Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

5053 Entscheidungen insgesamt

Online seit 13. Januar

IMRRS 2025, 1622

AG Stadthagen, Urteil vom 10.07.2024 - 4 C 531/23

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen müssen nicht nur substanziiert sein, sondern setzen auch eine vorherige Belegeinsicht voraus.

 Volltext

Online seit 12. Januar

IMRRS 2025, 1615

LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 - 2 S 264/24

1. Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Maßgeblich ist, ob im konkreten Fall der Pflichtverletzung soviel Gewicht beizumessen ist, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien hierdurch nachhaltig gestört worden ist und welche Bemühungen der Mieter zur Erfüllung/Schadensbeseitigung unternommen hat.

3. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, der vollständige Ausgleich der offenen Mietforderungen, die künftige Einrichtung des Dauerauftrags durch den Mieter und die wirtschaftlichen Konsequenzen für den Vermieter sind hierbei zu würdigen.

4. Macht der Vermieter im Räumungsprozess selbst den Vorschlag, bei Kostenübernahme durch den Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen, wird deutlich, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien noch besteht.

 Volltext

Online seit 11. Januar

IMRRS 2026, 0293

LG Berlin II, Beschluss vom 27.11.2025 - 66 S 118/25

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext

Online seit 9. Januar

IMRRS 2026, 0030

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

 Volltext

Online seit 8. Januar

IMRRS 2026, 0025

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2025 - 33076 C 50/25

1. Der Entzug der Wohnberechtigung berechtigt den Vermieter einer Sozialwohnung zur Kündigung.

2. Dies gilt erst recht, wenn das Amt für Wohnungswesen den Vermieter zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen hat, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.

 Volltext

Online seit 6. Januar

IMRRS 2026, 0288

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.12.2024 - 33026 C 128/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext

Online seit 5. Januar

IMRRS 2026, 0002

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.*)

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1549

OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.09.2025 - 5 W 1424/25

1. Die weitere Beschwerde ist nur statthaft, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Die Prozessbevollmächtigten haben ein eigenes Beschwerderecht.

3. Im Rahmen der weiteren Beschwerde wird nur geprüft, ob die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.

4. Der Festsetzung des Streitwerts eines Antrags auf Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung auf 10 Monate der Bruttomiete ist ermessensfehlerfrei.

 Volltext

Online seit 2. Januar

IMRRS 2025, 1548

LG Regensburg, Beschluss vom 30.07.2025 - 24 T 152/25

1. Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist nicht nach § 9 ZPO zu bestimmen, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.

2. Bei einfach gelagerten Fällen kann die Dauer bis zur tatsächlichen Räumung und Herausgabe mit 10 Monaten bemessen werden.

3. Der Gesamtstreitwert bei einem Verfahren auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung setzt sich aus der Jahresnettomiete für den Räumungsantrag, der Höhe der rückständigen Miete und der 10-fachen Bruttomiete für die laufende Nutzungsentschädigung zusammen.

 Volltext

Online seit 29. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1556

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2025 - 47 C 356/23

1. Mängel der Mietsache sind im Zweifel nachzuweisen.

2. Ob eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden.

3. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen.

4. Auch ein erheblicher Befall der Wohnung durch Silberfische kann nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

 Volltext

Online seit 23. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1612

LG Hamburg, Urteil vom 10.06.2025 - 311 S 4/25

Die Nutzung der Mietwohnung als Zweitwohnung für kulturelle Besuche und familiäre Treffen erfüllt die Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

 Volltext


IMRRS 2025, 1058

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2025 - 8 U 421/25

1. Zur Auslegung der Besonderen Bedingungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser.*)

2. Einem Risikoausschluss in den Besonderen Vereinbarungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser, demzufolge sich der Versicherungsschutz nicht auf Schäden bezieht, die darauf beruhen, dass Aufträge nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden, unterfallen gegen den mit der Erstellung von Hausnebenkosten- und Heizkostenabrechnungen für die Mieter beauftragten Versicherungsnehmer erhobene Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Abrechnung.

 Volltext

Online seit 22. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1601

AG Heidenheim, Urteil vom 27.02.2024 - 5 C 760/23

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IMRRS 2025, 1600

AG Dannenberg, Urteil vom 27.02.2024 - 31 C 277/23

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IMRRS 2025, 1598

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.11.2025 - 14 B 1074/25

1. Eine anderweitige Unterbringung i.S.d. § 9 Abs. 5 Satz 1 WStG erfordert nicht die tatsächliche Verbringung der Bewohnerinnen und Bewohner in den Ersatzwohnraum. Erforderlich, aber auch ausreichend ist es, dass die Verfügungsberechtigten Ersatzwohnraum in einer Weise anbieten, dass dieser durch die Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich bezogen werden kann.*)

2. Angeboten werden muss eine anderweitige Unterbringung zu zumutbaren Bedingungen. Das setzt im Hinblick auf die Ausgestaltung des Angebots im Mindestmaß und unabhängig davon, inwieweit der bisherige mit dem nunmehr angebotenen Wohnraum in tatsächlicher Hinsicht vergleichbar sein muss, voraus, dass es den Bewohnerinnen und Bewohnern möglich ist zu prüfen, ob die Bedingungen der anderweitigen Unterbringung für sie zumutbar sind.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1500

AG Saarbrücken, Urteil vom 10.06.2025 - 120 C 378/24

Das Vorhandensein eines Balkons von 1,50 m Breite und ca. 6 bis 7 m Länge rechtfertigt nach dem Saarbrücker Mietspiel einen Zuschlag von 2%.

 Volltext

Online seit 19. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1599

AG Velbert, Urteil vom 28.02.2024 - 10 C 87/23

Im Rahmen der Vertragsfreiheit steht es den Mietparteien in den gesetzlichen Grenzen, wie beispielsweise des § 138 Abs. 2 BGB, grundsätzlich frei, einen Mietzins, der unterhalb der ortsüblichen Miete liegt, zu vereinbaren.

 Volltext

Online seit 18. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1580

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2025 - 316 S 24/25

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie eine Darlegung des Interesses dieser Person an der Erlangung der Wohnung.

2. Eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen.

3. Dem steht auch nicht das MoPeG entgegen - zumindest wenn es sich nicht um eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) handelt.

4. Das Tatbestandsmerkmal "benötigt" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst zu nutzen oder sie einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen.

...

 Volltext

Online seit 17. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1561

AG Bielefeld, Urteil vom 11.09.2025 - 408 C 180/24

Das Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels durch den Vermieter und das unbefugte Betreten der Wohnung seitens des Vermieters stellt einen gravierenden Mangel dar, der eine erhebliche Mietminderung rechtfertigt (hier: 50%).

 Volltext


IMRRS 2025, 1558

LG Berlin II, Urteil vom 30.10.2025 - 10 O 258/24

1. § 551 BGB erfasst auch Bürgschaften.

2. Eine Bürgschaftsvereinbarung ist trotz Überschreitung der dreifachen Monatskaltmiete wirksam, wenn Dritte unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagen und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt.

3. Das gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

4. Eine Privaturkunde erbringt lediglich vollen Beweis dafür, dass die in ihr enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben worden sind, während die inhaltliche Richtigkeit des Erklärten dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung unterliegt.

5. Eine Ausnahme von dieser Beweisregel wird allerdings für den Fall angenommen, dass ein Rechtsgeschäft beurkundet wird.

6. Die Erklärung, dass die Bürgschaft freiwillig abgegeben worden sein soll, ist genauso wie beispielsweise eine Erklärung, dass die Bürgschaft ohne Androhung von körperlicher Gewalt oder im vollen Besitz der geistigen Kräfte abgegeben wurde, keine Regelung, sondern eine bloße Feststellung. Für sie würde nicht einmal die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit gelten, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde enthalten wäre und erst recht nicht in einer Privaturkunde.

 Volltext

Online seit 16. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1579

LG Krefeld, Urteil vom 15.10.2025 - 2 S 14/25

Der wirtschaftliche Eigentümer kann selbst mit einer Ermächtigung des (noch) eingetragenen Eigentümers nicht zu seinen Gunsten privilegiert gem. § 573a Abs. 1 BGB kündigen, wenn er bereits in dem Zweiparteienhaus wohnt; er muss den Eigentumsübergang auf sich abwarten.*)

 Volltext

Online seit 15. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1587

OLG Dresden, Urteil vom 14.11.2025 - 13 U 581/25

1. Zahlungen eines Untermieters an den Hauptvermieter können bei einer vorherigen Kongruenzvereinbarung von der Anfechtung nach §§ 131, 132 InsO ausgeschlossen sein, wenn die Vereinbarung eine privilegierte Bargeschäftsgrundlage bietet.

2. Die Kenntnis des Schuldners von seiner eigenen Zahlungsunfähigkeit reicht für die Anfechtung nach § 133 Abs. 1 InsO nicht aus. Es müssen zusätzliche Umstände vorliegen, die einen Benachteiligungsvorsatz begründen.

 Volltext


IMRRS 2025, 1562

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.11.2025 - 113 C 5049/25

1. Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters durch die Klägerin ist gem. § 138 Abs. 1 BGB wegen wucherähnlicher Geschäfte nichtig.

2. Ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei der vereinbarten Abtretung führt zur Unwirksamkeit des Vertrages.

3. Das Angebot von Rechtsdienstleistungen durch Nicht-Anwälte und deren Honorierung muss sich an den Gebühren für Anwälte messen lassen und verstößt gegen die guten Sitten, wenn es der gesetzlichen Regelung zuwider läuft.

 Volltext

Online seit 12. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1456

KG, Beschluss vom 20.10.2025 - 12 U 52/25

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nicht mehr zumutbar und eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter nach Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erneut (wenn auch nur um einen Tag) unpünktlich zahlt.

2. Jedenfalls liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vor, wenn der Mieter verstorben ist und die Person, die mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führte, dies jahrelang unredlich verschweigt.

 Volltext

Online seit 9. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1560

AG Koblenz, Urteil vom 10.04.2025 - 154 C 2008/24

1. Eine nachhaltige Zahlungsunpünktlichkeit als Kündigungsgrund setzt eine fortdauernde und erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter voraus, die nicht durch gelegentliche Zahlungsverzögerungen begründet werden kann.

2. Die vertragliche Klausel, die für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf die Ankunft des Geldes abstellt, ist unwirksam, da sie das Risiko einer Verzögerung durch den Zahlungsdienstleister dem Mieter auferlegt

3. Ein einmaliger Zahlungsverzug nach Abmahnung stellt nicht stets eine nachhaltige Verzögerung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

 Volltext


IMRRS 2025, 1547

AG Pankow, Urteil vom 25.11.2025 - 101 C 69/24

1. Zwar können Mietvertragsparteien grundsätzlich auch einen bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Substandard als vertragsgemäß vereinbaren. Das gilt aber nur so lange, wie durch diesen Substandard die Verwirklichung des eigentlichen Vertragszwecks, nämlich des Wohnens überhaupt, nicht gefährdet wird.

2. Das aber ist der Fall, wenn die in der Wohnung verbaute Elektroanlage nicht betriebssicher ist.

3. Eine Kostenbeteiligung des Mieters kann der Vermieter keinesfalls verlangen, auch dann nicht, wenn sich die Betriebssicherheit der Elektroanlage nicht herstellen lässt, ohne deren Standard gegenüber dem bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen zu verbessern.

 Volltext

Online seit 8. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1552

LG Hamburg, Beschluss vom 30.04.2025 - 316 S 77/24

1. Die bloße Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, muss nicht zwingend den Schluss zulassen, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, IMR 2022, 174).*)

2. Alleine der Umstand, dass der Vermieter ohne Widerspruch nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietzahlung entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis des Vermieters von einer Gebrauchsfortsetzung des Mieters auszugehen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1551

LG Berlin II, Urteil vom 03.06.2025 - 65 S 169/24

1. Liegen die Änderungen der Miethöhe vor Beginn des Mietverhältnisses, bleibt es bei der Anwendung der §§ 556d ff. BGB.

2. Wird also zunächst bei Vertragsschluss eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% überschreitet, erfolgt dann allerdings eine Mieterhöhung - und zwar vor dem Mietbeginn! -, die zu einer Überschreitung der Höchstgrenze führt, ist die vereinbarte Überschreitung unwirksam.

 Volltext

Online seit 5. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1501

AG Bielefeld, Urteil vom 19.07.2025 - 413 C 266/24

Handelt es sich beim direkten Wohnumfeld um ein weitgehend durchgrüntes Gebiet, sind weitere Grünanlagen in ca. 400 m erreichbar sowie Lärmimission kaum vorhanden und verfügt die Wohnlage über ein positives Image, ist die Wohnlage als gut zu bewerten.

 Volltext

Online seit 3. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1536

AG München, Urteil vom 18.10.2024 - 411 C 10560/24

1. Exhibitionistische Handlungen gegenüber Mitmietern stellen eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Mehrere wiederholte Vorfälle trotz erfolgter Abmahnungen begründen eine nachhaltige Störung des Hausfriedens und rechtfertigen eine Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Daran ändert auch der Einwand, die Handlungen seien durch Medikamente oder eine psychische Erkrankung ausgelöst worden, nichts. Denn eine eingeschränkte oder fehlende Schuldfähigkeit schließt eine Kündigung nicht aus, wenn die Störungen das Maß des Zumutbaren überschreiten.

 Volltext


IMRRS 2025, 1519

LG Hamburg, Urteil vom 16.10.2025 - 307 S 8/25

1. Der Vermieter muss, sofern er behaupten möchte, dass der Mietenspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht korrekt wiedergibt, jedenfalls substanziierte Angriffe hiergegen vorbringen.

2. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist.

3. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu.

4. Ein solches auffälliges Missverhältnis liegt vor, wenn die Gegenleistung bei etwa dem Doppelten des Marktwerts der Leistung liegt; in der Wohnraummiete wird wegen der hohen sozialen Bedeutung von Wohnraummietverhältnissen ein grobes Missverhältnis mitunter bereits bei 50% Überschreitung angenommen.

5. Allein der Umstand, dass der Vermieter etwa 70.000 Euro in die Sanierung der Wohnung investiert hat, genügt für sich genommen noch nicht für die Annahme eines Baualtersklassenwechsels.

 Volltext

Online seit 2. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1526

LG Hamburg, Urteil vom 04.02.2025 - 316 S 27/24

Eine fristlose oder ordentliche Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung scheidet regelmäßig aus, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB hat und die Untervermietung der Kostenentlastung für eine längere Ortsabwesenheit dient.

 Volltext

Online seit 1. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1509

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.11.2025 - 33051 C 287/25

1. Ist die Wohnung in einem deutlich verwahrlosten und verschmutzen Zustand, kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn mehrfache diesbezügliche Mahnungen erfolglos blieben.

2. Der Vermieter ist nicht nur dann zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn Schäden bereits eingetreten sind, sondern auch, wenn solche zu besorgen sind.

 Volltext

Online seit 2025

IMRRS 2025, 1489

LG Gießen, Urteil vom 06.06.2025 - 1 S 171/23

1. Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können.

2. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.

3. Grundsätzlich reicht es für den Ausschluss gebäudeseitiger Ursachen - soweit keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, die sich auf die Feuchtigkeitsbildung auswirken können - zunächst aus, dass der Vermieter nachweist, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes entspricht und insoweit keine baulichen Mängel vorliegen.

4. Wenn aber feststeht, dass bauliche Gegebenheiten wie Wärmebrücken, Fenster pp. vorliegen, die das Auftreten von Schimmel begünstigen, muss der Vermieter zusätzlich den Nachweis führen, dass bei Einhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhalten kein Schimmel auftritt.

5. Zwei- bis dreimalige tägliche Stoßlüftung stellt ein zumutbares Lüftungsverhalten dar.

 Volltext


IMRRS 2025, 1521

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.03.2025 - 531 C 84/24

Der Mieter kann, wenn nach seiner eigenen Prüfung keine Ansprüche des Vermieters gegeben sind, für die die Mietsicherheit haftet, auch direkt auf Rückzahlung klagen, muss dann jedoch zur schlüssigen Begründung der Klage das Nichtbestehen von Ansprüchen des Vermieters darlegen.

 Volltext


IMRRS 2025, 1515

BGH, Beschluss vom 28.10.2025 - VIII ZR 17/25

Zur Verletzung des Anspruchs eines Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) im Falle der Geltendmachung einer unzumutbaren Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 26.05.2020 - VIII ZR 64/19, Rz. 13 ff., NJW-RR 2020, 1019 = IBRRS 2020, 1732 = IMRRS 2020, 0765; vom 13.12.2022 - VIII ZR 96/22, Rz. 13 ff., NZM 2023, 210 = IBRRS 2023, 0327 = IMRRS 2023, 0582; vom 26.08.2025 - VIII ZR 262/24, Rn. 17 ff., IBRRS 2025, 2601 = IMRRS 2025, 1296).*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1505

LG Bochum, Urteil vom 12.09.2025 - 10 S 41/25

1. Lässt sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin im Gesellschaftsregister eintragen, wird also aus einer GbR eine eGbR, ändert sich an der Identität der Vermieterin nichts.

2. Auch eine vermietende eGbR kann wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen.

3. Auch ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat.

4. Ein berechtigtes Interesse ist zu bejahen, wenn sich Eheleute trennen und ein Ehepartner ausziehen und in die vermietete Wohnung einziehen will.

5. Ein Fall der Räumungsunfähigkeit liegt vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würden. Gleiches gilt, für Familienangehörige des Mieters.

6. Voraussetzung für die Gewährung einer Räumungsfrist ist, dass das Interesse des Schuldners am vorübergehenden Verbleib in seiner Wohnung (Bestandsinteresse) größer ist, als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Durchsetzung seines Räumungstitels (Erlangungsinteresse).

 Volltext


IMRRS 2025, 1512

BGH, Urteil vom 08.10.2025 - VIII ZR 18/24

Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt einen Verkauf an einen Dritten i.S.v. § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1495

LG Essen, Urteil vom 11.09.2025 - 10 S 22/25

Durch den Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters ist der Rückerhalt der Mietsache gegeben, ab diesem Zeitpunkt ist nur noch der Vermieter, nicht aber der Mieter in der Lage, auf die Mietsache tatsächlich zuzugreifen. Durch den Schlüsseleinwurf ist der Besitzaufgabewille des Mieters nach außen manifestiert.

 Volltext


IMRRS 2025, 1503

AG Bremen, Urteil vom 21.07.2025 - 16 C 181/24

1. Mit der Kenntnisnahme einer Kündigungserklärung, die in den der Wohnung zugeordneten Briefkasten eingelegt wird, darf unter normalen Umständen spätestens am Folgemorgen gerechnet werden, so dass eine vorübergehende Abwesenheit des Empfängers - wie hier wegen der Untersuchungshaft - grundsätzlich den Zugang nicht verhindert.

2. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter weiß, dass sich der Mieter in U-Haft befindet, dann besteht die Obliegenheit, die Kündigung am Haftort zuzuleiten.

3. Weiß der neue Vermieter nichts von der U-Haft, der alte Vermieter allerdings schon, muss sich der neue Vermieter diese Kenntnis zurechnen lassen.

....

 Volltext


IMRRS 2025, 1494

AG Wedding, Urteil vom 07.11.2025 - 16 C 224/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2025, 1493

LG München I, Urteil vom 06.08.2025 - 14 S 13520/24

1. Mehrere Vermieter sind Mitgläubiger i.S.v. § 432 BGB bzgl. des Anspruchs auf Mietzahlung nach § 535 Abs. 2 BGB. Dies hat insbesondere zur Folge, dass die Miete nur an alle Vermieter gemeinschaftlich geleistet werden kann bzw. einer der Mitgläubiger nur Leistung an alle verlangen kann.*)

2. Einer Mietzahlung kann daher grundsätzlich nur dann schuldbefreiende Wirkung beigemessen werden, wenn sie auf das - dem Mieter bekanntgegebene - Gemeinschaftskonto aller Vermieter fließt. Eine versehentlich fortgeführte Zahlung der Miete auf das Konto des bisherigen alleinigen Vermieters einer Wohnung wirkt dagegen in der Regel nicht schuldbefreiend.

3. Die unterlassene Weiterleitung derartiger Mietzahlungen seitens des bisherigen Alleinvermieters auf das Gemeinschaftskonto bei gleichzeitigem rechtsgrundlosem Einbehalt der Mietzahlungen kann jedoch im Einzelfall einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung bzw. der Geltendmachung eines darauf gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Vermietermehrheit nach Treu und Glauben entgegenstehen, § 242 BGB.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1488

AG Hamburg, Urteil vom 07.11.2025 - 49 C 174/25

1. Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, kann daraus nicht auf ein Vertreterhandeln des unterschreibenden Mieters geschlossen werden, wenn es nach den konkreten Umständen ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen worden ist.

2. Werden getrennte Verträge mit unterschiedlichen Kündigungsregelungen für Wohnung und Garage geschlossen und wird zudem im Garagenmietvertrag klargestellt, dass eine Einheit mit dem Wohnraummietvertrag nicht gewollt ist, handelt es sich nicht um einen einheitlichen Vertrag von Garage und Wohnung.

 Volltext


IMRRS 2025, 1106

LG Hannover, Entscheidung vom 14.05.2025 - 7 S 13/25

1. Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung.

2. Abwägung zwischen Eigentumsschutz (Art. 14) und Recht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2) bei zwei Sachverständigengutachten.

 Volltext


IMRRS 2025, 1359

AG Pankow, Urteil vom 20.10.2025 - 4 C 5143/24

1. Ohne Spritzwasserschutz verfügt die Wohnung über keine Duschmöglichkeit, was sich wohnwertmindernd auswirkt.

2. Der Instandhaltungszustand eines Gebäudes einschließlich seines Treppenhauses und Eingangsbereichs ist im Vergleich zu Gebäuden der gleichen Altersklasse zu sehen.

3. Aufwändig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss.

 Volltext


IMRRS 2025, 1455

AG Hamburg, Urteil vom 24.10.2025 - 49 C 518/24

1. Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führt wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.*)

2. Schon die Position "Beleuchtung/Allg. Strom Am Sandtorkai 1" ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe "Allgemeinstrom" und "Kosten der Beleuchtung" werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt.*)

3. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1400

AG Wedding, Urteil vom 23.06.2025 - 18 C 4/25

1. Voraussetzung für eine wirksame Befristung des Mietvertrags ist unter anderem, dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

2. Bei der Absicht baulicher Maßnahmen ist die Art der Arbeiten so konkret mitzuteilen, dass der Mieter erkennt, inwiefern sie seine Räume betreffen und das Mietverhältnis geeignet ist, die Durchführung der Arbeiten zu erschweren.

3. Eine Erschwernis liegt nicht nur dann vor, wenn ein Mieter die Arbeiten nicht dulden muss, vielmehr wird hiervon jeder bedeutende Mehraufwand des Vermieters erfasst.

4. Eine Duldungspflicht des Mieters schließt eine erhebliche Erschwerung nicht aus, falls die Baumaßnahmen nur deutlich umständlicher und damit teurer durchzuführen wären, wenn der Mieter in der Wohnung verbleiben würde.

5. Für die Wirksamkeit der Befristung reicht es aus, wenn das Vorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist, ihm also keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.

 Volltext


IMRRS 2025, 1358

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.10.2025 - 8 C 166/24

1. Der Umstand, dass die Verfliesung im Spritzwasserbereich nicht bis zur Decke reicht, stellt kein wohnwertminderndes Merkmal dar.

2. Ein großzügiger Schnitt der Wohnung stellt kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels dar.

3. Der Vermieter muss nicht unabhängig vom konkreten Bedarf eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen für Fahrräder proportional zur Anzahl der Mietparteien vorhalten.

 Volltext


IMRRS 2025, 1353

LG Köln, Urteil vom 10.07.2025 - 1 S 141/24

1. Macht der Mieter in einem Kündigungsprozess Ausführungen, die zwar zur Verteidigung gegen die Klageforderung nicht zwingend notwendig waren, jedoch in Zusammenhang mit dem Rechtsstreit stehen, rechtfertigt dies keine (erneute) Kündigung.

2. Auch wenn der Mieter eine Zweckentfremdung der streitgegenständlichen Wohnung durch den Vermieter anzeigt, rechtfertigt dies keine Kündigung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es keine Behauptung "ins Blaue hinein" ist.

3. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss die Wohnnutzung im Vordergrund stehen.

4. Grundsätzlich müssen die Gerichte die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf respektieren und dürfen ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufdrängen.

5. Gerichte dürfen aber den Wunsch des Eigentümers, die Wohnung zurückzuerlangen, daraufhin überprüfen, ob er missbräuchlich ist, etwa, weil der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht.

6. Dies ist zu bejahen, wenn der Vermieter alleine in eine über 200 qm große Wohnung mit 6,5-Zimmer, Küche, Bad ziehen möchte und selbst nach eigenen Angaben davon max. 4 Zimmer nutzen möchte/braucht.

 Volltext


IMRRS 2025, 1390

LG Berlin II, Urteil vom 26.09.2024 - 64 S 143/23

1. Stellt der gerichtlich bestellte Sachverständige erhöhtes Aufkommen von Schimmelpilzsporen fest, die ihrer Gattung nach eine Gesundheitsgefahr indizieren und die in Innenräumen bei starken Anfeuchtungen wachsen, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, wenn der Sachverständige nicht ausschließen kann, dass die Entstehung der Feuchtigkeit baulich bedingt ist, es der Mieterin nämlich nach Feststellung des Sachverständigen praktisch unmöglich sei, bestimmte Bereiche der Wandoberflächen bei niedrigen Außentemperaturen über den Taupunkt hinaus zu erwärmen.*)

2. Eine Haftung des Vermieters für durch Schimmelsporen verursachte Gesundheitsschäden und seine Verurteilung zur Zahlung von Schmerzensgeld scheiden aus, wenn die nach § 536c Abs. 1 BGB gebotene Mangelanzeige unterblieb und der Vermieter deswegen nicht erkennen konnte, dass von der Wohnung womöglich eine Gefahr für die Mieterin ausging.*)

 Volltext