Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5108 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2017

IMRRS 2017, 1659

AG Köpenick, Urteil vom 11.07.2017 - 7 C 391/16

1. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zu Stande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

2. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.

3. Die genehmigungs- und auflagengerechte Bebauung eines Grundstücks ist grundsätzlich als ortsüblich anzusehen und damit vom Eigentümer entschädigungsfrei hinzunehmen. Damit hat der Mieter auch kein Minderungsrecht.

4. Eine bestehende und intakte Bebauung stehen nicht der Annahme entgegen, dass eine Neubebauung grundsätzlich erwartbar ist - zumindest wenn die vorhandene Bebauung ersichtlich eine unwirtschaftliche Nutzung von Grund und Boden darstellt.

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IMRRS 2017, 1668

VerfGH Bayern, Beschluss vom 16.08.2017 - Vf. 8-VI-16

Unter Fremdenbeherbergung im Sinn des Zweckentfremdungsrechts darf die Unterbringung von Personen verstanden werden, die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben und anderweitigen Wohnraum mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer - etwa zum Zweck der Heilbehandlung - anmieten. Davon abzugrenzen ist die Unterbringung in einem "Wohnheim".

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IMRRS 2017, 1666

LG München I, Urteil vom 06.12.2017 - 14 S 10058/17

1. Die bundesgesetzlichen Regelungen im BGB zur Einführung der Mietpreisbremse sind mit dem Grundgesetz vereinbar und verstoßen insbesondere nicht gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG.

2. In München liegt auch ein angespannter Wohnungsmietmarkt vor, der grundsätzlich die Einführung einer Mietpreisbegrenzung bei Neuabschluss von Mietverträgen rechtfertigen würde.

3. Allerdings ist die Mietpreisbremsenverordnung der Bayerischen Staatsregierung wegen Verstoßes gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage unwirksam, da ihre Begründung für die betreffenden Kreise nicht erkennen lässt, aus welchen Gründen das jeweilige Gebiet und damit auch die Landeshauptstadt München in die Mieterschutzverordnung aufgenommen worden ist.

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IMRRS 2017, 1658

LG Berlin, Urteil vom 25.07.2017 - 63 S 33/17

1. Auch die Kosten einer Gemeinschaftsanlage können umgelegt werden, wenn die Flächen weder aufgrund öffentlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet sind.

2. Eine öffentlich rechtliche Widmung ist nur gegeben, wenn die förmliche öffentliche Widmung (Hoheitsakt) vorliegt. Ob die Fläche der Allgemeinheit zugänglich ist oder tatsächlich durch weite Teile der Öffentlichkeit genutzt wird, ist dagegen unerheblich.

3. Die Fläche ist durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet, wenn dieser die Anlage einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich machen will.

4. Auch eine "halb-öffentliche" Widmung dadurch, dass auch Mietern anderer Häuser die Benutzung erlaubt ist, führt nicht zu einer öffentlichen Widmung, da der Personenkreis klar umgrenzt ist (Mieter) und eben nicht in einer unbestimmten Vielzahlt besteht.

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IMRRS 2017, 1654

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.08.2017 - 33 C 1093/17

Mieter sind dazu verpflichtet, einen Techniker zur Überprüfung der Rauchmelder in ihre Wohnung zu lassen.*)

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IMRRS 2017, 1572

LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017 - 65 S 338/16

1. Auch ein strittiger rechtlicher Streitpunkt innerhalb eines umfänglicheren Rechtsverhältnisses kann Gegenstand der Feststellungsklage sein, wenn er nicht auf andere Weise für die Kläger wirksam geklärt werden kann.

2. Aus der Formulierung, dass nochmals geprüft werde, ob ein Anspruch geltend gemacht werde, lässt sich eine Abstandnahme nicht klar erkennen.

3. Auch die Ausführung, dass es einer negativen Feststellungsklage nicht bedürfe, ist keine deutliche Aussage dahin, dass Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden sollen.

4. Die Klausel "Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen...Schlüsseln zurückzugeben...." erweckt dem Mieter gegenüber den Eindruck, als müsse er die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses ungeachtet des tatsächlichen Zustands infolge eines vertragsgemäßen Grads der Abnutzung renovieren und ist somit unwirksam.

5. Damit ist auch eine formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, auch wenn diese Klausel für sich allein genommen wirksam wäre, da sie wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht teilbar sind.

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IMRRS 2017, 1643

AG Brühl, Urteil vom 09.11.2017 - 23 C 170/14

1. Die Leistung an einen nichtberechtigten Dritten erlangt, sofern keine gesetzliche Sonderregelung eingreift, wie sie etwa in den §§ 169, 370, 407 BGB enthalten ist, nur dann befreiende Wirkung, wenn der Gläubiger sie nachträglich genehmigt oder einer der beiden anderen Fälle von § 185 Abs. 2 BGB eintritt.

2. Für eine Anscheinsvollmacht als Rechtsscheinvollmacht bedarf es eines Rechtsscheintatbestands, der dem Vertretenen als Geschäftsherrn zurechenbar ist und auf den der Geschäftsgegner vertraut, so dass er daraufhin handelt. Der Vertretene kann sich auf den Mangel der Vertretungsmacht seines Vertreters nicht berufen, wenn er schuldhaft den Rechtsschein einer Vollmacht veranlasst hat, so dass der Geschäftsgegner nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte von einer Bevollmächtigung ausgehen durfte und von ihr ausgegangen ist.

3. Dafür genügen nicht die Behauptungen des Vertreters hinsichtlich der Vollmacht.

4. Vom Aufgabenbereich eines Maklers umfasst ist aus Sicht eines objektiven Dritten des maßgeblichen Verkehrskreises nicht typischerweise die Berechtigung zur Entgegennahme von Geldern, die an sich dem Vermieter als Vertragspartei des Mietertrags zustehen.

5. Ist im Mietvertrag explizit aufgeführt, dass die Zahlungen an den Vermieter bzw. ein im Mietvertrag benanntes Konto zu erfolgen haben, kann der Mieter regelmäßig nicht mit befreiender Wirkung an Dritte zahlen.

6. Die Umstellung des Klageantrags auf Leistung an den Rechtsnachfolger ist gem. § 264 Nr. 2 ZPO auch ohne Zustimmung des Beklagten zulässig.

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IMRRS 2017, 1636

LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2017 - 67 S 279/17

Zur Würdigung der Zeugenaussage eines vom Vermieter mit der Zustellung der Betriebskostenabrechnung beauftragten Boten bei streitiger Wahrung der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

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IMRRS 2017, 1635

LG Berlin, Urteil vom 12.10.2017 - 67 S 196/17

1. Die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen "Verwaltungskostenpauschale" auf den Wohnraumieter - zusätzlich zu einer gesondert bezifferten Nettokaltmiete - ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 1 BGB unwirksam.

2. Eine tatsächliche Vermutung zu Lasten des Mieters, er habe die vollständige Miete gemäß § 814 BGB in Kenntnis der Nichtschuld geleistet, ist allenfalls bei einem Sachverhalt gerechtfertigt, der für einen Laien ohne juristischen Beistand tatsächlich und rechtlich unschwer selbst zu durchdringen ist.

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IMRRS 2017, 1633

SG Berlin, Beschluss vom 14.11.2017 - S 162 AS 14273/17 ER

Das Jobcenter ist nicht verpflichtet, die volle Miete für eine Wohnung zu übernehmen, die von einer streng religiösen Familie in Kenntnis der unangemessen hohen Kosten bezogen wurde, um in der Nähe des von ihnen besuchten Gotteshauses wohnen zu können.

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IMRRS 2017, 1609

AG Grimma, Urteil vom 20.10.2017 - 2 C 928/16

1. Sowohl Baumfällkosten als auch die Kosten für eine Ersatzpflanzung fallen nicht unter § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV, denn das Fällen von Bäumen führt nicht zu laufenden entstehenden Kosten im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV.

2. Das Merkmal der laufenden Entstehung setzt zwar nicht voraus, dass die Kosten jährlich entstehen, es genügt auch ein mehrjähriger Turnus; erforderlich ist jedoch, dass sie relativ regelmäßig anfallen. Das ist bei Baumfällkosten nicht der Fall, denn Bäume werden in der Regel mehrere Jahrzehnte alt. Das Fällen von Bäumen ist eine außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in den Rahmen üblicher Gartenpflegearbeiten einfügt.

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IMRRS 2017, 1615

BGH, Urteil vom 08.11.2017 - VIII ZR 13/17

Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung

"Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses."

ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2017, 1610

LG Heidelberg, Urteil vom 14.11.2017 - 5 S 59/16

1. Durch die Hinderung an einer Verwertung muss der Vermieter erhebliche Nachteile erleiden.

2. Ein erheblicher Nachteil kann nicht allein darin liegen, dass der Vermieter eine von ihm beabsichtigte - sinnvolle und nachvollziehbare - Verwertung bei Fortbestand des Mietverhältnisses nicht umsetzen kann.

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IMRRS 2017, 1581

AG Brandenburg, Urteil vom 13.10.2017 - 31 C 156/16

Die Verlegung eines Mülltonnen-Platzes durch den Vermieter und die hierdurch bedingte, rein optische Beeinträchtigung des Ausblicks eines Mieters stellt gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 242 BGB nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache dar, wenn durch diese Verlegung des Mülltonnen-Platzes weder Geruchs- noch Lärm-Beeinträchtigungen hinzutreten.*)

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IMRRS 2017, 1472

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2017 - 33 C 3490/16

1. Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d BGB ist verfassungskonform.

2. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2016 ist rechtmäßig und wirksam, da sie von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt ist.

3. Der Frankfurter Mietspiegel 2014 ist als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB anzusehen.

4. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie substanziierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist.

5. Sieht ein Mietspiegel nur für eine integrierte Küche einen Zuschlag vor, kann für eine Einbauküche keine analoge Anwendung dieses Zuschlags erfolgen, da eine Einbauküche nicht mit einer integrierten Einbauküche vergleichbar ist.

6. Dass andere Mietspiegel für eine Einbauküche einen Zuschlag vorsehen, ist irrelevant.

7. Der Tatrichter kann im Rahmen des ihm zustehenden weiten Beurteilungsspielraum einen Stichtagzuschlag geben, wenn zwischen Erhebungsstichtag und Zugang des Mietspiegels nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind und ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Dies gilt auch für den Fall von § 556d Abs. 1 BGB, da die Sachlage vergleichbar ist.

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IMRRS 2017, 1586

AG Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 - 18 C 41/17

1. Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren.*)

2. Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter "Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt" ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss.*)

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IMRRS 2017, 1503

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 01.08.2017 - 40 C 330/17

1. Gewährt der Vermieter keine Belegeinsicht oder legt die fehlenden Belege nicht vor, steht den Mietern ein Zurückbehaltungsrecht zu.

2. Werden außergerichtlich durch Anwälte unberechtigte Forderungen geltend gemacht, können diese Schadensersatzanspruch begründen.

3. Ein Verschulden des Vermieters bezüglich des Mäuseproblems ist nicht erforderlich; gleichwohl muss dieser unverzüglich tätig werden, um den auch wiederkehrenden (Mäuse-)Mangel zu beseitigen.

IMRRS 2017, 1500

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.10.2017 - 11 C 347/16

1. Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft bilden eine Außen-GbR. Die Kaution ist zweckgebundenes Gesellschaftsvermögen.

2. Ein Anspruch auf Nutzungsersatz scheidet aus, wenn sich der Vermieter mit der Rücknahme der Mietsache im Annahmeverzug befindet. Der Vermieter trägt die Beweislast für das Risiko der entgangenen Weitervermietung.

3. Eine formularmäßige Klausel über die Endrenovierung einer Wohnung ohne Rücksicht auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Die Beweislast für die Individualvereinbarung trägt der Vermieter.

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IMRRS 2017, 1569

AG Bremen, Urteil vom 26.10.2017 - 9 C 476/15

1. Der Vermieter schuldet primär lediglich die Beseitigung des eigentlichen Mangels und der Mangelfolgen. Die Mangelursache selbst muss er nicht beseitigen. Dies gilt zumindest dann, wenn zumindest vorübergehend vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt werden.

2. Zur Höhe des Minderungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Kellerfeuchtigkeit.

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IMRRS 2017, 1478

AG Schöneberg, Urteil vom 09.03.2017 - 109 C 186/16

1. Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den gesamten Umständen zumutbar sind.

2. Zu den Anforderungen an den Vortrag einer Verletzung dieser Verkehrssicherungspflicht.

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IMRRS 2017, 1553

AG Neukölln, Urteil vom 11.10.2017 - 20 C 19/17

1. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB sind verfassungsgemäß; ebenso ist die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung verfassungskonform und rechtswirksam.

2. Wird kein neuer Mietvertrag abgeschlossen, sondern ein dreiseitiger Vertrag zwischen Vermieter, Vormieter und neuem Mieter dahingehend, dass der Vormieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der neue Mieter in dieses eintritt, ist § 556d analog anwendbar.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn es für diese Vertragsgestaltung keinen sachlichen Grund gibt, sie vielmehr lediglich der Umgehung der Mietpreisbremse dienen soll.

4. Der Berliner Mietspiegel 2017 kann zumindest als einfacher Mietspiegel gem. § 287 ZPO herangezogen werden.

5. Ein vereinbartes Aufwandsentgelt für den Vermieter ist unwirksam.

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IMRRS 2017, 1551

BGH, Beschluss vom 22.08.2017 - VIII ZR 19/17

1. Der Begriff des "Benötigens" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.

2. Auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Die Kriterien aus Leitsatz 1 sind auch für die Beantwortung der Frage entscheidend, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt.

3. Hat der Vermieter die ernsthafte Absicht, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten vor Ort aufzuhalten und hierfür nicht mehr - wie in der Vergangenheit - auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem er sich zu diesen Zeiten - auch gemeinsam mit dem Ehepartner- aufhält, rechtfertigt dies eine Eigenbedarfskündigung.

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IMRRS 2017, 1531

LG Berlin, Urteil vom 13.06.2017 - 63 S 278/16

1. Wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich eine Vermieterstellung einnimmt, kann ein Mietverhältnis nicht entstehen, denn ein Schuldverhältnis setzt voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind.

2. Nichts anderes gilt, wenn lediglich einer von zwei Mietern auch auf der Vermieterseite steht.

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IMRRS 2017, 1545

BVerfG, Beschluss vom 10.10.2017 - 1 BvR 617/14

1. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II, wonach die Kosten der Unterkunft und Heizung nur in angemessener und nicht in tatsächlicher Höhe übernommen werden, ist verfassungskonform.

2. Der Gesetzgeber muss keinen Anspruch auf unbegrenzte Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung vorsehen. Die Regelung ist auch ausreichend klar und verständlich.

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IMRRS 2017, 1532

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2017 - 63 S 309/16

Wird der Zahlungsrückstand bereits vor Zugang der ordentlichen Kündigung durch Zahlungen des Jobcenters fast vollständig ausgeglichen und stehen nur noch geringfügige Mahnkosten und Zinsen offen, liegt kein Kündigungsgrund für eine ordentlich Kündigung vor.

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IMRRS 2017, 1539

AG München, Urteil vom 12.08.2016 - 416 C 10784/16

1. Der neue Eigentümer einer Wohnung hat gegenüber dem Mieter ein Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung.

2. Diesem aus Art. 14 GG herrührenden Recht kann der Mieter nicht entgegenhalten, der Vermieter habe ihm gegenüber bestehende Geldansprüche nicht beglichen.

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IMRRS 2017, 1526

AG Schöneberg, Urteil vom 12.06.2017 - 16 C 50/17

1. Die Kosten der Rechtsverfolgung sind im Lichte der §§ 249, 254 BGB nur dann zu erstatten, wenn sie nach Eintritt des Verzugs entstanden sind und aus der Sicht des Gläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig sind.

2. Wird im dem Mieterhöhungsverlangen bereits auf die Rechtsfolgen einer unterlassenen Zustimmung hingewiesen, so kann der Vermieter die für ein zusätzliches Anwaltsschreiben, das nur nochmals auf die Folgen einer unterlassenen Zustimmung hinweist, anfallenden Kosten nicht ersetzt verlangen. Dies gilt zumindest dann, wenn der Mieter vorprozessual keine Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben hat.

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IMRRS 2017, 1447

LG Karlsruhe, Urteil vom 29.09.2017 - 9 S 66/17

Lässt ein Vermieter vom Hausmeister Lärmprotokolle in Bezug auf das Nutzungsverhalten von Mietern erstellen, liegt darin keine persönlichkeitsrechtsverletzende Bespitzelung, die einen Schmerzensgeldanspruch rechtfertigen könnte.

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IMRRS 2017, 1515

LG Leipzig, Urteil vom 23.06.2017 - 1 S 312/16

1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB liegt beim Mieter. Er muss spezifiziert darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich günstigeren Preis zu verschaffen gewesen wären.

2. Neben den Kontrollaufgaben des Hausmeisters sind auch die Kosten für Bereit- und Zurückstellen der Müllbehälter umlagefähig sowie die Kosten für das Ablesen von Zählerständen.

3. Es ist anerkannt, dass es für eine materiell-wirksame Abrechnung einer Erläuterung des Vermieters bedarf, wenn im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, welche ihre Nachvollziehbarkeit allein aus dem Zahlenwerk heraus schwierig machen und zum Verständnis der Zahlen daher weitere Informationen erforderlich sind.

4. Der gesetzliche Umlagemaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

5. Bei einer Veräußerung der Mietsache ist im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters darauf abzustellen, ob der Schaden vor oder nach dem Eigentumsübergang eintritt. Wird der Schadensersatzanspruch in der Eigentumszeit des Erwerbers fällig, so ist der Erwerber ersatzpflichtig.

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IMRRS 2017, 1525

AG Düsseldorf, Urteil vom 07.08.2017 - 25 C 447/16

1. Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Hierfür sind die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erforderlich und ausreichend.

2. Der Grund "das Haus für sich, seine Kinder und seine Mutter zu benötigen" ist unzureichend; es fehlt bereits die Angabe zu der Anzahl der Kinder, die mit in das Haus einziehen sollen.

3. Eine derartige Eigenbedarfskündigung bedarf ebenfalls der Angabe, inwieweit sich die aktuelle Wohn- und Arbeitssituation des Vermieters durch den Einzug verbessern bzw. überhaupt verändern würde. Ebenso bedarf es einer Begründung für das Einzugsinteresse der Mutter des Vermieters.

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IMRRS 2017, 1514

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.07.2017 - 2-11 S 121/17

1. Zahlt der Mieter während der Schonfrist mehrere Teilbeträge, so kommt es darauf an, ob bis zum Ende der Schonfrist eine vollständige Tilgung stattgefunden hat.

2. Die Berufung auf einen bestehenden Rückstand am Ende der Schonfrist ist nur treuwidrig, wenn der verbleibende Rückstand geringfügig ist.

3. Ist am Ende der Schonfrist noch ein Betrag offen, der mehr als 10% der geschuldeten Bruttomiete entspricht, so kann sich der Vermieter hierauf berufen, auch wenn dieser tatsächliche Rückstand gerade einmal 64 Euro sind.

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IMRRS 2017, 1496

AG München, Urteil vom 30.12.2016 - 453 C 22061/15

1. Die Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen, sondern es ist ausreichend, wenn sie geeignet ist, dem Mieter hinreichende Kenntnis darüber zu vermitteln, wie die Wohnung verändert wird und welche Auswirkung die Veränderungen auf den Mietgebrauch haben. Es genügt ein ungefähres, stichwortartiges Inaussichtstellen der Eingriffe sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive. Dem Vermieter wird hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden, so dass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann.

2. Härtegründe sind innerhalb der Frist vollständig darzulegen, um dem Vermieter eine schnelle und rechtssichere Kenntnis ob der Duldung der Maßnahmen durch den Mieter zu ermöglichen. Aus der Mitteilung des Mieters muss deshalb deutlich werden, wogegen er sich genau wendet. Dem Vermieter soll hierdurch ermöglicht werden, die Einwendungen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen der geplanten Art und Weise der Ausführung vorzunehmen.

3. Bewegt sich die Dauer der durch die Modernisierungsmaßnahme bedingten Abwesenheit im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs, ist die Zumutbarkeit grundsätzlich zu bejahen.

4. Auch eine Mieterhöhung von 245% kann der Mieter hinzunehmen haben - etwa wenn die vorgenommenen Maßnahmen keine Luxusmodernisierungen darstellen.

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IMRRS 2017, 1379

LG Hamburg, Urteil vom 01.07.2016 - 307 S 86/15

Zur Auslegung des § 10 Abs. 6 HmbWoBindG.

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IMRRS 2017, 1484

LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 - 63 S 289/16

1. Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt.

2. Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben. Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu.

3. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.

4. Haben die Parteien im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume einen beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt, so ist dieser damit der Wohnfläche zuzurechnen, auch wenn er bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht und nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen wäre.

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IMRRS 2017, 1487

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16

1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.*)

2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung.*)

IMRRS 2017, 1354

AG Köln, Urteil vom 07.04.2017 - 208 C 454/15

1. Ein Schuhschrank im Treppenhaus und Heizkörper als Handtuchhalter sind grundsätzlich werterhöhend zu berücksichtigen.

2. Soll eine ältere Wohnung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in eine jüngere Altersklasse eingestuft werden, so muss das Mieterhöhungsverlangen hinreichende Angabe zu den Sanierungsmaßnahmen machen.

3. Eine Anordnung in die falsche Altersgruppe ist nur ein materieller Fehler.

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IMRRS 2017, 1467

LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 - 66 S 90/17

1. Eine von einem Kündigungsgrund gedeckte fristlose Kündigung beendet das betroffene Mietverhältnis mit Zugang "ohne wenn und aber". Mit diesem Zeitpunkt entfaltet die Kündigung ihre Wirkungen.

2. Eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Schonfristzahlung bewirkt dann den Fortfall der eingetretenen Kündigungswirkungen, also etwa das Erlöschen der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe. An der rechtlichen Tatsache, dass diese Ansprüche seit dem Zugang der Kündigung und bis zum Eingang der Schonfristzahlung einschränkungslos und (sofort) fällig bestanden haben, ändert dies aber nichts.

3. Eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist in diesem Fall unwirksam, da bei ihrem Zugang, auf den es für das Wirksamwerden der Erklärung ankommt, ein Mietverhältnis aufgrund der außerordentlichen Kündigung bereits nicht mehr bestand.

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IMRRS 2017, 1466

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16

1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).*)

2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).*)

IMRRS 2017, 1461

LG Tübingen, Urteil vom 10.01.2017 - 1 S 97/16

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig, sondern dem Vermieter ist eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig.

2. Solange kein rechtskräftiger Kostenfestsetzungsbeschluss vorliegt, kommt eine Aufrechnung nur in Betracht, wenn der Anspruch dem Grund und der Höhe nach unbestritten ist.

3. Die Aufrechnung beseitigt die Verzugsfolgen und bringt damit auch den Anspruch auf Verzugszinsen gem. § 398 BGB rückwirkend auf den Zeitpunkt zum Erlöschen, in welchem sich die Forderungen aufrechenbar gegenüberstanden.

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IMRRS 2017, 1456

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 - 18 S 339/16

1. Der Vermieter hat den Mieter - sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung, sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung - gemäß §§ 241, 242 BGB dabei zu unterstützen, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen.

2. Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht dem Vermieter nicht zu, da sein Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist.

3. Ein Mieter kann von seinem Vermieter dementsprechend beanspruchen, dass dieser in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufschlüsselt, dass der Mieter zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann.

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IMRRS 2017, 1454

BGH, Urteil vom 20.09.2017 - VIII ZR 279/16

Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen (Fortführung des Senatsurteils vom 04.05.1970 - VIII ZR 179/68, WM 1970, 853; sogenannte Gefälligkeitsmiete).*)

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IMRRS 2017, 1453

AG München, Urteil vom 11.07.2017 - 422 C 6905/17

Wird der Mieter vom Vermieter aufgefordert, einen vertragswidrigen Baum zu entfernen, und wird er hierzu dann rechtskräftig verurteilt, so kann der Vermieter, wenn er den Mieter in Anbetracht des Urteils nochmals zur Entfernung unter Fristsetzung und Kündigungsandrohung fruchtlos aufgefordert hat, dem Mieter fristlos kündigen.

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IMRRS 2017, 1347

LG Hamburg, Urteil vom 22.12.2016 - 307 S 53/16

1. Zu der Frage, wann ein Härtegrund nach § 574c Abs. 1 BGB vorliegt.

2. Zur Beurteilung eines medizinischen Sachverständigengutachtens.

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IMRRS 2017, 1437

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 09.10.2017 - 316 C 206/17

1. Die Hamburger Mietpreisbremsenverordnung ist auch nach Veröffentlichung der Begründung aus der Senatsdrucksache weiterhin unwirksam.

2. Diese nachträglich veröffentlichte Begründung führt zu keiner rückwirkenden Heilung des Begründungsmangels.

3. Der ursprüngliche Begründungsmangel kann im Übrigen auch nicht mit ec-nunc Wirkung geheilt werden.

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IMRRS 2017, 1428

LG Berlin, Beschluss vom 26.09.2017 - 67 S 166/17

1. Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzuges eine fristgebundene (Ab-)Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den (ab-)gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird.*)

2. Legt der Vermieter Berufung gegen die Abweisung seiner auf eine erstinstanzlich in den Prozess eingeführte Kündigung gestützten Räumungsklage ein, darf das Berufungsgericht eine erstmals im Rahmen der Berufung geltend gemachte weitere Kündigung analog § 524 Abs. 4 ZPO nicht berücksichtigen, wenn es beabsichtigt, die Berufung, soweit diese die bereits im ersten Rechtszug eingeführte Kündigung betrifft, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen.*)

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IMRRS 2017, 1427

AG Brandenburg, Beschluss vom 02.10.2017 - 31 C 88/17

1. Die erforderliche Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung gem. § 558b BGB ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung.

2. Eine ausdrückliche Zustimmung des Mieters liegt somit erst dann vor, wenn er eine Willenserklärung gegenüber dem Vermieter abgibt, wonach er einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.

3. Die Klagefrist für eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist eine Ausschlussfrist; eine Wiedereinsetzung nach Versäumung der Klagefrist ist nicht mehr möglich.

4. Auch auf diese Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Vorschrift des § 167 ZPO anwendbar. Danach tritt die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageeinreichung bei Gericht ein, wenn die Zustellung der Klage dann noch demnächst erfolgt.

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IMRRS 2017, 1381

AG Bielefeld, Urteil vom 28.03.2017 - 407 C 111/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1380

LG Münster, Urteil vom 12.12.2016 - 2 O 114/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1420

BGH, Urteil vom 20.09.2017 - VIII ZR 250/16

1. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09, Rz. 11 ff., BGHZ 185, 114, IMR 2010, 215; Beschlüsse vom 13.07.2010 - VIII ZR 281/09, Rz. 1, IMRRS 2010, 2731 = WuM 2010, 635; vom 31.08.2010 - VIII ZR 28/10, Rz. 1, IMRRS 2010, 3226 = WuM 2010, 750; vom 12.01.2011 - VIII ZR 6/10, Rz. 1, IMRRS 2011, 0548 = NZM 2011, 478).*)

2. In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB.*)

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IMRRS 2017, 1391

OLG Naumburg, Beschluss vom 21.09.2016 - 12 W 37/16

Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben und hat der Beklagte auf eine rechtskräftige Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO die Sicherheit nicht innerhalb der ihm gesetzten Frist geleistet, bedarf es für den Erlass einer einstweiligen Verfügung keiner weitergehenden Begründung des Verfügungsgrundes. Dieser besteht unter den besonderen Voraussetzungen des § 940a Abs. 3 ZPO allein in dem Verstoß gegen die Sicherungsanordnung.*)

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