Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5053 Entscheidungen insgesamt

Online seit gestern

IMRRS 2026, 0348

KG, Beschluss vom 17.12.2025 - 3 ORbs 223/25

1. Da eine Ordnungswidrigkeit nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 iVm § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG Berlin ein Überwiegen der zweckfremden Nutzung voraussetzt, bedarf es Feststellungen zur Gesamtgröße der Wohnung sowie der Größe der einzelnen Räume.*)

2. Die pauschale Angabe, der Umstand der unerlaubten Vermietung ergebe sich „aus den auszugweise verlesenen Bewertungen der Mieter auf dem Portal booking.com“, reicht für eine ausreichende Nachprüfung der Zweckentfremdung durch das Rechtsbeschwerdegericht nicht aus.*)

3. Will das Tatgericht ordnungswidrigkeitenrechtliche Vorbelastungen berücksichtigen, bedarf es zumindest der Mitteilung des Datums und des genauen Rechtsfolgenausspruchs der vorangegangenen Entscheidung.*)

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Online seit 19. März

IMRRS 2026, 0276

LG Berlin II, Beschluss vom 08.04.2025 - 65 T 19/25

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 18. März

IMRRS 2026, 0211

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28.01.2026 - 7 C 228/24

1. Spiegelt der Vermieter Umstände vor, die einen Eigenbedarf begründen, und zieht der Mieter - auch freiwillig - aus, so macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

2. Ein Schadenersatzanspruch entsteht auch, wenn der Vermieter dem Mieter vor dessen Auszug einen zwischenzeitlich eingetretenen Wegfall der Gründe nicht mitteilt.

3. Gleiches gilt bei Wegfall des Befristungsgrunds nach § 575 BGB.

4. Der Mieter muss beweisen, dass die vom Vermieter zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Tatsachen nicht zutreffen, wenn er aus diesem Grund Schadensersatz begehrt.

5. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist.

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Online seit 17. März

IMRRS 2026, 0330

LG Berlin II, Beschluss vom 26.02.2026 - 67 S 351/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 16. März

IMRRS 2026, 0320

LG München II, Urteil vom 24.02.2026 - 12 S 1472/25

1. Verweigert der Mieter trotz mehrfacher Aufforderungen und Abmahnungen den Zutritt zur Wohnung beharrlich und fortdauernd, obwohl ein konkretes, berechtigtes Besichtigungs- und Durchführungsinteresse besteht, ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.

2. Die fristlose Kündigung setzt nicht voraus, dass bereits ein erheblicher Vermögens- oder Substanzschaden eingetreten ist.

3. Ein Attest, das nur die medizinischen Befunde wiedergibt, aus denen aber nicht die Schwierigkeit eines potenziellen Umzugs, insbesondere die Kausalität des Gesundheitszustands für eine solche hervorgeht, rechtfertigt nicht die Annahme eines Härtegrunds.

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IMRRS 2026, 0278

LG München I, Urteil vom 08.09.2025 - 14 S 12685/24

1. Erfolgt ein vertraglich nicht mehr gedeckter (teil-)gewerblicher Gebrauch eines Mietobjekts, so kann dies eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt insb. dann, wenn der Mieter eine Wohnung ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters gewerblich nutzt und dadurch eine Schädigung des Mietobjekts oder eine unzumutbare Belastung von Mitmietern oder des Vermieters hervorgerufen wird.*)

2. Dabei kommt es grds. darauf an, ob der Mieter mit seiner gewerblichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt (Außenwirkung), etwa indem er das Mietobjekt als seine Geschäftsadresse angibt, er dort Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt.*)

3. Bei der Beurteilung der Außenwirkung ist zunächst zu berücksichtigen, ob sich die Mieträume in einem Mehrfamilienhaus befinden, in welchem das räumliche Umfeld ggf. besonders sensibel auf Störungen - wie sie z.B. durch Publikumsverkehr hervorgerufen werden können - reagiert, oder ob sich das Mietverhältnis auf ein freistehendes EFH bezieht, in welchem allein die Mieter selbst leben. Beeinträchtigungen zum Nachteil von Mitbewohnern - namentlich durch etwaige störende Geräusche oder eine sonstige Störung der Privatsphäre, ausgehend von fremden, nicht dem Haus zugehörigen Personen - können in letzterem Fall oftmals ausgeschlossen sein.*)

4. Maßgeblich für eine kündigungsrelevante Außenwirkung kann ferner sein, ob es in der Folge der (auch) gewerblichen Nutzung bereits zu konkreten Beschwerden oder sonstigen Beanstandungen, namentlich durch Mitmieter bzw. Nachbarn gekommen ist.*)

5. Bei etwaigem Publikumsverkehr mit Kunden kann eine geringe Anzahl an Kundenbegegnungen (hier: ca. 2 Kunden wöchentlich - ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung mit dem Mieter) gegen die Annahme einer wirksamen Kündigung sprechen.*)

6. Zwar geht auch mit der Internetpräsenz eines gewerblichen Betriebs i.d.R. eine gewisse Außenwirkung einher. Eine solche kann jedoch im konkreten Fall unzureichend sein, wenn der Mieter gleichwohl faktisch nur sehr wenige, vorangemeldete Kunden empfängt und diese letztlich auch keine störenden Beeinträchtigungen nach außen hin verursachen.*)

7. Bei der Beschäftigung von Mitarbeitern im Mietobjekt kann es namentlich auf die Art der Tätigkeit und ihre etwaige Außenwirkung, auf Dauer und Umfang der Beschäftigung (z.B. Teilzeit) sowie auf Häufigkeit und Dauer der Anwesenheiten der betreffenden Mitarbeiter ankommen.*)

8. Zur kündigungsrechtlichen Relevanz namentlich einer Verweigerung des Zutritts zum Mietobjekt durch einen angeblichen Kaufinteressenten bzw. unangemeldet erscheinenden Handwerker, durch vermeintlich vertragswidrige Gartenarbeiten (Gehölzschnitt), verweigerte Mangelbeseitigungsmaßnahmen und eine mieterseitige Behauptung, das Mietobjekt sei mangelhaft.*)

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Online seit 13. März

IMRRS 2026, 0272

LG Berlin II, Beschluss vom 28.05.2025 - 64 T 38/25

Ob die Hausverwaltung sich als Vermieter geriert oder der Eigentümer seine Vermieterstellung verschleiert, spielt höchstens für einen etwaigen Schadensersatzanspruch wegen vergeblich aufgewendeter Prozesskosten eine Rolle, führt aber nicht zur Passivlegitimation der Hausverwaltung für Ansprüche aus dem Mietvertrag.

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Online seit 10. März

IMRRS 2026, 0253

AG Lübeck, Urteil vom 23.02.2026 - 26 C 1728/24

1. Das Gericht hat den Eigennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich zu respektieren und darf die Anforderungen nicht überspannen. Andererseits hat es jedoch allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen.

2. Bei einer Mehrzahl von Vermietern ist es ausreichend, wenn jedenfalls ein Vermieter eine Nutzungsabsicht hat. Nicht erforderlich ist es, dass alle Vermieter einen Eigenbedarf haben.

3. Fehlt in den Fällen der behaupteten Eigennutzungsabsicht ein ernsthafter Nutzungswille, so ist die Kündigung bereits aus diesem Grunde unwirksam. Anhaltspunkte, die im Rahmen der gebotenen Abwägung Zweifel an dem Nutzungswillen begründen können, sind beispielsweise gegeben, wenn der Einziehende die Wohnung nicht selbst kennt oder der Kündigung Streitigkeiten im Rahmen des Mietverhältnisses vorausgegangen sind.

4. Beabsichtigt eine Person ihren Lebensmittelpunkt zu verlegen, ist anzunehmen, dass sie sich zur konkreten Nutzung der Wohnung sowie die Entrichtung und Höhe einer Miete im Vorfeld Gedanken macht und dabei gerade auch die konkrete Wohnung umfassend in die Überlegungen einbezieht. Erst dann kann der Nutzungswunsch eine hinreichend konkrete Planungsreife erreichen.

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Online seit 9. März

IMRRS 2026, 0279

AG Hamburg, Urteil vom 15.08.2025 - 49 C 2/24

Auch ein eher geringer Befall von Papierfischchen ist nicht als vom vertragsgemäßen Zustand gedeckt anzusehen. Der Vermieter muss ihn fachgerecht beseitigen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Minderung an der Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB scheitern würde.*)

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Online seit 6. März

IMRRS 2026, 0259

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.10.2025 - 123 C 5123/25

1. Fällt die Warmwasserversorgung ab dem 15.05.2025 bis zum 24.09.2025 aus, kann der Mieter die Versorgung mit Warmwasser per einstweiliger Verfügung erwirken.

2. Eine objektive Unmöglichkeit ist nicht gegeben, wenn die Warmwasser-Versorgung wiederherstellbar ist, auch wenn die entsprechende Warmwasser-Steigeleitung außer Betrieb gesetzt worden sein sollte, indem man mobile oder stationäre Warmwasser-Boiler installiert.

3. Der Vermieter hat für die dauerhafte Warmwasser-Versorgung verschuldensunabhängig einzustehen.

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Online seit 3. März

IMRRS 2026, 0251

VG Berlin, Beschluss vom 05.02.2026 - 6 L 529.25

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2026, 0250

BayObLG, Beschluss vom 11.02.2026 - 102 AR 180/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2026, 0244

LG Halle, Urteil vom 25.11.2025 - 1 S 55/25

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2025, 1099

LG Krefeld, Beschluss vom 29.07.2025 - 2 T 10/25

1. Enthält ein vorbereitender Schriftsatz eine Kündigung, muss diese gem. § 130e ZPO klar erkennbar sein, damit der Zugang beim Empfänger derselben fingiert wird.

2. Die Kündigung darf weder überraschend noch versteckt sein; sie muss deutlich und übersichtlich zum Ausdruck gebracht werden.

3. Erforderlich ist eine Heraushebung aus dem übrigen Text in nicht zu übersehender Weise, die beim bloßen Durchblättern ohne Weiteres erkennbar ist.

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Online seit 2. März

IMRRS 2026, 0243

LG Stuttgart, Beschluss vom 27.01.2026 - 1 S 57/25

1. Der Vermieter verletzt seine vertraglichen Pflichten und ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Kündigung des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf stützt oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert.

2. Informiert der Vermieter den Mieter darüber, dass der geltend gemachte Eigenbedarfsgrund weggefallen ist, bietet dem Mieter in diesem Zusammenhang aber nicht ausdrücklich an, das Mietverhältnis fortzusetzen, so stellt dies keine nachvertragliche Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Mieters begründen könnte.

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Online seit 27. Februar

IMRRS 2026, 0233

AG Schöneberg, Urteil vom 20.01.2026 - 11 C 357/25

Ein Versicherungsvertrag, der Kosten i.H.v. 0,36 - 0,45 Euro/m²/Monat verursacht, obwohl in Berlin durchschnittlich nur 0,23 Euro pro Quadratmeter anfallen, verstößt gegen das Witschaftlichkeitsgebot.

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Online seit 26. Februar

IMRRS 2026, 0234

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.01.2026 - 122 C 36/25

1. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch im Verhältnis eines Mieters zum Untermieter möglich.

2. Für eine wirksame Kündigung bedarf es neben dem Nutzungs- oder Überlassungswillen eines besonderen Nutzungs-/Überlassungsinteresses.

3. Dieses liegt zwar nicht erst vor, wenn der Vermieter auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, ein (ernsthafter) Wunsch allein reicht aber nicht aus. Der Wunsch muss sich auch auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe stützen lassen.

4. Bei einer Kündigung durch einen Untervermieter steht nicht das starke Recht des Eigentümers dem schwächeren Besitzrecht des Mieters gegenüber, sondern es stehen sich zwei gleich starke/schwache Positionen gleichrangig gegenüber. Dies muss bei der Abwägung beachtet werden.

5. Dass das eigene Kind von der geräumigen eigenen Wohnung in eine untervermietete Wohnung in einem Künstlerviertel ziehen möchte, reicht dafür nicht aus.

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Online seit 25. Februar

IMRRS 2026, 0231

LG Stuttgart, Beschluss vom 09.02.2026 - 13 S 67/25

Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14, IMR 2015, 139).*)

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Online seit 20. Februar

IMRRS 2026, 0220

BVerfG, Beschluss vom 08.01.2026 - 1 BvR 183/25

1. Weder die gesetzlichen Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) noch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung verstoßen gegen das Grundgesetz.

2. Insbesondere ist die Mietpreisbremse mit der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes vereinbar.

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IMRRS 2026, 0191

LG Hamburg, Urteil vom 13.12.2024 - 311 S 44/24

1. Auch solche an sich privilegierten Maßnahmen, die nur dem Wortlaut nach nicht in den Anwendungsbereich des § 554 Abs. 1 BGB fallen, da sie nicht mit einer - die Vermieterinteressen beeinträchtigenden - Substanzeinwirkung auf die Mietsache einhergehen, unterfallen erst Recht der vom Gesetzgeber gewollten Privilegierung.

2. Die Entscheidungshoheit des Vermieters über das ästhetische Erscheinungsbild seines Gebäudes ist zwar grundsätzlich bei der Frage der Interessenabwägung zu berücksichtigen, führt jedoch zumindest dann nicht zu einer Unzumutbarkeit, wenn es nicht mit konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen verbunden ist, sondern letztlich nur auf einem subjektiven Schönheitsempfinden beruht.

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Online seit 18. Februar

IMRRS 2026, 0207

BGH, Beschluss vom 21.01.2026 - XII ZB 142/25

1. Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135, und Urteil vom 04.02.1982 - IX ZR 88/80, IMRRS 2007, 2577 = NJW 1982, 1753).*)

2. Der Antrag ist auf Zustimmung zu einer konkret zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135).*)

3. Die Entscheidung, ob nach erfolgter Regelung der Benutzung tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.*)

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IMRRS 2026, 0171

LSG Bayern, Urteil vom 27.06.2025 - L 8 SO 244/24

1. Zur offensichtlichen Unzulässigkeit von Anträgen wegen Besorgnis der Befangenheit.*)

2. Kosten der Zwangsräumung einer Wohnung sind keine laufenden Unterkunftskosten.*)

3. Kosten der Zwangsräumung sind auch keine Umzugskosten.*)

4. Auch ein Anspruch auf Übernahme von Mietschulden ist ausgeschlossen.*)

5. Es besteht auch kein Anspruch auf Hilfe zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten. Bei den Kosten der Zwangsräumung handelt es sich insbesondere nicht um Maßnahmen i.S.d. § 68 Abs. 1 Satz 1 SGB XII.*)

6. Zur Verfassungsmäßigkeit v.a. der Bedarfe für Unterkunft und Heizung.*)

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Online seit 17. Februar

IMRRS 2026, 0089

AG Kreuzberg, Urteil vom 10.04.2025 - 23 C 5041/24

1. Wird eine Staffelmiete erst für die Zeit nach Ende einer Mietpreisbindung während des Bindungszeitraums vereinbart, so ist sie dennoch unwirksam, wenn der zu Grunde liegende Fördervertrag das ausdrückliche Verbot einer Staffelmiete enthält.

2. Für die Anwendbarkeit der §§ 300 ff. BGB kommt es nicht darauf an, ob der Betroffene selbst Vertragspartei ist.

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IMRRS 2025, 1550

LG Berlin II, Urteil vom 15.07.2025 - 65 S 5/25

1. Eine Untervermietung von öffentlich geförderten Wohnungen ist nur an Personen möglich, die eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau besitzen.

2. Für die Frage, ob die Wohnung mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet wird, kommt es auf das Verhältnis der ausschließlich von Untervermietern genutzten Räume zu den ausschließlich den Untermietern vorbehaltenen Räumen an. Die gemeinschaftlich zu nutzenden Wohnflächen bleiben unberücksichtigt.

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Online seit 16. Februar

IMRRS 2026, 0091

LG Berlin II, Urteil vom 17.06.2025 - 65 S 9/25

1. Die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete darf auf der Grundlage ordnungsgemäß aufgestellter Mietspiegel festgestellt werden.

2. Die Miete eines Zimmers ist objektiv nicht vergleichbar mit der Miete einer in sich abgeschlossenen Ein-Zimmer-Wohnung, in der dem Mieter Bad und Küche zur Alleinnutzung zur Verfügung stehen.

3. Allein auf die Größe des Zimmers zuzüglich anteiliger Gemeinschaftsflächen als Mietgegenstand zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nicht abgestellt werden.

4. Die Vermietung von einzelnen Zimmern einer Wohnung durch den Vermieter führt nicht dazu, dass ein Sonderteilmarkt entsteht.

5. Die (subjektive) Entscheidung des Vermieters, die Wohnung zimmerweise zu vermieten und nicht als Ganzes, ist als solche rein verwaltender Art und lässt den objektiven Wohnwert der Wohnung vollkommen unberührt.

6. Die Unwirksamkeit der Befristung des Mietvertrags führt dazu, dass eine ausfüllungsbedürftige planwidrige Lücke im Vertrag entstanden ist, die dahin zu schließen ist, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

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Online seit 13. Februar

IMRRS 2026, 0109

AG Schöneberg, Urteil vom 21.05.2025 - 4 C 39/25

1. Nur zu vorübergehendem Gebrauch ist Wohnraum vermietet, wenn das Mietverhältnis nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein soll, wenn also nur ein kurzzeitiger Sonderbedarf gedeckt werden soll.

2. Bei einem Mietvertrag mit ursprünglicher Befristung auf drei Jahre ist davon auszugehen, dass allgemeiner Wohnbedarf gedeckt werden soll.

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Online seit 11. Februar

IMRRS 2026, 0111

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.06.2025 - 32048 C 83/25

1. Bei Begründung einer Bankverbindung durch einen Privatkunden bei der Bank ist die Annahme wirklichkeitsfremd, dass dies ohne die Einbeziehung der standardmäßig zu Grunde gelegten AGB-Banken gelingen kann.

2. Die Privatinsolvenz des Mieters berührt das Pfandrecht und die daraus entstehenden Rechte des Pfandgläubigers (hier: die Bank) nicht.

3. Ein vom Mieter bei der Bank eingerichtetes Sparguthaben, das der Mieter als Mietkaution an den Vermieter verpfändet, kann die Bank auch nach der Restschuldbefreiung des Mieters aufgrund ihres vertraglichen Pfandrechts (AGB-Banken) die Auszahlung verweigern und die Forderung verwerten.

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Online seit 10. Februar

IMRRS 2026, 0148

LG Berlin II, Urteil vom 14.01.2026 - 66 S 18/25

1. Die Schonfristzahlung greift auch bei einer ordentlichen Kündigung und macht diese unwirksam.

2. Die gegenteilige Rechtsprechung des BGH bietet inhaltlich zu zahlreichen Auslegungsparametern keine Antworten, so dass sie in der Gesamtschau nicht überzeugen kann.

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Online seit 4. Februar

IMRRS 2026, 0118

LG Berlin II, Urteil vom 31.07.2025 - 65 S 24/25

1. Ein Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlässt und selbst nicht mehr bewohnt, da dies eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellt.

2. Die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters, auch wenn der Mieter einen Anspruch auf diese Erlaubnis hat, solange der Mieter die Wohnung selbst noch bewohnt.

3. Der Vermieter kann die Mietsache auch von einem Dritten zurückfordern, dem der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis zum Gebrauch überlassen hat, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

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Online seit 2. Februar

IMRRS 2026, 0128

BGH, Urteil vom 28.01.2026 - VIII ZR 228/23

1. Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22, Rz. 33 f., IMR 2024, 6 = NZM 2024, 27) - grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, Rz. 8, IMRRS 2006, 0387 = NJW 2006, 1200; vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, Rz. 13 f., IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717; vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17, Rz. 55, IMR 2018, 141 = BGHZ 217, 263; vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22, Rz. 21., IMR 2023, 494 = NZM 2023, 924; vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22, Rz. 34, IMR 2024, 6 = NZM 2024, 27).*)

2. Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.*)

IMRRS 2026, 0115

BGH, Urteil vom 21.01.2026 - VIII ZR 247/24

1. Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung i.S.v. § 577a BGB.*)

2. Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Erwerbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren.*)

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Online seit 29. Januar

IMRRS 2026, 0097

LG Berlin II, Beschluss vom 22.07.2025 - 63 S 49/25

Das Aufstellen eines Schuhregals im Treppenhaus rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter das Regal nach Zugang der Kündigung unverzüglich beseitigt hat.

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Online seit 28. Januar

IMRRS 2026, 0090

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 209/24

1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigungen müssen Vermieter und Bedarfsperson (Sohn, Tochter) einen konkreten Plan gefasst haben, dass die Bedarfsperson in die gekündigte Wohnung einziehen soll. Das grundsätzliche Interesse der Bedarfsperson den Lebens- und Arbeitsmittelpunkt nach Berlin zu verlegen, reicht dazu ebenso wenig wie die nachvollziehbare Intention der Vermieter, zwei Mietwohnungen in Berlin zu erwerben, um diese (irgendeinem) ihrer Kinder zur Verfügung zu stellen.*)

2. Dem konkreten Nutzungswunsch steht nicht entgegen, dass der Sohn mit seinen Eltern noch keine konkrete Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe getroffen und die Wohnung auch noch nicht persönlich besichtigt hat.*)

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Online seit 27. Januar

IMRRS 2026, 0178

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 07.11.2022 - 44 C 443/22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2026, 0087

KG, Beschluss vom 01.09.2025 - 12 U 52/25

1. Nach Abmahnung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung kann grundsätzlich bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung geeignet sein, eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Im Einzelfall können Ausnahmen in Betracht kommen, wobei stets eine Abwägung der Einzelfallumstände erforderlich ist.

2. Täuschendes Verhalten des Mieters kann neben unpünktlichen Mietzahlungen eine erhebliche Erschütterung der Vertrauensgrundlage zwischen den Vertragsparteien darstellen und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen.

3. Im Rahmen der nach § 719, § 707 ZPO zu treffenden Ermessensentscheidung hat das Gericht die widerstreitenden Interessen des Gläubigers und des Schuldners umfassend abzuwägen. Dabei ist die Wertentscheidung des Gesetzgebers (§§ 708, 709 ZPO) zu beachten, dass grundsätzlich den Belangen des Vollstreckungsgläubigers der Vorrang gebührt. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nur in Betracht, wenn die Berufung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand bei der gebotenen Abwägung überwiegende Interessen der Schuldnerpartei an der vorläufigen Einstellung der Zwangsvollstreckung aus der angefochtenen Entscheidung bestehen.

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Online seit 26. Januar

IMRRS 2026, 0201

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 10.10.2022 - 44 C 333/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2026, 0083

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.11.2025 - 104 C 5062/25

Eine formularmäßige Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn sie nicht klar und verständlich darstellt, dass gem. § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB neben der vereinbarten Indexmiete nur verlangt werden kann, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

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IMRRS 2026, 0056

OLG Hamm, Urteil vom 05.01.2026 - 18 U 119/24

1. Die Erfüllungswirkung der Hinterlegung setzt u.a. voraus, dass sich der "wahre" Gläubiger zumindest unter den vom hinterlegenden Gläubiger bezeichneten Gläubigern befindet und als solcher zumindest bestimmbar ist, wofür es auf die objektive Sicht der Hinterlegungsstelle ankommt.*)

2. Der Zwangsverwalter kann die Auszahlung hinterlegter Mieten an einen Nichtberechtigten genehmigen, um ihn sodann auf Wertersatz (§ 816 Abs. 2 BGB) in Anspruch zu nehmen.*)

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Online seit 25. Januar

IMRRS 2026, 0200

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 17.11.2023 - 41 C 457/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2026, 0176

AG Lehrte, Urteil vom 03.08.2022 - 9 C 347/21

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 23. Januar

IMRRS 2026, 0051

BVerfG, Beschluss vom 06.10.2025 - 1 BvR 2024/24

1. Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, weil Beschwerdeführerin entgegen der Begründungsanforderungen aus § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92 BVerfGG nicht vorgetragen hat, dass sie vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde den Rechtsweg gem. § 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG erschöpft hat.

2. Macht ein Räumungsschuldner für den Fall des zwangsweisen Wohnungsverlusts substanziiert ihm drohende schwer wiegende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sachkunde - zur Achtung von Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

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Online seit 22. Januar

IMRRS 2026, 0053

AG Köpenick, Urteil vom 14.01.2026 - 4 C 165/25

1. Zeigt der Mieter einen Mietmangel nicht an, kann er diesbezüglich auch nicht mindern.

2. Enthält ein vorbereitender Schriftsatz eine Kündigung, muss diese gem. § 130e ZPO klar erkennbar sein, damit der Zugang beim Empfänger derselben fingiert wird.

3. Eine Klageschrift mit einer Kündigung, die klar erkennbar durch Fettdruck und Zentrierung hervorgehoben ist, und die qualifiziert elektronisch signiert ist und der eine entsprechende Vollmacht als Anlage beilag, genügt diesen Anforderungen.

4. Wenn der Mangel vor der Kündigung des Mietverhältnisses eingetreten ist, kommt auch eine Minderung der Nutzungsentschädigung in Betracht.

5. Auch hier bedarf es jedoch einer Anzeige des Mietmangels.

6. Ein Mangel mindert die Nutzungsentschädigung zudem dann nicht, wenn der Vermieter wegen einer Verletzung der gem. § 536c Abs. 1 BGB bestehenden Anzeigepflicht, erst während der Vorenthaltungszeit von dem Mangel erfährt.

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Online seit 21. Januar

IMRRS 2026, 0055

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 03.12.2025 - L 2 AS 559/25

1. Bei einem jahrelang gelebten Mietverhältnis unter Verwandten kann, auch wenn nun über einen längeren Zeitraum der Mietzins nicht abgeführt wird, nicht ohne Weiteres ein Scheingeschäft angenommen werden.*)

2. Werden bei einem Mietverhältnis unter engen Verwandten bei Nichtzahlung des Mietzinses nicht unmittelbar juristische Konsequenzen eingeleitet, so rechtfertigt dies nicht automatisch die Annahme eines Scheingeschäfts.*)

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IMRRS 2025, 1621

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.08.2025 - 33029 C 10/23

1. Das abgerechnete Betriebskostenguthaben ist auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet.

2. Aus der Betriebskostenabrechnung können die Anspruchsvoraussetzungen bewiesen werden, soweit sie nicht unstreitig sind.

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Online seit 20. Januar

IMRRS 2026, 0028

LG Hamburg, Urteil vom 18.12.2025 - 334 S 13/22

1. Die Errichtung eines Neubaus vor dem Balkon einer Wohnung in einem Bestandsgebäude kann zu einer dauerhaften Mietminderung wegen Verschattung und Verdunkelung führen.

2. Ein Leitgedanke des § 906 BGB ist die Situationsgebundenheit von Grundstücken. Auch dieser Leitgedanke ist für den Mangelbegriff im Wohnraummietrecht mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall maßgeblich und heranzuziehen.

3. Für die einzelfallbezogene Feststellung einer wesentlichen Verschattung und Verdunkelung kommt es entscheidend auf den Vergleich der Lichtverhältnisse vor und nach Verbauung der Lichtquelle an.

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Online seit 19. Januar

IMRRS 2025, 1491

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.11.2025 - 107 C 5030/25

1. Bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; "Vorratskündigungen" sind unzulässig.

2. Sofern der Vermieter keine Stellenzusage oder noch laufende Bewerbungsverfahren im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung hat, ist seine Nutzungsabsicht, in diesen Ort zu ziehen und beruflich neu anzufangen, nur vage.

3. Alleine der bloße Gedanke, ein Unternehmen im Ort der Mietwohnung gründen zu wollen, genügt für die Annahme, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung der Wohnung besteht, nicht.

4. Wenn der Vermieter ernsthaft einen Umzug in die Wohnung erwogen hätte, hätte es nahe gelegen, entweder die Ausstattung der Wohnung - zumindest überschlägig hinsichtlich der fest verbauten sanitären Einrichtungen - zu kennen oder Umgestaltungspläne zu haben.

5. Zur Überprüfung, ob tatsächlich Eigenbedarf besteht, darf sich der Mieter eines Detektivs bedienen, dessen Ergebnisse im Verfahren als Beweis dienen können.

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Online seit 16. Januar

IMRRS 2026, 0189

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 22.03.2023 - 41 C 587/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 15. Januar

IMRRS 2025, 0742

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025 - 33050 C 204/24

1. Für die Minderung ist eine Gesamtabwägung entscheidend.

2. Eine diffuse Mängelbehauptung reicht nicht.

3. Sachanträge müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

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Online seit 14. Januar

IMRRS 2025, 1620

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.11.2025 - 2-11 S 107/24

1. Die Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes (100 KBE/100 ml) begründet, ohne Tauglichkeitsbeeinträchtigung, keinen minderungsrelevanten Mangel.

2. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist objektiv festzustellen; subjektive/individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt.

3. Entwarnungs-Signale sind zu beachten!

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Online seit 13. Januar

IMRRS 2026, 0186

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 10.05.2023 - 41 C 197/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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