Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5108 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2017, 0550

LG Berlin, Urteil vom 20.12.2016 - 63 S 164/16

1. Das Entfernen asbesthaltiger Bodenplatten und das Versiegeln des asbesthaltigen Klebers entsprachen 2011 dem allgemeinen Stand der Technik.

2. Sofern nicht ausnahmsweise Asbestbelastungen nachgewiesen werden, stellt eine solche Asbestbeseitigung keinen Mietmangel dar.

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IMRRS 2017, 0926

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 - 67 S 328/16

1. Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Der Ansatz starrer Grenzen bzw. bezifferter Prozentsätze verbietet sich. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist.

2. Pflegegeld ist bei der Beurteilung des dem Mieter zur Verfügung stehenden monatlichen Geldbetrags mit einzubeziehen - zumindest wenn die Pflege unentgeltlich durch die Kinder erfolgt und keine weiteren zusätzlichen Kosten durch die Pflege anfallen.

3. Liegen die dem Mieter nach Abzug der bisherigen Miete zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel bereits unter dem Existenzminimum, führt jede weitere modernisierungsbedingte Mieterhöhung zu einer nicht mehr zu rechtfertigenden Härte. Diese Wertung findet allenfalls im konkreten Einzelfall eine Einschränkung, wenn die Modernisierung mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden wäre.

4. Geringfügig geringere Heizleistungen und dadurch niedrigere Heizkosten sind lediglich im Zuge der zu prüfenden künftigen finanziellen Belastung zu prüfen.

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IMRRS 2017, 0990

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 - 18 S 39/16

1. Für Mietausfälle nach dem Zeitpunkt der Wirksamkeit einer fiktiven, zeitgleich mit der vom Mieter verschuldeten Kündigung des Vermieters erklärten Kündigung des Mieters fehlt es an der Kausalität - oder genauer: am Zurechnungszusammenhang - zwischen seinem Fehlverhalten und dem Einnahmenausfall des Vermieters.

2. Der Vermieter kann keinen Schadensersatz wegen Räumungsverzugs beanspruchen, wenn er erst deutlich nach dem tatsächlichen Auszug der Mieter mit der Neuvermarktung der Wohnung beginnt. Er hätte im vor der Vermarktung liegenden streitgegenständlichen Zeitraum keine Erträge erwirtschaften können.

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IMRRS 2017, 1049

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 27.05.2015 - 531 C 323/14

Ein Mieter verletzt seine Pflichten schwerwiegend, wenn er den Hausfrieden in extremer Weise stört, durch Beleidigungen anderer Mieter (mit Schimpfworten und Verweisen zum Psychologen), Falschaussagen (der ist Alkoholiker) und selbst vor Handgreiflichkeiten nicht zurückschreckt, sodass andere Mieter ihrerseits kündigen und ausziehen.

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IMRRS 2017, 1033

AG Halle/Saale, Urteil vom 16.08.2016 - 95 C 307/16

1. Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebskosten und können auf die Mieter umgelegt werden.

2. Die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern sind nicht umlegbar. Sie entstehen nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch, weil sie - anders als Energie-, Überwachungs- oder Reinigungskosten - nicht durch deren Vorhandensein bedingt sind, sondern das Vorhandensein erst ermöglichen. Die Anmietkosten sind ohne Probleme vermeidbar durch den Kauf der Rauchwarnmelder.

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IMRRS 2017, 1025

AG Reinbek, Urteil vom 02.06.2017 - 14 C 955/16

Beschränkt die Stadt nach Abschluss eines Mietvertrags, der keine Vereinbarung über Zufahrtsmöglichkeiten enthält, die Zuwegung des Mietobjekts durch einen abgeschlossenen Sperrbalken, sodass keine Zufahrt mit dem Auto direkt zur Tür möglich ist, liegt ein "Umfeldmangel" vor, der jedoch keinen Mietmangel darstellt.

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IMRRS 2017, 1020

LG Berlin, Urteil vom 21.03.2017 - 63 S 206/16

1. Es ist unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung getroffen worden ist. In beiden Fällen handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der zu rügen ist.

2. Die Rüge ist für jede Abrechnung zu wiederholen.

3. Zur Auslegung eines Mietvertrags, ob hiernach auch kalte Betriebskosten umgelegt wurden.

4. Der Mieter kann die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat. Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist.

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IMRRS 2017, 1016

LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2017 - 18 S 112/16

Der Vermieter kann seine Zustimmung zum Mieterwechsel verweigern, wenn der potenzielle Neumieter nicht solvent ist.

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IMRRS 2017, 0986

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 - 67 S 119/17

Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-)Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben.*)

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IMRRS 2017, 1013

AG München, Urteil vom 24.02.2016 - 424 C 21138/15

Wenn ein Mieter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zum Anlass einer Anzeige nimmt und hierbei zur Wahrung eigener Interessen handelt, ist dies kein Grund für eine fristlose Kündigung

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IMRRS 2017, 1005

AG Mannheim, Urteil vom 03.05.2017 - 8 C 6/16

1. Der Anspruch auf Schadensersatz (hier: wegen unberechtigt erfolgter Eigenbedarfskündigung) verjährt innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und bekannt ist.

2. Spätestens mit freiwilligem Auszug des Klägers und dem Einzug in die Nachfolgewohnung standen die Schadenspositionen (Umzugskosten und Mietzinsveränderungen) fest, sodass die Verjährungsfrist am Ende dieses Jahres zu laufen beginnt.

3. Geht der Klageschriftsatz erst am 01.01. und damit einen Tag zu spät bei Gericht ein, muss der Kläger beweisen, dass das Schriftstück bereits am 31.12. in den Herrschaftsbereich des Gerichts gelangt ist.

IMRRS 2017, 1002

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 16.11.2016 - 10 C 369/15

1. Heizungsanlagen aus den 80-iger Jahren wurden häufig überdimensioniert. Es wurde eine hohe Bestellleistung gewählt, was heute zu hohen Grundkosten führt, die den größten Einzelanteil der Fernwärmekosten ausmachen.

2. Bei einer Reduzierung der Bestellleistung können die spezifischen Fernwärmekosten deutlich reduziert werden.

3. Die Berechnungsformel nach der Heizkostenverordnung darf nur angewendet werden, wenn der Wärmemengenzähler die Wärmemenge für Heizung und Warmwasser misst.

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IMRRS 2017, 1001

AG Arnstadt, Urteil vom 23.02.2017 - 1 C 156/16

1. Sofern die Parteien keine anderweitige Vereinbarung treffen, sind die Betriebskosten (hier: Abfallgebühren) nach Wohnfläche umzulegen.

2. Wurden in früheren Betriebskostenabrechnungen die Abfallgebühren nach Personenzahl umgelegt, kann allein das unbeanstandete Bezahlen der Abrechnungen nicht als stillschweigende Vereinbarung eines Umlageschlüssels angesehen werden.

3. Eine Betriebskostenabrechnung ist nur formell ordnungsgemäß, wenn diese für die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart (hier: Hausmeisterkosten) sowohl umlagefähige, als auch nicht umlagefähige Kosten ausweist.

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IMRRS 2017, 0999

AG Wedding, Urteil vom 13.12.2016 - 20 C 298/16

1. Zur Wohnfläche gehören auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume.

2. Hobbyräume, die eine lichte Höhe von mindestens 2m aufweisen, beheizbar und wohnlich gestaltet sind, zählen mit ihrer vollen Fläche zur Wohnfläche. Auf die Nutzungsfrequenz der Räume kommt es nicht an.

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IMRRS 2017, 0998

AG Wedding, Urteil vom 28.02.2017 - 4 C 80/16

1. Erklärt der Mieter nicht innerhalb der 2-Monats-Frist nach Zugang des Erhöhungsverlangens seine Zustimmung zur Mieterhöhung, gibt er Anlass zur Klageerhebung.

2. Die Prozesskosten sind dem Mieter aufzuerlegen, wenn er Anlass zur Klageeinreichung gegeben und keine sachlichen Einwände gegen die begehrte Mieterhöhung erhoben und insbesondere die Ortsüblichkeit nicht in Frage gestellt hat. Die Begründung mit sozialer Notlage ändert daran nichts.

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IMRRS 2017, 0994

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.06.2017 - 913 C 2/17

1. Die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung ist rechtswirksam, da sie umfassend begründet ist (entgegen AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017 - 316 C 380/16).

2. Diese Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Freien und Hansestadt Hamburg durch den Qualifizierten Mietenspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum 2015 i.S.d. § 558d BGB erfolgt, der die in Hamburg gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum widerspiegelt.

IMRRS 2017, 0896

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 22.01.2016 - 532 C 246/15

Eine Modernisierung, die sich isoliert auf die energetischen Eigenschaften der Wohnung bezieht und damit die übrige Beschaffenheit und das Gesamtgepräge der Wohnung unberührt lässt, kann von vorneherein keine Eingruppierung in eine abweichende Baualtersklasse rechtfertigen. Sie ist lediglich im Rahmen der Spanneneinordnung zu berücksichtigen.

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IMRRS 2017, 0823

LG München II, Urteil vom 15.03.2016 - 12 S 5160/15

1. Die Kappungsgrenzesenkungsverordnung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

2. Das rechtsanwendende Gericht hat selbstständig die Gültigkeitsvoraussetzungen der von ihm angewendeten Norm zu überprüfen, ohne dass insoweit die Dispositionsmaxime eingreifen würde. Zur Disposition der Parteien stehen nur Tatsachen, nicht jedoch die Auswahl des anwendbaren Gesetzes.

3. Die für die Rechtskraft geltenden Grundsätze sind deshalb auf die Normenkontrolle - jedenfalls nach Art. 98 Satz 4, 92 BayVerf - nicht anwendbar und stehen einer erneuten Sachentscheidung nicht entgegen.

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IMRRS 2017, 0909

AG Pforzheim, Urteil vom 19.06.2017 - 6 C 71/17

Ein Mieter kann nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn es ihm aufgrund von Krankheit und Alter und im Hinblick auf die lange Dauer des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, für die Übergangszeit bis zum Freiwerden eines Platzes im betreuten Wohnen eine andere Wohnung zu suchen und in diese vorübergehend einzuziehen.

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IMRRS 2017, 0549

LG Berlin, Beschluss vom 03.08.2016 - 65 S 163/16

1. Zieht ein Mitmieter aus der Mietwohnung aus, so führt dies nicht zur Beendigung des Vertragsverhältnisses.

2. Der vertragliche Herausgabe- und Räumungsanspruch nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Mietverhältnisses ist auch gegen denjenigen begründet, der im Gegensatz zu den anderen den Besitz an der Mietsache durch seinen Auszug endgültig aufgegeben hat.

3. Dem ausgezogenen Mieter ist die Erfüllung seiner Rückgabepflicht nicht unmöglich, da diese objektiv - wenn auch nur von dem zurückgebliebenen Mitmieter - erbracht werden kann.

4. Wird die Miete von einem dem Vermieter unbekannten Dritten überwiesen, ist hierdurch die Mietschuld nicht erloschen. Dies gilt insbesondere, wenn der überwiesene Betrag von der geschuldeten Miete derart abweicht, dass sich diese Zahlung für den Vermieter in keiner Weise als Zahlung auf die Mietforderung darstellen muss.

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IMRRS 2017, 0957

OLG Naumburg, Urteil vom 29.09.2016 - 4 U 76/15

Eine grob fahrlässige Verletzung mietvertraglicher Obhutspflichten als Grundlage für einen auf den Gebäudeversicherer übergegangenen Schadensersatzanspruch kann ausscheiden, wenn der Mieter einer sanierten Altbauwohnung nicht zuvor vom Vermieter darauf hingewiesen worden war, dass zur Verhinderung des Einfrierens von Leitungen im Bereich eines Drempels ein Beheizen auf Stufe 2 erforderlich sein kann.*)

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IMRRS 2017, 0958

AG Bad Urach, Urteil vom 05.10.2016 - 1 C 229/16

Wenn die Hausordnung bzw. Anordnung des Vermieters eine angemessene Regelung zu rauchfreien Zeiten auf Balkonen oder Terrassen eines Mehrfamilienhauses enthält, können einzelne Mieter von ihren Nachbarn keine darüberhinausgehenden rauchfreien Zeiten verlangen.*)

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IMRRS 2017, 0827

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.07.2015 - 532 C 110/15

1. Grundsätzlich ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnraum und einen Stellplatz eine Teilkündigung des Stellplatzes nicht möglich.

2. Ausnahmsweise kann ein Mietverhältnis zum PKW-Stellplatz teilweise gekündigt werden, wenn eine unzulässige Koppelung der Mietgegenstände nach § 10 Abs. 6 HmbWoBindG vorliegt.

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IMRRS 2017, 0803

LG Rostock, Urteil vom 19.05.2017 - 1 S 198/16

1. Kann der Mieter Umstände darlegen und beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Verbrauch nicht auf seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mietmangel oder einem nicht seiner Risikosphäre zugehörigen Umstand, muss der Vermieter diese Umstände ausräumen.

2. Solche Umstände sind jedenfalls dann anzunehmen, wenn der gemessene Verbrauch im Vergleich zu dem Verbrauch in der vorherigen Zeit und in der späteren Zeit signifikant gestiegen ist, sich hierfür keine Erklärung finden lässt, die dem Mieter zurechenbar ist, und sich diese Steigerung durch einen Mietmangel erklären lässt, der grds. in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

3. Lässt sich ein Verbrauch aufgrund von Umständen im vorgenannten Sinne nicht sicher als betriebskostenrelevanter Verbrauch feststellen, können die umlagefähigen Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB wegen eines dem Mieter zurechenbaren Mindestverbrauchs geschätzt werden.

4. Die Mangel-Anzeigepflicht des Mieters setzt die Erkennbarkeit des Mietmangels voraus. Er muss die anzeigerelevanten tatsächlichen Umstände entweder positiv kennen oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht zur Kenntnis genommen haben. Letzteres ist der Fall, wenn der Mangel so offensichtlich ist, dass seine Wahrnehmung sich dem Mieter praktisch hat aufdrängen müssen.

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IMRRS 2017, 0801

AG Neukölln, Urteil vom 08.03.2017 - 16 C 395/16

1. Ist bei einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (vgl. § 538 BGB) streitig, ob der Mangel oder Schaden vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist, gilt die Sphärentheorie. Nach dieser wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt.

2. Besteht das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit und tritt erst jetzt ein Bettwanzenbefall auf, ist davon auszugehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten hat, sofern er sich nicht exkulpieren kann.

3. Dementsprechend schuldet der Mieter dem Vermieter den Ersatz der Kosten für den Kammerjäger.

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IMRRS 2017, 0942

BGH, Beschluss vom 30.05.2017 - VIII ZR 31/17

1. Ein neben der "Grundmiete" ausgewiesenen "Zuschlag Schönheitsreparaturen" ist als Preis(haupt)abrede einzuordnen, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt, da dieser Zuschlag ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters darstellt.

2. Die Ausweisung eines "Zuschlags Schönheitsreparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung; es handelt sich um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation.

3. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

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IMRRS 2017, 0935

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2017 - 67 S 101/17

Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren.

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IMRRS 2017, 0921

LG Hamburg, Beschluss vom 13.06.2016 - 307 T 1/16

1. Der Treuhandcharakter der Mietkaution beinhaltet ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot für Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen.

2. Ein abgetretener Anspruch auf Maklerprovision ist ein mietvertragsfremder Anspruch eines Dritten, mit dem die Mietkaution nicht aufgerechnet werden kann.

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IMRRS 2017, 0920

AG München, Urteil vom 14.07.2016 - 421 C 23576/15

1. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt vor, wenn der Mieter den Vermieter vorsätzlich unberechtigt bei Ermittlungsbehörden wegen Straftaten anzeigt, die dieser nicht begangen hat.

2. Dieses Verhalten stellt zum einen eine falsche Verdächtigung im Sinne des § 164 StGB dar und begründet zum anderen einen schweren Vertragsverstoß.

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IMRRS 2017, 0902

LG Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017 - 9 S 237/16

1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient dazu, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben.

2. Bei der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen soll der Mieter die Möglichkeiten erhalten, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen.

3. Dafür ist die Identifizierbarkeit der Wohnungen erforderlich.

4. Dazu genügt die Angabe der Adresse und entweder der Mietername oder die genaue Lage im Haus sowie die Wohnungsgröße und die Höhe der Miete.

5. Ob die drei Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar sind, kommt es für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht an.

6. Sowohl für die Überlegungs- wie auch für die Klagefrist gilt § 193 BGB.

7. Der Vermieter wahrt die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB, wenn er innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Gerichtskostenrechnung den Vorschuss anweist.

8. Die Frist beginnt am auf den Zugang der Gerichtskostenrechnung folgenden Werktag und endet am übernächsten Tag mit der gleichen Bezeichnung.

IMRRS 2017, 0779

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 26.02.2016 - 911 C 310/15

1. Nach § 259 ZPO kann eine Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Das gilt auch bei der Räumung von Wohnraum, sofern der Mieter das Bestehen eines Kündigungsgrundes verneint.

2. Nach § 573 Abs. 1 kann der Vermieter das Mietverhältnis - ordentlich - auch dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

3. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im vorgenannten Sinne kann u. a. dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät.

4. Das Verschulden des Mieters entfällt nicht schon deshalb, weil innerhalb der sog. Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Verpflichtungserklärung des Amts abgegeben worden ist; eine analoge Anwendung dieser Norm auf die Fälle des § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB scheidet aus.

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IMRRS 2017, 0997

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 17.03.2017 - 7 S 6617/16

1. Wiederholt leicht verspätete Mietzahlungen sind nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße der Mieter, welche eine ordentliche Kündigung rechtfertigten.

2. Das Verhalten zeigt, dass die Mieter nicht bereit sind, ihre Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer umzustellen.

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IMRRS 2017, 0932

BGH, Beschluss vom 25.04.2017 - VIII ZR 237/16

1. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter.

2. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Hierzu genügt auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge.

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IMRRS 2017, 0818

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 - 67 S 317/16

1. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

2. Der Berliner Mietspiegel 2015 stellt zumindest als einfacher Mietspiegel eine ausreichende Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO dar.

3. Für das Merkmal "Breitbandanschluss" genügt, dass lediglich eine entsprechende Kabelanlage im Haus vorhanden sein muss, die sich der Mieter durch entsprechende Verträge nutzbar machen kann.

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IMRRS 2017, 0760

LG Berlin, Urteil vom 29.03.2016 - 63 S 264/15

1. Bei der Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens ist eine Stellvertretung zulässig.

2. Dass dem Erhöhungsverlangen keine Vollmacht beigefügt ist, steht einer wirksamen Vertretung nicht entgegen, wenn nicht eine Zurückweisung nach § 174 BGB erfolgt.

3. Im Falle einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete gehen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor und ist im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu sind die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen.

4. Im Rahmen der formellen Wirksamkeit genügt es dabei, diese im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Der Mieter wird hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen.

5. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

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IMRRS 2017, 0899

AG Dresden, Urteil vom 26.01.2017 - 142 C 2327/16

Eine Vertragsstrafenvereinbarung im Mietvertrag für den Fall der vorzeitigen Kündigung ist nur wirksam, wenn sie Angaben dazu enthält, welche Vermögenseinbußen des Vermieters durch die Vereinbarung ausgeglichen werden sollen.

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IMRRS 2017, 0768

AG Leonberg, Urteil vom 21.07.2016 - 8 C 765/15

Eine Mieterhöhung, die über der niedrigsten Miete der einschlägigen Kategorie des Mietspiegels liegt, bedarf eines Tatsachenvortrags, aus dem sich die Einordnung in den Mietspiegel ergibt.

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IMRRS 2017, 0872

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017 - 316 C 380/16

1. In Hamburg existiert keine wirksame Mietpreisbegrenzungs-Verordnung.*)

2. Die Verordnung vom 23.06.2015 (HmbGVBl. 2015, S. 12.2) ist nichtig; sie leidet wegen der fehlenden - von § 556d Abs.2 Sätze 5 und 6 BGB geforderten - Begründung an einem evidenten Verfahrensfehler.*)

3. Die in Hamburg nicht öffentlichen Senatsdrucksachen (Nr. 2015/01119) enthalten keine oder zumindest keine für den Bürger erkennbare Begründung. Die Bürgerschaftsdrucksache vom 23.06.2015 (21/860) enthält keine Begründung. Bloße "Feststellungen des Senats" ersetzen keine von § 556d Abs.2 Sätze 5 und 6 BGB verlangte Begründung.*)

4. Die Fachgerichte können und müssen entscheidungsrelevante Vorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und Landesrecht auf Vereinbarkeit mit Bundesrecht prüfen.*)

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IMRRS 2017, 0889

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2016 - 33 C 1702/16

1. Gefährdet der Mieter die Mietwohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt (hier: Reinigung des Badezimmers, Bekämpfung von Ungezieferbefall), ist eine fristlose Kündigung berechtigt.

2. Wohlverhalten nach Zugang einer begründeten fristlosen Kündigung macht die Kündigung nicht im Nachhinein unwirksam.

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IMRRS 2017, 0892

AG Hamburg, Urteil vom 03.11.2016 - 48 C 61/16

1. Es liegt keine Ausstattung mit "hochwertigen Fußböden" vor, wenn in 2 von 4,5 Zimmern gut erhaltenes Fischgrätenparkett verlegt ist, aber der Dielenfußboden im dritten Zimmer große Spalten und Abnutzungen bei Vermietung aufwies und die Beschaffenheit der übrigen 1,5 Zimmer nicht bewiesen wurde.

2. Der Umstand, dass Naherhohlungsmöglichkeiten, sowie Einkaufs- und Nahverkehrsmöglichkeiten mit einem Fußweg von fünf bis zehn Minuten zu erreichen sind, ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

3. Allein ein gepflegtes Gebäude in einer Gegend mit erhöhtem Lärmaufkommen und ein zum Hof gelegener Balkon rechtfertigen keine Mieterhöhung.

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IMRRS 2017, 0860

AG Würzburg, Urteil vom 24.05.2017 - 13 C 779/17

1. Die Formulierung in einem Mietvertrag, der Mieter übernimmt die Gartenpflege, bedeutet, dieser muss nur einfache Arbeiten durchführen.

2. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter auch kein Direktionsrecht betreffend der Gartenpflege zu.

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IMRRS 2017, 0874

AG Brandenburg, Urteil vom 22.06.2017 - 31 C 112/16

1. Die für eine Aufrechnung (§§ 215, 387 BGB) erforderliche Gleichartigkeit fehlt zwischen einem vom (ehemaligen) Vermieter geltend gemachten Zahlungsanspruch und einem vom (ehemaligen) Mieter geltend Anspruch auf Freigabe des Mietkautionssparbuches, solange die Mietsicherheit noch nicht durch den Vermieter verwertet wurde.

2. Bei Änderung des Maßstabs der Betriebskosten (§ 556a Abs. 2 BGB) sind die bei einer (Teil-)Bruttomiete bislang enthaltenen Betriebskosten von der bisherigen Miete entsprechend vorab herabzusetzen.

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IMRRS 2017, 0865

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 - 67 S 416/16

Obliegt dem Vermieter die Schönheitsreparaturlast, ist er zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nicht nach eigenen Vorstellungen berechtigt, sondern nach den (Farb-)Wünschen des Mieters verpflichtet, sofern ihm dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige schutzwürdige eigene Interessen entgegenstehen.

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IMRRS 2017, 0870

AG München, Urteil vom 21.06.2017 - 414 C 26570/16

1. Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern vom 10.11.2015 (MiSchuV) ist für München nicht anwendbar. Denn sie ist jedenfalls nichtig, soweit es München betrifft.*)

2. Deshalb hat der Münchener Mieter auch keinen Auskunftsanspruch gegen seinen Vermieter wegen der Höhe der Vormiete.*)

3. Der Bundesgesetzgeber hat deutlich gemacht, dass für die von der Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung betroffenen Personen nachvollziehbar gemacht werden muss, aufgrund welcher Tatsachen der Landesgesetzgeber von seinem Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum Gebrauch gemacht hat. Die Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung muss daher wenigstens ansatzweise überprüfbar sein.*)

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IMRRS 2017, 0867

AG Hamburg, Urteil vom 31.08.2016 - 49 C 282/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0863

BGH, Urteil vom 31.05.2017 - VIII ZR 181/16

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 41/14, IMR 2015, 39).*)

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IMRRS 2017, 0771

AG Brandenburg, Urteil vom 24.05.2017 - 31 C 125/16

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrages wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt bei dem Vermieter (§ 543 und § 569 BGB).

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IMRRS 2017, 0857

AG Bremen, Urteil vom 01.06.2017 - 6 C 32/15

1. Eine Klausel, demnach die Haltung einer Katze oder eines Hundes in einer Mietwohnung unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs genehmigt werde, lässt die gebotene Interessenabwägung unberücksichtigt und ist deshalb im Sinne des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung ist nicht durch eine bestimmte Anzahl von Großtieren und damit abstrakt verbundenen Risiken, sondern nur durch das Vorliegen konkreter Beeinträchtigungen berechtigter Vermieterinteressen im Einzelfall begrenzt.

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IMRRS 2017, 0756

LG Berlin, Urteil vom 06.07.2016 - 65 S 149/16

1. Der Vermieter in der Wahl seines Begründungsmittels einer Mieterhöhung auch dann frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss die entsprechenden Angaben dem Mieter nur (zusätzlich) mitteilen.

2. Die Begründung einer Mieterhöhung muss - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, dies in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

3. Ein Mietspiegel, der nicht die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden.

4. Existiert für die im Rechtsstreit gegenständliche Wohnung ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so darf dieser vom Gericht sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht (einmal) auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt.

5. Sind die örtlichen Interessenvertreter sowie die Mieter- und Vermieterseite an der Erstellung des (einfachen) Mietspiegels beteiligt, spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet.

6. Die gute Verkehrsanbindung ist innerhalb des Berliner Stadtgebietes kein besonders herausragendes Merkmal, sondern weitgehend sichergestellt.

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IMRRS 2017, 0834

AG Offenbach, Urteil vom 21.12.2016 - 350 C 517/12

Der Vermieter kann seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen.

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