Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Miet- und Pachtrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 13. Juni

IMRRS 2025, 0732

LG Hamburg, Urteil vom 13.12.2024 - 307 S 40/24

1. Eine Schonfristzahlung wirkt sich nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung nur auf die fristlose Kündigung aus.

2. Allerdings kann die innerhalb der Frist des § 569 BGB erfolgte nachträgliche Zahlung die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen und unter diesem Gesichtspunkt von Bedeutung sein.

3. Begleichen die Mieter innerhalb von nur drei Tagen nach Erhalt der Kündigung die Mietrückstände vollständig und gab es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände und bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen würde, haben die Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt und liegen keine Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen vor, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten, ist ausnahmsweise auch die ordentliche Kündigung unwirksam.

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Online seit 12. Juni

IMRRS 2025, 0727

BGH, Beschluss vom 14.05.2025 - XII ZR 88/23

1. Die Änderung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen stellt unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, IMR 2016, 71 = NZM 2016, 98).*)

2. Hat der frühere Vermieter an einer schriftformschädlichen Änderungsvereinbarung mitgewirkt, kann sich der Erwerber des Grundstücks, der gem. § 566 BGB kraft Gesetzes in die Vermieterstellung eingerückt ist, gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann auf den dadurch herbeigeführten Formmangel des Mietvertrages berufen, wenn dies dem früheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre (im Anschluss an BGHZ 40, 255, und BGH, Urteil vom 30.05.1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388).*)

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Online seit 11. Juni

IMRRS 2025, 0716

OLG Naumburg, Urteil vom 19.12.2024 - 2 U 39/24 (Lw)

1. Wird ein Landpachtvertrag zwischen dem Eigentümer und einer GmbH & Co. KG für eine Vertragsdauer von zwölf Jahren geschlossen, so erfüllt der Vertrag das Formerfordernis nach § 585a BGB, wenn die Urkunde im Vertragseingang die Bezeichnung der Pächterin als GmbH & Co. KG enthält und der Vertrag im Feld „Unterschrift des Pächters“ von einer natürlichen Person ohne Vertretungszusatz unterzeichnet wird.*)

2. Eine im Landpachtvertrag vorgesehene Option der einseitigen Verlängerung des Vertrages kann vom Optionsinhaber bis zum Ablauf der ursprünglichen – hier befristeten – Vertragslaufzeit ausgeübt werden. Diesem Recht steht eine zuvor ausgesprochene, jedoch unwirksame ordentliche Kündigung nicht entgegen.*)

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Online seit 5. Juni

IMRRS 2025, 0636

OLG München, Urteil vom 06.03.2025 - 14 U 3532/24

1. Ist in einem Kaufvertrag geregelt, dass der Verkäufer bis zur endgültigen Räumung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat, ist hier kein Mietvertrag, sondern ein Nutzungsverhältnis sui generis vereinbart.

2. Dies gilt erst recht, wenn die Parteien notariell beraten eine Räumungspflicht vereinbaren.

3. Ein Nutzungsverhältnis sui generis geht nicht nach § 566 BGB auf einen Zweiterwerber über.

4. Kauft der Zweiterwerber das Objekt, um seinen Verwandten (= Erstverkäufer) die dauerhafte Nutzung des Hauses gegen Entgelt zu ermöglichen, wird hier ein Mietverhältnis begründet.

5. Die betragsmäßig bestimmte Erhöhung des geschuldeten Mietzinses zu einem bestimmten Zeitpunkt stellt eine sog. "Staffelmiete" dar. Es genügt eine einmalige Erhöhung, um von einer Staffelmietvereinbarung auszugehen.

6. Eine solche Staffelmietvereinbarung bedarf jedoch der Schriftform.

7. Rechtsfolge der fehlenden Schriftform ist nur die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung, nicht die Unwirksamkeit des Mietvertrages als solchen.

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Online seit 4. Juni

IMRRS 2025, 0695

BGH, Urteil vom 14.05.2025 - VIII ZR 256/23

Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.*)

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IMRRS 2025, 0686

AG Pankow, Urteil vom 12.03.2025 - 2 C 5016/24

Bei Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) sind die Regelungen der Mietpreisbremse nach § 556d BGB nur ausnahmsweise anzuwenden, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt; die Voraussetzungen sind vom Nutzer darzulegen und zu beweisen.

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Online seit 2. Juni

IMRRS 2025, 0648

LG Lüneburg, Urteil vom 02.04.2025 - 6 S 4/25

1. Zur Begründung einer Mieterhöhung kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen abgestellt werden.

2. Begründung bedeutet dabei sowohl vom Wortlaut wie auch vom Sinn und Zweck der Vorschrift, dass der Sachverständige in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise mitteilen muss, wie er zu seiner Wertfeststellung gelangt ist.

3. Nachvollziehbar ist das Gutachten für den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlussfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge seien verständlich und naheliegend.

4. Aus dem Gutachten muss hervorgehen, wie viele Datensätze er seinem Gutachten zu Grunde gelegt hat.

5. Es bedarf auch der Angabe, welches der einschlägigen Internetportale bemüht wurde.

6. Wegen der Vorgaben der DSGVO lässt sich für Sachverständige keine zureichende Datenmenge für die Feststellung der Ortsüblichkeit mehr ermitteln.

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Online seit 30. Mai

IMRRS 2025, 0676

BGH, Urteil vom 21.05.2025 - VIII ZR 201/23

1. In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.*)

2. Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von Senatsurteil vom 02.12.1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB a.F.]).*)

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Online seit 21. Mai

IMRRS 2025, 0632

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2025 - 2 U 63/24

1. Vermietet der Betreiber eines Hotels mehrfach Zimmer an die Stadt, die darin jugendliche Geflüchtete unterbringt, liegt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor, da der Betreiber die Zimmer an Dritte überlässt, was für den Betrieb eines Hotels gerade "immanent" ist (entgegen OLG Celle, Urteil vom 17.04.2025 - 2 U 148/24, IMRRS 2025, 0632).

2. Es gibt keinen Anspruch des Eigentümers/Vermieters, dass eine Vermietung nur an einen bestimmten Personenkreis erfolgen darf, solange keine Beeinträchtigungen der Räumlichkeiten zu befürchten sind.

3. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass Geflüchtete ein Zimmer "intensiver und nachlässiger" nutzen würden, als dies bei einer "normalen Vermietung" der Fall wäre.

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IMRRS 2025, 0640

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2024 - 2 U 112/22

1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB - wie hier in Gestalt des Brandschadens -, schuldet der Vermieter grundsätzlich dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Dies gilt auch bei Überlassung von erst noch vom Mieter umzubauenden Räumlichkeiten in einer Gaststätte.*)

2. Der Vermieter ist jedoch zur Wiederherbeiführung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache nur insoweit verpflichtet, soweit diese nicht wirksam auf den Miete übertragen worden ist. Die formularvertragliche Übertragung ist zulässig, soweit nicht Instandhaltung und Instandsetzung von Dach- und Fach betroffen ist.*)

3. Die Minderungsbefugnis des Mieters ist für die Zeit, in der er die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert, ausgeschlossen. Hierzu zählt auch, wenn er notwendige Vorarbeiten unterlässt oder dem Vermieter den Zugang zu dem seiner Instandhaltungspflicht obliegenden Bereich nicht gewährt (Fortführung von LG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2009 - 9 S 206/08, IMR 2009, 380; LG Hamburg, Urteil vom 31.01.2008 - 307 S 144/07, ZMR 2008, 456; LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 - 63 S 251/11, Grundeigentum 2012, 550 f.).*)

4. Ist der Ausbruch eines Brands dem Verantwortungs- und Gefahrenbereich des Mieters zuzurechnen, kann er sich nicht auf den Mangel und das Recht zur Minderung berufen, wenn der Vermieter beweist, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Dies gilt auch, wenn die Schadensursache letztlich ungeklärt bleibt, weil ein Planungs- oder Überwachungsverschulden für eine selbst verantwortete Elektroinstallation nicht nachgewiesen werden kann (Fortführung von: BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97, Rz. 10, IMRRS 2000, 0417; BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92, IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124 ff.).*)

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Online seit 20. Mai

IMRRS 2025, 0635

AG Friedberg, Urteil vom 20.11.2024 - 2 C 380/24

1. Für die Bestimmung der Minderungshöhe ist allein die objektive Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit maßgeblich.

2. Die fehlende Funktion der Rollläden in einer EG-Wohnung stellt insbesondere nachts ein Sicherheitsrisiko dar und begründet deshalb ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der vollen Miete (hier: bis zur Reparatur).

3. Ist nach einem Wasserschaden aufgrund von Schimmel und Feuchtigkeit der Großteil der Wohnung nicht nutzbar, ist eine Minderungsquote von 60% angemessen.

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IMRRS 2025, 0585

LG Lübeck, Urteil vom 26.07.2024 - 5 O 26/23

Lädt ein E-Bike-Händler einen Akku über Nacht im eingebauten Zustand auf und explodiert der Akku dabei, so hat der Händler als Mieter dem Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden nach § 7 StVG zu ersetzen.

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Online seit 19. Mai

IMRRS 2025, 0354

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2025 - 2 U 35/24

1. Der Austausch des Geschäftsführers der juristischen Person oder die Änderung der Gesellschafter begründet keinen Wechsel des Vertragspartners im Miet- oder Pachtvertrag. Eine unbefugte Überlassung an einen Dritten liegt in diesem Fall nicht vor.

2. Eine sog. "Change-of-Control-Klausel" bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft benachteiligt den Vertragspartner unangemessen und ist damit unwirksam. Bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft muss ein Vermieter mit einem Gesellschafterwechsel rechnen. Die Annahme eines Kontrollinteresses bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung geht zu weit.

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