Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Hervorzuhebende Urteile zum Miet- und Pachtrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit gestern

IMRRS 2026, 0572

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.04.2026 - 2-11 S 194/25

1. Völlige Verwahrlosung, Vermüllung und Verschmutzung einer Wohnung sind ein wichtiger Kündigungsgrund (Prozesskündigung genügt).

2. "Den Zustand völliger Verwahrlosung und Verschmutzung fristgerecht zu beseitigen!" genügt für eine konkrete Abmahnung.

3. Ein Rügerecht bezüglich unzulässiger Beweismittel wird durch rügeloses Verhandeln "geheilt", § 295 Abs. 1 ZPO.

 Volltext

Online seit 22. Mai

IMRRS 2026, 0592

BGH, Urteil vom 30.04.2026 - III ZR 164/25

1. Die Frage, ob einem Grundstückseigentümer gegen einen Immobilienmakler wegen der Vermarktung einer Immobilie ein Unterlassungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681 Satz 1 BGB) und bei dessen Geltendmachung ein Schadensersatzanspruch (§ 678 BGB) zusteht, ist jedenfalls dann zu verneinen, wenn der Mieter der Immobilie den Makler mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt hat.*)

2. Einem Grundstückseigentümer kann gegenüber einem Immobilienmakler ein Unterlassungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 BGB zustehen, wenn dieser unter Verwendung von Fotografien der Innenräume der Immobilie diese öffentlich vermarktet (Fortführung von BGH, Urteile vom 20.09.1974 - I ZR 99/73, JZ 1975, 491; IMR 2011, 249; IMR 2013, 382, und vom 19.12.2014 - V ZR 324/13, IMRRS 2015, 1564 = NJW 2015, 2037).*)

3. Besteht ein solcher Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB und mahnt der Eigentümer den Makler in einer Weise ab, die diesem einen Weg weist, ihn ohne Inanspruchnahme der Gerichte klaglos zu stellen, kann der Eigentümer die Rechtsanwaltskosten, die er den Umständen nach für die Verfolgung seines Anspruchs für erforderlich halten darf, vom Makler nach den §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB ersetzt verlangen (Fortführung von BGH, Urteile vom 15.10.1969 - I ZR 3/68, BGHZ 52, 393; vom 02.03.1973 - I ZR 5/72, NJW 1973, 901; vom 19.12.2014 - V ZR 324/13, IMRRS 2015, 1564 = NJW 2015, 2037; vom 11.06.2015 - I ZR 7/14, IMRRS 2015, 1565 = VersR 2016, 1255 und vom 17.12.2020 - I ZR 228/19, NJW 2021, 2023).*)

 Volltext

Online seit 21. Mai

IMRRS 2026, 0557

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.07.2025 - 531 C 69/25

1. Wird im Mietvertrag lediglich ein "Garten" genannt, ist zur Bestimmung des Mietgegenstands auf die objektive Zuordnung der Gartenflächen anhand der örtlichen Gegebenheiten und Abgrenzungen abzustellen.

2. Ein Besitzrecht an einer Gartenfläche besteht nicht, wenn diese nicht ausdrücklich mitvermietet wurde und die optische Zuordnung eindeutig einer anderen Einheit zugeordnet ist.

3. Angaben von Vormietern oder nachträgliche Erklärungen sind zur Bestimmung des Mietgegenstands zwischen den aktuellen Vertragsparteien unbeachtlich.

 Volltext

Online seit 18. Mai

IMRRS 2026, 0549

AG Heidelberg, Urteil vom 12.08.2025 - 26 C 174/24

1. Eine Zustellung ist unwirksam, wenn der Zustellungsadressat mit einer tatsächlich existierenden Person verwechselt werden kann, die in der Wohnung wohnt oder einen engen Bezug dazu hat. Eine Heilung nach § 189 ZPO setzt den tatsächlichen Zugang beim richtigen Empfänger voraus.

2. Bei einer nicht plausiblen erheblichen Erhöhung des Heizverbrauchs im Abrechnungszeitraum obliegt es dem Vermieter, die Verbrauchsabweichungen nachvollziehbar zu erklären. Andernfalls besteht keine Nachzahlungspflicht des Mieters.

3. Die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass einzelne Rechenschritte oder Erläuterungen sich aus beigefügten Anlagen ergeben oder der Mieter bestimmte Korrekturwerte beanstandet, die in der Abrechnung nicht enthalten sind.

 Volltext

Online seit 13. Mai

IMRRS 2026, 0501

OLG Nürnberg, Beschluss vom 24.03.2026 - 14 W 456/26

Erlangt ein Erwerber einer vermieteten Immobilie Kenntnis von einer nur mündlich vereinbarten Vertragsänderung des Mietvertrags, ist ihm die spätere Berufung auf einen Schriftformverstoß nach § 550 BGB jedenfalls gem. § 242 BGB verwehrt.

 Volltext

Online seit 12. Mai

IMRRS 2026, 0523

AG Kreuzberg, Urteil vom 04.12.2025 - 23 C 97/25

1. Der übereinstimmende Wille der Parteien hinsichtlich der Wahl des Vertragstypus geht dem Wortlaut nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen vor.

2. Zu der Frage, wann die Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt ein Miet- und wann ein Leasingvertrag sein kann.

3. die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB sind auch dann anzuwenden, wenn man einen Leasingvertrag annehmen wollte.

 Volltext

Online seit 7. Mai

IMRRS 2026, 0525

AG Essen, Beschluss vom 17.03.2026 - 138 C 288/25

1. Die fortlaufende unpünktliche Mietzahlung kann dabei einen Kündigungsgrund darstellen.

2. Eine erstmalige Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher Zahlungen kann als Abmahnung gedeutet werden, so dass eine zweite Kündigung wegen danach weiter anhaltender unpünktlicher Zahlungen jedenfalls gerechtfertigt ist.

3. In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fortdauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht.

 Volltext

Online seit 6. Mai

IMRRS 2026, 0521

OLG Rostock, Beschluss vom 23.12.2025 - 3 U 94/25

Im Falle der bereicherungsrechtlichen Rückforderung von Mehrwertsteuerbeträgen, die im Zusammenhang mit vereinbarten Mietzahlungen geleistet wurden, besteht die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB notwendige Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen bereits dann, wenn dem Mieter bekannt ist, dass er mit seinem Betrieb keine eigenen umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbringt, womit es für den Vermieter gem. § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG ausgeschlossen ist, zu einem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG zu optieren.*)

 Volltext

Online seit 4. Mai

IMRRS 2026, 0505

OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2026 - 4 U 102/24

1. Die Verwendung des Begriffs "Kosten der Wartung" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen begründet keine Intransparenz gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

2. Intransparenz folgt auch nicht daraus, dass eine Klausel keine abschließende Aufzählung der technischen Anlagen der gemeinschaftlich genutzten Gebäudetechnik enthält, deren Kosten für Betrieb und Wartung dem Mieter auferlegt werden. Der Begriff "einzeln bzw. gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik" in Verbindung mit einer folgenden beispielhaften Aufzählung zahlreicher darunterfallender Anlagen ist hinreichend konkret.*)

3. Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen können in Gewerbemietverträgen formularvertraglich ohne Höchstgrenze auf den Mieter umgelegt werden. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1, 2 BGB liegt darin nicht.*)

4. Eine Kostenobergrenze von 10% der Jahresmindestmiete für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik in Gewerbemietverträgen ist nicht überhöht und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter durch eine weitere Klausel Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen ohne Kostenobergrenze auferlegt werden.*)

Online seit 29. April

IMRRS 2026, 0490

LG München I, Beschluss vom 03.03.2026 - 31 T 1172/26

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

 Volltext