Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2020, 0667

LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 25.05.2020 - L 11 AS 228/20 B ER

1. Hartz-IV-An­trag­stel­ler haben kei­nen An­spruch auf Über­nah­me der Miet­kos­ten durch das Job­cen­ter, wenn es sich bei dem Miet­ver­hält­nis den Um­stän­den nach um einen Schein­ver­trag unter Ver­wand­ten han­delt.

2. Dies ist ins­be­son­de­re anzunehmen, wenn die tat­säch­li­chen Kos­ten nicht of­fen­ge­legt wer­den, son­dern le­dig­lich auf die Miete im Miet­ver­trag ver­wie­sen wird.

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IMRRS 2020, 0666

AG Dortmund, Urteil vom 02.06.2020 - 425 C 3346/19

1. Bei einem Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung "bis zum Tode des Mieters" bedarf der Mietvertrag gem. § 550 BGB der Einhaltung der Schriftform; anderenfalls ist er nach Ablauf eines Jahres kündbar.

2. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend.

3. Wird das Erlangungsinteresse mit krankheitsbedingten Nutzungseinschränkungen der bisher bewohnten Räume begründet, reicht die Angabe der Krankheitssymptome, die richtige Bezeichnung der Diagnose ist nicht erforderlich.

4. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis ordentlich gem. § 573 BGB und "vorsorglich" gem. § 573a BGB kündigen. Es liegt keine unzulässige Bedingung vor.

5. Die noch nicht konkrete Absicht, in Zukunft einmal eine Pflegeperson in der Wohnung unterbringen zu können, stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar.

6. Zum erforderlichen Sachvortrag bei behauptetem fehlenden Ersatzwohnraum.

7. Zur Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB.

8. Es bleibt offen, ob das Mietverhältnis nach einer befristeten Vertragsfortsetzung gem. §§ 574, 574a BGB nochmals kündigen muss, oder ob das Mietverhältnis automatisch endet.

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IMRRS 2020, 0501

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.04.2020 - 4 C 118/19

1. Das Mieterhöhungsverlangen muss die ortsübliche Vergleichsmiete nicht betragsmäßig beziffern.

2. Ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter ist unerheblich.

3. Die echte Rückwirkung eines Verbots ist auch im Bereich des Zivilrechts grundsätzlich unzulässig und kann nur unter sehr engen Voraussetzungen als zulässig angesehen werden. Dementsprechend kann das MietenWoG Bln keine Mieterhöhungen vor seinem Inkrafttreten am 23.02.2020 verbieten.

4. Allerdings können solche Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln nach § 134 BGB unwirksam werden.

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IMRRS 2020, 0630

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 51/19

Entsprechend seiner Überschrift regelt § 199 BGB nicht nur den "Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist", sondern darüber hinaus besondere "Verjährungshöchstfristen", die gerade unabhängig von dem Beginn der Verjährung Geltung beanspruchen und sich auch gegenüber der für bestimmte mietrechtliche Ansprüche in § 548 BGB besonders geregelten Verjährung durchsetzen.*)

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IMRRS 2020, 0477

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 02.03.2020 - 4 S 147/19

1. Werden Funk-Heizkostenverteiler vermietet, so erstreckt sich der vertragsgemäße Gebrauch auch darauf, dass diese durch jedermann, der über einen passenden Empfänger verfügt, und ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden kann - sofern nicht auf eine eingeschränkte Nutzbarkeit hingewiesen wird bzw. diese allgemein ersichtlich ist.

2. Können die Funk-Heizkostenverteiler ausschließlich vom Vermieter ausgelesen werden, so sind sie mangelhaft.

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IMRRS 2020, 0622

AG Stuttgart, Urteil vom 28.04.2020 - 31 C 5490/18

Zur Bewertung der Wohnfläche von Gemeinschaftsflächen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eines WG-Zimmers.*)

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IMRRS 2020, 0621

BGH, Beschluss vom 07.04.2020 - VIII ZR 383/18

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung des Vermieters zum Rückbau begonnener und den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigender Bauarbeiten bemisst sich nicht nach den Kosten des Rückbaus, sondern gem. §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.

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IMRRS 2020, 0612

LSG Bayern, Urteil vom 29.04.2020 - L 11 AS 656/19

Aufwendungen für eine Garage oder einen (Tiefgaragen-)Stellplatz stellen ausnahmsweise Unterkunftsbedarfe gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II dar, wenn die konkret im Streit stehende Wohnung nur zusammen mit der Garage oder dem Stellplatz angemietet oder behalten werden kann ("fehlende Abtrennbarkeit"). Die rechtliche oder tatsächliche Möglichkeit der Untervermietung von Garage oder (Tiefgaragen-)Stellplatz gehört systematisch nicht zur Frage der Abtrennbarkeit in diesem Sinne, sondern zur Frage, ob der Leistungsberechtigte i.S.d. § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II zur Kostensenkung verpflichtet ist. Sind die Gesamtaufwendungen für die Bruttokaltmiete inklusive der nicht abtrennbaren Aufwendungen für eine Garage oder einen (Tiefgaragen-) Stellplatz angemessen, sind diese vom Träger der Grundsicherung nach dem SGB II zu übernehmen.*)

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IMRRS 2020, 0597

LG Osnabrück, Urteil vom 29.01.2020 - 1 S 117/19

Wird für eine vermietete Immobilie eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen, kann im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen sein, ob ein erheblicher Sanierungsstau besteht. Hat der Vermieter gegen die ihm obliegenden Instandhaltungspflichten verstoßen und die Immobilie dem sichtbaren Verfall preisgegeben, kann er sich nicht darauf berufen, dass das Unterbleiben von Renovierungsarbeiten nicht mit dem Ziel erfolgt sei, später eine Verwertungskündigung auszusprechen.

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IMRRS 2020, 0604

OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020 - 30 U 107/19

1. Die auf § 25 Abs. 2 GlüStV gestützte behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen in einem Gebäude stellt einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn der Betrieb von mehreren Spielhallen als einer von mehreren Zwecken im Mietvertrag bestimmt worden ist (im Anschluss an KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13, NJOZ 2014, 1688 ff.). Denn die Ursache des behördlichen Verbots liegt in der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts.*)

2. Ist in dem Mietvertrag das Risiko gewerberechtlicher Genehmigungen auf den Mieter vereinbart, führt dies nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn damit ist für gewöhnlich nicht die Überwälzung des Risikos der baulichen Beschaffenheit des Mietobjektes für den vereinbarten Vertragszweck vom Vermieter auf den Mieter gewollt.*)

3. Der Mieter kann sich auf ein Minderungsrecht wegen treuwidrigen Verhaltens nicht berufen (§ 242 BGB), wenn er durch Ausübung einer ihm vertraglich eingeräumten Verlängerungsoption einen auf einer ihm bekannten Gesetzesänderung beruhenden (unbehebbaren) Sachmangel erst herbeiführt. Eine direkte oder analoge Anwendung von § 536b BGB kommt insoweit aber nicht in Betracht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, IMR 2015, 24 = NJW 2015, 402 ff.).*)

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IMRRS 2020, 0483

AG Neukölln, Urteil vom 16.10.2019 - 13 C 397/18

1. Eine auf § 12 Abs. 1 Satz 1 WBVG gestützte Kündigung aus wichtigem Grund ist auch verschuldensunabhängig wirksam, wenn sich im Falle der wiederholten Bedrohung und Verletzung der körperlichen Integrität der Mitarbeiter und -bewohner die objektive Gefährlichkeit des Mieters in einem Umfang gezeigt hat, die dem Vermieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar macht.

2. Demgegenüber muss für eine auf § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG gestützte Kündigung das vertragswidrige Verhalten des Verbrauchers zusätzlich schuldhaft sein. Handelt der Verbraucher nicht schuldhaft, weil er sein Verhalten infolge einer Krankheit nicht steuern kann, kann die Kündigung nicht auf § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG gestützt werden.

3. Schließlich muss das vertragsverletzende Verhalten so gröblich sein, dass dem Unternehmer keine Fortsetzung des Vertrags zugemutet werden kann. Dies ist anzunehmen, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Unternehmer und Verbraucher irreparabel geschädigt ist.

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IMRRS 2020, 0594

LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2020 - 67 T 38/20

Es ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO allenfalls dann gerechtfertigt, die Räumungsfristgewährung unter die Bedingung der Leistung der Nutzungsentschädigung zu stellen, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligungsentscheidung die berechtigte Besorgnis der unterbleibenden oder jedenfalls nicht rechtzeitigen oder vollständigen Leistung der Nutzungsentschädigung durch den Räumungsschuldner besteht.*)

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IMRRS 2020, 0583

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2020 - 67 S 212/19

1. Soweit sich der Schuldner bei zweifelhafter Rechtslage dafür entscheidet, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war.

2. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist für die ordentliche Kündigung nicht - auch nicht analog - anwendbar.

3. Der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände kann nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen.

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IMRRS 2020, 0582

OLG Bamberg, Beschluss vom 18.02.2020 - 4 U 191/19

1. Der Vermieter kann sich durch eine schuldhaft unberechtigte Kündigung nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

2. Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags ist das Erlangungsinteresse des Vermieters ausreichend gesichert. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht möglich.

3. Der Mieter kann Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens verlangen.

4. Dem Mieter ist auch kein Mitverschulden vorzuwerfen, wenn er auf die Wirksamkeit der Kündigung vertraut, statt sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung einzulassen.

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IMRRS 2020, 0578

OLG Bamberg, Beschluss vom 06.11.2019 - 4 U 191/19

1. Der Vermieter kann sich durch eine schuldhaft unberechtigte Kündigung nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

2. Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags ist das Erlangungsinteresse des Vermieters ausreichend gesichert. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht möglich.

3. Der Mieter kann Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens verlangen.

4. Dem Mieter ist auch kein Mitverschulden vorzuwerfen, wenn er auf die Wirksamkeit der Kündigung vertraut, statt sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung einzulassen.

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IMRRS 2020, 0575

LG Hamburg, Urteil vom 30.04.2020 - 418 HKO 117/18

1. Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen; er muss sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.

2. Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, so muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind und diese vorlegen.

3. Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist.

4. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erforderlich ist.

5. Kein Einsichtsrecht hat der Mieter nur in solche Belege, die sich ausschließlich auf nicht umlagefähige Kosten beziehen.

6. Ein Mieter kann im Übrigen auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich über die Richtigkeit der Kostenverteilung Klarheit zu verschaffen.

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IMRRS 2020, 0482

AG Bremen, Urteil vom 29.11.2019 - 25 C 405/19

1. Grundsätzlich ist ein befristeter Kündigungsausschluss uneingeschränkt zulässig. Dies gilt auch für die Vereinbarung im einem Formularvertrag.

2. Gibt der Formularvertrag unter der Überschrift "Mietdauer und Kündigung" in erheblicher Breite die gesetzlichen Kündigungsvorschriften wieder und ist dazwischen ohne weitere Hervorhebung im Anschluss an die Mietdauer der Kündigungsverzicht untergebracht, so ist der Kündigungsausschluss unwirksam.

3. Lässt die Regelung zudem nicht erkennen, ob die Dauer des Kündigungsverzichts sich auf den Ausspruch der Kündigung oder den Eintritt der Kündigungswirkung erstrecken soll, ist die entsprechende Klausel auch unklar und missverständlich.

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IMRRS 2020, 0555

BGH, Urteil vom 07.02.2019 - III ZR 38/18

Zur Transparenzkontrolle vorformulierter Klauseln in Verträgen nach dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz über die Verpflichtung des Pflegebedürftigen zur Tragung der Unterkunfts- und Verpflegungskosten sowie der betriebsnotwendigen Investitionsaufwendungen.*)

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IMRRS 2020, 0558

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017 - 24 U 216/16

Wird ein Gewerbeobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten vermietet, so liegt ein zu einer Minderung des Mietzinses auf Null führender Mangel vor, wenn aufgrund der Lage der Mindestabstand zu geschützten Einrichtungen gem. § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW nicht eingehalten wird. Dieser Mangel fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters, denn die Gebrauchsbeschränkung beruht auf der konkreten Beschaffenheit, nämlich der Lage der Mietsache. Jedenfalls in einem Formularmietvertrag kann der Vermieter dieses Risiko nicht dem Mieter überbürden. Ein Mangel liegt bereits vor, wenn die zuständige Behörde noch nicht eingeschritten ist, allerdings in einem Vorbescheid bereits die Versagung der Nutzungsänderungsgenehmigung angekündigt hat.*)

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IMRRS 2020, 0545

LG Berlin, Beschluss vom 23.04.2020 - 67 T 35/20

Die Aussetzung eines Rechtsstreits wegen eines beim BVerfG anhängigen Normenkontrollverfahrens (hier: Verfassungsgemäßheit des § 3 Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in der Fassung vom 11. Februar 2020) setzt gemäß § 148 ZPO analog voraus, dass die Verfassungsgemäßheit des vom BVerfG zu prüfenden Gesetzes für die Entscheidung des Gerichts erheblich ist. Die Aussetzung ist nur dann ermessensfehlerfrei, wenn das Gericht entweder im bisherigen Verfahrensverlauf oder in der Aussetzungsentscheidung selbst die Entscheidungserheblichkeit des Gesetzes für die Parteien nachvollziehbar dargelegt hat.

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IMRRS 2020, 0520

AG Brühl, Urteil vom 03.04.2020 - 23 C 182/18

1. Vermietet ein Vermieter zusammen mit einer Mietwohnung einen Kellerraum, vermietet diesen im laufenden Mietverhältnis jedoch unerlaubt an einen anderen Mieter weiter, schuldet er zur Berechnung der Mietminderungsansprüche für das durch verbotene Eigenmacht entzogene Nutzungsrecht gem. § 242 BGB Auskunft darüber, seit welchem Zeitpunkt die Weitervermietung erfolgte.*)

2. Ein Vermieter hat zu dokumentieren, welche Kellerräume er an welche Mieter vermietet. Bedient er sich zur Erfüllung seiner Vermieterpflichten einer Hausverwaltung, kann er sich daher nicht darauf berufen, dass ihm diese Auskunftserteilung aufgrund eines Wechsels der Hausverwaltung unmöglich wäre, denn er kann bei der früheren Verwalterin dazu Erkundigungen einholen.*)

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IMRRS 2020, 0442

LG Berlin, Urteil vom 27.11.2019 - 65 S 112/19

1. Eine Klausel in einem Heimvertrag, die ein einseitiges Entgelterhöhungsrecht des Heimträgers vorsieht, ist unwirksam.

2. Regelmäßig weiß dies ein Heimbewohner nicht, so dass einer Rückforderung der gezahlten Entgelterhöhungen § 814 BGB nicht entgegensteht.

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IMRRS 2020, 0540

AG Oranienburg, Urteil vom 20.12.2019 - 21 C 196/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0451

AG Schöneberg, Urteil vom 16.03.2020 - 4 C 98/19

1. Der Ausgleich von Mietrückständen schützt nicht vor einer Räumungsverpflichtung.

2. Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB "zerstört" nur eine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2020, 0538

AG Lichtenberg, Urteil vom 21.05.2019 - 2 C 29/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0533

KG, Urteil vom 15.08.2019 - 8 U 209/16

1. Sieht der Mietvertrag die Mietzahlung ab Übergabe der Räume an den Mieter (zum Zweck des Eigenausbaus) in einem noch nicht eröffneten Einkaufszentrum vor, liegt nach Ablauf der vorausgesetzten Ausbauzeit ein zur Minderung auf Null führender Sachmangel vor, wenn das Center nicht eröffnet wird. Verlangt der Vermieter trotz der Minderung auf Null Mietzahlung unter Berufung auf eine (der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhaltende) Klausel, die den Miete bei Vorliegen eines streitigen Sachmangels auf einen Rückzahlungsanspruch nach § 812 BGB verweist, so kann dem entgegenstehen, dass die Berufung des Verwenders auf eine wirksame Klausel unter den besonderen Umständen des Einzelfalls gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen kann. Jedenfalls wenn der Sachmangel (die fehlende Eröffnung des Centers und die daraus folgende Gebrauchsuntauglichkeit der Mieträume) unstreitig ist, wegen der gänzlichen Gebrauchsuntauglichkeit keine Feststellungen zum Maß der Minderung erforderlich sind und die Rechtsauffassung zur Minderung auf Null bereits durch höchstrichterliche Rechtsprechung zum selben Objekt gesichert ist, ist es nicht gerechtfertigt, den Mieter - unter Inkaufnahme einer Existenzbedrohung - zur Zahlung der nach Auffassung des erkennenden Gerichts sogleich zurückzugewährenden Miete zu verurteilen.*)

2. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50% der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zu Gunsten dieser Großmieter und ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kleinmieter nach § 307 BGB unwirksam.*)

3. Folge der Unwirksamkeit ist eine Umlage nach dem Verhältnis der tatsächlichen Gesamtmietfläche des Einkaufszentrums zu den tatsächlichen Einzelmietflächen.*)

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IMRRS 2020, 0529

BGH, Urteil vom 08.04.2020 - XII ZR 120/18

1. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 02.05.2012 - XII ZR 88/10, IMR 2012, 273 = NJW-RR 2012, 1034).*)

2. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff "Betriebskosten" erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141 = NJW 2016, 1308).*)

3. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.*)

4. Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit "insbesondere" eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.*)

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IMRRS 2020, 0519

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2020 - 3 U 65/19

1. Grundsätzlich gilt, dass dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, ein Mischraummietverhältnis vorliegt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen bestimmten Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und im anderen ausschließlich wohnt oder ob er die Räume in ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt.

2. Auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen haben, kann der zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, dies z. B. dann, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrags vom anderen abhängig machen. Folge eines solchen einheitlichen Rechtsverhältnisses ist, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann.

3. Der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aussprechende Vermieter haftet dem Mieter aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die dieser zur Abwehr der Kündigung aufwendet. Beim Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung sind strenge Maßstäbe anzulegen; das Risiko eines Rechtsirrtums trägt grundsätzlich der Schuldner, also der die unberechtigte Kündigung aussprechende Vermieter, es sei denn, er ist unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des Kündigungsrechts gelangt.

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IMRRS 2020, 0514

OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020 - 3 W 125/19

1. Ein Anspruch aus § 546a BGB setzt voraus, dass die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird, d. h. der Mieter dem Vermieter - in Widerspruch zu dessen Willen - die Mietsache nicht zurückgibt. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Dementsprechend ist eine Vorenthaltung der Mietsache zu verneinen, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen.

2. Die Vorenthaltung der Mietsache endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache. Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Hinsichtlich der zurückgelassenen Gegenstände ist jedoch darauf abzustellen, ob der Vermieter bei wertender Betrachtung den Besitz an der gesamten Mietsache sofort ausüben kann. Das ist nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben.

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IMRRS 2020, 0471

OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.03.2020 - 3 U 53/19

Zahlt ein eigentlich zur Zahlung verpflichteter Mieter nicht, kommt er mangels Verschulden nicht in Verzug, wenn eine Ungewissheit über Bestehen und Umfang der Schuld etwa deshalb besteht, weil der zu Grunde liegende Sachverhalt unklar ist.

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IMRRS 2020, 0502

OLG Koblenz, Urteil vom 23.04.2020 - 1 U 1852/19

1. Zurückbehaltungsrechte gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters stehen weder dem Mieter noch den weiteren nach § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe verpflichteten Dritten zu; § 570 BGB.*)

2. Dieser Ausschluss betrifft auch Zurückbehaltungsrechte aus § 1000 BGB.*)

3. Einen Verwendungsersatz nach §§ 994, 996 BGB kann der (durch Miet- oder Pachtvertrag) berechtigte Besitzer auch dann nicht geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Geltendmachung seine Berechtigung beendet war. Dies gilt vor allem für Verwendungen, die er in der Zeit seiner Berechtigung vorgenommen hat.*)

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IMRRS 2020, 0472

OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2020 - 9 WF 757/19

1. Bei einer aus Eheleuten bestehenden Eigentümergemeinschaft an einem Anwesen hat ein Ehegatte gegen den anderen Ehegatten jedenfalls gem. §§ 687 Abs. 2, 681, 666 BGB einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der durch die Vermietung des Anwesens erzielten Einnahmen und Ausgaben, denn die entgeltliche Überlassung eines gemeinschaftlichen Gegenstands ist grundsätzlich als Fruchtziehung eine Verwaltungsmaßnahme gem. §§ 744, 745 BGB, zu der ein Ehegatte bzw. Miteigentümer gem. § 744 Abs. 1 BGB allein nicht berechtigt ist.)

2. Sofern bei einer aus Eheleuten bestehenden Eigentümergemeinschaft an einem Anwesen eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung getroffen wurde, nach welcher ein Ehegatte allein das Anwesen vermieten kann, folgt der Auskunftsanspruch unmittelbar aus § 666 BGB.

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IMRRS 2020, 0475

SG Bremen, Urteil vom 03.03.2020 - S 16 AS 947/17

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0469

VG Freiburg, Beschluss vom 17.04.2020 - 4 K 4710/19

1. Das Gebot, die Zweckentfremdung einer Wohnung zu beenden, kann auf §§ 1, 3 PolG-BW gestützt werden (im Anschluss an VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.12.1980 - 6 S 722/80; Beschluss vom 09.11.1982 - 10 S 1906/82; Beschluss vom 24.02.1983 - 10 S 2738/82; Urteil vom 21.03.1983 - 10 S 2567/82; Urteil vom 22.10.1998 - 10 S 275/97).*)

2. Die Verpflichtung, Internetangebote und Buchungsmöglichkeiten für eine als Ferienwohnung zweckentfremdete Wohnung zu löschen, konkretisiert lediglich das Gebot, die Zweckentfremdung der Wohnung zu beenden.*)

3. Zur Frage der Umwidmung von Wohnraum durch den Abschluss eines Gewerberaummietvertrags (hier verneint).*)

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IMRRS 2020, 0470

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 15.04.2020 - 531 C 139/19

Der Mieter hat nach einer Strangsanierung lediglich Anspruch auf Wiederinstallation gebrauchter Badzimmermöbel mittlerer Art und Güte, nicht jedoch auf Modelle der oberen Klasse und dazu noch Neuware. Eine derartige Modernisierung - hätte der Vermieter sie vorgenommen - wäre vom Mieter gemäß den §§ 555b i.V.m. 559 BGB mit 8% der Kosten jährlich mitzufinanzieren gewesen.*)

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IMRRS 2020, 0443

AG Köln, Urteil vom 03.03.2016 - 209 C 456/15

1. Stellt der Vermieter als Heizmöglichkeit einen Kamin zur Verfügung, bei dem Rückstände per Hand vom Mieter selbst entsorgt werden müssen, birgt das Mietobjekt in sich eine größere Brandgefahr als andere Wohnobjekte mit Gasheizungen.

2. Entsorgt ein Mieter nicht ausreichend abgekühlte Asche aus dem Kamin im Mülleimer, lässt dieses fahrlässige Handeln die Instandsetzungspflicht des Vermieters nicht entfallen.

3. Räumt ein Mieter die aufgrund des Brandes unbewohnbare Wohnung, um dem Vermieter die Instandsetzung zu ermöglichen, liegt in diesem Verhalten kein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags.

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IMRRS 2020, 0455

LG Berlin, Beschluss vom 03.04.2020 - 65 S 205/19

1. Eine Entscheidung über die (Bemessung der) Räumungsfrist kann abgeändert werden, wenn veränderte Umstände bzw. neue Tatsachen vorliegen.

2. Aufgrund der nicht vorhersehbaren Corona-Pandemie ist deshalb die Räumungsfrist auf den 30.06.2020 zu verlängern.

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IMRRS 2020, 0441

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 22.08.2019 - 201 C 229/19

1. Nebenkosten können nur dann umgelegt werden, wenn die entsprechenden Leistungen auch erbracht wurden.

2. Allein aus dem Vorhandensein eines Anstellungsvertrags mit einem Hausmeister ist jedoch nicht zu schließen, dass einzelne, konkret auf das streitgegenständliche Objekt bezogene Hausmeisterleistungen tatsächlich erbracht wurden.

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IMRRS 2020, 0403

AG München, Urteil vom 11.12.2019 - 425 C 4118/19

1. Ein Anspruch auf Untervermietung besteht nur, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten entstanden ist und keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen.

2. Der Vermieter ist nur dann in der Lage, ein mögliches entgegenstehendes Interesse zu prüfen, wenn ihm der Name des Untermieters, das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und auch die ausgeübte berufliche Tätigkeit des potentiellen Untermieters mitgeteilt wird.

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IMRRS 2020, 0409

AG Lörrach, Urteil vom 06.12.2019 - 4 C 705/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf mindestens drei einzelne Vergleichswohnungen Bezug zu nehmen.

2. Das Gesetz verlangt, dass die Wohnungen "vergleichbar" und nicht "entsprechend" oder "identisch" sein müssen.

3. Eine andere Art Wohnraum bilden Wohnungen, die selbst gewerblich oder auch teilgewerblich vermietet oder genutzt werden.

4. Es liegt keine Wohnraummiete vor, wenn eine juristische Person oder Personenhandelsgesellschaften Räumlichkeiten anmieten, um sie dem Geschäftsführer oder sonstigen Mitarbeitern als Wohnung zu überlassen.

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IMRRS 2020, 0305

AG München, Urteil vom 26.07.2019 - 421 C 2777/19

1. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs genügt es, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts, Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate oder Verrechnung einzelner Zahlungen ist entbehrlich.

2. Die rechtzeitige Nachzahlung der ausstehenden Miete innerhalb der Schönfrist kann auch durch einen dritten erfolgen. Erforderlich ist insoweit lediglich, dass der Dritte durch eine entsprechende Leistungsbestimmung zum Ausdruck bringt, dass mit der Zahlung eine Schuld des Mieters getilgt werden soll. Die Leistungsbestimmung muss innerhalb der Schonfrist erfolgen.

3. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist für die ordentliche Kündigung nicht - auch nicht analog - anwendbar.

4. Allerdings kommt dem Umstand der Gläubigerbefriedigung erhebliche Bedeutung zu und ist im Rahmen des berechtigten Interesses i.S.d. § 573 BGB auch zu berücksichtigen.

5. Einer Abmahnung kann für die ordentliche Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten ist.

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IMRRS 2020, 0418

OLG Rostock, Beschluss vom 20.11.2019 - 3 W 44/19

Macht der Mieter einen Kostenvorschuss zur Ausübung seines Selbsthilferechts aus § 536a Abs. 2 BGB geltend, richtet sich der Gebührenstreitwert einer hierauf gerichteten Klage nach § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO und damit nach der begehrten Höhe des Vorschusses, welche sich an den voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten orientiert.*)

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IMRRS 2020, 0408

LG Berlin, Beschluss vom 16.12.2019 - 65 S 124/19

1. Die Duldungspflicht des Mieters bzgl. Modernisierungsmaßnahmen kann sich grundsätzlich nur auf (bau-)rechtlich zulässige Maßnahmen beziehen.

2. Bedarf der Anbau eines Aufzugs der Genehmigung und fehlt diese, muss der Mieter den Anbau auch nicht dulden.

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IMRRS 2020, 0399

LG Berlin, Beschluss vom 04.11.2019 - 65 S 154/19

Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist mit der Verfassung vereinbar.

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IMRRS 2020, 0398

LG Berlin, Beschluss vom 16.09.2019 - 65 S 154/19

1. Die §§ 556d ff. BGB sind verfassungskonform.

2. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist mit der Verfassung vereinbar.

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IMRRS 2020, 0417

LG Berlin, Beschluss vom 24.07.2019 - 65 S 73/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2020, 0384

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.01.2020 - 151 C 89/18

1. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB steht dem Vermietet kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zu; er kann Nebenkosten nur noch aufgrund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenen Höhe verlangen.

2. Die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung sind nur umlegbar, wenn sie laufend erforderlich sind, indem etwa der Vermieter einen Raum zur Verfügung stellt, wo Sperrmüll gelagert werden kann, und der regelmäßig geleert wird.

3. Die Kosten aus der Abfuhr von Bauschutt aus Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder im Zusammenhang mit Entrümpelungsaktionen, z. B. von Dachböden oder Kellern, sind keine umlegbaren Betriebskosten.

4. Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen.

5. Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar.

6. Der Mieter, der sich mit materiellen Gründen gegen die Nebenkostenabrechnung wendet, darf sich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal zu bestreiten; vielmehr muss er für substanziierten Vortrag konkreten Zweifeln und Bedenken dadurch zu begegnen versuchen, dass er von seinem weitgehenden Auskunftsrecht Gebrauch macht, d. h. entweder vor- oder außerprozessual nähere Aufklärung verlangt, die Belege einsieht oder im Einzelfall Kopien gegen Kostenerstattung anfordert.

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IMRRS 2020, 0407

KG, Beschluss vom 18.12.2019 - 8 U 93/19

1. Die Zurückweisung der Kündigung eines Mietvertrags ist gem. § 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der vollmachtgebende Vermieter den Mieter von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hat. Hierfür ist keine Form vorgeschrieben.*)

2. Der Vermieter kann sich auf die Treuwidrigkeit seiner eigenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht berufen.*)

3. Bei Neuabschluss eines längerfristigen Mietvertrags nach wirksamer fristloser Kündigung eines inhaltsgleichen Mietverhältnisses ist die Schriftform des § 550 BGB zu wahren (vgl. BGH, NJW 1998, 2664).*)

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IMRRS 2020, 0404

VG München, Urteil vom 08.01.2020 - 9 K 18.6032

1. Wer seine Wohnung wiederholt an wechselnde Personen, die sich dort nur vorübergehend zum Zwecke einer medizinischen Behandlung aufhalten, überlässt, verfolgt das Nutzungskonzept einer Fremdenbeherbergung.

2. Die Nutzung durch Medizintouristen zeichnet sich durch übergangsweises vorübergehendes Wohnen aus mit der Folge, dass die Wohnung nicht mehr die Funktion einer "Heimstadt im Alltag" hat.

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IMRRS 2020, 0402

LG Berlin, Urteil vom 29.10.2019 - 30 S 3/18

ohne amtlichen Leitsatz

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