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Volltexturteile nach Sachgebieten

5053 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2019, 1153

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2019 - 67 S 101/19

1. Führen Maßnahmen des Vermieters zu einer Modernisierung der Mietsache, gleichzeitig aber zu einer für den Mieter negativen Veränderung der Gebrauchstauglichkeit, ist der Mietzins nicht schon aufgrund der Verringerung der bisherigen Gebrauchstauglichkeit, sondern erst dann gemindert, wenn Letztere für den Vermieter zur Erreichung des Modernisierungserfolgs (bau)technisch vermeidbar war (hier: Verschlechterung der Sicht- und Beleuchtungsverhältnisse nach energetischer Modernisierung).*)

2. Für die (bau)technische Vermeidbarkeit der modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.*)

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IMRRS 2019, 1186

AG Mainz, Urteil vom 26.07.2019 - 79 C 302/18

1. Die rheinland-pfälzische Mietpreisbegrenzungsverordnung ist unwirksam, da sie nicht formell ordnungsgemäß veröffentlicht wurde.

2. Erforderlich ist dafür, dass die Begründung von Anfang an jederzeit für Bürger und Gerichte öffentlich zugänglich ist.

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IMRRS 2019, 1171

BGH, Urteil vom 21.08.2019 - VIII ZR 255/18

Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt.*)

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IMRRS 2019, 1124

AG Siegburg, Urteil vom 05.07.2019 - 112 C 185/18

1. Die Umlage von Betriebskosten, zu denen gem. § 2 Nr. 8 BetrKV auch die Kosten eines öffentlich-rechtlich geregelten Winterdienstes zählen, auf den Mieter setzt gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien voraus.

2. Steht im Mietvertrag zu den Kosten des Winterdienstes nichts und ist im Gegenteil darin geregelt, dass der Mieter die Winterdienstarbeiten selbst ausführen muss, können sie nicht umgelegt werden.

3. Auch durch das Einstellen der Kosten in die Betriebskostenabrechnung sowie deren vorbehaltlose Zahlung erfolgt keine stillschweigende Änderung des Mietvertrags.

4. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist aber auch im Bereich des Wohnungsmietrechts grundsätzlich denkbar.

5. Ist durch die veränderte Altersstruktur und gesundheitliche Beeinträchtigungen einiger Mieter die ursprünglich vorgesehene Selbstvornahme der Winterdienstarbeiten durch die Mieter im Wechsel nicht mehr möglich, entspricht es dem hypothetischen Parteiwillen, unter diesen Umständen die Aufzählung umlagefähiger Betriebskosten um die Winterdienstkosten zu ergänzen.

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IMRRS 2019, 1154

LG Freiburg, Urteil vom 01.08.2019 - 3 S 17/19

1. Wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beigemessen haben, ist im Bereich der Stadt Freiburg auch bei frei finanziertem Wohnraum der Begriff der Wohnfläche anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen, hier der Wohnflächenverordnung, auszulegen, da nicht feststellbar ist, dass ein anderes Regelwerk (II. Berechnungsverordnung, DIN 283 oder die DIN 277) insgesamt angewandt wird. Flächen von Balkonen sind daher regelmäßig zu einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen, ohne dass es darauf ankommt, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet hat oder ein überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet (Anschluss an BGH, IMR 2019, 272).*)

2. Ob im Ausnahmefall denkbar ist, dass Balkonflächen mit mehr als einem Viertel (bis zur Hälfte) angerechnet werden, kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die tatsächlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Es kann damit auch offenbleiben, ob eine "doppelte" Berücksichtigung von Balkonen (einmal über eine Flächenanrechnung von mehr als einem Viertel (Wohnwertmerkmal: Größe) und gleichzeitig über einen 5%igen Tabellenzuschlag nach Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2017/2018 wegen der gut nutzbaren Balkonflächen (Wohnwertmerkmale: Ausstattung und Beschaffenheit)) bei der Erstellung des Mietspiegels zu in der regressionsanalytischen Berechnung nicht ausreichend berücksichtigten Interaktionen geführt hat.*)

3. An ihre Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen sind die Mieter nicht gebunden, wenn beide Parteien von einer falschen Wohnfläche ausgegangen sind (§ 313 Abs. 2 BGB).*)

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IMRRS 2019, 1152

AG Dortmund, Urteil vom 30.07.2019 - 425 C 4242/18

1. Zum Schadensersatzanspruch des Mieters bei nicht vollzogenem Wohnraummietvertrag.*)

2. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Arbeitslohn für die zusätzliche Fahrzeit von der Ersatzwohnung zur Arbeit. Zum ersatzfähigen Schaden zählt nur derjenige, der adäquat kausal durch die Pflichtverletzung verursacht wurde und in den Schutzbereich der verletzten Norm fällt.*)

3. Den für die Schadensermittlung und außergerichtliche Abwicklung seines Schadensersatzanspruchs anfallenden Arbeits- und Zeitaufwand trägt der Geschädigte bei einer am Schutzzweck der Haftungsnorm sowie an Verantwortungsbereichen und Praktikabilität orientierten Wertung jedoch selbst (Anschluss an BGH, Urteil vom 26.06.2019 - VIII ZR 95/18, IMRRS 2019, 1156). Das gilt insbesondere bei Privatleuten.*)

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IMRRS 2019, 1119

AG Köpenick, Beschluss vom 19.07.2019 - 2 C 76/19

1. Maßgebend für die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits ist der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, also der Sach- und Streitstand im Zeitpunkt des Eingangs der letzten Erklärung.

2. Wäre das Mieterhöhungsverlangen des Klägers begründet gewesen, entspricht es billigem Ermessen, dem beklagten Mieter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

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IMRRS 2019, 1136

AG Lüdinghausen, Urteil vom 11.10.2018 - 4 C 76/18

1. Falsche Angaben zum Familienstand bei Abschluss des Mietvertrags rechtfertigen keine Anfechtung desselben.

2. Die Herstellung von pornografischen Videoclips und deren Vermarktung aus der Wohnung heraus stellen noch keine Nutzung dar, die über den Wohngebrauch hinausgeht.

3. Dies gilt zumindest, wenn die Herstellung der Bilder von außen nicht wahrnehmbar ist und auch die Vermarktung im Internet keine Auswirkungen auf die Verwertbarkeit des Objekts hat, etwa dadurch, dass dieses auf den Bildern erkennbar wäre und so "in Verruf" kommen könnte.

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IMRRS 2019, 1123

LG Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2019 - 10 S 53/18

Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Pauschale Angaben, die sich nicht auf einen Kostenkatalog als Anlage zum Mietvertrag oder auf den Kostenkatalog der Betriebskostenvereinbarung beziehen, genügen dem Bestimmtheitserfordernis nicht.

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IMRRS 2019, 1090

AG Münster, Urteil vom 15.03.2019 - 48 C 361/18

1. Gasleitungen sind - entsprechend der einschlägigen technischen Empfehlungen - alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit zu überprüfen. Die Kosten einer solche Überprüfung sind grundsätzlich - in dem Jahr des Entstehens - umlagefähig.

2. Entscheidet hingegen der Vermieter, die Prüfung bereits alle 5 Jahre vorzunehmen, entspricht diese Entscheidung nicht mehr dem Wirtschaftlichkeitsgebot.

3. Bei der erstmaligen Dachrinnenreinigung liegt eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass - namentlich die zuvor nicht durchgeführte Reinigung - vor. Erst die folgenden Reinigungen können als nicht mehr anlassbezogen angesehen und damit umgelegt werden.

IMRRS 2019, 0967

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 01.04.2019 - 44 C 129/19

Die Kostenerstattung für Anwaltsschreiben ist nur bei schwer wiegender Vertragsverletzung der Mieter möglich. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts ist nicht immer erforderlich.

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IMRRS 2019, 1121

AG München, Urteil vom 08.02.2019 - 472 C 22568/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1113

AG Osnabrück, Urteil vom 03.09.2003 - 47 C 9/03

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0935

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 15.02.2019 - 40 C 497/18

1. Forderungen können nicht zur Aufrechnung mit einer verpfändeten Mietsicherheit gestellt werden.

2. Voraussetzung für die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlung.

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IMRRS 2019, 1096

LG Berlin, Urteil vom 27.03.2019 - 65 S 223/18

1. Befindet sich ein Mieter über einen erheblichen Zeitraum schuldhaft in Zahlungsverzug verletzt er erheblich seine Hauptleistungspflicht und der Vermieter ist zur fristgerechten Kündigung berechtigt.

2. Auf die fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist die Heilungsvorschrift über die Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mangels planungswidriger Regelungslücke nicht anzuwenden.

3. Die richterliche Rechtsfortbildung darf nicht dazu führen, dass das Gericht seine eigenen "Gerechtigkeitsvorstellungen" an Gesetzes Stelle und somit derjenigen der Begründung des Gesetzgebers setzt.

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IMRRS 2019, 1086

AG Mönchengladbach, Urteil vom 28.08.2019 - 35 C 202/17

Der Eintritt des Nießbrauchsberechtigten in den Mietvertrag richtet sich nach §§ 566, 567 BGB und nicht nach § 1059 BGB analog (abweichend von LG Mühlhausen, Urteil vom 27.05.2008 - 3 O 122/08).*)

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IMRRS 2019, 1089

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2019 - 67 S 51/19

1. Zu den Anforderungen an die Kündigung eines Mieters im "Geschützten Marktsegment".*)

2. Wird der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung im Mietvertrag durch eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel erschwert und reicht der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung nicht aus, ist dem Vermieter auch der wirksame Ausspruch einer auf denselben Kündigungsgrund gestützten außerordentlichen Kündigung verwehrt, selbst wenn er sich im Mietvertrag das Recht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung vorbehalten hat. *)

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IMRRS 2019, 1085

OLG Stuttgart, Beschluss vom 24.07.2019 - 17 UF 118/19

1. Sind die tatbestandlichen Voraussetzungen einer freiwilligen Wohnungsüberlassung gem. § 1361b Abs. 4 BGB im Streit und begehrt der ausgezogene Ehegatte den Wiedereinzug in die Ehewohnung, kann der in der Wohnung verbliebene Ehegatte im Wege eines Feststellungsantrags gerichtlich klären lassen, dass ein Überlassungsverhältnis, d. h. ein Rechtsverhältnis gem. § 1361b Abs. 4 BGB vorliegt.*)

2. Ein solcher, in einem Verfahren der einstweiligen Anordnung getroffener Feststellungsbeschluss ist unanfechtbar, da es sich hierbei um keine "Zuweisung der Ehewohnung" gem. § 1361b Abs. 1 BGB handelt und somit kein Fall des § 57 S. 2 Nr. 5 FamFG vorliegt.*)

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IMRRS 2019, 1082

LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 - 67 S 342/18

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, ist die gesamte Erhöhungserklärung gem. §§ 138, 242 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam, auch wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte.*)

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IMRRS 2019, 1077

LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 - 67 S 131/19

Der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrags oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart. Eine spätere Veränderung durch den Vermieter, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, stellt einen Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB dar.*)

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IMRRS 2019, 1014

LG Hamburg, Beschluss vom 15.07.2019 - 316 S 10/19

1. Ein etwaiger Untermietzuschlag ist nicht bei der Bemessung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen.

2. § 553 Abs. 2 BGB steht mit einem eigenen Regelungszweck selbständig neben den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften.

3. Die Lage ist als erheblich unterdurchschnittlich einzuordnen, wenn ein hohe Lärmbelastung und eine Belastungen durch ein Rotlichtmilieu vorliegt.

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IMRRS 2019, 1130

LG Marburg, Beschluss vom 25.03.2019 - 5 S 98/18

Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung kann wirksam ausgeschlossen werden.

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IMRRS 2019, 1054

AG Marburg, Urteil vom 28.09.2018 - 9 C 350/18

Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung kann wirksam ausgeschlossen werden.

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IMRRS 2019, 0934

LG Marburg, Beschluss vom 13.05.2019 - 5 S 98/18

Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung kann wirksam ausgeschlossen werden.

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IMRRS 2019, 1052

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2019 - 29 C 1220/19

1. Eine Mieterin kann nicht verlangen, dass auf dem Klingelschild und im Putzplan ihr Name nicht mit der Anrede "Fräulein" versehen wird, da dies - zumindest im vorliegenden Fall - keine Beleidigung darstellt.

2. Bei einem handgeschriebenen und im Treppenhaus aufgehängten Putzplan ist die DSGVO sachlich nicht einschlägig.

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IMRRS 2019, 0999

AG Bielefeld, Urteil vom 03.07.2019 - 415 C 56/18

1. Treten in einem Kinder-/Schlafzimmer, in dem ein Kleinkind wohnt, bauseits bedingte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Die Beweislast dafür, dass diese Schäden nicht bauseits bedingt sind, trägt der Vermieter.

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IMRRS 2019, 1040

AG Waiblingen, Urteil vom 15.01.2019 - 9 C 1106/18

Dem Vermieter obliegt die sekundäre Darlegungslast hinsichtlich des nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs aufgrund der Erkrankung.

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IMRRS 2019, 1030

BGH, Urteil vom 21.08.2019 - VIII ZR 263/17

1. Der Mieter ist verpflichtet, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Übertragung des Besitzes an der Wohnung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann.

2. Verletzt der Mieter seine diesbezüglichen Vertragspflichten schuldhaft, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu.

3. Durch das Entfernen einer rund 30 Jahre alten - nicht zum Überstreichen geeignete, aber vor der Besitzzeit des Mieters mehrfach überstrichenen - Tapete, die sich teilweise bereits gelöst hat, entsteht dem Vermieter kein Schaden.

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IMRRS 2019, 1024

FG Münster, Urteil vom 04.07.2019 - 5 K 2423/17 U

1. Der unionsrechtliche Begriff der "Vermietung von Grundstücken" setzt voraus, dass dem Vertragspartner auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, ein Grundstück so in Besitz zu nehmen, als wäre er dessen Eigentümer und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen.

2. Die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude ist nach ständiger Rechtsprechung steuerbefreit, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte und nicht um eine kurzfristige Überlassung handelt.

3. Steht nicht die Grundstücksnutzung, sondern die Möglichkeit, die Prostitution und damit eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben aus der Sicht des Leistungsempfängers im Vordergrund, ist die Vermietung nicht steuerbefreit.

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IMRRS 2019, 0966

AG München, Urteil vom 06.12.2018 - 422 C 14015/18

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt im Streitfall den Nachweis eines hinreichend konkreten Überlassungs- und Nutzungswillens voraus.

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IMRRS 2019, 0964

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2019 - 65 S 27/19

1. Entfällt die Wirkung einer fristlosen Kündigung rückwirkend, weil der ausstehende Betrag vollständig in der Schonfrist beglichen wurde, bleibt die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam.

2. Das berechtigte Interesse des Mieters gebietet es nicht, dass der Vermieter zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzelne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angeben muss. Es genügt für die formelle Wirksamkeit einer Kündigung vielmehr, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht.

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IMRRS 2019, 0867

LG Berlin, Beschluss vom 29.10.2018 - 65 T 106/18

1. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen.

2. Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Nebenkosten können nur angenommen werden, wenn ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist allein durch eine nicht weiter kommentierte Angabe von Nebenkostenvorschüssen noch nicht geschaffen.

3. Jedenfalls würden die tatsächlich angefallenen Nebenkosten keinen Schaden darstellen, denn sie wären auch bei angemessener Kalkulation der Vorschüsse bzw. Offenlegung der erheblich höher zu erwartenden Nebenkosten entstanden.

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IMRRS 2019, 0955

LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2019 - 65 S 5/19

1. Die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten unterliegt - anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB - keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt, die den Bedürfnissen der Praxis entspricht.

2. Der Mieter ist darin vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen zu informieren.

3. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.

4. Unabhängig davon genügt die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums nicht.

5. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussetzender Angaben genügt ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher i.S.d. § 13 BGB.

6. In der Ankündigung sollte auch die ausführende Fachfirma benannt werden.

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IMRRS 2019, 0976

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.02.2019 - 33 C 2802/18

1. Das Aufbewahren von Marihuana in einer Menge von ca. 17 g rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung.

2. Denn bei einer Menge von ca. 17 g kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese dem Eigenkonsum dienen soll.

3. Der Besitz von Marihuana stellt zwar einen Verstoß gegen § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BtMG dar, hierin liegt jedoch nicht in jedem Einzelfall auch ein Verstoß gegen mietvertragliche (Neben-)Pflichten.

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IMRRS 2019, 0956

AG Steinfurt, Urteil vom 30.11.2006 - 4 C 168/05

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0965

LG München I, Urteil vom 10.07.2019 - 14 S 15871/18

1. Durch einen während der Kündigungsfrist erfolgten temporären Umzug einer Eigenbedarfsperson in eine Ersatzwohnung - und den hierdurch bedingten Wegfall des Erfordernisses einer Pendelei - entfällt der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nicht.*)

2. Eine Aktiengesellschaft kann sich nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Vorstände oder eines Angehörigen ihrer Vorstände berufen.*)

3. Überträgt eine Aktiengesellschaft zur Umgehung dieser Einschränkung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs einen geringfügigen Miteigentumsanteil (hier: 5/100) im Wege der Schenkung auf die Tochter eines Vorstands und kündigt sodann die aus der Kapitalgesellschaft und dieser natürlichen Person bestehende Vermietergemeinschaft wegen Eigenbedarfs, so kann hierin eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Kündigungsvorschriften liegen, die zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 242 BGB führt.*)

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IMRRS 2019, 0952

AG Saarbrücken, Urteil vom 07.04.2017 - 36 C 512/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0936

LG Berlin, Urteil vom 12.09.2018 - 64 S 4/18

1. Wird die wegen Zahlungsverzugs erklärte fristlose Kündigung in Folge einer "Schonfristzahlung" wirkungslos, so steht § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB der Prüfung von Härtegründen im Hinblick auf die gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht entgegen. Das Gesetz ordnet in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB an, dass das vorangegangene Fehlverhalten des Mieters wegen der Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen kann; es liegt damit kein Grund (mehr) vor, der den Vermieter i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.*)

2. Würde die Beendung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten, so sind die Interessen des Vermieters an der Beendung des Mietverhältnisses und diejenigen des Mieters am Erhalt der Wohnung nach § 574a BGB gegeneinander abzuwägen. Selbst wenn der Mieter über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug war und sein Verschulden mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen suchte, so dass das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zerstört und die ordentliche Kündigung begründet war, ist dabei das spätere Verhalten des Mieters zu berücksichtigen. Namentlich die Schonfristzahlung und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderungen des Vermieters können geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zumindest teilweise wieder herzustellen und so sein Interesse an der Beendung des Mietverhältnisses zu mindern.*)

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IMRRS 2019, 0959

BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvR 1595/18

Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

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IMRRS 2019, 0958

BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvL 4/18

1. Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig.

2. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

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IMRRS 2019, 0957

BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvL 1/18

1. Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig.

2. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

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IMRRS 2019, 0950

AG Charlottenburg, Urteil vom 28.09.2018 - 73 C 29/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0909

LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 9 S 26/18

Zum Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV bei unterbliebener Messung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nach § 9 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV nach dem 21.12.2013 und zur Berechnung der Kürzung. *)

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IMRRS 2019, 0916

LG München I, Urteil vom 16.01.2019 - 14 S 11239/18

Die Darlegungs- und Beweislast bei bestrittenem Eigenbedarf trägt der Vermieter. Dieser hat das berechtigte Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB schlüssig darzulegen. Hiervon zu unterscheiden ist die Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses, also der im Räumungsrechtsstreit zu erbringende Nachweis, dass die für den Eigenbedarf vorgetragenen Gründe zutreffen. Das Gericht hat im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme zu entscheiden, ob der geltend gemachte Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht oder nicht. Kann sich das Gericht nach durchgeführter Beweisaufnahme nicht von der Richtigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs überzeugen, hat es die Klage abzuweisen.

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IMRRS 2019, 0931

AG Brandenburg, Urteil vom 31.07.2019 - 31 C 181/18

Straftaten und Beleidigungen eines Mieters gegenüber den anderen Mietern des Mehrfamilienhauses stellen als nachhaltige Störung des Hausfriedens sowohl einen wichtigen Grund zur fristlosen als auch zur ordentlichen Kündigung dar (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2, § 573 BGB).*)

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IMRRS 2019, 0911

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2019 - 67 S 55/19

Beauftragt der Mieter einen Inkassodienstleister mit der Durchsetzung von Ansprüchen gegen seinen Vermieter wegen angeblicher Verstöße gegen die sog. "Mietpreisbremse", stehen dem Inkassodienstleister abtretbare Ansprüche auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten unabhängig von seiner sonstigen Aktivlegitimation nicht zu, wenn der Inkassodienstleister in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit dem Mieter ein Erfolgshonorar vereinbart hat und die Rechtsdurchsetzung durch den Inkassodienstleister - gemessen an seinem ersten Rügeschreiben gegenüber dem Vermieter - nicht oder nicht vollständig erfolgreich gewesen ist. *)

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IMRRS 2019, 0907

AG Brandenburg, Urteil vom 31.07.2019 - 31 C 131/18

1. Ein ehemaliger Mieter kann bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung des Vermieters zwar die angefallenen Maklerkosten für eine neu angemietete Mietswohnung als Schadenersatz von dem bisherigen Vermieter verlangen, jedoch gehören zu den von dem Vermieter zu ersetzenden Kosten nicht diejenigen Kosten, die aufgrund des käuflichen Erwerbs eines Hausgrundstücks durch den ehemaligen Mieter entstanden sind (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 573, § 826 BGB i.V.m. § 286 ZPO unter Beachtung von § 2 Abs. 1a und § 6 Abs. 1 WoVermittG).*)

2. Ein Schadensersatzanspruch eines Mieters aufgrund einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn entweder der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestanden hat, sondern nur vorgespiegelt wurde, oder die Geltendmachung des Eigenbedarfs auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung beruht bzw. die Gründe für den Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist weggefallen sind (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 573, § 826 BGB i.V.m. § 286 ZPO).*)

3. Verpflichtet sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer namhaften Abstandszahlung (hier: 2.000 Euro), kann dies auf einen stillschweigenden Verzicht des Mieters hinsichtlich etwaiger Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs deuten, welcher wiederum den Zurechnungszusammenhang zwischen der etwaigen Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht.*)

IMRRS 2019, 0904

AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019 - 27 C 346/18

1. Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk mit körperlicher Gewalt bedroht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.*)

2. Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk beleidigt, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.*)

3. Die Bezeichnung als "Huso" ist bei einer am objektiven Empfängerhorizont orientierten Auslegung dahingehend auszulegen, dass der Erklärungsempfänger als "Hurensohn" bezeichnet wird, was eine Beleidigung darstellt.*)

4. Mit der Bezeichnung als "Hundesohn" wird dem Erklärungsempfänger die Abstammung von einem Menschen und damit das Menschsein abgesprochen, was einen unmittelbaren Eingriff in die Menschenwürde bedeutet. Der Bezeichnung kommt mithin ein beleidigender Charakter zu.*)

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IMRRS 2019, 0893

BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17

1. Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt (im Anschluss an Senatsurteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, IMRRS 2006, 0615). Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.*)

2. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat - gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung - für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.*)

3. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offengelassen im Senatsurteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13, Rz. 13, IMRRS 2014, 0842).*)

4. Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.*)

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IMRRS 2019, 0860

LG Berlin, Urteil vom 28.06.2019 - 65 S 39/19

1. Ist dem Mieter kein (wirksames) Erhöhungsverlangen zugegangen, ist die Klage auf Zustimmung zu der vom Mieter begehrten Mieterhöhung unzulässig.

2. Der Wortlaut des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB beschränkt das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien; fehlt es an der Abgabe der Erklärung, ist das Nachholen oder die Mängelbehebung im Prozess nicht möglich.

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