2354/21

1. Unabhängig davon, ob eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus verbietet, dienen Treppenhäuser, Aufgänge und Laubengänge nur zum Betreten, um zu der angemieteten Wohnung zu gelangen. Das Abstellen von Gegenständen jeglicher Art - und so auch wie vorliegend Schuhe - in diesem Bereich ist von der zweckgebundenen Nutzung nicht umfasst und gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

2. Auch einer Familie mit Kindern muss es möglich sein, sich auf den vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Wohnung zu beschränken und sich nicht im Treppenhaus "auszubreiten".

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IMRRS 2022, 1302

LG Osnabrück, Beschluss vom 07.02.2020 - 12 O 308/20

1. Voraussetzung für ein Vermieterpfandrecht sind Mietrückstände und Bezogenheit auf die Sachen des Mieters, § 562 Abs. 1 BGB.

2. Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Entstehung des Vermieterpfandrechts, insbesondere auch das Eigentum des Mieters, trägt der Vermieter.

3. Auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter nicht berufen, denn diese gilt nur zu Gunsten, nicht aber zu Lasten des Mieters.

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IMRRS 2022, 1294

OLG Brandenburg, Beschluss vom 21.06.2022 - 3 U 131/21

1. Sieht der Mietvertrag eine selbstständige Verlängerung des Mietverhältnisses um jeweils ein Jahr vor, sofern nicht ein Vertragspartner unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist widerspricht, so ist die Mitteilung des Vermieters, er werde das Mietverhältnis nur zu neuen Konditionen fortführen und ansonsten das Mietverhältnis zum aktuellen Vertragsende kündigen, dahin auszulegen, dass er einer Vertragsverlängerung über das aktuelle Vertragsende hinaus widerspricht und ein neues Vertragsangebot für die Zeit danach abgibt.

2. Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Es spielt dabei keine Rolle, ob es dem Vermieter tatsächlich gelungen wäre, die konkret vorenthaltene Mietsache überhaupt oder zu dem marktüblichen Mietzins zu vermieten, entscheidend ist das herrschende Mietniveau.

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IMRRS 2022, 1268

OLG Brandenburg, Beschluss vom 31.05.2022 - 3 U 131/21

1. Sieht der Mietvertrag eine selbstständige Verlängerung des Mietverhältnisses um jeweils ein Jahr vor, sofern nicht ein Vertragspartner unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist widerspricht, so ist die Mitteilung des Vermieters, er werde das Mietverhältnis nur zu neuen Konditionen fortführen und ansonsten das Mietverhältnis zum aktuellen Vertragsende kündigen, dahin auszulegen, dass er einer Vertragsverlängerung über das aktuelle Vertragsende hinaus widerspricht und ein neues Vertragsangebot für die Zeit danach abgibt.

2. Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Es spielt dabei keine Rolle, ob es dem Vermieter tatsächlich gelungen wäre, die konkret vorenthaltene Mietsache überhaupt oder zu dem marktüblichen Mietzins zu vermieten, entscheidend ist das herrschende Mietniveau.

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IMRRS 2022, 1270

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 23.12.2021 - 122 C 5043/19

Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dabei kommt es im Gegensatz zu § 536 Abs. 1 BGB nicht darauf an, ob ein Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum Gebrauch erheblich oder nur unerheblich beeinträchtigt. Abzustellen für den Umfang der Verpflichtung des Vermieters ist vielmehr auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss und darauf, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

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IMRRS 2022, 1156

LG Köln, Urteil vom 30.06.2022 - 6 S 203/21

1. Bei einer außerordentlichen Kündigung ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn die Pflichtverletzung (etwa eine Tätlichkeit oder Beleidigung), wegen derer gekündigt wird, so schwer wiegend ist, dass die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte (sog. Zerrüttungskündigung); ansonsten ist die Abmahnung entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

2. Bedroht ein Mieter Handwerker mit einem Messer, um sie zum Abbruch von lärmintensiven Bauarbeiten in einer Nachbarwohnung zu nötigen, ist eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung nicht entbehrlich.

3. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mitmieters liegt nur dann vor, wenn er es unterlässt, nachhaltig auf den Mieter einzuwirken, damit dieser künftig weiteres vertragswidriges Verhalten unterlässt. Dies wiederum erfordert indes eine vorherige ausdrückliche Aufforderung und Abmahnung.

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IMRRS 2022, 1279

BGH, Urteil vom 31.08.2022 - VIII ZR 132/20

§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 114/04, IMRRS 2005, 0206 = BGHZ 162, 30, 37).*)

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IMRRS 2022, 1109

AG Görlitz, Urteil vom 17.09.2021 - 4 C 454/19

1. In einem Ankündigungsschreiben zu Modernisierungsmaßnahmen ist es erforderlich, den gegenwärtigen und den durch die Modernisierung zu erreichenden Zustand einander gegenüberzustellen, damit der Mieter in die Lage versetzt wird, den beabsichtigten Modernisierungserfolg nachzuvollziehen, dass also etwa nachhaltig Energie/Wasser eingespart und dadurch der Gebrauchswert der Mietsache erhöht wird.

2. Erfolgt durch die Modernisierungsmaßnahme keine konkrete Wohnwertverbesserung, muss der Mieter sie auch nicht dulden.

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IMRRS 2022, 1074

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.08.2022 - 33 C 1355/21

1. Die Möglichkeit, in einer Wohnung Mobilfunk zu empfangen, gehört bereits nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung.

2. Zum Mindeststandard einer Wohnung gehört grundsätzlich, dass in der Wohnung angemessene Temperaturen erreicht werden können. Herrschen in der Wohnung im Sommer durchgehend 40 Grad, so liegt ein erheblicher Mangel vor, der eine Mietminderung von 30% und mehr rechtfertigt.

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IMRRS 2022, 1224

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2019 - 311 O 179/19

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1114

AG Holzminden, Urteil vom 30.03.2022 - 14 C 103/21

1. Für den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt mit dem Schluss desjenigen Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird fällig nach Ende des Mietvertrags und Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters. Diese Frist beträgt in der Regel zwei bis sechs Monate.

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IMRRS 2022, 1246

BGH, Beschluss vom 30.08.2022 - VIII ZR 429/21

1. Ver­neint ein Ge­richt das Vor­lie­gen von Här­te­grün­den, ohne dabei ein er­heb­li­ches Be­weis­an­ge­bot einer Par­tei zu be­rück­sich­ti­gen, liegt darin ein Ge­hörs­ver­stoß.

2. Er­scheint die Ge­fahr einer Ver­schlech­te­rung der ge­sund­heit­li­chen Situa­ti­on eines (schwer) er­krank­ten Mie­ters durch einen Umzug mög­lich, muss der Sach­ver­halt sorg­fäl­tig auf­ge­klärt wer­den - falls er­for­der­lich durch ein zwei­tes Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten.

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IMRRS 2022, 1169

LG Berlin, Beschluss vom 09.12.2021 - 67 S 158/21

Zahlt der Mieter nach einer Abmahnung in den drei darauf folgenden Monaten die Miete ebenfalls unpünktlich, rechtfertigt dies keine Kündigung, da dies nur einen kurzen Zeitraum darstellt.

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IMRRS 2022, 1035

AG Potsdam, Urteil vom 13.08.2020 - 23 C 425/19

1. Gemäß § 546a Abs. 1 BGB hat der Vermieter Anspruch auf Entschädigung mindestens in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht herausgibt. Dies gilt auch während der vom Vermieter gewährten Räumungsfrist.

2. Dem Vermieter steht kein Schadensersatzanspruch aufgrund der Nichterfüllung der Räumungsverpflichtung als Teil der Herausgabeverpflichtung zu, wenn er den Mieter an der Beräumung hindert.

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IMRRS 2022, 1213

AG München, Urteil vom 15.12.2020 - 420 C 8432/20

1. Behördliche Schließungsanordnungen in Zusammenhang mit der Corona-Pandemie begründen keinen Mietmangel.

2. Eine Anpassung nach den Grundsätzen der Geschäftsgrundlage kommt jedenfalls nicht in Betracht, wenn die Schließung weniger als drei Monate gedauert hat.

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IMRRS 2022, 1212

OLG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2020 - 7 U 69/20

1. Der gewerblicher Ankauf von Fahrzeugen als bewegliche Sachen bei Gewährung eines Rückkaufsrechts verstößt gegen § 34 Abs. 4 GewO. Dies hat die Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen als auch des dinglichen Rechtsgeschäfts zur Folge.*)

2. Zur Frage des gutgläubigen Erwerbs im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung.*)

Nimmt der Vermieter die Mietsache nach Ende der Mietzeit eigenmächtig in unmittelbaren Besitz, begeht er verbotene Eigenmacht, solange der Mieter den unmittelbaren Besitz noch nicht aufgegeben hat. Eine Vereinbarung, die den Vermieter zu einer entsprechenden Selbsthilfe berechtigt, ist unwirksam, weil eine Erweiterung des Selbsthilferechts über § 229 BGB hinaus unzulässig ist (Anschluss an OLG Frankfurt a. M. BeckRS 2020, 13059 Rn. 49; LG Frankfurt a. M. BeckRS 2019, 24873).

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IMRRS 2022, 1211

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2020 - 33 C 3220/19

Die Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 AGG liegen unter anderem dann nicht vor, wenn der Anspruchsteller nicht behindert ist.

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IMRRS 2022, 1209

BGH, Beschluss vom 24.08.2022 - XII ZB 548/20

Zum Wert des Beschwerdegegenstands im Fall der Klage eines Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 10.01.2017 - VIII ZR 98/16, IMRRS 2017, 0300 = MDR 2017, 725).*)

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IMRRS 2022, 1189

LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2022 - 67 S 96/22

Die Parteien eines Mietvertrags schließen keine Sollvereinbarung über eine vom Vermieter gem. den §§ 535 ff. BGB zu gewährleistende Mindestfläche der Mietsache, wenn der Mietvertrag neben einer konkreten Quadratmeterangabe den (Formular-)Zusatz "Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume" enthält.*)

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IMRRS 2022, 1197

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 27.04.2021 - 316 C 284/20

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1172

AG Lichtenberg, Urteil vom 26.04.2022 - 6 C 350/21

Die Verlegung des Müllplatzes stellt keinen Mietmangel dar, auch wenn sich hierdurch der Weg zur Mülltonne um etwa 160 m verlängert.

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IMRRS 2022, 1089

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 06.01.2022 - 409 C 104/17

Bleihaltiges Trinkwasser stellt einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar.

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IMRRS 2022, 1195

AG Kiel, Urteil vom 29.03.2021 - 109 C 58/20

1. Lehnt der Vermieter den Vertragsschluss mit von dem Mieter vorgeschlagenen Nachmietern ab, weil diese nicht die dreifache Nettokaltmiete als Einkommen nachweisen können, handelt er nicht treuwidrig i.S.d. § 242 BGB.*)

2. Weist der Vermieter den Hausmeister an, im Rahmen seiner Hausmeistertätigkeit keine Wohnungsbesichtigungen mit potentiellen Nachmietern für den Mieter durchzuführen, handelt er nicht treuwidrig im Sinne des § 242 BGB. Es besteht insoweit keine Mitwirkungspflicht des Vermieters.*)

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IMRRS 2022, 1163

LG Saarbrücken, Urteil vom 23.06.2022 - 10 S 136/21

Wird ein größerer, zur Wohnung gehörender Kellerraum mitvermietet, zählt seine Fläche zur mietvertraglich vereinbarten "Wohn- und Nutzfläche" dazu, wenn dies im Mietvertrag so bestimmt ist.

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IMRRS 2022, 1180

OLG Stuttgart, Urteil vom 13.09.2022 - 6 U 20/22

Soweit infolge der politischen und/oder gesellschaftlichen Reaktionen auf eine Pandemie nur die allgemeine Vermögenssituation einer Vertragspartei betroffen ist und ihr deshalb die Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten erschwert oder unmöglich gemacht wird, scheidet die Anwendung des § 313 BGB aus. Auch in einer gesellschaftsweiten Krise, die für jeden gleichermaßen zufällig ist, hat grundsätzlich jeder für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen.*)

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IMRRS 2022, 1173

AG Schöneberg, Urteil vom 27.10.2021 - 4 C 275/20

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1160

LG Berlin, Beschluss vom 16.06.2022 - 67 S 72/22

Verletzt der Mieter seine Pflicht zur neuerlichen Leistung der Mietsicherheit, ist seine Pflichtverletzung für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls dann nicht hinreichend erheblich, wenn der Mieter die Mietsicherheit zuvor gegenüber dem ursprünglichen Vermieter geleistet hatte, seine neuerliche Leistungspflicht ausschließlich auf einer vom ursprünglichen Vermieter und seinem Rechtsnachfolger veranlassten Freigabe der geleisteten Sicherheit beruht und der Mieter aufgrund eines vermeidbaren Rechtsirrtums fahrlässig von der Verjährung des Anspruchs auf neuerliche Leistung der Sicherheit ausgeht.*)

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IMRRS 2022, 1039

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 13.11.2020 - 12 C 1523/20

Die notarielle Vereinbarung über den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht einer Kündigung wegen Eigenbedarfs entgegen.

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IMRRS 2022, 1158

LG Berlin, Urteil vom 17.05.2022 - 63 S 199/21

Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19, IMRRS 2020, 0928).

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IMRRS 2022, 1144

AG Neukölln, Urteil vom 15.06.2022 - 17 C 30/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1119

AG Stuttgart, Urteil vom 18.09.2020 - 36 C 495/20

1. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.*)

2. Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist.*)

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IMRRS 2022, 1108

LG Lübeck, Urteil vom 10.03.2022 - 14 S 84/21

§ 566 BGB ist - über die bisher vom BGH festgestellten Konstellationen hinausgehend - auch dann analog anwendbar, wenn der Vermieter selbst eine vertragliche Gesamtkonstruktion geschaffen hat, die ihn wirtschaftlich in die Position eines Eigentümers gebracht hat, und nur formal diese Eigentümerstellung auf eine Dritte übertragen wurde. Das gilt insbesondere dann, wenn ein Treuhandvertrag ersichtlich darauf abzielt, ihn wirtschaftlich so zu stellen, als wäre er Eigentümer - und er eben so auch gegenüber den Mietern auftritt.*)

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IMRRS 2022, 1147

OLG München, Beschluss vom 05.04.2022 - 32 U 936/21

Lehnt der Mieter eines untervermieteten Grundstücks es wegen der Kurzfristigkeit des Termins ab, dem Vermieter Zutritt zum Grundstück zu gewähren, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung nicht, wenn außerdem keine besondere Dringlichkeit für die Begehung dargelegt wird.

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IMRRS 2022, 1139

AG Hamburg, Urteil vom 29.07.2022 - 48 C 331/21

Ein Annahmeverzug nach § 293 BGB schließt einen Rücknahmewillen und damit auch eine anspruchsbegründende Vorenthaltung für die Zeit seiner Dauer aus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.05.2002 - 24 U 133/01, BeckRS 2002, 30262132).

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IMRRS 2022, 1038

LG Bonn, Urteil vom 01.10.2020 - 6 S 9/20

Entsprechend der Entscheidung des BGH, IMR 2017, 260, trifft den Vermieter bei Eigenbedarf, der tatsächlich nicht umgesetzt wird, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs, d. h. der Vermieter muss substanziiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen ist. An diese Darlegungen sind strenge Anforderungen zu stellen.

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IMRRS 2022, 1142

OLG Hamm, Beschluss vom 15.07.2022 - 30 U 82/22

1. Räumt der Vermieter dem Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen eines bestimmten Umsatzes in einem bestimmten Mietjahr ein, ohne dass insoweit Einschränkungen hinsichtlich des Grunds des Nichterreichens des Umsatzes verabredet sind, berechtigt dies den Mieter auch dann zur Kündigung, wenn er den Umsatz lediglich pandemie-bedingt verfehlt, in den Vorjahren hingegen erzielt hat (siehe schon LG Münster, Urteil vom 01.04.2022 - 10 O 2/22, ZMR 2022, 551).*)

2. Dem Vermieter steht dann hinsichtlich des Kündigungsrechts auch kein Recht auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage zu, da er das Risiko einer pandemie-bedingten Schließung des Mietlokals übernommen hat.*)

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IMRRS 2022, 1141

AG Hamburg, Urteil vom 29.07.2022 - 48 C 277/20

Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09, Rz. 9, IMRRS 2010, 1887; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).

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IMRRS 2022, 1138

OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2022 - 5 U 743/22

1. Der Ausschluss von § 545 BGB ist nicht nur individualvertraglich, sondern auch formularvertraglich wirksam möglich.*)

2. Es ist unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 545 BGB möglich, dass die Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnisses konkludent ein neues Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auf der Grundlage des beendeten Mietverhältnisses begründen, wenn sich nämlich im Einzelfall feststellen lässt, dass dies dem zum Ausdruck gekommenen übereinstimmenden Willen der Parteien und deren Interesse entspricht. Eine solche konkludente Einigung wird in der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn das Mietverhältnis nach dessen Beendigung für einen längeren Zeitraum weiterhin "gelebt" wurde, also widerspruchslos zum einen dem Mieter die Räume überlassen wurden und zum anderen vom Vermieter die Miete entgegengenommen wurde, sowie die Annahme eines (fortbestehenden) Vertragsverhältnisses der Interessenlage der Parteien entsprach. Die Zahlung des der Miete entsprechenden Entgeltes allein genügt dafür nicht, weil der bisherige Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses diesen Betrag als Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB schuldet, wenn er das Mietobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt.*)

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IMRRS 2022, 1135

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 18.11.2020 - 405 C 360/20

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1117

LG Stuttgart, Beschluss vom 07.12.2020 - 13 S 125/20

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1115

LG Bonn, Beschluss vom 28.01.2021 - 6 S 78/20

Nach der Rechtsprechung obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten, so dass es auch seine Sache ist, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zu Grunde gelegten Kosten nicht teilweise auf die Erhaltung dienenden Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind.*)

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IMRRS 2022, 0466

AG Stuttgart, Urteil vom 09.02.2021 - 37 C 1506/19

Der Mieter ist berechtigt, von dem Vermieter die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu verlangen. Er ist darüber hinaus berechtigt, während der Mietzeit die Erhaltung der Mietsache in einem Zustand ohne Sachmängel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB zu verlangen.

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