Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

3092 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2019

IMRRS 2019, 0024

LG Potsdam, Urteil vom 02.11.2018 - 6 O 132/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0034

LG Freiburg, Urteil vom 12.10.2018 - 3 S 98/18

1. Auch nach der Überlassung von Mieträumen zu Wohnzwecken ist eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung zulässig.*)

2. Widersprüchliche und missverständliche Angaben eines potentiellen Mieters in einer Selbstauskunft, die dazu dienen, die Bewerbung in einem günstigen Licht erscheinen zu lassen, erfüllen die Voraussetzungen für eine Arglistanfechtung dann nicht, wenn die Angaben nicht falsch sind.*)

3. Ein unverschuldeter finanzieller Engpass eines Mieters, der diesen im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entlastet, kann auch dann vorliegen, wenn der Sozialhilfeträger dem Mieter zustehende Leistungen nicht oder nicht rechtzeitig erbringt.*)

4. Zur Anwendung des § 242 BGB (treuwidrige Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs) bei nachträglichem Ausgleich eines Mietrückstands im Einzelfall.*)

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IMRRS 2019, 0044

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 67/18

1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rz. 11; vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 10; vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12, IMR 2013, 313 = NJW 2013, 2417 Rz. 15; vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12, IMR 2014, 110 = NJW 2014, 685 Rz. 20; vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17, IMRRS 2019, 0010; jeweils m.w.N.).*)

2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rz. 32; vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17, a.a.O.).*)

IMRRS 2019, 0020

LG Berlin, Urteil vom 21.11.2018 - 65 S 142/18

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (u. a.) auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen.

2. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf. Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter.

3. Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann.

4. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken (§ 138 Abs. 4 ZPO), wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. "ins Blaue hinein" abgegeben worden ist.

5. Es erscheint wenig plausibel, dass die zum Einzug vorgesehene Person nach über 23 Jahren Fahrt zur Arbeit mit dem Auto nun im hohen Alter plötzlich in den Wintermonaten auf die Fahrt mit dem Fahrrad umsteigen bzw. die Arbeit zu Fuß erreichen möchte.

6. Es erscheint ebenfalls wenig plausibel, dass die Ehefrau eine Zweitwohnung nutzen will, die in wesentlichen Bereichen nicht nur nicht den heute üblichen Wohnverhältnissen entspricht, sondern ganz erheblich von dem Wohnstandard abweicht, den die Eheleute nunmehr seit mehr als 20 Jahren in dem seit 1995 bewohnten (unstreitig) großzügigen Einfamilienhaus gewohnt sind, das alles, um für die Ehefrau den Arbeitsweg zu verkürzen.

7. Es überzeugt auch nicht, wenn der Vermieter vorträgt, seine Ehefrau könne sich keine andere Mietwohnung leisten, gleichzeitig aber massive Investitionen in die Wohnung nötig wären.

8. Gegen die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches spricht auch, wenn die Eigenbedarfskündigung in einem zeitlichen Zusammenhang mit einer Mieterhöhung erfolgt, nachdem der Mieter gegen die Erhöhung eine Rüge nach § 556g BGB erhoben hat.

9. Zudem spricht dagegen, wenn die Eigenbedarfskündigung erfolgt, nachdem die Teilung des Eigentums in das Grundbuch eingetragen wurde, wenn der Mieter sonst gegen eine eventuelle Kündigung nach §§ 577, 577a BGB geschützt wäre.

IMRRS 2019, 0019

OLG München, Urteil vom 22.11.2018 - 32 U 1376/18

1. Der Vermieter verletzt seine Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Mieter, wenn er in einem Rechtsstreit mit dem Mieter - hier über die Wirksamkeit der Ausübung einer Option durch den Mieter - willkürlich Behauptungen ins Blaue hinein aufstellt oder die Sachverhalte keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben. Diese Pflichtverletzung kann den Mieter zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen und zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens führen.*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien gleichzeitig mit dem Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung mit wesentlichen Inhalten (hier: Wertsicherungsklausel), auf die im Mietvertrag nicht verwiesen wird, ist die Zusatzvereinbarung als Nachtrag und nicht als Anlage anzusehen. Die in § 550 Satz 1 BGB vorgeschriebene Schriftform ist bei einem späteren Nachtrag nur gewahrt, wenn auch auf die Zusatzvereinbarung Bezug genommen wird.*)

3. Der Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens ist unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens ausgeschlossen, wenn der Vermieter wegen eines Formmangels hätte kündigen können und auch tatsächlich gekündigt hätte. Die Rechtskraft eines Urteils, in dem festgestellt wird, dass sich das Mietverhältnis trotz ordentlicher Kündigung durch Ausübung der Option verlängert hat, steht der Geltendmachung des Einwandes des rechtmäßigen Alternativverhaltens entgegen.*)

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IMRRS 2018, 1299

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 24.04.2018 - 210 C 569/17

1. Sofern über einen langen Zeitraum eine monatliche Miete gezahlt, vom Vermieter ein Mieterhöhungsverlagen sowie bereits mehrfach Kündigungen ausgesprochen wurden, besteht ein mündliches Mietverhältnis zwischen den Parteien.

2. Bei mehreren freistehenden Wohnungen des Vermieters in einem Wohnhaus muss der Vermieter im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs ein Auswahlermessen treffen und dem gekündigten Mieter frei gezogene Wohnungen anbieten, sowohl vor als auch nach Rechtshängigkeit des Verfahrens.

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IMRRS 2019, 0360

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 16.03.2018 - 19 C 335/17

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0013

BGH, Urteil vom 07.11.2018 - XII ZR 109/17

Auf einen Vertrag über die Anbringung von Werbung auf einem Kraftfahrzeug gegen Entgelt sind die Vorschriften über den Mietvertrag anzuwenden (Fortführung von Senatsurteil vom 28.03.2018 - XII ZR 18/17 - IBRRS 2018, 1481.*)

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IMRRS 2019, 0010

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17

1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rz. 11; vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 10; vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12, IMR 2013, 313 = NJW 2013, 2417 Rz. 15; vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12, IMR 2014, 110 = NJW 2014, 685 Rz. 20; vom 05.12.2018 - VIII ZR 67/18, IMRRS 2019, 0044; jeweils m.w.N.).*)

2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rz. 32; vom 05.12.2018 - VIII ZR 67/18, a.a.O.).*)

IMRRS 2019, 0009

BGH, Beschluss vom 07.12.2018 - VIII ZR 146/18

1. Hat der zur Räumung einer Mietwohnung verurteilte Schuldner in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 Abs. 1 ZPO nicht gestellt, ist eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO durch das Revisionsgericht in der Regel ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsbeschlüsse vom 01.04.2014 - VIII ZR 1/14, Rz. 5, IMRRS 2014, 1734; vom 27.02.2018 - VIII ZR 39/18, IMRRS 2018, 0323 = WuM 2018, 221 Rz. 5; vom 26.09.2018 - VIII ZR 290/18, IMRRS 2018, 1492 = WuM 2018, 726 Rz. 7).*)

2. Dies gilt auch dann, wenn das Berufungsgericht im Rahmen seines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit rechtsfehlerhaft § 713 ZPO angewandt und eine Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO nicht ausgesprochen hat. Denn diese entfällt - anders als im Fall des § 712 Abs. 1 ZPO -, wenn der Gläubiger seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit leistet, und schützt damit den Wohnraummieter nicht vor dem (endgültigen) Verlust der Wohnung (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 19.08.2003 - VIII ZR 188/03, WuM 2003, 637 unter II; vom 09.08.2004 - VIII ZR 178/04, WuM 2004, 553 unter II 2 b; vom 18.07.2012 - VIII ZR 107/12, WuM 2012, 510 Rz. 8; vom 27.02.2018 - VIII ZR 39/18, IMRRS 2018, 0323 = WuM 2018, 221 Rz. 9; Abgrenzung zu BGH, Beschlüsse vom 24.03.2003 - IX ZR 243/02, ZVI 2003, 279 unter II 1 a; vom 30.01.2007 - X ZR 147/06, IMRRS 2007, 0738 = NJW-RR 2007, 1138 unter II 2 a; vom 15.03.2007 - V ZR 271/06, IMRRS 2007, 1459 = WuM 2007, 545; vom 04.03.2009 - XII ZR 198/08, IMRRS 2009, 0631).*)

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IMRRS 2018, 1411

AG Gießen, Urteil vom 02.07.2018 - 48 C 295/17

1. Hat der Vermieter in der Vergangenheit dem Wechsel von Mietern zugestimmt, können die neuen Mieter davon ausgehen, dass dies auch in Zukunft so gehandhabt wird. Der Anspruch auf einem Mieterwechsel ist Vertragsinhalt geworden.

2. In entsprechender Anwendung von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt eine Anzeige an den Vermieter, um diesem Gelegenheit zu geben, dem Mieterwechsel zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt.

3. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zum Mieterwechsel und steht deshalb ein Zimmer leer, können die übrigen Mieter wegen der entgangenen Miete Schadensersatz vom Vermieter verlangen.

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IMRRS 2018, 1410

LG Berlin, Beschluss vom 13.09.2018 - 67 T 137/18

1. Trotz unpünktlicher Mietzahlungen und der Verwendung einer gefälschten Sterbeurkunde ist insbesondere vor dem Hintergrund eines langjährigen Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung möglicherweise unwirksam und allenfalls eine ordentliche Beendigung möglich.

2. Wendet der Mieter ein, Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen zu können, kommt ihm möglicherweise eine Beweiserleichterungen zugute, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.04.2015 (GVBl S. 2015, 101) besonders gefährdet ist.

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Online seit 2018

IMRRS 2018, 1490

AG Bonn, Urteil vom 19.10.2018 - 203 C 21/16

1. Verändert der Mieter das Mietobjekt in wesentlichen Punkten baulich (hier: Ausbau einer Treppe und der Heizgeräte sowie des Bodenbelags und der vorhandenen Elektroinstallation), ohne hierzu die Zustimmung des Vermieters einzuholen, kann der Vermieter fristlos kündigen.

2. Ein Loch in der Decke der Küche mit fehlender Standfestigkeit der Decke der Küche stellt einen Mangel dar, der zu einer Minderung um 20% berechtigt.

3. Ist der Miteigentümer der Immobilie von Beruf Rechtsanwalt, ist die Beauftragung eines weiteren Rechtsanwalts mit der Kündigung nicht erforderlich.

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IMRRS 2018, 1480

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18

Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses.*)

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IMRRS 2018, 1449

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2018 - 211 C 85/18

1. Ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung unterliegt der Schriftform nach § 550 BGB.

2. Die Vereinbarung über besondere Kündigungsmöglichkeiten bzw. deren Beschränkung bindet auch den Erwerber.

3. Ist für den Erwerber die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bekannt bzw. wenigstens erkennbar, so ist den Interessen bzw. dem Zweck der Schriftform i.S.d. § 550 BGB ausreichend Genüge getan.

4. Die Formulierung im Kaufvertrag "der Verzicht ist [...] verbindlich und wirkt zu Gunsten der jeweiligen Mieter" spricht eindeutig für einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter i.S.d. § 328 BGB.

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IMRRS 2018, 1459

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18.06.2018 - 7 S 5872/17

1. Zwischen einem Mangel der Mietsache und einer Verletzung, welche der Mieter erleidet, muss ein Kausalzusammenhang bestehen.

2. Dieser scheidet dann aus, wenn der Schadenseintritt fern jeglicher Lebenserfahrung liegt oder nicht vom Schutzzweck der verletzten Norm umfasst ist.

3. Ein Kausalzusammenhang ist zu verneinen, wenn ein defekter Rollo herunterfällt, die Mieterin deshalb erschrickt und auf der Treppe stürzt. Denn laute Geräusche gehören zur Alltagswirklichkeit, so dass ein Erschrecken über ein lautes plötzliches Geräusch dem Risikobereich des Mieters zuzurechnen ist.

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IMRRS 2018, 1450

LG Itzehoe, Urteil vom 20.07.2018 - 9 S 70/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1447

AG Oldenburg, Urteil vom 29.05.2018 - 6 C 6035/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1413

AG Saarbrücken, Urteil vom 25.07.2018 - 3 C 477/17

1. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu.

2. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der Abrechnungsreife, d.h. nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

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IMRRS 2018, 1451

LG Itzehoe, Urteil vom 06.07.2018 - 9 S 114/16

1. Ein schutzwürdiges Interesse des Klägers an der alsbaldigen Feststellung besteht, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernsthaft bestreitet und das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen.

2. Eine ursprünglich zulässige Feststellungsklage wird nicht dadurch unzulässig, dass im Verlaufe des Rechtsstreits die Voraussetzungen für den Übergang einer Leistungsklage eintreten.

3. Neben einer Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache ist die Geltendmachung eines weiteren Schadens nach § 546a Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen.

4. Das Risiko, das Bestehen einer Pflicht richtig einzuschätzen, muss in höheren Maß beim Schuldner liegen, weil der Gläubiger ansonsten nicht ausreichend vor den Folgen des Ausbleibens der Leistung geschützt wäre.

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IMRRS 2018, 1444

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2018 - 9 U 111/16

1. Eine Regelung im Mietvertrag zu den Nebenkosten, wonach "Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung nur innerhalb von vierzehn Tagen nach Zugang" der Abrechnung geltend gemacht werden können, enthält eine Ausschlussfrist. Bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Mieter die von ihm bezahlten Nebenkosten nicht zurückverlangen, wenn er später, nach Fristablauf, inhaltliche Fehler bemerkt.*)

2. Für den Bereich der Geschäftsraummiete bestehen keine rechtlichen Bedenken, für Einwendungen des Mieters gegen Nebenkostenabrechnungen individualvertraglich eine kurze Ausschlussfrist von zwei Wochen zu vereinbaren.*)

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IMRRS 2018, 1405

LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 - 63 S 293/17

1. Bei der Anwendung des § 556f BGB sind auch Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen.

2. Die Modernisierung ist "umfassend" i.S.d. § 556f BGB, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht werden.

3. Allein die Höhe des Bauaufwands reicht zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, entscheidend ist auch das Resultat, also der geschaffene Zustand. Durch diesen Aufwand muss ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht. Hierzu zählen insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Jedoch ist es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses zwingend neubaugleich sein muss.

4. Voraussetzung für die Schätzung nach § 287 ZPO durch das Gericht ist lediglich eine geeignete Schätzgrundlage.

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IMRRS 2018, 1437

KG, Urteil vom 27.09.2018 - 8 U 145/14

1. Der Schaden liegt, ungeachtet der noch fehlenden Fertigstellung des Gebäudes, bereits in dem kündigungsbedingten Wegfall des vertraglichen Anspruchs des Vermieters. Er entsteht jedoch nicht sogleich in Höhe aller Mieten während der Grundmietzeit, sondern sukzessive mit Fälligkeit der jeweils entgangenen Mietzahlung.*)

2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens verringert sich im Wege des Vorteilsausgleichs nicht nur um anderweitig eingenommene Miete, sondern auch um Baukosten, die der Vermieter wegen einer Qualitätsminderung (zwischen tatsächlicher Bauausführung und der dem Schädiger geschuldeten Ausführung) erspart hat. Abgesehen von einer sekundären Darlegungslast des Vermieters, die jedoch keine erstmalige Erstellung von Kostenermittlungen umfasst, trifft den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für solche Einsparungen.

Die Gegenüberstellung grober Kostenschätzungen aus frühen Planungsphasen mit den tatsächlichen Baukosten ist zur Darlegung grundsätzlich nicht geeignet.*)

3. Mehrkosten der Bauausführung sind nicht per se mit einem Vorteil zu saldieren. Sie wären vom Mieter nur zu ersetzen, wenn sie eine adäquate Folge des Schadensereignisses darstellen würden. Insoweit handelt es sich gegenüber dem Mietausfallschaden um einen andersartigen Anspruch, der einen anderen Streitgegenstand betrifft.*)

4. Der monatliche Mietdifferenzschaden ist in Höhe aller Beträge, die bis Schluss der mündlichen Verhandlung fällig geworden sind, zu berücksichtigen. Die Monatsbeträge sind unselbstständige und austauschbare Faktoren des identischen und einheitlichen, sich lediglich ständig erhöhenden, Schadens. Der Teilklage kann in der Hauptsache daher aus beliebigen Zeiträumen stattgegeben werden. Eine Festlegung ist nur erforderlich, soweit es für den Zinsanspruch darauf ankommt.*)

5. Die ersparten Baukosten waren im vorliegenden Fall vollständig auf den Zeitraum des Mietausfallschadens (Festmietzeit von 20 Jahren) gutzubringen, und hierbei erststellig mit den ältesten Mietausfallbeträgen zu verrechnen, so dass ein Schaden erst anzunehmen war, nachdem die Ersparnis "aufgezehrt" war.*)

IMRRS 2018, 1435

AG Bremen, Urteil vom 09.11.2018 - 9 C 127/18

1. Bei einem Lastschriftverfahren führt die wiederholte Duldung des Mieters bezüglich der Abbuchung des angehobenen Mietzinses nicht zu einer konkludenten Vertragsanpassung zu Gunsten des Vermieters.*)

2. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der in der Vergangenheit überzahlten Mieten (§ 812 BGB) ist im Fall der vorbehaltlosen Zahlung von 24 Monatsmieten jedoch verwirkt (§ 242 BGB).*)

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IMRRS 2018, 1406

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2018 - 65 S 83/18

1. § 556d BGB ist verfassungskonform.

2. Die Anhängigkeit einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG allein rechtfertigt keine eigene Aussetzung. Auch § 148 ZPO ist in diesem Fall nicht anwendbar, auch nicht analog.

3. Die Abtretung von Ansprüchen gemäß "Mietpreisbremse" an einen Inkassodienstleister ist wirksam.

4. Verlangt der Vermieter eine Miete, die die nach § 556d Abs. 1, 2 BGB höchst zulässige Miete übersteigt, darf der Mieter zur Durchsetzung seiner Forderungen unmittelbar einen Rechtsanwalt oder einen Inkassodienstleister beauftragen.

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IMRRS 2018, 1418

LG Berlin, Urteil vom 09.11.2018 - 65 S 87/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1412

AG Ludwigsburg, Urteil vom 17.05.2018 - 1 C 351/18

Der Vermieter darf bis zur Abrechnung über die Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Welcher Betrag angemessen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. In erster Linie hat sich die Höhe des zurückzuhaltenden Betrages daran zu orientieren, wie hoch die voraussichtliche Forderung sein wird. Da die Kaution jedoch eine Sicherungsfunktion aufweist und auch unvorhersehbare Veränderungen absichern soll, ist dem Vermieter ein ausreichender Sicherheitszuschlag zuzugestehen. Voraussetzung für einen solchen Sicherheitszuschlag ist jedoch, dass es hierfür ein Bedürfnis gibt.*)

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IMRRS 2018, 1423

AG Pforzheim, Urteil vom 23.11.2018 - 4 C 290/18

Wird ein Blechdach, das nicht zur Mietwohnung gehört und nur über ein Fenster der Mietsache betreten werden kann, vom Mieter als Terrasse genutzt, kann dies die ordentliche Kündigung der Mietvertragsbeziehung rechtfertigen.

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IMRRS 2018, 1417

AG Bremen, Urteil vom 23.11.2018 - 16 C 4/18

1. Kein Anspruch auf Nachzahlung einbehaltener Betriebskostenvorauszahlungen nach verfristeter Abrechnung, in Rahmen derer fälschlicherweise die Soll-Zahlungen und nicht die tatsächlich geringeren Zahlungen berücksichtigt wurden.*)

2. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, dass im Falle der fehlerhaften Einstellung der Sollzahlungen anstelle der wegen eines Zurückbehaltungsrechts geminderten Ist-Zahlungen die einbehaltenen Beträge im Falle der nicht fristgerechten Abrechnung über die Betriebskosten nicht nachverlangt werden können.*)

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IMRRS 2018, 1422

BGH, Urteil vom 14.11.2018 - VIII ZR 109/18

Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen.*)

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IMRRS 2018, 1421

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2018 - 67 S 105/18

Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete. Das gilt auch dann, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16, IMR 2016, 321 = NJW-RR 2016, 1162; Anschluss BGH, Urteil vom 23.04.2008 - XII ZR 62/06, IMR 2008, 270 = NJW 2008, 2497; LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16, IMR 2018, 50 = WuM 2018, 25).*)

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IMRRS 2018, 1407

LG Berlin, Urteil vom 14.08.2018 - 67 S 73/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1564

LG Magdeburg, Urteil vom 31.08.2017 - 9 O 615/17

Der Mieter kann gegenüber dem Empfangsboten kündigen, wenn der gesamte Mietvertrag durch ihn abgewickelt wird.

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IMRRS 2018, 1402

OLG Dresden, Urteil vom 24.09.2018 - 5 U 1055/18

1. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a oder b BGB ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16, IMRRS 2017, 1466).*)

2. Für die Wirksamkeit einer in einer Klageschrift enthaltenen Kündigung kommt es gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB auf deren Zugang an.*)

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IMRRS 2018, 1400

OLG Karlsruhe, Urteil vom 16.10.2018 - 12 U 69/18

1. Dem Gebäudeversicherer steht bei Eintritt des Versicherungsfalls gegen den Haftpflichtversicherer eines Mieters analog § 78 Abs. 2 Satz 1 VVG ein Ausgleichsanspruch insoweit zu, als auch der Haftpflichtversicherer für den entstandenen Schaden an sich eintrittspflichtig wäre, dem Gebäudeversicherer aber ein Zugriff auf den Deckungsanspruch aus der Haftpflichtversicherung über § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG wegen des dem Gebäudeversicherungsvertrag im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu entnehmenden Regressverzichts verwehrt ist.*)

2. Für den Ausgleichsanspruch analog § 78 Abs. 2 Satz 1 VVG gelten dieselben Beweislastgrundsätze wie für den Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter. Die Umkehr der Beweislast bezüglich der objektiven Pflichtverletzung und des Verschuldens zu Lasten des Mieters - im Fall des Ausgleichsanspruchs zu Lasten seines Haftpflichtversicherers - setzt voraus, dass der Schaden durch "Mietgebrauch" und damit im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Dagegen bleibt es bei der Beweislast des Vermieters - im Fall des Ausgleichsanspruchs bei der Beweislast des Gebäudeversicherers -, wenn nicht auszuschließen ist, dass der Schadenseintritt vom Mieter in keiner Weise veranlasst oder beeinflusst worden ist.*)

3. Die Beweislast liegt beim Mieter - bzw. bei seinem Haftpflichtversicherer -, wenn Zündquelle eine an das Stromnetz angeschlossene ("eingesteckte") und somit verwendete mobile Mehrfachsteckleiste war. Es kommt dabei nicht darauf an, wer die Mehrfachsteckleiste in die versicherte Mietsache einbrachte; auch ist ohne Belang, in wessen Eigentum sie stand und wer sie ursprünglich in Betrieb nahm.*)

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IMRRS 2018, 1399

KG, Urteil vom 08.10.2018 - 8 U 111/18

1. Überträgt ein Vermieter bei Vermietermehrheit seinen Eigentumsanteil an den weiteren Vermieter, so erfolgt keine Eigentumsübertragung an einen Dritten im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB. Der Übertragende bleibt daher aus dem Mietvertrag weiter verpflichtet.

2. Da der ursprüngliche Bruchteilseigentümer weiter Vermieter bleibt, würde der Mieter bei Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB schlechter gestellt, da er den Veräußernden als Vertragspartner verlieren würde. Es widerspricht daher der Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB, die Vorschrift hier analog anzuwenden.

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IMRRS 2018, 1395

OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 - 2 U 81/18

Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten"

genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.*)

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IMRRS 2018, 1393

LG Magdeburg, Urteil vom 16.10.2018 - 2 S 37/18

Ein auf den Magdeburger Mietspiegel von 1998 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam. Denn anhand eines fast 20 Jahre alten Mietspiegels kann der Mieter nicht beurteilen, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist.

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IMRRS 2018, 1358

AG Charlottenburg, Urteil vom 11.01.2018 - 202 C 374/17

1. Die §§ 555b ff. BGB sollen Maßnahmen fördern, die der Verbesserung und Modernisierung von Wohnraum dienen.

2. Von einer solchen Maßnahme kann im Bezug auf eine Dämmung nicht gesprochen werden, wenn gleichzeitig Maßnahmen ausgeführt werden, die die energetische Wirkung der Dämmung neutralisieren.

3. Eine Mieterhöhung ist dann unwirksam, wenn möglicherweise bestehende energetische Vorteile durch Nachteile für die Nutzung der Mietwohnung überwogen werden.

4. Dies ist etwa der Fall, wenn ein neues Fenster eingebaut wird, das sich nur noch einen kleinen Spalt öffnen lässt und lediglich Einsparungen in Höhe von etwa 0,5% der Gesamtmiete bewirkt. Denn der Mangel (kaum zu öffnendes Fenster) würde eine Minderung von deutlich mehr als der eingesparten 0,5% rechtfertigen.

5. Eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist.

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IMRRS 2018, 1382

LG München I, Urteil vom 21.11.2018 - 15 O 19893/17

1. Der Staat kann grundsätzlich nicht für den Erlass eines unwirksamen Gesetzes in Anspruch genommen werden.

2. Dementsprechend haben Mieter wegen der unwirksamen Mietpreisbremse keinen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Freistaat Bayern.

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IMRRS 2018, 1378

AG Stuttgart, Urteil vom 30.10.2018 - 35 C 2110/18

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 (MietBgVO BW) ist unwirksam, weil die Begründung zum einen nicht ausreicht und sie zum anderen nicht wirksam veröffentlicht wurde.

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IMRRS 2018, 1357

AG Charlottenburg, Urteil vom 22.12.2017 - 233 C 389/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1373

LG München I, Urteil vom 15.11.2018 - 31 S 2182/18

Der Mieter trägt die Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm vom Nachbargrundstück. Der Vermieter hingegen trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er selbst die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich und ortsüblich hinzunehmen hat.

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IMRRS 2018, 1356

AG Charlottenburg, Urteil vom 07.12.2017 - 210 C 286/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1188

LG Berlin, Beschluss vom 19.02.2018 - 65 S 241/17

Bleiben Zweifel bzgl. des Eigenbedarfs, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

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IMRRS 2018, 1370

BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17

1. Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.*)

2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.*)

IMRRS 2018, 1348

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.10.2018 - 224 C 207/18

1. Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als "Hausgenossen" besonders verbunden waren. Dazu gehören Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, auch wenn es sich nicht um Ehe- oder Lebenspartner oder Kinder des Verstorbenen handelt. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten.

2. Das Eintrittsrecht ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts mit dem Verstorbenen gebunden. Die Wohnung muss der gemeinsame Lebensmittelpunkt gewesen sein. Das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung.

3. Eine gemeinsame Haushaltsführung setzt voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen. Die Aufteilung der Miete und das gelegentliche gemeinsame Einnehmen von Mahlzeiten genügt nicht. Entscheidend ist das miteinander Wohnen im Sinne eines gemeinsamen Lebensmittelpunkts.

4. Die gemeinsame Haushaltsführung muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bestehen.

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IMRRS 2018, 1329

LG Darmstadt, Urteil vom 24.10.2018 - 23 O 356/17

1. Die Schadensbemessung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten bildet das Leistungsdefizit im Werkvertragsrecht - vor allem im Baurecht - nicht mehr zutreffend ab und führt häufig zu einer nach allgemeinen (!) schadensrechtlichen Grundsätzen nicht mehr zu rechtfertigenden Überkompensation des Geschädigten.

2. Entgegen der Auffassung des BGH (IBR 2018, 196) erstreckt sich die dort entschiedene Aufgabe der Zulässigkeit des sog. fiktiven Schadensersatzes auf Gutachtenbasis auf sämtliche Sachschadensfälle und damit sowohl auf kauf- oder mietrechtliche Gewährleistung als auch deliktische Ansprüche.*)

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IMRRS 2018, 1318

AG Frankenthal, Urteil vom 21.08.2018 - 3a C 156/18

1. In einem Mietverhältnis wird dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht.

2. Nichts Anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann.

3. Zur Verjährung eines Beseitigungsanspruchs.

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IMRRS 2018, 1317

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2018 - 2-11 S 46/17

1. Begründet der Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen, genügt aufgrund des hohen Ranges der betroffenen Grundrechte bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit.

2. Denn es sind bei der Abwägung der betroffenen Grundrechte die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Deshalb gilt der Rechtsgrundsatz, dass je höher das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Konkretheit seiner Gefährdung und deren Feststellung zu treffen sind.

3. In Fällen, in denen der mögliche Schaden hoch und unwiederbringlich ist, wie bei Risiken schwerer dauerhafter Gesundheitsschäden oder gar eines tödlichen Ausgangs, kann dem Gefährdeten dann nicht das Risiko einer Gefahrverwirklichung aufgebürdet werden, wenn eine verlässliche und exakte Prognose der Konkretheit der Gefahr aufgrund der Komplexität der Fragestellung unmöglich ist.

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