Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2013, 1727

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013 - 63 S 628/12

1. Ist eine im Jahre 1939 errichtete Doppelhaushälfte vermietet, stellt es einen gemäß § 535 I 2 BGB zu beseitigenden Mangel dar, wenn der Keller des Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln und jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieseln.*)

2. Der Vermieter ist selbst dann zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden sind; das gilt zumindest dann, wenn die (Feuchtigkeits-)Mängel auf Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen zurückzuführen sind.*)

3. Hat der Vermieter die streitgegenständlichen Mängel vorgerichtlich in Augenschein genommen, kann er sich im Prozess nicht auf ein pauschales Bestreiten oder ein solches mit Nichtwissen zurückziehen. Bestreitet er den Mängelvortrag des Mieters nur pauschal, ist sein Bestreiten unbeachtlich und der Mängelvortrag des Mieters als unstreitig zu behandeln.*)

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IMRRS 2013, 1709

AG Köpenick, Urteil vom 04.07.2012 - 15 C 25/12

Ist der Mietergarten regelmäßig von Wildschweinen heimgesucht und verwüstet worden, muss der Vermieter Vorsorge dafür treffen, dass die Wildschweine den Garten nicht mehr betreten können.

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IMRRS 2013, 1702

LG Bonn, Urteil vom 13.09.2012 - 6 S 69/12

Zur Beweislast und Beweiswürdigung bei Streit über die Ursache des Schimmelpilzbefalls zwischen Mieter und Vermieter.*)

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IMRRS 2013, 1700

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 322/12

Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276).*)

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IMRRS 2013, 1696

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 - 12 U 55/12

Stimmt die Vermieterin dem Abschluss des Mietvertrages zu, obwohl sie weiß, dass die Bonität des Mietinteressenten nicht ausreichend geprüft war, stellt die unterlassene Bonitätsprüfung des Mietinteressenten keine Pflichtverletzung seitens des Mietverwalters dar.

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IMRRS 2013, 1693

BGH, Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12

Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung des Mietvertrags.*)

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IMRRS 2013, 1685

LG Berlin, Urteil vom 08.03.2013 - 63 S 267/12

1. Der Vermieter muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn einer Modernisierungsmaßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilen.

2. Wird die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt ausgewiesen, ist diese unwirksam. Eine entsprechende Aufschlüsselung ist unentbehrlich.

IMRRS 2013, 1684

LG Berlin, Beschluss vom 23.01.2013 - 65 S 512/12

Die Abgabe einer Mieterhöhungserklärung durch die Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses erfolgt zugunsten des Vermieters, wenn in der Erklärung zum Ausdruck gebracht wird, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen, und die Hausverwaltung unstreitig nicht Vermieterin ist.

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IMRRS 2013, 1679

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2013 - 67 S 465/12

Der Mieter einer Mietwohnung in der Berliner Innenstadt kann nicht ohne Weiteres von einem unveränderlichen Umfeld seiner Mietwohnung ausgehen, sondern muss mit nachteiligen Veränderungen durch eine Anpassung der vorhandenen Bebauung an das Umfeld rechnen. Daher stellt die vorübergehende Belastung durch Baulärm keinen Grund zur Mietminderung dar.

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IMRRS 2013, 2472

BGH, Beschluss vom 31.07.2013 - VIII ZR 149/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 1670

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2013 - 63 S 267/12

1. Der Vermieter muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn einer Modernisierungsmaßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilen.

2. Wird die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt ausgewiesen, ist diese unwirksam. Eine entsprechende Aufschlüsselung ist unentbehrlich.

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IMRRS 2013, 1666

LG Berlin, Urteil vom 27.03.2013 - 67 S 510/12

Verfügt ein Mietshaus über einen repräsentativen und hochwertigen Eingangsbereich, rechtfertigt dies keine Mieterhöhung, wenn die betroffenen Mieter in einem Quergebäude hinter dem fraglichen Haus wohnen, das über einen eigenen Eingangsbereich verfügt, der bewusst schlicht und einfach gestaltet ist, auch wenn diese zwangsläufig zuerst durch den vorderen hochwertigen Eingangsbereich durchgehen müssen. An der Repräsentanz und Hochwertigkeit der sanierten Bereiche des Vorderhauses nimmt das Quergebäude bzw. nehmen dessen Bewohner nicht teil.

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IMRRS 2013, 1663

AG Rheinbach, Urteil vom 07.04.2005 - 3 C 199/04

1. Anders als bei unterlassenen Schönheitsreparaturen oder anderen Substanzverletzungen an der Mietsache kann bei dem Austausch einer Schließanlage nicht auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags durch abstrakte Schadensberechnung Schadensersatz gewährt werden, denn die bloße Befürchtung, mit dem verlorengegangenen Schlüssel könne Missbrauch getrieben werden, genügt dazu nicht. Bei Substanzverletzungen, erleidet die Mietsache eine Wertminderung, die zu ersetzen ist, auch wenn der Vermieter den Gegenstand nicht repariert oder ersetzt. Einen solchen Nachteil erleidet der Vermieter jedoch nicht, wenn er auf den Austausch einer Schließanlage aufgrund des Schlüsselverlustes verzichtet.

2. Die Grenze zur normalen Abnutzung ist erst überschritten, wenn an Waschbecken auffällige Schlagstellen oder größere Beschädigungen vorliegen. Abplatzungen oder Kratzer in sehr geringem Umfang - wie etwa hier von 2 mm - gehören zum üblichen Gebrauch. Sie sind bei Nutzung des Mietobjektes unvermeidbar und gehen nicht zu Lasten des Mieters.

3. Die vorbehaltlose Zurücknahme führt zum Ausschluss von Ansprüchen aus erst später erkannten Mängeln.

4. Stellt der Vermieter bestimmte Einrichtungen für eine Mietwohnung nicht zur Verfügung, die zum gewöhnlichen Mietgebrauch unerlässlich sind, so muss er damit rechnen, dass der Mieter diese Einrichtungen anbringt. Dabei sind 14 Dübellöcher in den Küchenfliesen zur Anbringung einer Arbeitsplatte als unvermeidbar hinzunehmen.

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IMRRS 2013, 1660

LG Berlin, Urteil vom 18.03.2013 - 67 S 498/12

1. Ein Rechtmissbrauch oder eine Verwirkung des Räumungsanspruchs kommt in Betracht, wenn durch den Druck der Räumung immer wieder Zahlung, letztlich nicht aber die Räumung erreicht werden soll.

2. Wird ein Mietverhältnis durch einen Räumungsvergleich beendet, bedarf es keiner erneuten Kündigung und keinen neuen Räumungsverfahrens, wenn die ehemaligen Mieter drei Jahre nach dem Vergleich immer noch in der Mietwohnung wohnen und ihre "Miete" regelmäßig bezahlen. Dadurch entsteht nicht ohne Weiteres ein neues Mietverhältnis. Der Vermieter darf vielmehr aufgrund des alten Titels vollstrecken.

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IMRRS 2013, 1651

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013 - 63 S 298/12

Für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgeht.

IMRRS 2013, 1643

BFH, Urteil vom 09.07.2013 - IX R 48/12

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann - auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung- dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.*)

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IMRRS 2013, 1641

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.12.2012 - 531 C 216/12

1. Eine Regelung im Mietvertrages, die bezüglich der Betriebskosten zu objektiven Mehrdeutigkeiten führt, da daraus nicht ersichtlich ist, welche Kosten in welcher Höhe vom Mieter zu tragen sind, ist zu Lasten des Vermieters auszulegen.

2. Durch zeitlich spätere Nebenkostenabrechnungen und Zahlungen des Mieters kommt es auch nicht zu einer stillschweigenden Vertragsänderung, wenn der Mieter zu fast jeder Abrechnung Einwendungen erhoben hat.

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IMRRS 2013, 1632

AG Waiblingen, Urteil vom 27.09.2012 - 13 C 1621/08

Lehnt der Vermieter die gemeinsame Übergabe der Mietsache grundlos ab, gehen sämtliche Zweifel an einer Verschlechterung/ Beschädigung der Mietsache zu seinen Lasten.

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IMRRS 2013, 1627

AG Köln, Urteil vom 16.09.2011 - 208 C 148/11

Eine Nebenkostenabrechnung, in der die Grundkosten für Heizung und Warmwasser für einen nicht juristisch gebildeten durchschnittlichen Laien nicht ausreichend erkennbar und nachvollziehbar sowie überprüfbar sind, ist unwirksam.

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IMRRS 2013, 1625

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 191/12

Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06, IMR 2007, 243 = WuM 2007, 570).*)

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IMRRS 2013, 1623

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.07.2013 - 9 S 57/13

Nachträgliches Wohlverhalten des Mieters nach Ausspruch einer Kündigung hat auf deren Bestand grundsätzlich keinerlei Wirkung, denn ausschlaggebend ist, dass der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat.

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IMRRS 2013, 1619

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2013 - 67 S 474/12

Zieht ein Mieter nach seiner unwirksamen Kündigung wegen angeblichen Verzugs des Vermieters mit Mängelbeseitigungsarbeiten aus, muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten ausdrücklich wieder anbieten, um sich den Anspruch auf Mietzinszahlung zu erhalten.

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IMRRS 2013, 1612

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 269/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.

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IMRRS 2013, 1611

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 267/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.

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IMRRS 2013, 1610

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 263/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.

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IMRRS 2013, 1601

OLG Koblenz, Beschluss vom 25.02.2013 - 14 W 95/13

Der Entschädigungsanspruch des Vermieters wegen verspäteter Rückgabe führt in der Insolvenz des Mieters nicht zu einem Aussonderungsrecht. Ist das Mietverhältnis bereits vor Insolvenzeröffnung beendet worden, handelt es sich auch nicht um eine Masseverbindlichkeit nach § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Eine Masseverbindlichkeit nach § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO ist nur dann gegeben, wenn der Insolvenzverwalter aus der Weiternutzung Vorteile für die Masse gezogen hat.

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IMRRS 2013, 1597

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.*)

IMRRS 2013, 1584

OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 06.12.2012 - 5 B 1.13

1. Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen der EnEV (hier: Wärmedämmung aufgrund Erneuerung des Außenputzes) beruhen auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

2. In einem solchen Fall ist bei preisgebundenem Wohnraum die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung nicht erforderlich.

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IMRRS 2013, 1576

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 08.01.2013 - 2 S 97/12

1. Zur Dokumentation der Hausmeistertätigkeit genügt die Vorlage der Stundenzettel.

2. Zur Verwertbarkeit eines Gutachtens trotz anonymisierter Angabe der Befundtatsachen.

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IMRRS 2013, 1571

AG Köpenick, Urteil vom 26.04.2013 - 12 C 384/12

Der Efeubewuchs an einem Teil der Hausfassade und die damit einhergehenden Verschmutzungen durch Vogelkot und der Lärm nistender Vögel stellen keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung dar.

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IMRRS 2013, 1560

AG Köln, Urteil vom 08.02.2013 - 205 C 3/12

Eine Eigenbedarfskündigung wird rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet. Diese Pflicht besteht auch für solche Wohnungen, die der Vermieter dem Wohnungsmarkt dadurch entziehen will, dass er sie in Eigenregie sanieren will. Ein Eingriff in Art. 14 GG liegt jedenfalls nicht vor, wenn hierfür ein Zeitfenster von 8 Monaten besteht.*)

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IMRRS 2013, 1558

AG München, Urteil vom 11.07.2012 - 472 C 7527/12

1. Die Verglasung des Balkons stellt eine bauliche Veränderung dar.

2. Ist kraft Mietvertrags für bauliche Veränderungen an der Mietwohnung eine Zustimmung des Vermieters erforderlich, und hat der Vermieter seine Zustimmung für die Verglasung des Balkons verweigert, muss der Mieter diese zurückbauen, auch wenn durch die Verglasung ein Mangel der Wohnung behoben werden würde.

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IMRRS 2013, 1555

OLG München, Beschluss vom 05.07.2013 - 34 Wx 155/13

1. Zur Unterteilung von Wohnungseigentum bei gleichzeitiger Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum.*)

2. Regelt die Gemeinschaftsordnung, dass der Eigentümer den zu seiner Wohnung gehörenden Speicher zu einer selbständigen Eigentumswohnung unter Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum nach Aufteilung der Miteigentumsanteile ausbauen darf, "und zwar im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen nach noch einzuholender Baugenehmigung", so ist dies regelmäßig nicht als Einschränkung der vorweggenommenen Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung zu verstehen.*)

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IMRRS 2013, 1553

AG München, Urteil vom 11.12.2012 - 473 C 25342/12

Werden einige undichte Fenster in der Mietwohnung ausgetauscht, wobei alte braune Fenster durch neue weiße ersetzt werden, muss der Mieter dies dulden, auch wenn es dadurch zur unterschiedlichen Farbgestaltung in der Wohnung kommt. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass die Fensterrahmen eine bestimmte Farbe haben. Der Farbwechsel von innen braun zu weiß ist nicht willkürlich.

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IMRRS 2013, 1551

AG Spandau, Urteil vom 01.10.2012 - 6 C 281/12

1. Die Aufstellung eines Pavillons auf einer Terrasse im ersten Obergeschoss eines Hauses hält sich nicht im Rahmen des Üblichen, denn die Auswirkungen auf die Mietsache sind wegen der deutlichen Veränderung des Erscheinungsbildes nicht nur unerheblich. Dies gilt auch dann, wenn der Pavillon mit der Mietsache nicht fest verbunden ist und nur in den Sommermonaten aufgestellt ist. Bedarf eine solche Veränderung der Mietsache laut Mietvertrag der Zustimmung des Vermieters, liegt ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache i.S.d. § 541 BGB vor, sofern der Pavillon ohne seine Zustimmung aufgestellt wurde.*)

2. Die Vermieterzustimmung ist auch nicht entbehrlich, weil der Vermieter verpflichtet wäre, der Aufstellung des Pavillons zuzustimmen, denn der Vermieter ist berechtigt, bei nicht lediglich geringfügigen optisch-ästhetischen Veränderungen des Erscheinungsbild des Anwesens die begehrte Zustimmung zu versagen.*)

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IMRRS 2013, 1546

BGH, Urteil vom 06.06.2013 - VII ZR 355/12

1. Verpflichtet sich der Unternehmer, eine bestimmte Fläche von Schnee- und Eisglätte freizuhalten, ist Werkvertragsrecht anwendbar.*)

2. Eine solche Leistung ist grundsätzlich nicht abnahmebedürftig, so dass es gerechtfertigt ist, das Mängelrecht der §§ 634 ff. BGB anzuwenden, wenn der Unternehmer die Leistung in Erfüllung seiner gesamten Verbindlichkeit erbracht hat.*)

3. Eine Formularbestimmung, wonach der Vertragspartner des Verwenders diesem eine Frist zur Nacherfüllung setzen muss, auch wenn eine Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2, § 326 Abs. 5, § 636 BGB entbehrlich ist, benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht.*)

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IMRRS 2013, 1540

AG Herne, Urteil vom 11.07.2013 - 20 C 67/13

Das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses. Stellt ein Mieter ein schmales Schuhregal im Treppenhaus vor seiner Wohnungstür, ist dies zulässig, wenn dadurch weder der Fluchtweg gesperrt wird, noch anderweitige Behinderungen gegeben sind.

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IMRRS 2013, 1538

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 11.10.2012 - 3 C 181/12

1. Ein Mieter, der erwiesenermaßen an Lähmungserscheinungen leidet, hat einen Anspruch darauf, im Treppenhaus des Mietshauses einen Treppenlift auf eigene Kosten einbauen zu lassen. Der Vermieter kann dem nicht entgegensetzen, er wolle eine allumfassende Instandsetzung und Modernisierung durchführen und der Lift werde dieses Vorhaben stören.

2. Der Vermieter kann aber seine Zustimmung zum Einbau des Treppenlifts versagen, wenn der Mieter die von ihm zu leistende angemessene Sicherheit für den Rückbau des Lifts nicht erbringt. Es ist dem Vermieter grundsätzlich nicht zuzumuten, hinsichtlich der ihm zustehenden Sicherheitsleistung das Insolvenzrisiko irgendeines anderen Schuldners zu übernehmen, den er selbst sich nicht als Vertragspartner ausgesucht hat.

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IMRRS 2013, 1536

LG Düsseldorf, Beschluss vom 08.07.2013 - 21 T 65/13

Die Kündigung eines Mietvertrages wegen extensiven Rauchens kann einen Verstoß gegen vorangegangenes Tun darstellen, wenn der Vermieter in Kenntnis der Gewohnheiten des Mieters und seiner Ehefrau, die seit ca. 40 Jahren in den Räumlichkeiten stark rauchen, einige Jahre davor einen "neuen" Mietvertrag abgeschlossen hat, ohne eine - möglicherweise zulässige - "Individualvereinbarung" in Bezug auf das Rauchen innerhalb der Wohnung zu treffen.

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IMRRS 2013, 1523

LG Berlin, Urteil vom 04.12.2012 - 63 S 220/12

1. Bei dem Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung ergibt sich von Natur aus weder eine Wertverbesserung noch eine Energieeinsparung. Vielmehr muss der Vermieter konkret nachweisen, weshalb der geplante Anschluss an die Warmwasserversorgung zu einer Wohnwertverbesserung und Energieeinsparung führen wird. Tut er das nicht in ausreichender Art und Weise, ist der Mieter zur Duldung der Maßnahme nicht verpflichtet.

2. Die Erneuerung der Elektroinstallation stellt grundsätzlich eine Modernisierung dar, welche der Mieter wegen der damit verbundenen Komforterhöhung dulden müsste, weil durch die Verstärkung der Elektrosteigeleitung die Leistungsfähigkeit des Netzes im Gebäude erhöht wird und dadurch es möglich wird, zugleich mehrere elektrische Geräte mit höherem Stromverbrauch zu betreiben. Diese Maßnahmen sind jedoch dann vom Mieter nicht zu dulden, wenn in der Modernisierungsankündigung nur angekündigt wird, dass neue Leitungen verlegt werden sollen.

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IMRRS 2013, 1522

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2013 - 63 S 95/12

1. Der Vermieter kann die Kostenmiete nicht einseitig erhöhen, nur weil er eine Veränderung der Finanzierungsgrundlage vornimmt, ohne hierzu gezwungen zu sein.

2. Hat der Erwerber einer Mietwohnung geringere Finanzierungskosten zu tragen als der Voreigentümer, kommt dies nicht dem Mieter zugute. Der Mieter kann nicht verlangen, dass die zulässige Mieterhöhung geringer ausfällt, weil der Eigentümer die Immobilie günstiger finanzieren kann, weil dies mit dem sogenannten "Einfrierungsgrundsatz" nicht vereinbar ist.

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IMRRS 2013, 1511

LG Berlin, Urteil vom 26.02.2013 - 63 S 429/12

1. Der geschützte Besitz des Mieters beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten. Er erstreckt sich nicht ohne Weiteres auf das Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade.

2. Der Besitzschutz ist nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist.

3. Störungen sind nur erhebliche Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs. Soweit die Ausführung der Außendämmung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlicher und technischer Regeln und Gesetze erfolgt, handelt es sich um keine widerrechtliche Störung des dem Mieter überlassenen und geschützten Besitzes an seiner Wohnung.

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IMRRS 2013, 1499

AG München, Urteil vom 08.11.2011 - 431 C 20886/11

1. Treten Schimmelbildungen immer wieder auf, muss der Mieter den Vermieter jedes Mal unverzüglich über den Schimmelbefall informieren. Tut er das nicht, hat er keine Schadensersatzansprüche.

2. Diese Anzeigepflicht trifft den Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, bei der der Vermieter davon ausgehen durfte, dass diese geeignet war, den Schimmelbefall auf Dauer zu unterbinden, und zwar auch dann, wenn dadurch das Problem nicht dauerhaft gelöst wurde.

IMRRS 2013, 1497

OLG Rostock, Beschluss vom 09.08.2012 - 3 U 73/10

1. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich auf Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, wozu u. a. Ansprüche auf Miete und Betriebskosten sowie Schadensersatzansprüche gehören.*)

2. Voraussetzung des Vermieterpfandrechtes ist es, dass die Gegenstände, an denen das Pfandrecht ausgeübt werden soll, im Eigentum des Mieters stehen.*)

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IMRRS 2013, 1489

BGH, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts",

ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).*)

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IMRRS 2013, 1486

AG Bergheim, Urteil vom 28.02.2012 - 21 C 162/11

1. Die Nebenkostenabrechnung ist dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Wirft der Vermieter die Abrechnung persönlich in den Briefkasten, nachdem der Mieter schon ausgezogen war, ist die Abrechnung nicht zugegangen, denn zum Machtbereich des Mieters gehört der Briefkasten nur dann, wenn er tatsächlich noch unter der Anschrift wohnt, zu der der Briefkasten gehört.

2. Eine Nebenkostennachforderung nach Ablauf der Frist ist nur dann möglich, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Wirft der Vermieter die Abrechnung in den Briefkasten, ohne sich zuvor zu vergewissern, ob der Mieter noch unter dieser Adresse wohnt, handelt er zumindest fahrlässig und ist mit sämtlichen Nachforderungen ausgeschlossen.

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IMRRS 2013, 1456

BGH, Urteil vom 20.06.2013 - IX ZR 310/12

Der Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Vermieters ist unpfändbar, wenn der Mieter Arbeitslosengeld II bezieht und die Erstattung deshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert (im Anschluss an BSG, NZS 2013, 273).*)

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IMRRS 2013, 1446

BGH, Urteil vom 05.06.2013 - VIII ZR 142/12

1. Der Besitzer kann dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetes Besitzrecht nur entgegenhalten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist.

2. Eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag kommt in Betracht, wenn der Erwerber dem Mieter mitteilt, dass er nunmehr Vermieter sei, der Mieter dies durch Zahlung der weiteren Mieten an den Erwerber akzeptiert und der bisherige Vermieter seither nicht mehr in Erscheinung getreten ist und die Übernahme stillschweigend gebilligt hat.

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IMRRS 2013, 1440

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 05.02.2013 - 3b C 361/12

Wertbildende Faktoren einer Mietwohnung, wie etwa ein Durchgangszimmer und die Tatsache, dass der Mieter selbst die Oberböden und die Verfliesung eingebracht hat, sind bei einem Mieterhöhungsverlangen zugunsten des Mieters entsprechend zu berücksichtigen.

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IMRRS 2013, 1439

AG Köln, Urteil vom 15.02.2013 - 201 C 464/12

Der Vermieter muss dem Mieter Zugang zu seinem Stromzähler verschaffen. Zwar besteht kein Anspruch auf unbegrenzten Zugang zum Stromzähler, dem Mieter muss es jedoch möglich sein, sich regelmäßig über seinen Stromverbrauch zu informieren.

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