Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4556 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2006, 1457

OLG Köln, Beschluss vom 21.06.1999 - 16 W 16/99

Nach Scheitern der Lebenspartnerschaft kann jeder Lebensgefährte vom anderen die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen. Diesem Anspruch können nicht die Mieterschutzvorschriften in analoger Anwendung entgegengehalten werden.*)

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IMRRS 2006, 1450

BayObLG, Beschluss vom 04.08.1999 - RE-Miet 6/98

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2006, 1436

OLG Köln, Urteil vom 03.09.1999 - 19 U 68/99

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2006, 1370

BVerfG, Beschluss vom 27.06.2005 - 1 BvR 224/05

1. Zur Durchsetzung des Grundrechts des Vollstreckungsschuldners (hier des Mieters) auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG kann die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung (hier: Zwangsräumung) angezeigt sein.

2. Vom Vollstreckungsschuldner (Mieter) kann allerdings jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden; etwa das Begeben in stationäre Behandlung.

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IMRRS 2006, 1368

LG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.2006 - 9 S 479/05

Der Mieter kann für die Vornahme von Malerarbeiten Aufwendungsersatz verlangen, wenn die mietvertragliche Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug unwirksam ist, und zwar auch dann, wenn er sich irrtümlich aufgrund der unwirksamen mietvertraglichen Vereinbarung zur Leistung der Malerarbeiten verpflichtet sah.

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IMRRS 2006, 1351

BGH, Urteil vom 19.06.2006 - VIII ZR 284/05

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern.*)

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IMRRS 2006, 1330

BGH, Urteil vom 14.06.2006 - VIII ZR 257/04

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, IBR 2006, 233).*)

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IMRRS 2006, 1327

BGH, Urteil vom 31.05.2006 - VIII ZR 159/05

1. Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.*)

2. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.*)

IMRRS 2006, 1321

BVerwG, Urteil vom 24.05.2006 - 4 C 9.04

Die sanierungsrechtliche Genehmigung von Sanierungsmaßnahmen darf nicht von der Einhaltung von Mietobergrenzen abhängig gemacht werden.*)

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IMRRS 2006, 1310

LG Duisburg, Urteil vom 28.03.2006 - 13 S 334/05

Der Anspruch des Vermieters auf Stellung einer Mietsicherheit verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (= 3 Jahre).

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IMRRS 2006, 1309

LG Duisburg, Beschluss vom 24.03.2006 - 13 T 28/06

1. Für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist es erforderlich, dass der zur Kündigung berechtigende Mietrückstand bereits bei Abgabe der Kündigungserklärung vorliegt.

2. Die Begründung der Kündigung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob bzw. wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann.

3. Will der Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht nur auf den aktuellen, sondern auch auf einen früheren Mietrückstand stützen, so muss dies deshalb in seiner Begründung der Kündigung hinreichend zum Ausdruck kommen.

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IMRRS 2006, 1307

OLG Rostock, Beschluss vom 20.01.2006 - 3 U 154/05

1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 26. 3. 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320) rückt der Zwangsverwalter insofern in die Vermieterpflichten ein, als er auch für einen Abrechnungszeitraum, der vor seiner Bestellung liegt, über die Nebenkosten abzurechnen und ein etwaiges Guthaben auch dann an den Mieter auszukehren hat, wenn dieser die Vorauszahlungen noch an den Vermieter geleistet hat.

2. Insbesondere ist unerheblich, ob der Mieter den Zwangsverwalter auf Auszahlung des Guthabens gerichtlich in Anspruch nimmt oder ob er sich gegen die Mietzahlungsklage des Zwangsverwalters mit der Aufrechnung verteidigt. In beiden Konstellationen ist entscheidungserheblich, ob der Zwangsverwalter die Auszahlung des Nebenkostenguthabens aus der von ihm verwalteten Masse an den Mieter schuldet.

3. Der Mieter ist gehindert, gegen die laufenden Mietzahlungen mit Ansprüchen aufzurechnen, die vor Anordnung der Zwangsverwaltung bzw. vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters entstanden sind.

4. Der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung überzahlter Betriebskosten wird erst mit Rechnungslegung fällig.

5. Der Mieter kann auch dann den Zwangsverwalter auf Betriebskostenrückzahlung in Anspruch nehmen, wenn die Anordnung der Zwangsverwaltung und der Zugang der Abrechnung beim Mieter zeitlich zusammenfallen.

6. Der Zwangsverwalter hat den Grundsätzen des BGH-Urteils vom 26.03.2003 folgend die Vermieterpflichten jedenfalls dann zu erfüllen, wenn die Zwangsverwaltung vor Abrechnungsreife eingetreten ist.

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IMRRS 2006, 1245

BGH, Beschluss vom 23.05.2006 - VIII ZR 28/06

1. Hat der Schuldner versäumt, bereits in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO zu stellen, kommt eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO grundsätzlich nicht in Betracht. Allerdings sind in besonderen Fällen Ausnahmen zu machen (vgl. Senatsbeschluss vom 27. Oktober 2004 - VIII ZR 215/04, Grundeigentum 2004, 1523 unter II m.w.Nachw.). Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der Klägervertreter erklärt hat,

"dass aus einem etwaigen günstigen Urteil bis zur Rechtskraft nicht vollstreckt werden wird."

2. Ist die Durchführung der Zwangsvollstreckung mit einer akuten Suizidgefahr des Schuldners verbunden, kann es angezeigt erscheinen zur Durchsetzung des Grundrechts des Vollstreckungsschuldners auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG die Zwangsvollstreckung (einstweilen) einzustellen.

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IMRRS 2006, 1238

BGH, Beschluss vom 10.03.1999 - XII ZR 321/97

Mietzinsforderungen können im Urkundenprozeß geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2006, 1236

BGH, Urteil vom 17.03.1999 - XII ZR 101/97

Ob der Mieter oder Pächter eines auf dem Gebiet der ehemaligen DDR gelegenen Hausgrundstücks bauliche Veränderungen, die er vor dem Beitritt vorgenommen hat, bei einer Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses nach dem Beitritt beseitigen muß, richtet sich nach den Regelungen des ZGB-DDR und des EGZGB-DDR, und zwar auch dann, wenn die Baumaßnahmen vor dem Inkrafttreten des ZGB im Jahre 1976 durchgeführt worden sind (Fortführung von BGHZ 134, 170, 175).*)

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IMRRS 2006, 1233

BGH, Beschluss vom 21.09.2005 - XII ZR 256/03

1. Zur Wertberechnung nach § 41 GKG bei gestaffeltem Mietentgelt in der streitigen Zeit.*)

2. Der auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Mietpreisvereinbarung gerichtete Antrag fällt in den Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG, wenn sich aus der Begründung ergibt, dass die behauptete Unwirksamkeit der Entgeltvereinbarung voraussichtlich die Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge haben würde (hier: wucherische Überhöhung einer Geschäftsraummiete).*)

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IMRRS 2006, 1224

BFH, Urteil vom 07.07.2005 - V R 78/03

1. Wenn der Erwerber einer verpachteten Gewerbe-Immobilie, der anstelle des Veräußerers in den Pachtvertrag eingetreten ist, anschließend wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Pächters auf Pachtzinszahlungen verzichtet und mit dem Pächter vereinbart, dass die Zahlungen wieder aufzunehmen sind, wenn sich die finanzielle Situation des Pächters deutlich verbessert, kann in der Regel nicht bereits eine unentgeltliche nichtunternehmerische Tätigkeit angenommen werden.*)

2. Auch eine derartige Übertragung einer verpachteten Gewerbe-Immobilie kann eine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung i.S. des § 1 Abs. 1 a UStG sein.*)

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IMRRS 2006, 1216

OLG Rostock, Urteil vom 29.05.2006 - 3 U 167/05

1. § 568 a.F. BGB ebenso wie § 545 n.F. BGB ist dispositives Recht. Die Abbedingung des § 568 a.F./§ 545 n.F. BGB ist nicht nur durch eine Individualvereinbarung möglich. Sie kann auch durch eine Formularklausel erfolgen (BGH Urt. vom 15.05.1991 - VIII ZR 38/90).

2. In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob die Bezugnahme auf § 568 a.F./ § 545 n.F. BGB gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB verstößt.

Das OLG Rostock schließt sich der Auffassung an, dass die bloße Bezugnahme auf § 568 a.F./§ 545 n.F. BGB nicht gegen das Transparenzgebot verstößt. Wenn Mieter und Vermieter in der Lage sein sollen, anhand der gesetzlichen Vorschriften ihre Verhältnisse zu regeln, so muss es ihnen zugemutet werden, sich auch mit diesem Gesetz zu befassen, wenn sie auf einen darin enthaltenen Paragraphen in der vertraglichen Regelung Bezug nehmen. Eine Klausel, die sich auf einen für jedermann einsehbaren Gesetzestext bezieht, verstößt nicht gegen das Transparenzgebot, denn das Gesetz ist für jedermann ohne weiteres wahrnehmbar.

3. Bedingen die Parteien die der Vertragsklarheit dienende Norm des § 545 BGB ab, gleichgültig ob wirksam oder unwirksam, kann ihnen der mutmaßliche Wille, der ihnen vom Gesetzgeber zugedacht worden ist, nicht mehr unterstellt werden. Vielmehr sind gerade dann, wenn die Parteien eine entsprechende gesetzlich fixierte Folge ihres Handelns ausschalten wollen, erhöhte Anforderungen an die Annahme eines konkludenten Neuabschlusses eines Vertrages zu stellen. Dem genügt es nicht, wenn der Kläger im Lastschriftverfahren drei Monatsmieten in zwei Abbuchungen einzieht.

4. Ist der Mieter wegen des beendeten Mietverhältnisses gem. § 546 BGB zur Rückgabe der Mieträume verpflichtet, begründet die Nichterfüllung dieser Vertragspflicht gem. § 280 BGB einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, wenn dieser durch die verspätete Rückgabe einen Schaden erleidet (Palandt-Weidenkaff, § 546 Rn. 7). Ein solcher Schadensersatz wird durch die Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen.

5. Die Vernehmung der einen Partei zwingt nicht schon aus dem Gesichtspunkt der Waffengleichheit zur Vernehmung auch der anderen Partei (LG Mönchengladbach Urt. v. 11.7.1997 - 2 S 49/97 - NJW-RR 1998, 501). Sie ist nach § 448 ZPO vielmehr nur geboten, wenn bereits nach erfolgter Beweisaufnahme ein gewisser Beweis erbracht ist und noch restliche Zweifel auszuräumen sind.

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IMRRS 2006, 1198

BGH, Urteil vom 03.05.2006 - VIII ZB 88/05

Der Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit der Klage ist auch dann für die Rechtsmittelzuständigkeit maßgebend, wenn eine Partei später im Laufe des Verfahrens ihren Wohnsitz in das Ausland verlegt. An der so begründeten Rechtsmittelzuständigkeit ändert auch die Erhebung einer Widerklage nach der Wohnsitzverlegung einer Partei nichts.*)

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IMRRS 2006, 1193

KG, Urteil vom 06.04.2006 - 8 U 99/05

Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden.*)

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IMRRS 2006, 1156

OLG Bamberg, Beschluss vom 09.03.2006 - 6 U 75/05

Der Vermieter darf als Mietsicherheit auch eine Mischung aus Kaution und Bürgschaft verlangen. Beide Sicherheiten zusammen dürfen allerdings nicht mehr als 3 Monatsmieten betragen.

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IMRRS 2006, 1155

LG Coburg, Urteil vom 11.10.2005 - 23 O 676/05

Der Vermieter darf als Mietsicherheit auch eine Mischung aus Kaution und Bürgschaft verlangen. Beide Sicherheiten zusammen dürfen allerdings nicht mehr als 3 Monatsmieten betragen.

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IMRRS 2006, 1152

OLG Bamberg, Beschluss vom 05.04.2006 - 6 U 75/05

Der Vermieter darf als Mietsicherheit auch eine Mischung aus Kaution und Bürgschaft verlangen. Beide Sicherheiten zusammen dürfen allerdings nicht mehr als 3 Monatsmieten betragen.

IMRRS 2006, 1140

LG Dresden, Urteil vom 30.05.2006 - 4 S 391/05

Die privatrechtsgestaltende Wirkung eines Rückübertragungsbescheides beginnt bei Rücknahme einer Anfechtungsklage gegen die Restitution ex nunc und wirkt nicht auf den Zeitpunkt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides zurück.

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IMRRS 2006, 1137

KG, Beschluss vom 09.03.2006 - 22 W 33/05

1. Die Verweisung eines Prozesskostenhilfeverfahren ist auch nicht deshalb unwirksam, weil bisher der Beklagten die Klage nicht zugestellt worden ist. Zwar setzt eine wirksame Verweisung grundsätzlich Rechtshängigkeit, also die Zustellung der Klage voraus (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 25. Aufl., § 281 Rdn. 7; BGH Beschluss vom 02.12.1982 - I ARZ 586/82 - NJW 1983, 1062 jeweils m. w. N.). Jedoch gilt dies nicht für eine Verweisung eines Prozesskostenhilfeverfahrens. Hier erfordert der Erlass eines bindenden Verweisungsbeschlusses lediglich die formlose Mitteilung der Antragsschrift an den Antragsgegner.

2. Zwar ist der Vermieter, sofern ihm ein Befall von Wohnräumen mit Schimmelpilz gemeldet wird, in aller Regel zu einer Überprüfung der Ursache und auch, sofern der Schimmelpilzbefall trotz vertragsgemäßen Gebrauchs der Mieträume entstanden ist, zu dessen Beseitigung verpflichtet. Jedoch setzt eine zu einer deliktsrechtlichen Haftung führenden Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zusätzlich voraus, dass der Mieter, in dessen Obhut sich die Mieträume befinden, den Vermieter davon unterrichtet, dass er nach Art und Umfang des Schimmelpilzbefalls auch gesundheitliche Belastungen befürchtet.

3. Der deliktsrechtliche Schutz findet durch die Begründung von Verkehrssicherungspflichten ihrem Schutzzweck nach dort ihre Grenze, wo der Nutzer eines Gebäudes trotz Kenntnis konkreter Gefahren für seine Gesundheit oder sein Eigentum sein Nutzungsinteresse uneingeschränkt realisiert (vgl. etwa BGH NJW 1987, 1013 f). Für Minderjährige begrenzt die Verantwortung der Eltern aus dem Gedanken des Selbstschutzes die Verkehrssicherungspflicht.

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IMRRS 2006, 1134

BGH, Urteil vom 23.05.2006 - VI ZR 259/04

Zur Verjährung von Ansprüchen des Vermieters aus unerlaubter Handlung wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache.*)

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IMRRS 2006, 1122

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.04.2006 - 24 U 145/05

1. Das Fortbestehen der von den Mietern gerügten Mängel - Feuchtigkeit und unzuträgliches (weil muffiges) Raumklima infolge Undichtigkeiten des Dachs eingetretenen Niederschlagswassers eineinhalb Jahre nach der Neueindeckung des Dachs - berechtigt die Mieter zur vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags.

2. Einen bereits von ihm angezeigten Mangel muss der Mieter auch nach § 536c BGB dem Vermieter grundsätzlich nicht nochmals anzeigen. Greifen bereits die vom Vermieter eingeleiteten Sanierungsmaßnahmen von Anbeginn an zu kurz, so besteht für eine dies rügende erneute Mängelanzeige des Mieters oder gar eine weitere Fristsetzung kein Anlass.

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IMRRS 2006, 1119

BGH, Urteil vom 03.05.2006 - VIII ZR 243/05

Zwar können die Parteien eines Wohnraummietvertrags wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung - auch durch formularvertragliche Vereinbarung - wirksam verzichten (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 unter II 3 a m.w. Nachw.). Weicht jedoch der zusammen mit einer Staffelmiete vereinbarte Kündigungsausschluss zum Nachteil des Mieters von der in § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten Höchstfrist von vier Jahren ab, ist diese Vereinbarung als Formularklausel insgesamt unwirksam.

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IMRRS 2006, 1118

BGH, Urteil vom 16.05.2006 - VI ZR 189/05

Der Vermieter einer Wohnung verstößt nicht gegen seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er die mit einem Glasausschnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die insoweit den baurechtlichen Vorschriften entspricht, bei einer Vermietung an eine Familie mit Kleinkindern nicht mit Sicherheitsglas nachrüsten lässt.*)

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IMRRS 2006, 1098

BGH, Beschluss vom 17.05.2006 - VIII ZB 31/05

Wird die Klage eines Vermieters auf Beseitigung einer durch den Mieter errichteten Satellitenempfangsantenne abgewiesen, richtet sich die Beschwer des Vermieters nach dem Wertverlust, den er durch eine von der Satellitenempfangsantenne verursachte Beeinträchtigung der Substanz und/oder des optischen Gesamteindrucks seines Hauses erleidet.*)

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IMRRS 2006, 1093

LG Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.2005 - 23 S 343/05

Zu der Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel der benachbarten Gemeinde begründet werden kann.

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IMRRS 2006, 1089

BVerfG, Beschluss vom 07.02.2006 - 1 BvR 2304/05

1. Abgrenzung zwischen dem Rechtsschutz nach der VwGO und dem WEG.

2. Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz schließt öffentlichrechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer desselben Grundstückes aus.

3. § 15 Abs. 3 WEG geht vom Vorrang des privaten Rechts vor dem disponiblen Gesetzesrecht aus.

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IMRRS 2006, 1080

BGH, Beschluss vom 13.06.2006 - VIII ZR 146/05

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2006, 1062

BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.*)

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IMRRS 2006, 1060

BGH, Urteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 191/05

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).*)

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IMRRS 2006, 1036

BGH, Beschluss vom 10.05.2006 - XII ZR 23/05

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2006, 1033

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.12.2005 - 24 U 68/05

Will das Erstgericht seine Entscheidung auf eine von den Parteien nicht ausdrücklich vorgetragene Klausel des Mietvertrages (hier: Kleinreparaturklausel) stützen, hat es der davon rechtlich benachteiligten Partei einen entsprechenden Hinweis zu erteilen.*)

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IMRRS 2006, 1020

BGH, Urteil vom 03.05.2006 - VIII ZR 168/05

1. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen.*)

2. § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entsprechend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insgesamt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.).*)

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IMRRS 2006, 1017

BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel

"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."

enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2006, 1016

BGH, Beschluss vom 11.05.2006 - I ZB 94/05

Die Verurteilung eines Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, ist als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken.*)

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IMRRS 2006, 0514

BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05

1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.*)

2. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.*)

Online seit 2005

IMRRS 2005, 1755

BGH, Urteil vom 07.09.2005 - VIII ZR 24/05

Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat.*)

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Online seit 2004

IMRRS 2004, 2255

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.05.2004 - 24 U 264/03

1. Sinn und Zweck des § 566 BGB a.F. ist es, einen nach § 571 BGB a.F. in den Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber zu schützen, indem ihm die Möglichkeit verschafft wird, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Nachrangig soll das Schriftformerfordernis die Beweisbarkeit langfristiger Abreden und eine gewisse Warnfunktion sicherstellen.

2. Denn trotz des Grundsatzes, dass die Berufung auf einen Formverstoß in der Regel nicht treuwidrig ist, sind im Einzelfall Ausnahmen möglich. Nicht dürfen jedoch im Interesse der Rechtssicherheit allein aus Billigkeitserwägungen Formvorschriften außer Acht gelassen werden.

3. Eine Ausnahme darf erst und nur dann gelten, wenn nach den gesamten Umständen die Rechtsfolgen des formunwirksamen Vertrages mit Treu und Glauben nicht vereinbar wären. An das Vorliegen dieser Voraussetzungen sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen. Es ist weder ausreichend, dass die gesetzliche Rechtsfolge des Formmangels einen Vertragsteil hart trifft, noch ist der Beweggrund für die Berufung auf den Formverstoß in der Regel erheblich.

4. Regelmäßig treuwidrig sind danach die Berufung auf einen Formmangel und eine Kündigung nach § 566 BGB a.F., solange der Vertragspartner die Nachholung der Form verlangen kann.

5. Das ist der Fall, wenn die Parteien eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung getroffen haben, der mündlich bereits fest geschlossene Vertrag solle noch schriftlich niedergelegt werden. Jede Partei ist dann berechtigt, gegen die andere auf Abschluss eines schriftlichen Vertrages zu klagen. Ein solcher Anspruch auf den Abschluss eines formgültigen Vertrages macht zugleich die auf den bisher vorliegenden Formmangel gestützte Kündigung des Gegners treuwidrig.

6. Der Einwand der Treuwidrigkeit wirkt allerdings grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien, im Regelfall nicht gegenüber einem Grundstückserwerber, der nach § 571 BGB a.F. in den Mietvertrag eintritt. Der Erwerber kann sich deshalb grundsätzlich auch dann auf den Formmangel berufen, wenn dies dem Vermieter nach § 242 BGB verwehrt wäre.

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IMRRS 2004, 1918

KG, Urteil vom 08.07.2004 - 12 W 21/04

Hat das Beschwerdegericht den Arrest oder die einstweilige Verfügung erlassen, so ist es auch für die Durchführung des Widerspruchsverfahrens zuständig.

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Online seit 2003

IMRRS 2003, 1464

BGH, Urteil vom 27.09.2000 - VIII ZR 155/99

Zur Wirksamkeit von Neuwagen-Verkaufsbedingungen.*)

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Online seit 2000

IMRRS 2000, 0418

BGH, Urteil vom 19.07.2000 - XII ZR 252/98

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2000, 0124

BGH, Beschluss vom 10.11.1993 - XII ZR 1/92

Art. 6 § 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes vom 4. November 1971 (BGBl. I 1971, 1745), der die Zweckentfremdung von Wohnraum einer behördlichen Genehmigungspflicht unterwirft, ist kein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB ist, das die Nichtigkeit des ohne Genehmigung abgeschlossenen Vertrages über eine zweckentfremdende Vermietung zur Folge hat.*)

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Online seit 1991

IMRRS 1991, 0002

BGH, Urteil vom 11.12.1991 - XII ZR 63/90

Eine Anwendung der Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist im Bereich der Pachtmängelgewährleistungsvorschriften ausgeschlossen. Insbesondere kann statt der gesetzlich angeordneten Regelung einer Vertragsbeendigung nicht eine Verlängerung über die vertraglich vereinbarte Zeit eingeführt werden. Liegt die Störung außerhalb des Vertragszwecks und außerhalb des Einflußbereichs des Verpächters, können daraus dem Pächter keine weitergehenden Rechte erwachsen. (Leitsatz der Redaktion)*)

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IMRRS 1991, 0004

BGH, Urteil vom 15.05.1991 - VIII ZR 38/90

Zur Auslegung und Zulässigkeit von Formularklauseln in einem Wohnungsmietvertrag.*)

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Online seit 1989

IMRRS 1989, 0002

BGH, Urteil vom 07.06.1989 - VIII ZR 91/88

1. Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen (Reparaturen bis zu 100 DM) ohne Rücksicht auf ein Verschulden zu tragen hat, benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mehrere Kleinreparaturen anfallen und wenn sie auch solche Teile der Mietsache umfaßt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.*)

2. Unwirksam sind auch Formularklauseln, wonach der Mieter von Wohnraum sich sowohl bei Reparaturen, die höhere Kosten als 100 DM verursachen, als auch bei Neuanschaffungen mit einem Betrag in dieser Höhe zu beteiligen hat.*)

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