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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2018, 0165

LG München I, Urteil vom 18.01.2018 - 31 S 11267/17

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, auch wenn der WEG-Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt.

2. Eine Entlastung hinsichtlich einer nicht fristgerecht vorgenommenen Abrechnung kommt aber dann in Betracht, wenn die Fristversäumnis für den Vermieter unverschuldet ist.

3. Dies ist dann der Fall, wenn aufgrund eines Rechtsstreits innerhalb der WEG keine Einzelabrechnungen über die Heizkosten vorliegen und der Vermieter dies dem Mieter mitteilt.

4. Im Allgemeinen muss der Vermieter innerhalb von 6 Monaten über die Kaution abrechnen; im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist aber auch länger sein. Denn die Mietkaution sichert alle - auch die noch nicht fälligen - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Dazu gehören auch Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung.

5. Der Vermieter darf die Kaution über den regulären Abrechnungszeitraum hinaus zurückbehalten, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist.

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IMRRS 2018, 0157

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2017 - 67 S 178/17

Auch nach der insoweit großzügigen Rechtsprechung des BGH bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm zumindest einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (vgl. BGH, IMR 2012, 178).

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IMRRS 2018, 0158

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.09.2017 - 2 U 102/16

1. Die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen unterbliebener Sicherheitsleistung nach § 133 Abs. 1 Satz 2, § 22 UmwG aufgrund der Ausgliederung der Mieterin ist ausgeschlossen, sofern über die Leistung einer solchen Sicherheit noch verhandelt wird.

2. Eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Untervermietung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Untervermietung über einen längeren Zeitraum hinweg stillschweigend geduldet hat.

3. Ein (Unter-)Mieter ist verpflichtet, auf die rechtlich geschützten Interessen des (Unter-)Vermieters auch über das Mietobjekt selbst hinaus Rücksicht zu nehmen, insbesondere soweit Verpflichtungen des Untervermieters gegenüber dessen Hauptvermieter betroffen sind.

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IMRRS 2018, 0166

LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 - 63 S 304/16

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

3. Die Berechnung des Verbrauchs einer Nutzergruppe durch Abzug des durch den Wärmezähler erfassten Verbrauchs der anderen Nutzergruppe von dem Gesamtverbrauch stellt keine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein geeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich. Erfassen bedeutet nämlich messen, nicht berechnen.

4. Erfolgt für einen erheblichen Teil der Nutzer überhaupt keine Erfassung durch Messgeräte, bleibt danach nur eine insgesamt flächenanteilige Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung.

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IMRRS 2018, 0159

AG Köln, Urteil vom 19.07.2017 - 201 C 62/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0295

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.12.2017 - 6 U 187/12

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0139

LG Hamburg, Urteil vom 09.11.2017 - 307 O 370/14

Eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafenklausel in einem AGB-Mietvertrag für die verspätete Übergabe des Mietobjekts ist ausnahmsweise wirksam, wenn eine "Vermietung vom Reißbrett" vorliegt.

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IMRRS 2018, 0138

VG München, Urteil vom 06.12.2017 - M 7 K 16.2053

1. Bei der Erhebung der Daten zum Mietspiegel und deren Analyse im entsprechenden Mietspiegel handelt es sich um eine kommunale Statistik im Sinne von Art. 2 Abs. 2, Art. 22 ff. BayStatG.

2. Die Geheimhaltung statistischer Einzelangaben dient dem Schutz des Einzelnen vor der Offenlegung seiner persönlichen und sachlichen Verhältnisse, der Erhaltung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Befragten und den statistischen Behörden sowie der Gewährleistung der Zuverlässigkeit der gemachten Angaben und der Berichtswilligkeit der Befragten.

3. Dürften personenbezogene Daten, die zu statistischen Zwecken erhoben wurden, gegen den Willen oder ohne Kenntnis des Betroffenen weitergeleitet werden, so würde das nicht nur das verfassungsrechtlich gesicherte Recht auf informationelle Selbstbestimmung unzulässig einschränken, sondern auch die schutzwürdige amtliche Statistik gefährden.

4. Dementsprechend hat der Haus- und Grundbesitzerverein München keinen Anspruch darauf, von der Landeshauptstadt München unveröffentlichte Einzeldaten zu den Mietspiegeln der Jahre 2015 und 2017 für München zu erhalten.

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IMRRS 2018, 0116

LG Lübeck, Urteil vom 17.11.2017 - 14 S 107/17

1. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Objekts von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht.

2. Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird.

3. Der Mieter kann auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren.

4. Mängelrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn der Schaden bzw. der Mangel vom Mieter schuldhaft verursacht worden ist, namentlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was nicht die Frage nach dem Mangel selbst, sondern die nach dem Gewährleistungsausschluss betrifft.

5. Diesbezüglich gilt folgende Beweislastverteilung: Hat der Mieter einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt dem Vermieter bei einer Mängelbeseitigungsklage nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Der Vermieter muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist, da erst dann von der Vermutung ausgegangen werden kann, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache jedenfalls in erster Linie in dem unsorgfältigen und deshalb schuldhaften Verhalten des Mieters bei der Belüftung oder Beheizung der Räume hat.

6. Auch wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mit verursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor.

7. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind vielmehr erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen.

8. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung drei Mal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

9. Lässt sich die Feuchtigkeit (auch bei Altbauten) z. B. wegen der Anordnung der Räume (entlang einem Flur hintereinander gereiht, also ohne gegenüberliegende Zimmer) nur durch eine besondere Art der Lüftung (z. B. sog. L- oder U-Lüftung) verhindern, besteht eine Hinweispflicht des Vermieters.

10. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen.

11. Das Vorliegen eines Mietmangels wegen der fehlenden Möblierungseignung der Außenwand kann nicht deshalb verneint werden, weil der Mieter die Außenwand - möglicherweise aus freien Stücken - nicht möbliert hatte und dies auch niemals vorhatte.

12. Der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben.

13. Für die Annahme eines Mangels genügt es grundsätzlich, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist.

14. Dementsprechend stellen geometrischen Wärmebrücken, die eine konkrete Gefahr der Schimmelpilzbildung bedeuten, einen zu einer Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar.

15. Führt der Schimmelbefall nicht zu einer nachgewiesenen Gesundheitsgefährdung, ist eine Minderung des Mietzinses von insgesamt 15% - 20% gerechtfertigt.

16. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

17. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

18. Der Kostenvorschuss ist - trotz seiner Zweckbindung - bei Verzug oder Rechtshängigkeit zu verzinsen, weil es sich um eine Geldschuld im Sinne von §§ 245, 288 BGB handelt.

19. Das Recht zu bestimmen, welcher Sanierungsweg gewählt wird, verliert der Vermieter, wenn der Mieter nach entsprechender In-Verzug-Setzung einen Vorschuss verlangt. Sodann bestimmt der Mieter im Rahmen des objektiv erforderlichen den Sanierungsweg.

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IMRRS 2018, 0133

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.01.2018 - 33 C 2332/17

Vermietet der Vermieter eine Wohnung neu, nachdem er dem alten Mieter gekündigt hat, und stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Kündigung unwirksam ist und dem alten Mieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung wieder einzuräumen wäre, berechtigt dies den Vermieter dennoch nicht zu einer Kündigung gegenüber dem neuen Mieter.

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IMRRS 2018, 0115

LG Paderborn, Urteil vom 13.12.2017 - 1 S 10/17

1. Um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachweisen zu können, muss der Mieter inhaltlich vergleichbare Angebote vorlegen.

2. Ist die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nicht zu beanstanden, steht dem Mieter bei Streit über deren materielle Berechtigung kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu.

3. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung ist nur dann wirksam, wenn er einen angemessenen Ausgleich für die Vornahme der Renovierungsarbeiten erhält.

4. Auch Individualklauseln unterliegen einer Wirksamkeitskontrolle nach § 242 BGB.

IMRRS 2018, 0126

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2017 - 55 S 76/15 WEG

1. Die Eigentümer müssen sich im Rahmen einer Instandsetzung nicht auf die Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränken, sondern dürfen sich für eine Lösung entscheiden, die zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung des Mangels darstellt. Dabei ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden, gegenüber Neuerungen aufgeschlossenen Hauseigentümers anzulegen.

2. Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann unter diesen Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist.

3. Ein Eigentümerbeschluss ist dann als nichtig zu betrachten, wenn er wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder Widersprüchlichkeit keine durchführbare Regelung mehr enthält.

4. Grundsätzlich steht den Eigentümern bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen ein Ermessensspielraum zu. Dieser erfasst auch den Zeitraum, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen.

5. Auch eine hohe finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer steht aber nicht entgegen, wenn Sanierungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands erforderlich und unaufschiebbar sind.

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IMRRS 2018, 0113

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2017 - 18 S 308/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0101

OLG München, Beschluss vom 12.12.2017 - 32 W 1939/17

Bei einem Antrag nach § 940 ZPO auf Räumung von gewerblich genutzten Räumen ist in der Regel ein Verfügungsgrund gegeben, wenn die in § 940a Abs. 2 ZPO genannten Voraussetzungen vorliegen, die den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen Dritte auf Räumung von Wohnraum ermöglichen.*)

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IMRRS 2018, 0038

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.01.2017 - 21 C 55/16

1. Auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbstständigen Gebrauch hat auch der Wohnraummieter keinen Anspruch. Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter die Wohnung an Familienangehörige oder Lebenspartner überlässt.

2. Eine Untervermietung setzt ein gewisses Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Sachherrschaft über die Wohnung und dem Behalt der Wohnung voraus. Hieran fehlt es jedoch regelmäßig, wenn der Mieter Dritten den Gebrauch des Mietobjekts vollständig überlässt und kein Interesse an der Mitbenutzung des Mietobjekts besteht.

3. Eine solche Gebrauchsüberlassung stellt ohne Weiteres einen fristlosen Kündigungsgrund dar.

4. Erbittet der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung und fragt der Vermieter nach dem Untermieter und der geplanten Dauer der Untervermietung, liegt hierin keine Erlaubniserteilung seitens des Vermieters.

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IMRRS 2018, 0141

BGH, Urteil vom 06.12.2017 - XII ZR 95/16

1. Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden.*)

2. Das Pfandrecht erlischt, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück·auch nur vorübergehend·entfernt wird. Es entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.*)

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IMRRS 2018, 0102

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 33 C 3695/17

Der Mieter kann im Wege der einstweiligen Verfügung den Zugriff des Vermieters auf ein verpfändetes Kautionssparbuch nicht verhindern.

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IMRRS 2018, 0095

AG München, Urteil vom 25.07.2017 - 414 C 24067/16

1. Eine langfristige nicht fristgerechte Zahlung der Miete rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.

2. Ist die Mietzahlung aufgrund eines Aufenthalts im Ausland schwierig, muss die Bezahlung der Miete als Kardinalpflicht aus dem Mietvertrag bereits vor der Abreise noch von Deutschland aus organisiert werden.

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IMRRS 2017, 1692

AG Hamburg, Urteil vom 08.06.2017 - 18b C 113/16

Das Fehlen von Fußleisten im gesamten Ferienhaus, ein freie Spalt zwischen Treppenaufgang und Decke, der lediglich als Badewanne nutzbare Whirlpool sowie das Fehlen von Fußbodenheizung, Kamin, Sauna und Strandkorb stellen Sachmängel dar, die zu einer Minderung von 25% berechtigen, da diese bei der Nutzung eines Hauses oder einer Wohnung zu Urlaubszwecken eine erhöhte Relevanz haben.

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IMRRS 2018, 0096

AG Flensburg, Urteil vom 29.11.2017 - 68 C 84/17

1. Eine Klage auf Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen nach § 556a BGB vorausgegangen ist.

2. Der Mietspiegel der Stadt Kiel ist nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für eine in der Stadt Flensburg belegene Wohnung geeignet, da sie keine Nachbargemeinden sind.

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IMRRS 2018, 0009

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2017 - 65 S 90/17

1. Straßenbauarbeiten in der Innenstadt Berlins, die zu zeitweilig erhöhten Lärmbelastungen führen, stellen jedenfalls dann, wenn sie sich in den üblichen Grenzen halten, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

2. Zahlt der Mieter über ein Jahr lang unberechtigt eine verminderte Miete, weil er irrtümlich glaubt, zur Minderung berechtigt zu sein, kann dies eine Kündigung rechtfertigen.

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IMRRS 2018, 0064

OLG Hamm, Urteil vom 09.08.2017 - 30 U 53/17

Stellt eine Betriebspflichtklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Vermieters auf die Öffnungszeiten der "überwiegenden Anzahl der Mieter" in dem Einkaufscenter ab, ist diese Klausel jedenfalls dann nicht intransparent und nach § 307 BGB unwirksam, wenn das Einkaufscenter bei Abschluss des Mietvertrages schon länger betrieben wird.*)

IMRRS 2018, 0059

LG Berlin, Urteil vom 11.10.2017 - 65 S 502/16

1. Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln.

2. Umgekehrt kann im preisgebundenen Wohnraum durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter die einseitige Mieterhöhung vollständig oder teilweise ausgeschlossen werden.

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IMRRS 2018, 0069

LG Fulda, Beschluss vom 05.01.2018 - 5 T 200/17

1. Der Vermieter von Wohnraum ist auch bei warmen Außentemperaturen verpflichtet, die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser sicherzustellen.*)

2. Der Ausfall der Warmwasserversorgung rechtfertigt auch im Hochsommer einen Verfügungsgrund im Sinne der §§ 935, 940 ZPO .*)

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IMRRS 2018, 0058

AG Neukölln, Urteil vom 14.11.2017 - 18 C 182/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0057

LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 - 67 S 218/17

Die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist verfassungswidrig, da der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt hat, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich trifft.

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IMRRS 2018, 0006

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2017 - 381 C 1469/16

Wird der Hausmeister des Vermieters vom Mieter bespuckt und mit Ausdrücken "Halt´s Maul" und "blödes Arschloch" bedacht, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.

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IMRRS 2018, 0055

OLG Celle, Urteil vom 05.01.2018 - 2 U 94/17

Der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung.*)

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IMRRS 2018, 0008

LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16

1. Eine in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung betriebene Großbaustelle (hier: Gebäudekomplex über mehrere Grundstücke mit 217 Wohnungen, 1 KiTa und 164 Tiefgaragenplätzen) rechtfertigt wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen jedenfalls dann eine Mietminderung in Höhe von 15%, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen.

2. Die Bolzplatzentscheidung des BGH (IMR 2015, 310) ist nicht überzeugend. Denn den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, überzeugt nur auf den ersten Blick. Der anzuwendende Maßstab des § 906 BGB führt nämlich nicht nur zu einer "Teilhabe" des Mieters, sondern weist das Risiko einer vom Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung während der Laufzeit des Mietverhältnisses allein dem Mieter zu. Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann.

3. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter von den bevorstehenden Baumaßnahmen weiß und dies dem neu in die Stadt ziehenden Mieter nicht mitteilt, kann sich der Vermieter auf die Bolzplatzentscheidung nicht berufen.

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IMRRS 2018, 0048

BGH, Beschluss vom 13.09.2017 - XII ZR 53/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0036

AG Augsburg, Urteil vom 27.09.2016 - 72 C 2081/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0007

LG Berlin, Urteil vom 10.08.2017 - 65 S 362/16

1. Das Rauchen in der selbstgenutzten Wohnung gehört - ohne entgegenstehende anderslautenden Vereinbarungen - zum Mietgebrauch.

2. Allerdings ergibt sich aus dem mietvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme, § 241 Abs. 2 BGB, jedoch einschränkend, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, gehalten ist, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen.

3. Erreicht die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß, kann dies gegebenenfalls sogar den Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses unter dem Gesichtspunkt der Störung des Hausfriedens rechtfertigen.

4. Können die Mieter nachts nicht mit geöffnetem Fenster schlafen, weil sonst aus der darunter liegenden Wohnung Zigarettenrauch in das Schlafzimmer dringen würde, liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung in Höhe von 3% berechtigt.

5. Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner - hier den Vermieter - vorübergehend Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Es kann nur ausgeübt werden, solange es seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Es ist zeitlich und betragsmäßig beschränkt; kommt der Vermieter seiner Mangelbeseitigungspflicht nicht nach, hat es seinen Zweck verfehlt.

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IMRRS 2018, 0049

LG Berlin, Beschluss vom 12.12.2017 - 67 S 282/17

Weist das Amtsgericht eine auf § 556g Abs. 3 BGB gestützte Auskunftsklage des Mieters ab, ist seine dagegen gerichtete Berufung im Falle ihrer Nichtzulassung mangels Erreichen der Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig, wenn sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preisrechtlichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB nicht berufen hat und keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die mit der Auskunftsklage geltend gemachten Informationen durch eine vom Vermieter erteilte Auskunft schon erlangt hat oder sie im Wege der Belegeinsicht beim Vermieter unschwer selbst erlangen kann.*)

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IMRRS 2018, 0034

LG Berlin, Urteil vom 24.11.2017 - 63 S 66/17

1. Die Zahlung der Miete an den vorigen Vermieter hat nur dann schuldbefreiende Wirkung, wenn der Mieter vom Vermieterwechsel keine Kenntnis hat.

2. Werden ausstehende Mieten nur teilweise ausgeglichen und es verbleibt ein Rückstand von fast 20%, so steht dies einer wirksamen Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB entgegen.

3. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt es in Bezug auf den Verzug nur auf ein Vertreten i.S.v. § 286 Abs. 4 BGB, nicht auf ein Verschulden an.

4. Härtegründe können nur bei einer auf § 543 Abs. 1 BGB gestützten Kündigung bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls Eingang finden. Im Gegensatz hierzu schließen die in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründe eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich aus.

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IMRRS 2018, 0032

LG Berlin, Urteil vom 15.09.2017 - 63 S 55/17

1. Ein qualifizierter Mietspiegel muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist.

2. Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist ferner nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt.

3. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen. Es ist nicht erforderlich, auch die konkrete Spanne zu benennen.

4. Ein Mieterhöhungsbegehren ist jedenfalls nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.

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IMRRS 2018, 0027

LG Berlin, Urteil vom 17.11.2017 - 63 S 69/17

Eine entgeltliche Vereinbarung zwischen den Mietparteien bei preisgebundenem Wohnraum, wonach der Mieter die anfänglichen Dekorationsarbeiten übernimmt, ohne eine gleichzeitige klauselmäßige Überbürdung der für die Dauer des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter - also bei fortwirkender gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung einschließlich der Dekorationsarbeiten -, ist wirksam.

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IMRRS 2018, 0014

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.08.2017 - 5 C 93/16

1. Es obliegt dem Mieter nicht, eine Verschlechterung der Mietsache, die bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens des Vermieters, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.

2. Eine Kleinstreparaturklausel, wonach kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser vom Mieter zu tragen sind, umfasst bereits begrifflich eine (defekte) Silikonverfugung nicht (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet).

3. Silikonfugen unterliegen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können. Silikonfugen werden deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren haben.

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IMRRS 2018, 0010

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 29.11.2016 - 210 C 398/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0020

AG Remscheid, Urteil vom 21.11.2017 - 28 C 63/16

1. Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters gebietet nicht uneingeschränkt, Sicherungsmaßnahmen gegen die Folgen von Dachlawinen zu ergreifen. Im Einzelfall können besondere Umstände eine Verpflichtung des Vermieters begründen, den Mieter vor drohenden Schäden zu bewahren. Derartige Umstände können die allgemeine Schneelage des Ortes, die Beschaffenheit und Lage des Gebäudes (starke Neigung, große Fallhöhe, Gehweg oder Straße direkt im Fallwinkel, Tauwetter), die konkreten Schneeverhältnisse vor Ort und die Art und der Umfang des gefährdeten Verkehrs darstellen.

2. Im Falle speziell für Mieter eingerichteter und unterhaltener Parkplätze besteht eine besondere Verkehrssicherungspflicht des Gebäudeeigentümers, insbesondere, wenn er zugleich Vermieter ist, da er in diesem Fall gerade den Verkehr eröffnet hat.

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IMRRS 2017, 1729

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 - 23 S 92/16

1. Auf Zahlungsverzögerungen gegenüber dem alten Vermieter kann sich der neue Vermieter nicht berufen.

2. Das Aufstellen eines Schranks im Treppenhaus sowie die Nutzung des Gartens und eines Verschlags stellen keine erheblichen Pflichtverletzungen dar.

3. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten.

4. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet

5. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, die in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB. Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll; insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll.

6. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird. Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts.

7. Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält. Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist.

8. Ein immerwährender Kündigungsausschluss ist auch in einer individualvertraglichen Vereinbarung unwirksam.

Online seit 2017

IMRRS 2017, 1760

BGH, Urteil vom 22.11.2017 - VIII ZR 291/16

Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten.*)

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IMRRS 2017, 1759

OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017 - 5 U 1337/17

Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

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IMRRS 2017, 1715

LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2017 - 322 O 102/16

1. Ein Verwalter kann auch ohne entsprechenden Eigentümerbeschluss nach § 27 Abs. 3 Nr. 4, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Wärmemessgeräte einbauen lassen, wenn sich das Gebäude im Bau befindet, die Leitungen für die Messgeräte vom Bauunternehmen bereits vorbereitet und die Messgeräte bei Nutzung der Wohnungen durch Mieter vorgeschrieben sind.

2. Das Bestreiten der Lieferung der Zähler mit Nichtwissen ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, da die Frage, ob die Zähler geliefert wurden, im Wissen der belieferten Partei steht, die im Besitz des Gebäudes ist und somit weiß, was sich darin befindet, bzw. ihr Gebäude daraufhin prüfen kann.

3. Ein Vertrag über die Bereitstellung von Wärmemessgeräten ist ein Mietvertrag.

4. Eine AGB-Klausel in einem solchen Vertrag, wonach der Vertrag frühestens zum Ablauf der Eichgültigkeit der Messgeräte gekündigt werden kann, ist zulässig - zumindest wenn diese Frist nicht länger als fünf Jahre beträgt.

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IMRRS 2017, 1751

LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017 - 2 S 65/16

Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnisses bestehender, aber erst danach dem Vermieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der vom Mieter gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung (Fortführung von BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13, IMRRS 2015, 1537).*)

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IMRRS 2017, 1723

LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2017 - 67 S 229/17

In dem Fall, in dem der Vermieter Berufung gegen die Abweisung seiner Räumungsklage einlegt, darf das Berufungsgericht eine erstmals im Rahmen der Berufung in den Prozess eingeführte Kündigung analog § 524 Abs. 4 ZPO nicht berücksichtigen, wenn es beabsichtigt, die Berufung, soweit diese auf eine bereits im ersten Rechtszug geltend gemachte Kündigung gestützt wird, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen.

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IMRRS 2017, 1741

AG Dortmund, Urteil vom 19.12.2017 - 425 C 5534/17

1. Eine Betriebskostenabrechnung, die fälschlicherweise unter Verwendung von Abrechnungseinheiten erstellt wurde ist formell ordnungsgemäß. Es liegt nur ein materieller Mangel vor.

2. Nach Beendigung der Preisbindung bleibt die ursprüngliche Vereinbarung von Abrechnungen nach Wirtschaftseinheiten auch im preisfreien Wohnungsbau für die Altmieter weiterbestehen.

3. Voraussetzung ist aber, dass die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht nur vereinbart ist, sondern dass auch die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bildung von Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten im betreffenden Jahr weiter vorliegen müssen.

4. Der dafür erforderliche "unmittelbare örtliche Zusammenhang" im Sinne des Rechtsentscheids des OLG Koblenz, RE v. 27.02.1990, WuM 1990, 268, setzt ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet voraus. Hat der Vermieter zahlreiche Häuser aus der zusammenhängenden Baugebiet inzwischen privatisiert und verkauft, kann das Merkmal nachträglich entfallen. Von diesem Augenblick an ist eine Abrechnung nach Abrechnungseinheiten nicht mehr zulässig.

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IMRRS 2017, 1730

AG Bremen, Urteil vom 09.03.2017 - 6 C 285/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1728

LG München I, Urteil vom 30.11.2016 - 14 S 22534/14

1. Wird ein Mietverhältnis nach § 574a Abs. 2 BGB auf bestimmte Zeit fortgesetzt, bedarf es nach Zeitablauf keiner neuen Kündigung; der Vermieter kann vielmehr sofort auf Räumung und Herausgabe klagen. Auch bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit muss der Mieter den Widerspruch nach § 574b Satz 1 BGB erneut erklären. Allerdings kann der Mieter seinen Widerspruch noch im ersten Termin des erneuten Räumungsrechtsstreits erheben, wenn der Vermieter ihn nicht rechtzeitig vor Ablauf der Befristung auf die Möglichkeit eines erneuten Fortsetzungsverlangens hingewiesen hat.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer erneuten Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unvorhergesehener Umstände nach § 574c Abs. 1 BGB, wenn die schon früher bestehende schwere psychische Erkrankung fortdauert.*)

3. Zur Abwägung von Härtegründen auf Mieterseite mit den Interessen des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters.*)

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IMRRS 2017, 1722

LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2017 - 67 S 198/17

1. Ein Urteil, das zur Duldung des von der klagenden Vermieterin begehrten Zutritts zur von der Beklagten innegehaltenen 1-Zimmer-Wohnung sowie zur Schaffung von Baufreiheit verurteilt, erreicht nicht den maßgeblichen Wert zur Berufung von 600 Euro.

2. Daran ändert die gleichzeitige Verurteilung zur Schaffung von Baufreiheit angesichts der damit verbundenen und lediglich unwesentlichen Kosten nichts.

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IMRRS 2017, 1733

Ag Charlottenburg, Urteil vom 30.09.2016 - 220 C 72/16

(Ohne)

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