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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2018, 1272

AG Meißen, Urteil vom 04.12.2017 - 112 C 353/17

1. Eine bauliche Veränderung der Mietsache ist dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters verwehrt, wenn der Vermieter sie nicht zu dulden hat. Zu dulden hat der Vermieter beispielsweise geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, soweit sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind.

2. Der Einbau eines Türspions stellt einen solchen geringfügigen Eingriff dar.

3. Allerdings hat der Mieter nach Vertragsende die ursprüngliche Beschaffenheit der Wohnungseingangstür wiederherstellen. Gegebenenfalls muss der Mieter das Türblatt auf seine Kosten auswechseln lassen.

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IMRRS 2018, 1274

AG Münster, Urteil vom 04.07.2018 - 7 C 129/18

1. Wurden der Mietvertrag über eine Wohnung und der Mietvertrag über eine Garage unabhängig von einander abgeschlossen, so kann von einem einheitlichen Mietvertrag nur ausgegangen werden, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.

2. Wurde die Garage getrennt vermietet, so ist sie nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

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IMRRS 2018, 1511

BGH, Urteil vom 04.10.2018 - III ZR 292/17

1. § 87a Abs. 1 Satz 2 SGB XI regelt nicht allein die Zahlungspflicht des Kostenträgers, sondern erfasst ebenso die zivilrechtliche Vergütungspflicht des Heimbewohners. Es handelt sich um eine gegenüber den heimvertraglichen Bestimmungen des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes vorrangige Sonderregelung zu Gunsten von Heimbewohnern, die gleichzeitig Leistungsbezieher der Pflegeversicherung sind. Dieser Vorrang kommt darin zum Ausdruck, dass abweichende Vereinbarungen nichtig sind (§ 15 Abs. 1 Satz 2 WBVG, § 87a Abs. 1 Satz 4 SGB XI).*)

2. Ein "Entlassen" i.S.d. § 87a Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 SGB XI liegt auch dann vor, wenn der Pflegebedürftige - nach einer Kündigung des Heimvertragsverhältnisses - das Pflegeheim vor Ablauf der Kündigungsfrist des § 11 Abs. 1 Satz 1 WBVG endgültig verlässt.*)

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IMRRS 2018, 1269

LG Berlin, Urteil vom 28.08.2018 - 63 S 1/18

1. Die Einordnung in den Berliner Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt nicht lediglich die Anwendung eines bloßen "Rechenwerks" mittels eines computerbasierten Systems dar, sondern eine Rechtsdienstleistung, weil dazu auch eine Subsumtion der Besonderheiten der streitgegenständlichen Wohnung und deren Merkmalen unter die jeweiligen Rasterfelder des Mietspiegels und der Orientierungshilfe erforderlich ist. Eine solche Rechtsdienstleistung ist weder von einer Registrierung als Inkassodienstleister gedeckt noch als bloße Nebentätigkeit erlaubnisfrei.

2. Bei der qualifizierten Rüge nach § 556g BGB handelt es sich nicht um unselbstständige "Hilfsrechte" bzw. Nebenansprüche, sondern um eine Tatbestandsvoraussetzung.

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IMRRS 2018, 1204

LG Berlin, Urteil vom 31.08.2016 - 29 O 9/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1157

KG, Urteil vom 27.08.2018 - 8 U 193/16

1. Kündigt der Mieter wegen der Einrüstung der Fassade eine Mietminderung in Höhe von 10% an und vollzieht sie anschließend, ohne einen weiteren Vorbehalt zu erklären, so kann der Mieter nachträglich die Miete nicht noch weiter mindern, dem steht § 814 BGB entgegen.

2. Die Einrüstung der Fassade kann eine Mietminderung i.H.v. 20% rechtfertigen.

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IMRRS 2018, 1197

AG Brandenburg, Urteil vom 28.09.2018 - 31 C 183/17

1. Wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, so tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt hat.

2. Wenn der Mieter die Miete wegen von ihm geltend gemachter Unsicherheit über die Person des Vermieters bei Gericht hinterlegt, hat diese Hinterlegung allerdings dann keine schuldbefreiende Wirkung mehr, wenn der Mieter bereits konkret - unter Angaben der Kontaktdaten - erfahren hat, wer der neue Vermieter ist.

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IMRRS 2018, 1253

BGH, Beschluss vom 22.08.2018 - VIII ZR 287/17

Auch im preisgebundenen Wohnraum kann die Anfangsrenovierung individualvertraglich wirksam auf den Mieter übertragen werden.

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IMRRS 2018, 0577

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.04.2018 - 8 U 243/16

Weicht der Wortlaut des schließlich abgeschlossenen Vertrages von früheren Entwürfen ab, darf nicht ohne Weiteres unterstellt werden, die Bedingungen der alten Vertragsentwürfe seien in dem schließlich abgeschlossenen Vertrag unverändert aufgenommen worden.*)

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IMRRS 2018, 1252

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17

1. Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen.

2. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist.

3. Demnach ist eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich und/oder seine Kinder lediglich 2 bis 4 Wochen im Jahr nutzen will, um Familienfeiern beiwohnen zu können. Der steigende Wohnungsbedarf in Ballungszentren und Großstädten ist hierfür irrelevant.

4. Eine Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

5. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.

6. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte.

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IMRRS 2018, 1251

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 92/17

1. Ein formularmäßig vereinbarter Ausschluss der Verzinsung des Kautionsguthabens in einem im Jahr 1966 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag hält einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand.

2. Obgleich § 551 BGB mit Wirkung seit dem 01.09.2001 grundsätzlich auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Mietverhältnisse anzuwenden ist, gilt dies nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB nicht, wenn die Verzinsung der Kaution vor dem 01.01.1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist.

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IMRRS 2018, 1246

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.08.2018 - 2-11 S 155/18

1. Auch Kinderlärm kann bei Verletzung des Rücksichtnahmegebots ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung begründen.

2. Es bedarf keines Lärmprotokolls. Es genügt die grundsätzliche Darlegung, welche Art von Beeinträchtigung zu welcher Tages- und Nachtzeit über welche Zeitdauer und Frequenz angefallen sind.

3. Eine abweichende Parteibewertung der vom Erstgericht erhobene Beweise reicht als Berufungsgrund (§§ 513, 529 Abs. 1 Satz 1 ZPO) nicht aus.

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IMRRS 2018, 1187

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.09.2018 - 2-11 S 155/18

1. Auch Kinderlärm kann bei Verletzung des Rücksichtnahmegebots ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung begründen.

2. Es bedarf keines Lärmprotokolls. Es genügt die grundsätzliche Darlegung, welche Art von Beeinträchtigung zu welcher Tages- und Nachtzeit über welche Zeitdauer und Frequenz angefallen sind.

3. Eine abweichende Parteibewertung der vom Erstgericht erhobene Beweise reicht als Berufungsgrund (§§ 513, 529 Abs. 1 Satz 1 ZPO) nicht aus.

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IMRRS 2018, 1242

BGH, Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 261/17

1. Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17, IMR 2018, 449).*)

2. Ein nach § 564c BGB a.F. begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren - §§ 564b, 565, 565a BGB a.F. zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23.06.2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rz. 19).*)

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IMRRS 2018, 1236

AG Kassel, Urteil vom 08.05.2018 - 453 C 539/18

1. Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten grundsätzlich dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB zur Last fallen (Anschluss an BGH, IMR 2008, 77).

2. Eine AGB-Klausel, die diese Kosten dem Mieter auferlegt, ist unwirksam.

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IMRRS 2018, 1231

LG Berlin, Urteil vom 20.09.2018 - 67 S 16/18

1. Zur Unwirksamkeit einer "auf Vorrat" ausgesprochenen Verwertungskündigung nach §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.*)

2. Bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind Angebote des Vermieters auf Beschaffung von Ersatzwohnraum allenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kündigungserklärung ein bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot auf Anmietung vergleichbaren Ersatzwohnraums unterbreitet.*)

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IMRRS 2018, 1227

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 10.10.2018 - 531 C 159/18

1. Eine Eigenbedarfskündigung, die lediglich die Angabe zur gewünschten Selbstnutzung des Elternhauses, das Vorliegen einer körperlichen Behinderung und die futuristisch angedachte Variante, dass möglicherweise in absehbarer Zeit weitere Räume einer Pflegeperson zur Verfügung gestellt werden sollen, enthält, ist bereits formell ungenügend und nichtig/unwirksam.*)

2. Der Sinneswandel des Vermieters, der darauf beruht, dass seine frühere Verwertungskündigung in erster Instanz erfolglos war, lässt eine vor dem Urteil I. Instanz und vor dessen Rechtskraft und vor Verzicht auf die Verwertungskündigung parallel erklärte und gerichtlich verfolgte nunmehr auf Eigenbedarf gestützte Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen, da beide Kündigungsgründe sich denklogisch ausschließen.*)

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IMRRS 2018, 1226

LG Berlin, Urteil vom 16.10.2018 - 67 S 150/18

Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Das setzt allerdings eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit durch den Mieter voraus. Von einer solchen ist nur auszugehen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat.*)

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IMRRS 2018, 1219

BGH, Beschluss vom 12.06.2018 - VIII ZR 121/17

1. Der Vermieter hat gem. § 559b Abs. 1 BGB a.F. in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

2. An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

3. Wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden.

4. Sieht der Vermieter die Baumaßnahme als reine Modernisierungsmaßnahme an, obwohl tatsächlich auch Instandsetzungsmaßnahmen darin enthalten sind, ist dies lediglich eine Frage der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung und nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

5. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB a.F. erfüllt.

6. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.

7. Der Vermieter muss nicht auch noch den Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach Durchführung der Dämmmaßnahmen ermitteln und in der Erhöhungserklärung angeben.

8. Die Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.

9. Das Berufungsgericht kann die Revision auch nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte.

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IMRRS 2018, 1209

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.01.2016 - 711a C 262/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1199

KG, Beschluss vom 20.08.2018 - 8 U 118/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1217

BGH, Beschluss vom 04.09.2018 - VIII ZR 100/18

1. Bei einem Mangel, der sich nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache auswirkt, ist die Miete nur für den betroffenen Zeitraum gemindert.

2. Der Leistungsempfänger ist darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 814 BGB. Erleichterungen für die Darlegung und den Nachweis der Tatbestandsvoraussetzungen des § 814 BGB werden dem Leistungsempfänger nicht zugebilligt.

3. Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1 BGB greift erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet.

4. Geht der Mieter davon aus, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist, und weiß er nicht, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt, greift § 814 BGB nicht.

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IMRRS 2018, 1198

AG Brandenburg, Urteil vom 28.09.2018 - 31 C 68/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1190

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2018 - 63 S 67/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1177

AG Burg, Urteil vom 19.07.2018 - 3 C 181/18

Vergleichswohnungen, die für eine Mieterhöhung herangezogen werden, müssen sich in derselben Gemeinde befinden.

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IMRRS 2018, 1132

AG Karlsruhe, Urteil vom 20.08.2018 - 4 C 3183/16

Da hat sich der Druckteufel in IMR 2018, 462.

Das Az. muss korrekt lauten: 4 C 3183/17

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IMRRS 2018, 1189

LG Berlin, Urteil vom 27.03.2018 - 63 S 163/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1213

BGH, Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17

1. Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln.*)

2. Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.*)

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IMRRS 2018, 1195

AG Dortmund, Urteil vom 09.10.2018 - 425 C 5213/18

1. Die Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB ist immer mindestens so hoch, wie die ursprünglich vereinbarte Miete.*)

2. Eine Minderung der Nutzungsentschädigung für vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegende Mängel scheidet auch dann aus, wenn der Mieter die Mietsache in Kenntnis der Mangelhaftigkeit vorbehaltlos angenommen hat.*)

3. Soweit der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat, hat er diese auch als Nutzungsentschädigung zu zahlen.*)

4. Nach Abrechnungsreife besteht der Anspruch auf Zahlung der Vorauszahlungen wie bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht mehr.*)

5. Abwohnbare Baukostenzuschüsse sind als vorausgezahlte Miete zu behandeln. Insofern ist § 110 InsO darauf anzuwenden.*)

6. Besteht der vermeintliche Baukostenzuschuss in geleisteter Schwarzarbeit, ist die Vereinbarung des Baukostenzuschusses auch deshalb nichtig.*)

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IMRRS 2018, 1191

LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2018 - 67 S 305/17

1. Die Installation von Videokamera-Attrappen kann abhängig von den Umständen des Einzelfalls wegen des andauernden Überwachungsdrucks für die Bejahung eines Eingriffs in das aus Art. 2 GG hergeleitete allgemeine Persönlichkeitsrecht ausreichen, wenn nicht erkannt werden kann, ob tatsächlich eine bloße Attrappe oder - gegebenenfalls nach nicht äußerlich wahrnehmbarer technischer Veränderung - eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird.*)

2. Eine dem äußeren Anschein nach funktionsfähige Kamera vermittelt dem unbefangenen Betrachter ebenso wie eine funktionstüchtige Videokamera den Eindruck, er werde überwacht. Dem Mieter ist nicht zumutbar, permanent die Gegebenheiten prüfen, um sich zu vergewissern, dass es bei der Attrappe geblieben ist.*)

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IMRRS 2018, 1183

LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2018 - 65 S 54/18

Bewahrt der Mieter eine scharfe Waffe inkl. Munition in seiner Wohnung auf, ohne eine entsprechende waffenrechtliche Genehmigung zu besitzen, kann der Vermieter dem Mieter außerordentlich kündigen.

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IMRRS 2018, 1170

AG Potsdam, Urteil vom 08.03.2018 - 23 C 488/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1167

AG Charlottenburg, Urteil vom 09.01.2018 - 224 C 254/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1152

LG Berlin, Beschluss vom 30.05.2018 - 65 S 66/18

1. Allein die Tilgung der offenen Forderungen des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB reicht für sich genommen nicht aus, um die Pflichtverletzung des Mieters in Form des Zahlungsverzugs als weniger schwer wiegend und eine fristgemäße Kündigung nicht mehr rechtfertigend zu bewerten.

2. Der Vermieter ist nicht gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Mieter trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen.

3. Ein Vermieter ist Mietern, die ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen, nicht weitergehend verpflichtet als anderen Mietern.

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IMRRS 2018, 1173

AG Potsdam, Urteil vom 27.09.2018 - 23 C 93/17

1. Die sog. "Mietpreisbremse" ist jetzt auch in Brandenburg unwirksam, da die Verordnungsbegründung nicht veröffentlicht worden ist.

2. Der Gegenstandswert einer Feststellungsklage auf geringere Mietzahlung aufgrund der "Mietpreisbremse" bemisst sich an dem 3,5-fachen Jahresdifferenzbetrag.

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IMRRS 2018, 1159

AG Karlsruhe, Urteil vom 20.08.2018 - 4 C 3183/17

Ein pauschales Bestreiten der in eine Betriebskostenabrechnung eingestellten Gesamtwohnfläche durch den Mieter ist prozessual unbeachtlich.

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IMRRS 2018, 1153

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2018 - 64 S 176/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1082

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 24.01.2018 - 9 U 89/15

1. Schon aus logischen Gründen ist ausgeschlossen, dass aus einer Baugenehmigung aus dem Jahr 2002 und den mit der Genehmigung verbundenen Auflagen Schlüsse darauf gezogen werden können, in welchem Zustand sich das Objekt im Jahr 2011 befand.

2. Zur Auslegung eines Mietvertrags, wer die baurechtlichen Risiken zu tragen hat (hier allerdings nur Verweis auf vorangegangenen Hinweisbeschluss).

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IMRRS 2018, 1154

LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2018 - 65 T 73/18

1. Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es nach § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann (etwa Beantragung von Urlaub; Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren etc.).

2. Zwar beschränkt sich ein "Dulden" regelmäßig auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Müssen aber Arbeiten in der Wohnung erfolgen, umfasst das Dulden auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.

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IMRRS 2018, 1162

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2018 - 2 U 142/17

1. Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags - auch formularmäßig -, dass der Mieter "die Nebenkosten" oder "die umlagefähigen Nebenkosten" zu tragen hat, so liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV/Anlage 3 zu § 27 II. BV eine wirksame Umlage jedenfalls der in dem Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten (Anschluss und Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141).*)

2. Die Unwirksamkeit einer Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten bzw. Nebenkosten führt nicht dazu, dass die hierfür angesetzten Vorauszahlungen gänzlich aus der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) entfallen. Es liegt insoweit vielmehr eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vor.*)

3. Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse an dem Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann.*)

4. Die Erhebung einer Stufenklage auf Erstellung der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung und Auszahlung des sich hieraus ergebenden Guthabens hemmt nicht die Verjährung einer später erhobenen Leistungsklage auf Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen für diesen Zeitraum aufgrund der Nichtabrechnung.*)

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IMRRS 2018, 1113

AG Weinheim, Urteil vom 02.08.2018 - 1 C 413/16

Für die Bemessung der Höchstgrenze der Sicherheiten nach § 551 Abs. 1 BGB ist eine zusätzlich gestellte Sicherheit nicht zu berücksichtigen, soweit diese gewährt wurde, um den Vermieter überhaupt zum Mietvertragsschluss zu bewegen.

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IMRRS 2018, 1148

AG München, Urteil vom 27.06.2017 - 461 C 9942/17

Wenn einem Mieter der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, darf er sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen.

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IMRRS 2018, 1147

AG Köpenick, Urteil vom 04.09.2018 - 7 C 199/18

1. Befindet sich der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug, ist der Vermieter berechtigt, einen Rechtsanwalt mit der Mahnung zur Abgabe der Zustimmungserklärung zu beauftragen.

2. Der Vermieter verstößt nicht gegen seine Schadensminderungspflichten. Die anwaltliche Tätigkeit ist geeignet, dem Mieter die Ernsthaftigkeit der beabsichtigten Rechtsverfolgung vor Augen zu führen.

3. Der Gegenstandswert für die Bemessung der außergerichtlichen Anwaltskosten ist anhand des 12fachen Erhöhungsbetrags zu bemessen.

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IMRRS 2018, 1104

AG Reinbek, Urteil vom 21.08.2018 - 12 C 131/18

1. Für die formelle Wirksamkeit eines Kündigungsschreibens wegen Eigenbedarfs genügt es, wenn das Schreiben angibt, für wen die Wohnung künftig genutzt werden soll, und es darüber hinaus den wesentlichen Grund für die Überlassung an Familienangehörige, nämlich die Unterstützung der Eltern, beinhaltet.

2. Der Vermieter ist nicht daran gehindert, das Mietverhältnis bereits nach etwas mehr als zwei Jahren unter Berufung auf Eigenbedarf zu kündigen.

3. Die Aufnahme von jetzt oder alsbald benötigten Hilfs- oder Pflegepersonen begründet den Eigenbedarf des Vermieters grundsätzlich. Daneben bestehende weitere Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses - etwa Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter - ändern an der Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung nichts.

4. Der Vermieter muss dem Mieter auch keine frei gewordene Wohnung anbieten, wenn er diese mit seiner eigenen Wohnung zusammenlegen möchte.

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IMRRS 2018, 1134

LSG Sachsen, Beschluss vom 27.08.2018 - 7 AS 705/18 B ER

1. Wer aus einem Mietvertrag nicht zur Zahlung der Miete und der Kaution verpflichtet ist, hat auch keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach § 22 Abs. 6 SGB II. Das Kopfteilsprinzip führt bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nicht zu einer anderen Betrachtungsweise, denn ein nicht am Mietvertrag Beteiligter würde sonst für unerfüllte Mietvertragsforderungen mithaften und wäre durch Rückzahlungsverpflichtungen nach § 42a Abs. 1 Satz 3 SGB II belastet.*)

2. Zu den Voraussetzungen der Gewährung eines Mietkautionsdarlehens an einen Leistungsempfänger nach dem SGB XII gem. § 19 Abs. 2 i.V.m. §§ 42 Nr. 4, 42a Abs. 1, 35 Abs. 2 Satz 5, 6 SGB XII.*)

3. Kein Anspruch auf Übernahme der Mietkaution nach dem SGB II/SGB XII für eine möblierte Wohnung mit Komplettaustattung auf gehobenem Niveau und monatlichem Reinigungsservice.*)

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IMRRS 2018, 1135

BGH, Beschluss vom 19.07.2018 - IX ZR 212/17

1. Soll der Mieter den geleisteten Baukostenzuschuss abwohnen, so ist im Allgemeinen eine Mietvorauszahlung gewollt.

2. Als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen muss der Insolvenzverwalter gegen sich gelten lassen.

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IMRRS 2018, 1127

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.07.2018 - 10 U 8/18

Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter.*)

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IMRRS 2018, 1126

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.09.2018 - 10 U 8/18

Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter.*)

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IMRRS 2018, 1118

LG Berlin, Urteil vom 17.05.2018 - 64 S 145/17

1. Der Einbau einer Fußbodenheizung stellt sich auch bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments nicht grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar, sondern führt regelmäßig zu einer Verbesserung des Wohnwerts. Die Baumaßnahme ist einem Mieter gegen seinen Willen aber nicht zuzumuten, wenn die Wohnung für einen Zeitraum von drei Monaten vollständig geräumt werden müsste. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall auf den Härteeinwand berufen, sofern nicht zwingende Interessen des Vermieters entgegenstehen, die eine Durchführung der Umbaumaßnahme während des laufenden Mietverhältnisses erfordern (Anschluss/Abgrenzung LG Berlin, Urteil vom 18.01.2018 - 64 S 7/17).*)

2. Der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster an Stelle einer Fensterfront mit hüfthoher Brüstung kann wegen der dadurch verbesserten Belichtung und Belüftung als Wohnwertverbesserung angesehen werden. Allerdings würde der Wohnraum durch die Maßnahme zugleich leichter einsehbar, was sich nach den konkreten Umständen und der Lage der Wohnung als nachteilig darstellen kann. Im Ergebnis kann es daher an einer Wohnwertverbesserung fehlen, wenn nach dem geplanten Umbau kein Raum der Wohnung verbliebe, der ohne Anbringung eines bodentiefen Sichtschutzes als Schlafzimmer nutzbar wäre.*)

3. Der Einbau einer Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung stellt regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar. Würde die Baumaßnahme Änderungen am Grundriss der Wohnung mit sich bringen (hier u. a.: Reduzierung der Breite des Flurs um einen Meter), so dass Stellflächen für Möbel des Mieters wegfallen, kann es dem Vermieter zuzumuten sein, die Baumaßnahme bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen.*)

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IMRRS 2018, 1081

LG München I, Urteil vom 10.01.2018 - 14 S 7847/17

1. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dabei muss das Gutachten nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB nur gewährleisten, dass dem Mieter verständlich und nachvollziehbar dargelegt wird, warum die begehrte Miete ortsüblich ist; die Anforderungen hierfür dürfen nicht überspannt werden.

2. Ein Mieterhöhungsverlangen kann sich auch auf ein sog. "Typengutachten" stützen.

3. Es bedarf nicht unbedingt der Nennung der genauen Adresse der Vergleichswohnungen, sonerd es kann die Nennung der Anliegerstraße und weiterer ortsspezifischer Merkmale genügen, wenn damit die behauptete Vergleichbarkeit überprüft werden kann.

4. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen, denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mitniveau in der gesamten Gemeinde.

5. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind, es ist hingegen keine annähernde oder gar vollständige Identität erforderlich.

6. Bei der historischen Bedeutung der Siedlung (gebaut auf ehemaligem KZ-Außengelände) handelt es sich nicht um ein erhebliches Wohnwertmerkmal, das sich auf die Miete niederschlägt.

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