Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5053 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2019

IMRRS 2018, 1411

AG Gießen, Urteil vom 02.07.2018 - 48 C 295/17

1. Hat der Vermieter in der Vergangenheit dem Wechsel von Mietern zugestimmt, können die neuen Mieter davon ausgehen, dass dies auch in Zukunft so gehandhabt wird. Der Anspruch auf einem Mieterwechsel ist Vertragsinhalt geworden.

2. In entsprechender Anwendung von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt eine Anzeige an den Vermieter, um diesem Gelegenheit zu geben, dem Mieterwechsel zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt.

3. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zum Mieterwechsel und steht deshalb ein Zimmer leer, können die übrigen Mieter wegen der entgangenen Miete Schadensersatz vom Vermieter verlangen.

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IMRRS 2018, 1410

LG Berlin, Beschluss vom 13.09.2018 - 67 T 137/18

1. Trotz unpünktlicher Mietzahlungen und der Verwendung einer gefälschten Sterbeurkunde ist insbesondere vor dem Hintergrund eines langjährigen Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung möglicherweise unwirksam und allenfalls eine ordentliche Beendigung möglich.

2. Wendet der Mieter ein, Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen zu können, kommt ihm möglicherweise eine Beweiserleichterungen zugute, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.04.2015 (GVBl S. 2015, 101) besonders gefährdet ist.

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Online seit 2018

IMRRS 2018, 1490

AG Bonn, Urteil vom 19.10.2018 - 203 C 21/16

1. Verändert der Mieter das Mietobjekt in wesentlichen Punkten baulich (hier: Ausbau einer Treppe und der Heizgeräte sowie des Bodenbelags und der vorhandenen Elektroinstallation), ohne hierzu die Zustimmung des Vermieters einzuholen, kann der Vermieter fristlos kündigen.

2. Ein Loch in der Decke der Küche mit fehlender Standfestigkeit der Decke der Küche stellt einen Mangel dar, der zu einer Minderung um 20% berechtigt.

3. Ist der Miteigentümer der Immobilie von Beruf Rechtsanwalt, ist die Beauftragung eines weiteren Rechtsanwalts mit der Kündigung nicht erforderlich.

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IMRRS 2018, 1480

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18

Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses.*)

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IMRRS 2018, 1466

LG Stuttgart, Urteil vom 20.12.2017 - 19 S 54/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1449

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2018 - 211 C 85/18

1. Ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung unterliegt der Schriftform nach § 550 BGB.

2. Die Vereinbarung über besondere Kündigungsmöglichkeiten bzw. deren Beschränkung bindet auch den Erwerber.

3. Ist für den Erwerber die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bekannt bzw. wenigstens erkennbar, so ist den Interessen bzw. dem Zweck der Schriftform i.S.d. § 550 BGB ausreichend Genüge getan.

4. Die Formulierung im Kaufvertrag "der Verzicht ist [...] verbindlich und wirkt zu Gunsten der jeweiligen Mieter" spricht eindeutig für einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter i.S.d. § 328 BGB.

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IMRRS 2018, 1459

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18.06.2018 - 7 S 5872/17

1. Zwischen einem Mangel der Mietsache und einer Verletzung, welche der Mieter erleidet, muss ein Kausalzusammenhang bestehen.

2. Dieser scheidet dann aus, wenn der Schadenseintritt fern jeglicher Lebenserfahrung liegt oder nicht vom Schutzzweck der verletzten Norm umfasst ist.

3. Ein Kausalzusammenhang ist zu verneinen, wenn ein defekter Rollo herunterfällt, die Mieterin deshalb erschrickt und auf der Treppe stürzt. Denn laute Geräusche gehören zur Alltagswirklichkeit, so dass ein Erschrecken über ein lautes plötzliches Geräusch dem Risikobereich des Mieters zuzurechnen ist.

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IMRRS 2018, 1447

AG Oldenburg, Urteil vom 29.05.2018 - 6 C 6035/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1413

AG Saarbrücken, Urteil vom 25.07.2018 - 3 C 477/17

1. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu.

2. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der Abrechnungsreife, d.h. nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

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IMRRS 2018, 1451

LG Itzehoe, Urteil vom 06.07.2018 - 9 S 114/16

1. Ein schutzwürdiges Interesse des Klägers an der alsbaldigen Feststellung besteht, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernsthaft bestreitet und das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen.

2. Eine ursprünglich zulässige Feststellungsklage wird nicht dadurch unzulässig, dass im Verlaufe des Rechtsstreits die Voraussetzungen für den Übergang einer Leistungsklage eintreten.

3. Neben einer Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache ist die Geltendmachung eines weiteren Schadens nach § 546a Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen.

4. Das Risiko, das Bestehen einer Pflicht richtig einzuschätzen, muss in höheren Maß beim Schuldner liegen, weil der Gläubiger ansonsten nicht ausreichend vor den Folgen des Ausbleibens der Leistung geschützt wäre.

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IMRRS 2018, 1405

LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 - 63 S 293/17

1. Bei der Anwendung des § 556f BGB sind auch Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen.

2. Die Modernisierung ist "umfassend" i.S.d. § 556f BGB, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht werden.

3. Allein die Höhe des Bauaufwands reicht zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, entscheidend ist auch das Resultat, also der geschaffene Zustand. Durch diesen Aufwand muss ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht. Hierzu zählen insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Jedoch ist es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses zwingend neubaugleich sein muss.

4. Voraussetzung für die Schätzung nach § 287 ZPO durch das Gericht ist lediglich eine geeignete Schätzgrundlage.

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IMRRS 2018, 1435

AG Bremen, Urteil vom 09.11.2018 - 9 C 127/18

1. Bei einem Lastschriftverfahren führt die wiederholte Duldung des Mieters bezüglich der Abbuchung des angehobenen Mietzinses nicht zu einer konkludenten Vertragsanpassung zu Gunsten des Vermieters.*)

2. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der in der Vergangenheit überzahlten Mieten (§ 812 BGB) ist im Fall der vorbehaltlosen Zahlung von 24 Monatsmieten jedoch verwirkt (§ 242 BGB).*)

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IMRRS 2018, 1424

OLG Bamberg, Beschluss vom 23.11.2018 - 6 W 22/18

1. Der Streitwert eines Anspruchs auf monatliche Nutzungsentschädigung ist mit der 12-fachen Monatsbruttomiete anzusetzen.

2. Die Bestimmung des Streitwerts richtet sich nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO.

3. Für die Bestimmung des Streitwerts ist auf den Zeitpunkt der Klageerhebung abzustellen.

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IMRRS 2018, 1406

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2018 - 65 S 83/18

1. § 556d BGB ist verfassungskonform.

2. Die Anhängigkeit einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG allein rechtfertigt keine eigene Aussetzung. Auch § 148 ZPO ist in diesem Fall nicht anwendbar, auch nicht analog.

3. Die Abtretung von Ansprüchen gemäß "Mietpreisbremse" an einen Inkassodienstleister ist wirksam.

4. Verlangt der Vermieter eine Miete, die die nach § 556d Abs. 1, 2 BGB höchst zulässige Miete übersteigt, darf der Mieter zur Durchsetzung seiner Forderungen unmittelbar einen Rechtsanwalt oder einen Inkassodienstleister beauftragen.

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IMRRS 2018, 1412

AG Ludwigsburg, Urteil vom 17.05.2018 - 1 C 351/18

Der Vermieter darf bis zur Abrechnung über die Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Welcher Betrag angemessen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. In erster Linie hat sich die Höhe des zurückzuhaltenden Betrages daran zu orientieren, wie hoch die voraussichtliche Forderung sein wird. Da die Kaution jedoch eine Sicherungsfunktion aufweist und auch unvorhersehbare Veränderungen absichern soll, ist dem Vermieter ein ausreichender Sicherheitszuschlag zuzugestehen. Voraussetzung für einen solchen Sicherheitszuschlag ist jedoch, dass es hierfür ein Bedürfnis gibt.*)

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IMRRS 2018, 1423

AG Pforzheim, Urteil vom 23.11.2018 - 4 C 290/18

Wird ein Blechdach, das nicht zur Mietwohnung gehört und nur über ein Fenster der Mietsache betreten werden kann, vom Mieter als Terrasse genutzt, kann dies die ordentliche Kündigung der Mietvertragsbeziehung rechtfertigen.

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IMRRS 2018, 1417

AG Bremen, Urteil vom 23.11.2018 - 16 C 4/18

1. Kein Anspruch auf Nachzahlung einbehaltener Betriebskostenvorauszahlungen nach verfristeter Abrechnung, in Rahmen derer fälschlicherweise die Soll-Zahlungen und nicht die tatsächlich geringeren Zahlungen berücksichtigt wurden.*)

2. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, dass im Falle der fehlerhaften Einstellung der Sollzahlungen anstelle der wegen eines Zurückbehaltungsrechts geminderten Ist-Zahlungen die einbehaltenen Beträge im Falle der nicht fristgerechten Abrechnung über die Betriebskosten nicht nachverlangt werden können.*)

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IMRRS 2018, 1422

BGH, Urteil vom 14.11.2018 - VIII ZR 109/18

Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen.*)

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IMRRS 2018, 1421

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2018 - 67 S 105/18

Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete. Das gilt auch dann, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16, IMR 2016, 321 = NJW-RR 2016, 1162; Anschluss BGH, Urteil vom 23.04.2008 - XII ZR 62/06, IMR 2008, 270 = NJW 2008, 2497; LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16, IMR 2018, 50 = WuM 2018, 25).*)

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IMRRS 2018, 1402

OLG Dresden, Urteil vom 24.09.2018 - 5 U 1055/18

1. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a oder b BGB ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16, IMRRS 2017, 1466).*)

2. Für die Wirksamkeit einer in einer Klageschrift enthaltenen Kündigung kommt es gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB auf deren Zugang an.*)

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IMRRS 2018, 1393

LG Magdeburg, Urteil vom 16.10.2018 - 2 S 37/18

Ein auf den Magdeburger Mietspiegel von 1998 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam. Denn anhand eines fast 20 Jahre alten Mietspiegels kann der Mieter nicht beurteilen, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist.

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IMRRS 2018, 1358

AG Charlottenburg, Urteil vom 11.01.2018 - 202 C 374/17

1. Die §§ 555b ff. BGB sollen Maßnahmen fördern, die der Verbesserung und Modernisierung von Wohnraum dienen.

2. Von einer solchen Maßnahme kann im Bezug auf eine Dämmung nicht gesprochen werden, wenn gleichzeitig Maßnahmen ausgeführt werden, die die energetische Wirkung der Dämmung neutralisieren.

3. Eine Mieterhöhung ist dann unwirksam, wenn möglicherweise bestehende energetische Vorteile durch Nachteile für die Nutzung der Mietwohnung überwogen werden.

4. Dies ist etwa der Fall, wenn ein neues Fenster eingebaut wird, das sich nur noch einen kleinen Spalt öffnen lässt und lediglich Einsparungen in Höhe von etwa 0,5% der Gesamtmiete bewirkt. Denn der Mangel (kaum zu öffnendes Fenster) würde eine Minderung von deutlich mehr als der eingesparten 0,5% rechtfertigen.

5. Eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist.

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IMRRS 2018, 1382

LG München I, Urteil vom 21.11.2018 - 15 O 19893/17

1. Der Staat kann grundsätzlich nicht für den Erlass eines unwirksamen Gesetzes in Anspruch genommen werden.

2. Dementsprechend haben Mieter wegen der unwirksamen Mietpreisbremse keinen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Freistaat Bayern.

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IMRRS 2018, 1378

AG Stuttgart, Urteil vom 30.10.2018 - 35 C 2110/18

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 (MietBgVO BW) ist unwirksam, weil die Begründung zum einen nicht ausreicht und sie zum anderen nicht wirksam veröffentlicht wurde.

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IMRRS 2018, 1357

AG Charlottenburg, Urteil vom 22.12.2017 - 233 C 389/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1373

LG München I, Urteil vom 15.11.2018 - 31 S 2182/18

Der Mieter trägt die Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm vom Nachbargrundstück. Der Vermieter hingegen trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er selbst die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich und ortsüblich hinzunehmen hat.

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IMRRS 2018, 1356

AG Charlottenburg, Urteil vom 07.12.2017 - 210 C 286/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1188

LG Berlin, Beschluss vom 19.02.2018 - 65 S 241/17

Bleiben Zweifel bzgl. des Eigenbedarfs, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

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IMRRS 2018, 1370

BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17

1. Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.*)

2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.*)

IMRRS 2018, 1348

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.10.2018 - 224 C 207/18

1. Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als "Hausgenossen" besonders verbunden waren. Dazu gehören Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, auch wenn es sich nicht um Ehe- oder Lebenspartner oder Kinder des Verstorbenen handelt. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten.

2. Das Eintrittsrecht ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts mit dem Verstorbenen gebunden. Die Wohnung muss der gemeinsame Lebensmittelpunkt gewesen sein. Das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung.

3. Eine gemeinsame Haushaltsführung setzt voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen. Die Aufteilung der Miete und das gelegentliche gemeinsame Einnehmen von Mahlzeiten genügt nicht. Entscheidend ist das miteinander Wohnen im Sinne eines gemeinsamen Lebensmittelpunkts.

4. Die gemeinsame Haushaltsführung muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bestehen.

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IMRRS 2018, 1318

AG Frankenthal, Urteil vom 21.08.2018 - 3a C 156/18

1. In einem Mietverhältnis wird dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht.

2. Nichts Anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann.

3. Zur Verjährung eines Beseitigungsanspruchs.

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IMRRS 2018, 1317

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2018 - 2-11 S 46/17

1. Begründet der Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen, genügt aufgrund des hohen Ranges der betroffenen Grundrechte bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit.

2. Denn es sind bei der Abwägung der betroffenen Grundrechte die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Deshalb gilt der Rechtsgrundsatz, dass je höher das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Konkretheit seiner Gefährdung und deren Feststellung zu treffen sind.

3. In Fällen, in denen der mögliche Schaden hoch und unwiederbringlich ist, wie bei Risiken schwerer dauerhafter Gesundheitsschäden oder gar eines tödlichen Ausgangs, kann dem Gefährdeten dann nicht das Risiko einer Gefahrverwirklichung aufgebürdet werden, wenn eine verlässliche und exakte Prognose der Konkretheit der Gefahr aufgrund der Komplexität der Fragestellung unmöglich ist.

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IMRRS 2018, 1308

BGH, Urteil vom 24.10.2018 - VIII ZR 52/18

Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rz. 10 ff. sowie vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09, IMR 2010, 411 = NZM 2010, 735 Rz. 12 ff.).*)

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IMRRS 2018, 1293

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2018 - 67 S 174/18

Im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB ist auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen. Es steht der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB nicht entgegen, dass die nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilende Anschlussvermietung dem Wohnraummietverhältnis nicht nahtlos nachfolgt, sondern der Vermieter die Mietsache zuvor leerstehen lässt, selber nutzt oder zu anderen als Wohnzwecken vermietet.*)

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IMRRS 2018, 1292

AG Dortmund, Urteil vom 30.10.2018 - 425 C 4296/17

1. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist.*)

2. Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend.*)

3. Zum Maßstab, wann eine Zerrüttung im Mietrecht angenommen werden kann.*)

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IMRRS 2018, 1275

LG Berlin, Urteil vom 03.08.2018 - 66 S 26/18

1. § 133 UmwG wird nicht durch § 566 BGB verdrängt.

2. Der Abschluss des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags stellt keine Veräußerung i.S.d. § 566 BGB dar.

3. Verbindlichkeiten i.S.d. § 133 UmwG sind vertragliche Ansprüche auf Erfüllung oder wegen Schlechtleistung oder Verletzung von Schutzpflichten. Darunter fallen auch Mangelbeseitigungsansprüche.

4. Bei Dauerschuldverhältnissen stellt jede aus einem vor dem Wirksamwerden der Ausgliederung abgeschlossenen Dauerschuldvertrag resultierende Einzelverbindlichkeit eine Altverbindlichkeit dar.

5. Kann der Mieter die Badewanne und das WC zur Vermeidung gravierender Schäden nur eingeschränkt mit sehr sparsamem Wassergebrauch nutzen, stellt dies eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn in der Wohnung keine andere Duschmöglichkeit und kein zweites WC gegeben ist. Dies rechtfertigt eine Mietminderung i.H.v. 25%.

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IMRRS 2018, 1255

AG Pforzheim, Urteil vom 19.10.2018 - 4 C 205/18

Erstattet der Mieter gegen den Vermieter eine Strafanzeige, die sich als unbegründet erweist, rechtfertigt dies die außerordentliche fristlose Kündigung der Mietvertragsbeziehung nach § 543 Abs. 1 BGB.

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IMRRS 2018, 1272

AG Meißen, Urteil vom 04.12.2017 - 112 C 353/17

1. Eine bauliche Veränderung der Mietsache ist dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters verwehrt, wenn der Vermieter sie nicht zu dulden hat. Zu dulden hat der Vermieter beispielsweise geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, soweit sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind.

2. Der Einbau eines Türspions stellt einen solchen geringfügigen Eingriff dar.

3. Allerdings hat der Mieter nach Vertragsende die ursprüngliche Beschaffenheit der Wohnungseingangstür wiederherstellen. Gegebenenfalls muss der Mieter das Türblatt auf seine Kosten auswechseln lassen.

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IMRRS 2018, 1274

AG Münster, Urteil vom 04.07.2018 - 7 C 129/18

1. Wurden der Mietvertrag über eine Wohnung und der Mietvertrag über eine Garage unabhängig von einander abgeschlossen, so kann von einem einheitlichen Mietvertrag nur ausgegangen werden, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.

2. Wurde die Garage getrennt vermietet, so ist sie nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

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IMRRS 2018, 1269

LG Berlin, Urteil vom 28.08.2018 - 63 S 1/18

1. Die Einordnung in den Berliner Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt nicht lediglich die Anwendung eines bloßen "Rechenwerks" mittels eines computerbasierten Systems dar, sondern eine Rechtsdienstleistung, weil dazu auch eine Subsumtion der Besonderheiten der streitgegenständlichen Wohnung und deren Merkmalen unter die jeweiligen Rasterfelder des Mietspiegels und der Orientierungshilfe erforderlich ist. Eine solche Rechtsdienstleistung ist weder von einer Registrierung als Inkassodienstleister gedeckt noch als bloße Nebentätigkeit erlaubnisfrei.

2. Bei der qualifizierten Rüge nach § 556g BGB handelt es sich nicht um unselbstständige "Hilfsrechte" bzw. Nebenansprüche, sondern um eine Tatbestandsvoraussetzung.

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IMRRS 2018, 1270

BGH, Urteil vom 11.10.2018 - IX ZR 217/17

Der einem Gläubiger zur Zeit der Insolvenzeröffnung zustehende Anspruch auf Abschluss eines Vertrages mit dem Schuldner stellt eine Insolvenzforderung dar. Diese kann nur mit dem geschätzten Wert des Anspruchs zur Tabelle angemeldet werden.*)

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IMRRS 2018, 1197

AG Brandenburg, Urteil vom 28.09.2018 - 31 C 183/17

1. Wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, so tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt hat.

2. Wenn der Mieter die Miete wegen von ihm geltend gemachter Unsicherheit über die Person des Vermieters bei Gericht hinterlegt, hat diese Hinterlegung allerdings dann keine schuldbefreiende Wirkung mehr, wenn der Mieter bereits konkret - unter Angaben der Kontaktdaten - erfahren hat, wer der neue Vermieter ist.

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IMRRS 2018, 1253

BGH, Beschluss vom 22.08.2018 - VIII ZR 287/17

Auch im preisgebundenen Wohnraum kann die Anfangsrenovierung individualvertraglich wirksam auf den Mieter übertragen werden.

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IMRRS 2018, 1252

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17

1. Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen.

2. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist.

3. Demnach ist eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich und/oder seine Kinder lediglich 2 bis 4 Wochen im Jahr nutzen will, um Familienfeiern beiwohnen zu können. Der steigende Wohnungsbedarf in Ballungszentren und Großstädten ist hierfür irrelevant.

4. Eine Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

5. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.

6. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte.

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IMRRS 2018, 1251

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 92/17

1. Ein formularmäßig vereinbarter Ausschluss der Verzinsung des Kautionsguthabens in einem im Jahr 1966 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag hält einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand.

2. Obgleich § 551 BGB mit Wirkung seit dem 01.09.2001 grundsätzlich auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Mietverhältnisse anzuwenden ist, gilt dies nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB nicht, wenn die Verzinsung der Kaution vor dem 01.01.1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist.

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IMRRS 2018, 1246

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.08.2018 - 2-11 S 155/18

1. Auch Kinderlärm kann bei Verletzung des Rücksichtnahmegebots ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung begründen.

2. Es bedarf keines Lärmprotokolls. Es genügt die grundsätzliche Darlegung, welche Art von Beeinträchtigung zu welcher Tages- und Nachtzeit über welche Zeitdauer und Frequenz angefallen sind.

3. Eine abweichende Parteibewertung der vom Erstgericht erhobene Beweise reicht als Berufungsgrund (§§ 513, 529 Abs. 1 Satz 1 ZPO) nicht aus.

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IMRRS 2018, 1187

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.09.2018 - 2-11 S 155/18

1. Auch Kinderlärm kann bei Verletzung des Rücksichtnahmegebots ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung begründen.

2. Es bedarf keines Lärmprotokolls. Es genügt die grundsätzliche Darlegung, welche Art von Beeinträchtigung zu welcher Tages- und Nachtzeit über welche Zeitdauer und Frequenz angefallen sind.

3. Eine abweichende Parteibewertung der vom Erstgericht erhobene Beweise reicht als Berufungsgrund (§§ 513, 529 Abs. 1 Satz 1 ZPO) nicht aus.

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IMRRS 2018, 1242

BGH, Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 261/17

1. Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17, IMR 2018, 449).*)

2. Ein nach § 564c BGB a.F. begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren - §§ 564b, 565, 565a BGB a.F. zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23.06.2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rz. 19).*)

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IMRRS 2018, 1236

AG Kassel, Urteil vom 08.05.2018 - 453 C 539/18

1. Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten grundsätzlich dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB zur Last fallen (Anschluss an BGH, IMR 2008, 77).

2. Eine AGB-Klausel, die diese Kosten dem Mieter auferlegt, ist unwirksam.

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IMRRS 2018, 1231

LG Berlin, Urteil vom 20.09.2018 - 67 S 16/18

1. Zur Unwirksamkeit einer "auf Vorrat" ausgesprochenen Verwertungskündigung nach §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.*)

2. Bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind Angebote des Vermieters auf Beschaffung von Ersatzwohnraum allenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kündigungserklärung ein bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot auf Anmietung vergleichbaren Ersatzwohnraums unterbreitet.*)

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